金和物业别墅项目拟采用管理模式

　　金和物业别墅项目拟采用的管理模式

　　1、物业管理架构

　　zz物业服务中心由苏州市金和物业管理有限公司直接领导；服务中心作为zz的专职管理机构，财务独立，在金和物业的授权下，履行《zz前期物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任；服务中心实行垂直领导；组织机构设置的原则是精干高效，一专多能；服务中心突出以服务客户为中心，建立以客户服务中心为重点的组织流程；服务中心实行24小事值班制，值班人员保持通讯畅通，授权在事件处理中代替服务中心代替行服务中心项目经理的职责，以使工作高效，提高服务品质。

　　2、激励机制：

　　此为我公司内部对员工进行管理的主要方式，每个员工的个人权益都要得到尊重，并应始终保持积极的工作态度，从而最大程度地获得企业经济效益和社会效益。

　　3、思想激励：

　　物业公司在思想工作上重在激发员工潜能，形成正确的人生观、价值观、世界观、并且针对心理做适时、适合的思想工作。注重发展品牌建设和团队精神。充分发挥个人创造潜力。

　　4、工资福利：

　　重在考核，缩小固定工资部分，加大绩效工资部分，激励员工优质服务，创造业绩。

　　5、奖惩制度：

　　坚持以上表扬激励为主，以出分为辅的原则，做到奖惩分明，用优胜劣汰的方式，提高员工队伍素质，在奖励类型上以精神奖励为主，物质奖励为辅。

　　6、培养提升：

　　目标是使员工有较强的事业心，敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精，在用人提拔上不作到人唯亲，而是不拘一格，选拔那些有真才实学的人才，做到能者上，平者下，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环氛围。

　　7、文化活动：

　　是沟通物业服务中心内部员工的桥梁，通过文化活动的开展，增强员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密结合在一起。

　　8、监督机制：

　　zz物业服务中心在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及行业主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向集团公司汇报工作，检讨物业管理运作实务，提交财务报告书，并制定出日常工作计划，分解量化到部门及每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核。严格按照ISO9001质量体系运作。对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自检、公司内外部质量审核，使管理工作的监督机制有效运作。

　　公开监督：公布服务中心监督投诉电话，设立物业公司投诉信箱，24小时受理投诉。所有员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。

　　业主评议制：公司质检部门对物业服务中心各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，客户服务中心对业主或其他来源的信息作出分析、处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使业主合法权益得到保障。定期报告制：物业服务中心定期向金和物业报告工作，检讨物业管理事宜，实现总公司制定的客户大承诺。

　　9、自我约束机制：

　　物业服务中心在物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则，并严格贯彻ISO9001质量体系，由公司质检部门对物业服务中心进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现得问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。服务中心每年对员工进行全方位考核，对主管以上人员实行综合考核，不合格都调离岗位或淘汰。物业公司对项目经理进行综合考核，不合格降级或调回公司重新培训。

　　10、信息反馈及处理机制：

　　市主管部门发展商新闻媒介业主意

　　见调查程序意见箱管理处员工

　　中央调度中心（接收信息，分析处理）

　　执行结果

　　发布命令

　　跟踪检查

　　相关人员执行命令

　　物业服务中心实行以客户服务中心为枢纽的信息反馈与处理机制。首先，客户服务中心通过多渠道的信息收集，尽心分析、分类、统计并上报物业服务中心，并要求各相关部门负责跟踪、处理、并将结果反馈到客户服务中心存档。

　　11、长远期计划和短期安排：

　　序号 项目 工作内容 时间 备注

　　1组建项目部 项目经理及其他部门管理人员准备 前期 物业人事、总经办

　　2人力资源组织 人员的招聘和协调；新员工岗前培训 交房前2个月 物业公司行政部

　　3办公后勤工作 安排办公室用房；安排后勤用房；购买物资装备 交房前2个月 物业公司行政部

　　4制定工作制度和工作程序 制定小区用户

手册；修订岗位职责和考核制度；根据ISO9001/ISO14001标准制定工作程序 交房前3个月 物业副总经理、项目经理

　　5物业验收接管工作 依据标准、逐项检查发现问题；督促、协助责任部门整改；办理交接手续、做好遗留工程备案；交接钥匙 符合国家相关标准后二周内 物业工程部负责，项目、公司技术人员参加

　　6资料验收工作 专业技术资料；图纸资料；规划资料（六图二书） 验收同时 项目经理、工程部共同完成

　　12、早期介入工作：

　　前期物业管理早期介入工作计划：派项目经理和相关工程技术人员，根据现场具体情况制定和实施员工招聘工作，实施员工岗前专业培训工作。其他主要任务：

　　参与工程的规划、设计、施工、验收过程。

　　协助售房、向购房者提供该项目的物业管理咨询，按照国务院、江苏省《物业管理条例》协助开发商与购房者签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。

　　确定现场办公地点，为开发商和潜在业主联系提供方便；采购所需的各种物资装备、办公用品共计及相关员工的制服；编制各项工作程序和工作进度时间表，以确保核监督各项工作和物业交接的顺利完成。完善小区各项管理规定、规范。

　　处理小区物业的交接程序，保障开发商、业主的合法权利。

　　根据实地情况，列出改善工程项目工作联系单，提供给开发商。督促开发商根据存在的问题及时加以改善和完善，改善业主在日后使用中的便利条件，同时为物业管理公司在今后的管理服务过程中提供一个良好的空间和条件。

　　协助开发商做好《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》"两书"的制作、发放工作。

　　做好各项房屋面积测绘资料的手机、统计、明细、测算和存档工作，竣工图纸资料和相关设施、设备的资料。

　　前期介入具体工作：

　　1.介入开发商规划、设计、施工、销售全过程，为开发商提供建设性的建议。

　　2.从物业建成后的管理角度出发，对设计的规划、图纸可操作性和住户的方便使用以及物业的发展趋势提出专业性的建议。

　　3.从设施的配置能否满足住房普遍需要出发，对物业的设施提供专业性的建议。

　　4.从物业的长效管理和物业的百年使用大计出发，建筑施工如干线、设备安装等进行监督检查，向开发商或业主提供设备保养维护方面的建议，积极参加开发商重大修改回忆。

　　5.从利于今后物业管理，主动观察和分析管理难点，有针对性的提出施工方面的建议，编制工程完善和遗漏工程项目联系单等。

　　6.积极协助和争取为开发商办理或承包设计施工有关通信、宽带网、燃气、照明、绿化园艺工程、小区市政、小区智能化设施（保安监控、家庭防盗、电子对讲机、电子巡更、可视对讲机）等工程。

　　7.根据开发商、施工单位的要求和协议，为开发商和施工队伍提供前期介入物业管理相关服务。

　　8.参与部分验收、竣工验收和综合验收，认真负责做好物业接管验收工作。

　　9.争取开发商的理解和邀请，认真参与施工单位的分部验收和竣工验收，熟悉和掌握一手资料。

　　10.参与由政府部门组织的综合验收，掌握物业全面状况。

　　11.找开发商书面通知的安排日程，按规范及时组织物业验收接管，对验收过程中发现的问题必须及时约请开发商协商解决。

　　12.提请和协助开发商手机提供国家法律规定的所有接管图纸资料。

　　13.做好住户入住和全面运转实施物业管理的准备工作；做好员工招聘和培训工作，确保员工应知应会，确保员工具备基本上岗素质。

　　14.制定物业管理制度和各项规定，制定入住手册（用户手册），建立住户基本档案（入伙通知书、证件、购（租）房合同、住户登记表、户册、维修台帐、住户来信来访都记录、业主临时公约、前期物业管理协议、住宅装饰装修管理服务协议书、装修申请表及物件、装修台账）。

　　15.与开发商协助确定房屋设施设备验收、接管的具体日程安排，按建设部《物业验收接管规定》，有计划的进行接管前的验收，对验收过程中发现的工程遗留问题或需要完善的项目，按程序修改后方可接受。

　　16.接收和妥善分类保管住房钥匙。

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篇2：创最佳别墅物业管理模式（讲话稿）

　　我的心情非常紧张也非常高兴,刚才讲的是关于别墅的概念,因为我们做管理的跟做CD不一样,我们做管理要实实在在,整个产品出来了以后,我们到底怎么管理呢?别墅的情况比较特别,别墅的类型也非常多,刚才也说到,有很多独立别墅、联排别墅。因为别墅的类型挺多,别墅的售价差别也太大。现在别墅有可能几千人民币一平方米到2000美金、3000美金一平米的,差价实在太大了,我们要看到,这个价钱如何影响定位我们的客户群。

　　好象前段时间,碧水家园2500到3000美金,而且开盘的时候挺好。我们作为物业管理,非常重要的是必须要了解它到底是不是一个正经的别墅?到底是那类别墅,独立别墅,还是联排别墅?我们靠什么去定物业管理费,物业管理公司依靠什么来生存呢?就是所有的客户,他们交管理费。

　　物业管理费非常重要。管理费标准定的时候,不是物业管理说多少钱就多少钱,按照物业管理规定管理费应该怎么来定呢?影响管理费的很多,第一是政府指导价。我们一般的小区、住宅,必须要按照北京政府的要求给我们定物业管理费,不能超出这个范围的,有市场指导价。写字楼,高级公寓和别墅,管理费的算法是按管理成本来算的,到底你支出成本多少,然后按整个项目小区的建筑面积来付管理费。

　　还有管理费的标准,代售、代交水、电、气、暖,还有特约服务,特约服务可能是按照多少钱就是多少钱。管理费的标准就是北京、上海省每个地方都不一样,当地的房地局有一定的文件,物价局也有文件,到底物业管理费是什么,每个发展商出多少,管理公司收多少管理费,不能自己想,必须要去查,因为物价局监管物业管理公司是收费标准。

　　还有一件事非常重要,物业管理收费标准立项的文件是什么,就授权什么,有可能北京的情况是这样,它立项是普通住宅,最后变成了别墅,或者是联排别墅,这样的管理费肯定是不一样的。因为管理费的客户群不一样,可能很一般的别墅管理费一块多人民币,当然碧水庄园之类的管理费超过一美金的,大家放心,很多的别墅管理费被政府控制在200块人民币一个月,当然高级的可能超过2000块人民币。立项时是多少钱,出来时却是非常高档的管理费,发展商和管理商怎么办,政府去审批管理费的时候,不看你的产品,看你立项的文件到底是什么?现在通州的康城,我估计是普通住宅的管理费。

　　还有收管理费的时候,发展商跟物业管理公司之间有很多的矛盾。管理公司肯定希望管理费越多越好,这样能用更多钱来管理。而发展商很多时候,认为管理费越低越好,在签预售书的时候,可能签的管理费是多少钱或者是不超过多少钱。最后就变成了管理公司与发展商之间的矛盾了。

　　发展商为了推广自己的项目,什么都答应,管理费却不管。别墅的类型太多,我们到底怎么确定物业管理的模式很重要。现在看看,就是我们的对象,客户群怎么样,非常关键。如果是一般的模式跟高级公寓差不多,买别墅的客户一般他们的消费能力比较高,现在有一个说法去年比较流行TOWNHOUSE,叫经济型别墅,有天有地,什么叫有天有地的别墅,有天空,有季节花园,旁边有邻居,中产阶级买的比较多。定管理模式的时候,他们到底是哪一类客户群,因为现在许多别墅都是老百姓买的比较多,大众化的设计比较多,还有一种是物业价格,我刚刚说的物业价格差别很大,4000人民币跟上千美金完全不一样,这个价格已经超过了客户群本身的承受力,物业管理成本还有物业管理标准到底你是普通立项的,还是别的什么项目,别墅,普通住宅,低密度住宅还是真正的高级别墅,那就不可同日而语了。

　　发展商对业主管理成本的承诺非常重要,发展商可能也知道,现在比较好的别墅项目通常有山有水,靠近湖或者河。当然发展商到了一定时间,就很难说了,整个规划图设计图非常好,但出来后的效果却不一定是这样。

　　还有物业周边环境是怎么定呢?交通、保安,到底别墅园区旁住的是什么类型的人,园林,邻居,物业设计。还有一个非常重要的,就是关于物业规模,发展商是不是分期来施工?现在别墅的发展太快,发展商对一期做的很好,二期三期同样重要,它会影响到以后的物业管理工作、保安工作,还有配套设备设施有没有。一些湖、水景观等到了二期、三期才可能有。