宁夏关于规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见（2014年）

　　 　　宁夏回族自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见

　　宁政发〔20**〕58号

　　各市、县(区)人民政府，自治区政府各部门、直属机构：

　　物业服务管理是社会管理的重要组成部分。近年来，我区物业服务行业得到一定发展，但仍然存在物业服务覆盖面低、市场行为不尽规范、服务水平不高、行业发展环境亟待改善等问题。为进一步提升物业服务管理水平，促进物业服务行业持续健康发展，充分发挥物业服务行业在优化城市发展环境、提高居民生活品质、创新社会治理、促进社会和谐中的积极作用，现就进一步规范物业服务管理、促进物业服务行业健康发展提出如下意见。

　　一、总体要求和目标任务

　　(一)总体要求。以*理论、“***”重要思想和***为指导，认真贯彻党的十八大及十八届三中全会、自治区党委十一届三次全体(扩大)会议精神，按照全面深化改革的总要求，以提高人民群众居住满意度为目标，以健全完善物业服务标准规范、加强市场监督管理、加大政策支持力度为基础，规范物业服务管理行为，提升物业服务水平，努力创建环境优美、安全有序、和谐文明的生产生活环境。

　　(二)目标任务。到20**年，全区物业服务行业发展整体水平明显提高，基本实现物业服务全覆盖。

　　--新建商品住宅小区，全面实行专业化物业服务管理。老旧住宅小区综合整治改造比例达到95%，由业主自治管理、社区代管或选聘物业服务企业实行专业化管理。农民安置区(移民新村)，由乡镇(村)组织业主进行物业服务管理，或委托物业服务企业代管。

　　--凡实行专业化、市场化物业服务管理的住宅小区，全面推行物业公司治安责任追究机制。

　　--新培育国家级物业服务示范项目20个、自治区级物业服务示范项目60个，通过典型引路、示范带动，进一步提高物业服务管理水平。

　　--全区物业服务覆盖面平均达到95%以上。新培育一级物业服务企业3家、二级物业服务企业10家，物业服务企业从业人员达到10万人以上。

　　二、工作措施

　　(一)健全物业行业管理体制。各市、县(区)要将物业服务管理纳入社区建设管理体系，设立工作机构，配备专职人员，构建地级市监督管理、县(市、区)属地负责、街道(乡镇)组织落实、居(村)民委员会积极参与的物业服务管理工作格局。要健全完善物业服务管理合同，规范物业服务委托方和受托方的责权利关系和行为。

　　(二)建立物业管理联席会议制度。各市、县(区)要建立由住房城乡建设、房地产管理、规划、城管、园林绿化、公安、环保、民政、物价、金融、质量技术监督、安全监督管理等部门负责人参加的物业服务管理联席会议制度，定期研究解决物业管理中的相关问题。各有关部门要将行政执法职能延伸至住宅小区，有效制止和查处违章搭建、毁坏绿地、占用公共设施、毁坏专用设备等违法违规行为，及时化解物业服务管理矛盾纠纷，推动平安社区建设。

　　(三)推进业主自治组织建设。街道办事处、乡(镇)政府应当加强对业主委员会工作的组织指导。凡业主入住率达到规定比例的住宅小区，均应成立业主大会和业主委员会，形成居民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”的物业服务管理体制，共同做好物业服务管理工作。要加强业主委员会成员培训教育，落实业主委员会成员薪酬待遇，制定完善议事规则和物业管理规约，组织引导业主大会、业主委员会注重维护住宅小区公共秩序和业主公共利益，不断提高业主委员会工作能力和管理水平。

　　(四)严格执行物业承接查验制度。健全完善房屋交付使用和物业承接查验监督管理制度，明确新建房屋交付使用的条件、程序和物业承接查验的具体内容。严格落实工程质量责任制，凡不合格工程不得交付使用。严格执行物业承接查验制度，确保接收的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全。各级房地产(物业)主管部门要加强物业承接验收监督管理，对不按规定交付房屋和查验接收物业的行为依法处罚。

　　(五)规范物业服务收费行为。建立完善政府指导价和市场调节价相结合的物业服务收费机制。保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区，实行政府指导价;新建商品住宅和非住宅、或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行市场调节价。各市、县(区)价格主管部门应当会同房地产(物业)主管部门，及时制定物业服务等级标准以及相应的物业服务收费标准基准价与浮动幅度，并每三年进行一次调整。供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位，应当向终端用户收取相关费用，委托物业服务企业代收的应当支付手续费。各物业服务企业应当按照《物业服务合同》约定收取物业服务费，禁止随意提高收费标准，并在物业服务管理区域内显著位置，定

　　

　　期公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费收支等情况，接受业主监督。

　　(六)推进老旧小区综合整治。各市、县(区)要把老旧住宅小区整治改造列入民生计划，加强规划指导，严格督查考核，整合各方资源，加大资金投入，重点对上下水、公共卫生、道路和照明、供热管网、节能保温等进行整治改造，确保每年老旧住宅小区综合整治比例不低于总数的25%。对整治改造后的老旧住宅小区要组织建立维修资金交付使用管理制度，为房屋后续维修提供保障。要对整治改造后的老旧住宅小区实行“封闭式”管理，支持鼓励物业服务企业实行专业化物业服务管理，提高老旧住宅小区的功能质量、环境质量和安全防范能力。

　　(七)加强农民安置区物业服务管理。鼓励农民集中安置住宅小区通过招标投标方式，选聘物业服务企业实施专业化物业服务管理。根据业主意愿，也可以由乡镇政府(村民委员会)组织入住业主进行自治物业服务管理，优先安排业主中的失地农民和困难家庭成员就业，并签订物业服务合同，明确物业服务管理内容和收费标准。

　　(八)健全住宅维修资金缴存使用管理机制。落实住宅专项维修资金缴存使用管理规定，全面推行住宅专项维修资金管理制度。各市、县(区)要研究制定各类住宅的维修资金缴存标准和续缴办法，对个人账户维修资金余额不足30%的，动员业主及时续缴。要简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序，推行业主“代表制”，对屋面漏水、管道堵塞、单元门损坏、电梯停运等紧急维修事项，由物业服务企业和业主委员会组织征求楼栋或单元业主代表意见后决定使用，主管部门复核确认。加强住宅专项维修资金监督管理，方便业主查询，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定，将住宅专项维修资金用于购买国债，实现住宅专项维修资金的保值增值。

　　(九)加强物业服务市场监督管理。各级房地产(物业)主管部门要会同有关部门，加强物业服务市场监督检查，整顿规范物业服务市场秩序。要严格物业服务企业资质管理，健全完善物业服务市场准入退出机制，对服务质量差、群众满意度低、侵害业主合法权益的企业，依法查处并清出市场。要推行物业服务招标投标制度，建立公平公正的市场环境。各市、县(区)要研究制定物业服务企业信用信息管理制度，及时公开企业资质和信用状况，接受业主和社会监督。

　　三、扶持鼓励政策

　　(一)鼓励引导企业争先创优。深入开展物业服务示范(优秀)项目和优秀物业企业创建活动，典型引路，示范带动，提升物业服务管理水平。加大对物业服务示范项目的奖励支持力度，对获得地级市以上物业服务示范(优秀)项目称号的物业服务企业，自获得示范(优秀)项目次年起，三年内参加物业项目招标投标时分别给予加分鼓励，并由项目所在地人民政府给予表彰奖励。

　　(二)加大财政补贴支持力度。自治区财政厅会同住房城乡建设厅每年可安排一定的财政补贴资金，对老旧小区综合整治好的市、县(区)实行以奖代补。各市、县(区)要将老旧小区整治改造资金列入财政预算，对老旧小区、保障性安居工程、农民集中安置区实施专业化物业服务管理的，由各市、县(区)财政给予资金补贴。对在商品住宅小区中配建的保障性住房、拆迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与该小区统一的物业服务收费标准差额部分，由市、县(区)给予资金补贴。住宅小区内共用设施设备维护管理、公共照明、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民生活使用价格标准执行。住宅小区绿化用水免收污水处理费。各地对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励。

　　(三)合理确定税基。物业服务企业的营业额，以其取得的全部价款和价外费用扣除代收代缴的水、电、燃气等费用以及物业服务企业管理相应公用部位、公用设备设施所耗用水、电费后的余额为计税营业额。对物业服务企业按照国家有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费，实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税。

　　(四)加强用工优惠支持。人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费服务;对招用下岗失业和“4050”人员、签订劳动合同一年以上、并按规定交纳社会保险的，经人力资源社会保障部门认定，按规定给予公益性岗位补贴和社会保险补贴。住房和城乡建设部门对符合保障性住房申请条件的物业服务从业人员，在同等条件下优先租配售。

　　(五)加强培训教育支持。各级政府和有关部门要分级、分批对物业服务从业人员进行岗位技能培训和继续教育培训。公安部门会同人力资源社会保障部门，负责物业服务企业秩序维护员(保安员)的培训考核;房地产(物业)主管部门会同人力资源社会保障部门，负责物业服务项目经理、物业管理员、绿化保洁员、设备维修员等岗位的培训考核。对物业服务行业从业人员的培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴，并减免培训费用。

　　(六)强化舆论宣传引导。要坚持正确舆论导向，加强物业管理政策法规宣传，引导企业和广大业主依法理性维权，树立正确的消费观念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，自觉爱护公共设施，维护住宅小区良好秩序，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。

　　宁夏回族自治区人民政府

　　20**年7月2日

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：甘肃省关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见（2014年）

　　甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见

　　甘政办发〔20**〕52号

　　各市、自治州人民政府，兰州新区管委会，省政府各部门，省属有关企业，中央在甘有关单位：

　　为进一步规范物业服务行为，促进物业服务行业发展，根据国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等法规规章，结合我省实际提出如下意见。

　　一、健全物业管理的工作体制

　　按照属地管理、重心下移的原则，建立市州、县市区、街道乡镇物业管理层级监管机制。县级以上人民政府要加强组织领导，房地产行政主管部门要按照决策部署，加强对本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。各级公安、环保、建设、物价、规划、工商、卫生、城市管理等部门要按照各自职责，依法实施对物业管理活动的监督管理。街道办事处、乡镇人民政府指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理方面的工作。建立社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协调机制，及时协调处理物业纠纷。

　　实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城市管理、房地产管理等部门参加。联席会议主要协调业主委员会不依法履行职责的问题;物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;物业管理区域内发生的突发事件、物业管理和社区管理衔接配合中出现的重大问题等。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位相互之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定落实扶持政策,加强行业管理,提高专业化、社会化水平，促进物业服务行业健康发展。物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业服务企业合法权益。

　　二、依法规范物业管理活动

　　严格执行相关法规规章,依法查处和纠正物业管理活动中的各种违法违规行为。物业管理区域内供电、供暖、供水、供气、通讯等单位应当收费到户，依法承担业主专有部分以外相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任和费用，承担经营服务过程中产生的损耗。对不能实现终端收费，确需物业服务企业代收的，实行有偿服务。禁止以停水、停电、停气、停暖等形式强迫物业服务企业代收相关费用和承担损耗费用。违反规定的经营单位，属地政府要及时督促整改落实，给业主、物业服务企业造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　严格执行《甘肃省物业管理办法》中关于新建住宅小区物业管理用房建设规定，配套完善住宅小区物业管理用房。各级规划设计管理部门要将住宅项目物业管理用房标准列入规划设计审查范围。建设单位在申请商品房销(预)售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业管理用房的位置和面积，并在商品房销(预)售时予以公示。设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明住宅区内物业管理用房的位置和面积，供业主查询。物业管理用房不得计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主，不得买卖或抵押。

　　严格项目招投标监管。新建住宅小区要全面实行前期物业管理招投标制度。业主大会、业主委员会成立后，可以通过设区的市、县(市、区)物业服务行业主管部门的招投标平台,重新选聘物业服务企业。

　　三、建立质价相符的价格体系

　　各市州政府价格行政主管部门和房地产行政主管部门要依据全省物业管理服务等级标准，结合实际，制定普通住宅小区物业管理服务等级标准。县市区房地产行政主管部门会同价格行政主管部门，按照等级标准，认定住宅小区物业管理服务等级，作为价格行政主管部门核定收费标准的依据。

　　普通住宅物业服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门要会同房地产行政主管部门建立政府指导价与物业服务成本的联动机制，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，原则上三年调整一次政府指导价。业主大会成立后，物业服务收费由业主大会决定。逐步形成业主和物业服务企业协商确定、质价相符的市场化价格机制。

　　四、大力扶持物业服务企业发展

　　物业服务企业享受支持现代服务业发展的税收优惠政策。物业服务企业代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金不计征营业税。住宅小区内公用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民使用价格的标准计收。涉及向物业服务企业收取的行政事业性收费和经营服务性收费，根据相关规定能免缴的免缴，不能免缴的按最低收费标准收费。配合城市美化亮化用电，按公益电价计收。住宅小区内的绿化用水，免收污水处理费。各级政府要积极支持物业服务企业通过实施设施设备改造、节能减排项目降低服务成本。

　　五、加大住宅专项维修资金归集力度

　　各市州建设(房地产)主管部门会同财政部门要制定完善住宅专项维修资金管理办法，并对应急情况维修资金使用管理作出规定。切实加强商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督工作。住宅专项维修资金管理坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。要加大住宅专项维修资金归集力度，在办理房屋所有权证时，应查验缴纳住宅专项维修资金的情况。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋的所有权同时过户。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　各级电梯质量安全主管部门要按照《质监总局关于进一步加强电梯安全工作的意见》(国质监发〔20**〕14号)，做好电梯安全工作，保障人民群众安全、舒适、便捷地使用电梯。

　　六、积极化解物业矛盾纠纷

　　各级政府要高度重视物业服务领域的矛盾纠纷，把解决开发建设遗留问题作为突破口，严把质量验收关、承接查验关、合同约定关，充分发挥人民调解的优势作用，保护业主和物业服务企业的合法权益。要根据《甘肃省20**-20**年城市棚户区改造规划》，立足经济社会发展水平和财政能力，统筹推进老旧小区改造，不断提高基础设施和公共服务设施建设水平。各市州、县市区政府要明确相关部门、单位的主体责任，并在小区设立矛盾纠纷调查处理责任公示栏进行公示。要加强引导监督，从规范服务和提升物业服务企业素质入手，全力推动物业服务行业提质升级，通过提高业主对物业服务的满意度，化解矛盾纠纷。社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会要加强物业服务区域内公共秩序的维护，配合公安机关做好社会治安等相关工作，积极创建平安小区。

　　七、加强监管提高物业服务水平

　　各级房地产行政主管部门要严格按照《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)规定，把好市场准入关。加强对物业服务企业的动态管理，坚决清退整体素质低下和严重违规的企业。建立和完善物业服务企业信用档案，并向社会公示，规范物业市场管理秩序，全面实行物业服务信息公开制度。物业服务企业应在服务区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用、经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况、业主规约(含高空抛物、公共空间占用、饲养宠物等内容)等相关信息。物业服务企业的收费文件、收费标准(含代收水、电、暖和天然气等费用标准)、收费金额和使用情况等，每半年向小区业主公示一次，当年7月底前公布上半年的收费和使用情况，次年1月底前公布上一年度全年收费和使用情况。

　　八、加大宣传营造良好物业发展环境

　　各级政府和房地产、价格行政主管部门要充分发挥舆论宣传的导向作用，坚持正面宣传，让广大群众了解物业管理政策法规，引导业主树立正确的物业消费观念和消费意识，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，努力营造全社会关心和支持物业管理服务工作的良好氛围。

　　省建设厅要会同省发展改革委等有关部门，加强对各地物业管理服务工作的检查和指导，对物业矛盾纠纷突出的地区和城市要进行重点督查。要开展物业管理示范项目试点工作，以点带面，推进物业服务水平的整体提升。各市州政府要强化工作措施，靠实工作责任，加大奖惩力度，确保促进物业行业健康发展的各项措施落到实处。

　　甘肃省人民政府办公厅

　　20**年3月21日