物业费欠费通知单

　　物业费欠费通知单

　　编号：________

　　小区名称：________

　　楼宇名称：________

　　房号：________

　　尊敬的住户：你好！

　　可能由于您的工作繁忙等原因，已累计欠交费____元(其中:物业管理费____元，水/电费____元)。

　　本公司现特函通知，敬请您在本通知日起5日内速到我公司收费处补缴结清上述费用，逾期我司将按《________委托管理合同》的约定加收滞纳金，并由您承担相应的法律责任。

　　费用查询：________。

　　谢谢您的合作！

　　________公司

　　年月日

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篇2：房地产中介买卖要约通知书

　　房地产中介买卖要约通知书

　　买方：______[身份证][营业执照]号码：_____

　　地址：__________

　　中介方：广州______港置房地产代理有限公司

　　地址：广州市___东路403号广州国际___大厦13楼1301-1302室

　　买方通过中介方介绍，对位于_________之物业(以下简称"该物业"， 该物业地址以[房地产证][预售契约][商品房买卖合同]为准，若有差异时，双方同意再作修改，并同意不以此作为取消交易之理由。)有购买意向，现买方委托中介方向该物业业主发出下述不可撤销的购买要约：

　　1.该物业建筑面积为______平方米(以[房地产证][预售契约][商品房买卖合同]为准，若实际面积有差异时，买方同意以本通知书订明之楼价除以面积所得的单价为标准增收或减付，并同意不以此作为取消交易之理由)。

　　2.买方同意以楼价人民币______元(￥____________)认购该物业，买方并同意按下述方式付款：

　　a)人民币______元(￥______)须于签署本通知书之同时支付作为要约定金;

　　b)人民币______元(￥______)须于______时或______年____月____日或之前支付作为加收定金;

　　c)人民币______元(￥______)须于______时或______年____月____日或之前支付作为首期余款;

　　d)楼价余款人民币______元(￥______)须于______年______月______日前或于该物业产权交易过户完成时或贷款银行办妥抵押登记时付清(如买方办理银行按揭，则贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入该物业业主在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与楼价余款的差额由买方以现金直接支付予该物业业主)。

　　3.买方接受该物业将以[空置状态]/[连现状家具及电器]/[连现有租约]交易。

　　4.该物业是以现状售予买方，而买方曾被邀请检查或已检查或已授权代表代其检查该物业，并完全明白该物业的产权状况，故买方不得借此拒绝交易。

　　5.若中介方在____________年______月______日前未能与该物业业主就以上要约条件达成协议并取得该物业业主之《买卖承诺书》，中介方代保管的要约定金须原银无息退还买方。买方不能为此追究中介方的责任。而买方于中介方交还定金或交付该物业业主已签署之收据时须归还中介方开出之预收款凭证，如有遗失，买方须支付该预收款凭证开具金额的5%予中介方作为税费补偿。

　　6.一旦该物业业主同意接受上述购买要约内容，并承诺以上述或低于上述楼价出售该物业，买方即确认成交并视同已收到和同意业主的《买卖承诺书》，买方同意中介方无需买方另行指示，可将要约定金转交该物业业主，作为认购的定金。

　　7.若该物业业主收取定金及签订《买卖承诺书》后悔约不卖的，则买方有权收取该物业业主之返还定金及同等金额之赔偿金并与中介方均分该赔偿金。

　　8.若中介方就上述要约条件取得该物业业主承诺后，如买方悔约不买的，则该物业业主有权没收定金并另行出售该物业，而买方亦须向中介方支付上述要约楼价百分之六之金额作为违约金，对此买方无异议。

　　9.买方承诺若与该物业业主私下交易的，则买方仍须向中介方支付上述要约楼价百分之六之金额作为违约金，对此买方无异议。

　　10.基于中介方提供之中介及咨询服务，买方须支付予中介方人民币_________元(￥______)作为中介费及咨询费，买方须于交收首期楼款时支付上述费用予中介方，否则买方须每天按欠款额0.1%支付逾期的滞纳金至付清上述费用予中介方止， 并赔偿买卖双方咨询及中介服务费金额的总和及支付中介方因追究违约方违约责任而发生的律师费用给中介方，对此买方无异议。

　　11.买方同意买方之税费由_________负责，该物业业主之税费由_________负责，其他有关等费用各自负责。

　　12.本通知书一式两份，自双方签署之日起生效，双方各持一份，具同等法律效力。双方同意如因本通知书而产生的纠纷均交由广州仲裁委员会仲裁。

　　13.备注：____________________

　　买方：__________中介方：______港置房地产代理有限公司

　　签署：__________签署：__________

　　日期： __________日期：__________

篇3：探讨物业公司借助律师催收欠费

　　探讨物业公司借助律师催收欠费

　　随着住宅小区的不断增多，物业管理越来越得到人们的关注。人们在关注保护业主合法权益的同时，也开始逐步关注对物业管理者合法权益的保护状况。在物业服务合同履行过程中，物业管理者最经常受到侵害的就是业主拖欠物业管理费。

　　一、业主拖欠物业管理费的现状

　　业主拖欠物业管理费，已经成为了小区物业管理的一个普遍现象。笔者曾对福建省福州市、厦门市和漳州市的物业管理现状进行调查，结果发现80%以上的小区存在着业主拖欠物业管理费的现象。有的小区的物业管理收费率甚至不到50%。笔者为此专门了解了业主拖欠物业管理费的成因。发现主要有以下几个原因：一是业主认为物业管理公司服务不到位，而以不交或拖欠物业费进行对抗；二是房地产商遗留下来的房屋质量问题，部分业主将此归咎于物业管理公司；三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；四是物业买卖中前业主遗留的物业欠费；五是一些业主以没钱等为由恶意拖欠物业费等。

　　业主拖欠物业管理费无论是基于什么原因，其结果是物业管理公司无法收到预期的物业管理费，其运营资金往往得不到保障，并会因此产生与业主抵触的心理，影响到正常的物业管理。笔者的调查发现，物业管理公司因业主的拖欠行为往往采取减少物业服务支出、降低服务质量等手段来缓解资金压力，而这种手段则导致更多的业主拒交物业管理费用，这样就形成了恶性循环，物业管理者与业主之间的矛盾变得越来越不可调和，最终物业公司和业主的利益都受到了损害。例如，在福州等地方都存在这么一种状况，那就是因物业管理者与业主之间的矛盾，业主拒交物业管理费，物业管理者降低服务质量，业主大会决定另聘物业管理公司，而原物业管理公司则因业主拖欠物业费而拒绝撤离，新物业管理公司无法进驻，从而导致一个小区有两个物业管理者，但两个管理者却都形同虚设，小区极其混乱的现象。

　　二、物业管理者催收物业管理费的做法

　　针对业主拖欠物业管理费的行为，各物业管理者都会采取一些措施，以期保障自己的权利。物业管理者针对业主欠费问题的传统做法是：首先是找业主进行沟通，通过思想工作来达到目的；其次是通过停水停电等措施来迫使业主妥协；再次是加强服务质量来感动业主；最后是在无奈之下诉诸于法院。

　　然而据笔者了解，这些措施却收效甚微。在笔者调查过程中，有不少物业管理者告诉笔者：对业主拖欠物业管理费，如果采用思想沟通的方式收效甚微，反而会引起负面效果，那就是在催讨过程中往往是双方互相指责，闹得不欢而散，矛盾越积越深；而通过停水停电手段又于法无据，因为现在的水费、电费等多数都是采用银行缴费方式，物业管理者不直接收取，不少业主拖欠的仅仅是物业管理费，而非水费、电费，物业管理者停水停电的行为易受到指责；而对于通过加强服务质量来感动业主的做法，物业管理公司普遍不予以认同。首先物业管理者多数认为自己的管理没有问题，完全按照物业服务合同来进行，业主认为管理不到位是无理取闹，其次有不少物业管理者则认为是因为业主的欠费而导致物业管理者经费支出困难，继而导致物业管理质量下降，改进服务质量前提必须是业主交清拖欠的物业费；而对于通过诉诸法院的法律手段来催讨物业费，物业管理公司却都有着许多的无奈--成本太高，得不偿失。

　　在福州，有一业主从20**年底开始拖欠某物业管理公司物业费，到20**年3月，共计欠费1,900多元，该物业管理公司一方面因诉讼时效问题，另一方面也为了杀一儆百，就到晋安区法院状告该业主，该案件经过一审、二审，直到20**年底，判决才下来并生效。判决生效又面临执行问题，到20**年6月才将该业主拖欠的20**年3月以前的物业费拿到，但20**年3月之后的物业管理费该业主仍继续拖欠，物业管理公司还得去起诉。而且在这起案件中，物业管理公司希望案件能够打得漂亮一些，于是聘请专业律师代理。大多数律师一听说只有2,000元的标的，纷纷退避三舍。人家律师说你物业费纠纷看似简单，实则不省事，就算按件收费最低一件3,000元律师费，还是吃力不讨好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律师费，人家干什么不好？而从欠费业主的角度看，就算你按程序全部做下去，输了官司也就是付你物业费了，谈不上什么损失。物业管理公司都只能知难而退，成本太高了。因此，在笔者调查中，多数物业管理公司都认为通过诉讼方式催讨物业管理费的做法并不可取。

　　由此可见，传统的催讨物业管理费的做法并不能收到很好的效果。这就需要我们寻找一些新的行之有效的法律途径。

　　三、催讨物业管理费的法律思考

　　由于我国的物业管理制度仍然是处于起步阶段，因此各种制度的构建仍处于探索之中，不够完善。针对物业管理者催收物业费困难的现状，笔者认为应该通过比较分析的方法，结合现实中的一些有效的做法，逐步完善我国物业管理立法，保障物业管理者的合法权益，维护良好的社会秩序。笔者经过调查，认为以下几种做法不妨可以尝试：

　　第一、由物业公司提供相关的物业公司管理范围及其与业主订立的物业服务合同，将相关欠费业主资料交给律师事务所，授权给律师事务所对相关住宅小区物业费进行催收，由律师事务所派专门律师进行统一催收。

　　这种做法已经在不少地方实行，福州、厦门等地的部分物业管理公司也正采用这种方式，并且普遍反映收效较好。通过律师事务所，利用律师的专业法律知识进行统一催讨，多数欠费业主都能在律师的法律说教下交纳拖欠物业费，这种做法不仅可以避免物业管理公司与业主的正面冲突，还可以避免物业管理公司对欠费业主逐一催讨的繁琐过程，对物业管理公司来说可以节省时间和催讨的费用。利用律师事务所进行催收可以起到事半功倍的作用。

　　第二、借鉴美国的一些做法，赋予物业管理者对物业享有法定的优先权。

　　在我国司法实践中，我们仍将物业管理者对业主的管理费的请求权与一般的债权等同，这显然是不合理的，物业管理者是通过提供劳务来获取报酬的，是一种劳务性质的合同，物业管理者对业主的管理费的请求权应当优先于普通债权得到行使。在美国，各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的业主欠缴物业管理费，从到期之日开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权。业主协会所享有的留置权，就像贷款银行所享有的抵押权一样，如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳所欠费用，业主协会有权取消被留置品的回赎权，并可按法律规定的程序，强制拍卖业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。[1]笔者认为，我们可以尝试参照美国的做法，制定相关的立法，赋予物业管理者对物业的优先权，当业主拖欠物业管理费时，在合理的催讨期间，业主仍未交纳拖欠物业费的，物业管理公司可以按法律规定的程序，请求法院强制拍卖该物业，并享有优先受偿的权利。

　　第三、针对物业买卖无需经过物业管理公司而产生的前业主拖欠物业管理费问题，可以规定物业买卖，如果有物业管理的，必须结清物业管理费，否则应当由新旧业主承担连带责任。

　　《物业管理条例》第四十二条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这是明确了业主与承租人对物业费的连带责任，只要物业在，物业管理公司最后找到业主，总是能收到物业费的。第四十二条还规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”这也明确了开发商在卖房之前要负担物业费的责任，而且开发商卖房后业主入住都要到物业公司办入伙手续，物业公司随时可以了解物业交易的动态。但是到了二手房交易市场，物业公司可能就会被蒙在鼓里了。买卖物业只要在交易所里就可进行了，不需要你物业公司交接把关。“买卖不破租赁”，承租人向谁交租都是一样，所以也不一定告诉物业公司说自己承租的物业已经更换主人了。等到物业公司发现了，老业主可能就找不到了。在福州，有个业主的写字楼虽然天天在出租使用，但就是不交物业费。忍无可忍之下物业管理公司将业主告到了法院，但是当法院来送传票时，承租人告诉法官上个月业主已将物业卖掉了，前面的老业主已经联系不上了。法官说如果没有老业主其他财产的资料，起诉后将来执行也是个难题，还是先撤诉吧！笔者认为，要杜绝这种现象实际是比较容易的，那就是通过立法规定物业买卖必须通知物业管理公司，结清物业管理费，否则新老业主要承担连带责任。这种做法无论是对买卖双方还是物业管理公司，都是轻而易举的事。这样不仅可以保障物业管理者的利益，而且也可以对新业主的权益起到保障作用，避免此类拖欠纠纷的发生。

　　第四、改变诉讼的模式，降低诉讼的成本。

　　诉讼是权利的最后一道保障，所以我们也不应排斥通过诉讼来催收物业管理费的做法。但因为业主拖欠物业管理费的金额往往较少，而且涉及面较广，这类纠纷，应尽可能采用简便程序以有效保障物业管理者的权益。而目前我国民事诉讼中的简易程序并不是以金额的多少来确定，因此，实践中物业管理者催收物业费的诉讼大多因涉及业主较多而采用普通程序，不能及时地处理纠纷。笔者认为，我们可以尝试设立小额钱财诉讼程序，尽量简化程序，减少诉讼成本，以保障物业管理公司的利益。

　　总之，针对物业管理公司催收物业管理费的困境，我们应该尽快完善相关的物业立法，以促进物业行业的良性发展。

篇4：交楼通知书

　　交楼通知书

　　尊敬的______女士/先生:

　　您好!

　　感谢您购买我司开发的______花园___期___号楼______号房，您所购买的楼宇已建设完成并开始交付使用，现安排您于___月___日来我司办理收楼手续，如因特殊原因未能前来收楼，请书面通知______物业管理公司并预约前来收楼的时间。多谢合作！

　　有关注意事项如下：

　　一、办理收楼须携带以下资料：

　　1、如委托他人代为收楼的业主，请开具代理收楼委托证明书及委托人和业主本人身份证原件；

　　2、办理水电开户须携带的资料：

　　A）水费、电话费代划帐户：建设银行东升分行存折复印件两份；

　　B）电费代划帐户：农业银行东升分行存折复印件两份（可延用供楼存折）；

　　C）有线电视代划帐户：农村信用合作社东升分行存折复印件一份（内存168元的一年电视开户费）；

　　D）本人身份证复印件五张。

　　E）以上需以业主名开户，如当天无法办理的，可在以后装修申报时到物业管理处办理。

　　二、我司将于20**年6月15日进行交楼并举行庆祝活动，程序如下：

　　1、早上8：30分，活动开始，前往______花园三号楼人行入口处，参加______花园二期交楼庆祝仪式，同时，舞狮及采青活动开始；

　　2、由______房地产公司的工作人员陪同上楼验收；

　　3、到服务台选取电话号码，先到先选，再由物业管理公司向电讯局申报;

　　4、签署收楼文件；

　　5、办理水电开户的委托手续；

　　6、在8至13号楼架空层享用自助中式茶点；

　　7、交楼完毕。

　　三、交楼地址：______花园十一号楼B座底层。

　　物业管理处联系电话：______联系人：梁小姐，陈小姐

　　售楼部联系电话：______联系人：黄小姐

　　业主确认：____________

　　_____房地产开发有限公司

　　20**年5月30日

篇5：《劳动合同》变更通知书

　　《劳动合同》变更通知书

　　经甲乙双方协商同意，对______年_____月_____日签订的劳动合同书作如下变更：

　　劳动合同变更的内容：______________________________________________。

　　甲方：________________（签字盖章）

　　乙方：________________（签字盖章）

　　_______年____月____日

　　鉴证人：_________（签字盖章）

　　鉴证机关：_______（盖章）

　　______年____月____日

　　注：变更劳动合同书一式三份，甲乙双方、鉴证机关各一份。

　　格式二 终止、解除劳动合同通知书

　　___________同志（先生、女士）：

　　______年____月____日与甲方签订的_____年期限的劳动合同，现因劳动合同期满（或者由于_________原因），终止（解除）劳动合同。

　　根据有关规定，符合（或者不符合）发给经济补偿，发给相当于本人_____月工资___________元人民币整。

　　甲方：__________（签字盖章）

　　乙方：__________（签字盖章）

　　________年______月_____日

　　注：变更劳动合同书一式三份，甲乙双方、失业职工管理机构各一份。

　　（2）说明

　　劳动合同变更是指合同双方当事出有因人就合同条款进行协商变动，双方按变更后条款执行。劳动合同的终止和解除，是指发生法定事由或者双方当事人约定的事由以后，劳动合同不再履行。根据《中华人民共和国劳动法》和国家有关部门的规定，劳动合同的变更、终止和解除要遵循公平合理的原则，在双方的基础上变更和解除合同。

　　变更、终止、解除劳动合同应当注意的问题有：

　　第一，经劳动合同当事人协商一致，劳动合同可以解除。劳动者有一列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：

　　（1）在试用期间被证明不符合录用条件的；

　　（2）严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的；

　　（3）严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的；

　　（4）被依法追究刑事责任的。

　　第二，有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同，但是应当提前30天以书面形式通知劳动者本人：

　　（1）劳动者患病或者非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作也不能从事由用人单位另行安排的工作的；

　　（2）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

　　（3）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经当事人协商不能就变更劳动合同达成协议的。

　　第三，用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难，确需裁减人员的，应当提前30日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工意见，经向劳动行政部门报告后，可以裁减人员。用人单位依据本条规定裁减人员，在6个月内录用人员的，应当优先录用被裁减的人员。

　　第四，有下列情况之一的，用人单位不能解除劳动合同：

　　（1）患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的；

　　（2）患病或者负伤，在规定的医疗期内的；

　　（3）女职工在孕期、产期、哺乳期内的；

　　（4）法律、行政法规规定的其他情形。

　　第五，用人单位解除劳动合同，工会认为不适当的，有权提出意见。如果用人单位违反法律、法规或者劳动合同，工会有权要求重新处理；劳动者申请仲裁或者提起诉讼的，工会应当依法给予支持和帮助。

　　第六，劳动者要求解除劳动合同的，应当提前30日以书面形式通知用人单位。但在试用期内的，或者发生用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的以及用人单位未按照劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件等情况时，劳动者可以随时提出解除合同。

　　第七，终止和解除合同后，对劳动者的经济补偿金，由用人单位一次性发给。用人单位克扣或者无故拖欠劳动者工资的，以及拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的，除在规定的时间内全额支付劳动者工资报酬外，还需加发相当于工资报酬25%的经济补偿金。

　　第八，用人单位支付劳动者的工资报酬低于当地最低工资标准的，要在补足低于标准部分的同时，另外支付相当于低于部分25%的经济补偿金。经劳动合同当事人协商一致，由用人单位解除劳动合同的，用人单位应根据劳动者在本单位工作年限，每满1年发给相当于1个月工资的经济补偿金，最多不超过12个月。工作时间不满1年的按1年的标准发给经济补偿金。

　　第九，劳动者患病或者非因工负伤，经劳动鉴定委员会确认不能从事原工作、也不能从事用人单位另行安排的工作而解除劳动合同的，用人单位应按其在本单位的工作年限，每满1年发给相当于1个月工资的经济补偿金，同时还应发给不低于6个月工资的医疗补助费；患重病和绝症的还应增加医疗补助费，患重病的增加部分不低于医疗补助费的50%，患绝症的增加部分不低于医疗补助费的100%。劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位仍不能胜任工作，由用人单位解除劳动合同的，用人单位应按其在本单位工作的年限，工作时间每满1年，发给相当于1个月工资的经济补偿金，最多不超过12个月。

　　第十，劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经当事人协商不能就变更劳动合同达成协议，由用人单位解除劳动合同的，用人单位按劳动者在本单位工作的年限，工作时间每满1年发给相当于1个月工资的经济补偿金。

　　第十一，用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难，必须裁减人员的，用人单位按被裁减人员在本单位工作的年限支付经济补偿金。在本单位工作的时间每满1年，发给相当于1个月工资的经济补偿金。

　　第十二，用人单位解除劳动合同后，未按规定给予劳动者经济补偿的，除全客发给经济补偿金外，还须按该经济补偿金数客的50%支付额外经济补偿金。经济补偿金在企业成本中列支，不得占用企业按规定比例应提取的福利费用。