季度物业管理报告格式范文

　　季度物业管理报告格式范文

　　（20**年4月至6月）

　　为了创造一个优美舒适安全文明的现代办公环境，不断提高我们的管理服务水平，体现“一切因客户改变”的服务宗旨，现将我们20**年4月至6月物业管理报告呈现于您，以便您能够较全面地了解我们服务的内容，敬请您提出宝贵意见。谢谢！

　　第一部分：工作报告

　　一、重要计划的制订、执行、完成

　　1、分公司一级指标：

　　a)物业费收缴率： 95%完成

　　b)成本控制率：100%完成

　　c)供暖运营费收费率：100%完成

　　d)重大设备责任事故发生数量：0 完成

　　e)重大责任安全事故发生数量：0 完成

　　f)共用设备保养率：100% 完成

　　g)公共设施完好率：100% 完成

　　h)业户报修回访率：>50% 完成

　　i)物业服务投诉处理满意率：100% 完成

　　j）投诉处理及时率：100% 完成

　　k）绿化完好率：按《北京市绿化管理规定》中二级养护标准执行 完成

　　l）岗前培训合格率：100% 完成

　　2、分公司二级指标：

　　m）物业零修、维修及时率：100% 完成

　　n）零修、维修返修率：<1% 完成

　　o）保洁事件处理及时率：100%完成

　　p）保安特殊事件处理及时率： 100%完成

　　q）新项目装修有效控制率：100%完成

　　r）培训计划执行率： 90%完成

　　3、第二季度完成的计划任务

　　（1）20**年上半年度物业管理费已收取95.41％。

　　（2）20**年11月至20**年3月供暖费已收取99.26％。

　　（3）保障大厦二季度无重大治安、消防、交通事故的发生。保障大厦周边环境道路管辖区域内、楼内公共区域的秩序井然、无火灾、治安安全隐患。

　　（4）针对“五一劳动节”特殊期间，进行全面安全大检查，并制定实施有效的安全保卫方案。确保节日期间的安全。

　　二、内部管理

　　1、人员管理

　　按照第四分公司20**年组织结构设置与人员配备数量，各岗位人员均按要求配置到岗。

　　（1）劳动关系管理

　　第四分公司按时与员工签订了20**年《劳动合同》，及时为员工办理和缴纳各项社会保险，规范执行国家和企业制订的相关福利政策。

　　（2）奖罚管理

　　1）按照《员工绩效考评管理制度》，对员工进行绩效管理，做到公平、公正地对员工的工作业绩及工作表现进行评价。

　　2）每月进行优秀员工评选，确定明确的评优主题与标准；对在工作中有突出业绩和表现的员工给予总经理特别奖，并在光荣榜对优秀员工进行表彰。上半年授奖人数总约80多人次。

　　3）对违反公司制度的行为及人员予以批评和处罚，上半年受罚人数约10人次。

　　4）建立奖罚管理台帐，对分公司的各项奖罚做详细的记录，对执行情况进行备案。

　　（3）员工培训

　　新入职人员均接受了专门的入职培训，覆盖率为100%。各岗位经岗前培训考核后合格上岗，岗前培训合格率为100％。积极改进培训方法，除对员工定期组织业务技能的培训外，计划开展丰富多彩和职业操守及职业素质的培训，向员工提供更多学习的机会和发展平台。例如组织项目间的员工进行关于业权实践的研讨与经验交流；就物业接管流程中档案交接与管理工作多次与其他分公司的主管人员进行沟通，分享成功的经验，互相取长补短；配合行政计划部进行企业文化战略巡讲；请项目总经理就服务价值观与员工进行交流等。为加强管理人员在各项工作环节中的配合度，提高工作的信度和效度，特别组织了公司制度培训专场，针对工作中的常见错误进行专项制度培训，旨在纠

正工作中不正确的概念、信息，明确各项工作流程中需要注意的顺序要点和时间节点，使各项管理工作更加规范化，配合更加顺畅。

　　（4）企业文化建设

　　年初明确了20**年度分公司宣传公司企业文化的媒介与主题，以《船、船长和船员》为题贯穿全年，将公司所唱导的企业与员工之间的内在关系、管理岗位与普通操作岗位之间的工作关系以及企业与个人之间的发展关系通过员工通道这扇窗口，将企业希望的“共赢”理念与信息传递给项目的每一个人。

　　（5）制度执行及工作改进

　　通过品质检查与自查，进一步规范了档案管理、合同管理、计划信息管理等工作流程，新编制了《内部信息流转与管理规定》、《图书期刊管理规定》，对公司现行的所有规章制度进行了整合。

　　2、部门内部管理

　　（1）警卫部保安大堂岗、巡逻岗第一季度阻止、清理进入大厦内散发广告、收废品人员482人次。

　　（2）警卫部每日对公共区域、消防通道及各安全出入口进行巡视，发现个别业户私自占用消防通道、阻塞安全出口，第一季度共发《消防安全隐患通知书》5份。

　　（3）警卫部在第一季度重点对大厦南、北两侧的交通道路秩序进行了整治，对个别业户经常将机动车占用消防通道的行为，及时进行阻止、纠正。共计49辆车次。

　　（4）警卫部第一季阻止、纠正了个别公司员工经常将自行车推进大厦的行为，共计30人次。

　　三、关系到大厦业主的重大事项公告

　　针对“z商场”的停业、商户全部撤场事宜，警卫部高度重视，并对商户撤场的过程进行突发事件预案制定，防止发生闹事等治安事件。

　　四、客户服务

　　1. z大厦已入住331户，入住率为98.21％

　　2. 对z大厦进行五一节前装饰工作。

　　3. 第二季度物业公司接到客户投诉1起，已圆满处理，业户表示满意。

　　4. 每月根据大厦的情况，对盈都大厦已入住业户进行走访。回访率为10％。

　　5. 第二季度向业户发出通知共计14件。

　　6. 按计划进行保修、维修工作；本季度发出保修单189张，返回167张返单率为88.36％；维修单144张，返回144张返单率为100％。并对维修保修进行回访。

　　7. 警卫部第二季度继续组织人员到业户的室内，对室内的烟感（消防报警设备）进行逐个测试，并向业户发放消防知识材料，进行消防安全宣传。

　　五、大中小修工程服务/公共设施设备管理

　　（一）设备、设施的维护保养

　　1）热力站设备停暖后的检修、改造；对低区管道进行改造，解决了由于管线阻力大而造成的设备运行效率低能耗大的问题。

　　2）对高压变电室高低压设备，8台变压器、16面高压柜、70面低压柜、163个开关、4面直流屏进行全面检修、清扫，以确保夏季用电高峰期供电设备的安全运行。

　　3）对市内外雨污水水系统的提升www.pmceo.com泵进行检修、保养；对雨污水管线进行疏通、清理保障汛期安全。

　　4）对中水系统设备进行检修、改造，解决了由于设计因素导致调节水池、中间水池无法彻底排污问题。

　　5）对大厦159处避雷装置进行防雷检测；并对存在问题进行整改。

　　6）对屋顶花园所有木饰品进行刷桐油保养。

　　7）对室外部分损坏的路面进行修补，对通向屋顶花园的各樘铝合金门进行维修。

　　（二）设施完善

　　1、解决大厦东北区域绿化用水问题，从城铁连廊引出给水管线；

　　2、为防止人为破坏绿篱，制作、安装绿地防撞隔离桩。

　　3、为方便公寓公共区域的保洁，在各单元五层清洁间安装墩布池并配上下水管。

　　4、对部分业户空调回风口过滤网清洗；

　　5、加工制作安装了大厦西侧南通道车库出口处隔离栏杆和交通标志牌做到人车分流确保行人安全。

　　（三）协助地产完成各项改造工作

　　1、公寓部分小房间没有回风口问题；

　　2、写字楼A、B座空调室外机改造；

　　3、写字楼A、B座、公寓四单元供电系统改造。

　　六、装修管理

　　1. z大厦办理装修191户，装修验收178户，每日对装修情况进行巡视。

　　2. 消防中控室每日对大厦的所有装修现场进行安全巡视，第一季度共查处和纠正二次装修现场的违章施工、违规作业55起。

　　七、保洁服务/绿化服务

　　1. 督促保洁公司按照月、周、日的工作计划，进行z大厦的日常清洁工作。

　　2. 新的绿化养护单位于4月25日开始进场，督促两家绿化养护单位进行交接，已于4月30日正式交接完成。

　　3. 20**年5月10日基本完成对盈都大厦外墙清洗工作，A、B座凹槽处需待空调改造结束后，进行清洗。

　　八、保安服务/消防服务/车辆交通管理

　　1、警卫部进行大厦第二季度的消防联动设施、设备进行检测，通过检测确保大厦所有消防设备处于完好、有效的工作状态。对所有业户的人身安全及财产安全负责。

　　2、对大厦及沃尔玛广场、写字楼内的各种商业活动，进行安全保卫。

　　3、对大厦的消防设备、设施进行维护、检测。完善各类消防警示、疏散标志。每季度进行消防联动测试、每月对消防栓、灭火器进行质量检查。

　　4、确保停车场的正常运转，包括地下停车场的卫生打扫。以及对车场管理员进行停车场专业知识和停车场设施设备操作的培训工作。

　　5、整顿大厦周边的交通环境，包括外围的自行车停放秩序与外围出租车拉客等问题，保证了大厦业户及沃尔玛购物车辆的有序通行。

　　6、警卫部在上半年公司组织的“警卫警姿技能”比赛取得了团体第一的成绩，我们在今后的工作中将以这个标准保持、并进一步的进行提高。为业户展现一个良好形象，同时也为公司创造一个良好的品牌效应。

　　九、重要社区文化活动

　　时间 活动主题和情况描述 效果评估

　　十、品质管理

　　(一）体系运行情况工作

总结

　　1、项目体系总体评价

　　本季度项目分公司质量管理体系的运行符合ISO9001：2000质量管理体系标准，运行较稳定。质量体系运行的过程中，各部门能够结合实际对工作手册进行逐步修订，但在日常工作中仍存在工作实际与工作手册要求不符之处和尚需完善的内容，各部门主动发现并纠正问题的意识不强。5月底开始，项目分公司启动了ISO9001：2000质量管理体系及ISO14001：20**环境管理体系贯标的各项工作，通过双体系标准及文件编制的学习，各部门结合工作实际在原有工作手册的基础上初步搭建起了双体系文件的构架。

　　2、工作手册的适宜性评价

　　1）客服部

　　客服部现有工作手册文件22份，记录55个。本季度进行了两次文件修订，第一次修订文件11份；第二次（准备报批）修订文件5份，删除文件1份。目前客服部工作手册运行较为稳定，建议客服部加强工作手册的内部培训，使每位员工都能够了解工作手册规定的具体操作内容，参与文件的修订工作，并严格按照文件要求开展工作，注意在维修、二装、钥匙管理等方面与其他各部门的衔接与归口问题。

　　2）工程部

　　工程部现有工作手册文件42份，记录50个。本季度进行了一次文件修订，修改文件17份，删除文件1份，新增文件6份。建议工程部加强工作手册的内部培训，对文件进行细致的修订，将与质量、环境体系有关的操作程序及要求纳入工作手册之中，并要求每位员工严格执行文件要求。

　　3）办公室

　　办公室现有工作手册文件15份，记录40个。本季度进行了两次文件修订，第一次修改文件12份；第二次（正在报批）修改文件3份，新增文件2份。办公室工作手册涉及到各部门的每一位员工，目前培训覆盖程度不够，有许多员工对分公司的行政人事制度了解不够。建议办公室在结合实际修订工作手册的同时，加强对一线员工的培训，并监督各部门严格按照文件要求执行，以弥补考勤管理、福利制度贯宣等方面的缺陷。

　　4）警卫部

　　警卫部现有工作手册文件26份，记录23个。本季度进行了一次文件修订，修订文件10份。警卫部工作手册运行较为稳定，培训频率较高，建议警卫部加强工作手册执行力的监督及细节管理，并对紧急预案中涉及到各部门参与和接口管理的问题进行重新确认，提高文件的可执行力；结合公司下发的警卫工作标准对文件进行系统修订，加强警卫人员礼仪、礼貌方面的培训。

　　3、现有文件中存在的问题

　　1）目前正处双体系文件编制建立阶段，各部门需根据上述文件适宜性评价中提到的不足进一步完善质量工作手册内容，同时要编制、修订环境管理体系工作手册，以及双体系的管理手册与程序文件。

　　2）各部门需结合日常品质检查、自查及文件培训中发现的问题，并按照公司下发的文件要求对分公司文件进行逐步修订与完善，做到工作实际与文件要求相符。

　　(二)年度目标和年度计划的总体执行情况

　　本年度4月至6月间的相关的年度目标和年度计划包括以下几个方面：

　　1、年度工作目标的执行情况：

　　目标考核 季度完成情况自述

　　重大设备责任事故发生数：0

　　重大安全责任事故发生数：

　　投诉处理满意率90%以上；

　　业户报修(保修、维修)回访率不小于50%；

　　特殊事件警卫到场时限5分钟；

　　保洁事件处理到场时限不超过10分钟。

　　2、年度工作计划的执行情况：

　　1)本季度工作手册培训情况：车管员新员工停车场相关管理制度培训及考核；工程部新员工培训：岗位职责、值班规定、交接班规定、巡检规定；编制主管级以上人员工作手册培训计划，并对各部门实施培训；配合品质管理部对主管级以上人员进行公司级文件的培训及考核；组织质量/环境体系标准培训及体系文件编制培训。

　　2)依据《品质自查表》内容对各部门进行工作手册滚动自查，针对自查问题编制问题汇总，组织各部门进行整改。

　　3)部门学习：到工程部、警卫部进行工作轮岗。协助工程部按照《评分细则》要求自查各项工作并整改；配合警卫部参加公司本部组织的www.pmceo.com警卫技能比武活动。

　　4)配合项目启动ISO9001、ISO14001双体系认证并组织相关工作。

　　(三)品质检查、抽查和自查的情况和体系改进的有效性

　　1、品质检查：本季度共接受了两次公司联合品质检查。

　　4月联检共扣除6.5分，从扣分项的统计情况总结，工作中的不足主要体现在：电梯照明巡检不到位；记录填写有漏项；员工服装不整洁；员工培训、档案记录不够完善；合同管理职责不清晰；库房台帐登记不齐全；公共区域卫生清洁不到位；二装巡检不到位等方面。

　　6月联检共扣除4.1分，从扣分项的统计情况总结，工作中的不足主要体现在：工程物资领用记录不全，二级台帐登记不健全；灭火器巡检不到位；保安员巡更记录不全；计划完成情况评价编制不清晰；合同管理记录不清晰；缺少对客沟通刊物及员工学习园地内容；业主档案信息未及时更新；大厦外围卫生情况有待改善；水牌及消杀标识缺失等。两次联检具体扣分情况如下：

　　4月联检扣分情况：

　　序号 检查标准 不符合情况描述 实际扣分

　　从两次联检的扣分情况可以看出，客服部和办公室工作改进情况较好，项目整体得分也有所提高，但在日常工作中各部门仍需注意细节问题，应加强部门自查与对相关供方的管理的力度，争取取得更好成绩。

　　2、本季度品质自查共发现不符合项16项，此外还以待观察项和口头整改建议的形式提出需改进的工作事宜，跟进整

改并已完成13项。3项在跟进整改过程中。日常监督管理过程中发现的不合格项及潜在问题均编制了问题汇总，组织并复查责任部门进行整改，各部门基本能够在要求时限内完成相关整改工作。具体检查情况详见《不合格及整改情况滚动表》（06年滚动总表）。

　　3、通过日常工作抽查、事件模拟对工作目标进行测评，均能够达到要求。

　　4、体系改进情况：本季度中下旬组织项目启动ISO9001及ISO14001双体系认证工作，初步搭建双体系构架，一、二级文件初步编制完成，共编制程序文件23个，各部门三级文件在逐步补充、完善中。

　　第二部分：财务收支情况

　　第三部分：20**年第三季度工作安排

　　一、人员管理

　　1、加强员工岗位培训，改进对员工的培训方法。

　　2、根据员工绩效考评的实际情况，优化员工绩效管理实际效果的方法和可行性研究，具体考虑对部分岗位进行薪资调整及浮动工资操作实施办法。

　　3、企业文化宣传的开展，继续员工通道第三期关于《船员》主题的设计内容更换。

　　4、设计制作企业荣誉展示区，完成布展。

　　5、筹划丰富员工业余生活的具体方案。

　　6、规范考勤管理，调整考勤管理措施。

　　7、编制外包服务人员的考核管理措施。

　　二、品质管理

　　1、配合项目进行ISO双认证。

　　2、组织体系文件培训。

　　3、跟进ISO双体系运行情况。

　　三、客户服务

　　1、联系外墙清洗公司，于20**年9月底10月初对盈都大厦外墙进行清冼。

　　2、20**年10月1日前对盈都大厦进行节日前的装饰工作。

　　3、发送、催缴下半年度物业管理费及20**至20**年度供暖费。

　　4、按照每月制定的计划进行走访。

　　5、根据部门情况，进行部门培训。

　　6、执行保修工作程序，跟进保修情况的落实工作

　　7、根据维修的完成情况，对入住业户进行维修工作回访

　　8、为业户办理入住手续、装修手续。

　　9、利用公共场地开展多种经营，增加业权收益。

　　10、配合公司本部进行上半年度的业户满意度调查。

　　三、警卫、消防、交通安全管理

　　1、针对散发广告、收费品等外来人员，严格检查、询问、进行阻止，积极的为业户创造一个良好的办公环境。

　　2、对大厦二次装修现场的施工人员、施工安全操作、进行严格的监督与管理。

　　3、完善大厦地面交通各种设施、设备及附属设施。

　　4、加强保安人员的培训工作（服务与公共关系）。

　　5、对大厦二次装修现场的施工人员、施工安全操作、进行严格的监督与管理。

　　6、针对散发广告、收费品等外来人员，严格检查、询问、进行阻止，积极的为业户创造一个良好的办公环境。

　　7、消防设施、设备、消防通道及安全出口的日常巡视检查。

　　8、大厦第三季度消防联动设备测试，确保消防设施处在良好运行状态。

　　9、加强对自行车存放处的管理，与海淀区双榆树派出所共同对自行车盗窃行为进行打击。

　　10、地下停车场的日常卫生清扫与车辆安全监控。

　　四、大中小修工程服务/公共设施设备管理

　　1、继续公共设施完善、设备维护工作；

　　2、保证雨污水系统畅通，作好各项防雨工作；

　　3、继续监督、配合空调改造的各项整改工作；

　　4、作好供暖设备的维护、试水工作。

　　结束语---衷心感谢广大业主对物业管理单位的支持与理解！我们将信守“服务无极限、真诚到永远”的宗旨，保持已有的成绩和荣誉，虚心听取客户意见，积极改进服务工作，逐步完善我们的管理与服务，使我们的管理队伍更加规范化、专业化、市场化。

　　北京市z酒店物业管理有限公司第四分公司

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理学习经验交流报告

　　物业管理经验交流学习报告

各位领导同事大家好：

　　下面我将在小区物业日常管理上的一些想法向大家交流学习。

　　首先感觉管理小区挺累也挺操心，面临很多业主每个业主还都要经历交房、验房、装修、入住而且还要达到业主们的满意，要想达到每位业主都满意不太现时，因为我们要想统一管理或管理好肯定要让一些只为个人利益着想的业主对我们的工作感到不满，例如安装防盗网、安装太阳能、安装空调、室内装修等等在我们的统一管理的情况下得不到业主理解，让一些心眼狭小的业主记恨物业公司^_^，越是这样越要显出物业是一个大家我们要劝导业主，要让业主从另一个角度慢慢的理解慢慢的遵守。要想得到绝大部分业主的满意就不能让业主在我们工作职责范围内挑出毛病，而且还要搞一些让业主感到新鲜感到为业主本人利益着想的一些活动。

　　首先安全第一，给业主提供一个安全的社区，安全社区是需要我们的秩序维护员来保障的，秩序维护队需要一个部门主管亲自抓也就是设秩序维护主管，对每一位新来的员工进行单独培训上岗，尽快熟悉业主及车辆，虽不要求维护员每天训练但要求对每一位新来的员工进行岗前两天培训，后边上岗边培训，培训常用的军事训练和服务礼仪及监控设施技能和关系到本小区的一些职责注意事项，让所有维护员养成为业主服务的理念，在工作中尽可能的帮助业主尤其是老年或小孩，加强门岗控制外来人员对所有的进出人员进行盘问登记发证进入，出门收证，对进出的车辆检查登记，尽量让业主办理出入卡能减少我们工作量，加强监控力度，小区监控是搞安全必备不可少的，对监控器里的每个角落每个进出口监视好，发现可疑现象或是违章行为立即通知巡逻人员在第一时间赶到现场处理情况，加强巡视，对发现可疑情况可疑人物上前询问盘查登记，巡视每个监控监视不到的角落，巡视公共设施，巡视单元楼道，每天巡视并做登记给下一班交接，安保工作必须要将每项工作做到细化，对新执行的每项工作要落实、登记，记录工作时间，完成情况，完成质量，并保存以备以后查询。

　　第二给业主提供一个舒适的社区，让我们的保洁把社区的每一个角落每一个细节打扫的干干净净，保洁干工作要有思路条理性，把每天、每周、每月必干的工作定个工作流程，工作中也要给业主提供力所能及的帮助，让业主体会到我们物业的每位员工时刻都有为业主服务的理念，室内保洁在巡视楼道卫生时同时也对楼道的公共设施和可疑情况进行巡视有情况反馈保安，这样维护员就能蒋大部分精力投入到公共区域巡视上，在小区的环境保洁上管理人员要要求严格，严格执行日检周检，对于好的进行表扬对于不合格的要严厉批评，必要时可以采取处罚，督促加强巡视不能接到保洁的任何投诉。

　　对于业主的报修及时做好登记联系维修，报修情况维修能处理的立即处理并达到业主满意，不属于范围内处理不了的立即通知施工单位不能拖拉，及时催施工单位处理问题，处理后的物业回访让业主满意，对业主提供家庭小修和帮助，为体现我们的服务我们的诚意能不收费的就不收费，不收费但要让业主明白、理解我们的用意，在日常管理维修中我们要节约不可浪费，能回收或是修复后能在用的我们都不要浪费，节约要从管理人员做起，你的一言一行都会影响到每位员工，以身作则形成人人都节约的好习惯。

　　绿化对我来说是一个新鲜的尝试，现在绿化是刚接过来的，大家可以看到现在绿化有死苗、杂草、草坪的覆盖率都不大行的现象，相信在咱绿化公司专业人员的指导下在以后的绿化工作上会向前迈进一大步。

　　物业要和业主搞好关系，尤其是不上班的一些老年人，见面要热情的打招呼，多聊聊听听他们有什么想法和好的建议，多为这些人提供一些方便，尽最大可能的满足他们的需要，再就是经常性给业主提供一些服务，联系一些厂家给业主提供方便，例如联系太阳能、壁挂炉、灯具、装修到小区给业主提供一个选择，把业主常用的一些联系电话例如供电局、水厂、有线电视、天燃气、家政、管道疏通、等一些常用的联系电话通过公告栏提供给业主。设立小区温馨提示栏，分为两个栏目一个是公告栏，一个是温馨提示，对下发的通知及时提前通过公告栏通知业主，在温馨提示栏里经常推出一些保健知识、家庭常识等。在小区多搞活动，组织业主娱乐，通过一些赞助给业主发些礼品和纪念品，过节提供一些特色，例如大的国家法定节日我们用条幅恭贺，每逢节日公告栏祝福，过年布置小区、会所，门口，制造过年的气氛，给入住的业主每户每年发个“福”字，等一些活动让业主们感觉到同样都有物业管理，我们的物业就是好，交的物业费就是物有所值。

篇3：房地产公司物业管理实习报告

　　房地产置业有限公司实习报告

　　一．实习内容概要

　　实习时间：20**年2月至20**年5月

　　实习地点：湖畔高尔夫旅游置业有限公司物业管理部实习项目简介：

　　湖畔高尔夫旅游置业有限公司成立于1996年8月，是中新合资企业，旗下的物业管理部是专业从事物业管理，具有独立法人资格的物业管理企业。公司设有财务部、社区服务中心、经营部、品质部、行政部五个部门，现有员工100多名。公司经营范围包括物业综合经营管理、修缮等业务。

　　公司成立几年来，一直致力于以一流的管理、一流的服务、一流的信誉为公司方向，尽可能及时周到地为顾客提供优质的服务。在管物业——z花园在增城市首家取得了“广东省城市优秀物业管理住宅小区”的荣誉，同时还获得了“增城市安全文明小区”、“广州市安全文明小区”等称号。公司注重管理人员的培训，于20**年3月与广州航海高等专科学校合作在z花园设立了“物业管理实习基地”为公司管理人才以及为即将步出校园的物业管理专业学生提供了良好的学习环境。今年ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、GB/T28001职业健康安全管理体系在公司得到推广和应用，以提高企业的竞争实力，为广大客户提供更加优质、高效、周到的服务。

　　二．实习工作报告

　　此次实习分三个阶段进行：

　　第一阶段：行政部

　　行政部是我实习的第一站，行政部是负责公司人力资源的管理，科学地做好劳动人事组织管理工作，充分发挥人力资源的效能，实现人力的扩大再生产和合理分配使用人力；做好公司的行政管理，建立健全公司的规章制度，协助公司领导协调各职能部门间的关系，保证公司日常办公的正常开展；并负责公司对外的联络、对外宣传和组织开展社区文化活动等事务；使公司所有在岗员工符合ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系运作的要求，并使员工了解符合管理体系要求的重要性的部门。

　　1．员工的招聘

　　各部门根据用工的需要，用《内部呈批报告》的形式向公司领导提出招人申请，行政部根据公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件，向外界招聘，前来应聘的人员填写，行政部根据《应聘记录表》的资料从中挑选符合要求的员工，以便录用，并填写《入职登记表》交行政部存档（详见流程图）。

　　2．员工的培训与教育

　　1）上岗培训

　　新员工入职由行政部组织安排为期2天的上岗前培训，培训内容包括：

　　A．物业管理现状及发展前景。

　　B．公司管理方针、本年度目标、指标和管理方案。

　　C．ISO9001，ISO14001，OHSAS18001基础知识及公司管理体系文件。

　　D．相关的法律法规、公司规章和劳动人事政策等。

　　E．基本的服务知识，包括职业道德、行为规范、礼貌知识等。

　　F．工作岗位的具体作业要求及本岗位所涉及的环境因素、危险源的识别。

　　G．新员工所在工作岗位对环境、职业健康安全的基本处理知识讲解。

　　2）培训需求与年度培训计划

　　A．每年1月份各部门将上一年度考核提出培训需求，行政部根据培训需求和上级的要求制订培训计划，报总经理批准后实施。

　　B．培训计划应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内容。

　　3）专题培训

　　公司发展新的管理项目，或购买了新的设备、进行技术改造、准备开发新的管理方法时，由各主要负责部门组织，对有关人员进行专题培训，以保证新制度、新方法、新技术设备的正常运行。

　　4）每次进行员工培训，培训的组织部门应作好《员工培训记录》，定期将《员工培训记录》交行政部存档。

　　3．员工的考核

　　考核分为例行考核、转正考核和培训考核三种，具体如下：

　　A．例行考核

　　——行政部于每年6月份、12月份组织进行例行考核。

　　——考核前行政部应提前15天组织成立考核小组，制定考核方案，报总经理批准后实施。

　　——例行考核的内容应包括德、能、绩、勤四个方面，考核方法应尽可能地量化。

　　——例行考核完毕，考核小组应对考核结果作分析总结，提出培训需求，并对不合格员工按公司有关规定作出相应的处理。

　　B．转正考核。在新员工试用期满后，由该员工所在部门的主管领导对该员工该用期间的表现进行全面的考核，从而决定是否录用。考核完毕该部门主管领导应就员工的考核结果与试用期表现以《员工转正考核报告》形式向总经理报告，经批准后该员工转为正式员工。未通过转正考核的员工由公司作出辞退处理。

　　B．培训考核。行政部组织员工培训后，应组织参加培训人员进行考核，以检验参加培训的员工是否掌握培训的要求，将考核结果记录在《员工培训记录》中相应栏目中，交行政部存档并以此作为员工晋升、加薪的参考依据。

　　第二阶段：工程维修

　　工程维修部的主要任务是维持小区内公共设施设备正常运转，为业主/住户提供及时周到的物业设备等维修服务。

　　1．日常入户维修

　　1）接报修

　　a.社区服务中心当值人员接到业主/住户报修后，分类明确，应在15分钟之内开出《维修单》或给予答复处理时间。

　　b.特殊维修可预先联系有关单位，根据具体情况答复维修时间。（如：电视电话报障）

　　c.较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外）；同时应向住户解释原因；

　　2）入户维修

　　a. 维修部当值人员接到《维修单》后立即安排人员进行处理，紧急情况应立即赶到现场。一般情况时在1小时之内到达现场。一般性维修不超过2小时之完成，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外），同时应向住户解释原因；

　　b.入户维修人员要做到有礼、有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联系，在得到同意后方可进入；无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门，并礼貌的问好，说出自己的身份和目的；“您好；我是某某部门，来为您做某某项服务”。

　　c.维修时应多征求住户意见，如住户提出不可行的意见或要求时，应根据自己的维修经验和知识，耐心的向住户解释和说明；

　　d.维修后要做好现场清理工作，用垃圾袋将维修垃圾清理干净，维修时移动的家具用品应按原位置放好；

　　e.功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要与原有

部位相比较表应无色差，高低不平现象；维修时应尽量满足住户要求。

　　3）供排水维修

　　a.更换水表

　　a)关上水前第一阀门,排空管内的残余水后拆下水表,检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号/规格的具有合格证的水表安装上去;

　　b)安装时注意水表的水流方向保持一致;

　　c)维修结束后，打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常；

　　d)维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。

　　b.水龙头漏水

　　a)关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；

　　b)根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的，必需更换新的水龙头；

　　c)安装完毕后，打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。c.更换角阀

　　a)关上户内水阀，拆下角阀，查出故障根据实际情况，好确需要更换的重新更换；

　　b)安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度，以防渗漏；

　　c)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。

　　d 更换软管

　　a)关闭软管前阀门，拆下软管,查看故障原因；

　　b)根据住户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有砂眼或破损、爆裂的必需重新更换软管；

　　c)安装时应注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏镙丝；

　　d)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。

　　f.马桶漏水维修

　　a)检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修；

　　b)软管漏水应进行更换，水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底布漏水应查看是否螺丝松动或胶圈损坏；

　　c)维修完后，打开水阀查看有无渗水现。

　　g.菜盆排水管漏水

　　a)检查漏水原因，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺丝松动；

　　b)安装时应注意盆体与下水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。

　　h 维修马桶堵塞

　　检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅落通。

　　i部分楼层停水

　　a)查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；

　　b)市政或其他维修造成的停水应通知住户，并作解释。

　　4) 供电维修

　　a 更换电表

　　a)断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。

　　b)安装结束后合闸后试电，保证住户用电设备使用正常，电表转动正常；

　　c)维修人员应会同社区服务中心人员做好新启用电表底数的记录。

　　b 维修开关

　　a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；

　　b)好如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；

　　c 灯管、白炽灯的维修

　　a)断开电源、取出白炽灯，如果灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。

　　b)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；

　　d.线路检测

　　a)线路停电检修应及时通知住户；

　　b)住户开关烧坏的处理见本章4.4. 2维修开关进行处理；

　　c)电表损坏的维修见本章4.4. 1 更换电表办法进行处理；

　　d)进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；

　　e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；

　　f)当确认故障排除后方可送电。

　　5) 门窗维修

　　a 门铃维修

　　a)无电情况时可更换新电池；

　　b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；

　　c)因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。

　　b 维修门窗

　　1)门窗附件有无损坏，不全，进行更换或补装；

　　2)清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；

　　3)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎块跌下伤人。

　　c 更换门锁

　　拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知住户更换新锁；

　　d 非一般性的维修

　　委托专业维修队维修，工程维修人员并对所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。

　　第三阶段：清洁绿化部

　　清洁绿化部的主要任务是维持小区内公共场所、楼道的清洁卫生及小区内绿化带的修剪等养护工作。

　　1．清洁绿化人员配置和培训1）行政部制定职务说明书，对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和能力作出明确规定；

　　2）清洁绿化部主管负责制定《清洁绿化部工作岗位安排》报社区服务中心主任审批，总经理批准后实施；

　　4）行政部会同清洁绿化主管负责新员工的入职培训，培训内容包括公司的管理目标、质量方针、组织架构、员工手册、体系标准ISO9000、ISO14000、OHSAS18000；清洁绿化主管负责员工的岗位培训，包括岗位技能、质量标准、工作手册、注意事项，经考核合格后方可上岗试用；

　　5）清洁绿化主管制定《清洁绿化员工综合考核标准》，经社区服务中心主任批准后实施，清洁绿化主管按标准要求定期或不定期的对各岗位员工进行考核，并记录在《清洁绿化工作日记录检查表》中；

　　2．清洁绿化园林器械的管理和维护

　　1）清洁绿化主管对清洁绿化园林器械进行登记和汇总，并记录于《设施清单》中；

　　2）清洁绿化主管制定《清洁园林器械操作规程》，报社区服务中心主任审批后实施；

　　3）清洁绿化工按操作规程使用园林器械，主管安排相关绿化人员进行管理和保养；维修保养后填写《设备维修保养记录表》

　　4）清洁园林器械使用后，清洁绿化组长负责填写《清洁绿化工具使用登记表》；

　　3．农药的管理和使用

　　1）清洁绿化主管制定《农药使用标准与规程》，报社区服务中心主任审批后实施；

　　2）绿化工按标准使用喷施农药，使用后记录于《绿化养护工作日记表》中；

　　4．清洁绿化工作分派和巡视

　　1）清洁绿化工根据《www.pmceo.com清洁绿化部工作手册》的规定实施绿化养护工作，并记录于《绿化养护工作日记录表》

　　2）清洁绿化主管负责对各岗位的工作进行巡检，并填写《清洁绿化工作日记录检查表》；

　　3）清洁绿化主管对巡视中发现的问题及时安排相关人员进行处理，范围外的问题填写《业务联系单》交由社区服务中心处理；

　　5．绿化养护方案的制定

　　1）清洁绿化主管负责制定绿化养护方案，报社区服务中心主任审批，由主管负责组织实施；

　　2）清洁绿化主管按标准配置清洁工，并制定绿化工作流程。

　　三．几点体会

　　1、增长了知识和才干。一出去，我发现在学校学到的知识很不够，有些课程完全无用，该学的没学到，不该学的学了，发现不足主动去补，都很刻苦，也受益匪浅。像什么ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等体系认证，以前在学校就没有接触。

　　2、我们深切的感受到，物业管理确实是一个朝阳产业，对高素质管理人才的需求非常大，就业前景十分看好。我们应该抓紧机遇，充分利用我们的成功经验，调整专业结构，将物业管理作为我们的品牌专业来建设。

　　四、我对物业管理行业的认识

　　物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。

　　规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。

　　如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：

　　（1）明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，

例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。

　　（2）规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷；在停车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任也无需赔偿。

　　（3）购买商业保险，保障多方利益。物业管理企业要树立保险意识，化解风险，一般应购买财产保险、机器设备保险、公共责任险等，将可能遇到的风险化解，避免经济上的损失。

　　2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。

　　3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建www.pmceo.com立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：

　　（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。

　　（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。

　　（3）对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。

　　4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。

　　5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。

　　报告人：

篇4：学院公寓科物业管理述职报告

　　20**年学院公寓科物业管理述职报告

　　20**年即将过去，现在，我将这一年的工作情况向各位领导作个简要的汇报，以接受评议！

　　一、积极配合领导及各科室工作，做好后勤保障工作。

　　为了作好本职工作，我的脑神经始终蹦的很紧，电话24小时开着，铃声就是命令，碰到突发事件，不管在什么时间，不管在多远，我都必须第一时间赶到现场。

　　1、积极参与招生工作，我们的努力付出和工作态度得到了新生及家长的好评，07年招生工作顺利完成。

　　2、8月份，我院遭受到极为罕见的暴风雨袭击，至使学院围墙坍塌，大面积积水，影响了学院的正常工作，在李院长的亲临指挥下，我与奋战在一线的师傅们共同奋战，恢复了学院的正常工作。

　　3、学期我都协助公寓科、教室管理科值班领导和同事检查物品损坏情况，并完成学院的赔偿工作，我们的努力使学院的物品损坏大幅度降低，学生们也学会了珍惜，同时也教育培养了学生，提高了他们的自身素质。

　　4、在供暖期间，我每晚配合各值班领导、同事，奔走于各个公寓楼、教学楼查看供暖情况及安全隐患。

　　二、努力学习，全面提高自身素质。

　　物业管理是一个特殊的岗位，它要求不断的更新知识和提高素质。工作之余，我不断的学习物业管理专业知识，学习期间，参加了全国物业管理企业培训，通过培训强化了物业管理的意识，发现物业管理发展的潜力巨大，也重新认识了物业管理是一个新兴的行业。

　　三、加强修养，时刻注重自我约束。

　　在工作中，言行举止都要注重约束自己，对领导做到谦虚谨慎、尊重服从；对同事做到严于律己，你对本文还满意吗 ？不满意里面还有呢，请看/宽以待人。一句话，努力做到对上不轻漫，对下不张狂，注意自己的一言一行，维护了领导，维护了物业中心的整体想象。

　　四、勤奋工作，回报学院及领导同事们的关爱。

　　我从踏入物业中心工作以来，受到了学院、领导同事们的关怀和帮助，我惟一的回报方式就是拼命努力的工作，我珍惜这份来之不易的工作，珍惜这个良好的工作环境。同时，也被李院长的的敬业精神深深感动。一年来，对领导安排的所有工作，我从不讲任何客观理由和条件，总是默默无闻的完成。说句实在话，工作不仅是我谋生的手段，更是我回报学院、领导同事的最好方式，也是实现我人生价值的惟一方式。

　　总而言之，一年来的工作虽有很多不足之处，但我可以问心无愧的说：自己尽了心，怒了力，也流了汗。我将一如既往的做事，一如既往地为人，也往众位领导同事们一如既往的帮助我、支持我！

　　报告完毕，谢谢！

篇5：《小区物业管理满意度》调查报告心得体会总结

　　《小区物业管理满意度》调查报告心得体会与总结

　　业主与物业管理企业通过合同建立关系，是在平等、自愿、双向选择的基础上建立的，所以，两者是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务、提供商品与消费服务的关系，也是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。

　　但在现实生活中，业主和物业管理企业两个利益主体之间的对立关系却大于合作关系，本应该是和睦相处的两个主体却变成了对立的矛盾双方。业主与物业管理企业间的纠纷屡屡发生：一方是要求“收费”，一方是“拒缴”；一方是指责，一方是谩骂；一方是原告，一方是被告；一方坚守阵地，一方要求解聘，等等。

　　我认为在处理物业与业主的关系上，首先，我建议业主应该做到这几点：1. 物业管理不是福利待遇，而是市场经济条件下提供的商品，业主在享受物业管理服务的同时，需要支付费用。2. 业主要分清事件的责任主体，物业管理企业不是出气筒、替罪羊。3. 业主要树立公共意识和自我约束能力。4. 业主在享受服务的同时，要接受物业管理企业的管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。

　　其次，对物业我也有几点建议，我认为在处理物业与业主之间的关系，关键还是要看物业管理，所以：1.要关注小区业主的需求与欲望，以创造业主满意为服务宗旨。2.关注小区业主支付的成本，真正让业主感到物超所值。3.应尽量为业主提供方便，创造多样化的服务方式。4.要加强与业主的交流与沟通。

　　以上，就是通过这次的实践所得出的一些意见和建议，由于时间紧迫，所取调查样本的数量以及我对本小区了解有限，本报告难免还会有疏漏不足之处，希望老师多提建议。

　　最后，我要感谢学校和老师，能给我这次机会，锻炼我的实践能力，提高我的思政修养，这是我在以后的生活实践学习的路上获得更多的经验和经历。