LY花园物业管理服务合同

　　第一章 总 则

　　第一条本合同当事人

　　委托方(以下简称甲方):

　　组织名称: XX花园业主委员会

　　代表人: (原业主委员会主任的姓名)

　　地址: 长庆街XX号

　　受托方(以下简称乙方):

　　企业名称:杭州XX物业管理有限公司

　　法定代表人: 洪慧

　　注册地址:杭州市下城区XX花园4幢底层

　　联系电话:137********/872*****

　　根据有关法律、法规、在自愿、平等、协调一致的基础上，甲方将“柳营花园”委托乙方实行物业管理，订立本合同。

　　第二条物业基本情况

　　物业类型：住宅小区、商铺、地下车库

　　座落位置：杭州市下城区长庆街63号

　　占地面积：22595平方米

　　建筑面积：44142.5平方米

　　第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同,承担相应的责任.

　　第二章委托管理事项

　　第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。

　　第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯。

　　第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水道、泵房、自行车库、停车场。

　　第七条公共绿地的养护和管理。

　　第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

　　第九条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集及清理。

　　第十条交通与车辆停放秩序的管理。

　　第十一条协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序，进行安全防范，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

　　第十二条管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。

　　第十三条负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。

　　第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方尽可能接受委托并合理收费。

　　第十五条对业主和物业使用人违反《物业管理业主公约》的行为，采取规劝、制止等措施。

　　第三章委托管理期限

　　第十六条委托管理期限为伍年。自 20**年6月1日至20**年5月31日止。

　　第四章双方权利义务

　　第十七条甲方权利义务

　　1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;

　　2、审定(物业管理业主公约)并监督业主和物业使用人遵守公约;

　　3、审定乙方制定的物业管理方案，遵守本物业的物业管理制度;

　　4、检查监督乙方管理工作的执行情况;

　　5、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

　　6、不得占用、损坏本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用职能;

　　7、装饰装修房屋时，应遵守《杭州城镇住宅装修管理办法》等规定;

　　8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责协助催交;

　　9、协调、处理本合同生效前发现的遗留问题;

　　10、协助乙方做好物业管理工作，开展宣传教育和文体活动。

　　第十八条乙方权利义务

　　1、据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案;

　　2、受甲方委过，对小区物业进行日常管理;

　　3、劝阻、制止损害小区公共设施或妨碍物业管理的行为，并对造成的损失要求赔偿;

　　4、征得甲方同意，可选聘专业公司承 本物业的特殊专项管理业务，但不得将该物业的管理责任转让给第三方;

　　5、负责编制房屋、附属建筑、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施;

　　6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和使用人装修物业时，应告知有关限制条件，并负责监督;

　　7、每6个月向业主委员会报送房屋、设备、设施维修养护、更新费用收支使用情况;

　　8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

　　第五章物业管理服务要求标准

　　第十九条乙方须按不列(原文如此，博主)约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达95%。

　　1、房屋外观：清洁、整齐;

　　2、设备运行：良好;

　　3、房屋及设施、设备的维修、养护：合格

　　4、公共环境：整洁、舒适;

　　5、绿化：达标;

　　6、交通秩序：良好;

　　7、安全防范：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，包括24小时保安值班及巡视检查;

　　8、急修：不过夜;

　　小修：不过三日。

　　第六章物业管理服务费用

　　第二十条物业管理费：按原收费标准。

　　1、管理费由乙方按建筑面积每平方米0.6元(东区多层)、0.8元(东区高层)及0.35-0.43元(西区)收取。沿街商铺按每平方米0.55元向店家收取。

　　2、住宅电梯、水泵、楼道灯、路灯运行费按实结算，由乙方向业主收取。

　　3、电梯维保费(包括年检费、材料费、委外维护费)由共同使用人根据其住宅建筑面积按实结算，并由乙方向业主收取。

　　4、空置房屋管理服务费按市政府规定。

　　5、对业主和物业使用人逾期交纳物管费的，(原文如此，博主)

　　第二十一条车位使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取。

　　1、地面单座车库10元/每座·月;

　　2、地下车库80元/每座·月。

　　第二十二条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。

　　第二十三条乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目由乙方与业主和物业使用人另行商订。

　　第二十四条房屋共用部位、共用设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金的增值部份中列支或直接向业主收取。

　　第七章违 约 责 任

　　第二十五条甲方违反本合同第十八条约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定限期内解决，逾期末解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给乙方经济赔偿。

　　第二十六条乙方违反本合同第五章(含具体的物业管理服务质量)的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期末整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十七条乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十八条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同，违约方应赔偿对方一定数额违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

　　第八章附则

　　第二十九条双方约定自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

　　第三十条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订协议，补充协议与合同具有同等效力。

　　第三十一条本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

　　第三十二条本合同正本连同附件共7页，一式叁份，甲乙双方及房地产管理部门(备案)各执一份，具同等法律效力

　　第三十三条因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由建设单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行业主管部门的签定为准。

　　第三十四条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十五条本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意提请仲裁委员会或向人民法院起诉。

　　第三十六条合同期满，本合同自然终止。双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

　　第三十七条本合同自签订之日起生效。

　　甲方签章:XX花园业主委员会章 乙方签章: 杭州XX物业管理有限公司章

　　代表人：原业主委员会主任签名代表人： 签名

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篇2：劳动合同法对物业管理行业影响分析

　　《劳动合同法》对物业管理行业影响分析

　　因物业管理本身的行业特点，使得《劳动合同法》的实施给本行业带来巨大冲击：从物业管理企业人力资源的管理到企业经营，到行业整体的发展，都有深远影响。在这种情况下，物业管理企业应以积极态度，从本企业实情出发，解决当前的困境。

　　作为规范企业用工行为的《劳动合同法》，有相当一部分内容涉及到物业管理，对物业管理企业的影响应该说不亚于一次大的宏观调控，对原有的格局是一次彻底变革。《劳动合同法》必将对行业的发展格局产生深远而重大的影响。

　　一、物业管理行业特点决定了《劳动合同法》的巨大冲击

　　物业管理行业是一个劳动密集型行业，企业利润微薄，从业人员的整体素质不高，人员流动性大，这些客观上的行业特殊性，是导致《劳动合同法》给物业管理企业带来巨大冲击的直接原因。

　　(一)劳动密集型行业

　　物业管理企业是以人力资源获取劳动报酬的服务类劳动密集型企业，劳动用工大致在经营成本中占2/3的比例。虽然一些工作要求技术含量较高，需要有专门的技术设备和受过训练的技术人员来执行(如设备的运行和维护)，但更多的是大量繁琐的现场管理和作业，如清洁绿化、停车场管理、保安管理、综合经营服务等。这使得在物业管理日常工作中，大量使用普通劳动力，从而导致劳动力占企业成本的比重相对较高。

　　物业管理企业在贯彻《劳动合同法》的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用却不可能立刻予以提高，收不抵支。

　　(二)从业人员的整体素质不高

　　物业行业人才缺乏，从业人员的业务素质不高。由于物业管理人员得不到社会的普遍尊重，因此，各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外。同时，大量的企业改制下岗人员、自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，其中只有部分工作人员经过了建设行政主管部门的业务培训，业主满意度不高，特别是住宅小区的保安问题更为突出。《劳动合同法》的实施，将进一步增加员工的流动性和人才市场供求变化，加剧物业行业人才的供需矛盾。

　　(三)劳动用工方面不规范

　　物业管理员工多处于低素质层次，上岗竞争激烈，相对而言物业企业处于有利地位。这就造成很大部分物业管理企业在劳动用工方面不规范，尤其在签订劳动合同和缴纳社会保险方面规范性更差。如很多物业企业劳动用工都没有签订正式长期的合同，更没有为劳动者购买社会保险，而是把社会保险等费用直接列入劳动报酬中一并支出。作为规范企业用工的《劳动合同法》，必然对这种局面产生重大影响。

　　(四)企业利润微薄

　　1997年至20**年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准全国却都上升缓慢，几乎是停滞不动。两者差距越拉越大，企业利润长期低下，20**年行业利润率仅9%。

　　从目前物业管理总的收费情况来看，物业管理收费水平的确定有三种情况。一是政府确定，政府从物业管理的社会功能及居民的承受能力出发，并没有考虑物业管理的实际成本，多年来，收费水平一直保持没变。二是由开发商确定，开发商为了促进楼盘销售，制定的物业管理收费标准已经很低。三是物业管理企业和业主委员会协商确定物业管理的收费标准。由于目前的无序竞争，物业管理的收费标准也定得很低，因此物业企业将长期处于微利经营状态。

　　而《劳动合同法》的实施必然会增加企业的成本，这是对原本微利的物业行业带来的最强烈的影响。

　　二、《劳动合同法》对物业管理行业的冲击

　　《劳动合同法》的实施，目的是规范企业经营，它对物业企业的冲击，固然有不利的一面，但也有巨大的促进作用，挑战和机遇并存。

　　(一)不利影响

　　1、加大了人力资源管理难度

　　《劳动合同法》是对企业用工的规范，物业企业长期以来的混乱管理需要得到大规模的改变。同时，在当前情况下，《劳动合同法》对处于弱势群体的劳动者有所照顾和保护。显然地，当前物业企业粗放型的人力资源管理状况，需要做重大调整，对用工执行严格的合法管理。

　　2、增加了经营成本

　　《劳动合同法》的一些条款较之《劳动法》更为细致和严格，对无固定期限劳动合同、经济赔偿金的有关规定，都牵涉到经济补偿，可以说不仅对大型规模企业增加了很大的包袱，中小企业尤其面临生存危机。如《劳动合同法》规定，即使固定劳动合同期满而终止劳动合同，用人单位也必须按照工作每满一年支付员工一个月工资的经济补偿金等。这样的规定，必然导致物业管理企业的人工成本增加，增加企业经营成本是不争的事实。

　　3、限制了企业发展潜力

　　就资金方面来看，《劳动合同法》在短期内，将提高企业经营成本，压缩企业发展的资金。资金的缺乏，限制了企业技术装备的引进和更新。同时在利润压力下，很多企业将采取短视行为缓解压力，如降低服务水平，寻找副业等。

　　其次，在行业及企业发展原动力的人才方面，当前的微利状况，限制了企业高素质人才的引进，从而使企业缺乏发展的潜力。目前整个行业普遍都感到养不起高素质的人才，尤其是中小物业管理企业。而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。

　　(二)有利影响

　　1、促进企业规范经营

　　《劳动合同法》作为一部矫正劳资关系的法律，该法针对我国长期以来的不合理用工状况，在保护劳动者就业权益、分类规范不同劳动用工形式、明确用人单位法律责任、保护用人单位的合法权益、健全劳动关系协调机制等五方面都有细致的规定，加大了对劳动者的保护力度，加重了用人单位的违法成本。如《劳动合同法》规定“用人单位自用工之日起超过1个月但不满1年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付2倍的工资”，同时还要被视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同，用人单位如违法辞工要支付2倍的经济补偿金。

　　《劳动合同法》颁布以后，许多企业都感到了一定的压力，尤其是对于劳动密集型的物业管理企业而言，压力更大。已经有不少物业企业开始调整原来的管理方法，如用工一定要签订合同等，以适应新法的规定。

　　2、促进企业改革，提高经营活力

　　长期以来，绝大多数物业管理企业被低廉的物业服务收费所迫，只能通过包括克扣员工应该享受的社会保险金、延长员工的工作时间又不按规定结算加班报酬等多种不合法、不合理、不合情的做法，来降低物业服务的成本支出，以勉强维持低水平的物业服务。新法实施后，如何改变以往的这种状况，如何规避风险，如何调整经营，成为各物业管理企业必须考虑的迫切问题。20**年底北京物业管理商会召开的关于《劳动合同法》对物业管理行业的影响的研讨会，其中来自各知名物业管理企业的经理就提出了多项改革设想和措施。现实的压力必然产生实际的改革行动，专家预测，近年我国物业管理企业将迎来改革高潮。

　　3、加快行业优胜劣汰，提高行业整体素质

　　在《劳动合同法》颁布实施之后，就有人预言，20**年物业管理行业将上演“生死时速”，特别是在《劳动合同法》颁布实施的背景下，物业管理行业重新洗牌将无法避免。实际上，在物业管理行业内部的竞争，如今已愈演愈烈。一些实力较弱，尚未形成品牌效应的中小物业管理企业将被“扫地出门”，物业管理行业将同时进入两个时期，“兼并重组时期”和“寡头垄断形成初期”。这将大大有利于行业的可持续健康发展，整个行业的形象将得到改善。同时，也有利于减轻《劳动合同法》实施对行业的冲击，有利于《劳动合同法》在物业管理行业的实施。

　　三、新法实施下的对策思考

　　新法实施应该是个契机，其实签订短期劳动合同、缴纳社会保险增加的负担并不太重，及时革新经营策略，却可以让企业降低风险，走上合法合理的可持续发展道路。

　　(一)深入分析，灵活运用

　　认真学习、全面领会《劳动合同法》精神，逐条研究其对企业运作的影响，找出目前做法与《劳动合同法》有关规定的差异，灵活运用，结合实际进行贯彻以及找到应对措施。

　　首先是要懂法，懂法就是要理解《劳动合同法》的相关规定，以及如何执行这些规定，存在哪些惩罚措施等。需要注意的是，对新法的学习，不仅仅是人力资源管理者，企业管理人员和直线管理人员也需要参与其中。对于一个企业，人力资源管理直接涉及劳动合同的签订，而更多和更直接的管理在直线管理者，如果他们不懂法，就很容易造成一些不必要的劳动纠纷。因此，当前物业管理企业首要的工作是要加大管理人员的劳动法律法规培训力度，尽快熟悉掌握新法内容和规定。

　　在懂法的基础上，认真细致地去理解《劳动合同法》，把握有关条款，特别是对照过去《劳动法》的变化和新的规范，提出灵活的措施。如针对劳动者在工作中有严重失职给用人单位造成重大损害的，要及时调查取证，必要时予以报案，为依法解除劳动合同做好准备。必须认识到，新法是对劳动合同的规范化，是针对企业和员工双方的。

　　(二)及时应对，防范风险

　　当前的主要任务是，根据《劳动合同法》的规定，及时改变过去的不足，规范化管理。现阶段的重点是：

　　首先是要审查规范企业现有用人规章制度，根据新法规定完善企业相关劳动合同的文本和规定。遵循细化权利、明确责任的原则，严格依据《劳动合同法》条款，对企业原执行的《劳动合同》、《劳务协议》、《培训协议》、《员工考勤规定》等文本进行修改与补充。

　　其次，在企业制度已规范化的基础上，对涉及法律依据的文本表格。包括《员工入职通知》、《招聘人员登记表》、《员工基本情况表》、《终止劳动合同通知书》、《终止劳动合同证明书》、《解除劳动合同证明书》、《员工离职表》等，依据《劳动合同法》的相关条款，重新设计表单格式，重新确定填报内容，做到与法律要求一致。

　　第三，在具体的用工中，

　　严格执行试用期新规定，在第一时间签订书面的试用合同。用人单位必须转变以前的观念，牢固树立起“用人就要签订书面劳动合同”的观念，即使对流动性较大的安保、保洁人员试用合格的也应在20-25天内签订。

　　(三)加强员工队伍建设

　　外因是条件，内因才是根本，因此要大力加强行业队伍建设，做到引得进、留得住。可从以下几个方面加强自身队伍建设：

　　一是重点引进骨干人才。应以质量换数量，多渠道多形式引进高素质的管理和专业技术人才，通过严把员工队伍准入关，不断提升员工队伍的素质，以此来规避员工给企业带来的风险。

　　二是加强对现有员工的培训。一方面采取为员工提高薪酬、福利等办法来留住适应本企业发展需要的优秀骨干人员，稳定人员队伍，减少人员流动性。另一方面加强员工的业务培训和技术培训，要求所有物业管理从业人员必须持证上岗，多学习、多取经，不断提高业务水平和服务水平。

　　(四)拓展经营业务

　　这里讲的拓展经营业务，并非过去的大搞副业，在微利压力下，很多物业管理企业不得不从事副业经营，分散企业精力，降低了服务水平。要从广度和深度拓展物业管理业务，增加服务范围，提高服务质量，从而增加收益，引进人才，形成良性循环。

　　可以在小区内根据业主的需求增加特别服务项目。如室内水电维修、家政保洁、房屋出租中介等等，既能满足业主的特殊需求，获得业主的理解与支持，又能创收。物业管理企业要尝试利用小区物业的公共资源，运用自身的专业知识，与业主共享包括广告经营、场地租赁、停车场收费等经营性收入，为业主当好家理好财的同时，提升物业管理公司的品牌和美誉度，促进物业管理行业的可持续发展。

篇3：关于物业管理中劳动合同法的思考

　　一、《劳动合同法》陷物业管理“经营透支”

　　作为劳动密集型的物业管理企业在贯彻《劳动合同法》的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至20**年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经营变得越来越困难。

　　据香港媒体报道，《劳动合同法》实施之后将会增加台商的经营成本，以一年的成本计算就会增加8%，可能会导致很多中小企业台商倒闭。《劳动合同法》规定，即使固定劳动合同期限满而终止劳动合同，用人单位也必须按照工作每满一年支付员工一个月工资的经济补偿金;劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月;劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月;三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。这样的规定，必然导致物业管理企业的人工成本增加，因为物业管理企业属于劳动密集型、员工流动性大的企业，大部分的员工都是一年一签，《劳动合同法》对劳动合同期满的赔偿和对试用期的规定，这必然将直接导致企业的人工成本的上升，本人估计至少上涨10%左右，这对于劳动密集型的物业管理行业，不少企业都挣扎在微利乃至亏损经营边缘的情况下，一年的成本增加超过10%，物业管理企业的经营成本陡增，企业的“经营透支”严重。

　　特别是物业管理收费近几年成为社会媒体包括网络爆炒的焦点，纷纷冠之以“暴利”行业。其实，到底是“暴利”还是“微利”行业，就是说相对于社会平均利润而言。从目前物业管理的总的收费情况来看，物业管理收费水平的确定有三种情况。第一、由政府确定，政府确定物业管理收费水平的主要依据是物业管理的社会功能及居民的承受能力，而没有考虑物业管理的实际成本，多少年来，这个收费水平一直保持没变，而社会物价指数却在连年攀升。第二、由开发商确定，开发商为了创品牌，或是为了促进楼盘销售，常常制定较低的物业管理收费标准，以此来吸引购房者。第三，由物业管理企业和业主委员会协商确定物业管理的收费标准。由于目前的无序竞争，物业管理的收费水平也定得很低，加之物业管理的需求价格弹性很大，物业管理企业不敢轻易提高价格。

　　对于业主来看，降价几乎成了惟一的呼声和要求，而近年来一个不争的事实是，物业管理的成本却在持续上涨。比如这些年来物业管理的服务内容、服务范围在不断扩大。目前物业管理的内容和范围已不仅限在“物”，也绝不是政府当初制定物业管理指导价格时所依据的物业管理内容和范围，内容和范围一直在不断扩大。其次，物业管理的责任在不断扩大，甚至在无限扩大。业主家中被盗，物业管理公司要赔;业主在小区摔伤，物业管理公司要赔;业主家中着火，物业管理公司要赔;物业管理支出范围的不断扩大，导致物业管理的支出费用急剧增加。再加上物价的不断上涨，各种物化劳动和活劳动的消耗水平也在不断增加。我们忧虑地看到，一方面物业管理的收费水平偏低，且多少年来保持不变，而物业管理的支出水平却在不断提高，物业管理的盈利水平越来越薄。此外，就在这种“亏损”“微利”经营的状况下，物业管理的费用收缴率多年来还是始终徘徊在极低的比率下。目前的全国现状是，物业管理公司员工的工资包括企业高层的工资水平都不高。

　　总的来看《劳动合同法》实施“增加”企业经营成本是不争的事实。《劳动合同法》的一些条款较之《劳动法》更为细致和严格，里面对无固定期限劳动合同、经济赔偿金的有关规定，都牵涉到经济补偿，可以说对大型规模企业增加了很大的包袱，尤其是对中小企业面临生存危机。因此，为了配合《劳动合同法》的实施，政府监管部门及各地方物业管理协会应当根据各地当年劳动工资水平及劳动法的政策要求，测算出最低的服务费用，及时发布新的物业服务政府指导价。最低服务价格应当是对应最低服务标准而制定的最低劳动定额。在此基础上，再由业主与物业服务企业双方协商，实行政府指导价框架下的市场运作行为，最终以服务合同约定。

　　二、《劳动合同法》陷物业管理“发展透支”

　　在行业及企业发展原动力的人才方面，作为微利行业，目前整个行业普遍都感到养不起高素质的人才。特别是对于全国绝大多数中小物业管理企业来讲，规模不大，面积不多，效益不佳，品牌不响，薪酬不高，难以吸引和吸收高素质人才，而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。按照《劳动合同法》第四十六条规定的七种情形，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。这里包括“被迫解除劳动合同”、用人单位提出解除劳动合同、裁员、“非过失性辞退”等等，用人单位仍需支付经济补偿。法制司有关负责人表示，用人单位与劳动者签订短期合同，对劳动者来说难以感受稳定的工作状态。为了促使用人单位与劳动者续签长期合同，《劳动合同法》规定，用人单位与劳动者合同期满，用人单位不再续约的，应该支付给劳动者一定金额的补偿金。也就是合同自然终止时，员工也可获补偿。此外，物业管理企业也不能轻易辞退“临时工”，必须妥善处理现存的“事实劳动关系”。

　　综观物业管理行业现状，不仅面临社会、政府、业主多方面的降价要求，收入越来越少，发展后劲从财务资本、人力资本等多方面都显不足。此外，再加上行业自身无序竞争的“物业管理零收费”等“自杀性”概念的横空出世，把物业管理经营机制引向误区。由于行业长期流行一种所谓一业为主、多种经营弥补物业管理经费不足的观念。但实践反复证明，这是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之，是物业管理机制扭曲的表现，而不是物业管理正常的运行机制，不能作为物业管理经验来推介。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营收入。作为市场行为，物业管理不仅自身的运作需要成本，应当有盈利，没有任何理由用“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足。如果全靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足，物业管理就成了负担，物业管理企业就不会有积极性去提高物业管理服务质量，结果必将大大削弱物业管理，受伤害的最终还是广大业主自身。

　　在物业管理行业内部出现的同室操戈现象，如今已愈演愈烈。如最典型的还表现在物业管理招投标中，出现了互相压价的恶性竞争行为。有的物业管理公司为了中标，报价很低，低出了管理服务的成本价。这种不良的低价竞争不仅扰乱了市场规律，同时还影响了行业的发展。这些低价接盘的物业管理公司一旦取得该区的物业管理权后，往往会巧立名目乱收费，更有甚者降低物业管理的服务水平，如不按时对设施设备进行养护，使得一些贵重的机械设备使用寿命缩短，最终既损害业主的利益，也损害了物业管理的声誉。因此，我建议要学习国外企业对劳动监察的先进经验，要反思物业管理市场招投标中的“低价中标”现象，对这些不科学、违背价值规律的现象要抵制。应该由行业协会负责，按照劳动法的要求计算正常服务成本，根据社会“劳动市场价格”，按照“一般先进”的原则，确定服务成本、管理成本和利润指标，形成行业指导价格;坚决废除违背经济规律的“低价中标”原则，杜绝恶性竞争，避免扭曲市场规律，对不按劳动法要求计算标底的中标应坚决予以废除，这将大大有利于行业的可持续健康发展，有利于减轻《劳动合同法》实施对行业的冲击，有利于《劳动合同法》在物业管理行业的实施。

　　三、《劳动合同法》陷物业管理“收入透支”

　　目前，物业管理行业面临的收入现状是，近年来在社会上盲目地对物业管理收费蛮横指责的不利市场环境下，严重误导了物业管理市场价格、价值规律，微利甚而普遍亏损的物业管理行业，在通货膨胀、物价上涨的情况下，物业费却持续走低，物业管理市场规律被人为扭曲。特别是在物业服务招标中，招标企业几乎都没有按照《劳动法》计算用工成本，而由于行业自身的无序竞争，投标企业都尽量压低报价抢占市场，而补救手段主要是减少用工、压低工资、不交保险、延长劳动时间、取消星期天、增加劳动任务等等，这就导致物业管理行业整个服务队伍陷入“低价格、低素质、低价值”的恶性循环，难以真正提高生产力水平，难以刷新行业形象。

　　事实上，由于物业管理费收缴率低，许多物业管理企业入不敷出，最有说服力的现象就是这个行业的群体收入偏低。据媒体报道，北京外企太和企业管理顾问有限公司对物业管理行业进行了薪酬调研。调查中发现，从薪酬福利整体数据方面来看，物业行业依然处于一个比较低的市场水平。这与物业管理行业目前不容乐观的发展现状和普遍偏低的赢利水平有直接关系。在调查中，选取了代表薪酬福利市场较高端水平的高科技行业、代表市场一般水平的房地产开发行业与物业管理行业所进行的总薪酬比较。调查显示，物业管理行业的总薪酬整体偏低，总监级和经理级的收入甚至不及高科技行业总监和经理的一半，仅仅相当于其40%的水平。中低层级的收入差距虽然没有高层那么大，但也仅相当于其60%的水平。再与房地产开发行业进行对比，这种收入差距同样是非常显著的。除了主管级的总薪酬可以达到房地产开发行业的68%之外，其他各个级别的总薪酬与房地产开发行业相比都有近1倍的差距。由此可见物业管理行业整体的薪酬水平不高，这种差距最大表现为高科技行业总监收入是物业管理普通员工收入的9倍，两者总薪酬相差30多万元。

　　近几年社会进步很快，人们的生活水平不断提高，各行各业都在加薪，而唯独物业管理行业的从业人员工资近十年几乎没有上涨，如物业保安人员的工资每月在600-800元之间，好一点的小区也只在1000元左右。辛苦一年并无多少积蓄，还要受气。缺少必要的社会尊重，工作积极性很难调动，至使许多保安人员看不到希望而自动离职。由于物业管理企业大多处于亏损的状态，员工的薪酬水平普遍不高，一般管理人员的月工资在2500--3000元左右，就是管理处主任、经理这些物业服务中高层员工，月工资也仅为4000--5000元左右，这些标准还是深圳、广州、北京、上海这些经济发达城市的标准，而在内地一些经济欠发达地区，物业管理从业者的工资收入更低。从而使得物业管理行业愈来愈难招聘到高素质的员工，人才的缺乏为这个行业的可持续发展投下了阴影。

篇4：物业管理处合同期员工考核实施管理办法

　　一、 目的

　　为了持续不断地提高和改进员工的工作绩效，确保公司战略目标的实现。并对员工的奖励、晋升、辞退、培训等人力资源管理工作提供可靠的数据，特制订本办法。

　　二、 原则

　　公开性原则：考核过程公开化、制度化。

　　客观性原则：用事实标准说话，避免带入个人主观因素。

　　时限性原则：绩效考核反映考核期内被考核人的业绩状况，必须在规定时间内完成。

　　可操作性原则：强调考核体系的实效和可操作性，以易于执行为基本设计思路。

　　三、 适用范围

　　本管理规定适用于**物业管理有限公司勒泰中心物业管理处所有正式在册合同期员工(项目总经理除外)。

　　四、 绩效管理内容

　　绩效管理内容包括绩效指标建立、绩效计划、绩效实施与辅导、绩效评估、绩效反馈面谈、绩效结果应用等六个主要环节。

　　1、绩效指标建立

　　依据公司整体季度工作任务，各级领导将本单位工作进行分解至直接下属，并指导各级员工依据具体业务战略目标、部门职能、岗位职责，逐步建立系统的绩效指标体系。

　　2、绩效计划

　　绩效周期前，考核人与被考核人对工作目标分解、重点工作事项进行充分沟通;就衡量业绩的关键指标、权重、目标结果、评分方法等达成一致，形成绩效契约(参见附件)。

　　3、绩效实施与辅导

　　在绩效考核周期中，考核人应及时对被考核员工的绩效计划实施情况进行观察和记录，并对被考核人的工作进行指导，以便更好的完成绩效目标。

　　4、绩效评估

　　评估过程：绩效评估分为三个阶段，具体为“员工自评--上级评分--隔级审核”，隔级领导在规定时间未提交审核意见的，视为弃权，以直接上级评分为准。

　　层层修正：为保证公平，系统将通过团队内部公平和团队之间公平的规则，层层修正上级对下属的评分。

　　修正规则为：以各职能部门经理的绩效得分(经项目总经理修正后的)为基准，修正其所有直接下属的评分，使所有直接下属的绩效得分(修正后的)平 均值与部门经理的绩效得分(修正后的)相同。绩效修正与绩效目标分解方式相同，均按层级自上而下进行。

　　基准修正系数为：部门经理的绩效得分(修正后的)/ 其直接下级评分的平均值(修正前的)。

　　各层级员工绩效得分(修正后)为：上级对本人的评分*本人所在职级的修正系数。

　　具体示例如下：

　　岗位直接上级对

　　本人评分与本人同部门同级人员的平均评分直接上级的

　　绩效得分各岗位绩效

　　修正系数本人修正后的

　　绩效得分

　　经理80.0

　　主任908580.00.9484.6

　　主管/总值959084.60.9489.3

　　领班909389.30.9686.4

　　员工687086.41.2383.6

　　强制分布：绩效最终成绩以各职能部门为单位实行强制分布，其中各部门经理及总经办成绩以项目总经理修正后成绩实际成绩为准，不受下述比例分布限制，(或各部门经理最终考核成绩以项目总经理修正后成绩为准，总经办、人事行政部、财务部因人数较少，上述三部门在进行考核成绩分布时统一按一部门处理)具体分布比例如下所示：

　　分布比例5%15%60%15%5%

　　绩效等级A B C D E

　　成绩上报：各部门在绩效考核结束后3日内将成绩提交人事行政部备案并在本部门范围内公布全员成绩。

　　5、绩效反馈面谈

　　(1) 绩效面谈：考核人肯定被考核人在本次考核周期工作中的优点，指出不足并分析原因，提出改进措施和实施计划，充分沟通并就绩效评估结果及改进措施达成一致，双方签字确认，人事行政部审核签字后存档生效。

　　(2) 绩效申诉：被考核人对考核结果有异议的向隔级领导申诉，隔级领导须在三日内给予反馈。

　　6、绩效结果应用

　　(1)员工绩效等级直接与绩效工资挂钩，具体系数具体如下：

　　分布比例5%15%60%15%5%

　　绩效等级A B C D E

　　奖金系数21.510.50

　　(2) 绩效成绩应作为员工晋升、工作调动、调薪、辞退的重要依据。

　　(3) 年度内绩效等级出现2次E或出现1次E和2次D的员工，将予以调岗或直接解除劳动关系。

　　(4) 年度内绩效等级出现3次D级的员工，直属上级应向员工提出明确的重点改进计划或转岗要求,并在《季度绩效面谈反馈表》中详细注明。

　　(5) 凡在本年度内绩效考核结果出现过“D”或“E”的员工，取消本年度评优资格。

　　五、考核实施管理办法

　　1、 考核时效：结合实际工作需要，本考核办法执行“季度考核、季度评定、考核工资季度发放”的原则。

　　2、 考核工资发放及核算办法

　　(1) 公司月度实行：工资+补助的薪资发放方式，其中绩效工资数额为合同期月工资总额的20%。月度各类补助不计算在内。

　　(2) 实际绩效工资为季度发放，待每季度绩效考核工作结束后，依据考核结果于每年4月、7月、10月、次年1月的1-5号随上月实际工资一同发放。

　　实际绩效工资=合同期月工资总额*20%*3*各绩效等级奖金系数

　　(3) 关于各类保险中个人承担部分依据公司现行缴费额度按比例从月个人实际收入中扣除。

　　(4) 关于请假、迟到、早退等情况涉及到扣薪的，月个人实际收入中扣除。

篇5：物业管理质量控制手册:合同评审

　　物业管理质量控制手册:合同评审

　　1.目的

　　明确顾客的要求并形成文件，通过评审和沟通，满足客户要求并争取超越客户期望。

　　2.适用范围：

　　适用于本公司提供的各类物业管理服务的标书、合同、协议及委托书草案及口头订单等的确定与评审。

　　3.职责

　　3.1 总经理负责组织有关部门或人员对物业管理委托合同或标书等重大项目合同的确定与评审。

　　3.2 分公司执行总经理负责对公司内部、各分公司之间及专业公司之间合同的确定与评审。

　　3.3 公司各部门主管、分公司各班、组长负责对口头订单的确定与评审。

　　4.内容

　　4.1 对服务要求的确定

　　A.对标书中涉及的服务要求的确定

　　a) 由市场部组织各相关部门对招标项目进行实地考察，相关部门提出针对性方案，由市场部汇编具有面向社会公开招标物业管理项目的投标书。

　　b) 市场部负责组织投标工作，投递标书，不论项目是否中标均应及时收回外投标书，并做好标书的保密和保存工作。

　　c) 外接项目的标书经公司总经理批准后实施。项目标书在实施过程中可进行修改，但需经总经理批准。

　　d) 项目标书应包含如下内容：封面、标书目录、公司介绍、目的和范围、项目概况及特点、组织机构及人员素质要求、项目管理方式、项目管理总体目标和分项指标、项目管理规程清单、管理文件、项目管理的质量保证措施、项目管理方面的设备、法规要求、管理费用报价等。具体制作应参照发展商的需要而定。

　　B.对重大物业管理合同及其协议、委托书、口头订单中涉及的服务要求的确定

　　a) 市场部通过与顾客接触、沟通以及对市场的调查和分析来了解顾客的真实需要，确定顾客对服务的明确要求或潜在要求，包括习惯上隐含的、无需明示的要求，起草《物业管理委托合同》草案。

　　b) 各部门或分公司可依据顾客的专项要求同相关方签定有关协议或委托书，形成书面文件。