邯郸市峰峰矿区关于进一步加强城市物业管理工作的意见

　　邯郸市峰峰矿区关于进一步加强城市物业管理工作的意见

　　峰峰矿区人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意见

　　各乡镇人民政府、街道办事处，经济开发区管委会，区对口有关单位，区政府有关部门：

　　为进一步加强和规范我区物业管理工作，提升城市精细化管理水平，满足居民对物业管理的需求，促进和谐峰峰建设，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》及《邯郸市物业管理办法》、《邯郸市人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意见》等法律法规和规章有关规定，结合我区实际，提出如下意见。

　　一、明确职责，建立健全物业管理分工协作机制

　　物业管理关系群众切身利益，是加强城市管理、改善人居环境、促进社区文明建设、构建社会主义和谐社会的必然要求，涉及部门多、层级多、工作难度大，要按照“统一领导、分级负责，已块为主、综合协调”的原则，进一步明确工作职责，建立健全高效规范的物业管理分工协作机制，形成各有关部门和单位高度重视、职责明确、密切配合、齐抓共管的工作局面。

　　(一)区内有关职能部门的职责。

　　区住建局是全区物业管理主管部门，负责建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制;负责物业管理法律、法规和规章的宣传贯彻，制定我区加强物业管理的有关政策措施，编制物业发展规划;负责本辖区开展物业服务的物业服务企业的日常监管;负责物业服务合同的备案;负责物业服务企业资质的初检工作;负责对辖区物业服务和项目管理情况进行考核;负责专项维修资金、前期物业招投标的监管和物业项目的创优工作;负责对物业项目建筑工程质量进行监管，施工图审查机构要严格按照规划条件，对小区公共配套设施设备、物业管理用房进行设计审查;负责将物业管理用房纳入建设项目规划审查范围，依法查处物业管理区域内已取得《建设规划许可证》但违反规划管理进行建设的违法行为;负责物业服务行业队伍的人员培训，依法查处物业管理重大违法行为;负责指导各乡镇、街道办事处加强对物业管理活动的日常监管，加强物业服务行业管理和诚信制度建设，加大对物业管理的检查考核力度，搞好物业管理纠纷协调处理等工作。区公安部门负责对物业服务企业保安人员(公共秩序维护员)进行监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作。区消防部门和公安派出所负责依法监督指导物业服务企业做好消防安全防范工作，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。区民政部门负责结合社区建设，督导各乡镇、滏阳街道办事处民政部门指导社区居委会，配合有关部门做好物业管理工作。区城管执法部门负责依法制止、查处未取得《建设工程规划许可证》而擅自开工的违法建设以及中心城区内私搭乱建的违法建设行为。区环境保护部门负责依法查处建筑工地噪声、烟尘污染环境等违法行为。区技术质量监督部门负责物业管理区域电梯等特种设备的监管，定期对电梯等特种设备进行安全运行检验。区价格主管部门会同区物业管理主管部门制定物业服务收费管理办法和物业服务及收费标准，规范、管理物业服务企业收费行为，并对其违规行为进行依法查处。区工商部门负责依法查处物业管理区域内非法广告行为，加强对物业管理区域内经营项目的登记管理。供电、供水、供热、供气、通信等单位要依法做好物业管理区域内相关设施的建设和维护工作。

　　(二)各乡镇政府、街道办事处工作职责。

　　按照属地管理、分级负责的原则，各乡镇政府、街道办事处对辖区内的物业管理工作负总责，各社区作为辖区物业管理的主管部门，具体负责物业管理工作。各乡镇政府、街道办事处要指派专人负责本辖区的物业管理工作，加强对本辖区物业管理工作的领导，强化物业管理属地监管责任，建立健全长效机制，做好物业管理小区及社区的社会稳定工作。

　　各社区负责宣传、贯彻国家和省、市物业管理法律、法规和相关政策，业务上接受区物业管理主管部门的指导和检查，并执行其下达的有关工作任务;做好辖区内物业管理工作的组织领导，落实综合协调管理职责;指导各社区居委会开展物业服务监督管理工作;制定各社区物业管理的发展规划;负责辖区内开展物业服务的物业服务企业的日常监管;负责区级物业服务优秀项目和先进企业

　　评选的初审工作;推进社区居委员、业主委员会、物业服务企业“三位一体”机制建设。

　　(三)各社区居民委员会是物业管理属地监管主体。

　　主要负责对物业服务企业管理情况进行监督考核和业绩评定，并将结果及时通知辖区物业管理主管部门;指导业主筹备召开首届业主大会会议，监督规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下及时处理业主委员会与物业服务企业、业主与业主之间的矛盾和投诉，及时处理在物业管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件，切实推进物业管理工作健康发展。对无物业服务企业管理的小区要试点建设社区物业服务站，做好无物业服务企业小区的长效管理工作。

　　二、依法规范，切实加强新建住宅小区的物业管理工作

　　(一)积极引导开发建设单位和物业服务企业相分离。要积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，坚持公开、公平、公正的市场竞争，促进物业服务企业自觉提高服务水平。对新建住宅小区，开发建设单位要根据住宅小区前期物业招投标管理的有关规定，通过招投标形式选聘物业服务企业。对没有按规定通过招投标方式选聘物业服务企业的，区物业管理主管部门要依法予以查处。同时，要建立健全物业管理退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业。凡物业服务企业退出管理的，区物业管理主管部门要配合各社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给所在社区居委会。

　　(二)严格依法配置物业管理用房。物业管理用房面积按《邯郸市物业管理办法》规定的标准比例配置。物业管理用房应当具备基本使用条件，水、电、暖、通信等配套齐全，不得建在地下或半地下，不得提供毛胚房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，开发建设单位在申请办理房屋初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，并在该物业管理区域业主大会或业主委员会成立后及时向其移交。物业管理用房由物业服务企业无偿使用并做好维护和管理。开发建设单位、物业服务企业或业主委员会不得买卖、抵押或者改作他用，各社区居民委员会应做好物业管理用房依法使用的监督工作。区住建局要在建设工程规划许可证附件中标明物业管理用房的面积，在批准的规划图纸中标注物业管理用房的具体位置，并对物业管理用房的建设情况进行验收;对验收不合格的，不得予以竣工验收备案。开发建设单位要依法移交配套设施设备、地下管网工程竣工图等验收资料和技术资料;拒不移交的，按相关规定进行处罚。

　　(三)进一步明确新建住宅物业竣工交付使用条件和维修责任。建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　新建住宅小区应当具备以下条件：

　　1.建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、人民防空等相关部门联验手续或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　2.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照相关设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检验合格的计量表具;

　　3.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划、绿化设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　4.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等公用设施设备依法取得使用合格证书;

　　5.物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

　　6.法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位要按照国家有关规定和《住宅质量保证书》的承诺，承担物业保修责任，不得将责任转嫁给物业服务企业或业主。开发建设单位不提供《住宅质量保证书》或利用格式合同擅自缩短法定保修期限的，建设部门要责令其改正，并依法予以处罚，买受人有权拒绝接受房屋。业主要依法交存住宅专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　(四)认真做好业主自治工作。强化社区自治和服务功能，发挥业主委员会、物业管理机构、驻区单位积极作用，引导各类社会组织、志愿者参与社区服务和管理。物业管理区域入住率达到50%后，各乡镇、街道办事处、社区居委会要积极指导、组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用;辖区物业管理主管部门要积极配合，依法做好指导、监督工作。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益;要依法接受物业管理主管部门、各乡镇和街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费和住宅专项维修资金;要加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。

　　三、积极推进旧住宅小区物业管理

　　(一)加快旧住宅小区物业管理进程。各乡镇、街道办事处、社区居委会要指导、组织业主召开业主大会，成立业主委员会，健全物业管理市场主体。对现有的旧住宅小区的物业管理，应根据因地制宜、分类实施的原则，采取专业化物业服务企业管理、原建房单位(售房单位)自行管理、社区组织管理、业主自营式管理等多种方式。对基础设施比较完善、居民生活水平比较高的旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理;对基础设施不健全、低收入人群集中的旧住宅小区，应加强消防安全巡查，加大消防宣传力度，及时剔除火灾隐患，并以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本服务内容，推行以社区服务站为管理主体、低收费的基本物业服务。

　　区住建局要牵头，组织有关部门、单位，针对旧住宅小区基础设施陈旧、供排污管网老化、绿地退化严重、老旧电梯修理更换等问题，可依法使用住宅专项维修资金，按年度制定整治改造计划和具体方案后实施整治改造;城管部门负责修补

　　通向住宅区域的破损市政次干道路;小区内退化严重的绿地经业主大会讨论决定同意并依法办理有关手续后，可变更为停车位，缓解小区停车紧张的压力;供水、供电、供热、供气等单位要依据法定或合同约定产权分界及时修复小区内损坏的相关共用设施和管道井，对施工需临时占用小区道路场地的，应经小区业主委员会和相关业主同意，并书面告知物业服务企业和社区居委会，施工结束后要及时恢复原状，物业服务企业应予以配合;对已经实施物业管理的小区，凡物业服务企业能做的改造项目，在同等条件下，应有偿委托物业服务企业具体施工，负责日后维修养护。尚未实施物业管理的小区，区物业管理主管部门、各乡镇和街道办事处、社区居委会要根据实际情况，指导业主委员会选聘物业服务企业或将其纳入社区物业服务站管理体系。

　　(二)加强住宅小区内经营项目管理。住宅小区内不得开设练歌房、网吧等对群众居住环境有严重影响的经营项目。工商、文化等有关部门，在登记小区内(不包括临街门市房)经营项目时，应征求业主委员会(或各乡镇、街道办事处、社区居委会)及相关业主的意见。对已经批准的早市、夜市、商贩摊位、网吧、小饭店、练歌房、金属加工等经营项目，审批机关要进行全面排查清理。对各种审批手续齐全的经营项目，经业主委员会、相关业主和所在街道办事处、社区居委会同意可以保留，但审批机关要加强监管;对影响居民日常生活秩序，损害业主合法权益，经治理仍达不到要求的，审批机关要坚决依法取缔。区住建、公安、城管执法、工商等部门要针对清查出的问题，及时依法查处，使小区消防、治安、卫生、环保隐患及各类非法经营行为得到有效治理。

　　四、加强管理，不断提升物业服务水平

　　(一)加强物业服务企业的日常监管和考评，建立健全诚信制度。区物业管理主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，对物业管理的日常监管要建立居委会日查、各乡镇和街道办事处周查、区物业管理主管部门月查的工作机制。并与年度综合考评结合起来，以业主的满意度为主要标准，评定物业服务企业的服务业绩;要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，严肃查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要建立物业管理竞争和退出机制，结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立健全物业服务企业信用档案记录，对管理规范、商业信誉好、服务质量优、业主评价高的物业服务企业，在资质评定、物业招投标中予以支持;对管理水平差、服务满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实现优胜略汰。

　　(二)严格物业服务企业资质管理。区物业管理主管部门要严格物业服务企业资质审批，加强对物业服务企业履行服务合同情况、专职管理人员和技术人员从业资格等的监管。对实际条件已不符合资质等级要求的物业服务企业，物业主管部门要撤销或提请上级部门撤销其资质证书。

　　(三)抓好物业服务行业从业人员继续教育工作。物业服务企业专业管理人员必须按国家有关规定取得职业资格证书，持证上岗。物业管理主管部门要与职业教育部门、劳动技能培训机构建立长期合作机制，定期组织对物业服务行业从业人员培训，提高其整体素质。

　　(四)加快建立质价相符的物业服务收费机制。针对我区物业管理发展的实际水平和广大市民对物业管理的现实需求，按照房屋管理与公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等物业服务主要工作内容等级差异，制定适合多层次需求的服务等级标准。区价格主管部门会同区物业管理主管部门，根据物业服务等级标准，测定普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，制定与物业服务等级相适应的等级基准价及浮动幅度，定期向社会公布。普通住宅区的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后是否实行政府指导价由业主大会决定。

　　(五)强化全民物业管理意识。各级各部门要加强物业管理法律法规宣传，通过合同约束和规范物业服务，提高业主有偿取得物业服务的意识，要充分发挥基层民间调解组织的作用，妥善解决物业服务收费纠纷。对无故逾期不交的，业主委员会要依法督促催交。经督促仍不交纳的，物业服务企业可采取公示、送达律师函等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的物业服务企业可向人民法院起诉。物业服务企业接受委托代收水、电、暖等费用的，应当向业主明示，并不得收取手续费等额外费用。物业服务企业不得将物业服务费与水、电、暖等费用捆绑收取，不得利用停水、停电等方式催交物业服务费，侵害业主合法权益。

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篇2：泉州市鲤城区关于进一步加强物业管理工作的意见（2014年）

　　泉州市鲤城区关于进一步加强物业管理工作的意见(20**)

　　泉州市鲤城区人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见

　　泉鲤政规〔20**〕3号

　　高新区管委会，各街道办事处，区政府各部门：

　　为进一步提高我区物业管理水平，促进我区创建卫生文明城市和“美丽社区”的规范化建设，根据《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》(泉政〔20**〕2号)精神，改善人民群众居住和工作环境，有效发挥区职能部门、街道办事处、社区居委会在物业监督管理中的作用，做精做细城市管理工作，经区政府第11次常务会议研究通过，现就全面加强我区物业监督管理、服务“美丽社区”发展有关工作提出如下意见：

　　一、明确职责分工，落实监管机制

　　(一)加强区物业管理工作领导小组协调指导作用。成立以区政府分管领导为组长，区相关职能部门主要领导和街道办事处分管领导组成的区物业管理工作领导小组。领导小组下设办公室，挂靠在区住建局，主要职责是：制定全区物业管理政策措施和发展规划，负责全区物业管理活动的指导、协调、监督，定期召开会议听取各职能部门、各街道办事处物业管理工作汇报，协调解决全区物业管理重大问题。

　　(二)强化街道办事处、社区居委会属地管理责任。各街道办事处要在下属相关职能单位加挂物业管理机构牌子，不增加人员编制，并指定专门人员，配备相应分管领导负责本辖区物业管理工作，各社区居委会要设立物业管理组，并指定专人负责。

　　街道、社区物业管理工作具体为：①牵头负责本辖区内具备条件的住宅小区成立业主大会、业主委员会;②负责监督小区业主委员会的规范运作以及换届工作;③负责建立街道物业管理联席会议制度;④负责受理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的各类投诉并进行调解处理;⑤建立健全住宅小区日常巡查和记录制度。

　　鼓励街道办事处成立物业服务管理企业，统筹对各自行政辖区内无人管理的老旧小区、撤管小区以及“城中村”居民点先行介入管理，确保住宅小区(居民点)由无序型向规范型有序过渡。

　　(三)落实区直职能部门物业监管职责。物业监管工作涉及到住建、行政执法、公安、工商、环保、物价等部门，各相关部门要按照《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》(泉政〔20**〕2号)规定，依法做好与物业管理有关的管理和执法监督工作。具体为：

　　1.区住房和建设局：作为物业管理活动的行政主管部门，全面负责全区物业管理活动的指导监督管理工作，牵头落实物业小区行业管理的政策规定和整治辖区内的物业服务市场秩序。负责查处：①擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途;②擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;③擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;④擅自将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;⑤拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;⑥建设单位未按规定配足物业管理用房;⑦物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门;⑧未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自改变建筑主体和承重结构;⑨擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸;⑩擅自拆改房屋承重结构;?住宅小区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用;?其他依法应由该部门查处的行为。

　　2.区城市管理行政执法局负责查处：①违法搭建建筑物、构筑物;②改变建筑物外立面，在非承重外墙上开门、窗;③在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;④侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木;⑤未经有关部门批准现场搅拌混凝土;⑥乱倒建筑及生活垃圾;⑦在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;⑧未经批准在城市市区进行产生环境噪声污染的建筑施工作业;⑨未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生;⑩行使卫生行政管理方面法律、法规、规章规定的对城市流动饮食摊点食品卫生的行政处罚权;?其他依法应由该部门查处的行为。

　　3.区公安分局(交巡警、辖区派出所)负责查处：①违反治安管理处罚法以及违法违规销售、燃放烟花爆竹等行为;②开放式小区车辆乱停乱放等交通违法行为;③配合住宅小区内车辆乱停乱放的整顿工作;④擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施;⑤增加建筑物火灾荷载、占用道路设施;⑥实施其他影响消防安全的行为;⑦其他依法应由该部门查处的行为。

　　4.区工商局负责查处：①依照相关规定自行或者配合其他相关职能部门，查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为;②其他依法应由该部门查处的行为。

　　5.区环保局负责查处：①贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物;②城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染;③住宅小区、居民点周边的经营者产生影响居民生活的噪音、粉尘等行为;④其他依法应由该部门查处的行为。

　　6.区物价

　　局负责查处：①物业服务企业乱收费和擅自提高收费标准的行为;②其他依法应由该部门查处的行为。 　　二、规范主体行为，完善政策配套

　　在物业管理活动中，各方要以《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》等法规和文件作为依据，进一步强化法律意识、落实配套政策。

　　(一)规范开发建设单位物业管理配套建设。新建物业的建设单位应当按规定配置相应的物业管理用房，具体为：建筑面积10万平方米以下的小区，按照不少于总建筑面积4‰且不少于50平方米配置;建筑面积超过10万平方米的，超过面积部分按照2‰增配。建设单位要严格按照前期物业招投标管理相关的规定，做好前期物业选聘工作。办理物业承接验收手续时，依法做好相关资料的移交工作，对共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当及时整改。对已竣工但未出售或者尚未交给物业买售人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备。按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　(二)提升物业企业服务水平。物业服务企业应切实履行服务合同的各项约定，实现秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，为业主提供质价相符的物业服务，并不断提升物业服务水平。物业企业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务等级相一致的原则。前期通过招投标确定的物业管理项目收费要严格按照泉州市物价局、泉州市住房和城乡建设局颁布的《泉州市物业服务收费管理实施细则》(泉价〔20**〕125号)和《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》(泉价〔20**〕126号)文件执行，并在物业服务合同中予以明确。

　　(三)推动业主委员会成立与规范运作。各街道、社区要积极引导辖区内小区依法成立业主大会和业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会要有序规范地持续开展工作，业主委员会成员可实行适当合理的薪金补助制度，具体由业主大会在业主管理规约中明确，不能向所服务的物业企业摊派。业主委员会利用物业共同部位、共用设施设备进行经营的，所得利益应当用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用。

　　(四)增强广大业主物业管理消费意识。物业服务管理的住宅小区业主应通过各种渠道了解物业管理政策，强化物权意识和责任意识，树立“花钱买服务”的物业管理消费观念，主动参与物业管理活动，自觉遵守物业管理法规和小区业主管理规约，与所服务的物业企业形成良好互动关系，共同促进物业服务水平的不断提高。

　　三、立足区情实际，加强分类指导

　　各职能部门、街道办事处、社区居委会要立足区情实际，狠抓分类指导;物业监督管理工作要落实重心下移，充分发挥街道办事处、社区居委会在物业管理服务工作中的主体主导作用。根据我区实际情况，分为新建项目，老旧项目(包括新旧安置房、保障房项目)。

　　(一)新建项目。新建项目实行市场化准入制度，主管部门、建设单位应遵循公平、公开、公正的原则，100%实行前期物业招投标，引进一批资质高、信誉好的物业服务企业管理服务新建小区项目。

　　(二)老旧项目。我区老旧项目众多，除少数实行物业企业进驻管理服务，大部分老旧项目处于单位自管、社区代管、无人管理状态。各街道、社区要对辖区范围内各类老旧小区项目进行认真梳理，落实整治资金，安排整治人员、制定整治措施。各街道办事处必须成立一家以上物业企业或者挂靠依托现有的物业企业，整合辖区内由社区代管、无人管理的居民点、住宅楼项目，按照“因地制宜、分类指导、灵活管理”的原则，逐步实行规范化物业管理。

　　新建安置房、保障房物业管理办法按照市住房和城乡建设局制定的政策实施，老旧安置房项目纳入老旧小区项目由街道、社区或物业企业加强监督管理。

　　四、健全工作机制,有效推进落实

　　(一)接轨“美丽社区”建设。各街道、社区要以“美丽社区”行动为载体，将“美丽社区”建设与老旧小区项目综合整治有机结合。结合物业服务的参与运作，加强“美丽社区”的各项硬件建设。对于老旧小区项目综合整治，“美丽社区”建设应突出抓好老旧小区业委会和物业公司的组建、老旧小区项目基础设施的改造、现有小区物业服务管理的规范提升、小区环境卫生、噪音污染等影响居民生活问题的整治，力争五年内实现物业服务管理全覆盖。通过物业软件服务的规范提升与“美丽社区”硬件建设开展、“软硬兼施”二手抓，努力将各社区建成整洁、文明、安全、舒适宜居环境的新型“美丽社区”。

　　(二)设立物业管理专项资金。根据市政府出台的规范提升物业管理文件精神，区财政每年须安排专项资金用于规范提升物业管理工作。结合我区实际，物业专项资金主要用于老旧项目整治扶持、日常巡查督促、奖励先进三个方面。

　　1.用于老旧项目整治扶持方面。结合“美丽社区”的建设，区财政要对相应的老旧项目物业整治进行扶持、提供资金保障。区财政每年要给予各街道成立并投入实际运营的物业服务企业相应的补贴，按老旧小区项目整治规模大小对各街道辖区内的整治项目进行一定的资金补助。

　　2.用于物业监管日常巡查方面。建立健全“区、街道、社

　　区”三级督查、巡查制度。区相关职能部门组织对辖区内物业项目进行抽查，除要求物业企业对发现问题进行及时整改外，同时反馈至所在街道、社区，做好督查落实。各街道、社区组织物业管理站人员对辖区内小区进行日常巡查，协调处理物业服务中产生的矛盾纠纷，并将巡查情况报送区住建局。要积极配合市级城市管理考评机构对辖区内住宅小区的考评工作，并督促物业单位对存在的问题及时组织整改。区财政须在物业专项资金中对物业监管日常巡查工作予以经费保障。 　　3.用于物业监管奖励先进方面。区委、区政府对物业管理工作年度考核先进单位和个人进行通报表彰奖励，组织开展住宅小区争先创优活动，对获得各级优秀示范小区称号的物业企业进行奖励。

　　(三)实施考核奖惩机制。进一步强化区直职能部门、街道、社区的物业管理工作考核，将物业管理工作纳入区政府年度绩效考评内容，全面导入考核奖惩机制，对考核成绩较差的单位和个人将进行通报批评并按相关规定处理，物业工作考核或综合评定不合格的，不得评为综合治理、平安建设先进单位和文明单位。

　　(四)强化企业考核制度。区住建局要抓好以动态考核为主的物业服务企业行业管理，逐步完善物业企业信用管理体系。要通过扶持指导辖区优质物业服务企业做大做强，淘汰一批经营不善、服务水平低、不适应市场发展要求的物业服务企业，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的竞争机制，促进物业服务工作向专业化、规范化、品牌化发展。

　　(五)营造舆论宣传氛围。各街道和各职能部门要加强物业管理的正面舆论宣传，采取多种形式，大力宣传物业管理相关法规规定，让广大市民和社会各界逐步树立物业管理的服务与消费意识。

　　五、本意见自20**年7月1日起施行，有效期至20**年6月30日。《泉州市鲤城区人民政府关于进一步加强鲤城区物业管理工作的意见》(泉鲤政文〔20**〕186号)同时废止。

　　泉州市鲤城区人民政府

　　20**年5月15日

篇3：关于加强物业管理工作的建议

政协延安市委员会

　　近年来，随着城镇化快速发展，城市住房总量持续攀升，住房供不应求问题得到有效解决。但市县两级物业管理市场还处于起步发展阶段，面临一些突出困难和问题，已经成为广大市民关注的热点和焦点，事关经济转型发展、社会和谐稳定。因此，我们应采取针对性措施，尽快补齐物业管理短板，努力改善城市人居环境。

一、存在的主要问题

　　1.物业管理基层工作责任落得不实。目前，市一级物业行政管理职责由房管部门承担，但县区物业管理工作主管部门与市级不一致，分属住建、房管、城管部门，且缺少物业管理的专门科室和专职人员，缺乏刚性管理手段和有效监管措施，难以满足物业管理工作需要。物业管理工作没有完全下沉到街道办和社区，基层的主体作用发挥不充分。

　　2.小区物业遗留问题多。

　　新建小区交付使用环节缺乏有效监督，公用设施配套不完善，制约了后期物业管理的有序运行。老旧小区基础设施老化严重，住宅专项维修资金归集不到位，征收工作难度大。住房产权形式多样、房屋遗留问题复杂，难以推行物业管理市场化服务，导致物业管理服务覆盖率较低。以延安市为例，全市物业覆盖率和市区物业覆盖率分别为51%、71%。同时，水电气暖等专业经营单位与小区物业服务企业，在水电气暖管线设备维护检修方面的职责权限不清，相互推诿扯皮，导致一些住宅小区水电气暖设施设备故障得不到有效解决，影响了居民正常生活。

　　3.业主物业管理意识不强。

　　一些业主物业消费意识、责任意识、法制意识缺失，违反物业管理法规和小区管理规约的问题经常发生。部分业主不愿参与业主委员会组建活动，导致一些住宅小区无法成立业委会，小区物业管理难以步入正轨。现有业委会普遍存在老龄化、素质不高、管理能力不强等问题，整体作用发挥有限。

　　4.物业服务市场管理不够规范。

　　物业服务市场准入制度不够完善，机关企事业单位自建住宅小区(大厦)自管物业和开发商子公司负责物业服务的现象普遍存在。物业服务企业规模小、管理水平低、运营效益差、综合实力弱等问题突出，部分物业企业重收费、轻服务，甚至存在预收费后擅自终止管理服务问题，致使业主与物业企业矛盾激化，群体信访时有发生。

二、建议

　　1.下沉管理责任，建立健全物业管理工作机制。

　　一是推进物业管理权限下放。按照《物业管理条例》规定，进一步修订完善物业管理规章制度，坚持“条块结合，属地负责”的原则，推进物业管理工作重心下移，将物业管理工作监督管理权限下放到县区或乡镇(街道)，特别是市级房产部门的物业管理权，应下放给县区。科学划分市、县区物业管理职责权限，强化市县区物业主管部门的指导、协调和监督职能，强化乡镇(街道)的属地管理职能，充分发挥社区在小区物业管理中的基础作用;二是落实物业管理责任。将物业管理权下放后，要落实基层的管理责任，设立专门工作机构，充实工作力量，实行划片管理，制定精细管理措施，实现物业管理无盲点、全覆盖;三是健全完善物业管理制度。修订完善物业管理工作实施意见，制定管理制度和规程，形成切实管用、便于操作的管理办法，全面推行标准化管理、精细化服务，切实提升物业管理制度化、规范化、程序化水平。

　　2.坚持问题导向，持续推进小区物业管理整治工作。

　　一是突出抓好房屋专项维修资金交存、使用和管理监督工作。严格执行《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》规定，分清住宅小区性质类别，积极探索研究制定清缴办法，落实交费主体，明确交费标准，彻底解决专项维修资金长期拖欠问题。房管部门应加强专项资金使用监督管理，会同业主、街道办、社区监督专项资金专款专用，确保资金使用方便快捷、公开透明;二是严把新建住宅小区公共设施设备审查验收关口。住建规划部门应继续加强新建住宅小区规划设计方案审查，重点审查公共设施和物业管理服务等设施设备规划设计情况，确保规划建设方案符合国家标准规范;实行综合验收备案，从源头上杜绝住宅小区公共设施不配套、服务功能不完善问题的发生，为后期物业管理服务工作顺利开展打下坚实基础;三是加快推进老旧小区基础设施改造工作。抓住“城市双修”、棚户区改造机遇，研究出台老旧小区基础设施改造政策，探索建立政府、业主、企业、社会多元投资机制，以试点项目示范带动，突出抓好出行道路、院落硬化美化和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等必备设施设备通达工程，落实公共设施设备日常维修养护责任，不断优化小区人居环境。

　　3.强化宣传教育，切实提高业主委员会组织管理能力。

　　一是大力宣传普及物业管理法规政策。坚持经常性开展物业法规政策进社区、进家庭活动，增强业主主人翁意识、自治意识和归属感，主动投入小区物业管理活动，积极参与小区自治工作。二是切实加强业主委员会管理能力建设。建立完善小区业主大会、业委会制度，规范议事规则和程序，动员组织业主积极参与业委会选举和监督，组建具有自主管理意识和自治能力的物业管理队伍，明确管理权限，落实管理责任，切实把关系业主切身利益的事情办实办好。三是着力破解物业收费难问题。一方面要通过提升小区公共设施服务功能和物业管理服务水平，赢得业主认可和支持，提高广大业主主动缴纳物业费的积极性;另一方面要结合社会诚信和法治体系建设，将物业费收缴情况纳入业主诚信档案，建立黑名单制度，同时加大依法追缴力度，有效解决物业收费难问题。

　　4.依法监管，全面提升物业管理服务水平。

　　一是加强物业服务行业监管。房管部门、街道办、社区应严格按照《物业管理条例》规定，指导业委会采取公开招投标方式选聘物业企业，加强对物业企业履行合同约定服务项目的监管，督促落实约定和承诺条款。推行物业服务公示制度，定期公示物业服务标准、收费项目、专项维修资金交存及使用等事项，全面接受业主监督。二是规范物业企业管理服务行为。规范物业管理服务工作程序，明确物业服务事项和收费标准，加强监管考核，依法从严查处超标收费、降标服务、违规经营等问题，倒逼物业企业依法规范经营服务，切实维护广大业主的合法权益。三是提升物业企业管理服务质量。主动适应居民居住需求从生存型向舒适型转变的新形势，根据城镇公建房、商品房、集资房、安置房、保障房等不同类型居住小区实际情况，积极探索研究具有针对性、操作性的物业管理服务政策规定，建立物业企业行业服务标准体系，有序推进抓点示范工作，加快提升物业服务质量，推动小区物业管理迈上规范化轨道。

篇4：永安市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见（2012年）

　　永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见

　　永政文〔20**〕25号

　　市场经济的逐步深入，推动着物业服务行业的市场化发展。但由于物业管理服务的法律法规滞后且不完善，加之相关联的政府职能部门市场思维方式的缺位，导致物业服务企业生存环境不顺，服务品位与质量停滞不前。特别是物业服务业人力资源成本的急剧增加，相关省(设区)市物价部门出台的物业服务费指导价格仍为多年前的标准，且部分城市供水、供暖的收费价格机制未能严格按照市场化的要求理顺，致使大量的物业服务企业面临着物业费收入与物业成本支出的不平衡局面，亏损比较严重。

　　鉴于此情势，各级政府职能部门应尽快出台相关文件与措施，按照市场化的经济规律和服务格局，完善与明确符合市场化的物业服务收费价格机制，以进一步优化物业服务业市场环境。

　　本刊将陆续刊发相关省、市出台的有关促进物业管理服务业市场的发展和物业服务收费标准机制的完善意见、措施与办法，以供河北省及所辖各(设区)市相关政府职能部门、各级物业协会及各物业服务企业进行参考。本期选刊《永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》如下：

　　永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见

　　各街道办事处，市直有关部门、单位：

　　住宅小区是城市组成的重要单元，小区物业管理是城市管理的重要组成部分。为推动怡居宜业城市建设，全面落实住宅小区“有人管事、有钱办事、有章理事”的长效机制，提升整体管理水平，现就进一步加强住宅小区物业管理工作提出如下意见：

　　一、切实加强住宅小区自治管理

　　各街道办事处、社区居委会要依照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，认真履行职责，广泛深入宣传，树立广大业主依法自治、自我管理意识。

　　一是要积极牵头组建住宅小区业主委员会。要按照地域相对独立、业主相对认同和小区公共设施便于分摊管理等原则，合理划分住宅小区区域范围，建立街道领导、社区居委会成员挂包小区制度，会同房管部门指导住宅小区做好业主委员会组建和换届工作，选择热心公益事业的小区业主，选准配强业主委员会班子。小区业主在社区居委会任职的，应推荐担任业主委员会成员。“十二五”期间，各街道辖区符合条件新的住宅小区(入住率50%以上)业主委员会组建覆盖面要达100%，旧小区要达80%以上，力争达100%。在此期间，未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会相关职责。同时，各街道、社区和业主委员会要充分发挥住宅小区离退休老同志的作用，组建5-10人的小区自愿者服务队，积极开展小区管理劝导工作，建立多层面管理、监督主体，推动小区自治。

　　二是要建立健全小区管理各项规章制度。房管部门和街道办事处要依照各自职能和有关法规、规章，结合小区自治管理实际，指导建立、完善业主大会和业主委员会议事规则、小区管理经费筹集制度、物业管理考评制度、保洁制度和绿化养护制度等，以制度管人、管事。小区内用于出租经营的房屋，必须经所在业主委员会(未成立业主委员会的住宅小区，经所在社区居委会)同意并提供书面材料，否则，工商管理部门不予办理注册登记及年检，房管部门不予办理房屋租赁备案登记。

　　三是要落实小区物业管理模式。立足小区规模和实际，探索多元化管理办法。通过建设单位或业主委员会自管、委托社区居委会管理和物业企业专业化管理等形式，配齐配足日常卫生保洁、绿化养护以及秩序、设施维护相关岗位人员，落实服务主体，推动小区管理的常态化、制度化。对物业服务企业入驻管理的小区，其日常工作由市房管部门监管，其它管理模式的小区，其日常工作由所在街道办事处和社区居委会负责协调和监管，房管部门配合。

　　四是要建立健全物业管理协调机制。按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，街道办事处要牵头建立各自辖区内的物业管理联席会议制度，成员由房管部门、公安派出所、社区居委会、业主委员会和物业企业等单位组成，及时协调解决物业管理存在的各类问题，调处物业纠纷，维护各方合法权益，推动小区管理日常各项工作的落实。对住宅小区内违规搭盖、违规装修、违规摆摊设点、改变房屋用途、违规种植和饲养家禽家畜等行为，所在物业企业和社区居委会要及时制止，并在24小时内向市城市管理联合执法大队报告，启动联合执法机制，采取强有力的手段和措施，督促整改落实。市城市管理联合执法大队要公开监督投诉电话，及时受理各类投诉，及时有效制止、查处各类违法违规行为。

　　二、有效落实小区管理各项经费

　　我市一些小区尤其是旧住宅小区普遍存在日常保洁经费不足、公共设施维修无资金等问题。因而，要从根本上落实经费保障制度、建立“有钱办事”机制。

　　1、要建立物业服务费收缴的有效机制。要通过广泛深入宣传，使缴纳物业服务费成为广大业主的自觉行为。对欠缴物业服务费的业主由物业企业或社区居委会在小区内予以公示，对欠缴物业费1年以上的由市城管办会同房管部门、各相关街道办事处在市电视台上予以公示，对仍拒不交纳物业费的，由物业企业向法院起诉。物价部门要结合住宅小区物业管理分类情况和物价水平，每三年调整公布一次物业服务收费标准，并在电视台等

　　媒体上予以公开，以解决一些住宅小区多年来物业收费一成不变的问题，指导、督促物业企业提供质价相符的服务。 　　2、要落实住宅小区管理专项经费。从今年开始，市财政每年预算安排住宅小区管理专项经费，专门用于业主委员会日常管理补助和住宅小区管理评先评优经费。今年安排50万元，“十二五”期间，根据业主委员会组建数量按10%幅度逐年增加。该项经费由市财政拨付给市房管部门统一管理，市政府分管领导负责审核把关，市审计局会同市财政局每年对专项经费使用情况进行审计并向市政府领导报告。新建项目住宅小区首次业主大会成立所需的筹备资金，由建设单位承担(建筑面积10万平方米以下按2万元计算，10万平方米以上按3万元计算)，在项目竣工交付使用时缴至市房管部门住宅专项维修资金专户。对新组建的业主委员会，从住宅专项维修资金增值部分拨付5000元作为开办费;对未归集住宅专项维修资金或住宅专项维修资金增值收益少于5000元的住宅小区，从市级专项经费中予以拨补。同时，为调动小区业主委员会成员的工作积极性，对业主委员会专职人员(500户以下小区设定1人、500户以上小区设定2人)按300元/人?月标准支付误工补贴(20**年之后竣工的小区且已选聘物业服务企业的，由物业服务企业支付，20**年之前竣工的或未选聘物业服务企业的小区，从市级专项经费中拨付补贴)。

　　3、要充分发挥住宅专项维修资金使用效益。业主委员会要结合小区实际，制订简便、易行、安全的维修资金使用和续筹办法。对归集专项维修资金500万元以上的住宅小区，10万元以内金额的维修资金和增值收益由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用;对归集金额在100万元以上500万元以下的，5万元以内的维修资金和增值收益，由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用;对归集金额在100万元以下的，1万元以内的维修资金和增值收益，由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用。超出上述规定金额范围的必须经2/3以上业主同意，并按法定程序申请使用。同时，要将资金使用情况由业主委员会依法向业主大会报告，在物业小区范围内进行公示，并报市房管部门备案。属紧急使用资金的，由业主委员会会同所在社区居委会提出方案，报街道办事处签署意见后，由市房管部门予以审核、支付，而后依法补办报备相关手续。对已归集专项维修资金的小区，房管部门应每年向业主委员会公布一次资金使用及增值收益情况;业主委员会每年可申请提取增值部分的资金用于补助日常管理费用。

　　三、加大物业服务企业扶持和监管

　　推行专业化、市场化的物业管理模式，是今后住宅小区物业管理的主流和方向。要采取有效措施引导物业企业入驻小区，强化监管，促进物业服务的市场化、规范化运作。一是实行物业企业接管旧小区政策倾斜。对物业企业入驻20**年之前开发建设的住宅小区，市里按照每个小区5000至8000元标准给相关入驻物业企业拨补开办费，并在五年内按照先征后返方式，全额返还所接管旧小区的营业税。二是强化物业企业内部管理制度。督促物业企业严格依照相应资质等级和有关规定配备管理人员以及小区保洁、保安和设施维护人员，保安人员平均年龄不得超过50岁。要依照有关服务标准，主动公开服务项目和经费收支情况。各物业企业每半年要将物业费、公摊费用收支情况定期公开，并向市房管部门以及所在街道办事处、社区居委会和业主委员会报备，接受相关部门、单位以及业主、业主委员会的质询和监督。三是健全完善物业企业监督考评机制。物业企业入驻新建住宅小区时，要依据小区规模大小，缴纳3至5万元的履约保证金(缴至市房管部门专项维修资金专户)，用于协调解决物业企业撤管后小区遗留问题。物业服务企业退出住宅小区物业管理的，要按照《永安市住宅小区物业管理规定》提前60日以书面形式告知辖区街道办事处和社区居委会，并在市房管部门和街道办事处的监管下，做好物业移交相关工作。要进一步建立并完善新旧住宅小区分类管理考评体系，依托每季度一次的城市管理考评，由市房管部门会同市城管办、文明办、爱卫办以及相关街道办事处、社区居委会等部门和单位，进行实地抽查、考评，强化外部监督，建立优胜劣汰机制。对于连续2年考评分值处于末位的企业，按程序予以吊销经营资质。

　　四、健全完善评先评优激励机制

　　通过树立典型、典型引路的办法，建立住宅小区物业管理各个层面评先评优激励机制。市房管部门要依照有关规定牵头会同有关部门以及街道办事处、社区居委会，制订“物业管理示范小区”、“优秀业主委员会”、“优秀物业服务企业”评选办法，实行每年一次的推荐、评选制度，并在市政府组织召开的年度城市管理或社区工作会议上进行表彰。对被评为省、三明市、永安市“物业管理示范小区”的，相关物业企业和业主委员会分别予以奖励6000元、4000元、3000元;对年度考评被评为“优秀业主委员会”的，分别予以奖励3000元，被考评为“合格业主委员会”的，分别予以奖励1000元，通过以奖代补的办法，落实业主委员会日常管理经费;对年度考核被评为“优秀物业服务企业”的，设立一、二、三等奖，对相关物业企业分别予以奖励5000元、3000元、2000元。

　　二〇一二年三月一日

篇5：重庆铜梁县关于进一步加强物业管理工作的意见(2013)

　　重庆铜梁县人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见(20**)

　　铜府〔20**〕13号

　　各镇人民政府、街道办事处，县政府各部门，有关单位：

　　为进一步加强和规范我县物业管理工作，全面提升我县物业管理水平，促进物业管理健康发展，切实改善市民居住环境，强化城市管理工作。根据《重庆市物业管理条例》，结合我县实际，现就进一步加强物业管理工作有关事宜提出如下意见：

　　一、明确职责，构建三级物业管理体系

　　按照“条块结合、属地管理”的原则，建立县级相关部门、镇(街道)、村(社区)三级物业管理体系，健全县房管部门牵头，相关职能部门密切配合，各镇人民政府(街道办事处)属地管理，村(居)民委员会具体抓落实的工作方式，按照以下职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。

　　(一)县级相关部门职责

　　县房管部门负责全县物业管理活动的监督管理。主要负责物业服务企业资质、物业专项维修资金、物业承接查验的监管和物业管理矛盾纠纷协调处理，对业主大会活动进行政策指导，对物业企业服务行为进行监管以及对物业服务诚信制度建设和物业管理法规政策进行指导培训等工作。

　　县物价部门负责前期物业服务收费项目、标准的审核和监管;对后期物业服务收费提供咨询服务和监督检查，调处因物业服务收费引发的矛盾纠纷等工作。

　　县经信、水务部门负责做好供电、供气、供水方面的监督管理工作，调处因供电、供气、供水产生的物业管理纠纷。

　　县公安部门负责对物业保安组织实施监督、管理，实行备案制度;建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗。公安消防部门负责监督指导物业服务单位履行消防安全职责，查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。

　　县环保部门负责查处经营者在物业管理区域内造成噪声、油烟等污染环境的违法行为，调处因此类问题引发的矛盾纠纷。

　　县规划部门负责新建商住小区物业配套设施设备的规划审查和监督管理，将物业管理用房、社区用房及邮政设施等公共服务设施，纳入新建商住小区的规划设计审查，查处物业管理区域内违反规划管理进行建设的违法行为。

　　县建设部门负责对物业项目的建筑工程质量进行监督管理，调处工程建设中的矛盾纠纷。室内外装饰装修资质管理部门负责会同相关部门研究制定铜梁县室内外装饰装修管理办法，规范室内外装饰装修活动，查处违法、违规装饰装修行为。

　　县市政园林部门负责对物业项目业主编制的小区绿化方案进行指导、审查和监督，对各小区环卫工作进行监督检查，为各物业小区清收的生活垃圾向指定地点归集、清运提供便捷服务等工作。

　　县工商部门负责依法办理物业企业的营业执照，规范企业经营行为;对物业服务合同监督管理，保护消费者合法权益;在办理物业管理区域内的营业执照时，要审查经营场地、经营项目涉及相邻关系证明，查处在物业管理区域内擅自从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的行为，以及对房地产销售广告及物业管理区域内共用部位发布广告的监督管理。

　　县质监部门负责对建筑区划内的电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查，查处特种设备在安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

　　县工商、文化、教育、卫生、环保、公安等部门，在为住宅区域范围内开展经营活动办理相关经营许可时应认真审查，对在住宅区域范围内有损害广大业主共同利益等违法行为的单位或个人，要暂缓或不予办理相关经营许可;对已办理相关经营许可的，各相关职能部门要加强监督管理，严厉查处违规经营行为。

　　(二)镇(街道)属地管理责任。

　　相关镇人民政府和各街道办事处要明确分管领导具体抓物业管理工作，在社区办增加1-2名专职人员并增拨工作经费。要加强政策法规宣传，推进物业管理区域业主大会建设，监督业主大会和业主委

　　员会依法履行职责;召集相关部门(单位)召开物业管理联席会议，协调解决物业管理有关问题，妥善调处物业管理与服务纠纷。

　　(三)村(社区)基层组织作用。

　　各相关村(居)民委员会应明确1名村(社区)干部负责物业管理工作，配合镇人民政府(街道办事处)推进物业管理区域业主大会建设，督促业主委员会履行职责;在各小区没有或者未能选举产生业主委员会，以及业主委员会不能正常开展工作期间由村(居)民委员会代行业主委员会职责。

　　二、突出重点，狠抓物业管理关键环节

　　(一)严格新建物业项目规划方案审批、建设监管和物业管理工作

　　县规划部门要严格执行建设部《住宅设计规范》(GB50096-20**)，审查新建物业项目规划方案是否按照有关要求配置物业服务用房和社区用房、地下停车位，以及设置小区道路人车分流和门禁控制系统等设施，否则不予审批。

　　县建设部门要督促开发建设单位按照规划设计和建筑质量要求进行建设。现有物业项目的物业服务用房和社区用房及相关设施设备配建不到位或者被挤占挪用的，要督促建设单位和责任主体补建或清退。

　　县房管部门要严格执行前期物业项目公开招投标规定，对招投标实行全程监管，督促开发建设单位公开择优选聘前期物业服务企业。同时要加强对建设单位与物业服务企业开展物业承接查验活动的监督，建设单位应将物业承接查验相关证明材料送县房管部门。

　　(二)强力推进业主大会建设

　　相关镇人民政府和各街道办事处要按照《重庆市业主大会和业主委员会活动规则(试行)》的规定，制定年度工作计划，切实把好程序关和人选关，推进各小区业主大会建设，在5年内实现辖区业主大会全覆盖。尤其是对问题较多、矛盾较突出，未选举或经选举暂时未能产生业主委员会的小区，要指定所在地村(居)民委员会代为履行业主委员会职责。

　　(三)加强物业服务企业监管

　　建立健全物业服务履约保证金制度，具体管理办法由县房管部门另行制定，切实提高物业服务主体履约意识，维护双方合法权益。

　　县房管部门要指导物业行业开展星级物业服务标准的编制、服务技能比赛、管理项目创优等活动，会同各镇人民政府(街道办事处)开展协管工作，规范物业服务行为。

　　(四)规范物业服务与收费机制建设

　　县房管部门要督促开发建设单位在与房屋买受人签订商品房买卖合同时，必须约定前期物业管理服务项目和收费标准的相关条款。前期物业服务合同到期或根据业主要求，业主委员会或代行业主委员会职责的村(居)民委员会要代表业主与物业企业签订物业服务合同，明确双方的权利、义务和违约责任。

　　凡因物业服务质量引起的收费纠纷，县物价部门要会同县房管部门，督促物业企业限期整改;因开发建设引起的矛盾纠纷，县建设部门要督促开发建设单位及时妥善处理。对恶意拒缴、拖欠物业服务费的，业主委员会或代行业主委员会职责的村(居)民委员会要积极协助物业企业督促催缴。

　　三、因地制宜，合理确定小区的物业管理形式和服务模式

　　各街道及相关镇要结合各小区建设实际，根据各小区的具体情况，采取“区别对待、分类指导”的办法，指导各小区业主确定物业管理形式和服务模式。

　　(一)新建住宅小区、商务办公区、工业集中区和公共建筑、公用事业服务项目，要全面推行物业服务管理

　　住宅小区和商务办公区、工业集中区开发建设单位要严格执行规划审批方案，项目建设业主要通过公开招投标选聘物业服务企业;业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会要做好物业管理的交接工作。行政事业单位、国有企业投资并交付使用的公共建筑、公用事业服务物业项目也要公开选聘物业服务企业。

　　廉(公)租房、限价商品房(征地拆迁还建房)等住宅小区，参照新建住宅小区的物业服务模式推行物业管理服务。

　　(二)老旧住宅小区，要通过环境整治逐步解决基础设施不配套问题，成立业主自治组织实施管理

　　巴川街道、东城街道和南城街道要积极开展辖区内老旧住宅小区的环境综合整治工作,所需资金纳入街道财政年度预算计划，逐步解决各小区基础设施不配套的问题。同时要按照重庆市有关要求成立业主自治组织并实施管理;对不需设立业主大会的，也可开展以小区业主自我管理、自我服务的业主自治管理模式，落实以保洁、保绿、守楼护院等为主要内容的基础性管理;规模较小且分布零散的单体楼院等，在征得业主同意和制定并入相邻小区相应管理措施后，可实施一家管理、差异化物业服务模式。

　　四、着眼长远，促进物业管理健康发展

　　(一)强化制度设计，完善联动机制

　　1.预防和处理违法建设行为。县规划部门负责物业管理区域内违法建设行为的有效预防和处理。对物业管理区域违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为，应会同县装饰装修行政主管部门及时查处。

　　对尚未整改违法行为的单位和个人，由县规划部门书面告知县房管、工商、民政等部门，暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业(含个体工商户)注册登记和社会组织登记。

　　2.加强社会治安综合治理。县房管部门要加强物业管理区域内房屋租赁市场监管，有效制止违规群租行为。县公安部门要加强物业管理区域内流动人口的管理，指导、督促物业服务企业加强物业管理区域内安全防范工作，消除各类治安安全隐患。对安全隐患整改不力，发生重大社会治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，县房管部门要对相关物业企业依法进行处理。

　　3.建立三级纠纷调解体系。要建立和完善县级相关部门、镇(街道)、村(社区)三级物业管理纠纷调解体系，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。县司法行政部门要指导相关部门和单位建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，发挥人民调解组织在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。

　　4.健全属地协管检查通报制度。县房管部门要会同镇人民政府(街道办事处)对物业企业服务加

　　强日常监督检查，定期开展物业服务满意度调查，将有关方面的评价纳入物业企业的资质管理、项目招投标、行业评优、信用等级评估等。

　　(二)整合政策资源，加大对物业行业的扶持力度

　　县人力社保部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等，给予物业管理从业人员优惠政策。县税务部门对符合下岗失业人员再就业、大力发展微型企业等税收优惠政策规定的物业服务企业，要及时落实有关优惠政策。相关部门要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业行业发展。

　　(三)强化宣传教育，发挥表率作用

　　新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义，营造“物业管理惠万家，共建和谐靠大家”氛围。各机关企事业单位要教育干部职工学习贯彻物业管理法律法规，并自觉遵守和执行物业管理法律法规。

　　(四)加强监督检查，严格工作考核

　　建立健全县级相关部门、镇(街道)、村(社区)三级物业管理年度综合目标考核体系。要建立机关、事业、企业等单位工作人员违反物业管理有关规定的抄告制度，县监察部门和县精神文明办公室要将此纳入各机关、事业单位作风效能建设和创建文明单位的内容。

　　五、组织领导和工作协调

　　(一)组织领导

　　成立铜梁县物业管理工作领导小组，由县政府分管副县长任组长，县国土房管局局长任副组长，县发改委、公安局、环保局、城乡建委、市政园林局、工商局、质监局等相关部门，各镇人民政府(街道办事处)主要负责人为成员，具体负责全县物业管理工作的组织领导。领导小组下设办公室，办公地点设在县国土房管局，由县国土房房管局局长兼任办公室主任，具体负责全县物业管理有关协调工作。

　　(二)工作协调

　　1.实行联席会议制度。每半年召开一次领导小组会议，研究部署和协调解决物业管理工作中的有关问题;各镇人民政府(街道办事处)要定期或不定期召开物业管理联席会议，协调处理物业管理工作中的具体问题。

　　2.建立执法联动机制。凡需要联合执法时，由牵头单位或领导小组办公室负责组织，相关部门协助开展联合执法。

　　3.健全年度工作考核和日常工作督查机制。县考核办将县级各相关部门、镇(街道)物业管理工作纳入年度综合目标考核;县督查室要对县级相关部门、镇(街道)的履职情况进行督查。

　　铜梁县人民政府

　　20**年1月16日