物业服务计划书（一）

　　一、工作目标

　　1、近期目标(20**年8月至20**年8月)建设成长期2年

　　A、为集团公司的战略紧密配合,为公司开发的楼盘(盛和花园)做好前、中、后期的物业管理服务;

　　B、计划从盛和花园开始建设、练就一支物业管理队伍,通过内部管理,外塑公司品牌;

　　C、在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务,保障公司在行业内有一定的知名度;

　　D、通过资源整合,将物业管理的先进理念,在“文化中心”适当运用,加强窗口的宣传力度;

　　2、远期目标(20**年8月至20**年8月)稳定发展期4年~5年

　　A、引进5S、ISO9000质量体系、14000环保、8000职业健康等先进理念和管理技术;

　　B、争创区优、市优、省优、国优小区;

　　C、做全东莞、广东乃至全国 ,有一定知名度的物业管理公司。

　　D、开拓物业管理市场,通过企业的管理质量,在市场上接管楼盘,如厚街的各类市场(医院、政府办公楼、农民公寓等物业),并且通过顾问市场,拓展内省物业管理顾问、全委项目,通过规模经营,树立企业品牌及效益;

　　二、制度化建设(相关制度目录及完成计划表见附表)

　　A、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等,加强内部管理;

　　B、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格(在制度小组指导下完成);

　　C、计划在物业管理顾问公司的帮助下实施上述管理。

　　三、人力资源管理(注:总公司人力资源部指导下完成,详见附件)

　　A、计划在人力资源部的协助下,开展秘书、工程主管、保安主管、客户服务中心主管及售房部保安、清洁工等职务的招聘;

　　B、开展对上述人员的培训、教育工作;

　　C、计划对部分岗位(如工程主管、保安主管、客户服务中心主管、及物业助理、保安、电工骨干)在开盘前外送至物业管理顾问公司已经在管楼盘参观学习或在岗半月或一个月学习;

　　D、针对售房部的保安、清洁工专门开展礼仪、服务等培训;

　　E、针对各岗位开展“一职多能”的培训,让一个岗位至少掌握两门技术,既可让员工有转岗的可能,保障人力资源的流失率在可控制的范围;

　　F、对物业助理等岗位要求取得“物业管理上岗资格”;

　　G、对电工要培训至少一人具有“电梯维修证”,保证后续的物业管理市场拓展;

　　H、要求各部门主管必须每年培养一名副手,保证后续的物业管理市场拓展时必须人力资源;

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篇2：TDD医院物业管理计划书

　　泰达国际医院物业管理计划书

　　**国际医院在规划、设计建设以及物业管理方面都要求全新的创意和更高水平，追求“更加优秀”的立意，坚持以人为本，树立“服务永远是第一”的理念，强调每一细节都能想病人所想，随病人所愿，无论从整体规划、设计建设，还是对物业管理的要求来看，**国际医院都是高起点、高水准、高品位的智能化大型医院。

　　针对**国际医院物业管理的各个要素，在深入挖掘医院的设计和运作思路的基础上，充分把握泰达国际医院对物业管理的高标准需求，仔细琢磨物业管理工作重点和难点，确立了我们的整体构想和管理经营思路，可概括为：

　　创造性地采用星级酒店结合医院特点的管理模式

　　天津**大酒店是**集团经营管理的四星级酒店，从规模、内部项目构成、部分服务管理内容来看，都有相似之处，同时又都具智能化、高标准的特点。我们具备了星级酒店的管理经验和建全完善的管理制度。经过调研和论证，我们认为创造性地采用星级酒店的管理模式，针对医院的特殊要求和特点进行调整改进，是泰达国际医院物业管理的最佳选择。

　　我们的体制是：企业化、专业化、一体化。

　　我们抓的三大效益是：社会效益、环境效益和经济效益。

　　我们的质量方针是：规范的管理、高效的服务、文明礼貌的环境。

　　我们的服务理念是：服务是核心，安全是生命，文化是灵魂，商誉是资产。

　　**国际医院物业管理的工作重点：

　　1.制定科学合理、切实可行的设施运行计划、设备养护和维修计划，确保设施设备的正常运转。在具体操作上，我们强调“三个到位”。一是对设施设备的技术性能、操作程序的学习掌握到位，二是专业技术操作人员的选聘、培训到位，三是管理人员的管理质量和管理水平培训考核到位。

　　2.杜绝因管理原因造成的治安事件的发生，确定在前期物业管理期间以“人防为主，技防为辅”，在常规物业管理期间以“技防为主、人防为辅，科学防范”的整体治安防范思路。在具体操作中我们强调“三防”结合，即人防、物防、技防相结合。保安力量由泰达国际医院物业管理处统一指挥，多重结合，即流动岗相结合，全面防范与重点防范相结合，着装与便装相结合，白天宽松与夜晚严密相结合。在充分调动人的因素的前提下，运用医院的智能化保安设施，统一管理，快速调动，确保安全防范万无一失。

　　3.认真做好院区内的卫生清洁工作，制定卫生管理制度，划分责任区域，确定卫生标准，做到垃圾日产日清，楼道、公共区域无乱堆乱放，定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源。维护管养好院区内的园林绿化项目。

　　4.运用合理手段对进出医院的车辆进行有序管理、秩序停车。随着医院的投入使用，就诊人数的不断增加，进出车辆在院内的行驶和停放的管理问题至关重要。我们将在车辆的入口和停车场派车管员现场指挥疏导，对急诊抢救车辆进行专门引导，划分行驶路线和停车车位，坚决维护医院范围内的驶停车秩序。

　　三、拟采取的管理方式

　　面对**国际医院对物业管理工作高质量、高标准的要求，我们的基本管理思路是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质;提供24小时全方位专业化的星级酒店式服务;严格

篇3：物业服务中心工程部工作说明及计划书

　　物业服务中心工程部工作说明及计划书

　　一、工作说明

　　(本项目的工程概况及管理状况做出详细的书面说明。内容主要包括工程项目情况、工作范围和工作标准及工作态度、人事安排、岗位职责、甲方或业主委员会或单位的相关人员之状况以及对管理的评价等。)

　　1、工程项目情况

　　该工程项目情况是写字楼和工业物业为一体的物业管理新的项目点，其设施设备比较齐全，由于其项目的特殊性(边建、边租、边管、边使用、边整改等)，给物业工程维修管理带来一定难度，表现为：

　　在建设过程中，火炬园物业服务中心工程部人员做了大量的工程质量检查记录和验收工作如：火炬园工程质量检查记录/厂区/1、2、3栋标准厂房及综合楼房屋质量检查记录等。

　　对已经交付使用的项目，需进驻企业和装修单位及其他需要临时用电用水的单位，我们制定了临时用电用水管理办法(试行)，并积极配合、检查用电单位使用情况，确保安全用电，节约用水。如：火炬园水电管理/火炬园创新大夏水电管理办法.doc，、/临时用电申请审批表.doc，/临时用电管理制度1.doc，、/临时用水申请审批表.doc，、/临时用水.doc，、/火炬创业园厂区各单位情况.doc，/二期标准厂房水.doc，/标准厂房企业动力用电情况记录表.doc，/园区投产企业企业生产日常监管情况摸底表.doc，

　　为便于甲方有效管理使用，针对不完善的工程项目内容提出对各单位加装计量表等等如：/关于增配用电计量设备的建议报告.doc,创新/电表安装.doc，/关于火炬园水电表及安装费用预算.doc，创新/园区电表安装一览表.*ls，创新/照明总表.doc，配合甲方(使用单位)协助建设单位和设计院/修改01创新大厦空施1-16层.dwg,/在用空调制冷效果调查表05.doc,/关于创新大厦中央空调制冷效果抽查确认的函工作联系函.doc,/关于中央空调效果不佳的几点分析.doc,/创新大厦空调现场检查情况如下.doc;协助科技局和安装改造单位科技局/科技局电表安装及线路改造预算表.doc，/科技局一层电气修改平面图.dwg，/二层电气修改平面图.dwg,/三层平面电气修改平面布置图.dwg,等等

　　目前状况：因工程质量问题，在使用过程中，边使用边检查边整改，同时，提出合理化建议和方案，但因涉及建筑施工和装修、设备供应商等多个单位，提出的很多问题都不能及时有效地如期完成。如：/检查记录表.doc,/火炬园各区域整改情况.doc,/火炬园建设方面有关情况的报告.doc,/火炬园建设方面有关情况的报告01.doc,/创新大厦现缺房间门牌01.doc,/电梯困人应急预案.doc,/品质检查信息反馈记录.doc,/关于创新大厦渗漏雨水的报告复件工作联系函03TEL.doc,/关于标准厂房屋面墙面渗漏雨水的报告工作联系函.doc,/关于创新大厦屋顶水箱的报告工作联系函(创新)001.doc,/施工事故报告.doc,/综合楼及厂房整改情况.doc，/合理化建议.doc，等;在出租装修过程中，甲方(使用单位)不按装修操作流程执行，给物业服务中心和工程部带来一些不必要麻烦和甲方自身利益损失，如没有装修工程审核和验收，甚至进入装修单位工程部人员都不知道。如/装修监管办法.doc，/创新大厦入住单位装修检查情况.doc,/房屋装修管理制度(新).doc/关于装修的意见合理化建议.doc,/装修验收表.doc,等留下后遗症。

　　2、工作范围、标准和岗位职责及工作态度

　　每个员工都有各自的性格和擅长，在履行各自岗位工作的同时，对安排的工作任务都能积极去做，去完成(特殊情况需质保工程单位处理的和无材料维修或材料不能及时供应而延迟维修的除外如：/关于综合楼照明灯具需维修更换一事确认的函.doc,/再次关于综合楼照明灯具需维修更换一事确认函工作联系函.doc,)等等，很多事还是我们的维修员工无偿为项目部提供服务如清洗空调系统、清洗风机盘管等、检查线路、更换加固设施设备等;尽管如此，但是，也有不满情绪，自以为是，在言论上有损集体凝聚力和公司形象。另建议保障工程必备维修资金。

　　3、甲方及相关人员的状况

　　甲方(使用单位)物业管理部情况：物业管理部人员3人，陈*为物业管理部部长，负责物业全盘工作，龙**负责水电设备及展厅等设备管理工作，李**负责中央空调设备等其他事务。有时企业单位对维修不及时表现不满，其原因基本是因为无材料或是因工程质量问题，我们及时反馈给甲方，并通知建设单位和施工方，不能及时前来处理解决等引起的一些误会。/火炬园维修急需用材料.doc

　　4、管理的自我评价

　　甲方任意指挥维修人员，使物业服务中心管理工作较为被动;另外，因公司内部外协项目的资源使用和人员变动调整，曾引起甲方(物业管理部)对物业服务中心工程部门有些意见。但是，也有无偿为甲方服务的内容，如：甲方根据需要变更厂房或办公房间布局所做线路改造，有些物业服务中心工程部知道(如创新办公楼，甲方告知我后就直接安排维修人员做的)，有些是甲方直接安排维修人员进行的是没有通知工程部和服务中心的(如厂区，甲方直接安排维修人员完成的检查改造)。

　　如：/创新大厦八、十四楼房屋改造线路变更计划表.doc，外援地税局工作内容/_____年__月卫生热水数据记录表-地税.doc,/地税局空调操作流程.doc,/地税局卫生热水操作注意事项.doc,地/地税局卫生热水数据记录表.doc,/地税中央空调制冷前期准www.pmceo.com备工作.doc,/卫生热水运行操作流程.doc,/湘潭市地税局卫生热水系统.dwg,/湘潭市地税局中央空调系统布局示意图-2.dwg,/中央空调机房巡视检查表.doc;/众一B.C座建筑施工图/众一B.C座建筑施工图/LMG.dwg，/众一B.C座建筑施工图/PMG.dwg，/众一B.C座建筑施工图/xt.dwg，/众一B.C座建筑施工图/ZMP.dwg，/众一B.C座建筑施工图.rar;金园一号资料库/1号1楼布局图.dwg，/金园1号.dwg，/金园一号中西餐厅平面布局图1.dwg，/金园一号漆类.dwg，/金园一号墙漆04.dwg，/金圆1号电气图.dwg，及维修等。

　　二、工作计划书(对照20**年年度计划的实施情况以及对本部门或项目的未来发展做出详细的设计及规划)

　　一年多来，通过全体工程维修人员的努力，提出的工程质量问题大部分都得到了解决或部分解决，如综合楼地下室电源、屋顶漏雨水等问题，创新地下室漏雨水问题，厂区屋面墙面漏雨水问题和爆水管问题，创新景观喷泉问题，楼层配送电问题，路灯照明问题，315kva箱变通风散热问题，等等;但是，也有一些主要问题至今尚未解决，如：空调制冷效果和排烟问题、创新屋顶水箱漏水问题，厂区消防阀盖板问题，创新地面大理石问题，消防监控报警系统和主机问题以及高新展厅装修质量问题等还有待我们进一步努力，力争年前有关单位和部门加以解决。随着时间的推移，设施设备不断完善和移交，工程维修人员的工作量必将加大，这就要求我们的相应的工作必需加强，力度加大，做为一级物业公司员工就要按一级物业工程维修的要求高标准高质量锻炼要求自己和本部门员工!。为此，本人认为：一套标准的工程维修工作规范制度一定要有可操作性、可执行性和可行性。

篇4：年度物业公司工作计划书

　　20**年度物业公司工作计划书

　　不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划

　　z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期(独立运营，自负盈亏)，z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：

　　一、充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。

　　1、每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建议或批评。

　　2、不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生、爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

　　二、转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。

　　为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。

　　三、激活管理机制

　　1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

　　2、管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。

　　3、制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".

　　4、健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。

　　5、月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

　　6、完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

　　7、加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。

　　四、严格管理，提高管理水平和服务质量。

　　1、小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.

　　2、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

　　3、急修及时，返工、返修率不高于2%.

　　4、治安、车辆、消防管理无重大管理责任事故发生。

　　5、房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。

　　6、管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。

　　7、本年度记录、资料保存完整，及时归档。

　　8、物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。

　　五、加大培训力度，注重培训效果。

　　管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职 员工进行培训：

　　1.新入职培训

　　为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

　　岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

　　2.在职培训

　　培训内容：

　　1、z物业公司的各项规章制度

　　2、z物业公司的《员工手册》

　　3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

　　4、各部门相关的专业知识

　　通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

　　六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。

　　1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。

　　2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

　　3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。

　　4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。

　　5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。

　　6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

　　7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

　　七、做好接管验收工作

　　新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

　　八、开展多种经营与措施

　　管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建"社区经济圈",力争实现管理费收支平衡。

　　1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。

　　2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。

　　3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。

　　4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。