新建物业入伙时工作内容

　　新建物业入伙时的工作内容

　　1需向发展商收集的资料：

　　（1）为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

　　（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。

　　2在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：

　　（1）《客户服务指南》；

　　（2）《房屋装修申请表》；

　　（3）《临时管理规约》；

　　（4）《前期物业管理服务协议》；

　　（5）《房屋验收交接单》；

　　（6）《房屋质量保证书》；

　　（7）《住宅使用说明书》

　　（8）室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）；

　　3接管问题的处理

　　（1）对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。

　　（2）对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

　　（3）对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。

　　（4）对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。

　　凭售楼处收楼通知书

　　4入伙工作流程图

　　检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录

　　预收物业管理费3个月

　　文件存档

　　房屋钥匙交接

　　办理装修申请手续见装修申请表

　　签订物业管理协议一式两份，一份交管理处

　　签订业主公约一式两份，一份交管理处

　　填写业主资料交回管理处

　　办理入伙手续

　　请备齐：1．业主身份证原件2．书面委托书（如代办）购房合同书4．预交管理费

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篇2：物业入伙时工作事项

　　物业入伙时的工作事项

　　1、需向发展商收集的资料

　　（1）为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

　　（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。

　　2、在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：

　　（1）《业主手册》；

　　（2）《房屋装修申请表》；

　　（3）《管理规约》；

　　（4）《前期物业管理服务协议》；

　　（5）《房屋验收交接单》；

　　（6）《房屋质量保证书》；

　　（7）《住宅使用说明书》

　　（8）室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）；

　　3、接管问题的处理

　　（1）对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。

　　（2）对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

　　（3）对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。

　　（4）对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。

　　凭售楼处收楼通知书

　　4、入伙工作流程图

　　检查房屋质量并填写物业交接表，房屋交接记录

　　预收物业管理费一年

　　文件存档

　　房屋钥匙交接

　　办理装修申请手续见装修申请表

　　签订物业管理协议一式两份，一份交管理处

　　签订业主公约一式两份，一份交管理处

　　填写业主资料交回管理处

　　办理入伙手续

　　请备齐：1．业主身份证原件2．书面委托书（如代办）3．购房合同书4．预交管理费

篇3：物业管理实用经验:入伙篇

　　物业管理实用经验：入伙篇

　　1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？

　　答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，华西都市报法律顾问针对近日接到的投诉提出9条修改建议--华西都市报自25日开通“物管”专题法律咨询热线86969114以来，至昨日已接到了全省各地读者打来的咨询电话65个、投诉电话49个，15位成都市民给华西都市报送来了投诉材料。但遗憾的是，不少读者反映的情况都在即将实施的《物业管理条例》中找不到答案。针对这一尴尬局面，昨日值守热线的法律顾问何佳林律师就该《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。

　　建议一：将开发商排除在业主范围外

　　<<条例》第6条:房屋的所有权人为业主……　案例:某小区的开发商将未售出的商铺出租给别人搞餐饮，因此造成的油烟污染让小区业主苦不堪言，业主决定通过业主大会讨论改变这一状况。但他们没有想到的是，开发商因还有不少房产未售出以及拥有用于经营的会所、商场、医院等配套设施的产权，投票权数超过1/3的开发商竟在大会上轻易就将其他业主提出的意见否决了。律师建议:开发商的商业目的经常和真正买房居家过日子的业主发生冲突，而这部分具消费者性质的业主往往因开发商占据了大量的投票权数而无法达到2/3的法定比例，进而无法维护自己的合法权利。基于此，建议《条例》细则将开发商排除在业主范围之外。

　　建议二：明确首届业主大会召集人

　　《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　案例:成都某花园在筹备成立业主委员会时，由于法律法规不健全，包括房管部门、街道办事处党委、居委会以及物业公司、开发商都参与到首届业主大会的召集筹备组中来了，结果导致该小区出现了两个“业委会”的尴尬。

　　律师建议:《条例》对成立第一届业主大会该由哪个部门召集未作出明确规定，但多部门重复管理、甚至争夺召集权的闹剧却屡有发生，最终受影响的还是业主。另外，《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。

　　建议三：细化房管局行政指导责任

　　《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……

　　案例:今年7月30日，我国首例业委会状告房管局案在武侯法院开庭。该案原告中央花园业委会认为，武侯区房管局在不指导该业委会进行换届的同时却指导成立新的业委会，这一行为侵犯了该业委会的合法权利，因而要求房管局依法指导进行换届选举。

　　律师分析和建议:《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?

　　不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

　　建议四：明确书面签名的合法性

　　《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　案例:黄忠小区某物业公司为达到涨物管费的目的，竟冒充众多业主在征询业主意见的《通知》上签名，结果引来了小区业主的极大不满。自作聪明的物业公司被告到法院后不仅赔了业主的损失，而且被业主赶出了小区。

　　律师建议:类似冒充业主签名的事件比比皆是，因此以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行

规范，对签名的真实性、合法性作出规定。

　　建议五：赋予业委会社团法人身份

　　《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　案例:业委会成员为广大业主维权出了不少力，那给他们一定的经济补偿或发放一定的工资如何?成都某小区的业委会不久前提出类似设想，结果遭到了众多业主的反对，有关部门也不支持这一要求。

　　律师建议:业委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。

　　建议六：取消居委会的指导监督权

　　《条例》第20条:……在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　案例:武侯区某花园内的9名业委会成员中竟有6人来自居委会，而且有3人根本就不是该花园的业主;成华区某居委会为减轻居委会活动经费的压力，居委会竟向辖区内的业委会每月摊派100元“任务”。

　　律师建议:业委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。

　　建议七：开发商不能与业主签物管合同

　　《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　案例:交房时，成都大部分开发商都是直接和业主签订前期物业管理合同的，开发商也趁此机会将一些不平等的条款强加给了业主。

　　律师建议:在前期物业管理期间，对业主具约束力的是开发商制定的业主临时公约而不是开发商与业主签订的物管合同。因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。

　　建议八：多方监督开发商擅自处分行为

　　《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　案例:金牛区某小区的开发商将提供给业主休闲之用的会所出租给一幼儿园从事经营活动，被业主告到了金牛区法院。武侯区某小区的开发商甚至还将会所、游泳池等配套设施卖了。

　　律师建议:类似案例特别普遍，根源在于监督机制不健全。《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。

　　建议九：物管明细账须审计并公开

　　《条例》第43条:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　案例:青羊区某商住楼的物管要涨物管费，众业主要求物管提供物管收支明细账，结果物管只公布了一份收支总账。由于物管拒绝公布明细账，不少业主因此拒交物管费。双方最后闹到了法庭。

　　律师建议:业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心，而成都的绝大多数物管企业都只公布收支总账，业主因此怀疑物管存在猫腻，很多纠纷因此引起。建议法律作出这样的规定---物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发生了。

篇4：商铺、SOHO项目入伙统一说辞（物业类）

　　商铺、SOHO项目入伙统一说辞(物业类)

　　如业主对《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》内容有疑义，是否可以更改其内容?

　　一方面，《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》具有公共性的特点。物业管理的内容，包括绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务内容、质量要求和收费标准等，对于每一个业主都是一样的，而且应当与前期物业服务合同保持一致，不能单独更改。

　　另一方面，宁波**zz广场销售之前，《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》已在宁波市**区工商局及建设局房管科备案。如果业主需要修改，则需要待业主大会成立以后，按照法定程序进行修改。

　　入住后主要收费项目及标准有哪些?

　　物业管理综合服务费：SOHO3元/月/㎡，商铺15元/月/㎡

　　房屋公用部位、共用设施日常维修费：2.4元/年/㎡

　　装修垃圾清运费：2元/次/㎡

　　物业公司有偿服务项目有哪些?

　　业主手册上面已经有详细介绍。

　　物业管理综合服务费构成?

　　依据《物业服务收费管理办法》(建设部[20**]1864号)规定。

　　管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　物业管理区域清洁卫生费用;

　　物业管理区域绿化养护费用;

　　物业管理区域秩序维护费用;

　　办公费用;

　　物业管理企业固定资产折旧;

　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　经业主同意的其它费用。

　　物业管理区域指的是：本物业的公共区域。

　　业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用?

　　不能。因为按照《物业管理条例》(国务院379号令)的规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。

　　物业管理公司收取物业管理综合服务费、停车费的依据是什么?

　　物业管理收费标准遵照宁波市物价局

　　(1999)182号(装修垃圾清运费);

　　(20**)123号;(物业管理综合服务费);

　　(20**)93号;(停车费);

　　宁波市物价局批文及前期物业服务协议进行收取。

　　我近期都不打算入住，是否还要交物业管理费?

　　根据国家相关政策法规规定，业主长期不居住，也应交纳物业管理费。因为我们物业公司提供的服务是公共性服务，我们担负着小区公共设施的维护及小区的日常管理工作，这些管理成本根据规定是分摊到每户业主的。因此无论购买了房屋后是否居住，都应交纳物业管理费，并按全额交纳。 浙江服(20**)302号文

　　关于“窗户玻璃太大、太高，不易清洗”的解释?

　　设计这样较大的景观窗，主要是为了保证您家里有一个较好采光性，如果您在入住后想对您家中的景观窗进行清洁、同时觉得清洁有困难的话，您可以致大堂副理的服务电话，物业管理处的员工将为您联系专业的清洁公司为您解决困难。相关费用您可以和清洁公司协商。如果业主对以上解释不满意的话，请设计部人员作进一步解释。

　　关于二次装修办理

　　为了有效维护**zz广场SOHO与商铺的外观统一和房屋结构安全，实现广大业主所拥有物业的保值增值，物业公司对业主二次装修制定有详细的管理规定。业主在二次装修之前，须到物业公司管理处进行申请，经审批合格后，装修施工队办理施工许可手续后，再进场装修。(详见装修手册)

　　电表、水表是否是供电局、自来水公司一户一表?

　　电表是供电局一户一表;

　　水表为自来水公司一户一表(自来水公司向物业公司收取总表费用，物业公司再向业主收取分表费用)，需由物业公司代收费。

　　如何知道户内的水表、电表走了多少字?

　　您户内用的两表都是用远传抄表系统，您可随时打电话与管理处联系让工程部人员与您一同到中控室或计量表现场查看两表计量记录。(水表在中控室有远程抄表终端，电表远程抄表终端由电业局自行控制)

　　楼道垃圾如何清理?

　　物业公司会在每层消防楼梯处设置生活垃圾桶，保洁人员每天会收一次垃圾桶的垃圾，并统一清运到小区内的垃圾房，并请环卫处的人员清运出小区。

　　业主需要增加房间的用电容量，如何申请?

　　业主应联系供电部门办理增容手续。

　　如业主户内下水管道堵塞，需要到下一层户内维修，该业主是否可以拒绝物业公司入户维修?

　　根据国家相关法律法规，因房屋需要修缮需要到相邻业主家维修时，该户业主应提供必要便利。**zz广场物业内房屋结构相连，供水、供电等基础物业设施具有系统性等特点，当物业局部出现故障，不仅会对业主、使用人造成影响，还可能会影响到相邻业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业公司需要进行入户维修时，业主应当配合。如果业主不履行维修责任，造成相邻业主或者公共设施损失的，业户应当赔偿。

　　安防方面采取什么措施?

　　人防、技防、物防相结合。

　　人防：外围有护卫员值勤，大堂有大堂副理;

　　业主的权利都有哪些?

　　⑴按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　⑵提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　⑶提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　⑷参加业主大会会议，行使投票权;

　　⑸选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　⑹监督业主委员会的工作;

　　⑺监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　⑻对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　⑼监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　⑽法律、法规规定的其他权利。

　　业主的义务都有哪些?

　　⑴遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　⑵遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　⑶执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　⑷按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　⑸按时交纳物业服务费用;

　　⑹法律、法规规定的其他义务。

　　物业公司的权利都有哪些?

　　⑴根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本物业的管理办法;

　　⑵依据前期物业服务协议的有关规定收取物业管理费;

　　⑶制止违反本物业管理区域内规定的行为;

　　⑷选聘专营公司承担专项经营业务。

　　物业公司的义务都有哪些?

　　⑴接受业主和业主委员会的监督;

　　⑵按照政府主管部门规定的标准和前期物业服务协议对本物业实施管理;

　　⑶按照法律法规和政府的有关规定从事经营活动。

　　业主大会、业主委员会何时成立?

　　新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域;应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　业主委员会的职责是什么?

　　⑴召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　⑵代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　⑶及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　⑷监督业主公约的实施;

　　⑸业主大会赋予的其他职责。

　　业主大会的职责是什么?

　　⑴制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　⑵选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　⑶选聘、解聘物业管理企业;

　　⑷决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　⑸制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和⑹环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　⑺法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

篇5：物业温馨提示:业主入伙须知

　　物业温馨提示：业主入伙须知

　　您入伙前应详尽了解有关收楼事项和收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而导致不便。望您能认真阅读本章节，请勿遗忘。

　　（一）您应在接到 《入伙通知书》之日(以邮戳为准)起30天内前来办理入伙手续。逾期办理者物业服务费用照交，物业服务收费自开发商通知开始交房之日起算。

　　（二）您来办理入伙手续时请带齐以下物件：

　　1、购房合同(或银行按揭合同)及其复印件1份；

　　2、业主身份证及其复印件1份；

　　3、单位购买的还应带公司法人证件、公章及委托书；

　　4、建设单位的《入伙通知书》；

　　5、已缴款项的收据或发票；

　　6、物业服务应缴的款项。

　　如您委托他人来办理，还应带上：

　　1、您 （业主）的委托书原件；

　　2、您 （业主）的身份证或护照的原件和复印件各一份；

　　3、代理人的身份证或护照的原件和复印件各一份。

　　（三）您办理手续时请按以下程序进行：

　　1、凭以上产权资料和票据到物业服务中心办理入伙手续。

　　2、至小区物业服务中心办理其他手续，主要有：填写《家庭情况登记表》（便于本公司与您联系并为您及您的家人提供服务，本公司保证为您保守秘密），验收房屋，领取《业主手册》，签署《入伙合约》，领取钥匙。

　　物业服务公司和开发建设单位将在物业服务中心联合办公，流水作业，现场设有作业标识和流程，并有引导员在现场为您提供服务。

　　（四）您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面告知，物业服务公司将代表业主利益向承建商反映并协商解决。

　　（五）根据小区承建合同，维修保养期内如有工程质量所导致的问题，承建商将为业主免费修理。但是，如因使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理用。

　　（六）您（业主)可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响住宅结构和公共设施。装修前，需向物业服务公司提出书面申请，有关规定本手册有专章规定，获准后方可进行。

　　（七）敬请您自觉遵守**集团《管理临时规约》和各项管理制度，支持、配合、监督物业服务中心的工作。

　　（八）在行使财产处置权时，应遵守物业服务法规政策的规定。

　　（九）需在小区设置广告、招牌的单位和个人，须向物业服务中心申报，经核准后按指定位置装设。