小区设施服务管理介绍范例

　　小区设施、服务、管理介绍范例

　　【概念解说】

　　业主在收楼时,物业管理公司应向业主书面介绍小区各种管理及服务,以便业主知悉。

　　【范例参考】

　　一、电梯

　　1.每座楼宇内设置高级客运电梯一部。

　　2.客用电梯只供业主/用户及访客使用,严格运送物品。

　　3.敬请业主/用户/访客爱护电梯,保持电梯内清洁,禁止在电梯内吸烟、涂抹、吐痰及弃置果皮、纸屑等杂物。

　　4.在使用电梯过程中严禁装载超长超重物品。

　　5.在使用电梯过程中遇有问题或异常故障时,请立即通知本小区物业管理处,以便对电梯采取必要的维修及处理。

　　6.电梯处于维修期间,除维修人员外,其他任何人员严禁使用,以防止意外发生。

　　7.凡因违反上述规定而导致的后果,物业管理处除不负责外,还应向有关人士追讨因此而产生的责任及费用。

　　:二、闭路电视

　　本小区主要的公共位置均设有闭路电视监察系统,包括所有人口/出口/电梯等。

　　三、防火系统

　　本小区公共地方设置消防栓、烟雾探测器等系统,物业管理处应定时测试,确保运作正常,如有突发事故发生,系统的中央控制箱会自动发出警报。

　　四、保安员巡逻系统

　　本小区设有全面性的保安员巡逻及通讯系统,保安员应经常巡逻至本小区每一个定点。

　　五、公共天线及通讯设备

　　本小区各单元均已提供公共天线插座,并预留足够的国际电话线路,如业主/用户因私人原因需改动有关插座位置,则必须由管理处指定的承建商负责处理。

　　六、水/电供应

　　本小区各单元均已提供独立水/电表,业主收楼后即可使用,日后独立水/电表发生故障或损坏,单元业主需自行负责维修或更换。

　　七、停车场

　　本小区设有多个泊车位,为业主及访客提供有偿停车服务。业主/用户如需办理有关停车服务手续,敬请与物业管理处联系,并在缴费后向管理处领取停车证及停车场规则说明。切勿将车辆停泊在非停车位置,否则物业管理处将扣押有关违章车辆,并追究当事人有关责任及费用。

　　八、有偿服务

　　管理处设有偿服务以提供方便及优质的管理服务给业主/用户,有关服务项目及价格,请详阅有偿服务表。九、查询物业管理处的员工将热情接待并解答业主/用户的查询,和记录业主/用户的投诉或建议,并尽快调查及作出相应措施。

　　本物业管理处深知物业管理是一门不完整的科学,并深信所制订的政策及方针必须定期检讨,寻求进步,所以贵业主/用户提出的合理意见及建议,必定能使本处的管理服务精益求精。

　　十、管理费

　　业主/用户必须在每月的五号前缴交管理费。因本小区的管理开支均由管理费收入而支付,故遇有未能按时缴交管理费者,管理处将按管理规定向业主/用户收取逾期利息。

　　管理费包括的范围及收费标准以政府部门的核准为准,并应随工资及物价的涨跌而作出适当调整。

　　十一、清洁

　　(一)清洁承包商

　　指定的清洁承包商将提供高素质的清洁服务给本小区,如有任何有关清洁的投诉,本管理处将即时处理。

　　(二)灭虫服务

　　本小区的公共地方将由指定的承办商定期或于有需要时进行灭虫服务。

　　(三)业主/用户室内清洁服务

　　1.业主/用户单元内的清洁可自费聘请本小区指定的清洁承办商代为清洁,或自聘全职直属员工清洁,但不得另聘其他清洁公司清洁,以确保本小区的秩序及避免不必要的纠纷及误会发生。

　　2.业主/用户须联络清洁承办商议订合约及开始工作的日期,所有业主/用户室内的清洁事宜的投诉直接与清洁承办商联络,承办商应尽早作出适当的处理。

　　十二、保安

　　(一)保安队伍

　　本小区的安全由一队优秀的保安队伍负责,并配以本小区的精密保安系统，例如，闭路电视、精密的通讯设备及频密的巡逻制等。所有系统及本小区巡逻均为全天候24小时不断运作,并由本小区自动系统中央监控。此外,管理处高级职员将严密监督保安队伍的服务,并对任何投诉积极地作出适当的处理。

　　(二)业主/用户的合作

　　管理处希望各业主/用户能遵照物业管理规则,确保本小区的保安系统能全面地正常运作。此外,如发现任何可疑人物或物件,请立即通知管理处进行处理。

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篇2：别墅项目公共设施设备管理工作方案

　　别墅项目公共设施设备管理工作方案

　　1.管理目标

　　保证设备运行正常，无重大管理责任事故。

　　2.管理措施

　　(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

　　(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。

　　(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

　　(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。

　　(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

　　(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

　　(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

　　(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

　　(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

　　(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。

篇3：大厦租赁物业设施设备管理模式

　　大厦租赁物业设施设备的管理模式

　　1、租方与公司物业管理处达成承租意向后，由工程部、物业处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。

　　2、工程部按现场的物业设施状况详细填制记录表，并与租方代表、物业处三方共同签字确认。

　　《物业设施状况记录表》一式多份，除工程部留存一份外，其余根据需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保存备查。

　　3、承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护，并接受工程部日常巡查监督管理。

　　4、工程部负责日常对出租物业区域的设施进行巡查，及时维修保养。

　　5、如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的，应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理

　　6、承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物业处后，由物业处、工程部、租方代表共同现场核实损毁范围，由工程部根据情况填写记录单，三方签字确认。

　　7、租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由工程部修复。所有损失及费用由物业处负责按契约规定索赔处理。

　　8、出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物业处反映，再由物业处按报修程序通知工程部进行维修。

　　9、工程部按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修，所有计划均事先向物业处反馈，由物业处联系租方做好协调。其它事项按《工程部运作规范》处理。

　　10、工程部负责定期按物业处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计，填制记录交物业处。

　　11、出租物业退租时，由工程部、物业处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对，填制退租物业设施移交单。

　　12、其它事项按公司物业管理规定处理。

篇4：物业第一线做好设施设备管理

　　物业第一线如何做好设施设备管理

　　秦皇岛修多物业服务有限公司（下简称“修多物业”）多年来坚持努力做好设施设备管理工作，使所管物业保值增值。在设施设备的管理工作方面，修多物业积累了较为丰富的经验，在此与同行分享。

　　按照专业化原则合理调配人力资源

　　在各项工作中，人是第一要素，在设施设备维修工作中也不例外。怎样在物业设施设备维修服务工作中分配人力，使维修工作既灵活迅速又精简高效呢？我们本着队伍逐步专业化的原则，对维修队伍的人力资源做出了合理调配。针对公司设施设备系统特点、专业性能与安全工作要求，我们在原有维修队伍的基础上选拔培训技术人员，分别成立电梯管理部与电力工程部。电梯管理部专门对公司所有管辖范围内的各类电梯进行巡检、维修与保养。专业队伍从事专业维修，责任更明确，效率更高，技术人员的业务技能更加精通与熟练。电梯管理部的10名技术人员负责公司100台各类电梯的维保工作，多年来保持了电梯运行零事故的安全记录。

　　电力工程部的职责是对公司所有管辖范围内的消防、监控、广播、通讯等弱电系统进行维修保养。目前消防弱电部仅有6名员工，对我公司20多万平方米的消防、监控、广播等系统进行维修保养，从工作效果来看，消防弱电专业人员对设施设备所有线路布控、结构走向、哪是端口、哪是枢纽等情况都如数家珍，对设施设备的“病”瞧得准，瞧得快，效率大大提高。

　　我们还成立了技术协调联动小组，由各管理处技术骨干、业务精英组成，负责对管辖区域内各种技术疑难问题的“会诊”及重大技术问题的探讨。技术协调联动小组的成立，整合了公司技术队伍的脑力资源，提升了整个维修队伍的战斗力。

　　除了两大专业性与安全性较强的系统外，其它系统如给排水系统、照明系统、空调系统、配送电系统等均对人力实行条块状管理，即以地域性划分班组，班组内由配电、空调、水暖等各系统工种员工组成。无论哪一个班次、哪一个区域发生哪一个系统的故障都能随时解决排除掉，大大提高了维修效率。

　　做好设施设备的基础性资料管理工作

　　一是对设施设备原始档案的管理。设施设备的原始档案是在物业维修与更新改造过程中必不可少的原始资料，是我们开展物业维保工作的重要依据，主要包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等几大类。需要注意的是，物业服务企业要从前期介入阶段就开始积极取得工程部门的配合，取得并规范管理这些原始资料。其中容易被忽视的是机电设备资料的收集与保存，如机电设施设备的出厂、安装、使用说明，质量合格证书，安装调试及验收记录，卫生许可证等资料，这些都是我们开展后续维保工作的重要原始资料。

　　二是建立设备档案卡。档案卡主要包括设备名称、数量、制造厂商、规格型号、制造日期、修理及更换记录等内容。建立设备档案卡如同建立设施设备的“病历”档案。更换主要配件时要记入档案卡，使我们在设备使用过程中随时掌握设备的健康状况，并尽量通过维修保养延长设施设备的使用寿命。

　　三是建立公用设施设备维护保养记录表。我们要对管辖区内所有设施设备建立设备管理卡，指定设备管理责任人，负责设施设备的日常保养与巡检，如同为每一台设备配备一名“保健医生”。通过实行眼看、手摸、鼻闻、耳听的巡检方式，对所有运行及非运行的设施设备从温度、声音、气味、外观等运行状态进行观察、判断，按时对其进行加油、紧固、除尘等保养措施，并据此建立维护保养记录表。通过维护保养记录掌握设施设备的各项健康指标情况，在运行过程中，多做预防性维保，少做事后维修，使物业保值增值。

　　要对设施设备进行制度化管理

　　首先要做好设施设备的制度化管理。一是要建立健全员工的岗位职责制度。对所有涉及到的岗位以制度进行明确。如空调技术员管理职责、电梯技术员岗位职责、配电运行岗位职责等，告诉员工该去做什么。

　　二是要建立各系统运行作业指导书，如建立中央空调制冷系统操作运行指导书、电梯操作作业指导书、高压配电作业指导书等，告诉员工对各系统设施设备怎么去操作。同时，作业指导书还要对如何处理各系统可能出现的异常情况进行规定，如给排水系统异常情况处理、各类泵系统异常情况处理、电梯各类故障应急处理等都要予以明确规定。

　　三是要建立详细的设施设备维护作业指导书，如发电机保养维护作业指导书、消防主机保养维护作业指导书、测量仪表自检作业指导书等，对各类系统日检、周检、月检、季检、年检等计划性检修内容进行详细规定与指导。尤其是春、秋两季的设备设施大修、检修工作一方面要确保制冷或供暖设备开机前的性能正常，另一方面要确保供暖或制冷设备停机后的良好保养，确保来年正常运转。同时，对需外包进行维护保养的设施设备做出明确规定并严格执行。

　　为了使以上各项制度真正落实，还要加强监督与检查环节。除按规定接受外部审核外，我们积极开展内部审核，建立日常服务检查制度与绩效考核管理制度，强化各项制度的执行力度，用制度化措施确保设施设备的规范管理。

　　做好设施设备的节能降耗管理

　　节能减排工作是一项利国利民的全民行为，更是我们

物业管理行业的一个重要任务。在设施设备的管理过程中，有很多节能空间需要我们去发现与挖掘。

　　一是通过改造节能降低能耗。对管辖范围内的扶梯加装变频运行系统，实施节能改造后，节能效果可达50％；对公共区域的照明进行节能改造，在满足基本照明的同时，可减少灯具的数量及功率；将商场手动开关灯改为定时控制系统，降低开关灯延迟时间，可大大减少照明费用。

　　二是通过修旧利废，节约材料成本。今年以来，我们对消防、烟感旧探头重新编码继续使用；自己动手组装冷却塔填料，自制过滤网，焊制起重架；拼装修复已废弃的接触器、镇流器，继续投入使用。初步统计，节约资金近10万元。

　　三是通过加强对维修材料的严格把关，节约维修材料费。修多物业严格要求维修材料、配件的品牌化、原装化，从采购环节对维修材料严格把关。要求所换配件、材料与设备设施品牌一致或是购置大品牌、信誉好、质量优的材料。通过比较，由于零配件、材料的品牌化、原装化，确保更换材料的优质，延长了零配件等材料的使用周期，降低了维修与更新次数，使采购成本大幅下降，大大节约了维修材料费。

　　精细化管理设施设备

　　供冷期间，为及时掌握空调制冷情况，我们购置温度计，派专人在各楼层的不同点位进行实地测量，及时反馈室内温度，及时查找原因，及时调控温度。整个供冷期，修多物业实现了业主零投诉。

　　在设施设备管理工作中，修多物业还采取对不同天气的应对措施。如，多风季节要对悬挂物、高空搁置物进行巡检排查，防止高空坠物等意外事故；多雨季节要对墙体、屋顶、地基等进行仔细排查，做好防渗漏工作，同时还要对外露管道做好防锈蚀工作；大寒季节，要提前对供水、供暖系统管道进行保温处理，节日期间还要对业主做好提示工作，将空调调至最低温度，以免发生管道被冻裂的事故。

　　公共区域的标识也很重要，它在很大程度上也体现了一个物业管理公司的规范程度与细节化服务水平。在物业管理工作中，尽可能全面地设置各类标识，如指示类标识“洗手间”、“停车场”，服务提示类标识“正在清洁中”、“如需帮助请拨打电话......”，这些服务类的标识从一方面体现出了管理者在服务工作中的匠心，另一方面使顾客与业主对企业产生一种认同感。更加重要的是物业管理区域的警示类标识如“乘梯须知”、“请勿攀爬”、“请勿高空抛物”等警示类的标识体现出了管理者对安全隐患的预知性与警惕性，在对顾客产生提醒作用的同时，也可以在意外发生时作为物业服务公司举证的依据来证明自己已经尽到管理职责。

篇5：物业区域设备设施管理说明

　　物业区域设备设施管理说明

　　为了保证大厦设备安全、顺利地工作， 有效地延长大厦设备设施的使用寿命， 降低大厦能源消耗，减少维修成本，我公司利用日本本公司的管理技术优势， 根据多年的国内大厦管理经验，创立了一套科学的楼宇设备设施管理体系， 成功地运用于商务、IT业、金融等各类型大厦的设备管理业务中， 并取得了非凡的业绩。同时， 我公司还通过日本实地研修、现场管理培养了一大批优秀的工程管理技术人员，经过多年的管理实践，积累了丰富的经验，为今后的设备管理业务提供了有力的技术保障。

　　公司有一支强大的顾问技术团队，对新接大厦首先由顾问技术团队进行科学的分析，对所有管理的对象进行统计分类，建立详细的设备管理数据库信息系统，并制订最科学、最优化的管理及运行方案，为今后设备管理提供技术保证。另外，把日本先进的节能管理技术用于大厦管理中，以降低大厦运营管理成本。

　　在管理中对大厦设备设施进行周期性的全面检查、日常巡回检查， 对设备进行预防性管理，通过检查报告对设备进行提前保养，对设备零部件进行寿命跟踪管理，科学合理地进行更换， 以保障设备整体正常运转，延长设备使用寿命。