物业区域管理过程基本原则

　　物业区域管理的过程及基本原则

　　一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

　　物业管理的过程

　　（一）签订物业服务合同：《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》

　　（二）验收接管物业：签订物业服务合同以后，物业管理企业应当成立接管验收小组，对物业的共同部门和共用设施设备进行查验，并办理接管手续。

　　（三）履行服务合同：物业管理企业也可以根据业主的委托，在力所能及的条件下，为业主提供物业服务合同约定以外的其他服务项目。

　　（四）终止合同，做好交接

　　物业管理的基本原则

　　（一）权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。

　　（二）业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

　　（三）服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

　　（四）统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　（五）专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　（六）收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

　　（七）公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

　　（八）依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

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篇2：X家园小区物业服务费中事项说明

　　关于z家园小区物业服务费中若干事项的说明

　　一、物业服务费测算中第二项“公共设施维修保养费”的第6条“消防器材检测、维护费”是指zz家园消防设施和器材等日常维护和检验费用，由于家园消防设施目前处于瘫痪状态，而消防器材如灭火器等缺失严重，因此，此费用未包含在本次测算费用中。（为保障突发事件发生时能够临时应急，**物业在接管时在主要位置配备了70具新灭火器。）待消防设施更新验收交付使用、灭火器等器材配备齐全和到期检验时，此部分“消防器材检测、维护费”费用再计入到整个物业服务费测算中。

　　二、物业服务费测算中“工资及福利费附表”的“消防和安防监控”费用是指对消防中控室和安防中控室的24小时人员值守工资和福利，值守人员为四包一值守。本家园消防中控室位于二号楼三单元一层、安防中控室位于九号楼二层，分处两地。按照规定应配备8名值守人员，由于消防设施设备处于瘫痪状态，因此本测算中未包含消防中控室值守人员的费用，仅测算了安防中控的4名值守人员。待消防设施更新验收交付使用后，再启动消防中控室值守，将此部分费用纳入到物业服务费测算中。

　　三、物业服务费测算中第二项“公共设施维修保养费”的第8条“避雷检测”是指家园每年避雷设施的检测费用，由于此避雷设施目前处于瘫痪状态，因此，未将此费用测算纳入其中。待避雷设施更新改造并交付使用后，此部分“避雷检测”费用再计入到整个物业服务费测算中。

　　四、物业服务费测算中第七、八项“企业管理费和企业利润”是企业生产过程的正常支出，考虑到我们是以政府应急服务方式进入小区这一因素，同时为了支持业主委员会工作和小区的建设，更好地在zz开展工作，因此本次测算不涵盖“企业管理费和企业利润”了。

　　五、根据物业服务成本或物业服务支出构成的规定，应将“物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”在本次测算中列项，同样考虑到小区的建设和长远发展，我们未列入测算中。

　　以上五项费用的调整和物业服务费单价为本年度的物业服务收费定价，如上述的设施设备更新改造完成后，**物业将对设施设备立即予以接收和管理，而确定的年度物业服务费的标准不会根据接收设备的增加而提高，合同期内的物业费价格不变。

　　六、家园的生活热水供应和冬季供暖相关事宜。

　　生活热水事宜：20**年6月5日，国豪物业停供了小区的生活热水，在**物业应急服务三个月期间，业主对此反映颇大，要求恢复热水的供应。对于家园生活热水的供应**物业持积极支持的态度，为了家园生活品质的提高，我们非常愿意恢复生活热水的供应。目前热水设施设备等系统还在国豪物业管理范围之内，需会同业委会、广大业主一起移交给**物业，并对热水供应系统的设施设备进行安全检测和设施检验，确保恢复生活热水供应后不会发生大面积的跑水现象。同时需对原有的费用重新核算价格，定出合理的市场价格，并在生活热水基本使用量和生活热水系统基本启动量达到要求下，**物业即可恢复热水供应。

　　家园供暖事宜：本家园正常的供暖季为20**年11月15日到20**年3月15日，观察历年的供暖时间往往都会提前，家园供暖前期的准备工作时间已非常紧迫，家园的供暖设施设备最晚也应在9月中旬进行全面的检查和检修，还应到技术监督局办理有压容器检测手续。**物业非常愿意为小区的供暖工作做出贡献，同时也具备了为家园供暖的能力。目前供暖设施设备系统在国豪物业管理范围之内，我们将配合业委会做好交接工作。

　　北京**物业管理中心

　　20**年9月14日

篇3：培养物业服务意识4种有效方式

　　培养物业服务意识的4种有效方式

　　如何有效培养企业职工具有良好的服务工作意识，对于物业服务企业来说，应是必须时刻给予关注的首要工作，其职工服务意识的强弱，将会直接反应到日常工作态度，从而也就代表着企业服务质量。

　　对于如何培养服务意识，就需先对所谓“服务意识”进行一下简单、准确的词组含义解释。由于服务行业关系，各个行业对于“服务意识”的理解、认知上面存在一定偏差。单从物业服务行业来说，“服务意识”应是多年从事服务工作所养成的一种根深地固、席以而常的行为方式，并且随时随地的通过个人行为举指所展现的一种生活习惯。

　　“服务意识”简单的反应可以通过是否懂得“尊重”得出具体评判，并且通过是否养成聆听、感谢、平和、关怀4个方面加以展示。

　　聆听：

　　聆听应是“尊重”别人所需要的首要先决条件，物业服务企业应该培养职工养成认真聆听别人倾述的习惯。因为只有通过聆听，并且了解对方真实需求，才能提供准确、有效的相应服务行为。

　　当你使用自信、柔和的目光对示与你交流者的眼睛，并在聆听之时能与对方保持适当间距，往往将会起到平和对方焦急心态，使得对方对你产生信任，从而给你时间安排对方所需服务事宜。同时，聆听方式得当也是避免引发投诉，获得对方好感的有效服务方法。

　　聆听距离应在40公分左右，如果本人身材高于对方，就应随着高高出对方多少，增加相互距离，避免对方向你仰视产生心里压力以及焦躁情绪，从而影响服务质量。

　　感谢：

　　只有懂得“感谢”一词所包含的真实含意，以及她对我们工作、生活将会产生何种积极影响，才能逐步的将“感谢”深深溶入我们日常工作之中。

　　物业服务企业应该教会所有职工懂得“感谢”亲人，同事给予自己的帮助，“感谢”服务对象给予我们工作机会，使得我们得以获得经济回报从而承担家庭以及社会责任。

　　“感谢”应该上升成为一种积极生活态度，同时也是得到帮助之后所应有回应交流表示。任何从事服务行业的人，在为服务对象提供服务之后，一句简单不过的谢谢两字，就以代表得到认可，或是对于服务所表达的感谢。

　　虽然“谢谢”两字看似过于简单，但每一个得到之人都能感到些许快乐。从事服务行业的人不应只是得到“谢谢”，还应该将“感谢”深深溶入所有交流活动，从而起到传递快乐、创造和谐交往之中。

　　平和：

　　时刻保持一种平和心态，并且使用平和语言回应服务需求，无疑可以起到舒缓紧张情绪，拉近双方距离之功效。

　　平和并不表示缓慢，应是一种充满自信的自然心态反应。

　　关怀：

　　关怀用在物业服务上时，应该代表着关心、关注等项含意。作为从事专业服务工作的物业行业职工应向所有服务行业一样，需要时刻关注服务对象接受服务之时的感受，关心自己所提供的服务行为是否达到尽乎完美，关注自己周边同事是否需要帮助，关心自己行为习惯是否增加其他（她）人员工作强度，并且形成习惯溶入日常工作之中。

　　在此特别应该强调的，就是所有服务行业人员必须养成个人良好行为习惯，并且时刻培养自己眼观六路、心细如丝的工作反应能力。同时，还要注意维护自己所接触的服务环境保持永远的干净、整洁，起码不要因为自己增加同事工作强度。

　　服务意识培训：

　　服务意识培训最好采用课堂之上展示，岗位之上提示，管理人员监督的方式加以落在实处。

篇4：高档写字楼另类物业服务技巧

　　高档写字楼的“另类”物业服务技巧

　　对于从事高档写字楼物业服务管理的物业服务企业，在保证其工作服务质量之外，更应优先关注楼内所有租户经营管理状况，并在助其增加经营收入、帮其降低经营成本、提供完备经营服务上多动一些心思，只有租户获得理想经营收益，才可保正楼宇业主获得稳定、持续租金收入。物业服务也可凭此打造企业品牌、增加市场竞争能力。

　　建立信息互动平台：

　　先由物业服务企业出资购置服务器材，完成服务网站设计，并且登录租户企业名称、坐落方位信息之后，征得承租人的同意，按照租户企业经营分类公开注册资本、企业法人、经营范围、近期经营业务等项基本信息，以求所有承租租户了解相邻企业资迅，使得承租之人可以利用信息互动平台方便开展业务。达到激活空间相互阻隔，形成楼宇资源的共享，增加获利机遇的目地。

　　物业服务企业应该增设网络维护岗位，及时更新承租业户资信，维护网站运行。

　　对于同时管理多栋写字楼宇的物业服务企业，可将所有在管写字楼宇信息平台实施链接，用以扩大资迅容量，形成企业资迅门户，掌控租户经营动态，促进承租之人获利，延长租户合同，吸引其它企业入住，提高市场竞争能力。

　　建立财务托管服务：

　　物业服务企业可以根据管辖写字楼内中、小企业所占比率，考虑是否利用自己所设财务部门开办财务托管服务。以为中、小企业提供财务会计、财务咨询、代办税务、出纳代管等项服务，用以降低管理成本，减轻“创业期间”所产生的雇工财务压力。

　　同时，物业服务企业还可考虑利用自身商业信用，结合托管企业集中开户将会增加出来的银行结算业务，要求银行方面同意可为托管企业提供短期小额贷款承诺，用以满足中、小企业可能会出现的应急寸头调配方面需求。

　　物业服务企业接受财务托管委托之后，可以结合自身所建立的财务管理机制，帮助委托单位完善财务管理制度，同时提高财务工作效率。

　　引进物流配送业务：

　　物业服务企业应在目前写字楼普遍引进特快传递、机票代购、打字传真复印服务基础之上，还应引进优秀配送服务企业，用以满足楼内企业收、发货物需要。

　　开设茶吧服务：

　　物业服务企业可以根据写字楼内建筑空间情况，开设小型茶水吧的服务，照顾中、小企业办公面积相对较小，使其便于洽谈业务。

　　重视延深服务：

　　物业服务企业可以利用写字楼内所产生的庞大消费指数，说服周边各家餐饮、美容美发、健身会所、专营商店等给予楼内承租企业、雇用人员给予消费打折优惠。物业可以承诺义务代为宣传推荐，在降低承租单位、个人消费支出的基础上，更将物业企业关怀延深至写字楼宇之外。（周边同意打折商业机构也可通过增加业务从而获得更为理想的利润）

　　其它配套服务：

　　如工作午餐，办公场所搬移物品，办公场所简单装饰装修等不在一一表述。

篇5：小区物业管理投标文件编写

　　小区物业管理投标文件的编写

　　投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，并按招标文件的要求提供投标文件，保证所提供的全部资料的真实性，准确性及完整性，以便使其投标文件做出实质性响应，否则其投标可能被拒绝。

　　（一）投标文件的组成与装订

　　投标人应按招标文件的要求编写招标文件，提交包括证明有资格进行投标和有能力履行合同的文件。投标文件包括以下内容：

　　1、投标人提供的必要管理文件

　　（1）物业管理服务理念及目标

　　（2）物业管理服务机构运作方法及管理制度

　　（3）管理服务人员的配备及主要管理人员简介

　　（4）物业管理服务用房及相应管理设施的配备

　　（5）物业管理费用的收支预算方案

　　（6）物业管理服务分项标准及承诺

　　（7）物业管理服务分项操作流程图

　　（8）物业维修养护设想

　　（9）物业管理应急方案

　　（10）对本物业项目设计的管理模式及运作方法的创新

　　（11）对本物业接管验收工作程序

　　2、报价说明

　　2、1除非本招标文件或补充通知另有规定，招标范围包括本须知所述的全部内容，以投标人提交并以投标人认可的单价和金额为支付基础。投标价格应为物业管理过程中的全部费用（包括招标文件所列出的服务管理项目的管理酬金、易耗材料费用、人员工资福利、工具配置费用、办公行政费用、税金费用等）。

　　2、2投标人报价应充分考虑涨价因素，在合同执行中不再更改或调整价格。所有根据合同或其他原因，应由投标人支付的所有税收和其它费用，须根据投标时国家及有关部门的现行税率和费用以及其他有关资料进行计算，并列入投标人呈报的单价及总价金额中。本合同实施过程中，投标人由于投标人的失误的漏项，不允许再补列，也不承担任何经济责任。

　　3、资格、资质文件

　　（1）法定代表人或其委托代理人审批签字；

　　（2）企业简介；

　　（3）营业执照副本、资质证书、税务登记证副本复印件加盖公章；

　　（4）企业质量认证证书、获奖证书及其他资质、资格证书；

　　（5）投标人认为需要提交的其它文件。

　　4、投标文件的编写方式和装订

　　投标文件正本和副本用A4纸幅面的纸张打印、装订、密封。

　　（二）投标文件的签署

　　投标人的法定代表人（或委托代理人）必须对投标文件的下列组成部分进行签署；

　　1、投标文件正本、副本封面；

　　2、招标文件所列的各种附件。

　　（三）投标语言计量单位

　　1、投标文件及投标人和投标交换的文件和来往信函，使用中文（简体）；

　　2、除在招标文件的技术规格中另有规定的外，投标文件中所有使用的计量单位应使用中华人民共和国计量单位。

　　（四）投标文件的密封和标记

　　1、投标人应准备五份投标文件，一份正本和六份副本。在每一份投标文件上要明确注明"正本""副本"字样，一旦正本副本有差异，以正本为准。

　　2、投标人应将投标文件正本副本用信封分别密封，并在封口处加盖投标人单位公章，在信封和投标文件封面明显处注明：

　　（1）项目名称；

　　（2）投标人姓名（加盖公章）、地址、电话、传真；

　　（3）正本、副本；

　　（五）投标文件的递交

　　1、递交投标文件的地点和截至时间：

　　地点：

　　截至时间：

　　2、投标人代表必须在投标截至时间前将投标文件送达指定地点。如因招标文件的修改提前或推迟投标日期，则按招标人通知规定时间递交。

　　3、电报、电话、传真、电子邮件形式的投标概不接受。

　　4、对投标人提交的文件概不退还。