潍坊市人民政府加强物业管理工作意见
潍坊市人民政府关于加强物业管理工作的意见
潍政发〔20**〕60号
各县市区人民政府,市属各开发区管委会,市政府有关部门:
为进一步加强物业管理工作,提高物业管理服务水平,改善人民群众生活质量,推动我市城市建设和管理水平的整体提高,根据国务院《物业管理条例》和省有关规定,结合我市实际情况,提出以下意见。
一、统一思想,提高对加强物业管理重要性的认识
物业管理是城市管理的重要方面,是住房商品化、社会化的产物。加强物业管理工作有利于提高城市管理水平,改善城市人居环境,提高群众生活质量;有利于维护社会稳定,推进城市精神文明建设;有利于保障物业的合理使用,促进物业的保值、增值。各级政府、各有关部门要树立和落实***,从建设社会主义和谐社会的高度,充分认识加强物业管理工作的重要意义,把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作,加强领导,强化措施,健全长效管理机制,把物业管理工作抓紧抓好。
二、创新机制,实行与社区建设相结合的社区物业管理模式
社区建设是城市建设的基础,是体现城市建设现代化程度的重要标志,物业管理是社区建设的载体和组成部分,社区建设中许多内容需要依托物业管理服务来进行。因此,实行与社区建设相结合的社区物业管理模式,对和谐社区建设及物业管理发展都具有重要意义。社区物业管理工作,总的要求是理顺管理体制,明确管理职责,把工作重心下移,充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用,实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。基本原则是县市区政府负责,房管部门监督指导,街道办事处组织,社区居委会落实,条块结合、以块为主、属地管理。
(一)县市区政府对本辖区物业管理工作负总责:
1.组织落实各项物业管理政策措施,开展社区物业管理工作;
2.建立健全县市区、街道、社区三级物业管理工作体系,明确相应的物业管理机构;
3.落实物业管理责任,对物业管理工作进行部署、检查和督导。
(二)房管部门是物业管理的行业主管部门,负责监督、指导物业管理工作:
1.拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路,制定相关配套措施;
2.负责专项
篇2：加强住宅物业前期物业管理工作通知
关于加强住宅物业前期物业管理工作的通知
威房地字[20**]80号
有关建设单位：
《物业管理条例》已经施行一年了，我市积极贯彻《条例》精神，使业主的民主自治得到充分体现，物业管理企业服务水平逐步提高，物业管理区域内环境得到明显改善，物业管理工作得到了社会各界的认可，取得了一定的成绩。但由于一些原因，我市前期物业管理存在不少问题。随着新建项目的增多，为了保障购房业主的合法权益，更好地贯彻《物业管理条例》，应当加强前期物业管理工作。现将做好前期物业管理工作有关事宜通知如下：
一、新建物业的建设单位，如果选聘物业管理企业的，应当按照规定与物业管理企业签订书面的物业服务合同。
二、建设单位在销售物业之前，要制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
三、建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业买受人在签订物业买卖合同时，应当要求对遵守业主临时公约予以书面承诺。
四、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业，投标人少于3个或住宅规模较小的，必须经过各区房地产行政主管部门批准方可采取协议方式选聘物业管理企业。
五、建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
六、市物业管理办公室将对市区新建项目进行检查，对违反《条例》规定的行为，提出整改意见，并督促改正。
七、对违反《条例》规定擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，又拒不改正的建设单位，市房地产管理局将依据《条例》规定，给予警告并处10万元以下罚款。对违反《条例》前期物业管理规定的其他行为，给与相应的处罚。
篇3：泰安市关于加强泰城社区物业管理工作的意见（2014）
泰安市人民政府关于加强泰城社区物业管理工作的意见
泰政发〔20**〕26号
各县、市、区人民政府，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰各单位：
为加强泰城社区物业管理工作，切实改善人居环境，全面提高城市管理水平，现结合泰城实际，制定本意见。
一、推进社区物业管理工作的总体要求
(一)指导思想。坚持以***为指导，全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，本着属地为主、部门联动，以人为本、服务为先，业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，努力开创社区物业管理工作的新局面。
(二)工作目标。将物业管理纳入社区管理体系，实现社区物业管理机构、人员、职责、经费四落实，“市、区、街道(乡、镇)、社区”四级监管体制健全、职责明确、衔接顺畅;联动工作机制进一步健全，各职能部门履职到位、分工协作、密切配合，形成工作合力;在充分尊重业主意愿的基础上，推行以专业化物业服务为主，产权人自行管理和物业服务站管理为辅的多种物业管理服务模式。积极引导物业服务企业经营管理方式从粗放型向集约型转变，推动物业从业人员服务意识和服务技能有较大幅度提高。力争在“十三五”末，形成10家品牌美誉度高、经营规模大的骨干企业，实现泰城物业服务的全覆盖。
二、积极推进社区物业管理工作机制创新
(一)进一步明确社区物业管理工作职责。
建立健全“市、区、街道(乡、镇)、社区”四级物业管理监管体制，将物业管理纳入社区工作中，确保社区物业管理工作的健康发展。
1.市物业主管部门工作职责。负责全市物业管理行业的业务指导和监管，贯彻执行物业管理法律、法规和政策规定，做好全市物业服务企业的资质管理、市区住宅专项维修资金和物业质量保修金的管理、物业管理招投标活动的监管、监督开发建设单位配置物业服务用房等，指导区人民政府、街道办事处(乡、镇人民政府)开展相关工作。
2.区政府(管委会)工作职责。负责制定城市社区布点规划，全覆盖、无缝隙的划分调整社区，落实辖区内的社区物业管理工作，监督、考核街道办事处(乡、镇人民政府)社区物业管理职责落实。
3.街道办事处(乡、镇人民政府)工作职责。负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，落实辖区内老旧小区的物业管理工作，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。协调社区居委会、业主委员会和物业管理单位之间的关系，调解处理物业管理纠纷。对辖区内物业管理单位进行考核，并督促有关问题的落实整改。加强对住宅小区内各类违规行为的源头管理，对辖区内的私搭乱建、圈占绿地、占用消防通道、房屋拆改等违规行为予以劝阻、制止，并及时向有关部门报告，积极配合有关部门进行处理。
4.社区居委会工作职责。负责配合、协助街道办事处(乡、镇人民政府)做好业主大会成立和业主委员会换届的组织、指导工作以及对业主大会和业主委员会运转的日常指导、监督工作。协调业主、物业管理单位之间的关系。组织建立物业服务站，根据业主意愿，向住宅小区提供卫生保洁、公共秩序维护、房屋及共用设施设备维修等基础性服务。
(二)合理确定物业管理服务模式。
1.新建住宅小区。此类小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行开发建设，并通过招投标选聘适宜的物业服务企业实施前期物业管理。住房城乡建设、规划等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。要强化开发建设单位的保修服务责任，确保开发建设单位在保修期内履行对物业的保修义务。根据《山东省物业管理条例》等规定，对业主已入住面积比例达到50%以上、或业主已入住户数比例达到50%以上、或自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到25%以上的住宅小区，由街道办事处(乡、镇人民政府)牵头，按照有关规定做好业主大会成立工作，切实选好配强业主委员会，及时选聘物业服务企业，与前期物业服务企业做好交接工作，将小区物业管理及时纳入社区管理范围。
2.老旧小区。此类小区的管理主要采取聘请物业服务企业或社会化服务公司、产权人自行管理及物业服务站管理等模式。条件成熟的老旧小区要在街道办事处(乡、镇人民政府)的组织和区级物业主管部门的指导下，及时召开业主大会，落实物业服务企业或社会化服务公司，签订物业服务合同或单项管理合同，约定管理事项、服务标准和相关费用等内容。不具备条件的老旧小区，由物业主管部门划定物业管理区域后，在街道办事处(乡、镇人民政府)的组织下，根据业主意愿，选择产权人自行管理或物业服务站管理的模式，落实以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性服务。规模较小的零散住宅小区或楼幢，业主同意的，也可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务。
(三)规范物业管理市场。
1.加强行业管理。依法审核物业服务企业资质。指导物业服务企业抓好从业人员岗前、岗中培训，提高服务技能。定期开展物业服务监管专项治理、物业服务质量抽样评估等活动，强化示范典型带动作用。激励企业走规模化、品牌化发展道路，培植一批经营规模大、管理业绩突出、年营业收入高的骨干企业，引导和激励企业自愿、自主开展兼并重组，做大做强，促进行业资源快速、有序整合。
2.认真落实物业管理招投标规定。新建住宅小区的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。对于已经成立业主委员会的物业项目，引导业主采用招投标的方式选聘物业服务企业。对不履行退出告知义务的物业服务企业予以公开曝光，记入其信用档案。情节严重的，依法吊销企业资质证书。
3.做好物业服务用房等配套建筑的监管工作。新建住宅小区建设单位要统筹安排、合理配置并无偿提供物业服务用房，物业服务用房的面积要按建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不得低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等正常使用功能。鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理按一定比例提供经营性用房。分期开发建设的物业项目，物业服务用房和经营性用房要按规划安排在首期开发范围。
4.规范服务行为。建立健全物业服务合同备案制度，监督物业服务企业依据物业服务合同履行职责，提高服务质量。建立健全物业服务企业信用档案制度，通过互联网向社会定期公布物业服务企业的基本情况、不良记录等信用信息，规范和督促物业服务企业提升服务水平。
(四)建立联动协作机制。
1.相关部门(单位)要履职到位。公安、消防部门负责加强对安全监控、流动人口、犬类豢养等治安防范及消防设施设备的检查监督，指导物业管理单位做好车辆停放、防火救火等工作。民政部门负责指导合理制定城市社区布点规划，全覆盖、无缝隙的合理划分、调整社区;督导社区居委会落实社区物业管理职责。住房城乡建设部门负责做好物业项目的建设监管和综合验收，监督开发建设单位履行保修义务。规划部门负责按照国家规范要求对小区配套公建审查把关;依法查处违规搭建建筑物、构筑物等行为。质监部门负责做好电梯的检验检测、安全监察。邮政管理部门负责邮政、快递服务点纳入居住区公共服务设施的推进工作。物价部门要会同物业主管部门根据物业服务收费相关规定，及时调整普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位(库)租赁费，以及未成立业主大会的车位场地使用费的指导价，依法查处物业管理中的价格违法行为。城管执法部门做好对市区内违反市容环境卫生、城市绿化、噪声污染等管理规定以及焚烧产生有害烟尘、恶臭气体或物质、饮食服务业油烟、无照商贩、违规设置户外广告等违法行为的执法工作。地税部门负责落实税收扶持政策。供电、供水、供气、通讯等各专营单位负责按照职责分工，及时接管包括变电、二次供水、换热、燃气调压等在内的设施设备、相关管线和计量装置，认真履行对设施设备的设计、建设、维护和管理责任。
2.建立联席会议制度。在街道(乡、镇)、社区加快建立街道(乡、镇)物业管理工作联席会议制度。街道(乡、镇)物业管理工作联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)牵头，社区居委会、公安派出所、物业管理单位、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加，协调解决辖区内业主委员会和有关部门不依法履行职责、物业管理区域内发生的突发事件、物业管理与社区管理的衔接配合等问题。社区物业管理工作联席会议由社区居委会召集，社区居委会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、物业管理单位项目负责人等参加，主要负责协调物业服务中出现的问题以及物业服务费收缴、使用等问题。
四、加强组织领导，加快推进社区物业管理工作制度落实
(一)加强组织领导。成立泰安市社区物业管理工作领导小组，由市政府分管领导任组长，由公安、民政、财政、住房城乡建设、规划、质监、邮政、物价、城管执法、房管、公用事业、地税、供电、通讯等部门(单位)及泰山区人民政府、岱岳区人民政府的负责同志组成，负责研究制定社区物业管理方面的政策和制度，领导和综合协调社区物业管理工作。
(二)制定落实扶持政策。对物业服务企业代收的水费、电费、燃(煤)气费、有线电视费、卫生费、维修资金、房租等，按照税务管理有关规定，不计征营业税。对物业管理单位招收录用下岗失业人员的，按照规定落实扶持政策。从事老旧小区管理服务的企业可向人力资源社会保障部门申请认定公益性岗位。经审核同意纳入公益性岗位管理的，按照有关规定享受扶持政策。社区居委会建立物业服务站开展物业服务的，市、区财政按照1：1比例给予每个平均4万元的筹建补助。
(三)强化督导考核。建立市、区、街道(乡、镇)三级考核机制，市政府对市直有关部门和区政府进行考核;区政府对辖区内街道办事处(乡、镇人民政府)社区物业管理工作情况进行检查考核;街道办事处(乡、镇人民政府)负责对社区居委会和辖区内物业管理单位进行考核。
(四)做好舆论宣传工作。采取多种形式，大力宣传物业管理相关政策法规，宣传社区物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，树立和强化物业服务消费观念，增强业主实行自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的社会物业管理氛围。
泰安市人民政府
20**年11月17日
篇4：抚州市加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2013年）
抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见
抚府发〔20**〕31号
各县(区)人民政府、抚州高新技术产业园区管委会，市政府有关部门：
为进一步规范我市住宅小区物业管理秩序，提升物业服务水平，维护业主合法权益，改善住宅小区生活环境，根据《江西省物业管理条例》(以下简称《条例》)有关规定，结合我市实际，经市政府第26次常务会议研究，提出以下实施意见。
一、切实强化行政监管
(一)严把物业管理用房落实关。规划部门在审查建设工程规划方案时，应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置，原则上最低配置面积不少于120平方米(3万平方米以下的不低于60平方米)，其中业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，面积不少于20平方米。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能。未配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。建设单位应当在房屋预售时公布物业管理用房的位置和面积。
(二)严把新建项目停车位配置比例关。规划部门应从严审核住宅小区停车位配置比例，新建住宅小区按每户不低于1个泊位的比例配建机动车停车位;按每户不低于2个车位的比例配建自行车(助力车)停车场。鼓励建设单位多建停车位。
(三)严把前期物业管理招投标关。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的，经物业所在地的市、县(区)房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
(四)严把物业项目承接验收关。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：
1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4.物业管理所必须的其他材料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按照上述程序办理交接手续的，房管部门应按照相关规定责令限期改正。
(五)严把物业服务企业准入退出关。物业服务企业应取得营业执照和资质证书，并按相应资质等级承接物业服务业务，不得将资质证书转让、出租、转借。非注册地承接物业服务项目的企业，应向物业所在地的市、县(区)房管部门备案。物业服务企业退出物业管理项目的，应提前三个月将退出原因、退出时间以书面形式及时告知辖区房管部门、街道(乡、镇)和业主委员会，同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。物业服务企业如存在擅自退出、降低服务等级标准、未按物业服务合同约定履行义务、管理不善、群众意见大、考核不合格等情形，将作为不良记录存入其信用档案。对后果严重的，按照《条例》有关规定进行罚款或降低资质等级、吊销资质证书。
二、建立长效保障机制
(六)建立前期物业服务开办费和物业服务履约保证金制度。前期物业服务开办费由建设单位向物业服务企业支付，专项用于物业服务企业在业主办理入住手续前的开支，包括：项目物业管理所需办公用品、器材、工具等固定资产的购置和员工工资、福利等。具体支付标准、支付方式和支付时间，根据前期物业服务合同约定。物业服务企业签定物业服务合同后，在办理物业承接验收15日前，按照合同约定的物业服务费用年度总额的5%，将保证金交存于物业服务合同约定的共管账户，保证金存储期限与物业服务合同履行期限一致。
(七)建立新建住宅物业质量保修金制度。根据《条例》第三十八条规定，按照物业建筑安装总造价2%的标准，结合本地实际确定公布新建住宅物业质量保修金交存标准(折算成每平方米面积标准)，建立新建住宅物业质量保修金制度，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益。建设单位在办理新建住宅权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。市、县(区)房管部门应当设立专门的资金管理机构，指定专户管理银行，开设物业质量保修金专门账户，负责本行政区域内新建住宅物业质量保修金的收存、核算、退还等工作。
(八)建立新建物业首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备资金由建设单位承担。建设单位在物业竣工验收合格，申请不动产权属初始登记前，根据项目建筑规模，按每户20元标准(最低不少于1万元，最高不超过3万元)归集首次业主大会筹备金。房管部门指定专户管理银行，开设首次业主大会筹备金专门账户。在召开首次业主大会条件成熟时，由项目所在地街道(乡、镇)向房管部门申请拨付。首次业
主大会会议结束后，尚有剩余的，由业主大会决定用途。
(九)规范召开首次业主大会的程序。住宅小区房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上的，建设单位应当在30日内向物业所在地的街道(乡、镇)提出召开首次业主大会的书面报告，街道(乡、镇)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内，会同物业所在地的市、县(区)房管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)，按有关规定组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。各县(区)人民政府要把筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作纳入到街道(乡、镇)、社区居委会年度目标管理考核。街道(乡、镇)要设立相应的物业管理机构，落实人员和经费。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案。
(十)完善物业服务收费体系。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市、县(区)价格主管部门会同同级房管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应按照市、县(区)价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。
(十一)完善物业管理服务费收缴监管措施。业主办理房屋产权转移及抵押登记时，房屋出售人或抵押人应出具已交清物业服务费的证明，否则产权登记部门不予办理房屋产权转移和抵押登记。对欠交物业服务费的诉讼案件，可由辖区政府协调法院及时立案、快速裁决。
(十二)加强对无物业服务老旧住宅小区的管理。首次业主大会筹备金由同级财政部门拨付到街道(乡、镇)，拨付标准参照本意见第8条。具备物业管理条件的，街道(乡、镇)、社区要引导业主大会引进专业的物业服务企业对小区进行管理和服务。尚不具备物业管理条件的，引导业主自治管理物业或由社区实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务，服务费用由全体业主承担。对属于单位宿舍类的老旧住宅小区，由所属单位负责做好相关准物业管理。
三、提升企业服务水平
(十三)健全物业服务企业考核体系。制定物业服务企业考核办法，每年由房管、规划、城管、街道(乡、镇)等单位共同组织对物业服务企业进行考评，考核分值低于80分的，对该企业提出书面警告，责令限期整改，整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格;考核分值低于70分的，由房管部门约谈该企业的法定代表人，一年内暂停该企业资质升级，同时责令限期整改，整改期间该企业不得承接新的物业服务项目;考核分值低于60分的，由房管部门依法降低资质等级，并责令退出住宅小区管理。
(十四)规范物业服务企业服务行为。物业服务企业应根据企业的服务评定等级和资质等级，按照国家规定承接物业服务业务，并配备相应的技术人员持证上岗;应积极配合街道(乡、镇)、社区召开业主大会，成立业主委员会;应协助业主委员会向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案;应按照物业服务合同约定，做好共用部位和相关场地的保洁，保障车辆停放、防火、防盗等公共设施设备的正常运转，做好“门前三包”等工作;应及时制止住宅小区内违法违规行为，配合有关部门做好查处工作;应及时将每年的财务收支情况向住宅小区业主公示;应自签订物业服务合同之日起10日内，向物业所在地的房管部门备案;应在物业服务合同终止时，向业主委员会移交有关资料和财物。
(十五)提升从业人员整体素质。从严执行物业服务企业从业人员持证上岗制度。加大中高级管理人员培训力度，完善新从业管理人员岗前培训制度。由房管部门会同物业行业协会加强分类培训，采用定期、轮训等方式对物业服务企业从业人员进行物业法律、法规、政策和业务知识培训，全面提高物业管理服务水平。
(十六)强化行业协会自律作用。加强物业行业协会对行业的约束能力，通过参与物业管理项目评优和项目经理培训等工作，增强行业协会的影响力。通过房管部门和行业协会联动，推行物业服务企业信用分等定级制度，建立物业管理信用档案和诚信体系，量化诚信考核指标，鼓励诚信经营，努力营造公平、守诺、服务至上的市场环境。
四、形成齐抓共管合力
(十七)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房管部门会同街道(乡、镇)召集，规划、建设、城管、公安等部门以及社区(村)、物业服务企业、业主委员会或业主等各方代表参加。主要协调解决业主委员会履职、业主委员会换届、物业服务合同履行以及物业服务企业变更交接过程中出现的重大问题。
(十八)明确相关部门职责。
1.房管部门：负责同级物业管理工作的指导、监督和管理;负责拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策;负责新建住宅物业质量保修金交存、使用、退还、监督管理;会同街道(乡、镇)、社区指导召开业主大会和组建业主委员会;对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行等级评定、考核;会同物价部门共同制定物业服务收费标准;负责物业服务企业资质等级的初审、审定和管理;负责调解物业管理纠纷。
2.建设部门：负责住宅小区房屋竣工验收工作;调查、处理房屋质量投诉;依法依规查处未按建筑技术规范施工而造成的房屋工程质量问题。
3.规划部门：负责审查住宅
小区公共服务设施规划，并督促建设单位按照规划设计要求，建成生活购物、医疗卫生、文化体育、环卫、物业管理、社区服务及幼儿园等公共服务设施;在核发建设工程规划许可证时，明确物业管理用房的具体位置和面积;查处住宅小区乱搭乱建违章建设和擅自改变房屋使用性质的违法行为，在不影响其他居民用水用电的情况下，必要时对违法当事人可以采取断电断水措施或通知供电、供水企业对违法施工现场停电、停水。
4.城管部门：负责住宅小区内公共道路、雨污水管网的验收，以及对接市政公用管网的审批;监督住宅小区垃圾及时转运;根据物业服务企业或业主的投诉，依法查处小区内违反市政、市容、绿化、环境卫生、乱设摊点、乱设墙体(户外)广告、养禽种菜等行为;根据环保部门的书面函告和鉴定意见，依法查处小区内违反环境保护法规的违法行为;根据人防部门的书面函告和鉴定意见，依法查处小区内违反防空法的行为。
5.公安(交警、消防)部门：负责新建住宅小区视频监控系统、门禁系统等安全防范设施的设计审查;参与住宅小区房屋竣工验收，负责指导物业管理区域内的安全防范工作，指导建设单位落实人防、技防、物防等安全防范设施建设;负责指导、支持业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，做好防盗、防火、防交通事故工作;消除治安隐患，及时查处治安案件;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施及占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散等违法违规行为。
6.物价部门：与房管部门共同制定物业服务收费标准，对物业服务活动中的各项收费进行管理和检查;受理物业服务收费投诉，依法依规查处违反规定的收费行为;协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
7.工商部门：负责物业服务企业注册登记审查;对擅自将居住用房改变为非居住用房从事经营活动的，不予核准登记;负责依法查处物业管理区域内无照经营和违法广告行为。
8.气象部门：负责物业管理区域内防雷装置安全监察;督促使用单位做好防雷装置的定期检测;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。
9.人防部门：负责对物业管理区域内的人民防空工程维护管理和使用情况进行监督检查，配合相关部门查处擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程及改变人防工程主体结构等违法违规行为。
10.质量监督部门：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察。督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养;监督作业人员持证上岗;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
11.环保部门：负责依法审批物业管理区域及周边建设项目环境影响评价文件;负责环境保护设施竣工验收;对违反环保法律法规的行为进行查处。
在物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等企业，应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务，为住宅小区居民生活提供便利。
(十九)明确各县(区)人民政府职责。加强对物业管理工作的组织领导，全面落实各项物业管理政策措施;进一步建立健全县(区)、街道(乡、镇)、社区三级物业管理工作体系，明确相关部门、街道(乡、镇)、社区的管理职责，并纳入年终目标考评;为街道(乡、镇)、社区开展物业管理工作提供必要的工作条件。
(二十)明确街道(乡、镇)、社区职责。街道(乡、镇)牵头组建辖区内住宅小区业主大会筹备组，按有关规定组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会;指导、监督业主委员会及物业服务企业的日常活动;参与对物业服务企业考核检查;协调处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访问题;引导无物业管理的住宅小区实施物业管理。
五、营造全民参与氛围
(二十一)认真宣传贯彻好《条例》。各地、各部门要结合实际对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署，充分利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体，采取多种形式广泛宣传。宣传部门要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作，通过物业管理政策法规进社区、进住宅小区，增强广大业主的物业服务消费意识，帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，依法有序参与物业管理活动，为《条例》顺利施行创造良好社会氛围。
篇5：吉安市中心城区加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知
吉安市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知
吉安市人民政府办公室关于印发市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知
吉府办发〔20**〕10号
按照“铺平群众出行路，点亮百姓门前灯，净化居民小环境，清理社区下水道，贯通城区排污管，连上沿街绿化带，平安社区大家创”的总体要求，通过加强对新建住宅小区的规划、建设、管理以及实施对老旧住宅小区的综合治理改造，实现两年内市中心城区物业管理工作达到“三个百分之百”目标，即新建小区物业管理覆盖率达到100%，老小区通过综合改造物业管理覆盖率达到100%，业主委员会成立率达到100%。
三、工作内容
(一)加强对新建住宅小区的管理。
1.加大小区停车位配置比例，解决停车难问题。从规划抓起，加大小区停车位配置比例，中心城区新区新建住宅小区按1.0-1.5泊位/户、旧城区新建住宅小区按0.6-0.8泊位/户、公共建筑按0.6-0.8/100㎡的比例配建停车位，从根本上解决停车难的问题。
2.鼓励开发企业开发建设商业车位、车库。行业主管部门要为商业车位、车库办理权属登记，保障业主合法权益，调动开发企业和业主结建停车位的积极性。
3.强化物业服务设施设备配置标准。今后所有新建小区必须按照相关部门提出的技术标准要求将视频监控、单元门、电梯门一卡通管理系统纳入到项目规划当中，在办理《商品房预售许可证》时报房管部门备案，与房屋主体同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用，并列为物业承接查验的内容。
4.实施物业质量保修金制度。依据新出台的《江西省物业管理条例》，市中心城区新建小区开发建设单位在办理不动产权初始登记时，按照物业建筑安装总造价的百分之一至百分之三的比例交存物业质量保修金。
5.全面实行房地产开发项目交付使用制度和新建商品房物业承接查验制度。
(1)新建小区房屋在交付使用前，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并将查验结果报市房管局备案。
(2)未通过物业承接查验的开发项目，房地产主管部门不得为该项目办理预售资金监管终止手续;同时，依照房地产开发企业资质管理相关规定，暂停办理该项目房地产开发企业资质转正、升级等手续。
(二)加强对近年来已建成使用小区的管理。
1.调整小区规划，开发小区停车位。业主委员会(业主)在征得规划主管部门同意的前提下，要积极开发小区停车位，满足业主停车需要。同时，督促开发建设单位在取得《人防工程平时使用许可证》后，将人防工程用于停车位，增加小区停车位数量。
2.多种渠道筹集资金，对小区缺失或损坏的监控系统进行新建或改造。建设单位与物业服务企业对监控系统使用和维护有合同约定的，按照约定执行;没有约定的，在征得业主同意后，在住宅专项维修资金中解决;没有归集维修资金的，按照建设单位解决一块、受益业主承担一块，社会筹集一块的原则予以新建或改造。
3.加强对物业公司的监管，提升物业服务水平。
(1)依据《江西省物业服务企业信用信息管理暂行办法》的规定，每季度对物业服务企业进行考核排名，考核分值低于80分的，对该企业提出书面警告，责令限期整改，整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格。低于70分的，由房地产主管部门约谈该企业的法定代表人，一年内该企业资质不得升级，并降低物业收费标准，同时责令限期整改，整改期间该企业不得承接新的物业服务项目。低于60分的，由房地产主管部门依法降低资质等级或吊销资质，并责令退出小区管理。
(2)住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
(3)物业服务企业未按规定进行物业承接查验的，由房地产主管部门责令限期整改;逾期仍未改正的，将作为不良经营行为计入物业服务企业信用档案，作为企业资质延续、核定等级的依据;同时由房地产行业主管部门依据《物业管理条例》的规定予以处罚。
(4)积极引进国内知名物业企业，努力培养高资质等级本土物业企业，提升服务理念，拓展服务范围，提高服务质量。
(5)采取多种途径提高从业人员持证上岗率，提高物业从业人员整体素质，提升物业服务水平。
(6)推进物业管理行业协会的发展，提升行业职业道德水平，强化行业自律。
4.发挥好业主委员会的作用，引导小区业主自我管理、自我约束和自我服务。
(1)要把建立业主委员会机构纳入到街道办事处、社区居委会年度目标管理考核。各街道、社区居委会要依据《吉安市物业管理办法》，积极组织小区业主召开业主大会，选举产生业主委员会，努力扩大业主委员会的覆盖面。
(2)要帮助解决业主大会和业主委员会的活动经费和成员报酬问题，为业主委员会的正常运行提供物质保障。
5.破解物业管理服务费收缴难问题。
(1)按照新的《江西省物业管理条例》规定，业主在房屋办理产权转移时，除合同另有约定外，房屋出售人应当向买受人出具已交清物业管理费的证明。
(2)倡导机关事业单位工作人员争当表率，按时缴纳物业服务费;适当优惠困难家庭物业服务费，减轻困难家庭经济负担。
(3)市中心城区实行物业服务费和水费统一收缴。
(三)加强对无物业服务的老住宅小区管理。
1.加快老住宅小区的改造进程。吉州区、青原区政府、庐陵新区管委会要按照成熟一个片区、改造一个片区、逐步完善的原则，打破原有单位、院落界限，搞好规模改造，把监控、门禁系统、停车位改建纳入到小街小巷综合治理改造范围，争取两年内全面完成老住宅小区的改造任务。
2.建立健全管理体制。老住宅小区物业管理要坚持以人为本，按照“区政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区居委会落实”的原则，建立“条块结合，以块为主，统一管理”的管理体制。
3.引进专业物业服务企业。积极引导改造好的老住宅小区吸引物业管理公司进场服务，对小区物业进行专业化管理。物业企业自行改造的，市财政按一定的标准进行一次性补贴。同时，对进驻拆迁安置房、保障性住房小区的物业企业，由市财政按一定标准给予补贴。
4.督促业主交纳物业服务费。实施简易物业管理的小区，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。
5.创建“两站一中心”简易物业服务模式。即对尚不具备专业化物业管理条件的老住宅小区，由街道办成立物业管理服务中心、物业管理维修站、物业管理纠纷调解站，统一解决辖区内物业服务问题。
四、工作职责
根据新出台的《江西省物业管理条例》要求，各相关部门职责分工如下。
房管部门：负责对业主大会和业主委员会的业务指导;对物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉以及物业使用和维护的监督管理。
规划建设部门：负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划，并督促其落实到位;监督小区物业的建筑质量;竣工验收之前项目改变建筑外立面和搭建建(构)筑物的审批，并查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设行为;及时处理关于房屋质量方面的投诉;指导小区绿化管理，制定小区绿化的具体量化标准，以及小区绿化的相关审批，处理绿化质量方面的投诉，协助城管部门查处擅自占用、破坏绿地等违法违规行为。
城管部门：负责行使物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面法律、法规、规章规定的违法违规行为的行政处罚权，以及工商、环保、规划等部门划转给城管的执法职能;依法查处住宅小区内违规建设、乱设摊点经营、乱设墙体(户外)广告、占用公共部位、破坏绿地等违法违规行为;受理有关违法行为投诉并及时作出处理;督促新建小区垃圾中转站按要求建设到位;小区生活垃圾进入垃圾中转站后的转运工作。居民应交纳的城市生活垃圾处理费，可以委托自来水公司代收。
公安(交警、消防)部门：负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业管理企业落实各项治安管理措施，督促物业管理企业做好治安协助工作;指导物业管理企业划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划定临时停车位;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为采取强制措施，予以拖离;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
工商部门：负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为，对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)等场所的，未经规划审批不予核发营业执照。
物价部门：负责制定《物业服务收费管理办法》，核定物业管理和车辆停放的收费标准，并对其进行监督检查;协调业主(委员会)与物业服务企业在收费方面的矛盾。
环保部门：依法查处擅自开设餐饮，房屋装饰装修、加工等行业造成的噪声、油烟废气等污染行为。
气象、人防、质量技术监督、民政等部门要按照职能分工，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。
五、强化举措
1.加大宣传力度，营造良好氛围。通过多种途径宣传实施物业管理的意义和作用，为推进物业管理创造良好的舆论环境。加大对街道干部、社区干部、业主委员会成员、物业服务人员、开发商的物业管理知识培训力度。街道、社区要树立物业管理是社区管理的一部分的观念，把提高居民有偿服务的意识和遵守社会公德宣传结合起来，通过宣传，增强业主在物业管理中履行义务的自觉性。
2.建立健全组织领导体系。市政府将物业管理工作纳入到对中心城区各区政府和管委会的年度目标管理考核。中心城区各区政府和管委会是物业管理工作监管的第一责任人，要根据辖区的规模和任务，明确相应的物业管理机构，落实人员和经费。各街道办事处要明确一名副主任分管物业管理工作。
3.建立健全社区管理网络。各街道办、社区要理顺物业管理与社区建设的关系，把物业管理纳入社区建设规划，积极配合、支持和参与到物业管理工作中，以物业服务推动社区服务。要拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。房管部门在建立诚信档案、办理物业服务企业资质年审时应当征求街道办事处及居民委员会的意见。
4.形成执法合力。物业管理涉及的规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等职能部门，要各司其职，密切配合，加强沟通协作，实现有效衔接，无缝监管。要加大对违法违规行为的综合执法，形成强大工作合力。要进一步完善物业管理纠纷调处工作机制，主动介入，加大力度，加快处理，增强预判性，发现苗头，及时消除隐患，共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人居和谐的现代化社区。
本实施意见由市房管局负责解释，自发布之日起实施，适用于市中心城区，各县(市、区)可参照执行。
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