提高初一学生运算能力心得体会

　　提高初一学生运算能力心得体会

　　初一学生在运算中普遍存在速度慢、准确性差。其出现的错误多与对概念、法则、公式的理解、掌握与运用相联系。例如常出现个1/2+1/3=2/5；6-8=2；－3（a－b）=-3a-3b；（a±b）2＝a2 ±ab+b2等错误。另外由于缺乏良好的学习习惯，计算时经常把数字、运算符号、性质符号抄错或漏落，以及缺乏运算的条理性、合理性、灵活性的思考，而造成人为差错。

　　鉴于此，根据《九年制义务教育全日制初级中学数学教学大纲》中关于“运算能力”的要求“不仅会根据法则，公式等正确地进行计算，而且理解运算的算理，能够根据题目的条件寻求合理、简捷的运算途径”，结合初一学生的年龄特点、知识结构特点和思维特点，我在教学中有针对性的对学生进行了强化基础知识的教学和计算技能技巧的训练，取得比较理想的效果。

　　一、重视思想教育，养成有意注意习惯

　　刚踏入初中的学生，心理正处于一个重要的转折期，他们一方面好奇心强，爱说爱动，争强好胜，学习的动力多来自兴趣激情，收获多来自“无意注意”。另一方面，他们自觉性差，自控能力弱，情绪起伏较大，动力和效果都不稳定。我在数学课堂教学中，通过介绍我国古今数学重大成就，结合我国社会主义现代化建设和改革的重大成就，可以激发学生强烈的爱国主义热情和民族自豪感，鼓励他们树立远大理想和明确正确的学习目的，能提高他们的思想素质和心理素质。

　　浓厚的兴趣是学好数学的前提。主要应围绕教学目标，通过灵活多样的教学方法，去鼓励、启发、引导学生发现和总结规律，探讨应用，使学生尝到付出劳动，获得成功的乐趣，养成有意注意的习惯。

　　提高思想认识，引导有意注意，是纠正学生粗枝大叶，培养认真细致的良好品质的基本途径。如在有理数的运算、整式加减、解一元一次方程教学时，针对学生解题中出现的错误情况，把学生在平时作业中出现的种种错误摘录出来，让学生去讨论、订正、体会，使学生在热烈讨论的气氛中受到感染，取得积极的效果。

　　二、抓好起点教学，防患于未然

　　（l）负号的引入与符号法则是代数运算的一个重要起点。教学中除重视理解外，应特别注意其应用要点，帮助学生选择思维起点和设计思维程序。如学生在学习有理数运算时，应强调运算时“先定符号后计算，观察特点再起步”，即先确定每步运算或结果的符号，再对其绝对值进行计算；计算时先观察题目的特点，选择合适的方法，以求运算简便、快捷。

　　有些学生开始不能针对题目特点，灵活运用乘法运算律来解题，而是按同级运算法则把题中的分数化为小数（或小数化为分数）再从左到右依次计算。

　　在有理数的混合运算中，可先让学生通过观察确定其运算步骤，初学时可用数字标明某一步可同时进行计算，可以避免一些易发生的错误。

　　（2）做好单层次思维向多层次思维的转化．学生感知字母的主要障碍是容易受小学算术的定势影响。如比较5a和4a的大小www.pmceo.com，学生易受5＞4的影响而忽略a可正、可负、可为零的本质属性，而错误的判断为5a＞4a，忽视了5a=4a(当 a= 0时)；或 5a＜ 4a(当 a＜ 0时＝两种情况的存在。为此，教学中要着力突出a是什么有理数，使之认识由表及里，由具体向抽象发展。

　　三、掌握运算依据，发展逻辑思维能力

　　学生回答问题、订正作业时，让学生注意做到“步步有依据”，要求在关于数、式、方程（不等式）运算的每个步骤后面注明所依据的定律、法则或原理，从而可以使学生不仅“会说”、“会做”，而且“真懂”，减少运算中的盲目性，提高运算的正确性以发展学生的逻辑思维能力。

　　四、培养良好的学习习惯

　　学生在做数学作业或考试时，常常因粗心大意而出错，这大多是因平时不良习惯所致。针对这些情况，要求学生在计算时养成审题，规范书写，及时检验，有错必订正的习惯。具体要求学生一看，即要求学生做作业时养成认真审题的习惯，看清数字、符号，及数字与符号之间的关系；二想，要求学生在计算前先根据式子的特点进行认真思考。先想算式里有几级运算，运算顺序怎样，应先算什么，再算什么，最后算什么，各步的符号如何确定，再想能否应用运算定律、性质，使计算简化，尽可能发现简捷计算的因素；三算，要求学生认真细心地计算，尽量做到算一步查一步，力争一遍正确无误。在计算过程中要求规范书写，即注意书写格式。运算过程上要一丝不苟，字迹清晰、工整；四验，要求学生运用不同的数学方法，从不同的角度进行检验的良好习惯，这样不仅使学生会验证运算结果，而且反过来又会促进运算能力的进一步提高。

　　另外，教师应精心设计练习，这是提高运算能力不可忽视的环节。练习太多则加重学生的负担，练习太少则不能满足教学的要求，达不到训练的目的。要结合教学的目标和任务、重点和难点，积极主动的创设各种练习方法、设计合理的练习层次，充分调动每一个学生的积极性和主动性。

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篇2：进一步深化高校后勤改革提高后勤服务质量

　　如何进一步深化高校后勤改革、提高后勤服务质量

　　对开放高校物业服务市场，提升后勤服务质量，促进后勤产业升级的若干思考

　　gg开放30年，中国高等教育的发展已经实现了历史性的跨越。从高等学校的管理体制、办学体制到学校内部管理体制都发生了一系列重大变化，高校后勤的社会化改革便是其中一项重要内容。随着改革的深入，后勤实体和社会企业的积极性得到了激发，后勤部门的运行效率、保障能力、服务水平和办学效益均得到显著提高，然而高校后勤社会化改革是一项极其复杂的改革，就全国而言，目前这项改革还远未完成，如何进一步深化高校后勤改革、提高后勤服务质量、促进后勤产业升级仍值得我们深思。

　　一、鲶鱼效应——高校后勤改革在竞争中前行

　　鲶鱼效应就是采取一定的手段和方法，刺激一些企事业单位活跃起来，投入到改革市场当中去。

　　鲶鱼是一种非常普遍的鱼类，它生性好动，其它并没有什么特别的地方，但是当渔夫把它用来保证沙丁鱼在长途运输中的成活率时，它却发挥了重要的作用。因为沙丁鱼是一种生性喜欢安静、追求平稳的鱼类，它对潜在的危险没有清醒的认识，只是一味的安于现状。鲶鱼的引入就是一种竞争机制的引入，渔夫巧用鲶鱼让沙丁鱼动了起来，从而保证了沙丁鱼的成活率。

　　同样，开放高校后勤服务市场，引入社会企业参与高校后勤服务，也会大大提升后勤服务质量，是以一种负激励的形式来推进高校后勤社会化改革的深入。

　　计划经济条件下，我们过着自给自足的生活，但是随着时间的推移，随着计划经济向市场经济的过渡，这种优越性越来越不明显了，甚至有的后勤部门已经成为了单位的负担，高校后勤更不例外。

　　市场经济条件下，尤其是中国加入WTO之后，我们面对的是一个开放的市场、全球的市场，花钱买“服务”，已经成为一种趋势。后勤服务同样是一种产品，它的特色是“无形”，现在我们花钱买的就是这种无形产品。过去我们高校的后勤部门自己生产，自给自足；现在社会化企业也在生产，而且由于市场的竞争，社会企业生产的后勤服务产品往往更具有专业化的品质。

　　我们认为，在市场经济条件下，高校后勤部门的发展方向应该有两个：

　　一是大胆改革，成立股份制企业，走出去、经风雨、见彩虹。比如浙江大学求是物业公司就属成功的范例。

　　二是加速社会化进程，后勤部门慢慢转变为监管部门，将后勤服务打包委托给社会上的专业化公司经营。比如山东师范大学、福建师范大学、哈尔滨理工大学等许多高校，他们把后勤方面的工作基本上委托给了专业的物业管理公司，取得了很好的效果。

　　小平同志讲，“发展就是硬道理”。作为高校后勤必须要进行改革，而且应该说“早该早主动，不改就被动”。高校后勤改革应该坚定不移的沿着gg开放的路子走下去，目前改革的大气候已经形成了，但是否营造出改革的“小气候”还需探究。

　　所有的改革都要付出成本，随着时间的推移，改革的成本还会越来越大。现在全国已有物业管理企业35000多家，其中近200家已达国家一级资质，随着这支队伍的日渐庞大，给我们后勤部门的改革工作无疑增加了压力。所以说，改革进行的越晚，竞争压力越大，付出的成本也将越高。

　　目前，开放高校后勤市场应该说是机遇与挑战并存。当前面临的机遇是：

　　（一）高校扩招带来新建大学城群星璀璨。近五年来，高校扩招带来新一轮的高校扩建、新建，而且高校的建筑物日趋考究，智能化程度日趋提高，这为高校物业管理的发展提供了广阔的市场和平台。

　　（二）高校后勤改革的序幕已经拉开。尤其是新建校区不愿再背上永久的包袱，他们以新校区竣工为契机，大胆引入物业管理公司，走出了高校后勤专业化、社会化的新路子。

　　（三）高校物业管理招投标市场逐步形成，优胜劣汰的竞争机制基本建立。近几年来，国内各大高校均采取招投标的形式选择自己的管家，物业公司在“公平、公开、公正”的环境中比拼，逐步形成了优胜劣汰的竞争机制，有力的提升了物业公司的服务水平。

　　同时，开放高校后勤服务市场也有来自于各个方面的挑战：

　　（一）大学物业管理招投标市场还不够规范。比如，很多高校出现了“梅开二度”的现象。《物业管理条例》中第34条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，但是在实际工作中很多高校是由两个甚至多个物业管理公司同时进行管理的，这就人为地制造了管理中的隔阂和矛盾，影响了一体化管理和服务。

　　（二）高校扩招的浪潮逐步退去，部分新建校舍处于“吃不饱”的状态，造成了个别高校无力支付物业费，甚至拖欠物业管理费的现象。

　　（三）物业管理企业的恶性竞争导致高校物业管理服务费的持续走低，形成了“质价不符”的局面。

　　（四）后勤职工缺乏居安思危的意识，普遍安于现状。现在物业管理行业发展迅猛，20**年12月，国家人事部和建设部出台了《注册物业管理师制度》，按照人事部规定获得了注册物业管理师资格，可以在大学里直接被聘任为中级职称，但是从20**年第一次认定考试的情况看，高校后勤部门参加考试的人寥寥无几。那么未来的发展会怎样呢？20**年12月30日，建设部、人事部在广州举行了首批注册物业管理师大会，在这次会议上建设部副部长齐冀表示，目前物业管理行业从业人员达350万，至少需要有10%的注册物业管理师，但是现在只有1119个；从另一个口径来说，按照人事部的法律规定，实施物业管理的项目负责人必须具备物业管理师资格，当然也包括各高校物业的项目负责人，现在具备此资格高校后勤负责人却是“凤毛麟角”。

　　（五）高校领导思想不统一。高校后勤改革是“一把手”工程，朝令夕改的现象时有发生，改革工作难以持续有效的进行下去。

　　二、“比武招亲”，通过市场机制搭建后勤服务平台。

　　中国古代用“比武招亲”的形式来挑选夫婿，现在我们也可以用“比武招亲”来促使高校后勤企业进入市场。

　　高校后勤企业要走出去就必须要“强身健体”，即做到以下六点：战略要新，标准要高，管理要细，观念要变，服务要好，文化要美。

　　第一，战略要新。我们已经有了一个明确的战略目标，即要建立“市场提供服务、学校自主选择、政府宏观调控、行业自律管理、职能部门监管”的新型后勤保障体系。如何实现这一目标？高校后勤物业企业要做到“变小”和“变大”。所谓“变小”，就是要把企业化整为零，比如具体的保洁工作可以委托给保洁公司，环境绿化可以交给园艺公司，机电维修可以交给工程公司等等。比如，戴尔的电脑很有名，但是戴尔公司却不生产电脑，戴尔公司经营的就是品牌，但是产品却享誉全球。而所谓“变大”，是指规模要变大，即要迅速占领较大的市场。现在的物业公司可以直接从市场上拿项目，但是几年以后就是“虎口拔牙”，或者说是从同行的手里拿项目，难度就是现在的两倍不止。所以我们要有市场紧迫感，要尽快把优质的项目、优质的物业树立起来，否则以后很难发展。

　　第二，标准要高。高校后勤企业走向社会是有绝对优势的，后勤人员在为学校提供服务的过程

中积累了大量经验，尤其是学校物业的复杂业态，锻炼出了大量的优秀后勤工作人员。高校后勤走出校门走进社会时就具备了较高的起点。但是，高校物业企业缺少物业管理的专业水准，要深入学习物业管理服务标准作业规程。“木桶理论”告诉我们，最短的木板决定了木桶的最高水位，所以没有高的标准，高校后勤企业很难发展。

　　第三，管理要细。也就是说“注重细节”，美国标准石油公司董事长叫雷可洛克，在他的公司里有一个叫阿基波特的小伙子，这个小伙子每次出差住旅店在签字时都会写上这么一句话:“每公升5美元标准石油”。同事知道后都嘲笑他，不明白他为什么多此一举。后来这件事被雷可洛克知道了，他专门接待了这个小伙子。十几年以后，这个小伙子成了雷可洛克卸任之后的继任董事长。标准石油公司有多少人比这个小伙子更聪明能干，但为什么只有他成功了？这就是细节决定的。在我们物业管理中更要注重细节，因为我们是服务行业，把每一个细节做好，才是最好的服务。

　　第四，观念要变。我们应该转变观念，打造一支学习型团队。作为由高校后勤转型的企业更应重视员工的学习能力。在物业管理行业里，谁学得快学得好，谁就能胜出。物业需要保值增殖，人也是需要增值的。

　　第五，服务要好。“***”的核心就是以人为本，而我们服务行业的性质也决定了必须要“以人为本”。为业主提供优质服务，企业自然得以生存，进而可持续的发展下去。

　　第六，文化要美。所谓文化要美就是要有一套良好的企业文化。在企业管理中，制度是硬件，文化是软件。就好象一台电脑，我们表面上看到的是硬件，而看不见的核心的东西却是软件。企业文化对一个企业来讲能起到陶冶情操的作用，达到一种润物细无声的境界。

　　三、殊途同归，全面提升后勤服务质量。

　　不论是高校后勤改制成立物业管理公司，还是社会化企业进入高校，根本目的都是提升高校后勤服务质量，更好的服务于高等学校教学育人的核心工作。结合几年来的工作经验，本人认为对于高校物业应该按照以下四个转变的原则来进行服务。

　　（一）从“人性化”向“人文化”的转变。过去要求人性化的管理，其实更科学的管理应该是人文化的。在大学项目上，从最基本的标识系统到员工服务系统，应处处体现“以人为本”的理念，比如校园绿化带内“芳草萋萋，何忍踏之”的标识牌，学生公寓内“文明三字歌”的宣传板，还有种种体现在服务中的细节内容，每一位师生都能感受到其中的人文色彩。

　　（二）从“主导式”向“共管式”的转变。高校不同于写字楼等物业类型，做高校物业管理一定要与学校有关部门配合协调。比如检查学生公寓，如果物业公司人员私自进入学生宿舍那是违法的，这时就需要联合院校的教务处等相关部门才能使问题迎刃而解。再比如对于晚归或者夜不归宿的学生，管理员也要及时报告给有关部门和院系，而不能放任不管。实施专业化的物业管理就是要领导老师放下包袱，让他们专心致志的从事教学科研工作。

　　（三）从“单一式”向“复合式”的转变。高校物业的构成很复杂，一个大学园区里有教学楼、公寓楼、办公楼、大学生活动中心，还有学生食堂等等多种类型的业态，需要实施不同的管理模式，这就要求树立新的复合式物业管理理念。

　　（四）从“委托式”向“管家式”的转变。高校物业管理特别是学生公寓管理上，由于兼有住宅和酒店的特点，加上学生单身生活的特殊性，需要更多、更细致、更贴心的家庭式关怀服务。所以物业管理提供的服务要从室外转向室内，要从共性化公共服务转向更加个性化、人性化的生活服务。比如为学生提供洗衣、购物、就业信息搜索、天气预报、病号饭等等多种形式的服务。

　　四、志存高远，全面促进后勤产业升级。

　　高校后勤改革的最终目的是做大后勤这个产业，进而让这个产业升级。

　　（一）提升物业管理的品味与层次。目前社会上很多人对物业管理的认识还是片面的，仅仅将物业管理认为是“看门的、扫地的、修水管的”，其实这只是物业管理的最初阶段。

　　物业管理有四个层次，现在的后勤服务以及初期的物业管理都属于第一个层次，也就是传统的物业管理，服务范围包括秩序维护、保洁、绿化、保修；第二个层次是设施管理，比如管理市政公用设施、道路交通设施等;第三个层次是资产管理，这是物业管理的核心内容，也可以叫不动产的管理，最终目的是实现不动产的保值增值。新实施的《物权法》规定了住宅的土地使用年限是无限期延长的，这就意味着人们将越来越关注如何使自己的住房延长寿命、增加收益，也就意味着物业管理将越来越受到人们的重视。第四个层次是投资组合管理，这是物业管理的最高层次。未来高校的物业管理也是一种投资组合，比如将公寓、超市、餐厅等投资经营。

　　（二）社会企业与高校后勤应整合资源实现竞争中的双赢。

　　现代社会讲的是双赢，高校的后勤部门不要因为社会企业进入高校就喊“狼来了”，社会企业也应该欢迎高校后勤走出校门走进社会一起参与竞争，在良性竞争的环境中实现双方共赢。

　　在校企合作方面，我们有几点想法：

　　1、作为企业要愿意参与高校后勤的社会化改革，愿意进入高校为学校领导和广大师生提供优质服务。企业的理念是为高校提供订单式服务，学校可以根据实际需要提出具体要求，企业就可以提供针对性的服务，比如独立的保洁服务、秩序维护服务、园林绿化服务等，当然，前提是“优质优价”的市场化原则。

　　2、我们的企业可以提供培训、顾问、咨询等服务，为高校后勤部门走向社会提供专业的资料和方法，帮助高校后勤顺利实现社会化改革的重大任务。

　　我们高兴的看到，自1999年11月国务院办公厅在上海召开第一次全国高校后勤社会化改革工作会议以来，通过各方面的共同努力，高校后勤社会化改革已经取得了巨大成绩：高校后勤已开始由计划经济体制向社会主义市场经济体制转变。越来越多的高校逐步开放校内后勤服务市场，引进社会力量，参与高校后勤服务和经营；后勤服务实体开始逐步实质性剥离高校，融入社会第三产业；市场机制开始在后勤资源配置中发挥主导性作用。

　　通过近年来的改革探索，改革的思路已经十分清晰，各地各高校也积累了大量成功的经验，只要我们下大力气深入研究，社会企业与高校之间、高校与高校之间相互学习，相互讨论，一定能够开创高校后勤社会化、专业化改革的新局面。

　　作者单位:山东明德物业管理有限公司

篇3：宝鸡市物业管理提高自身品质

　　宝鸡市物业管理如何提高自身品质

　　近几年，随着住宅小区化进程的加快，物业，这个 10年前还离人们很遥远的词汇如今已经和人们的生活密切相连，融入到市民的生活之中，须臾不可或缺。然而，与此同时，在一些小区内，物业公司与业主的矛盾却时有发生，业主对物业公司总是怨言颇多，这是什么原因造成的？我市物业又该如何提高自身品质呢？让我们听听业主和有关业内人士的看法。

　　业主：物业收费是否太高

　　近几年来，物业管理作为城市发展建设的一个主要力量，正在伴随着城市房地产业的迅猛发展而蓬勃兴起，人们在成为购房客户的同时也成为物业的业主。在拥有自己温馨住宅的同时，业主们便会考虑后续问题：小区内物业服务怎么样？能否享受到良好的服务？小区环境是否和购房时开发商承诺的一样？这些都成为业主考虑的首要问题。就此问题采访了部分业主，据他们讲，物业收费的高低在物业公司与业主的矛盾纠纷中占着重要的位置。

　　王先生前不久搬进了市区桥南一住宅小区，物业公司向每位业主按每平方米 0.3元的标准收取物业综合服务费，他对物业费的标准产生了质疑，前不久打电话给房管局物管科咨询物业公司收取的费用是否太高。

　　据市房管局工作人员介绍，与周边城市相比，我市大多数小区物业公司收取的物业综合服务费应该算是比较低的。另外，由于物业服务是劳动密集型产业，需要大量的人力，但由于物业公司员工普遍工资收入较低，保洁人员工资一般在 500元左右，保安人员也不过 1000元左右，因此造成人员流动性大，免不了会影响物业服务水平，达不到人们所期望的服务标准。另一方面，由于物业人员工资收入太低，也就难以聘用到高素质的员工，低工资导致了低水平，物业服务的标准同时也就降低了。要解决这一问题，一方面要对物业企业加强教育，促使其提高服务水平，另一方面也要保障物业公司有正常营利的空间。

　　除此之外，为了确保物业服务行业人员素质的提高，我市房管部门做了大量的工作，定期对物业管理人员进行培训。目前，我市物业管理企业达 70多家，全市约有 11万户家庭、 36万余人享受物业管理服务，就全省而言，我市的物业管理工作做得比较好，但要进一步提高品质，还需要物业公司的努力以及业主的大力配合。

　　物业公司：收缴物业费有点难

　　尽管物业公司是营利性企业，是以收取物业费来维持正常运转的，但对这一点，许多业主却不是很理解。

　　说起收取物业服务费来，我市桥南一住宅小区物业公司负责人一肚子苦水。他说，公司每次收取物业费都是战战兢兢，对于收取费用，有些业主就是不能理解，他们总觉得物业公司为他们提供服务是应该的，不应该收取费用。还有一些业主经常不在家，也从来不主动交物业费，因此，每次缴纳物业费连90%的用户都达不到，影响了物业公司工作的正常运转，他们想为住户提供更好的服务，可资金的短缺却让他们无可奈何。

　　房管局一工作人员说，有些业主不愿意交物业管理费，除了感觉物业公司提供服务是正常的以外，另一个原因便是没有感觉到物业公司为小区住户所做的工作。就拿打扫卫生来说，由于每天物业公司员工打扫卫生时业主都不一定能看见，业主对小区内的卫生状况已熟视无睹，根本没有意识到如果卫生没有人打扫、垃圾没有人清运会造成什么样的结果，绿化带的修剪整理等其他工作也同样如此，由于业主对此已经习惯成自然，没有考虑过如果没有物业员工的劳动，小区会变成什么样。

　　一些物业公司反映，还有一点让他们很难做。业主有时很不配合，让他们的工作无法正常进行。由于有些较大的小区住户特别多，门卫不一定能认下所有的人，有时住户进门时免不了盘问，这让业主很接受不了。另一方面，为了小区内的安全，一般都禁止出租车入内，可有的业主乘出租车回来，到门口根本不下车，门卫有时碍于情面也就睁只眼闭只眼。可这样一来，小区的安全就很难保障了，他们希望业主与物业公司互相理解，共同把小区管理好。

　　房管部门：业主要树立“花钱买服务”意识

　　目前，在许多城市，物业纠纷有不断上升的趋势，在我市也同样如此。

　　由于物业管理是提供公共服务的行业，国家税费对其没有优惠措施。

　　有些房地产开发商让物业公司无偿承担未售房的管理，把入住房质量问题的处理强加在物业公司身上。

　　有些垄断企业回避自身职责使物业公司经营成本无形增加。

　　在代收费用上，由于难免会出现损耗和误差，这样就会使业主与物业公司之间不断出现矛盾。

　　有关人士说，在业主看来，拒交物业管理费是维权的一大“武器”。其实，从根本上来说，这样做的结果是弊大于利。物业公司作为一个企业，是以营利为目的，如果业主拒交物业费，物业公司缺乏经营资金，服务质量必然会下降。从另一个方面来说，大部分业主交了费，而个别业主长期不交费，等于在免费享受公共服务，这样一来这个业主就不仅仅是欠物业公司的钱，而且对已交物业费的业主是不公平的。长此以往，有些业主认为不交费也不会把自己怎么样，照样享受公共服务，这样不交费的业主可能会越来越多，最终将导致物业服务无法正常进行。这样的后果，会使小区的物业服务越来越差，最后利益受损的还是业主。

　　房管局工作人员说，目前，有些业主还没有转变观念，消费意识仍停留在

计划经济时期，希望不花钱享受服务。物业公司为业主提供门卫、保洁等服务，收取物业管理费用是正当行为。因此，业主应增强消费意识，物业公司也要增强服务意识，互相理解，互相支持，这样才会真正实现共赢。

篇4：提高物业管理区域安全几点想法

　　提高物业管理区域安全的几点想法

　　随着生活水平的提高，人们对物业安全状况也越来越关注。业主不光要求物业的舒适、洁净，而且首先要求安全，单个物业安全是建设平安社区、平安地区的前提，物业服务企业也把安全管理作为物业管理的第一要务来抓。但是，现在个别物业管理区域是时常发生偷盗情况，甚至出现入室抢劫杀人案件！是什么原因造成呢？

　　目前，在安全管理上，一般是技防与人防相结合，再给安全管理人员配备一定的防范器材的方法。很多物业区域围墙上装着周界红外探头或安装CK报警系统；进入物业管理区域内，门口有摄像机，监控系统在摄像；单元楼下，还有楼寓对讲系统；保安隔段时间，就按照巡更系统设置的线路，定时巡逻；如果犯罪分子破门而入或从窗户进入，则室内防盗报警系统立刻报警等等。

　　如此防范，还会出现问题，究其原因，主要有以下几个原因造成：

　　一、 技防方面：

　　1、在物业开发建设阶段技防设施施工时开发商、施工单位为降低成本，偷工减料，使用很多有缺陷的产品，造就了很多豆腐渣工程，物业区域内监控系统经常处于停用状态，根本达不到预定要求，同时设备故障率频频发生， 起不到防范作用。

　　2、安防系统没有得到良好的维护，故障没有及时解决。安防系统是电子产品，在使用过程中，总会发生故障。而安防工程施工单位忙于接工程、搞施工，售后意识薄弱。在保修期接到维保电话，不及时维修，一拖再拖，甚至有些工程商一过免费维保期，就立刻撤走，因为工程商非常清楚，小区在施工时偷工减料，设备使用过一年到两年后，故障就会开始大范围出现。一些物业服务企业由于人员编制紧张，缺少专业弱电方面人员，没有完善的安防系统、器材维护保养制度，制度落在纸上，没有得到很好的落实，造成安防系统长时间处于病态也是安防系统失效的原因。

　　那怎么才能提高物业管理区域技防安全系数，有效预防各类案件呢？

　　首先，工程施工的时候，就要严格把握工程质量。物业前期施工阶段，物业服务企业可及早介入，在安防系统施工阶段派专业的弱电工程人员到场做质量监督工作，在前期就进行质量控制。 在接管验收时，严格按照接管验收标准验收，确保接手时，安防系统处于完好状态。

　　其次，加强安防设备维修保养。要加强与开发商及施工单位的沟通联系，请施工方按照施工合同规定按时做好维保工作；同时，物业公司要定期进行检查，发现潜在问题及时联系施工单位维修。维保期过后，应由物业公司弱电工程人员定期检查维护，如物业公司在弱电技术方面比较薄弱，则要聘请专业的安防维保公司来做维护，与之签订维保合同，做好合同履行的跟进。

　　二、 人防方面：

　　1、 目前，物业服务企业保安人员流动率高，保安人员难招比较普遍，据网上调查结果显示物业管理企业的保安队伍年度流动率达到21.7％，远远超过现代企业人力资源指标规定员工年度流动率不超过1 5％的标准。因为我国现阶段制造业和服务业等劳动密集性行业的崛起，推动了劳动力需求量的骤然增加，这是造成劳动力短缺的一个主因。再加上工作时间较长，工作内容单一枯燥。生活条件一般，导致保安人员稳定性差，流动率非常高。保安人员流动率高，物业管理区域内的安全防范工作缺乏有效的持续性。

　　2、 物业服务企业保安人员整体文化素质偏低，安全防范业务技能不高，服务意识不强。物业服务企业安全管理包括治安秩序维护、车辆交通管理、消防管理、装修管理、物品出入管理等方面的管理服务，需要从业人员有健康的体魄，敏锐的观察能力和迅速的反应能力，还要具备消防、车管等方面专业技能。认为保安工作不需要技能，保安是40、50人群所做的工作的观点是错误的。保安人员业务素质较低也给安全防范工作带来被动。

　　3、 个别保安人员思想政治素质一般，法律意识不强，看到业主有房有车，心态不平衡，产生通过不法手段发财的念头，近年来，保安员绑架业主小孩、监守自盗等事件累累见报，尽管保安人员犯罪并不像有人开玩笑说的“保安不犯案，案件少一半”那么可怕，但客观上，保安员中的“害群之马”也给物业管理区域内的安全防范造成了潜在的隐患。

　　要解决以上问题，笔者以为可以在以下几个方面下功夫：

　　首先， 在企业发展的同时，逐步提高保安员等操作层人员的待遇，使物业服务企业找得到人，留得住人。目前，物业管理行业利润整体偏低，部分企业甚至处于亏损状态，导致整个物业管理行业的员工待遇处于偏低水平，大部分保安人员月工资水平还处于1000-1600元左右，物业服务企业应着力提高服务水平，扩大企业规模，以规模带动效益。加强从业人员培训与管理，稳步提高服务质量，在企业发展的同时，酌情提高员工待遇，让企业与员工结为利益共同体，形成良好的相互促进的模式，员工努力工作促进企业发展，企业长足发展带来员工增收。工资待遇提高了，各项福利待遇有保障，才能稳定人员，建立一支有战斗力的员工队伍。

　　其次，注重保安职业规划体系建设。一般地，在现代城市里，人们对保安的要求是年轻、身强力壮、形象好，最好是退伍军人。而现实中符合这种定位的人越来越少，少数自身条件较好的，却不愿意长期从事保安工作。物业服务企业在招聘保安人员的时候，应招聘有志于较长时间从事保安工作的人员，少招“过渡”一下的人员。同时，在保安队伍内部，建立

规范的考评晋升机制，保安管理人员尽可能从本公司保安人员中提拔，不用“空降部队”，让基层保安人员看到发展的希望；对于各方面表现较好，有培养潜质的保安人员进行培训，培养成预备管理人员，通过考核试用可提拔到客服部、物业部等非保安部门任职，提高保安员努力工作，认真学习，追求进步的积极性。

　　再次，加强保安人员培训与管理，在招聘、岗前培训、二级培训、岗位管理、晋升考核等方面制订科学的规章制度并严格执行。物业服务企业可尝试与部队、偏远地区的劳动输出部门建立人才基地，拓宽保安人才招聘渠道。而且这部分招聘到的保安人员．由于刚到一个陌生城市，再加上地域性的工资差距．一般稳定性相对较好．比较珍惜拥有的工作机会，同时思想比较单纯，经过企业系统化的培训后，会成为一支很忠诚、敬业的保安队伍。

　　在日常管理上，建立健全管理架构，成立安全管理部门，保安管理人员应经过专门培训，具备实际管理能力，在保安员转正晋升、业务培训、工作监督及绩效考核等方面实行专业化管理。保安管理人员应从专业化角度去分析和观察在岗保安人员的思想动态、工作行为，并及时进行调整和完善，管好每一个保安员，让保安员按照既定作业规程作业，达到防患于未然的目的。

　　最后，加强保安管理的规范化，营造良好的部门文化、企业文化氛围。保安管理上，很大程度上要靠企业的内部管理和企业文化建设。一个管理规范、工作氛围轻松的企业是任何人都向往和留恋的。因此应加强企业内部管理体系的规范性，建立完善、合理的管理制度．靠制度去管人．对事不对人，赏罚分明，该给予保安人员的待遇按规定执行，不要打折扣。

　　另外是要营造一个轻松、和谐的工作氛围，同事之间建立一个良好沟通交往的渠道，在企业内部和外部都要尊重保安人员，努力树立保安的形象和地位；同时可以建立保安人员之间相互交流的活动组织，定期通过文化学习、文体竞赛等形式开展一些健康向上的活动，丰富保安业余生活，同时营造一种积极、向上的风气，提高团队凝聚力。

　　技防是安全防范的主要手段，也是越来越重要的防范措施；保安员是维护物业管理区域安全的主体，也是维护社会安定团结的一股重要力量。只有在技防和人防方面双管齐下，积极做好预防，才能有效的堵塞安全管理方面的漏洞，降低案件、事故发生的几率。积极主动做好技防与人防，物业管理企业的安全防范工作将会向更稳健的方向迈进！物业管理区域平安祥和，将为社会的安宁团结和国家提出的“创建和谐社会”目标做出更大的贡献。

篇5：提高写字楼物业管理水平

写字楼物业是商业地产的主要类型,突显开发规模大,硬件同质化两大特点。如何把握好这一大好趋势,使写字楼发挥良好的经济效益,物业管理成为写字楼的制胜法宝。

一、掌握客户需求层次,提供针对性服务
按照“马斯洛需求理论”原理,写字楼客户对物业服务的需求具有不同的层次,并逐步升级。
第一层:基本使用的需求,即保障日常工作开展必不可少的需求,主要指基本的客户服务、公共区域的清洁卫生和绿化、水电空调正常供给、保安服务、电梯通讯系统的正常运行、运转良好的机电设备等。
第二层:高效快捷的需求,即硬件设施的全面升级,主要指写字楼硬件设施先进性、稳定性、智能化提出更高要求,特别是办公智能化、通讯智能化、立体交通智能化需求等。
第三层:便利周到的需求,即配套功能齐全,主要指客户要求在足不出户的情况下,满足一切涉及办公的需求。在商务设施方面,配置银行营业大厅、展览展示中心、会议中心、商务中心、邮局等;在生活配套方面,设有中高档餐厅、员工餐厅、咖啡厅、运动会所、超市、[[干洗店、医疗室、美容美发厅等;
第四层:尊贵感受的需求,即现代物业管理追求的是一种文化,一种客户情感的归属。在写字楼办公的客户,基本上全部为脑力劳动者,或者是行业的佼佼者,他们所具备的影响力自然要求他们追求更高层次的自我实现,写字楼的物业管理当然要适应和满足这个群体的心理需求。尊贵是什么,是对客户发自内心的尊重、是无微不至的关怀、是周到细致的服务,是对每个服务细节的一丝不苟……
第五层:共荣升华的需求。即写字楼所处繁华核心区域,大厦结构新颖、装饰华丽,物业良好的形象、知名度、宣传效应,用户入住本身就是实力的象征;“孟母三迁,智者择邻而居”,相邻公司的经营规模、行业背景、知名度、美誉度等相近形成强烈共识,达到相互促进、相得益彰、共同升华。
我们只有充分了解客户不同层次需求的情况下,才能有针对性地提供服务、创造服务,通过个性化的服务来满足客户的不同需求,尽而实现客户利益最大化,提高物业整体服务水平,达到可持续发展。

二、细分主流客户,服务管理有所侧重
细分写字楼不同的主流客户,提供更具针对性的物业管理服务和建议,同时要对客户需求进行客观的评价,抓住服务的重点及关键点,然后有侧重性地、有针对性地制定最适合的物业管理模式。比如在中关村的写字楼,客户以IT企业为主,物业管理要重点保障其网络及弱电系统的正常运转;CBD国贸商圈,客户以国外驻华商社、办事处、代表处为主,物业管理应彰显健全的商务、生活配套设施,以及人性化、尽显尊贵的软性服务更具吸引力;金融街的写字楼,客户以国内外的金融机构为主,物业管理服务重点保障电力的不间断供给,双路供电系统外加独立后备发电装置,因为国际股市或汇市瞬息万变,一分钟的交易延迟就可能造成不可估量的损失。

三、前瞻性运作,满足客户期望
“上医,医未病之病”,前瞻性的管理及服务对写字楼物业管理至关重要。物业管理企业在前期顾问阶段针对写字楼设计标准就应向发展商从后期物业管理角度提出建议及意见,从而提高写字楼整体功能合理性有效性;在写字楼的硬件设施方面,越来越多的新建写字楼,为了在未来一段时间保持其硬件的领先,纷纷选择性能优良、先进设备,有的甚至从国外进口。然而,供应厂家只负责设备的安装调试,在设备保修期内提供必要的维护,在投入运行保修期之后,就只有写字楼的物业管理企业对这些设备进行使用和维护。因此,物业管理企业接管后就应安排专门人员熟悉、了解、掌握核心不动产硬件设施的性能、使用和维护,积极主动预先安排设施保养和翻新,防止故障的出现或发生,让各项设施设备发挥最大的价值;另外,物业管理企业应采取各种形式学习和借鉴知名物业企业及国外物业管理的先进经验,了解行业前沿及国际市场更多的写字楼物业管理资讯,不断打造企业的品牌及实力,以期给客户带来超越期望的办公体验,才能适应快速发展的物业管理市场步伐。

四、特色管理,成就超值服务
1、精细化管理。
随着客户需求的不断提高,客户对服务要求、标准越来越高,服务做细做精是一种必然趋势。物业管理企业应树立精细化管理的观念,规范和细化各项工作,层层落实,层层负责,自觉加压,实现管理及服务每个层面有目标、有责任人、有考核、有反馈,要求员工用心做好每件平凡小事、规范每个服务细节,扎扎实实推进精细化管理。针对管理和服务工作中存在的问题,修正、补充、完善各项规章