商业大厦物业管理工作思路

　　商业大厦物业管理工作思路

　　zz大厦一万余平方米，是全装修内销商办房。该大厦造型独特，地理位置优越，交通便利，房型合理。简福饴测量行（上海）有限公司提供物业管理，旨在为租户提供一个"安全、整洁,秩序、便利、"的办公和营业环境，全方位满足住户各种需要，提高大楼租售业绩。

　　从上述目标出发，我司制定管理思路如下：

　　一．安全管理 提供全天候24小时保安服务，保障大厦安全。

　　1.保安的职责范围为:管安全、管秩序、管环境、非办公时间访客进出登记、大件（或贵重）物品携出物业需确认、消防设施点检、装修管理等。

　　2.各项保安制度 详见目录。

　　3.KF安保特点：

　　保安员执行KF的规范流程、规范语言和规范行为

　　定期对保安员进行KF的专业培训。

　　二.物业管理和服务内容

　　1.房屋及设备的维修养护制度，确保供电、供水、供气。保障大厦正常运作。

　　2.住户交楼入住手续及一周内跟进制度，为住户解决实际问题。

　　3.确定财务收费程序，保障各项费用及时回收。

　　4.拟定工程报修程序及接待客户投诉程序，加强管理处与客户沟通，改善管理。

　　5.加强清洁卫生管理，垃圾、废物的及时收集清运、大堂等公共部位的保洁工作、水箱、外墙的定期清洗，保障大厦的环境美观整洁。

　　6.管理处推出各项有偿、无偿服务项目，满足住户的多种需求，使客人满意。

　　7.KF管理与服务特点

　　以人为本，推行KF"管家式服务"理念，设专人对口服务住户，入住一周跟进制度,以便及时了解客户的要求与想法，快速反映，使住户感受温馨的服务。以服务促进租售。

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篇2：商务大厦物业管理质量目标承诺

　　商务大厦物业管理质量目标及承诺

　　**物业管理有限公司以顾客满意度为指针，针对业户及委托方的需求。运用现代化科技手段及管理方法，实行安全、卫生、便捷、舒适、高效及24小时多方位的管理服务。同时遵循物业公司专业管理和委托方监督管理相结合的管理方式。

　　1、管理目标

　　1.1服务第一、顾客至上

　　作为高品质的物业，不仅需要配备良好的硬件设施，还需要提供良好优质的服务。我们将利用公司多年来积累的管理经验和资源，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有系统、多方位、多层次之培训，加强员工对管理服务之认识，改善礼貌及工作态度，做到服务第一、顾客至上之要求。

　　1.2优秀物业管理示范称号

　　我们将凭借丰富的实际经验，委派专业资深人士，根据贵物业的实际情况，提供专业的建议，协助贵物业力争获取优秀物业管理示范称号。希望能借此提升发展商、管理公司和物业的整体形象。

　　1.3保持国际品质ISO9000

　　目前我司已经获取ISO9002国际质量认证，我们将根据相关检验、考核、调整的要素，通过ISO9000体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，提高管理水平及物业价值。使物业管理工作标准化、规范化、系统化。

　　2.分项目标

　　1.设备完好率98％

　　1.1房屋设施完好率98％（故障排除时间不超过48小时）

　　1.2运行设备完好率99％（故障排除时间不超过4小时）

　　1.3公共设施完好率96％（故障排除时间不超过24小时）

　　1.4设备、备件资料完整率100％（查看实物及台帐）

　　2.维护保养率100％

　　2.1自修设备按计划完成保养率100％（按计划、预算、完成记录检查）

　　2.2外包设备按合同完成保养率100％（按保养合同，验收记录检查）

　　2.3房屋设施故障维修率100％（按检查记录，维修记录检查）

　　2.4业主报修上门维修率100％（按报修记录，业主验收记录检查）

　　3.管理费收缴率98％以上

　　3.1首年每月收缴率98％以上（按月统计，财务结算考核）

　　3.2解决拖欠管理费90％以上（按月统计，财务结算考核）

　　4.业主满意率95％以上

　　4.1接待服务满意率98％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.2维修服务满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.3清洁工作满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.4保安服务满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.5整体环境满意率90％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.6消防安全满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　5.员工培训合格率100％

　　5.1岗位职责培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查）

　　5.2消防安全培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查）

　　5.3岗位工作技能培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查）

　　6.无重大事故隐患

　　6.1无重大设备事故隐患（巡检记录，事故记录检查）

　　6.2无消防安全事故隐患（巡检记录，事故记录检查）

　　6.3无治安事故隐患（巡检记录，事故记录检查）

　　6.4无员工操作事故隐患（巡检记录，事故记录检查）

　　7.管理费收支平衡

　　7.1当月收费入帐率100％（根据财务结算报告）

　　7.2维修费支出不超支（根据财务结算报告）

　　7.3清洁费支出不超支（根据财务结算报告）

　　7.4保安费支出不超支（根据财务结算报告）

　　7.5办公费支出不超支（根据财务结算报告）

　　7.6其他支出不超支（根据财务结算报告）

篇3：大厦主要功能和服务对象:写字楼物业管理

　　大厦主要功能和服务对象--写字楼的物业管理

　　大厦是对大型高层楼宇的简称。按照用途和使用功能，又分为工业大厦、商业大厦和专用于大型公司机构办公、经营的大厦，即人们通常所称的写字楼。它具体是指以出租办公室为主的收益性物业，是各类公司、机构集中办公、开会，进行商务洽谈等业务活动的场所。

　　下面我们要讲的是写字楼的物业管理：

　　1、写字楼大小的划分

　　（1）按建筑面积的大小，可分为小型（1万平方米以下），中型（1-3万平方米之间），大型（3万平方米以上的）。

　　（2）按功能可分为单纯型、商住型和综合型。

　　①.单纯型：只有办公一种功能，没有其它功能（如公寓、商场、餐饮等）；

　　②.商住型：能提供办公，又能提供住宿的写字楼。又分为办公室的有套间可住宿和大厦一部分作办公用途、一部分作住宿用途二种；

　　③.综合型：是以办公用途为主，同时兼具多种功能（如公寓、餐厅、商场、舞厅、展示厅等）。

　　（3）按现代化程度可分为智能型和非智能型。

　　①.智能型：具有高度自动化功能的办公大楼（大致设有：综合布线系统、楼宇自动化系统、计算机网络系统、闭路电视监控系统、电子门管理系统、保安巡更系统、卫星接收系统、公共广播音乐系统、消防自动化系统、程控交换机系统、同声传译系统、系统集成等十几个系统）；

　　②.非智能型：不具备上述现代化功能的写字楼。

　　（4）按建造等级，所处位置和物业管理的档次，可分为甲、乙、丙级写字楼。

　　①.甲级：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物自然状况优良，大厦机电设备、公共设施档次较高，达到或超过规范要求，有完善的物业管理服务，有24小时的维护服务和保安服务；

　　②.乙级：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑功能设施不是最先进的，有自然磨损存在；

　　③.丙级：物业已使用的年限（楼龄）较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例和规范的要求，建筑物存在着明显的功能陈旧，但仍能满足抵收入租客的需求水平。

　　2、写字楼的特点

　　一般来讲，写字楼具有下面的显著特点：

　　（1）写字楼多建于中心城市的繁华地段。这是由于大城市交通方便，经贸活动频繁，信息、通讯集中通畅，便于集中办公、处理公务和经营的事项。特别是以金融、贸易、信息为中心的大城市的繁华地段，写字楼更为集中。

　　（2）建筑规模大，各类公司机构集中。写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，往往能集中上百家的大小公司机构，人口密度大、涉及面广。

　　（3）建筑、设备现代化。为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们为了体现身份、高效率办公的要求，写字楼一般选用的建筑材料都较为高档，设施设备都较先进，内部一般都配有中央空调、高速电梯，设有监控设备、完善的通讯设施。

　　（4）功能齐全、设施配套，具有服务前台、车库，能接待会议，还设有餐厅、商场、商务中心、银行和邮局，能满足客户的工作需要。

　　（5）使用时间集中，人员流动性大，如较集中的上班时间，多数都是早八点以后，下午六点以前，上班时间人来人往，下班后人去楼空。

　　（6）经营管理的要求高，时效性强。由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进。所以，对管理和经营方面要求均较高。另外，由于投入多，如楼层出租率低，对发展商来讲，即意味着损失增大。所以对其经营管理的时间效益性有极强的要求。

　　做为大厦写字楼与商业大厦。工业大厦最明显的区别还在于服务对象的不同。写字楼的服务对象是各类公司、企业单位的职员、工作人员，服务时间主要是在工作时间内，集中在每周一至周五的早上八点至下午六点，部分写字楼周六上午仍工作半天。

　　3、日常工作的内容

　　写字楼日常工作的内容主要是为业户提供一个理想的办公环境，它的管理工作围绕在“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是保证用户在写字楼里工作安全放心，不受外界环境的干扰，财产、人身安全有保障。舒适是指大厦内工作环境适合于办公需求，如中央空调供应、供水、供电服务，电梯服务以及清洁、绿化等均创造出优美整洁的室内环境。快捷主要是指写字楼内通讯设施齐全，用户能随意及时与世界各地业务联系、交换信息，抓住商机。

　　写字楼的日常管理工作有如下内容：

　　（1）治安管理

　　写字楼的治安管理内容为防盗、防破坏、防流氓活动，防灾害事故，这是写字楼管理中一个非常重要的内容，其目的是为了维护写字楼业主、租户的人身和财产安全，保证其正常的办公和生活秩序，并保证写字楼各项工作的开展。

　　治安管理主要由管理公司保安队来执行，保安队同时还承担写字楼义务消防队的工作。

　　（2）车辆管理

　　停车场的管理，重点在安全，进、出口和值勤保安应严守岗位，应按健全的管理制度管理车场。（因有专业课介绍，不再细讲）

　　（3）清洁管理

　　清洁工作是写字楼的重要工作之一，我们承诺的舒适、整洁在此体现，业主在楼内办公，客户到楼内办事，均希望看到一个干净、整洁的环境，并由此去判定一个管理公司的管理水平。公共环境、公共设施设备做好定期的清洁、维护和保养，才能保持其正常的使用功能并延长其使用寿命，从而达到物业保值、增值的目的。

　　（4）绿化管理

　　写字楼

的绿化一般面积均不大，关键在于景观布局，楼内摆放适当的绿化盆栽，将会给整个写字楼增添美感。绿化的自然美增加了人工环境的美，它们生机盎然的神态和绚丽夺目的色彩给写字楼的装饰增添了光彩，也带来了生机，让客户在怡然中感受到绿色的环境。

　　（5）消防管理

　　消防工作是物业管理中的一项重要工作，由于写字楼是主体性建筑，而且机电设备种类多，分布点多，高层楼宇灭火困难，一旦发生火灾，难以扑救。因而我们的管理工作，要以防为主，要最大限度地预防火灾，避免重大损失，为业主提供安全环境，保障其生命和财产的安全，从人力、物力、技术等多方面做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能够迅速扑灭。

　　（6）供配电设备管理

　　写字楼供电设备的管理是一项重要工作，是提供办公环境的一项重要保证。

　　楼内设有专供自身使用的变压器房、配电房，简称为“专变房”，其运行维护、保养由当地供电部门负责。供电设备日常管理分为运行管理和维护保养两个方面。

　　（7）给排水设备管理

　　高层建筑一般设有专用水泵房，多采用重力供水系统管理中主要是保证各水泵正常工作，保证水箱有足够的水源，储水池不能断水。由于储水池同时供给消防系统用水。因此，管理工作甚为重要。储水池、水箱除要装门，还要定期保养检查，确保水流畅通，满足用户用水需求。

　　排水也是管理的一个方面，生活污水、雨水的排放也必须保持管路畅通，排水泵要时常检查，及时更换坏泵。

　　（8）空调系统管理

　　舒适的工作环境离不开空调的供应。衡量一个写字楼的档次，空调是否满足需求是一个重要的标准。因此，空调系统的管理是很重要的，写字楼内温度的控制参照商业大厦，按冬、夏季节划分。

　　①.冬季室温采用18～22℃，相对湿度40%～60%；

　　②.夏季室温采用22～25℃，相对湿度40%～65%。

　　（9）电梯系统管理

　　电梯时写字楼的重要上下楼工具，运行是否正常，运行是否平稳都会影响大厦的声誉。由于电梯属特种设备，受劳动安全卫生检测站的监管，每年必须进行年检，年检合格的电梯才能运行。

　　由于电梯的专业性较强，一般均由具有专业资质资格的单位负责保养。管理处日常除负责电梯轿厢内外的清洁工作外，还负担电梯困人时的解救工作。电梯日常的运行管理一般由保养单位派出的专职电梯工负责，管理处在日常的管理中要时常检查安全管理措施执行情况。

　　（10）二次装修管理

　　写字楼的二次装修是经常出现的一项工作，做为租房单位进出是很正常的，每个租户都要有自己喜欢的室内办公环境，所以讲写字楼的二次装修是比较频繁的，也是我们管理的一个重要部分。为什么要加强现场的监管呢？因为大厦是一个整体建筑，业户装修时是否会影响到管线和设施是难以预知的，如损坏剪力墙，则给大厦带来安全隐患，另外，消防问题噪音影响问题，以及公共部位的清洁等都必须有人来管，做为大厦的管理者，对二次装修实行监管是完全必要的。

　　（11）公共维修

　　这里指的是公共设施、设备的维修。

　　公共设施：由于公共设施分布广、项目多，而且维修人员配备有限，及时发现、及时处理有一定的难度。因此要求巡逻保安、清洁员工要有高度的责任感，发现公用设施损坏后，及时通知管理处专管人员。主管人员负责开出维修单，通知维修人员及时处理。

　　公共设施由于位置不同，受到大自然侵害的程度也不同，因此按周期对公共设施进行维修保养是一项重要的计划性工作必须按时进行。

篇4：Z大厦物业管理服务项目

　　Z大厦物业管理服务项目

　　（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

　　1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

　　2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

　　3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

　　4、公共绿地园艺的培植和保养；

　　5、室内公共场所绿化摆放养护；

　　6、对大厦的各类资料进行管理；

　　7、未装修房屋通风、打扫等服务；

　　8、电话及访客留言转告；

　　9、雨伞、雨衣临时借用；

　　10、节日环境布置；

　　11、重要时刻提醒服务；

　　12、代订报刊、信件收发；

　　13、代聘钟点工服务；

　　14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

　　15、代叫出租车；

　　16、代办保险；

　　17、义务安全用电常识宣传。

　　（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

　　1、大厦内物品搬运；

　　2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

　　3、机动车辆清洗：

　　4、提供大厦报警室内系统维护服务；

　　5、提供小型商务会议场所及服务；

　　6、商务中心服务；

　　7、办公区域绿化供应及代为养护；

　　8、办公区域报警系统维护及接警服务；

　　9、办公区域设备设施上门维修安装等；

　　10、代订车、船、机票；

　　11、代订代送饮用水。

篇5：X大厦物业管理整体设想策划

　　zz大厦物业管理整体设想及策划

　　1.1[zz大厦]物业特点

　　地理位置优越：本物业位于下城区凤起路和建国北路交界，总31层，其中地下三层，地面28层，裙房5层，总面积2.8万方，业主391户。优越的地理位置，小户型的结构是zz大厦的最大特色

　　商业价值巨大: 由于本大楼建设时按“单身公寓”概念规划，因此比较符合现代SOHO式的工作方式，物业的升值潜力巨大。

　　设施配套完善：大厦配置了完善的智能化系统：有摄像闭路电视监控系统、报警系统，消防自动报警系统，并设有通风系统，强弱电子系统，给排水系统，24小时热水，为居家生活和工作带来极大的方便。

　　开放式管理：zz大厦是开放式管理的商住大厦，四周无围墙，外部环境复杂，因此对安全防护的要求极高。

　　1.2管理要求

　　管理好设施、设备的要求：[zz大厦]配备完善的智能化设施，中央空调，24小时热水供应，因此要求管理者做到维护好设施设备的正常运做，定期对设施、设备进行检修。zz大厦的设备已投入使用近4年，按设备保养标准，三年应进行一次大检修，20**年是zz大厦设备维修投入大量资金的一年。设备保养及时与专业将有助延长使用年限，有效降低能耗。

　　满足业主独特的需求：根据[zz大厦]的特点，业主分为两类，一类是物业的所有人，一类是物业的使用人。对物业的所有人他们希望物业能增值而使利益最大化，而对物业的使用人，需要提升物业的品质，满足他们对工作环境和工作效率的要求，提供专业、高效和人性化的物业服务，。

　　1.3证大物业管理优势

　　品牌优势：证大物业是杭州知名的物业管理公司，其品牌具有一定的感召力，在上海也具有一定的影响力。证大物业的品牌将给所管理的楼盘带来一定的声誉和增值潜力。

　　经验优势：证大物业目前管理的楼盘有[湖畔花园]、[湖畔·莲花港家园]、[湖畔大厦]等，形成了住宅与写字楼、中档住宅与高档住宅、纯多层小区与综合小区多元结构的立体管理系统，从中积累了多方面的管理经验，使证大物业能在短时间内对新楼盘进行管理定位和管理操作。

　　文化优势：证大物业的文化优势主要体现在社区人文式管理中，实行人性化、情感式服务，为业主营造了一种更具精神品质的生活方式。

　　技术优势：证大物业已经连续四年采用思源物业管理软件进行管理，并拥有“车辆刷卡管理系统、消防控制中心、监控报警中心、红外线报警系统、巡更管理系统、变频水泵系统、电梯管理、”的实践管理经验。

　　人才优势：证大物业经过多年的管理与积累，已培养了物业管理中各个环节的专业型人士，并且与百年名校--浙江大学合作，是浙大房地产投资研究所物业管理教学研究基地。该基地为证大物业的市场拓展和业务开展提供了强大的技术支持和人才供给。

　　制度优势：证大物业为省内首家通过ISO9000国际国内质量标准认证的物业企业，并在实行中不断适应与修正。同时又不断接受新型管理模式的洗礼，形成了完善的物业管理制度体系。

　　成本优势：物业管理的环节众多，成本管理和成本控制的潜力很大。证大物业利用规模效益，在管理上实行成本领先策略，把成本优势转化为客户利益。

　　1.4管理的总体设想

　　（1）、为[zz大厦]提供个性化星级服务的策划：

　　A、本公司将提供高品质的物业服务。并精心考虑及设计完善的管理方案。本公司将根据[zz大厦]业主的层次，度身定制一套服务模式，为能达到标准，我们已利用“世邦.魏理世”作为本司物业顾问的资源，加之本物业对住宅、办公楼物业管理多年来所积累的经验，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有效的培训提高服务水平及素质，使业主享受舒适、自然、周到、热情的服务。

　　B、服务个性多样化，由于[zz大厦]商务型业主居多，为给业主创造整洁、舒适的办公环境，我公司将提供室内保洁、绿化养护，客户热线，代洗烫衣物服务，代订报刊杂志，24小时医疗急救服务，24小时紧急援助服务，代办保险，代办订花、订水、订餐、订票服务，失物招领等内容。

　　（2）为地下车库提供服务的策划

　　管理处着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用，同时地下车库由于建筑死角较多，如何加强安全防范是管理的重点。

　　A照明和通风系统：建议电源接入上分为常规和应急两部分，在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分，以节约电

费和延长设施设备寿命。

　　B 安全防范：利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。

　　C警示系统：在汽车泊车位上设立一些提醒标识，来提醒业主锁好车门，车辆办理保险。在转角处设立明显标识，提醒驾驶员不要跟撞。

　　D消防系统：定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度，紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时，设施设备能投入正常使用。

　　（3）为环境保洁提供服务的策划

　　A环境保洁管理

　　为提高大厦品味，保洁质量要求高，如大厦的大厅是进入大厦的第一形象应时时保持整洁，由专人每隔半小时清洁大厅与电梯间。

　　由于大厦临近马路，灰尘较大，外墙应定期清洗，我们将请专业清洁公司进行清洁，使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料，按照科学的方法进行清扫和护理，应期清洗外墙可保证物业的价值。

　　对外包的清洁工作，由外包清洁公司制定清洁保养工作计划、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作计划)，编制班组人员表，工作实施记录，管理公司人员对其进行检查监督，确保清洁工作的贯彻落实。

　　B绿化管理

　　为提升大厦档次，创造优美的环境，由管理处将利用公司的网络资源，由公司绿化保洁服务中心进行统一管理。