物业公司如何应对劳动合同法带来的冲击

　　20**年，随着《劳动合同法》和《劳动争议调解仲裁法》的出台，标志着劳动关系进一步被纳入法制化轨道。从表象上看，企业面临着较为严峻的劳动用工风险的考验，但从深层次看，《劳动合同法》等一系列法律法规的出台与完善，在赋予劳动者更多权益的同时又显然有利于员工与企业形成长期、稳定的劳动关系;有利于赋予员工强烈的归属感并激发员工的工作热情，从而使企业得到更好的发展。因此，如何在规范的劳动用工条件下确保物业企业利润的实现，这是需要迫切考虑的大问题。

　　《劳动合同法》实施以后对于物业企业的冲击

　　1、企业隐性成本显性化以后的影响

　　以天津市某企业为例：该企业属于以住宅为主要管理类型的物业管理企业，基础操作人员多，管理面积大，物业费收费标准平均在0.75元/月·平方米左右。该企业目前仅为约32.6%的员工缴纳社会保险以及住房公积金。20**年企业总体收入为5,018万元，总体支出为4,571万元，利润为92.5万元。该企业全部支出中工资类支出为1,860万元，占全部总支出的40.6%，社会保险以及公积金支出为96万元，占全部总支出的2.1%。若按照《劳动合同法》的有关规定为全部人员缴纳社会保险以及公积金后，在总收入不变的情况下，总支出变为5,454万元，企业亏损903万元。支出项目中，社会保险费增加至948万元，占全部总支出的17.3%，公积金增加至31万元，占全部总支出的0.5%。社会保险以及公积金支出占全部总支出的17.8%。

　　2、明显地暴露出物业成本不断增加与物业服务费不变的矛盾

　　由于种种原因，我国物业管理的收费水平整体相对较低，而对于业主来说，物业价格不合理、不透明、物业费降价几乎成了惟一的呼声和要求，同时在实际管理过程中物业管理企业的责任在不断扩大，实践中业主家中被盗、业主在小区摔伤、业主家中着火等等情况，都出现过物业管理公司赔偿的案例。再加上物价的不断上涨，各种物化劳动和活劳动的消耗水平也在不断增加。笔者忧虑地看到，一方面物业管理的收费水平偏低，且多少年来保持不变，而物业管理的支出水平却在不断提高，物业管理的盈利水平越来越薄。

　　3、容易造成物业企业转移主业方向、降低服务水平的局面

　　物业管理行业长期流行“一业为主、多种经营弥补物业管理经费不足”的观念，但实践反复证明，这是物业管理企业在物业管理费价格标准不到位的情况下不得已而采取的手段，是物业管理价格机制背离物业管理服务价值的表现，而不是物业管理正常的运行机制。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营利润。作为市场行为，物业管理自身的运作需要成本，应当有盈利，没有任何理由用“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足。如果全靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足，物业管理这个主业就成了负担，物业管理企业就可能会以牺牲物业管理服务质量来发展各种副业，结果必将大大削弱物业管理水平，受损失的最终还是广大业主自身。

　　《劳动合同法》在物业行业实施过程中存在的现实障碍

　　1、跨地域社会保险的延续性问题

　　《劳动合同法》第十条规定：“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。”同时，物业企业也就应当为劳动者缴纳社会保险，但就目前国家的社会保险现状而言，城市社会保险远比农村完善。在一些边远地区的乡村，社会保险的覆盖率还非常低。据天津市某企业统计，该企业招聘录用的秩序维护员34%来自黑龙江、28%来自陕西、19%来自山东，其余来自河南、河北、内蒙古等地的农村。由于现阶段跨地区之间社会保险转移存在很多现实操作性上的问题，尤其是一些贫困的镇(乡)还没有社保机制，一定程度上这些物业从业人员的合法利益无法得到切实的保护。因此，在这样的条件下要求企业中的员工全员参加社会保险就存在一定的不合理性。

　　2、《劳动合同法》倾向于保护劳动者，使物业企业处于被动，将影响到物业企业的竞争力

　　物业服务是特殊行业，物业服务工作关系到业主、住户的每一天的生活。目前一些物业企业的从业人员还存在很大的诚信危机，在有的物业企业，员工之间闹一点矛盾，员工就提出辞职，有的员工连辞职手续都不办理，更别说对工作进行系统的交接。此外，一般的物业企业大多为员工提供操作工具及工作服，有些员工进公司几天就突然消失，连工具以及工作服都带走了，物业企业只能自己承担损失的后果。目前的《劳动合同法》在规范和限制企业方面非常详尽，但是对于劳动者的规范方面却鲜有笔墨，因此作为劳动密集型的物业企业而言，保护力度不够，势必影响到一些物业企业的市场竞争力的提高。

　　物业企业如何应对《劳动合同法》所带来的变化

　　1、加强对于《劳动合同法》等法律法规的系统学习

　　物业企业应当加强对于《劳动合同法》、《劳动争议调解仲裁法》以及有关配套法规的研究与学习。只有完全理解这些法律法规的深刻内涵，物业企业才能在处理与劳动者的关系过程中做到有的放矢。同时物业企业还应当关注到本地区的有关劳动方面的具体规定，用足、用好政策，将《劳动合同法》变为维护企业合法权益的好工具。

　　行政、司法向劳动者倾斜的趋势越来越强，这一切都对物业企业人力资源管理人员的法律知识、证据意识提出了新的要求。因此，人力资源管理人员应在招聘、签约履约及解除、终止整个过程中，充分理解法律、法规的规定，严格按法律规定和合同约定处理相关事务，同时对相关过程进行证据的收集、固定，以便于在劳动管理过程中做到有理、有利、有节，在纠纷处理过程中处于有利地位。

　　2、积极发展物业服务专业化外包模式，有效节约企业管理资源，在“管理”上下功夫

　　物业服务企业应积极走专业化发展路线，将物业服务工作中可以实行专业化分包的业务如保安、保洁、绿化、电梯、工程维修等分包给专门的公司，通过与其签订合同的形式来降低自身用工风险，节约企业管理资源，从而有效降低企业经营管理的负担。

　　3、根据企业经营、劳动岗位特点，确定用工模式和招聘计划

　　物业企业的生产经营和企业内各专业岗位的特点千差万别，如有的岗位的生产季节性较强，具有临时性的特点;有的岗位技术性和专一性比较强;有的岗位掌握大量的商业秘密。物业企业可以根据不同岗位的不同特点，灵活运用“固定期限”、“无固定期限”和“完成一定工作”等不同期限的劳动合同来节约企业成本，降低企业风险。如对于绿化等临时性岗位，可以签订以完成一定工作为期限的劳动合同等等。

　　4、根据物业企业岗位以及管理特点，拟订适合的劳动合同文本，明确双方权利义务

　　以往很多物业企业不愿意与劳动者签订书面的劳动合同，以“规避”解除劳动合同等责任。实际上，在没有劳动合同的情形下，在劳动合同关系的确认、劳动报酬的确定等方面产生纠纷后，有关部门更容易作出对物业企业不利的认定。《劳动合同法》虽然对劳动合同的必备条款作出了规定，但并不排除双方约定的其他事项，因此物业管理企业应当充分利用约定事项以规避企业用工风险。

　　5、根据《劳动合同法》等法律法规的立法精神建立符合企业特点的规章制度

　　由于物业管理类型的千差万别，法律、法规不可能面面俱到，所以物业企业更多是用规章制度规范劳动用工关系。但是，很多物业企业以往对此却不甚重视。据不完全统计，在天津市某区的劳动争议案件中，因企业规章制度程序或实体不合法而败诉的案件占败诉案件的36%。只要企业依自己特点经营和管理，依法制定详细的规章制度，并将其向劳动者出示或告知，则企业可依企业规章制度对劳动者进行有效管理，通过奖励优秀员工，处分违纪违章员工，直到解除劳动合同，可实现物业企业留住优秀员工，淘汰不合格员工的目的。同时，由于员工对规章制度已经知悉，处理过程企业可做到有理有据，减少或避免双方矛盾。

　　6、建立完善的劳动者信息档案

　　劳动者信息档案(包括个人信息资料、劳动合同、培训记录、奖惩记录、工资台帐、用工名册等)不但是物业企业对劳动者进行有效管理的依据，很多资料如劳动合同、工资台帐、职工名册等还是法律规定企业必须建立和保留的资料，否则将承担相应责任，同时如发生纠纷，企业将因举证不能而承担不利的后果。如员工地址等可作为工伤发生时上下班路径的确定，以及有关通知、决定等送达的依据等;又如劳动者提供虚假的个人信息，企业可主张劳动合同无效等。因此，建立完善和规范的劳动者信息档案资料，不但是法律的明确要求，同时亦是企业劳动管理的依据及纠纷发生时的证据材料。

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篇2：劳动合同法触及物业行业用工上的一些弊端

　　《劳动合同法》触及物业行业用工上的一些弊端

　　在物业服务行业中，先前在用工上的诸多弊端，在新出台的《劳动合同法》面前无处遁行。可以说《劳动合同法》的实施对物业服务行业的人力资源管理水平提出了更高的要求，单从用工策略来说，既是一个“洗心革面”的挑战，也是一次“重整山河”的机会。而对于广大物业服务人员，特别是处于基层管理处(中心)的操作人员来说，无疑是一个福音，不但使劳动者的“饭碗”更有保障，而且还可以有理有据地依法维护自己的合法权益。

　　但近期大家已看到，《劳动合同法》实施之前的一段时间以来，社会上培训机构各种各样的“劳动合同法应对策略”课程纷纷出现，主要是应对或规避法律风险，一些以前不关心用工政策法规的物业服务企业突然关心起来了，争相“补课”，探求“劳动合同法应对策略”。其实，从内容上看，虽然《劳动合同法》侧重保护的是劳动者的权益，但从长远利益考虑，有利于处理好物业服务企业与员工之间的关系，并形成和谐的劳动关系，这对于劳动者和物业服务企业双方都是有利的。

　　随着物业管理行业的发展，许多物业服务企业已经成为大中型企业，行业从业人员也超过300多万人，无论是创造的国民收入，还是贡献的税收，无论是促进就业，还是促进和谐社会、社区建设，政府、行业协会、物业服务企业和物业服务人员、物业业主或使用人都需要一种稳定的社会关系模式的支持。其中，物业服务企业与物业服务人员的劳动关系不但越来越成为全社会广泛关注的问题，而且也是解决稳定关系模式建立的基本条件，同时也是物业服务企业提升服务水平、物业行业走向成熟的重要前提。

　　我国从1980年就开始在一些地方试行劳动合同制。1986年10月颁布了《国营企业实行劳动合同制暂行规定》，1994年颁布了《劳动法》。《劳动法》在宏观上通过规定最低工资、最高工时等一系列倾斜性立法，实现底线控制，显现了劳动关系当事人的协商空间;在中观上，通过集体合同制度调整集体劳动关系;在微观上，通过劳动合同制度调整个别劳动关系，劳动关系更加规范化，在一定程度上促进了劳动关系的规范与稳定。当前仍存在诸如劳动合同签订率低、期限短、内容不规范;最低工资保障制度没有得到全面执行，拖欠工资现象时有发生，工资正常增长机制尚未形成;劳动保障监察力度不足，劳动争议处理周期长、效率低等问题，《劳动合同法》在此情况下应运而生，是顺理成章的事情。

　　对照《劳动合同法》的特点与要求，由于各种内外原因的作用，当前物业服务企业在用工问题上的种种弊端是显而易见的，具体表现为：(1)低稳定用工，倾向于短期用工方式，员工队伍不稳定，流动性强，如大量雇用短期合同工、外协劳务工等，只有少数中高层管理人员技术人员较为稳定;(2)低工资用工，大量一线员工工资待遇低，地位也低，大多以城市最低工资标准核定一线普通员工工资;如清洁工、保安员、文员等;(3)低成本用工，如员工一人多岗、延伸工作内容和工作时间，造成实质上的无薪加班、跨物业区域作业等;(4)低投资用工，主要是对员工开发利用与培训的人力资源投入少，员工素质难以提升，职业发展缺少规划，影响员工的晋升与再就业能力;(5)低关心用工，主要是基于对经济效益的关注，很少关注员工的福利待遇，如要求员工签订不平等的格式合同、随意炒掉员工、不买或少买保险，缺少对员工的超额劳动和创新性贡献的关注和奖励。

　　孳生上述弊端的原因很多，业内一般认为物业管理行业是个微利行业，加上大量工作岗位如保安员、清洁工等素质要求不高，又有大量是城市下岗职工或农民工，这些人素质不高、技能不强也不懂法，工资低、不稳定很正常。由于其(包括相当大的部分中高层员工)流动性大，投入人力资源成本没有多少回报，因此产生这个问题也是情有可原的。但是笔者认为这些都不是根源，应该是物业服务企业决策者对业主、对员工、对开发商的不同的价值判断和利益期待造成的。由于物业服务企业特别是大中型物业服务企业大部分是由开发商组建的或业务受其决定影响(开发商对前期物业服务企业选择权的运用)，物业服务企业对房地产开发商的依赖是在价值判断层面上的，所以，开发商在房地产商品销售环节的对物业服务的重视和越权操作(如减免物业管理费、车位处置等)，与后期物业服务企业对开发商的经济依附是“基因”同源的，那就是开发商“利益至上”。在此逻辑下业主和企业员工都是“摇钱树”而已!还由于物业服务企业在劳动关系地位、社会资源、诉讼能力等方面的优势，员工相对来说的劣势，当然就有了物业服务企业对业主利益的漠不关心和对直接服务于业主的服务人员权益的不尊重现象的发生。值得一提的与此相关的一个因素是在强大的开发商面前的物业服务企业自身价值的缺失，导致物业服务企业的非市场化方面的畸形发展现象的产生和物业服务企业家普遍产生“成长中的烦恼”。

　　上述弊端的直接后果是对员工利益的侵害，特别是造成对员工在收入、福利、素质和能力提升、个人发展和前途及家庭的不利影响，同时也不利于物业服务企业的服务水平和物业服务质量的提高，不利于物业服务企业发展，不利于物业服务行业发展，不利于和谐社会、和谐社区的建设。

　　因此，物业服务企业及其决策者，应该适应《劳动合同法》对员工利益保护的立法要求，必须正视这些问题产生的根源及不利影响，从根本上转变观念，在系统思考的基础上，看清《劳动合同法》对物业服务企业用工内存在的逻辑性问题的冲击作用，并因势利导地贯彻好《劳动合同法》，这才是理性的行为。

　　《劳动合同法》背景下物业服务企业的理性回应

　　在《劳动合同法》的背景下，物业服务行业不但要正视自身的弊端，而且要理性回应它的要求。总体上就是要在理顺开发商、物业服务企业和业主关系的前提下，在政府指导下，建立物业服务企业与开发商、物业服务企业与业主、物业服务企业与员工的多方利益协调机制，并通过《劳动合同法》这个新平台实现物业服务企业与员工的利益共赢。

　　1、在开发商、企业、员工、业主多方利益共赢的理念下调整用工策略

　　物业服务企业应当认识到，传统的用工方式不但不符合《劳动合同法》的要求，而且也不适应社会发展进步的要求。适应物业服务企业的内涵发展和外部竞争需要，满足业主对生活质量的追求、社会对物业服务产品日益增长的需求、和谐社会和谐社区建设的要求，开发商对房地产售后服务的渴求，等等，都需要物业服务企业有高素质员工并提供稳定的服务。这就必须正确对待员工的个人权益，并体现在正常劳动关系上和合法的劳动合同中。改以前的“临时性低报酬”的用工策略为“长短结合、岗效结合”的用工策略，就是根据企业发展的不同阶段和不同物业区域及不同业务的需要，合理设计岗位及职责，选择合理用工组合，整体开发、合理配置人力资源，稳定骨干力量和基本队伍，提高岗位技能，在充分发挥员工潜能的条件下，为业主提供优质服务，为企业赢得好的口碑和效益。

　　2、物业服务企业要在政府和行业协会的指导下，正视并尊重员工的合法权益

　　《劳动合同法》对员工利益的保护倾向是明显的，在劳动关系订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同等诸多方面对劳动者进行保护。如规定“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系”，而不是不签订合同就不存在劳动关系。同时还相应地规定了数项保护员工的措施。物业服务企业必须看清大势，切实关注员工权益。除此之外，政府和物业管理协会应该在宏观上做一个中间人的角色，

　　一方面通过协商和规定适当对劳动者加以保护, 另一方面又要对物业服务企业加以规范,

　　要求其严格按照劳动法律法规办事。这是政府和行业协会的社会责任，也可以为《劳动合同法》的实施提供保证, 特别是在缓解劳资双方冲突, 改善劳动关系方面有着重要作用。

　　3、逐步平等的劳动关系模式的建立

　　物业服务行业已是对外开放的行业，许多国外物业服务企业已经进入中国的物业服务市场参与市场竞争。外资企业普遍看好中国的廉价劳动力市场，在操作上也逐步抛弃外商本国成熟的劳资关系模式，选择适应中国的劳动关系模式，这就是在《劳动合同法(草案)》向社会公开征求意见时，国外的在华企业以及商会组织反响激烈的原因。但《劳动合同法》通过后，它们反而比国内企业不断寻求规避法律风险的行为更为冷静。这说明《劳动合同法》立法宗旨符合国际化潮流，国人需要适应。物业服务行业作为劳资矛盾较为突出的行业，应当率先适应这一潮流，从平等的劳动关系模式建立开始。首先要理解《劳动合同法》对劳动者自身的保护的倾斜政策，这是对过去的偏向的纠正。其次要发挥工会在建立平等劳动关系模式中的作用。工会在维护员工合法权益的同时也保护了企业自身的利益，逐渐抛弃以往只靠低劳工成本优势维持运转的习惯，而走内涵发展的道路，形成具有自身特点的竞争优势。第三是重视员工自我价值的发挥，并肯定员工的贡献。良好的福利体系有利于提高员工的忠诚度，营造良好的劳动关系。第四在企业与员工发生冲突和纠纷时，人力资源管理人员要定位好自己的角色,

　　做企业和员工利益的中间协调人，为企业高层作出公平合理的决定提供客观、公正的处理方案。

　　4、建立相对稳定的用工制度，重视员工职业规划与个人发展

　　物业服务企业的发展需要有稳定的高素质的员工队伍，这是对企业发展和员工发展的共同需求的关注，使《劳动合同法》呈现刚柔并济的功能特征。一方面《劳动合同法》在劳动关系订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同等诸多方面对劳动者的保护具有刚性有形作用，另一方面《劳动合同法》对促进企业和员工双方长远利益方面又具有柔性的无形作用。如大家比较关心的是《劳动合同法》的贯彻物业服务企业用工成本增加的问题，这种增加不但是极为有限的，而且成本的增加会成为企业的一种机遇。劳动力太便宜，不但招不到高素质员工，而且也会使企业忽视对技术研发的投入，忽视对员工的培养。长此以往，物业服务人员素质得不到提高，劳动生产率在低水平徘徊，必将深远地影响到企业的竞争力。如近年来物业服务企业出现了“员工荒”，学生不愿意报考物业管理专业，就是劳动者对就业质量不满的表现。《劳动合同法》加强了用人单位对劳动者培训的要求。这些规定短期会提高用人单位的成本,

　　但从长期来看,

　　无论是用人单位还是劳动者都会受益匪浅。可以说，对物业服务人员而言，《劳动合同法》能更好地维护其权益;对物业服务企业而言，《劳动合同法》为其转变发展方式提供了契机。因此，从政府层面和物业管理协会角度，仅仅有立法是不够的，应当在员工，特别是农民工中,

　　普及法律知识, 增强以法律途径维权的意识，而不是简单地采取暴力形式。从企业角度，应该通过开发和培训,

　　引导员工进行个人职业规划，参加各种学历教育和短期培训，如通过公共教育服务体系(如电大系统)进行物业服务知识、通用技能、思想观念的学习培训，提高员工的职业能力。

　　5、明确企业与员工双方的权利义务，减少用工中的风险

　　由于长期以来物业服务企业有优势地位，而员工缺少法律知识和维权意识，因此，客观上形成了物业服务企业在意识上对员工权益的轻视，在合同上条款上对企业权益的偏向，在管理上对员工个人价值的漠视等现象，使员工长期在“忍辱负重”下工作，这是不公平的劳动关系模式，这种情况随着《劳动合同法》实施，必将彻底改变。但另一方面，物业服务企业也要增强维权意识，实际上物业服务企业和员工在《劳动合同法》下都存在减少用工中的风险的问题。企业存在用工意外风险、法律风险和管理技术风险，员工也存在就业风险、发展与晋升机会风险、收入风险及社会福利风险等等。首先企业和员工都要加强对《劳动合同法》的学习，这是依法办事，合理合法维护自身权益的前提。其次要推动建立或完善工会组织，确保用工管理主体上、程序上符合法律要求。《劳动合同法》明确规定：企业在制定、修改或者决定有关直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，须“与工会或者职工代表平等协商确定”。再次在合同条款不违背缔约方的意愿、避免使用格式合同基础上，各方在合同中应清晰约定企业和员工双方或三方(加劳务派遣单位)权利和义务，避免使用不确定词语。物业服务企业在制定相关的规章制度时，语言表达要精确、具体，标点符号也要用对，尽量避免使用容易产生岐义的词语;用工决策流程必须明确和合法，各种规章制度要公示和指导员工执行;制定处罚要明确、清晰、具体。最后，各方在工作进程与纠纷发生时要注意对照合同条款及时收集证据，以便维护各自的合法、正当权益。此外，由于《劳动合同法》对劳动者的保护倾向，对不签劳动合同处罚十分严重，因此，物业服务企业与员工签劳动合同宜早不宜晚。

篇3：关于物业管理中劳动合同法的思考

　　一、《劳动合同法》陷物业管理“经营透支”

　　作为劳动密集型的物业管理企业在贯彻《劳动合同法》的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至20**年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经营变得越来越困难。

　　据香港媒体报道，《劳动合同法》实施之后将会增加台商的经营成本，以一年的成本计算就会增加8%，可能会导致很多中小企业台商倒闭。《劳动合同法》规定，即使固定劳动合同期限满而终止劳动合同，用人单位也必须按照工作每满一年支付员工一个月工资的经济补偿金;劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月;劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月;三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。这样的规定，必然导致物业管理企业的人工成本增加，因为物业管理企业属于劳动密集型、员工流动性大的企业，大部分的员工都是一年一签，《劳动合同法》对劳动合同期满的赔偿和对试用期的规定，这必然将直接导致企业的人工成本的上升，本人估计至少上涨10%左右，这对于劳动密集型的物业管理行业，不少企业都挣扎在微利乃至亏损经营边缘的情况下，一年的成本增加超过10%，物业管理企业的经营成本陡增，企业的“经营透支”严重。

　　特别是物业管理收费近几年成为社会媒体包括网络爆炒的焦点，纷纷冠之以“暴利”行业。其实，到底是“暴利”还是“微利”行业，就是说相对于社会平均利润而言。从目前物业管理的总的收费情况来看，物业管理收费水平的确定有三种情况。第一、由政府确定，政府确定物业管理收费水平的主要依据是物业管理的社会功能及居民的承受能力，而没有考虑物业管理的实际成本，多少年来，这个收费水平一直保持没变，而社会物价指数却在连年攀升。第二、由开发商确定，开发商为了创品牌，或是为了促进楼盘销售，常常制定较低的物业管理收费标准，以此来吸引购房者。第三，由物业管理企业和业主委员会协商确定物业管理的收费标准。由于目前的无序竞争，物业管理的收费水平也定得很低，加之物业管理的需求价格弹性很大，物业管理企业不敢轻易提高价格。

　　对于业主来看，降价几乎成了惟一的呼声和要求，而近年来一个不争的事实是，物业管理的成本却在持续上涨。比如这些年来物业管理的服务内容、服务范围在不断扩大。目前物业管理的内容和范围已不仅限在“物”，也绝不是政府当初制定物业管理指导价格时所依据的物业管理内容和范围，内容和范围一直在不断扩大。其次，物业管理的责任在不断扩大，甚至在无限扩大。业主家中被盗，物业管理公司要赔;业主在小区摔伤，物业管理公司要赔;业主家中着火，物业管理公司要赔;物业管理支出范围的不断扩大，导致物业管理的支出费用急剧增加。再加上物价的不断上涨，各种物化劳动和活劳动的消耗水平也在不断增加。我们忧虑地看到，一方面物业管理的收费水平偏低，且多少年来保持不变，而物业管理的支出水平却在不断提高，物业管理的盈利水平越来越薄。此外，就在这种“亏损”“微利”经营的状况下，物业管理的费用收缴率多年来还是始终徘徊在极低的比率下。目前的全国现状是，物业管理公司员工的工资包括企业高层的工资水平都不高。

　　总的来看《劳动合同法》实施“增加”企业经营成本是不争的事实。《劳动合同法》的一些条款较之《劳动法》更为细致和严格，里面对无固定期限劳动合同、经济赔偿金的有关规定，都牵涉到经济补偿，可以说对大型规模企业增加了很大的包袱，尤其是对中小企业面临生存危机。因此，为了配合《劳动合同法》的实施，政府监管部门及各地方物业管理协会应当根据各地当年劳动工资水平及劳动法的政策要求，测算出最低的服务费用，及时发布新的物业服务政府指导价。最低服务价格应当是对应最低服务标准而制定的最低劳动定额。在此基础上，再由业主与物业服务企业双方协商，实行政府指导价框架下的市场运作行为，最终以服务合同约定。

　　二、《劳动合同法》陷物业管理“发展透支”

　　在行业及企业发展原动力的人才方面，作为微利行业，目前整个行业普遍都感到养不起高素质的人才。特别是对于全国绝大多数中小物业管理企业来讲，规模不大，面积不多，效益不佳，品牌不响，薪酬不高，难以吸引和吸收高素质人才，而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。按照《劳动合同法》第四十六条规定的七种情形，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。这里包括“被迫解除劳动合同”、用人单位提出解除劳动合同、裁员、“非过失性辞退”等等，用人单位仍需支付经济补偿。法制司有关负责人表示，用人单位与劳动者签订短期合同，对劳动者来说难以感受稳定的工作状态。为了促使用人单位与劳动者续签长期合同，《劳动合同法》规定，用人单位与劳动者合同期满，用人单位不再续约的，应该支付给劳动者一定金额的补偿金。也就是合同自然终止时，员工也可获补偿。此外，物业管理企业也不能轻易辞退“临时工”，必须妥善处理现存的“事实劳动关系”。

　　综观物业管理行业现状，不仅面临社会、政府、业主多方面的降价要求，收入越来越少，发展后劲从财务资本、人力资本等多方面都显不足。此外，再加上行业自身无序竞争的“物业管理零收费”等“自杀性”概念的横空出世，把物业管理经营机制引向误区。由于行业长期流行一种所谓一业为主、多种经营弥补物业管理经费不足的观念。但实践反复证明，这是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之，是物业管理机制扭曲的表现，而不是物业管理正常的运行机制，不能作为物业管理经验来推介。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营收入。作为市场行为，物业管理不仅自身的运作需要成本，应当有盈利，没有任何理由用“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足。如果全靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足，物业管理就成了负担，物业管理企业就不会有积极性去提高物业管理服务质量，结果必将大大削弱物业管理，受伤害的最终还是广大业主自身。

　　在物业管理行业内部出现的同室操戈现象，如今已愈演愈烈。如最典型的还表现在物业管理招投标中，出现了互相压价的恶性竞争行为。有的物业管理公司为了中标，报价很低，低出了管理服务的成本价。这种不良的低价竞争不仅扰乱了市场规律，同时还影响了行业的发展。这些低价接盘的物业管理公司一旦取得该区的物业管理权后，往往会巧立名目乱收费，更有甚者降低物业管理的服务水平，如不按时对设施设备进行养护，使得一些贵重的机械设备使用寿命缩短，最终既损害业主的利益，也损害了物业管理的声誉。因此，我建议要学习国外企业对劳动监察的先进经验，要反思物业管理市场招投标中的“低价中标”现象，对这些不科学、违背价值规律的现象要抵制。应该由行业协会负责，按照劳动法的要求计算正常服务成本，根据社会“劳动市场价格”，按照“一般先进”的原则，确定服务成本、管理成本和利润指标，形成行业指导价格;坚决废除违背经济规律的“低价中标”原则，杜绝恶性竞争，避免扭曲市场规律，对不按劳动法要求计算标底的中标应坚决予以废除，这将大大有利于行业的可持续健康发展，有利于减轻《劳动合同法》实施对行业的冲击，有利于《劳动合同法》在物业管理行业的实施。

　　三、《劳动合同法》陷物业管理“收入透支”

　　目前，物业管理行业面临的收入现状是，近年来在社会上盲目地对物业管理收费蛮横指责的不利市场环境下，严重误导了物业管理市场价格、价值规律，微利甚而普遍亏损的物业管理行业，在通货膨胀、物价上涨的情况下，物业费却持续走低，物业管理市场规律被人为扭曲。特别是在物业服务招标中，招标企业几乎都没有按照《劳动法》计算用工成本，而由于行业自身的无序竞争，投标企业都尽量压低报价抢占市场，而补救手段主要是减少用工、压低工资、不交保险、延长劳动时间、取消星期天、增加劳动任务等等，这就导致物业管理行业整个服务队伍陷入“低价格、低素质、低价值”的恶性循环，难以真正提高生产力水平，难以刷新行业形象。

　　事实上，由于物业管理费收缴率低，许多物业管理企业入不敷出，最有说服力的现象就是这个行业的群体收入偏低。据媒体报道，北京外企太和企业管理顾问有限公司对物业管理行业进行了薪酬调研。调查中发现，从薪酬福利整体数据方面来看，物业行业依然处于一个比较低的市场水平。这与物业管理行业目前不容乐观的发展现状和普遍偏低的赢利水平有直接关系。在调查中，选取了代表薪酬福利市场较高端水平的高科技行业、代表市场一般水平的房地产开发行业与物业管理行业所进行的总薪酬比较。调查显示，物业管理行业的总薪酬整体偏低，总监级和经理级的收入甚至不及高科技行业总监和经理的一半，仅仅相当于其40%的水平。中低层级的收入差距虽然没有高层那么大，但也仅相当于其60%的水平。再与房地产开发行业进行对比，这种收入差距同样是非常显著的。除了主管级的总薪酬可以达到房地产开发行业的68%之外，其他各个级别的总薪酬与房地产开发行业相比都有近1倍的差距。由此可见物业管理行业整体的薪酬水平不高，这种差距最大表现为高科技行业总监收入是物业管理普通员工收入的9倍，两者总薪酬相差30多万元。

　　近几年社会进步很快，人们的生活水平不断提高，各行各业都在加薪，而唯独物业管理行业的从业人员工资近十年几乎没有上涨，如物业保安人员的工资每月在600-800元之间，好一点的小区也只在1000元左右。辛苦一年并无多少积蓄，还要受气。缺少必要的社会尊重，工作积极性很难调动，至使许多保安人员看不到希望而自动离职。由于物业管理企业大多处于亏损的状态，员工的薪酬水平普遍不高，一般管理人员的月工资在2500--3000元左右，就是管理处主任、经理这些物业服务中高层员工，月工资也仅为4000--5000元左右，这些标准还是深圳、广州、北京、上海这些经济发达城市的标准，而在内地一些经济欠发达地区，物业管理从业者的工资收入更低。从而使得物业管理行业愈来愈难招聘到高素质的员工，人才的缺乏为这个行业的可持续发展投下了阴影。

篇4：物业管家收费答客问与应对措施

　　物业管家收费答客问与应对措施

　　答客问

　　1.业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。

　　物业公司：

　　1)业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系;业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。

　　2)若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定;则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。

　　3)物业公司每天都在投入成本(比如，员工工资，公共设施维护保养)，为业主服务;业主享受到服务，就应按约定交费;物业公司没用费用，如何为业主提供更好的服务?

　　2.业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。

　　物业公司：

　　1)按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。

　　2)首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位;若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改;

　　3)若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。

　　4)坚定立场，不能轻易承诺降费。

　　3. 业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费。(此类型属于无理推托型)

　　物业公司：

　　1)不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。

　　2)在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。

　　3)到约定交费时间，与该业主沟通;若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。

　　4)业主在家时，主动上门与业主沟通，催费。

　　4. 业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。

　　物业公司：

　　1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。

　　2) 业主交物业费是来享受物业管理服务，以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费，是没有理由的。

　　3)涉及建设单位设计不合理，物业公司可以代表业主向相关单位发函;有业委会的也可以让业委会来发函(避免物业公司与开发商之间的矛盾激化)。但能否有效果，物业公司无权制约其它单位。

　　5.业主：买房子后，不在小区住，没享受到物业服务，所以不交物业费。

　　物业公司：

　　1)业主不在小区住，在很多方面也是在享受物业管理服务，比如安全、公共卫生、绿化等服务;这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。

　　2)北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中第23条规定“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。”

　　6.业主：物业费都干什么了?

　　物业公司：物业服务费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面：

　　1)小区的绿化养护;电梯维护;供电、供水设备运行保养;保洁服务;垃圾清运均由专业公司提供，每月要从物业费中支出以上各项服务费用。

　　2)秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。

　　3)小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。

　　7.业主：房屋施工质量存在问题，施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以。

　　答：不可以。房屋施工质量有问题，施工单位维修属正常行为，与物业服务没有直接关系，业主享受了物业服务的内容，应全额交纳物业服务费。

　　8.业主：房屋维保期已过，业主提出一些简单施工质量问题怎么办?

　　物业公司：

　　1)管理处本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则，能给业主简单维修的尽量修复。

　　2)向业主讲明：这些工作本不是物业服务范围内，但物业愿意帮业主把这些力所能及的问题处理。

　　9.业主：集中供暖不热，所以不交物业费和供暖费。(独立采暖属工程质量问题)

　　物业公司：

　　1)派工程技术人员对提出不热的业主房间，测量温度，联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因;确认是否有设计问题或施工问题。

　　2)经过跟踪，确有设计问题或施工问题的，由施工单位和管理处工程人员一起进行解决。

　　3)供暖不热，有多方面原因。物业公司在能力范围内帮助解决，有作为。因此业主应该交物业费。

　　10.业主：在小区丢过自行车(或车辆被刮)，因此不交物业费或要少交物业费，用来弥补业主损失。

　　物业公司：

　　1)物业公司对小区业主自行车未收取自行车保管费，因此对小区内自行车无保管责任。业主在小区内丢失自行车，物业公司可以协助公安部门进行调查，但无赔偿业主的义务。

　　2)确认业主的机动车是否交费;业主交纳停车费，属于停车场地租赁费用，物业公司在《车位租赁合同》上对此有约定。

　　3)一般，物业公司可以帮助业主出具证明，让被刮车辆的业主向保险公司索赔，属于对业主帮忙行为。业主不能因此用物业费来顶替其它损失。

　　11.业主：家中工程质量问题很多，要施工单位赔付，但施工单位未答应。业主让物业公司向施工单位索要赔付，以此顶替物业费。

　　物业公司：

　　1)物业公司与施工单位不存在任何契约关系，也不存在债权债务关系，物业公司没有理由向施工单位索赔。

　　2)业主对施工单位索赔不成功，可以通过法律途径来解决。

　　3)业主以此拒交物业费的说法，是不成立的。

　　12.业主：对小区周围施工扰民或临街车辆扰民提出投诉，并以此理由拒交物业费。

　　物业公司：

　　1)对此类扰民，物业公司可以与居委会、以及业委会一起联名向有关单位反映情况;业主本人也可以向政府主管部门投诉。但物业公司没有权利去约束小区处其它单位或部门，同时也是物业管理服务范围之外。

　　2)业主以此理由不交物业费，是不成立的。这种说法在法律和情理方面都是站不住的。

　　13.问：上门收费时业主提出的各类问题如何处理?

　　答：

　　1)了解清楚业主欠费的真实原因，请业主将问题填写在欠费原因栏内;

　　2)当天将欠费原因交给客户主任汇总;

　　3)施工质量问题开单，由工程技术人员上门查看，能简单处理的给业主处理;不能当时处理的问题回来和管理处经理、技工班长协商处理;

　　4)对物业服务或开发商意见较大的业主，当年不交费的由客户主任负责沟通处理，有往年欠费的由经理负责沟通。

　　14.小区内路面车位属于全体业主的，收这些费用是用来维修停车路面的，这是路面压损坏收的资金，也是用来弥补维修资金的，如果不交也损害了没有汽车这部分业主的利益，他们是不是有意见呀。

　　物业：

　　要看车位的产权是谁的，小区内路面车位属于全体业主的，既然有车的业主要占用就要付费，收取的费用也属全体业主所有，用于小区的物业管理。地下车位如果产权是开发商的，那就本着谁建设谁受益的原则，停车费就归开发商，物业公司帮忙出租的可以收取相应的中介费，当然还有管理费;产权是全体业主的，就跟地面车位一样，物业公司只能收取管理费，其余的仍然归全体业主。

　　地上停车位应该收费，因为物业公司对停放此处的车辆要进行相关管理，要投入一定的人力和物力成本。同时，物业收取的停车费更多的是取之于业主用之于业主。在扣除物业公司维护车辆秩序的管理成本外，停车费的剩余部分全部用于小区道路的维护保养。停车位所收取的停车费，我认为实际上就是占位费。作为小区公共面积，有车的业主占有和使用了，相对无车业主来说就是受益者，所以应该交一部分费用。

　　地上停车费其实主要是占位费，就是占有小区公有面积所要交纳的费用。至于停车费中占位费或车位费与停车管理费的比例，已经在物业服务合同中明确了。

　　业主委员会是全体业主的代表，业委会同意并授权物业公司收取车位费，物业公司就可以行使收费权利。而事实上，虽然业主委员会授权，但有的业主却并不认可业委会的这一授权，甚至与物业公司发生冲突。我认为，业主委员会应对个别业主的不交费行为进行起诉，因为他侵害了全体业主的权益。

　　物业所收取的停车费既不是车辆管理费也不是场地占用费，而应该是场地维护费。因为小区业主停车的地方一般都是小区的公用面积，占用了公用面积就应交纳场地维护费。

　　停车费中的停车管理费应当列入物业管理成本，归物业管理公司所有;车位费应归全体业主所有，用于公共设施、场地的维护，即列入维修基金，如有盈余可以根据约定或法律规定予以分配。当然，对于业主的钱到底花在哪了，物业公司首先应向业委会提出申请，就具体支出项目向全体业主予以说明，也就是定期进行公示。

　　问题与应对措施

　　1、业主因现房与广告有差异，拒交服务费

　　广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择，但是目前很多开发商使用虚假广告，使现房和当初广告上的宣传有很大差别。对于这种情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　如果现房与开放商广告上的宣传不符，购房者可以以广告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。

　　2、业主投诉说我们是说一套做一套，拒交服务费

　　代理公司卖房时作出一些承诺，可事后开发商不予承认。对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效：

　　1.如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同，依据《合同法》第49条的规定，该代理行为有效，即开发商要负相应的义务;

　　2.如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权，依据《合同法》第48条规定，其承诺不对开发商有效，应由代理公司负担相应的责任。另外，有时候代理公司仅仅口头承诺购房者，对于口头承诺是否有效，依据我国《合同法》的相关规定，除非法律法定，否则口头承诺是有效的，但是对于口头承诺一般都存在举证难的问题。

　　特别提示：许多购房者将公司的承诺录音作为证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，并有其他证据佐证都应为有效证据。

　　3、业主说规划改变，拒交服务费

　　目前，改变规划主要有两种情况：

　　第一，规划部门主动变更;

　　第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。

　　从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。”

　　2003年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》第43条第二款规定：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。

　　如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。

篇5：学习宣传突发事件应对法工作总结

　　乡镇学习宣传突发事件应对法工作总结

　　《突发事件应对法》是我国第一部应急管理的综合性法律，它的颁布实施对于提高社会各方面依法应对突发事件的能力，及时有效控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害，保护人民生命财产安全，具有重要意义，城东街道充分认识颁布和实施《突发事件应对法》的重大意义，准确把握精神实质和基本内容，及早作出安排部署，认真抓好学习和宣传工作，现将20**年度我镇学习宣传工作总结如下：

　　一是制定方案、明确工作职责。镇政府以文件形式下发开展《突发事件应对法》学习宣传活动工作方案。明确学习宣传任务。以学习法律原文为主，充分结合工作实际，深入理解法律的具体内容，全面、准确、熟练地掌握应对突发事件的具体规定，明确各自在突发事件应对方面所承担的职责。

　　二是突出重点。明确宣传内容。突出宣传《突发事件应对法》出台的背景和必要性、立法宗旨、基本原则、主要制度、核心内容等，让公众认识和了解《突发事件应对法》;宣传政府在预案编制、健全应急机制和体制、处置突发事件等方面所做的工作和取得的显著成效;分类宣传普及应急知识，重点宣传突发事件的种类、特点和危害，预防与避险、自救与互救的基本技能，基本逃生手段和防护措施，以及后期处置等知识，最大限度地减少人员伤亡和财产损失的正确做法。

　　三是创新形式，拓展宣传渠道。创新宣传形式，通过村屯小广播、现场咨询和每月说法等形式，广泛宣传《突发事件应对法》的基本知识。同时，要把集中宣传与日常宣传结合起来，建立应急管理工作宣传教育的长效机制，不断增强宣传实效。

　　四是精心组织，宣传效果明显。司法所、综治办精心组织“普法六进”活动。接待咨询50余人;发放普法宣传资料500余份。通过开展一系列宣传活动收到了明显的效果