物业管理知识竞赛选答题

　　竞赛题(选答)

　　竞赛规则：选答题分为10分、20分和30分，每组两次机会，可以自行选择分值题型，答对得分，答错扣分。

　　10分值：

　　1.问答题：建设部《室内住宅装饰装修管理办法》(110号令)中规定，住宅室内装饰装修活动，禁止哪些行为?

　　答：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

　　(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

　　(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

　　(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

　　(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　2.问答题：《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》中规定，吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格主要分为哪几类，具体价格是多少?

　　答：我省各类住宅小区物业服务费(指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费)政府指导价格(按每月每平方米建筑面积计算)如下：

　　(1)普通住宅

　　一级：每平方米1.00-1.50元;

　　二级：每平方米0.70-1.00元;

　　三级：每平方米0.50-0.70元;

　　四级：每平方米0.30-0.50元;

　　五级：每平方米0.30元

　　(2)高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定。

　　3.问答题：物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应承担什么责任?对物业管理企业保安人员有何要求?

　　答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　4.《室内住宅装饰装修管理办法》(110号令)中规定，住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括哪些内容?

　　答：(1)装饰装修工程的实施内容;

　　(2)装饰装修工程的实施期限;

　　(3)允许施工的时间;

　　(4)废弃物的清运与处置;

　　(5)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

　　(6)禁止行为和注意事项;

　　(7)管理服务费用;

　　(8)违约责任;

　　(9)其他需要约定的事项。

　　5.业主委员会是业主大会的执行机构，应履行哪些职责：

　　答：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(4)监督业主公约的实施;

　　(5)业主大会赋予的其他职责。

　　6.在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料?

　　答：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(4)物业管理所必需的其他资料。

　　20分值：

　　1.《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》中规定，物业服务指导价格采取哪三种形式，融创物业采用的是哪一种，请具体介绍?

　　答：(1)协商确定服务价格

　　(2)提前告示服务价格

　　(3)价格主管部门核定服务价格

　　融创物业采用第二种形式，具体解释为：

　　凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋，都应由选聘的物业管理企业根据物业管理服务政府指导价格自行确定综合服务价格和细化服务内容，报价格主管部门和房地产主管部门备案，同时在显著位置设立公示牌，将服务价格和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业管理服务协议，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行，服务价格不得提高，服务承诺不得降低。

　　2.物业管理的基本内容有哪些?

　　答：物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式，可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的公共服务，是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有;①房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督;②房屋设备设施的管理;③环境卫生的管理;④绿化管理;⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作;⑥车辆道路管理;⑦公众代办性质的服务。第二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务，是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的，如日常生活类服务、经纪代理中介服务、金融服务等。

　　3.业主大会会议可以采用什么形式召开?如何作出决定?

　　答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　4.问答题：业主装修前应向谁申报，并提交哪些材料?

　　答：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

　　申报登记应当提交下列材料：

　　(一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);

　　(二)申请人身份证件;

　　(三)装饰装修方案;

　　(四)变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;

　　(五)涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案;

　　(六)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

　　非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

　　5.如果有个别业主以“选择不要物业管理”为由拒交纳物业服务费，有道理吗?

　　答：业主对房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权，和不可单独界定边界的房屋公共空间、公共设施的共同所有权以及土地的共同使用权。我国城市居民所拥有的住宅，其建造形态基本上是集合式的，公共空间共同设施的共同所有权以及土地的共同使用权的存在，是非常普遍的情况，这也就决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相临业主权利的制约。业主一旦经共同决议，选聘物业管理企业对其所有的物业实施物业管理，不但将共同财产的管理而且将一部分存私人财产的管理置于整体的共同契约之中，这一共同契约就必然要反映单个业主的利益，又要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现平衡。业主在加入这一共同契约时，就意味着要遵守少数服从多数的原则，因此不能以“选择不要物业管理”为由而几拒交物业服务费。

　　6.案例分析：

　　居住在广州某小区26楼的宋先生，日前在家中无人的情况下，被小偷入屋窃去了价值3万多元的财物。宋先生认为他每月所交的管理费中已包含了治安费，物业管理公司要负责赔偿。请问宋先生的观点是否成立?为什么?物业公司应如何防范此类事件发生?

　　答：(1)业主室内物品被盗，不能简单理解为物业管理公司之过。因为治安管理因素除了与物业管理公司的安全防范措施有关外，还与业主自身的防范意识有关。若辖区治安隐患较高，管理公司员工责任不强，如未实行24小时巡逻站岗制度，对大件物品的出入未实行有效的监管，发生被盗事件管理公司应承担较多的责任。但如物业管理公司已采取了各种防范措施，保安员的工作责任也已到位，管理公司承担的责任则较轻，甚至可以不承担任何的赔偿责任。业主交付的是管理费，而非保险费，业主室内被盗，即使是管理公司的责任，也不应要求管理公司象商业保险那样全额赔偿。

　　(2)物业公司应加强管理，从人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理责任，同时还应向业主用户宣传物业管理法规知识和安全防范意识，通过业主对物业管理认知度的提高，加深对管理单位的理解和配合。

　　7.案例分析

　　张小姐将一箱私人物品搬出摆放于公共走廊。当时管理处员工表示该处为公共部位，亦属于消防通道，不能搬放任何物件，但通融最多可摆放一星期。张小姐遂将该纸箱物品用封条封好，在纸箱外写上租户单元号，以示识别。一星期后，该箱物品仍旧放于原位，物业公司员工亦未向张小姐跟进将物品搬离事宜。一个月后，物业公司对公共部位杂物进行处理，保安员在巡视的同时对违例弃置在公共部分杂物进行清点，第二天安排清洁工将所有杂物作为垃圾处理，当然，张小姐的一箱物件亦在处理之列。

　　据保安员检查时所见，该箱物品在其巡视时已呈曾被人打开过的状态，因此并未考虑到这是一箱有用的物件，也未特别向物主提出收回的要求。三天后，物主发现其物品丢失，向管理公司投诉，管理公司在接到投诉后，立即到垃圾房寻找但未果。张小姐因此提出物主索赔要求：理由如下：

　　(一)物业管理公司在明知及已批准的情况下擅自将其财产处理，须负全责;

　　(二)由于其物品被盗(遗失)，认为保安有问题，令业主感到不安全;

　　(三)由于管理公司失职，因此拒付管理费;

　　(四)要求物业管理公司赔偿其损失。

　　物业公司辩解如下：

　　(一)公司员工只同意业主临时存放一周，并无同意其长期存放;

　　(二)存放地点为消防公共通道，不应摆放任何物件，造成通道不畅通;

　　(三)管理公司有权依法处理公共部分违例杂物;

　　(四)楼梯属公共部分，无证据证明其物件被翻开是由非法闯入者造成;

　　(五)综合上述各点，管理公司并非失职，以此作为拒付管理费的理由视为不合理;

　　(六)这箱失去的物品对物主而言可能是有价值，但对外人而言不一定是有价值的东西;

　　(七)租户应知道如此贵重价值的东西不应随便放于公共部分;

　　(八)张小姐的单元面积120多平方，不可能无处容纳一个小纸皮箱;

　　(九)既然责任不在管理公司，要求赔偿完全不合理。

　　请问物业公司的辩解是否合理，在此类事件中物业公司存在哪些工作失误?

　　答：(1)物业公司的回应基本合理。

　　(2)失误：①管理公司员工不应同意物主将其私人物品暂放于公共地方，此举根本不能保证其物品的安全，更是严重违反了消防条例的规定;

　　②管理公司员工代表了管理公司的行为，管理公司不能说这是纯粹为员工的行为过失;

　　③管理处员工在一星期未要求张小姐收回物品，在此后的一个月内也未向张小姐做出提醒，其他工作人员在巡视时也未发现，工作中存在失误与疏忽。

　　④管理公司在清理什物前应发出通告警告住户将违例的私人物品限期收回，然后待期限过后才作出处理;

　　30分值：

　　1.案例分析题：

　　案例一：2000年9月的某个星期六，某大厦物管商务中心的工作人员接到一个EMS邮件，收件人是驻厦某公司的职员。商务中心工作人员经检查后进行了确认签收。在与收件人联系时，因周末缘故未能与收件人联系上。待周一收件人取邮件是发现邮件包装盒内本应是一部v998+型的手机却变成一个好像是金属算盘头的东西，手机被掉包了，要求物业公司查明缘由，给个说法。

　　柜等;

　　答：案例一：物管商务中心负有管理责任。

　　物业公司应制定完善的管理规定;代收物品时应对代收的物品进行确认，做好代收、管理、内部交接、收件人接受等环节等登记及签字确认。对于贵重物品，物业可以协助快递公司与收件人取得联系，约定事件再次投递;物业在代收贵重物品前，应考虑是否具备保管贵重物品的设施，如保险

　　案例二：李先生于12月16日收到三封国外普通平信件，其中两封信件的邮戳日期分别是10月23日、11月8日，另一封的邮戳不清的国外平信，信件分别是英国三所大学的学校简介和入学申请表。李先生及其儿子一直在期盼、等待这些申请到英国留学的邮件，因为一直没有接到这些邮件，李先生不得不到省文教留学中介办理了去澳大利亚悉尼的留学申请，并交纳了1万元的中介费。而且因为英国入学申请的延误对其孩子的心理和精神上产生了一定的影响。李先生投诉为什么信件会延误二个月之久?期间的物质和精神上的损失，应由物业公司赔偿。

　　案例二：物业公司无责任

　　在信件投递方面，平信一般都是由邮政部门投递到信箱，此案例中的三封平信不涉及物业投递不及时;物业接收信件时应注意查看邮戳日期，如存在邮政部门延误投递时间的情况，可要求邮政部门出据书面证明;代收的信件应及时投递业主信箱，如属业主特约代收的信件应及时通知业主，并保存通知业主的相关纪录。

　　案例三：20**年8月，某住宅小区业主李女士来到物业公司管理处取一份商业传真，此前，管理处公示过为业主提供商务服务的项目及收费标准，李女士此前经常让客户将传真发至管理处，感觉很方便，当天她跟往常一样来取传真时，职员告知没有收到发给她的传真，并请李女士回家等，待收到后会给送到她家中，可当李女士第二天来管理处问昨天是否收到传真时，有员工告知传真机已坏两三天了，无法接收。李女士非常气愤，认为物业公司既然提供此项服务就应当保证传真机完好，否则造成的损失就由物业公司负责。

　　问题：请分析以上三个案例中物业公司是否负有责任，如何物业公司的完善管理?

　　案例三：物业公司存在一定责任

　　如管理处提供商务传真服务，则应制定、完善相应的管理规定，并保证设备的正常使用;由于设备等原因影响已有服务项目的提供时，应及时“温馨提示”业主，还可考虑电话通知此项服务的长期用户;应有专人负责、加强沟通，类似信息应知会管理处相关人员，以免业主询问非专管人员是得到错误信息。

　　2.案例分析：

　　案例一：一天，某物业管理公司的中控室接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住房家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向物业管理公司提出了要求赔偿的要求。

　　案例二：在某花园发生了一起业主被杀案，凶手与被害者相约见面，被害者的丈夫得知后，告之物业管理公司可能有事情发生。物业管理公司派出两名保安员上门查看，在按门铃无动静的情况下，未强行进入室内查看，而是留守在门外，惨案在这段时间发生。事发后，被害者家属向物业公司提出索偿。

　　请结合两个案例回答：在什么情况下，物业管理公司可以破门而入?两个物业公司在处理过程中是否存在失误?

　　答：(1)紧急避险必须具备三个条件：一是必须是确实存在严重危险并且别无他法解救的情况下采取的;二是所损害的利益必须小于被保全的利益;三是采取措施必须得当，不得超过必要的限度。本次两个案例中，我们结合上述条件来分析，无论案例一、还是案例二物业公司都需要确认是否是严重危险，还需要明确是否有其他的方法可以采取，从本案来讲我们可以采取通知该业主家的其他人、报警、想办法与屋内中业主沟通等方法。对于无法确认的情况，最稳妥的处理办法是通知并配合专业部门进行认定，也可在上述方法采用后在决定是否采取紧急避险行为避免业主遭受更大的损失。案例一，保安员收到报警信号后，未做任何确认就贸然破门而入，这种做法未免有些唐突，容易构成侵权;案例二，物业公司接到求救信息后，除按门铃外，并未做进一步确认、跟进或报警工作，没有采取有效措施防止或减少客户损失，存在管理过失的嫌疑，显然也有些不妥。

　　(2)物业公司如何处理发生在业主室内的突发事件，难点在于确认是否存在“发生安全事故”，或存在需要采取紧急避险措施的事实。如果没有发生，物业公司相关措施的合法性就存在问题。如果确有紧急严重事件发生，物业公司必须采取紧急避险行为。物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。这是物业公司的法定义务。物业公司采取急措施应适当，采取紧急避险行为要根据谨慎原则，正确地认识和理解自己应承担的职责和义务，及时报告、协助公安机关处理，避免错位、越位。当物业公司无法确认业主室内是否发生可能造成损失的突发事件时，应注意业主房屋周围的现场保护，同时电话报警，联系业主或者业主家其他人，也可以请业主委员会、派出所等相关人员到现场作证，避免发生事后纠纷。

　　3.问答题：业主在物业管理活动中有哪些权利和义务?

　　答：针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：

　　(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(4)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(6)监督业主委员会的工作;

　　(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(10)法律、法规规定的其他权利。

　　同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：

　　(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(5)按时交纳物业服务费用;

　　(6)法律、法规规定的其他义务。

　　4.问答题：建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任?

　　答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权;建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料;应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房;应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　5.物业管理企业的权利和义务主要有哪些?

　　答：一般来说，物业管理企业享有以下权利：①根据有关法律、法规，结合实际情况，制定物业管理办法;②依照物业服务合同和管理办法对物业实行管理;③有权制止违反业主公约和法律、法规的行为;④有权要求业主委员会协助管理;⑤有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其全部转让给第三方;⑥可以实行“一业为主，多种经营”，以其收益补充小区管理经费;等等。

　　物业管理的主要义务有：①物业服务合同，依法经营;②接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;③定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目，接受质询和审计;④接受有关行政管理部门的监督管理;⑤法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告;等等。

　　6.案例分析题：

　　某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，在没有签定前期管理合同的情况下理所当然的承接了开发商物业进行管理，在销售物业时也没有向业主明示前期物业服务合同的相关内容，业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。

　　请简要说出在此事中业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是什么?请分析原因产生过各中物业公司与开发商存在哪些问题?结合该案和《物业管理条例》回答，怎样才是正确的操作流程。

　　答：(1)从本案介绍事实可以看出，造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。分析原因的产生，开放商和物业公司在这一过程中有如下问题：

　　①虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。

　　②本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑，设定物业公司服务达到合同规定标准，那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业公司的矛盾。开发商应在与物业买受人签订买卖合同中没有包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受物业管理合同内容。

　　③本案中业主大会已经成立。既然物业公司与业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后签订物业管理委托合同时，物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费;如双方确系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。

　　(2)根据《物业管理条例》规定，正确的操作流程应该是：

　　①前期物业管理，建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司，并与物业公司签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。

　　②销售合同中明确的物业管理条款，应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾。

　　③首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。

　　④物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。物业管理条例颁布以后，建管分开，开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然，物业公司必须*自身实力才能赢得市场。

　　7.案例分析

　　一天，某住宅区外几名业主与外来人员吵闹，安全员上前劝解无效，该业主已强行进入了小区,另一方人员也随后闯入了小区,双方就在小区内打了起来。安全人员通知控制中心请求支援,中心立即召集安全员赶赴现场,同时拔打110报警。当安全员赶到现场后，控制住了局面并维护现场秩序等待警方到来，但主要闹事人已逃跑，而此时已有20多位住户在现场围观。一名参与本次斗殴并受伤的女业主在现场大声嚷道安全员打人(实际安全人员没有参与打架)。旁观的业主说：安全员为什么不动手，如此让闯入的外来人员打住户，今晚被打的住户还算没出人命，如果是住户被打死了，物业公司就没有一点责任?我们的安全如何保障?

　　请问：《物业管理条例》对此发生此类事件是如何规定的，物业公司是否应承担责任?请评论该物业公司在此类事件中的表现?作为物业公司，应怎样规避此类风险?

　　答：(1)《物业管理条例》三十六条规定，物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十七条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。从本案例的情况看，物业管理公司在小区出现治安事件的情况下，依法履行了制止斗殴、控制局面并及时报告公安部门处理等法定义务。没有违约或违法情节，故没有赔偿责任;

　　(2)在案例中，门岗保安在小区外围出现异常情况时，没有及时通报加强警戒和求援，反映出预见性不强。另外，打架的主要当事人逃逸，反映出安全队在突发事件处理时的效率和技巧还有缺陷，甚至最后对受伤者没有及时救助。这些细节都反映出服务过程中的瑕疵，在本案例中虽不足以构成物业公司违约但确有提升的必要。

　　(3)物业公司应该谨慎，详细地和小区业主签订物业管理合同，明确应该负责的治安管理义务，并明确相应的违约赔偿条款，这样才有助于日后管理责任的明确;

　　物业公司做好预防预案，要考虑服务细节的内容精细化，考虑到预案启动的运行能力日常加强演练。

　　对小区业主对物业公司的误解，可以事后发布一些公告等，说明事件的经过和物业管理公司的立场、处理方法，得到业主的认同和谅解的。平时要多和业主沟通，多宣传相关的治安规定和物业管理服务合同的条款，管理处的管理规定。发生治安案件后，要及时说明情况。

　　8.案例分析：

　　某国际花园业主关小姐家发生了盗窃案，要求管理处赔偿损失。案件一直未破，从此，关小姐以管理不善，保安失职为由拒付水电费(该小区无法实现电费抄表到户，电费是从物业公司帐户上划拨)、停车费、管理费，在小区内和社会上广为散布各种影响物业管理公司形象的负面消息，且常到管理处追问破案结果，并要求免交所欠累积费用。管理处张主任也答应关小姐可以等到结案时再付欠款。但此案至今未破，关小姐至今不付任何费用。

　　问题：1、关小姐能否以管理不善和保安失职为由拒付水电费、停车费，管理费?2、张主任这种折衷方法有无法律依据?3、关小姐到处投诉抵毁物业公司，物业公司能否向法院起诉并要求关小姐承担相关法律责任?4、物业管理公司对业主的人身安全和室内财产承担保障和保管责任吗?为什么?

　　答：(1)关小姐是否使用了水电、占用了车库、享受了服务，如果“是”，那么享受了权利就要履行义务。关小姐不依法交费，严重损害了物业公司的经济利益和全体业主的合法权益，关小姐的理由不成立。

　　(2)关小姐享受了公共区域的管理与服务，必须支付管理费用。张主任既无权迫于压力推迟收费，更无权减免任何业主的各项费用，因为管理费是为全体业主提供公共服务而收取的费用，单独“惠”及一家，则必然“伤”及全体。这种权宜之计只能是纵容关小姐违法的行为，没有任何法律法规支持。

　　(3)关小姐的投诉大多是无效投诉，但这些投诉严重影响了公司的正常工作秩序，也极大地损坏了公司的良好企业形象。公司有权向法院起诉，反击这种侵权行为，要求停止侵权，赔偿损失。从法律上说，侵权行为人对这种损害结果要依法承担一定的民事责任。

　　(4)物业管理公司对业主的人身安全和室内的财产不负保障和保管责任。物业管理企业受委托负责的只能是共有、共用、共管产权部分或部位的管理、维修与养护。如果业主和使用人的人身安全和财产安全在小区内的这些部位受到威胁或损害，物业公司就负有一定的责任，而在业主自有部位，物业公司只能协助管理，却无法承担未委托的管理责任。简而言之，物业管理公司对业主的人身安全和业主的室内财产不承担保障和保管责任。

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篇2：论物业管理立法的缺陷与现实的困境

　　物业管理服务的市场建设，曾经托付着很多人的梦想--房管部门希望借着住房制度的改革和商品房建设的步伐，房产管理可以从公房直管、单位自管走向市场化的物业管理，走出行政管理的桎梏;劳动部门希望借着物业行业的发展而扩大就业机会;公安部门希望随着各个新建住宅小区物业管理的到位，能够解决城市规模日益扩大与警力不足的矛盾;而各类居民则希望从此以后，别墅不再是荒郊野外的农村住宅、公寓不再是城市劳工夜晚蜗居的鸽子笼;每一个市民都希望自己花费巨资买下的是一个邻里和睦、安居乐业的幸福家园。而有了管理的商品房才有了保值升值的希望。太多的梦想推动了国家的立法：

　　1994年4月1日，建设部的部门规章《城市新建住宅小区管理办法》开始实施。

　　1999年1月1日，厦门市的地方法规《厦门市住宅区物业管理条例》开始实施。

　　20**年9月1日，国务院的行政法规《物业管理条例》开始实施。

　　在国家的大力推动下，物业管理企业如雨后春笋般大量涌现。然而，不幸的是大量的物业纠纷也如钱塘江的秋潮汹涌澎湃。

　　市场人士突然发现：为什么发达国家不到40%的住宅区实施了专业的物业管理服务，而居民消费能力远比不上发达国家的我国却要在新建住宅区全面推广专业公司服务?专业公司到底专业不专业?物业管理公司到底是在为业主服务还是在管理业主?

　　而律师们发现：地方法规规定的物业服务欠费者日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金的标准竟是银行最高罚息每日万分之五的六倍;代表业主权益的机构从“管委会”到“业委会”到“业主大会的执行机构业主委员会”并不符合《社会团体登记管理条例》的要求;国务院的条例甚至规定：业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当征得物业管理企业的同意。

　　面对这样一个迅猛发展的新兴行业，不少人显得手足无措。有这样一个案例：某公司购买的某一层写字楼，交楼前即被查封至纠纷发生日近两年。物业公司起诉要求支付物业管理费及公摊水电费;被告称：未取得房产证，既非业主、也非使用人，无交费的理由;而法官问：既然被查封，物业公司你们提供了什么服务?------物业公司只好无奈地回答：我们管的就是物业的公共部分，你不交费，难道要查封你的司法机构来支付?

　　法律界的专家们会发现：在民法体系中四大支柱之一的《物权法》出台以前，建筑物区分所有权，并没有法律上的明确定义。甚至对于不动产的所有权何时转移都存在争议。更别提物业管理法律体系中庞杂的细节涉及城建、环保、绿化、水电供应等等方方面面，实际上存在着新旧体制交杂，法治严重不健全的情况。从法律的角度看，如何完善立法、清理旧法，这是问题的第一个方面。

　　物业管理服务的法律关系，主要体现在民事法律关系方面。是开发商、物业管理公司、业主、(使用人、以及业主委员会)等民事主体之间对于一定区域的不动产，特别是公共部位、公共设施、公共场地等在使用、维护过程中所产生的各种法律关系。当然也一些行政法律关系比如：对业主自治的指导、审核、对物管企业的行业管理、市场准入制度等等。但主要还是民事关系为主。

　　民事法律关系属于私法范畴，它是通过权利对权利的自行性的制约，来达到法律对社会关系调整之目的，这就是所谓“自行调节方式”即“私法自治”。这与行政法所属公法范畴主要是强调“强行干预”是截然相反的。这时你们会发现：

　　我们现有的三个层次的法律在最后部分“法律责任”这一章规定的都是行政责任。你们会看到立法方面的传统思维：行政的强制干预。我们的政府负责着国家所有的公共事务，还要负责发展经济，对于物业管理这类是乎是鸡毛蒜皮的事务确实也有心无力。

　　但是立法已经规定了的行政法律规范，不执法或是乱执法，恐怕也非政府相关部门所应为的。有这样一个案例，一个小区有一个业委会，三年的换届选举期未到，有个别几个业主不顾 “业主会议要由业委会召集”的法律规定，自行召*议，制作了换届选举的决定，并以临时召集人的名义向有关部门进行了报备。该部门不知如何审查，竟给予了报备。由于第一届委员不认可，拒绝移交公章，新的委员要求有关部门收缴旧公章，可是也无人理睬。新委员申请刻制公章，有关部门竟然无任何手须，给刻了枚“***新业主委员会”的公章，连法律给定的组织名称也可以擅自更改，岂不可笑。最后，发生了“***业主委员会”状告“***新业主委员会”的笑话。法院审理认为：“自法律角度而言，业主委员会自始至终只有一个，不因委员的换届而变更。以业委会的名义提起诉讼，既不符合法理，又不符合逻辑”。

　　政府部门在现有的法律环境下，如何认真执法、如何严肃执法，这是问题的第二个方面。相信行政执法作到位了，那些天天叫亏损，却又赖着不走、靠停水停电威逼业主使用人交费，甚至抗拒法院强制执行的物业公司也就再也拿不到资质证书、拿不到供水的卫生许可证、代收代交的水电供应合同、相信“执行难”也就不难了。

　　发挥民事主体的自觉性、主动性，规范主体间的平等地位和主体间交往的公平公正关系，来让民事主体通过自己的行动自行调节主体间的关系。这种“私法自治”是法治实践智慧的总结，这恐怕也是解决物业纠纷日益增多和恶化的最有力的手段。想要民事主体“自行调节”，首先要有实实在在的主体。法律上的民事主体至少需要以下几个内容：名称、地址、人员和组织机构、章程、资产或有保障的经费。

　　可是我们研究现有法律，马上就会发现所谓代表业主行使自治权的“业主大会”及其“业主委员会”原来是个虚的“空壳”。早就有政协委员发现，“业委会”是个三无机构，无资金、无场所、无专职人员。这样的空壳怎么运作?又怎么对外承担责任?一个负不了责任的空壳又怎能维护业主的利益?所以我们看到了面对开发商的实力、面对物业公司的势力，广大业主实际上是一盘散沙。“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主委员会是业主大会的执行机构”上述法规的规定实际上是又刻制了一类新型的橡皮图章。国务院《物业管理条例》取消了便捷的业主代表会议形式，规定“业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。选聘和解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”这样的规定，我们能看到的是所谓业主自治的名下，自治的运作更加困难。

　　公法以国家为本位，私法以个人为本位，民事立法应遵循民法的原则而行。只有“以民为本”才有民事法律关系的顺畅，物业管理如果不是以“业主为本”而是以“管理为本”，相信纠纷将永无宁日。最后，我在此呼吁，将物业所有权中的管理权还给业主，将房产公共部位的管理权还给全体业主的代表机构，将业主代表机构建设成一个完整合格的民事主体，不仅是广大业主的事、不仅是政府部门“业主自治监督机构”的事，更是我们国家立法机关的事。

篇3：小区物业管理处经理职务说明书

　　小区物业管理处经理职务说明书

　　岗位名称管理处经理岗位编号

　　所属部门****管理处岗位定员

　　所在单位****物业服务有限公司职系

　　直接上级物业公司总经理、物业公司总经理助理职等

　　直接下级安防主管、环境主管、维修主管、客服中心主管、指挥中心主管所辖人员

　　工作描述

　　本职概述：全权负责本小区工作中的一切事务，带领全体人员努力工作，实现公司所确定的各项工作任务和目标。

　　职责与工作任务

　　职责一职责表述：负责本小区的安防、维修、环境、客服的管理工作。

　　工作任务制定本小区的月度以及每周的工作计划。

　　主持每周一次的管理处例会，听取工作汇报，了解人员动态、工作难点，布置工作任务，解决实际问题，改进管理方法，促进工作进展。

　　经常巡视管理区内外各场所及了解管理处各部门工作情况，检查服务质量，及时发现问题、积极解决问题。

　　督促属下管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正常评价、培养、培训下属人员，做好人员的考核工作。

　　制订夜间查岗计划，并指定夜间查岗人员并监督查岗情况。

　　监督、检查小区各类公共设备设施的维护、保养情况，负责公共设施大、中修计划及年检计划的审核，把住现场质量控制和竣工验收质量关。

　　职责二职责表述：完成对内对外的沟通协调工作

　　工作任务积极与派出所、居委会、房管局等管理机构和供电、供水、供气等服务机构建立良好的业务关系，协助有关部门开展各项工作。

　　自觉接受业主管理委员会和业主、住户的监督，采纳合理化建议。

　　负责组织与住户沟通，主动收集客户意见，及时认真的了解和解决住户提出的合理要求，定期参加业主委员会会议，收集各类信息，配合小区为业主委员会工作。负责与公司其它部门的沟通协调。

　　职责三职责表述：负责本小区成本的控制工作及经营管理工作。

　　工作任务负责本小区的经营管理工作，积极完成公司下达的年度各项指标任务，负责管理处日常费用支出的审批工作，合理控制费用开支，制定并落实多种经营措施。根据小区的实际情况，制订本小区的年度预算。负责审批本小区各类物资的采购，控制成本。

　　职责四职责表述：其他工作

　　工作任务监督小区社区文化活动按计划有序地进行，并确保小区社区文化活动丰富多彩并与日常管理工作紧密结合。

　　负责组织市及国家物业管理优秀住宅小区的评选申报、实施工作。

　　负责小区的接管验收及入住管理工作。

　　职责五职责表述：完成领导交办的其他工作任务。

　　权　力

　　对预算内费用的审批权及预算外费用的审核、申报权

　　对所属下级工作的监督、检查权、管理水平、业务水平和业绩的考核评价权

　　对本部门员工的聘用、调动、任免具有建议权

　　对下属员工具有奖惩建议权

　　代表公司对外联系，接待相关单位、部门或机构的权力。

　　任职资格

　　教育水平 大专以上学历

　　参考专业 物业管理或工商管理类

　　工作经验 两年以上小区管理工作经验，或两年以上服务管理工作经验。

　　相关知识 通晓物业管理基础知识、熟悉安防、环境、维修、客服的工作流程，具备基本计算机操作知识。

　　技能技巧 具有很好的语言表达能力以及很强的沟通协调能力。

　　具有较系统的专业技能和丰富的知识结构。

　　懂得如何去培训员工，监督检查各工种工作并帮助各主管做出相应的整改措施。

　　具有很好的经营管理能力和很强的组织策划能力。

　　工作条件及其它

　　所需工具设备一般办公自动化设备

　　工作环境一般工作环境

　　工作时间特征正常工作时间，经常加班

　　备注：

　　描述人：被描述人：　见证人：

　　年月日年月日年月日

篇4：劳动合同法对物业管理行业影响分析

　　《劳动合同法》对物业管理行业影响分析

　　因物业管理本身的行业特点，使得《劳动合同法》的实施给本行业带来巨大冲击：从物业管理企业人力资源的管理到企业经营，到行业整体的发展，都有深远影响。在这种情况下，物业管理企业应以积极态度，从本企业实情出发，解决当前的困境。

　　作为规范企业用工行为的《劳动合同法》，有相当一部分内容涉及到物业管理，对物业管理企业的影响应该说不亚于一次大的宏观调控，对原有的格局是一次彻底变革。《劳动合同法》必将对行业的发展格局产生深远而重大的影响。

　　一、物业管理行业特点决定了《劳动合同法》的巨大冲击

　　物业管理行业是一个劳动密集型行业，企业利润微薄，从业人员的整体素质不高，人员流动性大，这些客观上的行业特殊性，是导致《劳动合同法》给物业管理企业带来巨大冲击的直接原因。

　　(一)劳动密集型行业

　　物业管理企业是以人力资源获取劳动报酬的服务类劳动密集型企业，劳动用工大致在经营成本中占2/3的比例。虽然一些工作要求技术含量较高，需要有专门的技术设备和受过训练的技术人员来执行(如设备的运行和维护)，但更多的是大量繁琐的现场管理和作业，如清洁绿化、停车场管理、保安管理、综合经营服务等。这使得在物业管理日常工作中，大量使用普通劳动力，从而导致劳动力占企业成本的比重相对较高。

　　物业管理企业在贯彻《劳动合同法》的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用却不可能立刻予以提高，收不抵支。

　　(二)从业人员的整体素质不高

　　物业行业人才缺乏，从业人员的业务素质不高。由于物业管理人员得不到社会的普遍尊重，因此，各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外。同时，大量的企业改制下岗人员、自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，其中只有部分工作人员经过了建设行政主管部门的业务培训，业主满意度不高，特别是住宅小区的保安问题更为突出。《劳动合同法》的实施，将进一步增加员工的流动性和人才市场供求变化，加剧物业行业人才的供需矛盾。

　　(三)劳动用工方面不规范

　　物业管理员工多处于低素质层次，上岗竞争激烈，相对而言物业企业处于有利地位。这就造成很大部分物业管理企业在劳动用工方面不规范，尤其在签订劳动合同和缴纳社会保险方面规范性更差。如很多物业企业劳动用工都没有签订正式长期的合同，更没有为劳动者购买社会保险，而是把社会保险等费用直接列入劳动报酬中一并支出。作为规范企业用工的《劳动合同法》，必然对这种局面产生重大影响。

　　(四)企业利润微薄

　　1997年至20**年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准全国却都上升缓慢，几乎是停滞不动。两者差距越拉越大，企业利润长期低下，20**年行业利润率仅9%。

　　从目前物业管理总的收费情况来看，物业管理收费水平的确定有三种情况。一是政府确定，政府从物业管理的社会功能及居民的承受能力出发，并没有考虑物业管理的实际成本，多年来，收费水平一直保持没变。二是由开发商确定，开发商为了促进楼盘销售，制定的物业管理收费标准已经很低。三是物业管理企业和业主委员会协商确定物业管理的收费标准。由于目前的无序竞争，物业管理的收费标准也定得很低，因此物业企业将长期处于微利经营状态。

　　而《劳动合同法》的实施必然会增加企业的成本，这是对原本微利的物业行业带来的最强烈的影响。

　　二、《劳动合同法》对物业管理行业的冲击

　　《劳动合同法》的实施，目的是规范企业经营，它对物业企业的冲击，固然有不利的一面，但也有巨大的促进作用，挑战和机遇并存。

　　(一)不利影响

　　1、加大了人力资源管理难度

　　《劳动合同法》是对企业用工的规范，物业企业长期以来的混乱管理需要得到大规模的改变。同时，在当前情况下，《劳动合同法》对处于弱势群体的劳动者有所照顾和保护。显然地，当前物业企业粗放型的人力资源管理状况，需要做重大调整，对用工执行严格的合法管理。

　　2、增加了经营成本

　　《劳动合同法》的一些条款较之《劳动法》更为细致和严格，对无固定期限劳动合同、经济赔偿金的有关规定，都牵涉到经济补偿，可以说不仅对大型规模企业增加了很大的包袱，中小企业尤其面临生存危机。如《劳动合同法》规定，即使固定劳动合同期满而终止劳动合同，用人单位也必须按照工作每满一年支付员工一个月工资的经济补偿金等。这样的规定，必然导致物业管理企业的人工成本增加，增加企业经营成本是不争的事实。

　　3、限制了企业发展潜力

　　就资金方面来看，《劳动合同法》在短期内，将提高企业经营成本，压缩企业发展的资金。资金的缺乏，限制了企业技术装备的引进和更新。同时在利润压力下，很多企业将采取短视行为缓解压力，如降低服务水平，寻找副业等。

　　其次，在行业及企业发展原动力的人才方面，当前的微利状况，限制了企业高素质人才的引进，从而使企业缺乏发展的潜力。目前整个行业普遍都感到养不起高素质的人才，尤其是中小物业管理企业。而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。

　　(二)有利影响

　　1、促进企业规范经营

　　《劳动合同法》作为一部矫正劳资关系的法律，该法针对我国长期以来的不合理用工状况，在保护劳动者就业权益、分类规范不同劳动用工形式、明确用人单位法律责任、保护用人单位的合法权益、健全劳动关系协调机制等五方面都有细致的规定，加大了对劳动者的保护力度，加重了用人单位的违法成本。如《劳动合同法》规定“用人单位自用工之日起超过1个月但不满1年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付2倍的工资”，同时还要被视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同，用人单位如违法辞工要支付2倍的经济补偿金。

　　《劳动合同法》颁布以后，许多企业都感到了一定的压力，尤其是对于劳动密集型的物业管理企业而言，压力更大。已经有不少物业企业开始调整原来的管理方法，如用工一定要签订合同等，以适应新法的规定。

　　2、促进企业改革，提高经营活力

　　长期以来，绝大多数物业管理企业被低廉的物业服务收费所迫，只能通过包括克扣员工应该享受的社会保险金、延长员工的工作时间又不按规定结算加班报酬等多种不合法、不合理、不合情的做法，来降低物业服务的成本支出，以勉强维持低水平的物业服务。新法实施后，如何改变以往的这种状况，如何规避风险，如何调整经营，成为各物业管理企业必须考虑的迫切问题。20**年底北京物业管理商会召开的关于《劳动合同法》对物业管理行业的影响的研讨会，其中来自各知名物业管理企业的经理就提出了多项改革设想和措施。现实的压力必然产生实际的改革行动，专家预测，近年我国物业管理企业将迎来改革高潮。

　　3、加快行业优胜劣汰，提高行业整体素质

　　在《劳动合同法》颁布实施之后，就有人预言，20**年物业管理行业将上演“生死时速”，特别是在《劳动合同法》颁布实施的背景下，物业管理行业重新洗牌将无法避免。实际上，在物业管理行业内部的竞争，如今已愈演愈烈。一些实力较弱，尚未形成品牌效应的中小物业管理企业将被“扫地出门”，物业管理行业将同时进入两个时期，“兼并重组时期”和“寡头垄断形成初期”。这将大大有利于行业的可持续健康发展，整个行业的形象将得到改善。同时，也有利于减轻《劳动合同法》实施对行业的冲击，有利于《劳动合同法》在物业管理行业的实施。

　　三、新法实施下的对策思考

　　新法实施应该是个契机，其实签订短期劳动合同、缴纳社会保险增加的负担并不太重，及时革新经营策略，却可以让企业降低风险，走上合法合理的可持续发展道路。

　　(一)深入分析，灵活运用

　　认真学习、全面领会《劳动合同法》精神，逐条研究其对企业运作的影响，找出目前做法与《劳动合同法》有关规定的差异，灵活运用，结合实际进行贯彻以及找到应对措施。

　　首先是要懂法，懂法就是要理解《劳动合同法》的相关规定，以及如何执行这些规定，存在哪些惩罚措施等。需要注意的是，对新法的学习，不仅仅是人力资源管理者，企业管理人员和直线管理人员也需要参与其中。对于一个企业，人力资源管理直接涉及劳动合同的签订，而更多和更直接的管理在直线管理者，如果他们不懂法，就很容易造成一些不必要的劳动纠纷。因此，当前物业管理企业首要的工作是要加大管理人员的劳动法律法规培训力度，尽快熟悉掌握新法内容和规定。

　　在懂法的基础上，认真细致地去理解《劳动合同法》，把握有关条款，特别是对照过去《劳动法》的变化和新的规范，提出灵活的措施。如针对劳动者在工作中有严重失职给用人单位造成重大损害的，要及时调查取证，必要时予以报案，为依法解除劳动合同做好准备。必须认识到，新法是对劳动合同的规范化，是针对企业和员工双方的。

　　(二)及时应对，防范风险

　　当前的主要任务是，根据《劳动合同法》的规定，及时改变过去的不足，规范化管理。现阶段的重点是：

　　首先是要审查规范企业现有用人规章制度，根据新法规定完善企业相关劳动合同的文本和规定。遵循细化权利、明确责任的原则，严格依据《劳动合同法》条款，对企业原执行的《劳动合同》、《劳务协议》、《培训协议》、《员工考勤规定》等文本进行修改与补充。

　　其次，在企业制度已规范化的基础上，对涉及法律依据的文本表格。包括《员工入职通知》、《招聘人员登记表》、《员工基本情况表》、《终止劳动合同通知书》、《终止劳动合同证明书》、《解除劳动合同证明书》、《员工离职表》等，依据《劳动合同法》的相关条款，重新设计表单格式，重新确定填报内容，做到与法律要求一致。

　　第三，在具体的用工中，

　　严格执行试用期新规定，在第一时间签订书面的试用合同。用人单位必须转变以前的观念，牢固树立起“用人就要签订书面劳动合同”的观念，即使对流动性较大的安保、保洁人员试用合格的也应在20-25天内签订。

　　(三)加强员工队伍建设

　　外因是条件，内因才是根本，因此要大力加强行业队伍建设，做到引得进、留得住。可从以下几个方面加强自身队伍建设：

　　一是重点引进骨干人才。应以质量换数量，多渠道多形式引进高素质的管理和专业技术人才，通过严把员工队伍准入关，不断提升员工队伍的素质，以此来规避员工给企业带来的风险。

　　二是加强对现有员工的培训。一方面采取为员工提高薪酬、福利等办法来留住适应本企业发展需要的优秀骨干人员，稳定人员队伍，减少人员流动性。另一方面加强员工的业务培训和技术培训，要求所有物业管理从业人员必须持证上岗，多学习、多取经，不断提高业务水平和服务水平。

　　(四)拓展经营业务

　　这里讲的拓展经营业务，并非过去的大搞副业，在微利压力下，很多物业管理企业不得不从事副业经营，分散企业精力，降低了服务水平。要从广度和深度拓展物业管理业务，增加服务范围，提高服务质量，从而增加收益，引进人才，形成良性循环。

　　可以在小区内根据业主的需求增加特别服务项目。如室内水电维修、家政保洁、房屋出租中介等等，既能满足业主的特殊需求，获得业主的理解与支持，又能创收。物业管理企业要尝试利用小区物业的公共资源，运用自身的专业知识，与业主共享包括广告经营、场地租赁、停车场收费等经营性收入，为业主当好家理好财的同时，提升物业管理公司的品牌和美誉度，促进物业管理行业的可持续发展。

篇5：物业管理故事:招到好员工只有钱是不够的

　　从业人员的“还债说”

　　“男怕入错行、女怕嫁错郎。”人生道路是自己选的，入行容易改行难。这虽然是自古而今的大实话，但也并非说一旦入行后就不能转行，只不过在转的过程中有点“难”而以。

　　入行有风险，入行须谨慎!招工者与求职者都这样想了，但行动的速度定是快不起来。你找不到我，我也找不到你，除非瞎猫遇到死耗子--缘份了。

　　在物管圈子里流传着一种“前世因，今世果”的说法，许多人抱怨或者后悔入了此行。他们或多或少地认为，这行不是人做的。但可笑的却是，“不是人做的”工作却有几千万人正在从事。这些人又是怎么样的一种“人”呢?“前世作了孽，今世来回报”，有这样的一种声音回答你。纵观中华几千年“恶人行”，我们真的不用担心物管行业找不到做事的人。我知道，相信你也知道。

　　于是，在“还债说”学派的引导下，物管行业似乎也就成为了一个还前世债的行业。想想，在这种大声音的覆盖下，显然阻挡了许多前世清白的“人”冲入此行的欲望。“道上一尺，魔高一丈”的修行能力，又让追债人找不到欠债人。物管公司招不到人的原因是不是找到了?不是我们招人部门的能力不行，只因“敌人”太过狡猾。时下，在整个社会招工难的大环境下，招人难，还真的像极了追债难。

　　物业经理的“保姆说”

　　“就那么点收入，还要求那么多?你爱玩，我还不陪你玩呢?”目前，上海一个小区物业经理平均月工资能达到5,000元就应该算不错了。但时下一个住家保姆的收入，也不比这个差。

　　曾有家物管的外地籍主管对我抱怨，“每天晚睡早起，天天忙得我团团转。为了这职位，我不仅要应付各种岗位资格、技能要求的考核，在持有各种执业资格证书后，还得努力把自己搞成懂管理、懂技术、善交际，懂市场运作的复合型人才。但最后，收入都比不过家里的那位。”(他老婆是位住家保姆)不平衡的市场薪资比，也为物管行业招工带来致命阻击。

　　物业管理师的“心态说”

　　“老王，帮我换份工作，我物业管理师的证到手了。”以前公司的一行政文员打电话给我。问她想换怎样的岗位?她称，证到手了就应该做经理了，收入也不应该低于5,000元/月了。又问她，知道企业招工的标准吗?企业付了那么多钱，会找一个生手吗?你在经理的位置上做过几年?有多少同岗位服务经验?为什么就不能要求那位置，而选择低开高走呢?

　　得到的回答是坚定的：“我千辛万苦地考出这个‘师’就是为了做经理的。”MY

　　GOD!谁教出来的高手?就算企业再找不到人，我想这样的“高手”，也没人敢请。在打工过程中，心态比职业技能更重要。但我不知道她对这话怎样理解。

　　想想前段时间网上晒的那月进五六千元的小白领记下的生活流水帐，对应一下我们物管公司只给2,000元左右的月薪，就可以明白为何物管公司招工难了。关键是没找对路!对上了，不请自来;对不上，再千辛万苦去挖，也只能为自己找来更多的麻烦。

　　招工难症结何在?

　　“我不入地狱谁入?”当然也会有些为大同献身的高尚“人群”夹在其中。是幸运还是幸福，只有他自己知道。这种人，你不请他，也会自来，而且是热情万分地冲进来。为了幸福千千万万业主，他们一如往日、激情万千，辛勤地为物管事业制订了一部又一部的行业规范、行动准则。他们给原本蔚蓝的天空加入了一片又一片五彩斑斓且多姿的“祥云”，让廉价的服务概念上升到为全人类精神和物质文明建设的新高度。一个小小的物管公司所提供的服务可谓包罗万象，社区文化建设、综合治安防范、消防安全、绿化园林、机电动力系统维护、清洁......物管工作十分繁杂琐碎，薪酬极低，要招到从业人员，你说难否?

　　时下，许多大型物管公司，除了关联物业外，正对在这几年中那些物管费定价低的项目尽可能地快速处理，仅保留高定位项目，以助度过非常期，即采取观望态度;中型物管企业，个别疯狂收敛了前述大型物管企业扔掉的项目，玩起现金流，即利用公益性收入转帐及外包业务的应付款的时间差，混一天是一天;至于小型物管企业，就只能看天吃饭了，项目收益还可以的，继续坚持;收支平衡差的，等待他们的只有最后一条路--关门。在这种形势下招人，物管公司的优势在哪里?

　　在十多年社会综合成本不断大涨而物管费却不能涨的背景下，有的“无良”开发企业或者物管公司想把前期物管费上调，却要遭遇行业专家“公心”阻截。好笑的是，在支付咨询费后，90%的申请都能过。你信不信，不重要。重要的是，超标评审费及专家费的成本从哪个口子里出?那个碗就那么大，这边多了，那边就一定会少。你如有空，就可以算一算，物管运营成本会在哪几个地方减少投入?会不会在人力成本上减少投入?以上海为例，劳动力成本已从20**年最低工资960元/月上涨到20**年最低工资1,620元/月，加金基数也一跃达到2,830元/月。你再算算，物管基层员工收入达到这水准线了吗?达不到时，是在用怎样的企业文化感化你所寻来的“宝”?再难也得做!因为没有人请你来玩。玩不起，可以选择退出。“办法总比困难多”，办法总会在逼急后喷涌而出，生死关头容不得不拼命!

　　招工必须要投入

　　物管公司招工难吗?不难!关键是否用心去招了?人都是有愿景的，怎样去激发他们的小宇宙，这不单单是招人的学问。

　　和一个朋友聊保洁员工薪资福利，他说他们公司在这方面控制得很好，说我外判2,400元/月的成本高了，他们公司才用1,900元/月的标准就搞定了。我感到十分震惊，正准备向他好好学习时，却看到他们对外合同上，还有附加内容：每月220元饭贴不算在内，外地人综合福利530元不算在内。2,400元/月招人比不过1,900元/月，正常啊!功夫不在表面。所以，在全国学万科、龙湖等标杆企业时，我们有想过他们在建立这个服务品牌过程中的隐性投入吗?店大欺客的道理大家都懂。但是，店在什么时候开始大起来的，却很少有人关心。让我们羡慕那些物管公司招人容易时，是否也想过自己也大力投入些?随便问一下，你听说过神枪手不用子弹喂，单靠想就能成的案例吗?现实些吧，多跑几家中介、多上同城网、强化人脉，多点开花才是保命绝招!

　　留人更需要留心

　　“钱”--招工中最实在的东西。有许多人说“谈钱”太俗气。好了，现在不谈!一直搞不明白一件事，在评标生涯中，见过许多知名物管公司都用3班2运转的模式安排保安岗位。曾问过他们为什么不尊重和执行《劳动合同法》，难道不知在这种模式下是12小时/班，每人每周只能休息一天，严重超时。看到大家都像看外星人那样看着我，我茫然了。招人先谈工资待遇，大家笑我俗气;想不落俗，讲一下法规却犯了行规。不客气地讲，正是因为这种不清不白，才让招工没了方向。

　　简单地说，员工与企业间一旦建立了雇佣关系后，“我付了钱，你必须办事!”或“拿人钱财，与人办事”也就成了硬道理。但钱也不是万能的。在解决了物质利益分配后，企业也要附上相应的精神文化的介入，引导这种雇佣关系去认同并追求共同的长远目标。一个有相似价值观、人生观的团队，才是保证员工心向企业的基础。招工的目的并不在于简单的“招”进，更多的在于怎样留住。

　　除了新开项目的扩张性招工，许多时候都是在员工价值观与企业产生差异从而外流，企业才会意识到留心的重要。招工难，在此时更多会表现在，欲找的对象比离去的，更不理解企业的理想。宁缺毋滥的结果是可能会发生人员结构断档;以次充好的结果更会让企业信誉受损。难，不是招不到，而是在于时间不等人!那么为什么企业招人没有提前考量?这就要说说，在经营过程中，企业时常会发生短视行为。物管公司的进入门槛不高，所以也相应影响到许多从业者的自我境界的定位。同时，从业者再学习的能力也不强，提高眼界往往也流于形式或口号中。当下，在生存高于一切的前提下，让物管公司拿出“救命钱”去为未来买一条康庄大道，你以为信的人会有多少?他们更多考虑的是有没有未来。所以，更多企业选择了做一名合格的“消防员”，即只处理那些因企业不致力而引发的企业与员工之间的关系紧张问题。

　　除了时下那些强大的依附型企业外，可以说没有一家企业在招工问题上不紧张。我们在羡慕海底捞火锅优异的员工环境时，又怎会想到这家企业在1994年就成立了，直到20**年才健全员工奖励制度。没有投入，没有坚持，没有反复改良更新及机遇，会有今天的海底捞员工文化吗?招工难，留住员工的心更难!做企业就要有做百年老店的决心，要敢于拿出“救命钱”投入员工文化建设。

　　人是物管公司生存和发展的根本。找对人，运气是一部分，良好的企业背景又是一部分，经济基础更是其中重要的一部分、相似的价值观、人生观也是重要一部分。这样一来，再找不到，就没天理了。请不要忘了许多人急着来今世还债的说法。留住人，不是指身体，而是指“心”。除要巩固前面找对人的基础外，更要不断地与之强化“内心”的平衡，助其远大愿景逐步实现。人有了希望，才会坚强!

　　不是所有人的“心”都很强大。换句话说，人的“心”很脆弱。人是环境动物，情绪会经常受周边的环境刺激而产生波动。所以，我们在落实员工文化建设时，也不可能单调简单对之。共赢互惠的交流，才是长效激励的动力源泉。

　　招工难吗?这只是个开始，留住人心那才叫难。既然来了，就不能只光顾着抱怨“入错行”。要振奋，不是还有句话说，“三百六十行，行行出状元”吗?