中天花园前期物业管理方案

　　中天花园前期物业管理方案(前期顾问的内容、起始时间、价格)

　　1物业管理顾问计划

　　在签定本合同后，乙方派驻人员与甲方筹建处相关部门人员进行交流，在充分了解物业实际情况基础上，拟订并提交一份较详尽的物业管理顾问工作计划；以使将来工作可以顺利开展及明确甲方日后对乙方之顾问服务之监督标准。

　　2顾问服务具体事项策划

　　交付使用前工程咨询策划服务（包括但不限于下列内容）

　　1、审阅甲方提供的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业的平面布局、功能区域划分提出改进方案供甲方参考。

　　2、协助甲方监管有关工程进度，列出物业开发遗漏内容，并提出改进建议供甲方参考；需要时出席甲方召开的工程例会及其他重要会议。

　　3、在设计、选型时对甲方选择的机电设备、物业智能化系统、保安系统、停车管理系统、物业照明设备及装饰材料进行审议并提出意见和建议。

　　4、协助制定接管验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并安排物业工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收（包括但不限于下列内容）

　　·协助甲方对物业总体进行检查、验收；

　　·协助甲方对各功能区域进行检查、验收；

　　·制定有关工程机电设备验收测试方案，核对供应商提供的数据、资料，并单项参与主要机电设备的验收及试运行；

　　·协助甲方对装饰、装修进行检查、验收。

　　5、依照国家现有的法规及物业项目具体状况专门订立各项有偿服务项目的收费标准。

　　6、制订物业工程部的各种规章制度。

　　3交付使用前后物业筹备工作（包括但不限于下列内容）

　　1、制定《业主临时公约》和《前期物业管理服务协议》明确业主及物业管理公司的权利和义务。

　　2、做好交付前的安全、保洁、工程维护、绿化、设施设备的验收交接工作，完整收集物业图纸和相关资料；

　　3、制定物业交付流程和工作预案，协助甲方做好交房场地布置、人员配备，做好物业解释工作，接管房屋钥匙和相关配件，做好交房的前期准备工作；

　　4、做好物业拓荒保洁和绿化清理工作。

　　5、制定完成物业管理各项制度和设置相关指示标牌；

　　6、物业成品保护和公共设施设备的调试、运行试验；

　　7、完成物业通水、通电、智能化设施的试运行工作；

　　8、完成物业交付时所使用各类文件及表格；

　　9、制订物业交付和现场管理的紧急应变计划；

　　10、制订物业安全保卫实施计划，保安计划，并对保安系统安排及所需设备提出详细建议。

　　11、按照物业需要拟定物业管理公司员工总体架构及各级人员编制。

　　12、做好上岗员工的业务技能培训：

　　1）物业管理基本概念

　　2）物业交付、装修及搬迁流程

　　3）客户投诉处理程序

　　4）突发事件处理程序

　　5）常用消防设备/器材介绍及火灾应急程序

　　6）服务的概念及服务的几大技巧

　　7）员工服务质量标准

　　8）保安员守则及保安巡逻注意事项

　　9）物业工程验收处理程序

　　10）物业工程部相关制度介绍

　　11）设备巡检及维修保养

　　12）紧急工程维修措施制订及如何执行

　　13）人事

行政管理程序

　　14）清洁工作操作规范初期培训

　　13、制定巡访制度，加强与甲方的信息反馈处理和整改意见的处理工作。

　　14、物业交付使用前，制定好二次装修管理程序。

　　15、交付现场外围及物业内车辆进入交通路线通行方案及管理制度。

　　4顾问起始时间

　　自合同签订之日起至整个项目交付止,时间约20**年11月～20**年12月,26个月.

　　5顾问服务费：人民币1万元/月，签定顾问合同至房屋交付之日止.

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篇2：前期物业介入工作方案

　　前期物业介入工作方案

　　在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某项目工程进展情况，从以下方面综合考虑制订方案：

　　一、工作内容：

　　（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据。

　　（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。

　　（3）园区规划设计。

　　（4）建筑设计和选材。

　　（5）环境整体设计。

　　（6）标识系统的设计、配置。

　　（7）绿化设计。

　　（8）其它公建配套设施配置。

　　（9）电梯、空调系统的配置。

　　（10）消防设施配置。

　　（11）安全监控系统配置。

　　（12）弱电系统其它配置。

　　（13）各类设备配置、选型。

　　（14）隐蔽工程施工。

　　二、接管验收管理方案

　　为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，特制项目接管验收方案。

　　1、管理内容：

　　（1）了解接管物业的基本情况。

　　（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排。

　　（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

　　（4）与开发、施工单位一起，对项目物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。

　　（5）与开发、施工单位联合进行项目物业交接。

　　（6）核对、接收各类房屋和钥匙。

　　（7）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档。

　　（8）核对、接收各类设施设备。

　　（9）核对、接收各类标识。

　　2、管理措施：

　　（1）组建接管验收小组，负责项目的接管验收工作。

　　（2）制定接管验收规程。

　　（3）掌握物业验收的标准和程序。

　　（4）提高对接管验收重要性的认识。

　　（5）实事求是地开展接管验收工作。

　　（6）按规定办理接管验收手续。

　　三、业主入住管理方案

　　在办理业主入住手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用

　　1、管理内容：

　　（1）在业主领房前将所有资料准备齐全。

　　（2）精心布置业主入住现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。

　　（3）业主所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

　　（4）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。

　　（5）陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。

　　（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。

　　2、管理措施：

　　（1）制定《业主领房程序》。

　　（2）策划业主入住现场布置方案。

　　（3）按照业主领房程序，安排工作流程。

　　（4）热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。

　　（5）按规定办理业主入住手续。

　　四、秩序维护管理方案

　　在项目物业管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护项目物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

　　1、管理内容：

　　（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护项目物业小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。

　　门岗的任务：

　　a.礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）；

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　　b.维护出入口的交通秩序；

　　c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

　　d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区；

　　e.严禁携带危险物品进入物业服务区；

　　f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区，即与物主核实，并作登记。

　　g.为业主提供便利性服务。

　　巡逻岗的任务：

　　a.按规定路线巡视检查，不留死角；

　　b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

　　c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范；

　　d.物业服务小区安全检查；

　　e.装修户的安全检查；

　　f.防范和协助公安部门处理各类治安案件；

　　g.防范和制止各类违反小区管理制度的行为。

　　2、管理措施：

　　（1）实行半军事化管理，制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。

　　（2）强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

　　（3）加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

　　（4）严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。

　　（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

　　五、消防管理方案

　　结合物业小区特点，尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合住宅的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主、物业财产安全。

　　1、管理内容：

　　（1）做好消防监控中心的管理；

　　（2）做好消防设施、器材的管理；

　　（3）保持消防通道的畅通；

　　（4）加强物业小区装修期间的消防安全管理；

　　（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

　　（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

　　2、管理措施：

　　（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

　　（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

　　（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

　　（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

　　（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

　　（6）制止任何违反消防安全的行为；

　　（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传达消防知识；

　　（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警

　　六、清洁绿化方案

　　清洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

　　1、管理内容：

　　（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

　　根据气候，给花木适量浇水。

　　根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

　　及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

　　制定预防措施，防治病虫害；

　　做好恶劣天气花草树木的保护工作；定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

　　（2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

　　（3）地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

　　2、管理措施：

　　（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

　　（2）按操作规程进行规范操作；

　　（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

　　（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

　　（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

　　七、房屋、设施设备管理方案

　　房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

　　1、管理内容：

　　（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，小区内房屋可分为业主已领房和空置房。

　　租户已领房：

　　房屋交付时，服务中心应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促业主按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据业主装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

　　空置房：

　　空置房（含业主托管房）移交后，服务中心应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时

报告开发商，并督促其予以解决。

　　（2）设备设施维护：

　　a.电梯在装修期间实行保护性管理；

　　b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

　　c.公共卫生设施每天检查一次；

　　d.水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

　　e.电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

　　f.消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

　　g.供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

　　h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

　　i.电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

　　j.业主自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　　2、管理措施：

　　（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

　　（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

　　（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

　　（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

　　（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

　　（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

　　八、人力资源管理方案

　　一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

　　1、管理内容：

　　（1）按照合理的人才结构配置各类人才；

　　（2）任人唯贤，量材录用；

　　（3）开展业务培训，全面提高业务素质；

　　（4）进行业绩考核，优胜劣汰。

　　2、管理措施：

　　（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；

　　（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

　　（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

　　（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

　　（5）全面考核，做到公开、公平、公正。

　　九、档案管理方案：

　　1、管理内容：

　　（1）工程档案；

　　（2）业主档案；

　　（3）工作档案；

　　（4）财务档案；

　　（5）文件档案。

　　2、管理措施：

　　（1）制定档案管理制度，并严格执行；

　　（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

　　（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

　　（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

　　（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

　　（6）实现电脑化管理，提高管理水平。

篇3：政务中心前期物业筹备工作方案

　　政务中心前期物业筹备工作方案

　　为了能更好的做好济南市政务中心早期介入的准备工作，确保今后进一步工作能够有条不紊的进行，特此展开前期物业筹备工作，具体工作方案如下：

　　（一）筹备小组：

　　总负责人：

　　成员：

　　（二）工作内容：

　　一、项目调查：

　　负责人（）

　　1、资料收集。通过各种信息渠道对项目的背景资料及定位、业主的定位、价格定位、同行业单位的的资料进行收集整理与统计分析。

　　2、实地考察。进入项目现场，对本项目进行实际勘察，了解所需提供的服务类型、方式及管理内容（服务、管理、维护和维修、组织和协调工作）。

　　二、管理体系及人员编制：

　　负责人（）

　　项目接管后管理工作开展所需的相关文件及组织架构、人员配备分析及整合。

　　三、对外联系

　　负责人（）

　　与项目负责人、有关单位、联系人沟通联络。提供包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。

　　四、对外宣传

　　负责人（）

　　通过制作宣传片、宣传册及开展观摩点参观、听取工作汇报等活动对本公司进行宣传，为下一步工组的开展打下良好基础。

　　五、项目人员进入

　　负责人（）

　　由工程部及专业工程人员为项目负责人提供工程技术顾问服务，同时派出项目物业管理专业人员前往贵项目进行考察，从楼宇使用的角度随时提出合理化意见和建议。

　　A.参照整个项目不同部分的设计功能，协助项目管理部门完成工程设备设施的安装；

　　B.根据项目特点，协助开发商制定物业装修方案；

　　C.从使用者的角度，协助开发商工程部门检查基本设计及设施施工，以达到特殊使用管理的要求；

　　D. 提供改善主要设备及改良服务的意见。如供电量等问题，以避免于项目落成后加装需要的设备而影响其它设施的运行及外观形象。

　　（三）筹备制度

　　1、例会制度。定期开展筹备小组例会，由总负责人主持。讨论工作进展，分析问题要点。

　　2、定量制度。有目标性的开展工作，明确思路方向，按每日、周、月计划性实施工作，以紧凑的时间完成筹备任务。