泰州市城市总体规划（2017年）

　　国务院办公厅关于批准泰州市城市总体规划的通知

　　国办函〔20**〕20号

　　江苏省人民政府：

　　你省关于报请审批泰州市城市总体规划的请示收悉。经国务院批准，现通知如下：

　　一、国务院原则同意《泰州市城市总体规划(20**-20**年)》(以下简称《总体规划》)。

　　泰州是国家历史文化名城，长江三角洲地区重要的工贸港口城市。《总体规划》实施要深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，认识、尊重和顺应城市发展规律，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，提高新型城镇化质量和水平，统筹做好泰州市城乡规划、建设和管理的各项工作，逐步把泰州市建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。

　　二、重视城乡区域统筹发展。在《总体规划》确定的639平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。加强城中村和城乡结合部地区的规划建设管理，城镇基础设施、公共服务设施的建设应当统筹考虑为周边农村提供服务，推进城乡基本公共服务均等化。根据市域内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的重点镇，优化村镇布局，加强对村镇建设的指导，促进城乡一体有序发展。优化快速路网体系，加强泰州与苏南、苏中、苏北等城市的联系，融入长江三角洲区域一体化发展。

　　三、合理控制城市规模。到20**年，中心城区常住人口控制在120万人以内，城市建设用地控制在125平方公里以内。要贯彻落实城乡规划法关于先规划后建设的原则，禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。要根据泰州市资源、环境的实际条件以及《总体规划》确定的城市空间布局，划定城市开发边界，加强边界管控，促进城市紧凑布局。增强城市内部布局的合理性，提升城市的通透性和微循环能力。坚持节约和集约利用土地，严格控制新增建设用地，加大存量用地挖潜力度，合理开发利用城市地下空间资源，提高土地利用效率，切实保护好耕地特别是基本农田。

　　四、完善城市基础设施体系。要按照绿色循环低碳的理念规划建设城市基础设施。进一步完善公路、铁路、机场、港口等交通基础设施，疏解区域过境交通，加强城市内外交通衔接。发展轨道交通，建立以公共交通为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系，方便不同交通方式的换乘。做好停车场规划布局，推动城市停车场建设。坚持先地下、后地上的原则，统筹规划建设城市供水水源和给排水、垃圾处理等基础设施，积极有序地开展地下综合管廊建设。划定基础设施黄线保护范围，加强对各类设施用地的规划控制和预留。高度重视城市防灾减灾工作，加强灾害监测预警系统和重点防灾设施的建设，建立健全包括消防、人防、防洪、防震和防地质灾害等在内的城市综合防灾体系。

　　五、建设资源节约型和环境友好型城市。要按照促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求，形成合理的城市空间结构，促进经济建设、城乡建设和环境建设同步发展。要切实做好节能减排工作，加快淘汰落后产能，严格控制污染物排放总量，积极发展绿色建筑。加强城市环境综合治理，提高污水处理率和垃圾无害化处理率，限期达到《总体规划》提出的各类环境保护目标。划定城市蓝线保护范围，结合水域自然形态进行保护和整治，提高水资源利用效率和效益，建设节水型城市。积极推行低影响开发模式，推进海绵城市建设。加强绿化工作，划定城市绿地系统的绿线保护范围。要加强对古银杏群落等森林公园以及生态防护林地、湿地、水源地等特殊生态功能区的保护，制定并严格实施有关保护措施。

　　六、创造优良的人居环境。要坚持以人为本，统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。将城市保障性住房的建设目标纳入近期建设规划，确保保障性住房用地的分期供给规模、区位布局和相关资金投入。加快棚户区、城中村、城乡危房改造及配套基础设施建设，根据城市的实际需要与可能，稳步推进城市有机更新。不断完善城市管理和服务，提高城市发展的宜居性，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。

　　七、重视历史文化和风貌特色保护。要统筹协调发展与保护的关系，按照整体保护的原则，切实保护好城市传统风貌和格局。要编制历史文化名城保护专项规划，落实历史文化遗产保护和紫线管理要求，重点保护好渔行水村等历史文化街区和人民海军诞生地等各级文物保护单位及其周围环境。要加强对重要地段建筑高度、体量和样式的规划引导和控制，做好城市整体设计，延续城市文脉，突出滨江水乡古城的城市风貌特色。

　　八、严格实施《总体规划》。城市建设要实现经济社会协调发展，物质文明和精神文明共同进步。城市管理要健全民主法制，坚持依法治市，构建和谐社会。《总体规划》是泰州市城市发展、建设和管理的基本依据，城市规划区内的一切建设活动都必须符合《总体规划》的要求。要结合国民经济和社会发展规划，明确实施《总体规划》的重点和建设时序。城市规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内(包括各类开发区)的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，市级城市规划管理权不得下放，切实保障规划的实施。要加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。驻泰州市各单位都要遵守有关法规及《总体规划》，支持泰州市人民政府的工作，共同努力，把泰州市规划好、建设好、管理好。

　　泰州市人民政府要根据本通知精神，认真组织实施《总体规划》，任何单位和个人不得随意改变。你省和住房城乡建设部要加强对《总体规划》实施工作的指导、监督和检查。

　　国务院办公厅

　　20**年2月10日

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篇2：国内二线城市房地产项目成本控制5阶段

　　国内二线城市房地产项目成本控制5阶段

　　一线城市日益昂贵的土地价格，使得资金薄弱者无法涉足期间。因此资金有压力的开发商，或资金约束比较大的开发商，都会更关注二线城市。大型房地产商也可通过二线城市扩张规模，扩大影响。那么在二线城市进行房地产开发应如何进行成本控制？主要有以下5个主要阶段：

　　一、投资决策阶段

　　投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是否正确，将直接影响整个项目的成败，在二线城市，此阶段的成本管理应着重做以下几方面：

　　1.成本控制人员应参与投资决策阶段的具体工作

　　项目的可行性研究以及产品的开发策划是一个系统的、专业性的协调工作，房地产企业工作人员应是具有良好执业品格而且经验丰富的、专业精通的优秀人才组合：

　　a、建筑师；b、造价工程师；c、营销人员或专业策划公司；d、工程技术人员；e、经营管理人员（或项目经理）。

　　在投资决策阶段，上述人员应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算的全过程工作，其中成本控制人员主要应对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。

　　2.编制投资估算、进行项目成本分析

　　(1)土地开发成本分析

　　土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：

　　①土地出让金

　　土地出让金可参考政府近期类似地块的出让金，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。土地出让金受政府控制因素较多，尤其在二线城市办理出让手续还不是很规范的情况下，土地价格既有机遇也存在风险。因此，开发商必须因势利导，有力把握，不给后期项目开发运作留下隐患。

　　②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费

　　土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，并针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套应作充分估计，避免市政大配套项目不能满足项目要求。

　　拆迁安置补偿费一般采用货币补偿。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司，但应注意其必须满足项目开发用地的时间要求，其费用可参照近期类似项目。

　　(2)前期工程费用估算

　　前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。

　　“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。

　　前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。

　　(3)建筑安装工程造价成本分析

　　①建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。

　　②建筑安装工程造价成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。

　　③协助建筑师、工程师、营销人员对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

　　④调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定本项目的建安成本指标。

　　(4)社区管网、配套设施、小区智能化费

　　社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的主要重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解，分析，做好估算。

　　区内配套应坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。当然，这些设计配套，是规划定位和经营决策的内容，本文不作太多研讨。

　　小区智能化的定位也应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。

　　(5)园林环境工程费

　　园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地域环境有关。

　　(6)投资决策阶段的费税分析（三费一税）

　　①管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。

　　②销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。

　　③财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目所需资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。

　　④税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。

　　(7)不可预见费及风险分析

　　根据项目的复杂程度确定，一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。

　　开发商在投资决策阶段应做好项目的土地变化成本、建造变化成本、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％(3-4年开发期)。

　　二、设计阶段

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　　设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

　　1.根据项目的产品定位特点确定合理的容积率

　　项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。

　　2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化

　　其中很重要一点是加强设计方案的优化工作。成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。

　　3.对设计方案的计算过程进行评审

　　杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。

　　4.对设计单位实行限额施工图设计

　　这阶段的要点是要明确奖惩办法。

　　施工图限额设计指标有：每平方米钢筋含量指标；每平方米砼含量指标；单位施工图预算指标；

　　设计变更费用限额指标。

　　5.加强设计质量检查监督

　　减少设计变更费用。与设计单位签订的合同应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。

　　6.增强“事前控制”的力度

　　对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强“事前控制”的力度。

　　另外，给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。

　　三、招投标与合同洽商管理阶段

　　项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。

　　1.做好招投标工作的5个主要措施

　　(1)有计划

　　根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划。

　　(2)有准备

　　进行市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规信息库，为招投标储备信息资源。

　　(3)有原则

　　制订招标计划的同时，应明确招标原则，以便给招投标工作的具体实施以充足的时间差。招标原则应明确界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商所需条款。

　　(4)有办法

　　选择正确的方法可使开发商通过招投标这一手段达到控制造价的目的，在二线城市常用的方法有：

　　单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干，或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，分包项目也实行单方造价包干。由于二线城市施工单位素质因素，进行清单报价招标还须一个适应过程。

　　甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料如：外墙漆、装饰材料等，宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料如：水泥、钢材等，也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价。采用甲供材料时，开发商必须明确有效时限及范围，而且确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商积极性。

　　区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。

　　智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值。结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，而智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大。）

　　土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制重点，在招标时宜选择专业公司施工，专业公司之间可采用单方报价竞争方式进行投标、竞标。

　　(5)有监控

　　招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。监控主要从以下两方面加强。

　　加强对投标单位的资格审查。对投标单位应充分审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。

　　加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

　　2.成本控制在合同管理体系中应注意的两个方面：

　　(1)合同的严密性

　　合同条款除正常应明确的条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约的处理方法及可能遇到的风险因素的处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。

　　(2)合同的可操作性

　　合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。应避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，待合同签订后在执行的过程中遇到困难即找甲方推诿扯皮，影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

　　四、施工阶段

　　二线城市的施工单位多数管理观念落后，往往与开发商的管理理念及方法有差异，要想在这样的环境中协作建造出优质的楼盘，开发商须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下3个方面应予以加强：

　　1.加强设计变更、现场签证的监督和管理

　　施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究

制度。

　　这种操作体系也应让施工单位明晰，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。

　　2.加强设备、材料品质和价格的管理

　　二线城市的建筑材料市场不规范，完善的设备、材料管理体系将是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：

　　(1)自行采购

　　如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料。

　　园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。

　　自行采购既起到成本控制作用又避免双方结算时产生分歧。

　　(2)总承包单位自行采购

　　开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位自行采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而相应调动其积极性。

　　(3)甲方限价承包单位采购

　　一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。

　　上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。

　　3.加强资金计划执行的监控，使其作为工程管理的量化监控表

　　第一，资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。

　　第二，施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额增减超过资金计划一定比例幅度时，成本控制人员和工程管理人员应分别分析阐明原因，甚至提出成本预警和工程进度预警。

　　第三，资金计划与成本的动态控制相结合，可使开发商更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

　　五、结算阶段

　　开发企业结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制。

　　1.结算原则会议确认制

　　应通过结算会议确定：

　　①确认结算方法、人选、结算期限。

　　②确认除正常结算项目之外所发生的特殊问题，以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。

　　2.二次复核、审计制

　　建立切实可行的二次复核、审计机制，可使结算工作处于受监控状态。复核审计制的建立，一方面加强内部制约，另一方面又减少工作失误。其具体操作人员可聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。

　　3.奖惩制度

　　结算完毕后，应对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视情况给予奖罚。

　　小结

　　开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策，在于设计阶段的预控，在于招投标与合同洽商中的精确布控以及在于施工与结算阶段的严控。尤其在二线城市开发项目的利润还不是很高的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使企业赢得最大的利润。

篇3：城市商务酒店客房销售心得

　　城市商务酒店客房销售心得

　　世界上有三样东西是最不易保存的，酒店的客房，飞机的座位，律师的时间。酒店的客房过了今天没卖出去，就没有价值了。这是任何一个酒店人最先明白的道理之一，但做法不尽相同。

　　房费收入是酒店的重要组成部分，也是利润的主要来源。在很多酒店，往往要占到60%以上。如何做到既提高房费的总收入，又保证平均房价成了管理层最关心的问题之了。以城市商务酒店为例，我们尝试了一些做法，供同行探讨：

　　1、overbooking超订

　　通常每天都有一部分房间是通过客人预订进来的，比例高低各酒店不同。这是酒店的预期收入，但预订不是100%的稳妥，通常有一些客人会在最后时刻取消，这就造成了房间的闲置。即使我们设定保留最后时间，对客来说仍是缺乏约束力的。于是，我们就统计取消的平均比例是多少，如果是10%，我们就按110%的入住率超订，先来先得。

　　2、noshow预订未到

　　这一类客人电话确认要来，最后却不来，白白地占用了可售房。前台需要高度灵活掌握比例，大胆地把这些房间卖出去。如果个别客人最后还是来了，可以采取升级或免费送至其它酒店入住来解决。

　　3、upgrade升级

　　超订后，容易出现客人预订的的房型卖完了，那么在有房间出售的前提下，我们可以对客人进行升级。如从标间升级到套房，特别重要的客人甚至可以跳级到豪华套房。

　　4、脏房和维修房

　　永远不要相信电脑房态表上的脏房和维修房，它们大多是闲置的可售房。脏房可以让客房部把它抢出来，客人可到大堂吧等待一下，免费提供一杯茶水。有条件的话，贵宾部可与客人聊聊天。很多维修房其实只是差了一些小东西，拿出来销售问题不大。可以跟客人讲清楚情况，看看能否接受。实在不行，适当降点价也可以。

　　5、一房多名

　　有些客人喜欢豪华单间，有些喜欢高级套房，其实这两种房可能是一样的，只是叫法不同。在房型的名称上作文章，不但给客人提供了多种选择，满足了不同客源的需求，也能最大限度地把所有的房间都销售出去，避免出现一些房型卖不动的情况。

　　6、关键时间

　　每晚8：00至10：30是售房最紧张、最关健的时间段，过了这个时段房间就不容易卖出去了。因此，前厅总监甚至总经理要经常亲自占到前台，督导员工卖房。及时对前面所说过的五种情况进行决策，尽可能把每一间房都卖出去。

　　7、批零倒挂

　　团队相当于批发，散客相当于零售，通常的价格是团队低于散客的，团队规模越大，价格越低，有时甚至低得非常之多。这种做法也对，也不全对。酒店的平均房价做不上去跟这个思路关系很大。为什么不尝试反其道而行之?即在团队价格体系中把大团队的价格提高，把中、小团队的价格降低。形成这样一个逐级上升的价格：免费房、长包房、超级VIP、小型团队、中型团队、大型团队、VIP、协议单位散客、散客。酒店里同时有几个中、小型团队(旅游或会议)比只有一个大型团队收入要高得多。此做法曾被许多同行争议，但我们认为是有效的。

　　8、动态房价

　　航空公司机票价格折扣是离起飞时间越近，折扣点越低。受此启发，我们也把房价从刚性变成柔性。当天入住率达到85%以上后，房价可略微上升，到95%时，坚决不打折。这样促使散客尽可能早地预订房间，甚至请朋友提前来拿房间。

　　9、适时提价

　　当年入住率基本保持在90%左右时，就可以考虑提价了。提多少合适?视酒店市场而定。重庆酒店的房价较低，四星级酒店320元左右，五星级400元左右。很多酒店的做法是只提10-20元，不痛不痒的。我们认为这还不如不提，要提价就要提20%以上。但首先要考虑值价相符，价格可以提，但要让客人觉得价值提升得更多。虽然提了价，但和享受到的服务比，更合算。这是提价的前提。至于如何增值，本文限于篇幅，请看本人其它博文。

　　通过以上九个办法，在同等市场条件下，我们酒店的入住率、房费收入和平均房价显著提高了。基本上可以做到能满房时绝对可以满房，而且尽可能把房价做高;不能满房时，绝不放走一个客人，尽量少闲置房间。

　　客房销售是一门大学问，以上只是我们的一些心得。

篇4：信华城市花园销售规章管理制度

　　信华城市花园销售规章管理制度

　　1.工作时间调整及上班点名制度规定

　　*上午：08：30--12：00下午：13：00--18：00

　　*违反规定处罚：迟到按每分钟5元罚款计算，早退按下班时间18点前每分钟5元罚款计算，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

　　2.值班制度规定

　　*值班人员：每天中午2名，1人值班及做大厅卫生，1人做二楼卫生及垃圾处理；

　　*工作时间：中午12:00---13:00

　　*工作内容：中午值班人员负责接听电话、打扫室内外卫生(包括二楼会议室卫生及餐后的垃圾处理)、补充销售户型图和楼书，并摆放整齐，

　　*违反规定处罚：迟到，按每分钟5元罚款计算，中午会议室卫生未及时处理的按每人10元罚款，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

　　3.工作制服及胸卡

　　*服装统一规定：在工作日内，业务员穿工作制服同时佩戴胸卡；

　　*男生穿着白衬衣、深色西裤、黑色皮鞋、佩戴领带，禁止穿休闲装、运动装；

　　*女生穿着白衬衣、深色西裤或裙子、黑色皮鞋，禁止穿休闲装、运动装；

　　*所有案场业务员须在8：30前换完工作制服；

　　*违反规定处罚：工作时间不穿工作制服罚款20元，不佩戴胸卡罚款5元，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

　　4.销售前台物品摆放规定

　　*业务员销售前台桌面物品：电话、来电和来访登记表，其它个人物品禁止摆放，销售前台抽屉里面放置个人销售道具，保管好个人物品，禁止放入其它个人物品；

　　*销售前台禁止摆放与销售无关的物品及其它资料；

　　*违反规定处罚：销售前台如果有其它个人物品罚款责任人10元，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算；

　　5.销售桌椅及清洁规定

　　*销售人员与客户谈判后，桌面卫生及时清洁，桌椅摆放整齐，桌面无其它物品摆放，如：（销售道具、销售文件夹、笔记本、笔、计数器及其它物品）不得在放置在销售桌上。

　　*违反规定处罚：桌面如果没有及时清洁或者看到有其它个人物品罚款20元，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

　　6.前台接待排序及来访客户登记规定

　　*前台接待区，业务人员按照先后顺序接待客户，不得出现前台无人接待情况，如果出现此状况按公司管理条理处罚。

　　*新来访和回访客户，接待业务人员登记制度，客户基本信息填写详细，按当天到案场客户为准；

　　*违反规定处罚：按先后顺序出现无人接待情况，警告一次，并罚款20元，再次违反规定人员当日停止接待客户，来访客户没有及时登记，处罚20元，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

　　7.案场卫生管理规定

　　*清洁区域：个人负责制；

　　*打扫清洁卫生时间：早8：30、中13：00、晚上18：00前，未完成的该区域的人员不得进行接待客户；

　　*如所属区域负责人休假，由代理人负责该区域清洁，并按第一项内容执行；

　　*清洁区域由专人进行不定时监控抽查，保证案场清洁环境。

　　*每周六案场全体人员清洁卫生， 时间17：30--18：30；

　　*违反规定处罚：清洁区域没有及时打扫，导致此区域卫生脏、乱、差，负责此区域责任人罚款20元，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

　　8.案场纪律规定

　　*除专案、副专、女专外其他业务人员不使用公司电脑（制作打印合同除外），案场人员不得在公司电脑中下载游戏软件、聊天软件如有违反处于100元的罚款；

　　*上班工作时间不得在销售前台睡觉、看报纸、看杂志、玩电脑游戏、手机游戏、掌上游戏、听MP3；违反者记过一次，并罚款20元；

　　*上班时间8：30以后不得吃早饭和其他食物；

　　*男业务员头发梳理整齐并保持指甲干净，女业务员须8：30前化装完毕，化淡妆、仪态大方、穿着整齐；

　　*未经专案批准私自外出者，以旷工论处；

　　*事假、病假需要经过柜台批准后放假，未经批准以旷工论处，事假、病假请假时间在次日16：00前请假，时间过后不得请假；

　　*违反规定处罚：如有违反案场纪律规定（除第一条款外）其他条款罚款20元，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

　　注1、如有其它变动、另行通知

　　案场人员签名：

　　姓名/时间姓名/时间姓名/时间姓名/时间

篇5：城市花园档案管理工作制度

　　档案管理工作制度

　　目 录

　　档案工作岗位责任制

　　文件、材料收集归档制度

　　档案鉴定制度

　　档案借阅管理制度

　　档案保密管理制度

　　档案复制制度

　　档案统计制度

　　档案库房管理制度

　　档案销毁制度

　　档案工作岗位责任制

　　一、 分管档案工作的局领导职责

　　1、 组织全局性的宣传、贯彻、执行《中华人民共和国档案法》和上级关于档案工作的各项方针政策的活动。

　　2、 加强对局档案工作的领导，将档案工作纳入局的整体发展计划，列入局议事日程，督促分管部门按上级和局档案部门要求做好应做的工作。

　　3、 关心档案工作和档案室的建设与发展，从人力、物力、财力上给予支持，及时解决工作中的重大问题和困难，改善工作条件，使档案工作与局各项工作协调发展。

　　二、 局档案员职责

　　1、贯彻实施《档案法》、《山东省档案条例》等档案工作的法律、法规，建立健全档案管理制度。

　　2、对各有关处室形成的各种材料的收集、整理、立卷和归档进行监督和指导。

　　3、负责收集出国考察人员应当归档的有关材料和照片，收集领导同志外出开会的发言材料和带回的带有密级的材料。

　　4、负责管理全局各种门类和载体的档案，维护档案的完整、准确与安全，并为本单位各项工作的需要提供服务。

　　5、按时向上级主管部门报送档案工作统计材料。

　　6、按规定向档案馆移交应进馆的档案。

　　三、 分管档案工作的各处(室)领导职责

　　1、 配备具有较好政治业务素质的专(兼)职档案人员，并保持相对稳定。

　　2、 将档案工作纳入本单位的议事日程(每半年研究一次档案工作)，帮助专(兼)职档案人员解决工作中的实际困难。

　　3、 组织本单位人员学习档案法规，执行局档案工作的规章制度。

　　4、 疏通渠道，严格制度，督促有关人员注意平时各类文件材料的形成积累，积极配合专(兼)职档案人员的归档工作 。

　　5、 协同档案室监督、检查本单位文件材料预立卷、整理组卷、归档验收及档案鉴定工作。

　　6、 负责检查本单位专(兼)职档案人员履行档案岗位职责情况。

　　四、 各处、室专(兼)职档案人员职责

　　1、 坚持平时整理。根据本单位不同种类文件材料的形成特征，制定案卷类目，合理分类存放，便于利用和归档。

　　2、 负责本单位文件材料的形成、积累、保管和整理归档工作，保证归档文件材料完整、准确、系统。

　　3、 归档案卷做到组卷合理，页号编写准确，案卷目录清楚，案卷标题简明扼要。

　　4、 保管好本部门应归档的案卷，注意文件材料的安全和保密。

　　5、 主动接收局档案员的业务指导和督促检查，按规定时间向档案室移交。

　　6、 积极参加业务学习，不断提高档案工作水平。

　　7、 按档案室要求对档案进行分类、整理、编目，并编制检索工具。

　　8、 按归档时间向档案室提供档案目录和统计年报表。

　　文件、材料收集归档制度

　　一、收集归档范围

　　本机关在各项工作中形成的具有保存价值的，或者上级和下级送来的与本机关关系很密切的文件材料(包括公文、电报簿册、书信、会议、电话记录、图纸、登记表、报表、名册、奖品、照片、录音带、录像带等，下同)都属收集归档范围，应按规定的范围、时间和要求交本部门资料员或综合档案室归档。

　　(一)本级文件

　　1、各种代表会议、工作会议、专业会议、各级干部会议的会议记录、会议纪要。

　　2、工作计划、规定、方案、安排、总结、小结、汇报、简报、通报、通知。

　　3、各种综合的或专题的调查、检查、考察等报告。

　　4、向上级请示，与其他单位的来往文书，对下级的指示、批复、通知。

　　5、各项决定、决议、规定、标准、规范、条例、办法、制度、守则、要求。

　　6、各级领导的报告、讲话、发言稿或提纲、记录。

　　7、反映生产、基建、科研设备、工艺情况底图、蓝图及文字材料。

　　8、各种报表、名册、登记表、簿册、数据、凭证。

　　9、反映本机关、本地区重要活动的照片、录音带、录像带。 10、电报、重要电话记录、机关工作日记。

　　11、年鉴、大事记、基础数字汇编、基本情况综合。

　　12、本机关制发的奖状、奖证、奖章、奖旗、奖品。

　　13、有关房产、财产、物资、档案、债权、捐赠等的凭证，发放各种证明、证件存根。

　　14、已故人员资料。

　　15、重要的人民来信及处理材料。

　　16、本机关编辑、出版的书刊、资料样板。

　　17、本机关(包括上报和下批)干部任免、呈批表、调配培训、专业技术职务评定、聘任、党、团干部名册、年终统计、报表、干部的录用、转正、定级、调资、离休、抚恤等审批表及干部奖惩等文件材料。

　　

　　(二)上级文件材料

　　1、上级(包括各部门及派驻本机关的调查组、检查组、工作组，下同)有关本机关、本地区工作或问题的决定、决议、指示、批复及调查、检查、经验材料。

　　2、各级领导同志、国际友人、人民代表、政协委员视察本机关、本地区时的指示、讲话、题词、照片、录音、录像。

　　3、上级发给本机关的奖状、奖册、奖章、奖旗、奖品。

　　4、上级报刊刊载有关本机关、本地区情况的文章。

　　

　　(三)同级文件材料

　　1、有关单位与本机关联合召开会议，共同进行工作，协作查处案件或问题共同署名的文件材料。

　　2、有关单位与本机关签订的合同、合约、协议。

　　3、有关单位与本机关涉及比较重要的工作或问题的来往文书。

　　4、有关单位发来的重要的、需要执行的方针、政策性文件。 (四)下级文件材料

　　1、年季度工作总结、重要的专题工作总结。

　　2、重要的调查报告、检查报告、典型材料，比较重要的工作经验、重要的请示、法规性的备案文件。

　　3、重要的名册、登记表。

　　4、大事记、基本情况汇编、基础数字汇编。

　　二、归档份数

　　文书档案一式两份，其中正文和签发稿各一份作存档用，一份作文件汇编用。

　　三、归档时间和方法

　　(一)凡经过打字室打印的文件，打印好后由打字员收集，交文书档案员归档。

　　(二)凡各部门发出的文件，由各部门办公室的有关人员收集，交由综合档案室归档。

　　(三)一项工作已完成时(包括一项已完成或一个会议已结束，一个问题已解决，一件案件已处理等)，由各部门办公室的有关人员，将进行该项工作形成的全部文件材料，系统整理后送交综合档案室归档。

　　(四)外出开会、考察、学习、参观形成或带回应归档的文件材料，在该项活动结束时交由文书档案员归档。

　　(五)年度工作总结、各种年报、党员、干部名册，应于翌年一月底前交文书档案归档。

　　(六)每年的二月底前进行一次全面、彻底的归档，各部门要把上一年应归档而未归档的全部文件材料移交综合档案室归档。 四、归档要求

　　(一)应归档的文件、材料应由各办线资料员收

　　集全齐。

　　(二)正文与底稿(签发稿)主件或附件、请示与批复、来文与复文一起归档。

　　(三)归档文件材料注意：检查应盖公章是否盖了，文件没有标题应加上标题，内容、摘要、文件没有标明日期的要标上日期。

　　(四)归档的文件材料应是原稿原件，不得用复制件。

　　(五)归档的照片、录音带、录像带要一一写上文字说明。

　　(六)凡是归档的文件材料必须经过初步整理，把同一具体问题的文件材料集中在一起，按文件的先后形成排列好。

　　档案鉴定制度

　　1、档案鉴定工作，是甄别和判定档案的价值，并据以确定档案“存毁”的工作。

　　2、档案鉴定工作，是一项科学性很强的工作，必须坚持全面观点、坚持历史观点、坚持发展观点。

　　3、档案鉴定，必须按照党和国家制定的鉴定工作原则和鉴定标准进行。

　　4、档案鉴定工作，必须有组织、有领导地进行，一般应有领导、专业人员和有关单位代表参加的鉴定小组负责进行。

　　5、凡是经过认真的鉴定，判定为保存或销毁的档案，必须按照规定的程序，办好鉴定手续。

　　6、档案鉴定工作，是一项决定档案命运的工作，档案工作人员必须严肃、慎重地对待鉴定工作，严格遵守档案鉴定工作制度。

　　档案借阅管理制度

　　为了加强本单位档案管理，搞好各门类档案的提供利用工作，特制定以下制度：

　　1、本单位各部门借阅档案，必须按照单位制定的各门类档案借阅管理标准办理借阅手续。

　　2、外单位来人查阅本单位档案，需持单位介绍信并经单位有关部门领导签字批准，方可查阅，不得抄录或借出。

　　3、机密、秘密、绝密档案借阅一律按照《档案安全保密标准》中的要求办理。

　　4、查阅各门类档案应在阅览室内进行，不划道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毁等。特殊情况需借出的，需经部门负责人 批准，但借出时间不得超过一周，不得转借他人。需继续使用者要办续借手续，确保档案的完整与安全。

　　5、珍贵的实物档案、重要的照片、底片、缩微胶片等档案一律不借出。

　　6、凡私自抄录、摄、描绘、折散、删刮、撕毁档案等行为者严格按照国家《档案法》、《保密法》予以追究法律现行责任。

　　档案保密管理制度

　　一、档案是国家的宝贵财富，企业各门类档案本身具有机要性质，因此，档案部门和工作人员，必须遵守保密制度，履行保密手续，严格遵守保密十条原则，确保档案的安全。

　　二、凡是利用档案，必须经档案人员提供，任何人不得直接动用。

　　三、借阅档案必须严格按照档案借阅制度办理手续，限期使用，按期返还，返还档案要认真检查核对，发现问题及时追查。

　　四、利用绝密、机密档案以及引进技术资料、科研成果、发明创造、专利、新产品、新工艺等技术文件材料，须严格履行审批手续，未经批准的，严禁提供利用。

　　五、外单位查阅档案，需持介绍信经公司领导和主管部门批准。复制档案和外供图纸和技术文件，统一由公司档案信息中心严格按照审批手续提供，任何单位和个人一律无权外供。对于擅自向外转借、提供图纸资料和技术文件等档案材料者，必须追查责任，对于严重损害国家和我公司利益者，要依法追查刑事责任。

　　六、停产或已生产完毕的产品图纸和技术文件材料以及其他经鉴定审批拟销毁的档案资料，统一按公司下文件由公司档案信息中心组织回收，统一销毁，其他任何单位和个人一律无权处理或自行销毁。

　　七、发现有关泄密事件，应立即报告，及时追查。

　　八、不允许传抄、自行翻印机密文件和带密级的档案材料。

　　九、不允许将机密文件带回家中和到领导办公室随意翻阅文件。严禁携带机密文件、档案资料游览、参观、探亲、访友，出入公共场所。

　　十、单位领导和保密小组要定期检查保密工作，总结经验，堵塞漏洞严防失密、泄密发生。

　　档案复制制度

　　1、本单位工因工作需要复制一般文件材料时要经档案室审批;本单位工复制本职工作范围以外的档案，需经有关业务部门负责人同意;复制机密档案材料(局会议记录等)须经局档案员和分管档案工作的局领导审批后方可复制。

　　2、外单位一般不予复制，确因工作需要应持单位介绍信，经档案员同意方可复制。

　　3、 复制后要及时进行登记。

　　档案统计制度

　　1、档案统计工作是以档案工作中大量的现象为对象，以表格、数字的形式揭示档案和档案工作中诸现象的现状、发展过程及其一般规律性的工作。

　　2、统计作用。档案统计工作，为制定档案工作的方针、政策，编制档案事业发展规划，开展档案科学研究，进行定性分析与定量分析，提供科学的依据。

　　3、统计内容。对档案的收进、移出、整理、鉴定、保管数量和状况，以及档案的构成、利用、机构和人员等情况的基本统计和其他专门统计。

　　4、统计任务。对档案和档案工作的发展情况进行统计调查、统计分析、提供资料，实行统计监督。

　　5、统计对象。对档案实体及其管理状况的统计和档案事业的组织与管理现状的统计。

　　6、统计方法。档案统计工作，必须把零星的个别的原始资料，进行综合整理，使之成为能反映整体现象的资料，再进行分析和研究，总结出典型性的经 验教训，以提高档案的科学管理水平。

　　7、按期统计。平时必须积极收集资料，做好单项的统计;半年必须做好各项工作的初步统计;年终必须进行全面的系统的统计。

　　8、专人统计。配备统计人员，熟悉统计业务;掌握统计资料，数字统计连贯;准确统计数字，按时统计上报。

　　档案库房管理制度

　　1、档案保管工作，是采用一定的技术设备、措施和方法，对档案实行科学保管和保护，防治档案损毁，延长档案寿命，维护档案安全。

　　2、按专业类项进行保管，做到档案存放条理化、排列系统化、保管科学化，以利于档案的保护管理。

　　3、坚持以防为主、防治结合方针，切实做好档案“十防”(即防盗、防水、防火、防潮、防尘、防鼠、防虫、防高温、防强光、防泄密)工作，确保档案完整安全。

　　4、加强库房基础设施建设，逐步购置先进设备，改善库房管理条件;引用先进科学技术，实行科学管理。

　　5、库房要保持温度在摄氏14-24°C，相对湿度在45-60%之内;保持清洁干净，做到无尘、无虫、无鼠、无有害气体污染。

　　6、库房管理人员要做到天天打扫卫生，每天上下班各检查一次温湿度，每月清理二次档案柜卫生，发现有字迹褪变和纸张破损的案卷，及时进行抢救。

　　7、接交进馆的档案，要认真清点，履行签字接交手续;档案外借，要认真清点，履行批准手续，并保证按期归还;非工作人员不得进库房，以防意外;在库房里不准吸烟。

　　档案销毁制度

　　1、档案的销毁，是指对没有保存价值的不归档文件和保管期限已满无须继续保存的档案进行销毁处理。

　　2、档案销毁，必须按照国家规定档案销毁的标准，严格进行鉴定。

　　3、经过鉴定确需销毁的档案，必须写出销毁档案内容分析报告，列出档案销毁清册。

　　4、档案销毁，必须严格执行审批制度，履行批准手续。

　　5、批准销毁的档案，应及时送造纸厂化为纸浆或焚毁，且要有两人鉴销;销毁完毕，鉴销人要在销毁清册上写明某曰已销毁并签名盖章。

　　6、档案的销毁，必须在相应的《案卷目录》、《档案总登记簿》和《案卷目录登记簿》上注明“已销毁”。