凌源市关于加强和规范全市物业管理工作的通知（2012年）

　　凌源市关于进一步加强和规范全市物业管理工作的通知

　　凌政办发〔20**〕138号

　　各乡镇人民政府，街道办事处，市政府有关部门，市直有关单位：

　　依据国务院《物业管理条例》、辽宁省《物业管理条例》、朝阳市《关于进一步加强和规范物业管理工作的通知》(朝政办发〔20**〕90号)等法律法规，为进一步规范全市物业管理活动，提高物业管理水平，改善城镇居民生活环境，就进一步加强和规范全市物业管理工作有关事宜通知如下：

　　一、理顺物业管理体制

　　加快以建立“政府推动，部门联动，属地负责，企业服务，业主自治，社会支持”的工作机制，形成部门、街道、物业企业、广大业主协调联动，共同推进物业管理工作的强大合力。

　　(一)市住建局是全市物业管理的行政主管部门，主要负责全市城区内物业管理活动的监督管理，并指导、监督业主大会和业主委员会的组织建设、物业服务企业三级(含暂定资质)资质的初审、监督管理前期物业管理招投标活动和办理物业服务合同备案，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　(二)市物价局会同住建局负责物业服务收费管理，开展价格成本调查，确定物业服务收费标准，负责物业服务收费行为的咨询和监督检查。

　　(三)市公安局负责物业保安组织的监督管理，完善备案制度，建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗;指导物业服务企业做好安全防范和物业管理区域内机动车辆停放管理工作。

　　(四)市城管局负责依法查处小区内私搭乱建，侵占、损坏公共场地，共用部位，共用设施设备，违章拆改，损坏绿地，乱栽乱种，擅自装修，建筑渣土，装修垃圾未按规定排放等违法行为。

　　(五)工商、规划、环保、质监、消防等有关行政主管部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

　　(六)街道办事处(乡镇人民政府)协助住建局做好本辖区内的物业管理工作。主要负责指导、协调和监督业主大会的举行和业主委员会的选举、换届工作;指导业主大会议事规则、管理规约的制定，负责业主委员会备案工作，对业主大会、业主委员会做出决定进行审核。

　　(七)社区居委会负责对业主自治活动进行具体指导。应派代表参加业主大会筹备组，协助筹备组召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会;负责指导、协助业主委员会开展工作，配合街道办事处协调处理辖区内的业主自治管理活动中有关的矛盾和纠纷，对业主委员会的工作提出意见和建议。

　　二、规范业主大会的组建和运作

　　(一)一个物业管理区域符合成立业主大会条件的，由开发建设单位向住建局提出成立首次业主大会的书面报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等资料。

　　市住建局自接到报告之日起10日内会同街道办事处指导组成业主大会筹备组。筹备组由业主代表、社区居委会和开发建设单位的代表组成，业主代表不少于三分之二。筹备组经费由开发建设单位承担。

　　(二)业主大会在物业管理活动中应依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利，承担共同管理责任。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。

　　(三)业主大会和业主委员会工作经费从物业配套经营用房和有经营收入的配套设施经营收益中列支。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不低于20平方米。

　　(四)业主大会的建设水平，对物业管理和服务具有基础性和决定性作用。各部门要在积极推动召开业主大会的同时，切实加强对业主大会和业主委员会规范运作的指导和监督。要有计划有步骤地加强对业主委员会成员和工作人员的培训，提高业主大会决策效能。

　　(五)积极建立业主委员会与社区居委会的良性互动机制。各级政府要深入研究探索社区居委会对业

　　主大会和业主委员会的指导和监督机制，创新社区管理服务模式，有效发挥业主委员会在社区建设中积极作用。

　　三、加大监管力度

　　(一)建立物业服务企业履约保证金制度。物业服务企业在申请物业服务合同备案时，须按朝政办发〔20**〕44号文件规定，向物业管理项目所在地的物业主管部门(住建局)交纳项目履约保证金。履约保证金由政府监督，专户存储。

　　物业服务合同期满不再续订以及依法解除或依据合同约定提前解除且按规定办理交接手续后，保证金予以退还;物业服务企业擅自退出管理，履约保证金不予退还，用于支付物业主管部门进行临时接管所发生的费用。

　　(二)开发建设单位在预售商品房前必须制定和落实前期物业管理方案，物业管理方案的主要内容应包括物业管理服务模式，管理方式与运作程序，管理指标与措施，人员的配备、培训与管理，前期物业管理服务内容，管理制度的制订，费用测算等。

　　前期物业管理方案未得到物业行政主管部门批准的项目，不得发放《商品房销(预)售许可证》。

　　(三)强化前期物业管理招投标机制。凡建筑面积在2万平方米以上的新建住宅小区必须按照朝政办发〔20**〕44号文件规定，通过招投标方式落实前期物业管理单位。

　　(四)进一步规范物业管理市场准入和退出机制，加强物业服务企业资质管理，建立物业服务企业信用考核体系，逐步实现信用考核与企业资质等级核定及招投标机制的对接。培育和完善物业服务市场，保障业主与物业服务企业互相选择、平等协商的权利。

　　(五)新建住宅区的规划设计方案，应当兼顾物业管理需要，物业管理用房和公建配套服务设施以及封闭管理设施应同步规划到位。开发建设单位要严格按照规划要求实施建设。

　　物业管理用房的配置为工程项目建筑面积的千分之三，最低标准为80平方米。

　　(六)物业管理用房依法属于全体业主所有，物业管理单位拥有使用权。物业管理用房由业主委员会代表全体业主申请产权登记(只登记不发给所有权证)。

　　(七)建立《商品房销售许可证》联席审批制度。对物业管理配套设施不到位，物业管理用房不按规定标准建设和移交的开发项目，不颁发《商品房销售许可证》。

　　(八)进一步规范物业专项维修资金的归集、使用和管理。要按照“简化程序，方便使用”的原则，充分发挥维修资金的效用，为物业共用部位、共用设施设备的维修与更新提供资金保障。

　　四、加强物业服务规范管理

　　(一)建设单位、物业服务企业和业主应通过签订物业服务合同约定物业管理内容、服务质量和服务费用、违约责任等事项，明确双方的权利、义务和解决纠纷的方法。

　　(二)物业服务企业要依据服务合同约定，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，应与业主委员会协商确定后实施，否则，收费服务的，业主有权拒绝交费。

　　(三)物业服务企业利用小区公共空间经营楼外广告、场地(车位)出租的，必须定期向业主公示经营状况和公共收益收支情况，拒绝公示的物业服务企业由物业主管部门记入不良信用记录。

　　(四)市住建局加强对物业管理从业人员的培训。要有计划有步骤地开展物业经理、项目经理、管理人员岗位培训，实行持证上岗。努力造就一支服务意识强，业务水平高，懂政策、善管理的物业管理队伍。

　　五、改善老旧住宅小区物业管理

　　(一)市财政局要积极筹措资金，加大对现有老旧住宅小区的整治改造力度。需要改造的老旧小区由街道、社区向市住建局书面申请，由市住建局制定改造计划，报政府批准后，逐年实施改造。

　　(二)改造后的老旧住宅小区，具备实施专业化物业管理的应积极引进专业化物业管理;暂不具备条件的，应以确保小区环境卫生保洁和秩序维护为目标，推行在街道办事处指导下，以社区服务中心为管理主体的新的小区管理模式。

　　(三)在征得业主同意、账目公开的前提下，对小区内空闲的物业用房，可由社区业主委员会组织出租或开展以便民服务为主旨的多种经营，所获收益弥补小区管理经费不足。

　　(四)小区原有门卫房要经过清理修缮重新利用，为看护院落提供必要的保障。门卫房被私自占用的，由市城管局令其限期搬出。

　　(五)由社区服务中心管理并提供服务的小区物业管理费由社区按住宅每月每户5元(非住宅每月每户10元)向居民收取。

　　二○一二年十一月二十一日

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篇2：内蒙古自治区进一步加强物业管理工作通知

内政办字[20**]268号
各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:
物业管理是民生工作的重要内容,事关广大人民群众的切身利益。近年来,各地区和有关部门认真贯彻《内蒙古自治区物业管理条例》和《内蒙古自治区人民政府关于加快推行和规范物业管理工作的意见》(内政字[20**]403号)精神,全区物业管理覆盖面不断扩大,物业管理水平有了明显提高。但必须看到,目前还存在物业服务企业实力不强,规模化经营不足,龙头企业的示范带动作用不明显,部分旧住宅小区脏乱差现象比较严重、难以推行物业管理,物业管理服务质量有待提高等问题。为切实解决这些问题,进一步加强物业管理工作,经自治区人民政府同意,现就有关事宜通知如下。
一、进一步培育和规范物业管理市场
全面推行物业管理招投标制度。各地区要按照经济社会发展要求,加快建立竞争有序的物业管理市场,加快物业管理的市场化和社会化进程,进一步完善物业管理项目的招投标机制,鼓励广大业主以招投标方式,择优选择质价相符的物业服务企业。从20**年1月1日起,凡建筑面积 在5万平方米以上的住宅小区、建筑面积 在2 万平方米以上的大厦,必须采用公开招标的方式选聘物业服务企业。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作,必须在办 理商品房预售许可证之前完成。不进行预售只现售的房地产开发项目的前期物业管理招投标工作,应在现售前30日完成,否则不予办理竣工验收备案手续。::
规范前期物业管理工作。开发建设单位在销售房屋时,不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续,将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时,要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验,并做好登记。
切实加强对建立业主委员会的指导工作。凡符合《物业管理条例》规定条件的住宅小区,有关部门应当及时督促、指导业主按时建立业主委员会。旗县(市、区)物业管理主管部门应当对业主委员会做好业务培训、指导和监督工作,保证其正确行使权利和履行义务。未实行物业管理的项目,由社区居委会组织业主自行管理,提供以共用设施设备维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务,所发生的费用由业主共同分摊。
二、进一步完善物业服务收费机制
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用标准与服务水平相符的原则。物业服务企业应与业主委员会签订《物业服务合同》,约定服务内容、服务标准及收费标准,并实行“三公开”制度,提高物业服务与收费的透明度,主动接受业主监督。
廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价,由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定,并定期公布。制定物业服务收费政府指导价时,应当充分考虑居民的承受能力,也要保证物业服务企业的合理利润。其他类型物业管理项目的物业服务收费应当实行市场调节价,由业主大会和物业服务企业根据服务内容、服务质量及服务范围协商确定,并在物业服务合同中进行约定。各级价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据当地实际情况,定期公布物业管理各项服务项目社会平均成本,为业主大会和物业服务企业协商确定物业服务市场价格提供参考,同时要监督物业服务企业全面推行明码标价制度,将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示。
物业服务合同签订后,业主必须按合同约定交纳相关费用。业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;业主或使用人对物业服务企业的收费及服务质量有异议时,业主委员会要做好协调工作。对逾期未交纳物业服务费的,物业服务企业可以求助当地物业管理主管部门帮助催缴,也可以向人民法院提起诉讼。
三、进一步提高物业服务的质量和水平
物业服务企业要依据物业服务合同,切实履行职责,提高服务质量,对物业服务合同未明确约定的事宜,要与业主委员会协商确定后实施。旗县(市、区)物业管理主管部门要会同街道办事处或苏木乡镇人民政府监督物业服务企业认真履行合同,按照合同约定提供物业管理服务。
盟市物业管理主管部门要严格资质初审,加强物业服务企业资质管理,建立健全全区统一的物业服务企业信用档案制度,并通过网络等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级,实现信用信息资源共享,完善社会监督与服务。对于社会公众投诉不与理睬,已有不良行为记录却不进行整改,企业信用等级较差的物业服务企业不予资质升级;对违反国家和自治区有关规定,擅自提高物业服务收费标准、降低服务质量和不规范经营的物业服务企业,坚决予以纠正,直至清出物业管理市场。
继续做好创优达标工作。各地应当积极引导物业服务企业深入开展创优达标活动,树立当地的物业服务企业优秀品牌,充分发挥示范带动作用,努力提高本地区物业管理的服务质量,同时要加强物业管理创优达标项目的动态管理,对于已不具备示范、优秀条件的物业管理项目要及时取消示范、优秀称号。
四、加强住宅专项维修资金的使用和监管
各地要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令165号)的有关规定,进一步健全制度,完善机制,切实加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作。至今没有开展住宅专项维修资金收缴归集工作的旗县(市、区),应当尽快出台收缴归集规定,积极发挥住宅专项维修资金应有作用。
各级物业管理主管部门应当严格遵照按幢设账、专户存储、核算到户的要求,建立住宅专项维修资金的使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督及业主查询和对帐等制度,加强住宅专项维修资金管理,不得划转或者委托其他单位进行管理。坚决杜绝挪用住宅专项维修资金和利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财等违法违规行为,确保住宅专项维修资金的使用和存储安全。
五、加大对物业管

篇3：贯彻落实《乌海市进一步加强社区物业管理工作指导意见》通知

　　乌海市人民政府办公厅关于贯彻落实《乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见》的通知

　　乌海政办字〔20**〕72号

　　各区人民政府，市府各部门，各企事业单位：

　　《乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见》（乌海政发﹝20**）71号，以下简称“《指导意见》”）自20**年8月印发实施以来，在抓好社区物业管理规范运作，落实扶持物业管理政策，确保社区物业管理工作健康发展方面，取得了较好的效果。为进一步贯彻落实《指导意见》，结合自治区“物业管理年”活动精神，现就有关事项通知如下：

　　一、从今年起，各区住宅小区的物业管理工作纳入对全市年度实绩考核内容，各区也要相应将物业管理工作纳入对各办事处（镇）以及社区的考核内容，切实调动各方面的积极性。

　　二、各区要在9月底前成立物业管理中心，办事处（镇）要配备专职副主任和工作人员，负责辖区内物业管理工作。年底前全部建立起“区、办事处（镇）、社区”三级物业服务管理体系。

　　三、从今年起，将按年度对从事住宅小区物业服务的企业实施补贴，补贴资金专项用于住宅小区的公共基础设施的修缮与维护、停车位改造、绿化补植及绿化用水、物业服务企业购置大中型物业服务设施设备等。

　　四、发改委部门每两年调整一次我市住宅小区物业服务等级收费指导价格。各区办事处（镇）、社区、物业企业要成立物业费收取调解小组，提高物业服务收费率。各区法院要建立快速诉讼通道，有效解决拖欠物业费问题。

　　五、劳动部门要免费提供物业服务企业从业人员就业培训及管理人员上岗培训，尽快出台物业企业从业人员的社会保险费纳入政府补贴范围的具体意见。

　　六、城市管理行政执法部门要加强住宅小区内的执法监管，严禁住宅小区内私搭乱建和擅自变更规划设计用途等违法违规行为。

　　七、各区房管局和街道办事处、社区要在入住率达到50%以上的小区组织成立业主大会及业主委员会，并对业主委员会做好业务培训、指导和监督等工作。加强辖区内物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案，实施服务质量年度评定。

　　八、各区要建立住宅专项维修资金紧急使用制度，对影响居民生活的屋顶渗漏、供水、供热、供气、排水等公用设施损坏的紧急情况，可简化资金的审批和使用程序。

　　九、开发建设单位在办理新建住宅项目商品房预售许可证前，必须完成项目物业管理招投标，签订物业服务委托合同,留足物业管理用房。物业服务企业在接管物业项目前，要按照一年物业服务费用的50%的标准，向主管部门交纳物业服务保证金，坚决杜绝物业服务企业随意降低服务质量和住宅小区弃管现象。

　　十、各物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，大力宣传《物业管理条例》及相关政策法规；制定企业从业人员的培训计划；严格履行项目退出程序，按照程序规定提出申请备案，退出前要公示，要及时办理设备、资料移交及账目结算等手续。如不履行合同并按规定办理退出的，一律不予评优补贴。

　　20**年9月5日

篇4：赤峰市印发进一步加强物业管理工作意见通知

　　赤峰市关于印发进一步加强物业管理工作意见的通知（20**）

　　赤峰市人民政府办公厅关于印发进一步加强物业管理工作意见的通知

　　赤政办字[20**]64号

　　各旗县区人民政府，市直各委办局、各企事业单位：

　　经市政府同意，现将《进一步加强物业管理工作的意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

　　20**年3月26日

　　国务院和自治区《物业管理条例》颁布实施以来，我市物业管理工作取得了一定成效，但在贯彻实施过程中还存在一些有待规范和解决的问题，为进一步贯彻国务院和自治区《物业管理条例》，促进我市物业管理工作健康有序发展，现提出以下意见。

　　一、明确工作职责，推进五级物业管理体制建设

　　物业管理工作要按照“市行政管理部门指导、旗县区政府负责、街道办事处组织、社区居委会落实、业主委员会监督”的原则，建立职责清晰、分工明确、齐抓共管的工作机制。

　　（一）市住建部门是全市物业管理工作的行政主管部门，要认真研究全市物业管理发展目标，制定相关配套政策，提出工作思路，负责对全市物业管理工作进行指导、协调、监督和考核。市发改、公安、民政、财政、规划、环保、工商、税务等行政管理部门要按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。

　　（二）各旗县区政府负责本辖区物业管理工作，要加强对物业管理行业的管理，建立健全物业管理机构，充实街道办事处、社区居委会物业管理人员和保障工作经费，组织住建（房管）等相关部门认真解决当地物业管理工作中存在的矛盾和问题。

　　（三）街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展，监督、指导业主成立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解和处理辖区内物业管理矛盾和纠纷，会同当地物业行政主管部门做好新建住宅小区验收、物业企业招投标、物业企业考评、旧住宅区改造等工作。

　　（四）社区居委会在街道办事处组织领导下，指定专职人员负责物业管理工作，对辖区内物业管理活动进行监督检查，发现问题及时纠正，组织业主及业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，对未成立业主大会、业主委员会的住宅小区要发挥代管作用。为确保业主委员会充分发挥作用，鼓励和支持社区居委会工作人员参与、领导业主大会或业主委员会工作，社区居委会工作人员可兼任业主委员会主任或副主任职务。

　　（五）业主委员会在街道办事处及社区居委会的监督和指导下，负责做好召集业主大会、选聘物业企业、监督物业企业履行义务、组织居民履约守法、维护居民合法权益、协助物业企业催缴物业费等工作。

　　二、加强监督管理，维护物业管理市场秩序

　　（一）加强重要环节的监督管理

　　1.把好物业管理招投标关。物业行政主管部门应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，维护物业管理招投标市场秩序，监督招标人和投标企业按照有关规定，做好物业前期招投标工作，在招投标文件和签订的物业服务合同中，合理确定物业服务内容、服务等级标准和服务收费价格等事项。

　　2.把好交付使用标准关。新建商品住宅小区内供水、供电、供气、供热、有线电视、网络通信、邮政、路灯、道路、绿化、排水、消防、电梯、安全技防等公共服务设施和基础设施，达不到交付使用标准的，行业主管部门或专业经营服务单位不得验收，不得出具同意投入使用文件。建设行政主管部门要通过公共服务设施和基础设施交付使用备案等措施，加强对新建商品住宅小区交付使用的管理。

　　3.把好物业承接查验关。辖区物业行政主管部门、街道办事处要指导物业企业和开发建设单位遵循诚实守信、客观公正、责权分明的原则，制定严格的物业承接查验方案，监督物业企业和开发建设单位做好物业承接，及时发现和纠正物业承接查验中的问题，避免前期建设遗留的问题转嫁到物业管理环节。

　　4.把好配套服务用房落实关。物业管理、社区办公活动等配套服务用房，规划、住建等部门应在前期规划、房屋（预）销售、验收备案等环节进行严格把关，物业管理用房面积不得低于开发建设规模的千分之三，社区办公活动用房每百户不得低于五十平方米，分期开发建设的项目，应在首期建设项目中一次性规划建设到位。

　　5.把好业主大会成立关。街道办事处、社区居委会要密切关注辖区内新建住宅小区的交付进度，及时督促开发建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，对符合成立业主大会条件的，要起到指导、组织、监督作用，确保成立程序合法。

　　6.把好物业企业退出关。业主大会解聘物业企业或物业企业退出管理项目，应提前将解聘或退出原因、时间以书面形式向辖区物业行政主管部门、街道办事处报告，并在物业管理区域内醒目位置向业主公告。物业行政主管部门、街道办事处应及时调查了解情况，解决出现的矛盾和纠纷，引导业主大会慎用物业企业“解聘权”，并做好新老物业企业交接工作的协调和监管。

　　（二）加强物业服务行为的监督管理

　　1.积极规范和引导物业企业加强自身建设。物业企业要将服务内容、服务标准、收费标准、收费依据、岗位设置、报修电话等信息，在住宅小区醒目位置进行公示，主动接受业主及相关部门的监督。要制定全面的

服务方案、岗位职责、工作流程、服务规范、培训考核、值班巡逻、服务记录、投诉处理等管理措施，让服务工作向制度化方向发展。要强化企业诚信服务意识，在仪容仪表、服务言语、职业道德、工作技巧、物业知识等方面，定期对从业人员进行培训，以优质的服务赢得业主的理解、支持和配合。要通过计算机网络、企业管理软件、物业收费系统、公共短信平台、收费一卡通等手段，在计划、物资、财务、人力、收费、档案等方面实现科学化管理，全面提升物业服务水平。

　　2.加强物业企业不良行为监督检查。对物业企业日常不良行为和违法违规行为，要及时进行查处，记入企业诚信档案，并向社会公布。物业企业诚信档案要与企业资质复核、升级审核、物业招投标、项目评优等挂钩。推行物业收费明码标价制度，加大对物业企业多收费少服务、收费不透明、巧设名目收费等违规行为的查处。实行物业从业人员持证上岗制度，物业项目经理、专业技术人员要按照有关规定取得物业管理岗位证书或专业技术证书。

　　（三）加强共用部位、设施设备的监督管理

　　对于业主依法享有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、社区服务用房，住建（房管）部门要监督开发建设单位在商品房销售方案和商品房买卖合同中向购房人进行明示，不得擅自处理，并做好权属登记。城市供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等经营单位，要按照《赤峰市物业管理办法》规定的管理范围，承担起物业管理区域内相关管线和设施设备管理、维修、养护、更新和改造的责任。属于物业企业管理范围的管线和共用设施设备，物业企业要承担管理、维修和养护责任。

　　三、完善相关配套制度，解决物业管理主要问题

　　（一）尽快建立物业服务收费体系

　　针对我市物业管理发展的实际情况和广大市民对物业管理的现实需求，市发改和住建部门要尽快制定物业服务等级标准，测定普通住宅物业服务实际成本、法定税费及物业企业的合理利润，定期向社会公布物业服务收费基准价格和浮动幅度，为业主大会和物业企业协商确定物业服务收费价格提供参考。对高档公寓、别墅和非住宅等物业项目要全面推行市场定价机制。

　　（二）完善住宅专项维修资金管理制度

　　市住建和财政部门要尽快完善住宅专项维修资金管理制度，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。

　　1.20**年1月1日以后新开工建设的住宅项目，住宅专项维修资金由开发建设单位在办理房屋竣工验收备案手续前，统一交存到维修资金管理机构。维修资金的交存标准按照建筑面积每平方米计算，未配备电梯的住宅每平方米50元，配备电梯的住宅每平方米70元，住宅小区内经营用房每平方米70元，住宅小区内非住宅建筑（经营性用房除外）每平方米40元。已建成的住宅项目，仍按照原来规定的交存标准执行，由购房人在办理房屋产权登记时直接交存到维修资金管理机构，房屋权属登记部门应在登记环节进行严格把关，协助维修资金管理机构加大归集力度。

　　2.住宅专项维修资金的使用，可以通过业主大会讨论或者向业主公告征求意见的形式作出决定。采用公告征求意见形式的，在辖区物业行政主管部门、街道办事处的监督下，由物业企业在物业管理区域内，公告专项维修资金使用的范围、用途、预算等内容，持反对意见的业主达不到专有部分占建筑物总面积三分之一的，且达不到业主总人数三分之一的，可视为全体业主同意。

　　3.积极探索通过购买国债的方式，扩大住宅专项维修资金的增值收益，并对增值收益进行统筹安排使用，逐步建立应急解危资金制度，在发生特殊危急情况时，能够利用应急解危资金及时进行解决，保障广大业主的正常生活。

　　4.住宅专项维修资金要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则实施管理，定期委托审计部门对维修资金进行审计，严禁任何单位、组织和个人挪作他用，审计费用可以从维修资金增值收益中列支，各级住建部门要加强维修资金管理机构建设。

　　（三）建立住宅小区机动车辆停放管理制度

　　业主车辆较多的住宅小区，在不影响公共安全的情况下，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置机动车停车位的，物业企业可以申请公安部门划定小区内地面停车位和行车路线，公安部门应当予以支持。经业主大会同意，地面机动车停车位物业企业可以收取停车费用，停车费用除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，剩余部分应按照业主大会的决定用于补充住宅专项维修资金或者物业管理的其他需要。辖区街道办事处、派出所应当帮助物业企业做好住宅小区内停车位的管理工作。

　　四、加强政策扶持，为物业管理提供良好环境

　　住建部门和各有关部门要做好配合，从业务、政策上对物业企业进行指导，并给予政策上的扶持，帮助其解决实际困难。人社部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等方面，对物业从业人员给予优惠政策。税务部门在税费征收和计价标准上，对物业企业执行第三产业的优惠政策。公安、消防、规划、城管、工商等部门要进入社区，协助物业企业做好车辆管理、违建拆除、商埠管理等工作。各级法院要建立“绿色通道”，加强对拖欠物业费案件的审理工作。市政、环卫等部门要降低住宅小区内化粪池清掏、排水管道疏通、建筑垃圾和生活垃圾清运等向物业企业收取的相关费用。城市供电、供水、供热、供气等经营单位，对物业管理用房、小区公厕等公共服务建筑，小区绿地、公共区域照明、消防、二次加压、安防等共用设施设备，要按照城

市居民收费标准执行。

　　五、多种模式并举，逐步扩大物业管理覆盖面

　　（一）新建普通商品住宅小区，开发建设单位要根据房屋建设标准、基础设施配套、居民需求、业主意愿和服务约定等情况，通过招投标方式选聘有资质的物业企业实行前期物业服务。

　　（二）综合整治后的老旧住宅小区，要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域，由街道办事处牵头选聘物业企业实施服务。

　　（三）暂时不能实施综合整治且无物业企业管理的老旧住宅小区，各旗县区政府要采取组建国营化的物业企业或社会招标的方式选择物业企业实施服务，当地财政部门应对提供物业服务的企业适当安排专项资金进行补贴，保障老旧小区群众的正常居住环境。

　　（四）无物业管理的单体楼，由社区居委会牵头通过业主自治管理的方式，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务，也可以采取“楼栋管理”模式，解决有人管事的问题。单位自建的家属楼，不能实行规范物业管理的，由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。

　　六、加强组织领导，确保物业管理工作健康发展

　　（一）加强组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各旗县区政府和有关部门要把物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，明确任务，将工作细化分解到基层，建立一级抓一级、层层抓落实、既分工又合作的管理体制，为物业管理工作提供有力保障。

　　（二）抓好培训教育。各级物业行业行政主管部门要定期组织物业企业关键岗位和一线服务人员进行培训、教育，认真学习相关法规、制度和专业知识，提高员工综合素质，增强服务技能。要组织本地企业到外地物业先进企业学习经验，建立对接帮扶关系，培育一批本土品牌物业企业，带动整个行业健康发展。

　　（三）建立激励机制。积极开展“争先创优”评比活动，通过“物业服务明星企业、物业管理示范小区、物业管理先进社区、优秀项目经理、优秀业主委员会”等活动，实现企业与业主的良好互动、管理和服务的良性循环。对工作突出的职能部门、街道办事处以及个人要进行表彰，推进全市物业管理工作科学发展。

　　（四）加强舆论宣传。要采取多种形式，大力宣传物业管理相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，树立物业管理的商品消费观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，形成全社会关心、支持物业管理，物业服务全社会的良好氛围。

篇5：河北省加强物业管理工作的通知（2013年）

　　河北省住房和城乡建设厅关于进一步加强物业管理工作的通知

　　冀建房〔20**〕13号

　　各设区市、定州市、辛集市住房和城乡建设局、住房保障和房产管理局：

　　“物业管理提升年”活动开展以来，各地积极培育物业服务市场，规范物业服务行为，努力提高物业服务质量，取得了一定成效，但物业管理存在的许多问题还没有得到有效解决。结合党的群众路线教育实践活动，为切实解决群众反映的物业管理突出问题，现就有关要求通知如下：

　　一、进一步规范物业服务的市场秩序

　　从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格和相应的资质。要遵循公开、公平、公正的原则，严格执行物业管理招投标制度，不具有相应资质条件的企业不得参与招投标，15万平方米以上的住宅小区必须进行公开招投标。各地要切实加强评标专家的培训和评选工作，提高评标工作的公正性和合理性。要严格落实物业承接查验制度，明确物业服务企业和建设单位的各自责任，切实维护好业主的合法权益。

　　二、严格履行物业服务合同内容

　　物业服务合同必须对物业管理事项、服务质量、服务费用以及违约责任等内容进行约定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同必须在物业服务区域内公示栏长期公示。业主委员会或业主要建立健全合同履行情况的检查制度，对不按合同约定提供物业服务的相关企业要责令其整改，对群众反映强烈的要及时向房地产行政主管部门报告。房地产行政主管部门要切实履职尽责，解决好存在的问题，给业主一个满意答复。

　　三、切实规范好有关收费行为

　　房地产行政主管部门要会同有关部门建立和完善“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，落实好《物业管理条例》有关规定，及时理清物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担的相关管线和设施设备维修、养护以及向最终用户收取有关费用的责任。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。房地产行政主管部门要坚决纠正物业服务企业利用停水、停电方式等方式催交物业服务费的行为。

　　四、努力提升物业服务水平

　　房地产行政主管部门要加强对物业服务企业从业人员岗位培训，提高服务水平，确保服务质量。物业服务企业要建立健全物业管理方案和质量管理、报修维修登记等制度，公布服务电话，要按照业主和物业公司双方约定时间到达现场并及时维修。物业服务企业对小区实行24小时值勤，配备有安全监控设施的要实施24小时监控，引导出入小区的车辆有序通行和停放。对利用物业共用部位、场地作为停车位等进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。对擅自侵占道路、公共绿地(场地)和私搭乱建的，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　五、完善物业服务投诉处理机制

　　房地产行政主管部门要切实加强前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理用房落实、业主大会成立、物业服务企业退出管理项目等重要环节的监督管理，建立健全物业服务企业信用档案制度。要完善物业服务投诉处理机制，市、县(区)房地产行政主管部门要充分利用投诉电话、信件、来访、网络和电子邮箱等形式，进一步畅通投诉渠道，及时受理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉。对投诉的问题，本部门能处理的，要明确责任人和处理时限，及时进行调查、核实和处理;需要其他部门配合的，要主动作好协调工作，妥善处理，做到事事有着落、件件有回音。

　　六、管好用好住宅专项维修资金

　　要严格落实国家和省有关住宅专项维修资金政策，切实加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作。各地要定期对住房专项维修资金进行盘点清查，坚决杜绝挪用等违法违规行为，确保住宅专项维修资金的使用和存储安全。要进一步健全制度，完善机制，重点解决好住宅专项维修资金申请难、使用难的问题。对发生危及房屋安全、漏雨等紧急情况，需要对住宅公共部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，要按照《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》第二十一条执行。

　　各地要强化责任意识，通过座谈会、走访等多种形式收集群众反映的问题，对反映的突出问题，要制定具体实施方案，明确责任领导、责任人和解决时限，处理结果要及时报告省住房城乡建设厅。各级房地产行政主管部门要定期不定期进行明察暗访，加大对不作为、乱作为的惩治力度，对物业服务企业服务不规范行为要坚决纠正处罚。同时要着眼长远，健全完善法规和各项规章制度，建立长效机制，巩固工作成果。

　　河北省住房和城乡建设厅

　　20**年10月13日