赤峰市印发进一步加强物业管理工作意见通知

　　赤峰市关于印发进一步加强物业管理工作意见的通知（20**）

　　赤峰市人民政府办公厅关于印发进一步加强物业管理工作意见的通知

　　赤政办字[20**]64号

　　各旗县区人民政府，市直各委办局、各企事业单位：

　　经市政府同意，现将《进一步加强物业管理工作的意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

　　20**年3月26日

　　国务院和自治区《物业管理条例》颁布实施以来，我市物业管理工作取得了一定成效，但在贯彻实施过程中还存在一些有待规范和解决的问题，为进一步贯彻国务院和自治区《物业管理条例》，促进我市物业管理工作健康有序发展，现提出以下意见。

　　一、明确工作职责，推进五级物业管理体制建设

　　物业管理工作要按照“市行政管理部门指导、旗县区政府负责、街道办事处组织、社区居委会落实、业主委员会监督”的原则，建立职责清晰、分工明确、齐抓共管的工作机制。

　　（一）市住建部门是全市物业管理工作的行政主管部门，要认真研究全市物业管理发展目标，制定相关配套政策，提出工作思路，负责对全市物业管理工作进行指导、协调、监督和考核。市发改、公安、民政、财政、规划、环保、工商、税务等行政管理部门要按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。

　　（二）各旗县区政府负责本辖区物业管理工作，要加强对物业管理行业的管理，建立健全物业管理机构，充实街道办事处、社区居委会物业管理人员和保障工作经费，组织住建（房管）等相关部门认真解决当地物业管理工作中存在的矛盾和问题。

　　（三）街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展，监督、指导业主成立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解和处理辖区内物业管理矛盾和纠纷，会同当地物业行政主管部门做好新建住宅小区验收、物业企业招投标、物业企业考评、旧住宅区改造等工作。

　　（四）社区居委会在街道办事处组织领导下，指定专职人员负责物业管理工作，对辖区内物业管理活动进行监督检查，发现问题及时纠正，组织业主及业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，对未成立业主大会、业主委员会的住宅小区要发挥代管作用。为确保业主委员会充分发挥作用，鼓励和支持社区居委会工作人员参与、领导业主大会或业主委员会工作，社区居委会工作人员可兼任业主委员会主任或副主任职务。

　　（五）业主委员会在街道办事处及社区居委会的监督和指导下，负责做好召集业主大会、选聘物业企业、监督物业企业履行义务、组织居民履约守法、维护居民合法权益、协助物业企业催缴物业费等工作。

　　二、加强监督管理，维护物业管理市场秩序

　　（一）加强重要环节的监督管理

　　1.把好物业管理招投标关。物业行政主管部门应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，维护物业管理招投标市场秩序，监督招标人和投标企业按照有关规定，做好物业前期招投标工作，在招投标文件和签订的物业服务合同中，合理确定物业服务内容、服务等级标准和服务收费价格等事项。

　　2.把好交付使用标准关。新建商品住宅小区内供水、供电、供气、供热、有线电视、网络通信、邮政、路灯、道路、绿化、排水、消防、电梯、安全技防等公共服务设施和基础设施，达不到交付使用标准的，行业主管部门或专业经营服务单位不得验收，不得出具同意投入使用文件。建设行政主管部门要通过公共服务设施和基础设施交付使用备案等措施，加强对新建商品住宅小区交付使用的管理。

　　3.把好物业承接查验关。辖区物业行政主管部门、街道办事处要指导物业企业和开发建设单位遵循诚实守信、客观公正、责权分明的原则，制定严格的物业承接查验方案，监督物业企业和开发建设单位做好物业承接，及时发现和纠正物业承接查验中的问题，避免前期建设遗留的问题转嫁到物业管理环节。

　　4.把好配套服务用房落实关。物业管理、社区办公活动等配套服务用房，规划、住建等部门应在前期规划、房屋（预）销售、验收备案等环节进行严格把关，物业管理用房面积不得低于开发建设规模的千分之三，社区办公活动用房每百户不得低于五十平方米，分期开发建设的项目，应在首期建设项目中一次性规划建设到位。

　　5.把好业主大会成立关。街道办事处、社区居委会要密切关注辖区内新建住宅小区的交付进度，及时督促开发建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，对符合成立业主大会条件的，要起到指导、组织、监督作用，确保成立程序合法。

　　6.把好物业企业退出关。业主大会解聘物业企业或物业企业退出管理项目，应提前将解聘或退出原因、时间以书面形式向辖区物业行政主管部门、街道办事处报告，并在物业管理区域内醒目位置向业主公告。物业行政主管部门、街道办事处应及时调查了解情况，解决出现的矛盾和纠纷，引导业主大会慎用物业企业“解聘权”，并做好新老物业企业交接工作的协调和监管。

　　（二）加强物业服务行为的监督管理

　　1.积极规范和引导物业企业加强自身建设。物业企业要将服务内容、服务标准、收费标准、收费依据、岗位设置、报修电话等信息，在住宅小区醒目位置进行公示，主动接受业主及相关部门的监督。要制定全面的

服务方案、岗位职责、工作流程、服务规范、培训考核、值班巡逻、服务记录、投诉处理等管理措施，让服务工作向制度化方向发展。要强化企业诚信服务意识，在仪容仪表、服务言语、职业道德、工作技巧、物业知识等方面，定期对从业人员进行培训，以优质的服务赢得业主的理解、支持和配合。要通过计算机网络、企业管理软件、物业收费系统、公共短信平台、收费一卡通等手段，在计划、物资、财务、人力、收费、档案等方面实现科学化管理，全面提升物业服务水平。

　　2.加强物业企业不良行为监督检查。对物业企业日常不良行为和违法违规行为，要及时进行查处，记入企业诚信档案，并向社会公布。物业企业诚信档案要与企业资质复核、升级审核、物业招投标、项目评优等挂钩。推行物业收费明码标价制度，加大对物业企业多收费少服务、收费不透明、巧设名目收费等违规行为的查处。实行物业从业人员持证上岗制度，物业项目经理、专业技术人员要按照有关规定取得物业管理岗位证书或专业技术证书。

　　（三）加强共用部位、设施设备的监督管理

　　对于业主依法享有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、社区服务用房，住建（房管）部门要监督开发建设单位在商品房销售方案和商品房买卖合同中向购房人进行明示，不得擅自处理，并做好权属登记。城市供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等经营单位，要按照《赤峰市物业管理办法》规定的管理范围，承担起物业管理区域内相关管线和设施设备管理、维修、养护、更新和改造的责任。属于物业企业管理范围的管线和共用设施设备，物业企业要承担管理、维修和养护责任。

　　三、完善相关配套制度，解决物业管理主要问题

　　（一）尽快建立物业服务收费体系

　　针对我市物业管理发展的实际情况和广大市民对物业管理的现实需求，市发改和住建部门要尽快制定物业服务等级标准，测定普通住宅物业服务实际成本、法定税费及物业企业的合理利润，定期向社会公布物业服务收费基准价格和浮动幅度，为业主大会和物业企业协商确定物业服务收费价格提供参考。对高档公寓、别墅和非住宅等物业项目要全面推行市场定价机制。

　　（二）完善住宅专项维修资金管理制度

　　市住建和财政部门要尽快完善住宅专项维修资金管理制度，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。

　　1.20**年1月1日以后新开工建设的住宅项目，住宅专项维修资金由开发建设单位在办理房屋竣工验收备案手续前，统一交存到维修资金管理机构。维修资金的交存标准按照建筑面积每平方米计算，未配备电梯的住宅每平方米50元，配备电梯的住宅每平方米70元，住宅小区内经营用房每平方米70元，住宅小区内非住宅建筑（经营性用房除外）每平方米40元。已建成的住宅项目，仍按照原来规定的交存标准执行，由购房人在办理房屋产权登记时直接交存到维修资金管理机构，房屋权属登记部门应在登记环节进行严格把关，协助维修资金管理机构加大归集力度。

　　2.住宅专项维修资金的使用，可以通过业主大会讨论或者向业主公告征求意见的形式作出决定。采用公告征求意见形式的，在辖区物业行政主管部门、街道办事处的监督下，由物业企业在物业管理区域内，公告专项维修资金使用的范围、用途、预算等内容，持反对意见的业主达不到专有部分占建筑物总面积三分之一的，且达不到业主总人数三分之一的，可视为全体业主同意。

　　3.积极探索通过购买国债的方式，扩大住宅专项维修资金的增值收益，并对增值收益进行统筹安排使用，逐步建立应急解危资金制度，在发生特殊危急情况时，能够利用应急解危资金及时进行解决，保障广大业主的正常生活。

　　4.住宅专项维修资金要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则实施管理，定期委托审计部门对维修资金进行审计，严禁任何单位、组织和个人挪作他用，审计费用可以从维修资金增值收益中列支，各级住建部门要加强维修资金管理机构建设。

　　（三）建立住宅小区机动车辆停放管理制度

　　业主车辆较多的住宅小区，在不影响公共安全的情况下，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置机动车停车位的，物业企业可以申请公安部门划定小区内地面停车位和行车路线，公安部门应当予以支持。经业主大会同意，地面机动车停车位物业企业可以收取停车费用，停车费用除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，剩余部分应按照业主大会的决定用于补充住宅专项维修资金或者物业管理的其他需要。辖区街道办事处、派出所应当帮助物业企业做好住宅小区内停车位的管理工作。

　　四、加强政策扶持，为物业管理提供良好环境

　　住建部门和各有关部门要做好配合，从业务、政策上对物业企业进行指导，并给予政策上的扶持，帮助其解决实际困难。人社部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等方面，对物业从业人员给予优惠政策。税务部门在税费征收和计价标准上，对物业企业执行第三产业的优惠政策。公安、消防、规划、城管、工商等部门要进入社区，协助物业企业做好车辆管理、违建拆除、商埠管理等工作。各级法院要建立“绿色通道”，加强对拖欠物业费案件的审理工作。市政、环卫等部门要降低住宅小区内化粪池清掏、排水管道疏通、建筑垃圾和生活垃圾清运等向物业企业收取的相关费用。城市供电、供水、供热、供气等经营单位，对物业管理用房、小区公厕等公共服务建筑，小区绿地、公共区域照明、消防、二次加压、安防等共用设施设备，要按照城

市居民收费标准执行。

　　五、多种模式并举，逐步扩大物业管理覆盖面

　　（一）新建普通商品住宅小区，开发建设单位要根据房屋建设标准、基础设施配套、居民需求、业主意愿和服务约定等情况，通过招投标方式选聘有资质的物业企业实行前期物业服务。

　　（二）综合整治后的老旧住宅小区，要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域，由街道办事处牵头选聘物业企业实施服务。

　　（三）暂时不能实施综合整治且无物业企业管理的老旧住宅小区，各旗县区政府要采取组建国营化的物业企业或社会招标的方式选择物业企业实施服务，当地财政部门应对提供物业服务的企业适当安排专项资金进行补贴，保障老旧小区群众的正常居住环境。

　　（四）无物业管理的单体楼，由社区居委会牵头通过业主自治管理的方式，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务，也可以采取“楼栋管理”模式，解决有人管事的问题。单位自建的家属楼，不能实行规范物业管理的，由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。

　　六、加强组织领导，确保物业管理工作健康发展

　　（一）加强组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各旗县区政府和有关部门要把物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，明确任务，将工作细化分解到基层，建立一级抓一级、层层抓落实、既分工又合作的管理体制，为物业管理工作提供有力保障。

　　（二）抓好培训教育。各级物业行业行政主管部门要定期组织物业企业关键岗位和一线服务人员进行培训、教育，认真学习相关法规、制度和专业知识，提高员工综合素质，增强服务技能。要组织本地企业到外地物业先进企业学习经验，建立对接帮扶关系，培育一批本土品牌物业企业，带动整个行业健康发展。

　　（三）建立激励机制。积极开展“争先创优”评比活动，通过“物业服务明星企业、物业管理示范小区、物业管理先进社区、优秀项目经理、优秀业主委员会”等活动，实现企业与业主的良好互动、管理和服务的良性循环。对工作突出的职能部门、街道办事处以及个人要进行表彰，推进全市物业管理工作科学发展。

　　（四）加强舆论宣传。要采取多种形式，大力宣传物业管理相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，树立物业管理的商品消费观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，形成全社会关心、支持物业管理，物业服务全社会的良好氛围。

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篇2：河北省加强物业管理工作的通知（2013年）

　　河北省住房和城乡建设厅关于进一步加强物业管理工作的通知

　　冀建房〔20**〕13号

　　各设区市、定州市、辛集市住房和城乡建设局、住房保障和房产管理局：

　　“物业管理提升年”活动开展以来，各地积极培育物业服务市场，规范物业服务行为，努力提高物业服务质量，取得了一定成效，但物业管理存在的许多问题还没有得到有效解决。结合党的群众路线教育实践活动，为切实解决群众反映的物业管理突出问题，现就有关要求通知如下：

　　一、进一步规范物业服务的市场秩序

　　从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格和相应的资质。要遵循公开、公平、公正的原则，严格执行物业管理招投标制度，不具有相应资质条件的企业不得参与招投标，15万平方米以上的住宅小区必须进行公开招投标。各地要切实加强评标专家的培训和评选工作，提高评标工作的公正性和合理性。要严格落实物业承接查验制度，明确物业服务企业和建设单位的各自责任，切实维护好业主的合法权益。

　　二、严格履行物业服务合同内容

　　物业服务合同必须对物业管理事项、服务质量、服务费用以及违约责任等内容进行约定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同必须在物业服务区域内公示栏长期公示。业主委员会或业主要建立健全合同履行情况的检查制度，对不按合同约定提供物业服务的相关企业要责令其整改，对群众反映强烈的要及时向房地产行政主管部门报告。房地产行政主管部门要切实履职尽责，解决好存在的问题，给业主一个满意答复。

　　三、切实规范好有关收费行为

　　房地产行政主管部门要会同有关部门建立和完善“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，落实好《物业管理条例》有关规定，及时理清物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担的相关管线和设施设备维修、养护以及向最终用户收取有关费用的责任。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。房地产行政主管部门要坚决纠正物业服务企业利用停水、停电方式等方式催交物业服务费的行为。

　　四、努力提升物业服务水平

　　房地产行政主管部门要加强对物业服务企业从业人员岗位培训，提高服务水平，确保服务质量。物业服务企业要建立健全物业管理方案和质量管理、报修维修登记等制度，公布服务电话，要按照业主和物业公司双方约定时间到达现场并及时维修。物业服务企业对小区实行24小时值勤，配备有安全监控设施的要实施24小时监控，引导出入小区的车辆有序通行和停放。对利用物业共用部位、场地作为停车位等进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。对擅自侵占道路、公共绿地(场地)和私搭乱建的，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　五、完善物业服务投诉处理机制

　　房地产行政主管部门要切实加强前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理用房落实、业主大会成立、物业服务企业退出管理项目等重要环节的监督管理，建立健全物业服务企业信用档案制度。要完善物业服务投诉处理机制，市、县(区)房地产行政主管部门要充分利用投诉电话、信件、来访、网络和电子邮箱等形式，进一步畅通投诉渠道，及时受理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉。对投诉的问题，本部门能处理的，要明确责任人和处理时限，及时进行调查、核实和处理;需要其他部门配合的，要主动作好协调工作，妥善处理，做到事事有着落、件件有回音。

　　六、管好用好住宅专项维修资金

　　要严格落实国家和省有关住宅专项维修资金政策，切实加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作。各地要定期对住房专项维修资金进行盘点清查，坚决杜绝挪用等违法违规行为，确保住宅专项维修资金的使用和存储安全。要进一步健全制度，完善机制，重点解决好住宅专项维修资金申请难、使用难的问题。对发生危及房屋安全、漏雨等紧急情况，需要对住宅公共部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，要按照《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》第二十一条执行。

　　各地要强化责任意识，通过座谈会、走访等多种形式收集群众反映的问题，对反映的突出问题，要制定具体实施方案，明确责任领导、责任人和解决时限，处理结果要及时报告省住房城乡建设厅。各级房地产行政主管部门要定期不定期进行明察暗访，加大对不作为、乱作为的惩治力度，对物业服务企业服务不规范行为要坚决纠正处罚。同时要着眼长远，健全完善法规和各项规章制度，建立长效机制，巩固工作成果。

　　河北省住房和城乡建设厅

　　20**年10月13日

篇3：张家口市进一步加强全市物业管理工作的意见

　　张家口市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见

　　张家口市住房和城乡建设局

　　为进一步规范物业管理工作，全面提升我市物业管理水平，维护社区和谐稳定，改善人民群众的生活和工作环境，促进物业服务行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我市实际情况，提出如下意见。

　　一、统一思想，提高对加强物业管理重要性的认识

　　随着经济社会事业的快速发展和城镇化的加速推进，专业化物业管理在全省得到迅速发展。物业管理是城市管理的重要方面，是住房商品化，社会化的产物。加强物业管理工作，有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高群众生活质量;有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设;有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值增值。各级政府、各有关部门要牢固树立和认真落实***，从建设社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象，打造城市品牌，营造发展环境，促进城镇化发展，维护社会和谐稳定的重要工作，加强组织领导，强化工作措施，健全长效管理机制，切实抓紧、抓好、抓出成效。

　　二、明确职责，理顺物业管理工作体制

　　物业管理是社区管理的一部分，是政府义不容辞的责任。物业管理工作的基本原则是：县区政府负责，物业主管部门监管指导，各职能部门协调联动，街道办事处组织，社会居委会落实，条块结合，以块为主，属地管理。

　　(一)切实履行属地化行政监管职责。各县、区政府对本行政区域内的物业管理工作负总责。物业管理工作要坚持按照“属地管理，分级负责”的原则，通过政府扶持、部门联动、业主参与，逐步实现社区居委会、业主委员会、物业服务企业合作联动的管理模式，推进物业管理工作的加强;要把物业工作纳入社区建设规划，以物业管理服务推动社区建设发展，拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区管理良性互动的新机制;县区政府要根据物业管理工作需要设置物业管理办公室，负责指导、监督、检查辖区内的物业管理工作，并落实好物业管理办公室的编制、职数、经费和人员，确保物业管理工作顺利进行。按照属地化管理原则，县区政府、县区物业主管部门，具体行使以下物业管理职权：

　　县、区政府主要职责：

　　1.组织落实各项物业管理政策措施，开展社区物业管理工作;

　　2.建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系，明确相应的物业管理工作责任;

　　3.落实物业管理责任，对物业管理工作进行了部署检查督导。

　　县、区物业主管部门主要职责：

　　1.拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施;

　　2.贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策规定;对本行政区域内的物业行业政策指导;监督、检查本行政区域内物业管理企业执行有关政策法规的情况;

　　3.监督、指导乡镇人民政府、社区居委会、村民委员会的物业管理工作;指导业主大会、业主委员会的组建及其运作，并对业主委员会进行登记备案，协调物业管理企业和业主委员会、业主的关系;

　　4.监管物业企业，规范物业管理服务行为，召开联席会议，调处物业管理纠纷和信访投诉处理工作;

　　5.组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作。

　　(二)构筑“四位一体”物业自主管理体系。“四位一体”就是街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会、业主委员会、物业服务企业互为一体，既各司其职，又互为补充、互相促进。

　　街道办事处(乡、镇政府)承担的物业管理主要职责：

　　1.负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作;

　　2.业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作;

　　3.落实本辖区未实施物业管理居住区的管理服务工作;

　　4.协助县、区物业主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接验收备案、物业服务企业信用信息采集、认定和信用等级初评等工作;

　　5.召开联席会议，调处物业管理矛盾纠纷;

　　6.组织开展本辖区物业服务满意度调查工作;

　　7.协调社区、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系;

　　8、法律、法规、政策规定的其他职权。

　　社区居民委员会承担的物业管理主要职责：

　　1.负责配合街道办事处(乡、镇政府)做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、企业信用信息采集、认定等工作;

　　2.协助街道办事处(乡、镇政府)组织成立业主大会和选举业主委员会工作，对暂未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责;

　　3.协助街道办事处(乡、镇政府)做好业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作;

　　4.协助街道办事处(乡、镇政府)落实未实施物业管理居住区的管理服务，提供卫生保洁、公共秩序的维护、房屋及公共设施的维修、二次加压供水等基础性服务;

　　5.协助街道办事处(乡、镇政府)开展物业服务满意度调查工作;

　　>　　6.促进社区建设与物业管理协调发展;

　　7.法律、法规、政策规定的其他职权。

　　物业服务企业主要负责社区物业管理，参与、配合做好社区管理工作;业主委员会主要是执行业主大会的决定，协调业主缴纳物业服务费，监督物业服务企业按合同做好服务。

　　(三)构建部门协调联动、齐抓共管工作格局。物业工作牵动千家万户，是一项社会系统管理工程，涉及的政府部门较多，进一步加强物业管理，需要各部门协调联动、齐抓共管。房管(建设)、公安、消防、城管、工商、规划、环保、物价、质监等相关部门要认真履行各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作，对互相推诿扯皮、不履行职责的，纪检监察部门要依照相关法律、法规给予处理。

　　市级物业行政主管部门主要职责：

　　1.根据有关法律、法规和政策制定物业管理的实施细则;监督检查物业管理有关政策法规的执行情况;

　　2.负责全市物业服务企业的资质管理和新建项目物业管理方案的备案;负责物业管理招投标监管工作;

　　3.指导县、区物业管理行政主管部门工作;对物业服务企业经营服务活动和资金使用情况实施监督、检查;

　　4.组织、指导物业管理从业人员培训;

　　5.负责中心城区(桥东区、桥西区、高新区)住宅区共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金收缴与使用监管工作，指导其他县区住宅专项维修资金监管工作。

　　6.负责指导物业服务企业考评工作，物业管理示范(优秀)项目级别的审查、评定、复检工作。

　　公安部门要加强对住宅小区治安管理的指导、监督和检查，建立群防群治工作制度，构建区域安全防范体系，对管辖区内发生的治安、刑事案件依法查处。同时，要切实加强住宅小区车辆管理，进一步规范车辆停放行 为。

　　消防部门要加强住宅小区消防设施设备的管理，指导物业服务企业做好防火救火等消防管理工作，消除火灾安全隐患。

　　城管部门要加强对住宅小区内违反城市管理法律法规的行为进行调查处理和行政处罚。

　　民政部门要加强社区工作的领导，推进社区共驻共建，实现资源共享，把自治好、管理好、服务好、治安好、环境好、风尚好作为考核社区工作的主要内容，改善社区环境，完善物业管理，积极推进和谐社区建设。

　　工商部门要加强住宅小区内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所等行为的查处工作;对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅用作经营(办公)场所的不予核发营业执照;对无物业服务企业资质的物业服务企业不予年检。

　　规划部门要在住宅小区规划建设中，充分考虑物业管理的各项因素，使规划更切合实际，做到功能完善、设施齐备、环境良好，坚决维护规划的严肃性，杜绝服务功能先天不足现象;要加大破坏房屋外立面、侵占共用部位、改变房屋使用性质等违法行为的查处力度。

　　环保部门要加强住宅小区内油烟、废气物等污染物的管理，加大噪声扰民治理力度，为居民营造舒适的生活环境。

　　物价部门要加强物业服务收费监管，适时调整物业服务收费标准，促进物业服务行业健康发展。

　　质量技术监督部门要对住宅小区内电梯、锅炉等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作;要积极查处安装、改造、维修(含维护保养)和使用中的违法违规行为;要积极调查处理小区内的特种设备事故。

　　供电、供水、供热、供气、通讯、广电等单位要增强服务意识，提高保障能力。

　　三、加强业主委员会建设，提高自治管理水平

　　县区政府要按照“应建尽建”的要求，将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，督促各街道办事处按照规定的程序，加快推进业主委员会建设。街道办事处、社区在组织实施社区物业管理过程中，要突出健全组织、依法自治、激励约束的工作重点，充分发挥业主主体作用，加快提高业主自治管理水平，对已经成立业主委员会的，要及时给予指导帮助，使其发挥应有的作用;没有成立或需重新改选的，一个物业管理区域应当成立一个业主委员会;因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数二分之一的，以及业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会成立后，街道办事处(乡镇政府)或村(居)委会应及时督促业主委员会向物业管理主管部门进行备案。业主委员会要认真开展召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，同时要积极配合和支持社区居委会工作。办事处或社区、物业主管部门要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理活动依法有序开展。

　　四、实行物业管理招投标制度，推进物业管理市场化进程

　　实行物业管理招投标制度，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。新建住宅区选聘物业服务企业，成立业主大会、业主委员会的住宅区重新选聘物业服务企业，原则上通过招投标方式选用。建筑规模3万平方米以上的新建物业项目销售前，一律要通过招投标的方式选聘物业服务企业。任何单位和个人不得将必须进行招投标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招投标。未经物业主管部门批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业主管部门按照《物业管理条例》规定责令限期改正，给予警告，并处以罚款。对投标人少于3个或者住宅物业面积在3万平方米以下的，经市、县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行服务。预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》前完成前期物业管理招投标;新建现售商品房项目应当在现售前30日完成前期物业管理招投标;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成前期物业管理招投标。物业管理招投标及前期物业管理相关规定，由市住建局另行规定。

　　五、加强住宅区物业建管衔接，夯实物业长效管理基础

　　(一)严把规划设计关。规划建设部门在城市规划、建设时，要充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，在住宅小区用地招拍挂时要把小区公共设施设备配套等规划指标列为出让的前置条件，从源头上解决小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。在建设过程中，对已批准的开发建设项目要严格变更程序，对住宅开发区的详细规划和房屋用途应予公示，让购房者明晰所购房屋环境的规划情况。

　　(二)严把竣工验收关。在小区竣工验收时，严格按照规划设计要求，从严从细确认小区配套设施是否同步建设、同步交付，严把房屋、配套设施、水电气等质量关。一旦发现问题，应立即责令限期整改。在物业管理用房配套上，要严格确认开发商是否执行商品住宅区3‰的比例标准。达不到配套标准的，由主管部门按物业项目周边门面房价格标准，向开发商代收差额部分用于购买补足。对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷，杜绝“有人建，无人管”等严重影响业主正常生活的现象发生。

　　(三)严把物业承接查验关。物业服务企业和建设单位应遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，制定物业承接查验方案;物业服务企业与开发建设单位，应严格按照国家和省市的有关规定以及商品房买卖合同、前期物业服务合同的约定，逐项对房屋共用部位、共用设施设备进行查验、交接;及时发现和纠正物业承接查验中的问题，积极调解物业承接查验纠纷。通过物业承接查验工作，确保物业服务企业承接的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全，切实维护业主的合法权益。对不依法履行物业承接查验义务的，物业主管部门将责令限期改正，并予以通报。建设部门与开发建设单位签订房地产开发合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可时，应提供项目的物业管理方案，并按规定建设物业管理用房。物业服务企业与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验后，要将承接查验报告等相关材料，报送所在地物业主管部门。对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通，弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业企业信用信息档案。

　　六、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展

　　(一)严格物业管理准入机制。严格物业管理市场准入。对新申报的物业服务企业，必须严格按照设立物业服务企业必须具备的条件及审批程序执行，特别要重视三级物业资质的申报，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等予以全面的考察，达不到标准的不予审批。外地物业服务企业承揽物业服务项目的，要将企业相关信息资料报送市、县区物业主管部门备案。市每年要组织对企业资质进行年度检查，把资质年度检查情况作为企业年度目标考核评优要件之一，对服务质量较差、业主反映投诉问题多、资质报审资料不齐、且又不能及时整改完善的物业服务企业，暂定级不能晋升为三级;三级资质的企业，情况严重的依法吊销其资质证书。

　　(二)坚决依法查处企业违法违规行为。县区物业主管部门和街道办事处要强化对物业服务企业的监督检查，定期、不定期的开展市场整顿，坚决依法查处无资质承接物业业务、挪用物业专项维修资金、不按合同约定提供服务、物业收支情况不公开、收费项目没有明码标价、擅自提高收费标准、擅自占用物业共用部位共用设施谋取私利、欺行霸市等违法违规行为以及管理乱、服务差、投诉多等物业服务企业违法违规行为。存在上述问题的，应当约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书责令限期改正。对物业服务企业拒不改正或者存在严重违法违规行为且社会影响极其恶劣的，要报请市物业主管部门给予处罚、降低或吊销其资质证书。要建立健全物业投诉责任机制和企业诚信、经理人信用考核制度，充分利用网络信息手段，定期在张家口市住房建设信息网和相关媒体公布考核结果。要及时纠正物业服务中的不服务等不规范行为，健全完善企业诚信体系建设，切实保障业主合法权益。

　　(三)充分发挥典型示范和带动作用。要重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务好的品牌物业企业，带动全市物业管理水平和服务品质的提升。各县区每年要扶持1至2个优秀企业，鼓励企业兼并重组，积极扶持优秀企业做强做大。年内，全市争创省级物业服务优秀住宅小区达到10个。同时，要在省、市级物业管理优秀项目的基础上，积极培育树立国家级示范项目。通过创优达标活动，引导物业服务企业找准市场定位，强化服务意识，提高标准化、规范化服务水平，推动行业整体上台阶。

　　七、优化物业服务行业发展环境

　　(一)进一步规范物业服务收费机制。市物价部门要会同物业主管部门按照“公正合理、质价相符”的原则，制定物业服务等级标准，建立质价相符的定价机制。要确定物业服务等级和收费指导标准，使物业服务费按照物业类型、企业资质、市场环境、业主服务需求和物价指数等因素的变化有序调理。要建立城乡统筹、科学合理的物业服务定价机制，进一步提高物业服务市场化水平。要实行住宅物业等级服务收费，商品住宅(不含别墅)前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费实行政府指导价，指导价标准由价格主管部门会同物业主管部门定期公布;前期物业服务合同内调整物业服务费用标准的，应当符合调价程序规定的内容;商品住宅(含别墅)在业主委员会成立后由业主委员会与物业服务企业协商确定物业收费标准。

　　要积极化解收费矛盾。注重完善物业服务收费的合同约束，开发建设单位与房屋买受人签订商品房销售合同，要有约定前期物业管理服务内容和收费标准的相关条款;业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、 义务和责任。要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设、物业主管部门和街道(乡镇)要督促相关责任单位及时妥善处理;对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。对矛盾突出的老旧住宅小区、保障性住宅小区以及物业服务企业中途退出的其他小区，要积极探索试行保洁、保绿、保安等基础性物业服务与其他公共服务集中收费制度，保障最基本的物业管理正常进行，维护社区公共秩序。

　　(二)规范专业服务单位收费行为。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，对于业主自用的，要直接向业主收取;对于物业服务企业使用的，要直接向物业服务企业收取;对于公共使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。未收费到最终用户的，产生的损耗由供应单位承担，法律、法规、规章另有规定的从其规定。供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护等管理责任及相关费用，不得强制物业服务企业代收费用。

　　(三)强化物业管理用房配套建设。新规划建设的商品住宅项目，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设物业管理用房。物业管理用房应当是独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、暖、通讯等基本设施，具备办公或商业经营条件。用房位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近的临街底层，不得设置在地下或住宅楼内，规划部门要在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。

　　(四)加大政策扶持力度。各级、各部门要将物业服务行业纳入现代服务业管理，市财政、税务、工商、商务等部门要研究出台必要的产业扶持政策，增加对物业管理行业扶助资金投入，对物业服务企业给予一定的政策倾斜，进一步优化物业服务行业发展环境。要通过实行减免所得税、营业税、相关管理费用等办法，减少物业企业成本压力，降低经营风险，推动企业良好发展。要支持物业服务企业通过行政、司法等合法途径，追究无故拖欠物业费、侵犯公共利益等行为。

　　(五)不断提高从业人员素质。要针对行业优秀人才匮乏、员工整体文化素质偏低的现状，强化物业管理从业人员的培训，按照需要什么补什么，缺什么补什么的原则，举办企业经理和各类管理人员培训班，邀请专家对物业管理政策法规和相关知识进行讲授培训，确保物业服务企业经理持证上岗，持证上岗率达到85%以上。要组织企业经理外出观摩学习，拓宽视野，进一步提高从业人员专业知识水平和整体素质。

　　(六)有效化解社会矛盾。各县区、各部门要按照“早发现、早介入、早协调”的原则，围绕物业管理工作中出现的热点、难点问题，建立和完善社区、街道(乡镇)、区(市)县三级物业管理纠纷调解体系。对在居住区管理活动中出现矛盾纠纷、涉及多个管理部门的，由街道办事处组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会及相关单位召开联席会议协商解决;经协商仍无法解决的，报请县区政府组织召开联席会议协商解决;出现跨区域重大疑难矛盾纠纷的，由市物业主管部门牵头组织召开联席会议协调解决。市司法部门要指导建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用，切实缓解社会矛盾，维护群众利益。

　　(七)改善老旧住宅小区物业管理环境。要加快老旧小区综合整治和改造。县区政府要继续加大对老旧住宅小区的整治改造力度，对绿化、道路、下水道、停车位等进行改造和维修，努力改善老旧小区的基础设施条件，通过整治实施物业管理，扩大物业管理覆盖范围;通过改造整治、完善配套设施，提高小区的“造血”功能，增加收入来源;通过改造整治，满足居民出行、停车、健身休闲的需要，提高居民满意度。对老旧小区建设项目遗留下来的房屋质量不达标、基础设施不配套、权属不明晰等问题，有关部门要加强调查研究，尽快制定政策，积极予以解决，切实保障居民合法权益。建立老旧小区后续管理机制。小区整治改造完成后，可实行分类指导，根据老旧小区的具体情况，采取不同的管理服务形式。对于居民居住相对集中、基础设施比较完善、居民经济状况相对较好、易于形成管理的老旧小区，可规划实施统一物业管理的范围，公开选聘物业服务公司，实施物业管理;对于难以形成管理单元、条件还不成熟的老旧小区，可聘请专业服务公司提供环境保洁、绿化养护等专项服务;对于辖区业主经济状况相对较差、无力承受物管专业服务的老旧小区，可探索业主自治、社区服务和物业管理“三位一体”的管理服务模式，实行社区自助式物业服务;对零散楼栋、长期失管的小区，可将相邻的几栋居民楼划定为一个管理小区，或划入周边小区，统一封闭管理。鉴于目前居住在老旧小区住户大部分是下岗人员、物困家庭，相关部门应出台老旧小区物业管理税费减免等优惠政策，鼓励物业服务企业和社区服务机构进区开展物业管理服务。同时，要探索建立物管扶弱济困基金，采取政府补贴、社会捐助等形式，对困难家庭给予物管费用补助。

篇4：承德市加强住宅物业管理工作的实施意见(2007年)

　　承市政字[20**]71号

　　二〇〇七年九月二十日

　　为认真贯彻落实国务院《物业管理条例》精神,提高居民的居住质量,保障物业管理行业健康发展,促进和谐社会的建设,针对我市住宅物业存在的突出问题,提出如下意见:

　　一、建立健全物业管理行政管理体制

　　各级、各有关部门要高度重视物业管理工作在构建和谐社会中的作用,加强领导,按照“条块结合,以块为主”和“区县政府负责,街道办事处(乡、镇人民政府)组织,社区居委会落实,房管部门监督指导”的原则,建立市、区、街道办(乡、镇人民政府)、居民委员会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制,形成齐抓共管、各负其责的管理格局。

　　(一)市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门。主要职责是:制定物业管理发展规划和相关政策;培育和规范物业管理市场;监督管理全市物业管理活动;归集、管理市辖区物业专项维修资金;管理全市物业服务企业经营资质;监督指导区、县物业管理工作。

　　(二)成立区物业管理办公室。各区人民政府为本辖区物业管理的第一责任人,日常物业监管工作由区物业管理办公室承担。各区政府要会同编制、财政等部门落实好物业管理办公室的机构、编制,选配得力人员,保证工作经费。区物业管理办公室的主要职责是:负责物业管理法规、政策的贯彻落实;负责对本辖区物业管理进行监督、检查和指导;负责本辖区前期物业管理招投标www.pmceo.com、物业服务企业资质申报和年度核检的初审工作;负责本辖区业主大会成立和业主委员会备案工作;负责对辖区内物业专项维修资金的使用进行审核与监督;负责监督本辖区物业管理用房的使用;负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉;监督和指导所辖街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会的有关工作。

　　(三)各街道办事处(乡、镇人民政府)要明确一名副职分管物业管理工作。街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织和指导辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作;对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调;负责联席会议的组织和召集,协调处理物业管理与社区管理的关系。

　　住宅区物业管理出现较大矛盾纠纷,业主正常生活秩序受到影响的,辖区办事处(乡、镇人民政府)要及时牵头组织区物业管理办公室、居委会、派出所、物业服务企业、业主委员会等参加的联席会议进行协调解决。

　　(四)居民委员会要明确专人负责物业管理工作。负责协助街道办事处(乡、镇人民政府)参与和组织辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作;对住宅区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调,调解社区内物业管理纠纷,列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。

　　二、建立住宅小区公共设施突发事件处理应急机制

　　目前,我市住宅小区公共设施突发事件时有发生,由于监管体制不健全,相关单位责任界定不明确,很多问题不能得到及时、有效的处理,不仅损害了政府的形象,而且影响了居民的正常生活。鉴于双桥区住宅小区,尤其是旧住宅区存在的问题比较突出,涉及市、区管理部门和单位相对较多等实际情况(来自:www.pmceo.com),为了便于协调和对小区公共设施突发事件的及时处理,建立“双桥区住宅小区公共设施突发事件处理协调小组”。协调小组由市政府主管城建的副秘书长任组长,双桥区政府、市规划、公用、城管、房管、建设、电力、供水、供热、市政、园林等部门和单位的负责人参加。在对具体事件的处理上,要坚持“先解决问题,后研究责任”的原则。住宅小区内出现问题由所在的街道办事处通过区政府进行协调;市政、环卫、供水、供电、供热、通讯、有线电视等部门接到报告后,要先行抢修、立即处理。对于解决问题不力的部门和单位的负责人要进行问责。市政府每年按计划安排一定数量的资金,作为住宅小区公共设施突发事件处理的应急资金。双滦区、营子区也要根据本区实际,成立协调小组,建立相关机制,及时妥善解决住宅小区发生的各类突发事件。

　　三、规范专业服务单位收费行为

　　物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当向最终用户收取有关费用。

　　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,要承担居民小区内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用,不得强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

　　四、强化物业管理用房建设和新建住宅交付使用管理

　　(一) 按照规定要求配建物业管理用房。新规划建设的商品住宅项目,要按照规定要求配建物业管理用房。物业管理用房应为独用成套房屋,具有独立的使用通道,配备水、电、暖、通讯等基本设施,具备办公条件。

　　建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积,将物业管理用房纳入建设配套项目计划,与建设项目同步规划、同步建设、同步交付使用。物业管理用房所有权

　　归物业管理区域内的全体业主所有,用于物业管理服务活动和业主活动,任何组织和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。

　　《承德市物业管理用房管理办法》由市房产管理局会同市规划局另行制定。

　　(二)新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施要同步交付使用。新建住宅物业竣工并经有关部门验收合格后,建设单位应向市、县物业管理行政主管部门申请交付使用确认。经物业管理行政主管部门、建设单位、业主代表、居民委员会、物业服务企业共同核验,其配套设施设备具备业主入住(使用)的基本条件后,方可交付使用。没有按照建设方案完成相应配套,房地产开发企业不得办理入住手续。

　　《承德市新建住宅交付使用管理办法》由市房产管理局另行制定。

　　五、切实抓好社区物业管理的规范运作

　　(一)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目,在业主委员会未成立期间,必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时,应提供项目竣工后的物业管理方案,并按规定选聘有资质的物业服务企业,进行前期物业管理。

　　(二)规范业主委员会的组建和工作运转。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则,按照规定的程序,推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员,原则上从物业管理区域内社区居民委会成员、离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选,主任可由社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作,同时积极配合和支持社区居民委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作,业主委员会成立前或集体换届期间,由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责,确保工作正常运转。

　　(三)规范物业相关合同管理工作。开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中,要有物业管理的相关条款;业主委员会成立前,开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同;业主委员会成立后,业主委员会代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定,交纳物业服务费用。对逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会要协助物业服务企业进行督促、催交;经督促仍不交纳的,由物业服务企业依法催交。对物业服务企业违反合同约定的,由业主委员会按合同约定予以处理;双方有争议的,由社区居委会调处;调处不成的依法解决。

　　(四)规范物业专项维修资金的管理和使用。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。市房管局要加大市区物业专项维修资金的归集力度,规范管理。专项维修资金使用要严格按照《物业管理条例》和有关规定执行,经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,由业主委员会或所在地的居民委员会将经业主同意的专项维修资金使用计划报区物业管理办公室审核,市房管局根据区物业管理办公室的审核意见拨付专项维修资金。物业管理区域内应由专业服务单位负责维修养护或应从物业服务费用中列支和属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

　　六、推进旧住宅区的改造进程

　　各区人民政府要组织力量对辖区内所有的住宅小区情况进行调查摸底。调查摸底的主要内容包括截至20**年6月底各辖区住宅小区的数量和用地面积、总建筑面积、居民总数;旧住宅区、危陋住宅区房屋和配套设施状况;2000年以来整治改造旧住宅区、危陋住宅区情况,包括整治改造总个数、总建筑面积数、投入改造资金总数,其中政府投入、开发建设单位或原产权单位投入、居民自筹及其他形式筹资情况;旧住宅区、危陋住宅区居民对整治改造的意见和建议。

　　各区人民政府要对住宅小区的现状进行认真的分析,对需要维修、改造、补建的配套设备和公共设施项目提出意见;市房产管理局对各区的调查摸底情况进行汇总,并会同各区政府、市规划、财政、公用、城管、水务、园林等部门制定《承德市旧住宅区整治实施方案》,报市政府批准后执行;积极筹措旧住宅区、危陋住宅区改造资金,对于大部分需改造的小区,采取市财政、区财政、原产权单位、业主按比例分摊的办法筹集:两级财政从城市建设维护费、土地出让金中提取的资金,主要用于住宅区道路、绿化、围栏的更新和维修;对于更新改造供水、供电、供气、供热、通讯等市政公用设施的专项成本支出,由各运营单位承担;对于有开发改造价值的旧住宅区,可给予一定的优惠政策,进行市场化运作。对整治后具备条件的旧住宅区,由业主委员会或业主选聘专业物业服务企业按照物业服务合同实施市场化、专业化物业服务;对尚未具备条件的,由居民委员会牵头,组建物业服务队伍,落实以保洁、保绿为主要内容的基础管理服务,也可以采取“栋楼管理”模式,由业主协商实行自主管理。财政部门每年在预算中安排部分资金,用于旧住宅区物业管理的补贴和优秀物业服务企业的奖励。

　　七、加强领导,确保物业管理工作健康发展

　　社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益,工作覆盖面广,推进难度大,各级各有关部门要切实加强领导,强化措施,全力推进。市政府成立由主管副市长任组长,市房管、规划、建设、城管、公用、物价、公安、民政、水务、园林、电力等部门和双桥区政府主要负责人参加的承德市物业管理工作领导小组(名单附后)。各区也要成立相应机构,把加强社区物业管理作为提升城市管理水平、创

　　建文明城市的一项重要内容,切实摆上议事日程,落实机构,明确任务,将工作细化分解到基层,加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系,为社区物业管理工作提供有力保障。

　　各区要结合当地实际情况,抓紧制定本辖区物业管理工作计划,加强对物业管理工作的组织协调和监督检查,对工作情况实行定期调度,推动工作落实。要逐级签订责任状,建立物业管理工作目标考核制度,完善考核机制,切实调动起各方面的工作积极性,促进社区物业管理工作的健康发展。

　　各县可参照本意见执行。

　　附:承德市物业管理工作领导小组名单

　　承德市物业管理工作领导小组名单

　　组 长:王 克 市政府副市长

　　副组长:王建中 市政府副秘书长

　　赵纯洁 市房产管理局局长

　　成 员:李新平 市政府副秘书长、建设局局长

　　宋玉君 市财政局局长

　　赵建中 市规划局局长

　　朱凤惠 市城市管理局局长

　　杨凤志 市公用资产管理局局长

　　夏会营 市物价局局长

　　吴庆国 市民政局局长

　　李相国 市水务局局长

　　刘维山 市林业局局长

　　孙 林 市广播电视局局长

　　李跃武 电网公司承德分公司总经理

　　杨 宏 双桥区政府区长

　　张树安 市房产管理局副局长

　　徐振山 市公安局副局长

　　领导小组办公室设在房产管理局,主任由张树安同志兼任

篇5：邯郸市峰峰矿区关于进一步加强城市物业管理工作的意见

　　邯郸市峰峰矿区关于进一步加强城市物业管理工作的意见

　　峰峰矿区人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意见

　　各乡镇人民政府、街道办事处，经济开发区管委会，区对口有关单位，区政府有关部门：

　　为进一步加强和规范我区物业管理工作，提升城市精细化管理水平，满足居民对物业管理的需求，促进和谐峰峰建设，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》及《邯郸市物业管理办法》、《邯郸市人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意见》等法律法规和规章有关规定，结合我区实际，提出如下意见。

　　一、明确职责，建立健全物业管理分工协作机制

　　物业管理关系群众切身利益，是加强城市管理、改善人居环境、促进社区文明建设、构建社会主义和谐社会的必然要求，涉及部门多、层级多、工作难度大，要按照“统一领导、分级负责，已块为主、综合协调”的原则，进一步明确工作职责，建立健全高效规范的物业管理分工协作机制，形成各有关部门和单位高度重视、职责明确、密切配合、齐抓共管的工作局面。

　　(一)区内有关职能部门的职责。

　　区住建局是全区物业管理主管部门，负责建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制;负责物业管理法律、法规和规章的宣传贯彻，制定我区加强物业管理的有关政策措施，编制物业发展规划;负责本辖区开展物业服务的物业服务企业的日常监管;负责物业服务合同的备案;负责物业服务企业资质的初检工作;负责对辖区物业服务和项目管理情况进行考核;负责专项维修资金、前期物业招投标的监管和物业项目的创优工作;负责对物业项目建筑工程质量进行监管，施工图审查机构要严格按照规划条件，对小区公共配套设施设备、物业管理用房进行设计审查;负责将物业管理用房纳入建设项目规划审查范围，依法查处物业管理区域内已取得《建设规划许可证》但违反规划管理进行建设的违法行为;负责物业服务行业队伍的人员培训，依法查处物业管理重大违法行为;负责指导各乡镇、街道办事处加强对物业管理活动的日常监管，加强物业服务行业管理和诚信制度建设，加大对物业管理的检查考核力度，搞好物业管理纠纷协调处理等工作。区公安部门负责对物业服务企业保安人员(公共秩序维护员)进行监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作。区消防部门和公安派出所负责依法监督指导物业服务企业做好消防安全防范工作，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。区民政部门负责结合社区建设，督导各乡镇、滏阳街道办事处民政部门指导社区居委会，配合有关部门做好物业管理工作。区城管执法部门负责依法制止、查处未取得《建设工程规划许可证》而擅自开工的违法建设以及中心城区内私搭乱建的违法建设行为。区环境保护部门负责依法查处建筑工地噪声、烟尘污染环境等违法行为。区技术质量监督部门负责物业管理区域电梯等特种设备的监管，定期对电梯等特种设备进行安全运行检验。区价格主管部门会同区物业管理主管部门制定物业服务收费管理办法和物业服务及收费标准，规范、管理物业服务企业收费行为，并对其违规行为进行依法查处。区工商部门负责依法查处物业管理区域内非法广告行为，加强对物业管理区域内经营项目的登记管理。供电、供水、供热、供气、通信等单位要依法做好物业管理区域内相关设施的建设和维护工作。

　　(二)各乡镇政府、街道办事处工作职责。

　　按照属地管理、分级负责的原则，各乡镇政府、街道办事处对辖区内的物业管理工作负总责，各社区作为辖区物业管理的主管部门，具体负责物业管理工作。各乡镇政府、街道办事处要指派专人负责本辖区的物业管理工作，加强对本辖区物业管理工作的领导，强化物业管理属地监管责任，建立健全长效机制，做好物业管理小区及社区的社会稳定工作。

　　各社区负责宣传、贯彻国家和省、市物业管理法律、法规和相关政策，业务上接受区物业管理主管部门的指导和检查，并执行其下达的有关工作任务;做好辖区内物业管理工作的组织领导，落实综合协调管理职责;指导各社区居委会开展物业服务监督管理工作;制定各社区物业管理的发展规划;负责辖区内开展物业服务的物业服务企业的日常监管;负责区级物业服务优秀项目和先进企业

　　评选的初审工作;推进社区居委员、业主委员会、物业服务企业“三位一体”机制建设。

　　(三)各社区居民委员会是物业管理属地监管主体。

　　主要负责对物业服务企业管理情况进行监督考核和业绩评定，并将结果及时通知辖区物业管理主管部门;指导业主筹备召开首届业主大会会议，监督规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下及时处理业主委员会与物业服务企业、业主与业主之间的矛盾和投诉，及时处理在物业管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件，切实推进物业管理工作健康发展。对无物业服务企业管理的小区要试点建设社区物业服务站，做好无物业服务企业小区的长效管理工作。

　　二、依法规范，切实加强新建住宅小区的物业管理工作

　　(一)积极引导开发建设单位和物业服务企业相分离。要积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，坚持公开、公平、公正的市场竞争，促进物业服务企业自觉提高服务水平。对新建住宅小区，开发建设单位要根据住宅小区前期物业招投标管理的有关规定，通过招投标形式选聘物业服务企业。对没有按规定通过招投标方式选聘物业服务企业的，区物业管理主管部门要依法予以查处。同时，要建立健全物业管理退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业。凡物业服务企业退出管理的，区物业管理主管部门要配合各社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给所在社区居委会。

　　(二)严格依法配置物业管理用房。物业管理用房面积按《邯郸市物业管理办法》规定的标准比例配置。物业管理用房应当具备基本使用条件，水、电、暖、通信等配套齐全，不得建在地下或半地下，不得提供毛胚房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，开发建设单位在申请办理房屋初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，并在该物业管理区域业主大会或业主委员会成立后及时向其移交。物业管理用房由物业服务企业无偿使用并做好维护和管理。开发建设单位、物业服务企业或业主委员会不得买卖、抵押或者改作他用，各社区居民委员会应做好物业管理用房依法使用的监督工作。区住建局要在建设工程规划许可证附件中标明物业管理用房的面积，在批准的规划图纸中标注物业管理用房的具体位置，并对物业管理用房的建设情况进行验收;对验收不合格的，不得予以竣工验收备案。开发建设单位要依法移交配套设施设备、地下管网工程竣工图等验收资料和技术资料;拒不移交的，按相关规定进行处罚。

　　(三)进一步明确新建住宅物业竣工交付使用条件和维修责任。建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　新建住宅小区应当具备以下条件：

　　1.建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、人民防空等相关部门联验手续或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　2.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照相关设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检验合格的计量表具;

　　3.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划、绿化设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　4.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等公用设施设备依法取得使用合格证书;

　　5.物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

　　6.法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位要按照国家有关规定和《住宅质量保证书》的承诺，承担物业保修责任，不得将责任转嫁给物业服务企业或业主。开发建设单位不提供《住宅质量保证书》或利用格式合同擅自缩短法定保修期限的，建设部门要责令其改正，并依法予以处罚，买受人有权拒绝接受房屋。业主要依法交存住宅专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　(四)认真做好业主自治工作。强化社区自治和服务功能，发挥业主委员会、物业管理机构、驻区单位积极作用，引导各类社会组织、志愿者参与社区服务和管理。物业管理区域入住率达到50%后，各乡镇、街道办事处、社区居委会要积极指导、组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用;辖区物业管理主管部门要积极配合，依法做好指导、监督工作。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益;要依法接受物业管理主管部门、各乡镇和街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费和住宅专项维修资金;要加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。

　　三、积极推进旧住宅小区物业管理

　　(一)加快旧住宅小区物业管理进程。各乡镇、街道办事处、社区居委会要指导、组织业主召开业主大会，成立业主委员会，健全物业管理市场主体。对现有的旧住宅小区的物业管理，应根据因地制宜、分类实施的原则，采取专业化物业服务企业管理、原建房单位(售房单位)自行管理、社区组织管理、业主自营式管理等多种方式。对基础设施比较完善、居民生活水平比较高的旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理;对基础设施不健全、低收入人群集中的旧住宅小区，应加强消防安全巡查，加大消防宣传力度，及时剔除火灾隐患，并以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本服务内容，推行以社区服务站为管理主体、低收费的基本物业服务。

　　区住建局要牵头，组织有关部门、单位，针对旧住宅小区基础设施陈旧、供排污管网老化、绿地退化严重、老旧电梯修理更换等问题，可依法使用住宅专项维修资金，按年度制定整治改造计划和具体方案后实施整治改造;城管部门负责修补

　　通向住宅区域的破损市政次干道路;小区内退化严重的绿地经业主大会讨论决定同意并依法办理有关手续后，可变更为停车位，缓解小区停车紧张的压力;供水、供电、供热、供气等单位要依据法定或合同约定产权分界及时修复小区内损坏的相关共用设施和管道井，对施工需临时占用小区道路场地的，应经小区业主委员会和相关业主同意，并书面告知物业服务企业和社区居委会，施工结束后要及时恢复原状，物业服务企业应予以配合;对已经实施物业管理的小区，凡物业服务企业能做的改造项目，在同等条件下，应有偿委托物业服务企业具体施工，负责日后维修养护。尚未实施物业管理的小区，区物业管理主管部门、各乡镇和街道办事处、社区居委会要根据实际情况，指导业主委员会选聘物业服务企业或将其纳入社区物业服务站管理体系。

　　(二)加强住宅小区内经营项目管理。住宅小区内不得开设练歌房、网吧等对群众居住环境有严重影响的经营项目。工商、文化等有关部门，在登记小区内(不包括临街门市房)经营项目时，应征求业主委员会(或各乡镇、街道办事处、社区居委会)及相关业主的意见。对已经批准的早市、夜市、商贩摊位、网吧、小饭店、练歌房、金属加工等经营项目，审批机关要进行全面排查清理。对各种审批手续齐全的经营项目，经业主委员会、相关业主和所在街道办事处、社区居委会同意可以保留，但审批机关要加强监管;对影响居民日常生活秩序，损害业主合法权益，经治理仍达不到要求的，审批机关要坚决依法取缔。区住建、公安、城管执法、工商等部门要针对清查出的问题，及时依法查处，使小区消防、治安、卫生、环保隐患及各类非法经营行为得到有效治理。

　　四、加强管理，不断提升物业服务水平

　　(一)加强物业服务企业的日常监管和考评，建立健全诚信制度。区物业管理主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，对物业管理的日常监管要建立居委会日查、各乡镇和街道办事处周查、区物业管理主管部门月查的工作机制。并与年度综合考评结合起来，以业主的满意度为主要标准，评定物业服务企业的服务业绩;要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，严肃查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要建立物业管理竞争和退出机制，结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立健全物业服务企业信用档案记录，对管理规范、商业信誉好、服务质量优、业主评价高的物业服务企业，在资质评定、物业招投标中予以支持;对管理水平差、服务满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实现优胜略汰。

　　(二)严格物业服务企业资质管理。区物业管理主管部门要严格物业服务企业资质审批，加强对物业服务企业履行服务合同情况、专职管理人员和技术人员从业资格等的监管。对实际条件已不符合资质等级要求的物业服务企业，物业主管部门要撤销或提请上级部门撤销其资质证书。

　　(三)抓好物业服务行业从业人员继续教育工作。物业服务企业专业管理人员必须按国家有关规定取得职业资格证书，持证上岗。物业管理主管部门要与职业教育部门、劳动技能培训机构建立长期合作机制，定期组织对物业服务行业从业人员培训，提高其整体素质。

　　(四)加快建立质价相符的物业服务收费机制。针对我区物业管理发展的实际水平和广大市民对物业管理的现实需求，按照房屋管理与公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等物业服务主要工作内容等级差异，制定适合多层次需求的服务等级标准。区价格主管部门会同区物业管理主管部门，根据物业服务等级标准，测定普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，制定与物业服务等级相适应的等级基准价及浮动幅度，定期向社会公布。普通住宅区的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后是否实行政府指导价由业主大会决定。

　　(五)强化全民物业管理意识。各级各部门要加强物业管理法律法规宣传，通过合同约束和规范物业服务，提高业主有偿取得物业服务的意识，要充分发挥基层民间调解组织的作用，妥善解决物业服务收费纠纷。对无故逾期不交的，业主委员会要依法督促催交。经督促仍不交纳的，物业服务企业可采取公示、送达律师函等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的物业服务企业可向人民法院起诉。物业服务企业接受委托代收水、电、暖等费用的，应当向业主明示，并不得收取手续费等额外费用。物业服务企业不得将物业服务费与水、电、暖等费用捆绑收取，不得利用停水、停电等方式催交物业服务费，侵害业主合法权益。