固始县关于加强全县物业管理工作的意见（2012）
固始县关于进一步加强全县物业管理工作的意见(20**)
固始县人民政府关于进一步加强全县物业管理工作的意见
各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门：
为进一步加强物业管理工作，全面提升我县物业管理水平，促进物业管理健康发展，切实改善市民居住环境，加快推进区域性中心城市和“一区两城”建设，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》，结合我县实际，现就进一步加强我县物业管理工作提出如下意见：
一、提高认识，切实加强物业管理工作
物业管理是房地产开发、建设、服务的重要环节，规范发展物业管理，有利于促进经济增长，有利于人民群众居住质量的提高，有利于增加就业和维护社会稳定。各乡镇、办事处和各部门要站在全面贯彻落实***的高度，统一思想，提高认识，采取有效措施，扎实推进物业管理工作。要以广大市民满意为出发点，以规范物业服务企业服务行为为核心，努力解决好群众反映的物业管理方面的热点和难点问题，维护物业业主和企业的合法权益，建立完善物业管理的长效机制。
二、加强领导，扎实推进物业管理工作
县政府成立固始县物业管理工作领导小组，领导小组负责全县物业管理的组织协调工作。组长由主管县长担任，副组长由县政府办副主任担任，成员由住建、财政、物价、公安、民政、文明办、环保、信访、工商、电业、公用事业、综合执法等部门，以及相关乡镇、办事处等主要负责同志组成。领导小组下设办公室，办公地点设在县住房和城乡建设局。办公室的主要职责是：负责全县物业管理的监督指导和法规、政策的贯彻落实;负责对本辖区业主大会活动的指导;负责监督本辖区物业管理用房的配备和使用;负责协调和处理本辖区业主(物业使用人)、业主委员会和物业服务企业在物业服务活动中的投诉;负责组织处理物业服务中出现的矛盾和纠纷。县住房和城乡建设局是全县物业管理的主管部门，要切实担负起本行政区域内物业管理活动的监管工作。
各社区或居民委员会要明确一名副主任参与物业管理工作，并有专人负责参与处理日常事务。社区或居民委员会的职责是：指导辖区内业主大会筹备、召开、选举工作;对业主委员会的日常活动进行指导;协调处理物业服务与社区管理的关系，建立基层投诉受理机制，调解辖区内物业服务纠纷，应邀列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。
因物业服务企业退出，造成住宅无人管理的，由社区或居委会组织人员管理，维护居民正常的社会秩序。社区或居委会要配合物业管理主管部门及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业服务企业作出决议。对达不到一定规模、基础设施配套不全、不具备物业服务条件的单幢或零星住宅楼，由所在地的社区或居委会负责，征求业主意见，为业主提供最基本的生活服务。
县物业管理主管部门要切实履行好辖区内物业管理工作的行业监管职责，负责辖区内物业管理工作，不准出现辖区内物业管理矛盾、问题上交现象，及时化解矛盾，解决问题，消除隐患。
物业管理涉及到的部门、乡镇和办事处要认真履行职责，及时协调处理有关问题。
三、强化管理，认真解决管理中的突出问题
加大全县小区建设和环境综合整治力度，通过整治，每年要有一定数量的住宅达到县级、市级或省级优秀物业管理小区的标准，切实改变居民的居住环境，提高居住质量，树立物业服务的新形象。
住建部门和供电、供水、开发建设单位要加强协调与配合，推进水、电网改造步伐。全面完成住宅小区水、电网改造，对水、电部门尚未实行抄表到最终用户的住宅小区，鼓励用户自愿实施一户一表改造，改造后的水、电网设施应满足住房标准需求，改造费用由产权单位分别出资，并经供电、供水部门验收合格后，由供水、供电部门抄表到户，实现供水、供电单位直接向最终用户收费的使用管理服务机制。
对新建住宅小区，由建设投资单位负责一户一表及相关建设费用，严格按照水、电实行一户一表、抄表到最终用户的要求进行建设。
对实行住宅专项维修资金制度的房屋，要严格实行住宅专项维修资金归集制度，维修资金不足部分可以续筹，确保房屋应修尽修。
四、扶优培强，努力提高物业服务企业竞争力
建立严格有效的物业服务企业考核淘汰制度。实行优胜劣汰，鼓励支持企业之间的优化组合，加强物业服务人员的培训，提高行业整体业务素质;建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业服务中的只收费不服务等不规范行为，切实保障业主合法权益。
严格企业资质审批和等级管理制度。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30天内，持相关文件到工商注册所在地物业主管部门申请资质，主管部门对其进行初审并签署意见，按照程序进行审核。
严格市
场准入清出管理制度。规范物业企业退出管理小区前的公告通知、资料移交、遗留问题处理等行为，物业企业退出管理小区前，应在小区公告，还要及时告知小区所在社区或居委会，避免出现管理空档。对不履行合同，长期延建住宅区配套设施、设备，侵害购房者利益，影响城市环境和社会稳定的开发企业，住建、土地、公用事业、综合执法等部门要行使各自职责，督促其建设。主管部门要切实履行对房地产市场的监管职能，对前期物业服务不到位及不重视前期物业服务的开发企业要公开要曝光，直至清理出房地产市场。
加大政策扶持，鼓励人才引进。物业服务收费实行政府指导价的，管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费，经政府有关部门批准，可以安排相应比例的公益性岗位，享受公益性岗位补助政策。
鼓励企业招用失业职工。物业服务企业新增岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》并符合《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》(财税[20**]84号)规定的人员，物业服务企业与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，3年内按照实际招用人数享受有关税费优惠政策，符合条件的可享受基本社会保险补贴政策。
合理确定物业服务企业税收的税基。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[20**]16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额部分征收营业税。符合查帐征收的物业服务企业，所得税可按查帐征收方式征收。
行政、事业单位向物业服务企业收取行政事业性收费项目，按照政策规定能免缴的一律免缴;不能免缴的按照最低标准收取。
五、部门联动，确保物业管理硬件设施的建设
县物业管理工作领导小组办公室要切实发挥好组织协调和监督指导作用，在规划、建设和商品房预(销)售三个环节前置控制，在竣工验收备案和房产办证两个环节扎住出口，延伸把关，全程参与建设项目的规划审批与验收、建设工程招标投标管理、建筑施工许可、建设工程质量安全监督和竣工验收备案、商品房预(销)售许可及房屋产权登记等环节物业管理相关内容和要求的审查与把关，对违反有关规定和程序，或未经县物业管理工作领导小组签署意见的，不予审批和办证。
住建部门应按照国家有关技术规范，对新建小区的配套设施进行科学规划，并明确标准和指标，严格按新居住区绿地率不低于30%，旧城区改造项目绿地率不低于25%;物业管理用房不低于总建筑面积2-4‰的标准进行规划设计。规划方案批准后，会所、社区服务中心和物业管理用房应与住宅项目同步建设，并经综合验收合格后交付使用。不按规定同步建设公益设施的，责成开发建设单位尽快完工或补建。认真履行基本建设程序，把物业管理工作法定的内容、程序和要求，贯穿项目规划、招标投标、建筑施工、质量安全、竣工验收、商品房预(销)售和房屋产权登记管理全过程，严格审批，落实到位。
工商行政管理部门应对开发商前期销售房屋时发出的虚假广告和承诺进行清理整顿，防止因虚假广告和承诺未兑现给物业服务工作带来新的矛盾，特别是对有购房减免、赠送物业服务费而损害其他业主利益的违规广告不予审批。
物价主管部门对住宅小区内物业公司的服务收费项目及收费标准要严格审查。规范物业收费行为，查处违法违规收费。工商管理部门要严格规范住宅小区内的各类经营活动，禁止在小区内乱堆乱放乱设摊点，禁止在小区内从事娱乐性经营活动，防止影响住宅小区居民的正常生活。
公安部门要以防火、防盗、防破坏为重点，加强住宅小区的安全防范工作。一是加强保安队伍的管理和教育;二是实行住宅小区治安民警责任制;三是积极推进人防和技防相结合的安全防范体系;四是加大住宅小区治安案件的查办力度，确保小区居民生活和谐稳定。
认真落实物业管理前期招投标和备案制度，解除住宅消费者的后顾之忧。住宅项目在实施房屋预售前，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》的要求，进行选聘、招聘物业服务企业和前期物业服务合同的备案，并在项目销售处(部)醒目位置加挂被招聘物业企业的资质等级、工作业绩，公布项目负责人及投诉电话，以便与业主监督。
加强物业服务企业与公用部门的联系，供水、供电等部门为主，积极筹措资金，加大户表改造工作力度，争取5年内完成现有住宅区水、电抄表收费到户。对暂未完成改造、无法实现抄表收费到户的，仍由供水、供电部门和物业服务企业协商代收代缴，并签订有偿服务委托协议。物业服务企业管理住宅小区时，直接为业主服务的绿化用水、保洁用水、热力交换用水、消防用水、景观用水，按照居民生活用水的标准收取费用，其他经营服务用水按经营服务业用水价格标准执行。物业服务企业管理住宅小区时，直接为业主服务的小区供水二次加压用电、供暖设备热力交换运行用电、电梯运行用电、厅(廊)及楼道照明用电、庭院照明用电、消防及安全监控等设施设备用电，按照居民生活用电的标准收取费用，其他经营服务用电按一般工商业及
其他用电价格标准执行。
实施城市建成区老旧住宅小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工程，坚持“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，发挥产权人的主体作用，对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务，从20**年开始，争取5年时间，对老旧住宅小区物业基础设施进行整治改造。基本内容为：(一)改造、疏通上下水;(二)整修路面;(三)改造供电设施，维修、增设路灯;(四)修建垃圾池;(五)合理设置非机动车库(棚)，因地制宜设置小区机动车停车场地;(六)封闭小区，修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭;(七)配建监控房，完善视频监控设施;(八)拆除小区违法建(构)筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施;(九)合理配置小区绿化;(十)合理配建物业管理用房;(十一)规范设置小区总平面示意图、门牌号;(十二)安装邮政信报箱。物业基础设施整治改造后的老旧住宅小区，以社区为单位，合理整合、划分物业管理区域，根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，实施不同模式的物业管理，达到全覆盖目标。老旧小区物业基础设施整治改造所需经费，由产权单位和个人筹措50%以上，不足部分由财政根据预决算配套解决。
六、争先创优，推动物业管理工作上台阶
积极开展住宅小区争先创优工作，建立和推广“企业诚信”评选竞争机制。依据《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》和《信阳市优秀住宅小区评比标准》，积极开展“创品牌、树形象”的争先创优活动。县物业管理工作领导小组办公室每年组织对申报市级、省级和国家级优秀(示范)小区进行审查;对具有广泛群众基础和一定代表性的物业服务企业和优秀(示范)住宅小区的经验进行推广。对优秀(示范)小区、社区或居委会在物业管理工作中成绩突出的，县物业管理工作领导小组将给予通报表扬，同时建立物业服务企业与业主委员会之间的沟通协调。各乡镇、社区或居委会要设置投诉、咨询电话，随时接受业主投诉和咨询。乡镇、社区或居委会，要定期召开物业企业与业主委员会座谈会，就有关事项进行沟通，物业服务企业和业主委员会要自觉接受物业管理部门和乡镇、社区或居委会的指导。
加大对优秀物业服务企业的奖励力度，鼓励优秀企业做大做强，努力提高行业发展水平。县政府每年对获得市级以上“十佳物业服务企业”资格的物业服务企业进行表彰，并给予5万元奖励。引导物业服务企业提质升级，物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的，分别给予2万元、5万元奖励。引导物业服务企业提升服务品质，创优争先，物业服务企业管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉的，分别给予物业服务企业10万元、5万元的奖励。对管理老旧小区的物业服务企业实施奖励，鼓励企业承担社会责任，对新增老旧小区(纳入全市老旧小区改造计划)管理面积5万平方米以上，并签订5年以上期限的物业服务合同，承诺提供三级以上服务的物业服务企业给予10万元奖励，奖励经费按照3∶3∶4的比例从合同签订第一年起分3年拨付到位。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，应缴回补贴经费，并依法承担违约造成的损失。奖励经费由县财政承担，每年12月底前由物业服务企业提出申请，经县建设行政主管部门和财政部门审核确认并发放。
七、强化属地管理，破解经营难题，为物业服务企业提供良好的发展环境
规范管理，充分发挥业主的自治作用。凡符合条件的住宅区，由物业管理工作领导小组办公室督促并指导及时召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督管理规约的实施，发挥业主自治作用。业主委员会应当积极配合和支持居民委员会的工作，并接受其指导，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区或居委会，并听取社区或居委会的建议，与社区或居委会共同配合公安机关做好社会治安等相关工作。没有条件推行物业服务的住宅区，可以实行在社区或居委会指导帮助下，开展以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理。
要建立物业管理长效机制和矛盾处理前置机制，将物业管理工作纳入社区建设，充分发挥社区居委会“自我管理、自我教育、自我服务”功能，严格落实物业管理联席会议制度，积极协调物业服务企业与业主、业主委员会之间的关系。物业服务企业应处理好与业主委员会、居委会、办事处的关系，将物业服务管理中的纠纷矛盾化解在基层。
要建立政府救助机制，对确因生活困难难以缴纳物业服务费用的居民，要积极采取不同形式的政府救助。廉租房家庭应缴纳的物业服务费由辖区财政全额承担，此项经费由同级财政拨款，廉租房管理部门依据合同定期支付。其他生活困难家庭根据因难情况可享受一定比例的物业服务费财政补贴，享受范围、补贴标准另行制定。
建立“质价相符”的物业服务收费体系。物价部门要定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，会同物业管理主管部门及时调整与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布。建立物业服务收费标准浮动机制，当物业服务成本构成要素(如最低工资标准等)发生调整时，及时调整政府指导价格。
八、强化监督，确保各项工作措施落实到位
各乡镇、办事处和各部门要把物业管理工作作为推动城市建设的新举措，作为民心工程列入重要议事日程。物业企业要加强对保洁、保安等服务人员的管理。广泛开展“三项治理”活动，一是环境卫生治理;二是安全隐患治理;三是公共秩序治理。各乡镇、办事处、社区或居委会要加强对治理活动的指导监督，确保治理活动收到成效。
各部门要加强协调，各司其职，各尽其责，形成合力，加强行业监管和执法力度，全面推动我县物业管理工作开创新局面。
固始县人民政府
20**年11月15日
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：焦作市关于加强物业管理工作的通知（2014）
焦作市人民政府关于进一步加强物业管理工作的通知
焦政文〔20**〕80号
各县(市)区人民政府，市城乡一体化示范区管委会，市人民政府各部门，各有关单位：
为进一步加强物业管理工作，提升物业管理水平，切实改善人民群众的生活环境，促进宜居城市、生态焦作、美丽焦作建设，加快我市经济转型示范市建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》等有关法律法规规定，结合我市实际，现就进一步加强全市物业管理工作通知如下：
一、高度重视，提高对物业管理工作的认识
物业管理是城市管理的重要组成部分，是与人民群众生产生活密切相关的新兴服务产业，随着城市化进程的不断推进，物业管理在城市管理中的重要作用将日益显现。加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活品味，增加就业岗位，维护社会和谐稳定，营造良好的社会环境都具有十分重要的意义。各县(市)区政府、市直各相关部门要充分认识加强物业管理工作的重要意义，创新行政监管手段和机制，坚持服务与监管并重，积极化解矛盾纠纷，全力推进物业管理工作健康发展。
二、因地制宜，建立符合实际的物业管理模式
根据我市住宅小区物业管理实际，按照“区别对待、分层管理”的原则，建立符合我市实际的物业管理模式。
(一)强化新建住宅小区管理。新建住宅小区要严格按照规划设计方案要求进行开发建设，并通过公开招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。市城乡规划、住房城乡建设、房产管理等部门要各司其职、各负其责，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。开发建设单位要按照物业管理的相关规定，完善物业管理移交手续，保证物业管理落实到位，同时要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。
(二)规范老旧小区管理。老旧小区应根据居民需求和承受能力，把物业管理同社区管理相结合，以社区管辖范围为依据，界定物业管理服务区域;以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。各县(市)区政府要加大对老旧小区的整治力度，逐步解决老旧小区居住环境、配套设施等方面存在的问题。对整治后具备条件的老旧小区，由业主委员会选聘具有资质的物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不具备条件的老旧小区，推行“准物业管理”，经业主大会通过规定程序认可，由社区成立社区管理服务中心(站)，落实以保洁、保绿、秩序维护为主要内容的基础性管理服务，或者采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础性服务落实到位。规模较小的零散的住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务的物业管理模式。开展物业管理所需的经费由小区全体业主共同承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。经费的使用情况定期在物业管理区域内公布公示，接受全体业主监督。
三、创新举措，提升物业管理工作水平
(一)加大对老旧小区的改造力度，扩大物业管理覆盖面。社区管理小区和无主管小区基本上属于上世纪八十年代以前修建的老旧小区，由于设计先天不足、使用时间过长，小区的基础设施和公共设施设备已出现比较严重的损坏，原产权单位或开发建设单位大都不存在，造成无人管理、无人维修，严重影响到居民的居住和生活。市、县(区)两级财政部门要把老旧小区改造列入财政预算，每年拿出专项资金对社区管理小区和无主管小区的基础设施进行整治改造。
(二)启动住宅专项维修资金归集管理工作。一是制定和完善维修资金管理使用办法及实施细则，确保资金安全和专款专用。二是市政府相关部门要加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督和检查，确保资金运行安全。三是全面开展住宅专项维修资金归集、管理和使用工作，促进物业管理制度化、规范化。
(三)加大对特殊物业小区实施物业服务的扶持力度。鼓励物业服务企业接管老旧小区、拆迁安置小区及经济适用住房小区、公共租赁房小区、廉租住房小区，提高物业服务的覆盖面。
(四)加大政策扶持力度，促进物业管理行业发展。
1.鼓励人才引进和招用失业职工。物业服务收费实行政府指导价，管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上劳动合同并缴纳社会保险费的，经政府有关部门批准，可以安排相应比例的公益性岗位，享受公益性岗位补助政策。
2.认真落实物业服务企业税收优惠政策。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔20**〕16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
(五)做好前期物业服务收费管理工作。市价格管理部门与房产管理部门要做好对本地物业服务收费标准与物业服务等级、物业规模、物业设施设备配置等工作的监督管理;制定符合本地区物业服务等级标准和物业服务收费标准，并根据物价上涨或下降情况，适时调整物业服务费收费标准。
(六)做好住宅小区停车管理工作。住宅小区内道路设置停车位的，在不影响正常交通和业主、物业使用人正常使用的前提下，由小区业主委员会征得小区业主大会同意后，可划定停车位，确定收费标准，所收费用主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
(七)加强对物业管理从业人员培训工作。物业服务企业要研究制定年度培训计划，做好物业服务行业从业人员就业前和从业后的培训工作，提高物业服务行业从业人员的就业技能和业务素质，提升物业服务品质。
(八)加强城市建设管理的执法力度。各级各部门要加大对物业服务区域内违反城乡规划、市政、绿化、市容管理等违法违规行为的处罚力度和执法力度，为物业管理创造良好的经营环境。
四、加强领导，确保物业管理工作健康发展
(一)高度重视，加强领导。市政府决定成立焦作市物业管理工作领导小组，由市政府主管副市长任组长，主管副秘书长、市住房城乡建设、房管中心主要领导为副组长，市房管中心、财政、发展改革、公安、城乡规划、住房城乡建设、城管、民政、卫生、环境保护、工商、税务、信访等部门分管领导为小组成员，领导小组下设办公室，办公室设在市房管中心，由市房管中心主任兼任办公室主任。各县(市)区政府要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保社区物业管理组织工作领导到位，机构人员到位，推进措施到位。
(二)明确职责，强化组织。市房产管理中心作为全市物业管理行业主管部门，负责研究制定全市物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准;负责对县区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。
市公安部门负责物业管理区域内的治安管理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作;负责物业管理保安服务活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为。
市财政部门负责对物业服务企业的财务工作和住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导，规范财务行为。
市民政部门负责落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督，参与物业管理相关工作。
市人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。
市卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生安全进行监督管理，参加新建、改建、扩建二次供水项目选址、设计、卫生审查和竣工验收。
市住房城乡建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作;负责小区竣工综合验收工作;督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作;依法查处小区内违规装饰装修行为。
市环境保护部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收，对污染源依法实施监督管理，对超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理，对超过规定标准的工业企业噪声和建筑施工噪声的行为依法依规查处。
市城乡规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标;负责查处住宅区内未取得规划许可擅自搭建建筑物、构筑物的违法违规行为。
市园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管，依法查处侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为。
市城管部门依法查处物业管理区域内违反市容管理及其他影响居民生活环境的行为。
市人防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。
市发展改革部门负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。
市信访部门负责人民群众关于物业管理问题的来访接待工作。
市税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策，依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。
市工商部门负责对物业管理活动中合同欺诈、虚假广告等违法生产经营行为依法进行查处。
市质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机
械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，从根本上解决小区公共设施设备的后期维护和维修无人管理的问题。
各县(市)区政府应按照“条块结合，以块为主”和“辖区属地负责，街道办事处(乡镇政府)具体组织，社区居委会落实，房产主管部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，各负其责、齐抓共管，街道办事处(乡镇政府)负责组织开展本辖区物业管理工作，社区居委会受街道办事处(乡镇政府)委托负责本辖区物业管理的落实工作，共同推进物业管理工作。
(三)健全机制，加强督导。市、县(区)两级物业主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，以业主的满意度为主要标准，评定物业服务企业的服务业绩;要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，依法查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立健全物业服务企业信用档案记录。
(四)形成合力，加强宣传。市房产管理中心要采取多种形式，大力宣传物业管理的相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，增强业主实行小区自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
20**年9月19日
篇3：青岛市黄岛区进一步加强物业管理工作实施意见
青岛市黄岛区人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见
青黄政发〔20**〕8号
各镇人民政府，各街道办事处，各园区管委，区政府各部门，区直各单位，驻区有关单位：
为进一步加强我区物业管理工作，提高物业管理服务水平，切实改善人民群众生产生活环境，推动城市建设和管理水平整体提高，根据国家、省和青岛市有关法律、法规，结合我区实际，制定本意见。
一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性
近年来，随着我区城市化进程不断加快，物业管理工作在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。物业管理工作涵盖了从居民区到工业、商业、学校、医院、公益事业等各类物业项目管理。加强物业管理工作，有利于促进城市房地产的保值增值，使城市经济持续健康发展；有利于提高城市品位，不断改善市民的生活和工作环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各有关部门、单位要从落实***、践行群众路线、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、营造和谐社会、创建平安城市为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域的各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作的整体水平。
二、理顺体制，建立健全住宅小区物业管理工作机制
按照“条块结合，属地管理、行业监督”的原则，进一步明确职责分工，构建区物业主管部门行业监督，各镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会具体落实，相关职能部门各司其职，业主委员会主动参与的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。
（一）各镇人民政府、街道办事处和园区管委对辖区内的物业管理工作负总责。各镇人民政府、街道办事处和园区管委要切实加强领导，对物业工作负总责。镇村建设服务中心承担管理协调指导职能，具体负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调工作，落实综合协调管理职责。负责指导监督物业企业开展规范服务并对评先树优工作进行初审；建立健全信访投诉机制，协调解决物业管理纠纷；负责指导、监督业主大会、业主委员会的成立、改选、换届和日常工作，对业主大会、业主委员会做出选聘、解聘物业服务公司和对物业服务公司退出服务行为进行监督；负责物管小区日常管理监督，落实小区长效管理机制；负责物业共用部位、共用设施设备维修资金的申请、使用的初审；协助公安、环保、城管等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等。
（二）各相关职能部门各司其职。区物业管理部门负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关规定，研究、制订行业管理制度和行业服务标准；负责全区物业服务行业的指导和监督；负责会同有关部门对物业管理企业经营活动进行监督检查；负责参与有关部门组织的物业小区的综合验收，监督物业的交接及物业管理委托协议的签订；负责组织对各镇人民政府、街道办事处和园区管委推进物业管理工作的检查考核；负责物业服务企业资质管理；负责组织物业从业人员的培训；依法查处物业管理工作中违法行为；负责落实各级《物业管理条例》规定的各项工作职责。价格主管部门会同物业主管部门负责全区物业服务收费的监督管理工作，物价部门负责查处物业服务企业违规收费行为。公安部门加大安全防范和管理力度，规范居民小区周边道路停车秩序，规范小区居民养犬行为。消防部门会同物业主管部门负责物业小区的消防安全检查、消防知识培训等管理工作。环保部门负责牵头依法处理小区内及周边的噪声、油烟、废气超标等扰民行为。工商部门严格经营管理，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所（凡业主委员会未出具住改商证明的），原则上不予核发营业执照，严格查处小区内不需前置审批的无照经营活动。质监部门负责电梯的检验检测、安全监察工作，监督物业服务企业委托专业公司进行电梯保养维护，保证电梯正常安全运行。城管部门负责查处和治理小区内违章搭建、非法设置户外广告、毁坏绿化以及装饰装修中擅自改变建筑物外立面等违法行为。环卫部门负责监督、参与小区环卫基础设施的规划、建设、验收工作，并监督环卫设施日常维护，负责生活垃圾的
清运。供水、供电、供气、通信等专业部门负责物业管理区域内相关设施的管理和维护。
（三）业主委员会主动参与物业小区管理。定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；监督管理规约的实施；对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，由镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会调解处理，调处不成的依法解决；履行业主大会赋予的其他职责。
三、强化措施，推进物业管理健康发展
（一）落实配置物业管理用房。新建住宅小区必须严格按照规定无偿配置、提供符合使用基本标准的物业管理用房。物业管理用房面积不低于项目总建筑面积的5‰，最低不少于100平方米，业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米。物业管理用房属于全体业主共有，开发建设单位、物业服务企业不得改变其用途。物业管理用房应设置在方便业主使用的地方，区规划部门要在规划审批中注明物业管理用房的位置和面积。
（二）落实前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，并按规定程序招聘符合资质的物业服务企业，进行前期物业管理。在房屋销售过程中，开发建设单位应将物业管理的内容写入购房合同。凡物业管理用房未按规定配足、公共维修资金未按规定缴纳、未落实前期物业管理的不得综合验收。
（三）规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任。
（四）规范新建小区竣工验收和移交。相关镇人民政府、街道办事处和园区管委物业管理机构共同参与有关部门组织的物业小区竣工验收、移交等相关环节的监督管理。物业竣工验收、移交应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。建设单位应当按照国家相关规定和物业合同的约定，移交权属明确、资料完善、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，并按规定及时向城建部门办理备案手续。
（五）加强物业服务企业监管。要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业管理招投标管理办法，健全物业主管部门和镇人民政府、街道办事处和园区管委参与监督管理的实施机制；镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会会同物业主管部门加强对物业服务企业服务质量的检查考评，建立健全企业诚信档案体系，落实奖惩措施；完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前两个月向业主公示，同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，并做好备案登记。
（六）提升业主自治能力。业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。所在镇人民政府、街道办事处和园区管委要高度重视，切实加强组织领导，规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织作用。要把好业主委员会程序关和人选关，符合条件的社区居委会成员可通过选举加入所属小区的业主委员会，加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力。要健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。
业主不得违反法律、法规和管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要改变用房性质的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。不得以损坏房屋承重结构等行为进行房屋装饰装修。不得违章搭建、私开门窗。不得侵占、损坏楼道、绿地。不得占用消防通道。不得随意堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等。
（七）实行物业管理联席会议制度。由区政府分管领导召集相关部门研究制订物业管理有关文件，分解目标任务，界定职责分工，决策重大问题，组织协调各单位共同做好物业管理工作。由镇人民政府、街道办事处和园区管委负责召集由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加的物业管理联席会议，主要协调处理业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况，物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题，物业管理区域内发生的突发事件，物业管理与社区管理的衔接和配合，需要协调的其他物业管理事项。
（八）加强对物业服务收费的监督和管理。物业服务收费是物业管理中的社会热点和矛盾焦点，价格主管部门和物业主管部门要加强对全区物业服务收费的监督管理工作。物业服务企业要严格按照《青岛市物价局物业服务收费管理办法》等有关法律法规执行，要遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，加强价格自律，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。尤其对实行市场调节价的物业收费，一定要做到适应法律法规正确，调价程序合法有效。决不允许擅自提价、违规提价、约定提价的现象出现，否则，价格主管部门将依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规，予以处罚。
四、落实保障措施，确保物业服务行业有序发展
（一）加强舆论宣传，营造良好氛围。新闻媒体和各相关单位要采取多种形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关政策法规和规定，宣传物业管理工作的重要意义，坚持正面舆论引导，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，支持和参与物业服务相关活动，及时缴纳物业服务费用，努力形成人人关心支持物业管理，“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
（二）强化监督检查，明确责任考核
。各有关部门、镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。建立物业管理工作目标逐级考核制度，促进物业管理工作健康有序发展。区政府把住宅小区物业管理工作纳入城市管理工作，对各镇人民政府、街道办事处和园区管委物业管理年度工作情况进行考核。
（三）规范物业服务行为，切实履行职责。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，树立为业主服务的思想。要及时发现并制止物业小区内私搭乱建等违章建设，第一时间报告相关部门。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。物业主管部门要加强对物业服务企业的监管，加强对物业服务企业服务质量的检查，建立诚信档案，规范其服务行为，认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度，并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。在强化对物业服务企业考核的基础上，建立优胜劣汰新机制。对服务质量差、业主满意率低、造成恶劣影响的物业服务企业，要严肃处理，一年内不得参加投标活动，情节严重的要依法吊销其资质。物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，按照《山东省物业管理条例》第95条第2款规定，处以五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。要建立健全物业服务项目经理制度，切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立健全物业投诉处理责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为。
（四）加大资金投入，营造环境优美、适合人居的物业小区。各镇人民政府、街道办事处和园区管委要加大资金投入，安排专项经费，制定整治计划，逐步对老旧小区进行整治改造。
本意见自公布之日起施行。
青岛市黄岛区人民政府
20**年3月11日
篇4：荣成市进一步加强市区物业管理工作意见
荣成市关于进一步加强市区物业管理工作的意见（20**）
荣成市人民政府关于进一步加强市区物业管理工作的意见
荣政发〔20**〕4号
经济开发区、石岛管理区、好运角旅游度假区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、单位：
为进一步加强和规范市区物业管理工作，提升城市管理水平，推进生态宜居幸福荣成建设，根据《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，现就具体事宜提出如下意见：
一、明确职责，建立物业管理分工协作机制
按照“条块结合、以块为主”和“经济开发区属地负责、街道办事处具体组织、社区居委会参与落实、市物业主管部门监督指导、相关部门密切配合”的原则,建立市、区、街道、社区 “三级管理、四级网络”的管理体制，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局，共同做好市区物业管理和服务工作。
市政府成立市长任组长，分管副市长任副组长，经济开发区及房管、城建、财政、公安、城管、环保、物价、工商、民政、供水、供电、供热、供气、通信等单位主要负责人为成员的物业管理工作领导小组，负责物业管理工作的组织领导和督导检查，研究解决物业管理工作中出现的重要问题。领导小组办公室设在市房管局，具体负责物业管理工作的总体协调。
经济开发区要按照属地管理、分级负责的原则，加强对辖区物业管理工作的领导，建立健全长效机制，负责落实物业管理机构，建立区、街道、社区三级物业管理工作体系，抓好辖区内物业管理工作的部署检查、组织协调、监督考核，及时处理在物业管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件，切实推进物业管理工作的健康发展。
街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作，对辖区物业管理工作进行监督和检查，参与物业服务行业的检查考评；会同市物业主管部门指导辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作，监督、协调业主大会和业主委员会的日常活动，参与物业管理项目有序交接，调解处理物业管理纠纷；组织开展老旧小区环境整治，并配合市城建部门做好老旧小区综合改造工作。
社区居委会负责本辖区物业管理工作落实，筹备召开业主大会、选举业主委员会，监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作，指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织，协调处理小区业主委员会与物业服务企业关系，并对辖区内物业服务企业、物业项目经理考核提出初审意见；落实小区巡查责任，及时发现制止违法建设、违规出租储藏室及影响市容环境、乱搭乱建行为，并上报相关执法部门依法查处。
市房管局作为全市物业管理行政主管部门，负责做好国家、省、威海市物业管理有关法律法规和政策宣传，制订我市物业管理的有关政策措施，抓好全市物业管理工作的督导检查和物业服务企业的资质审查，组织物业服务行业的检查考评和人员培训，提升物业服务质量和水平，依法查处物业管理区域违规室内装饰装修和物业企业违法违规行为；指导街道办事处、社区居委会做好业主大会召开、业主委员会选举及业主自治工作。市城建局负责物业项目建筑工程质量监管；在项目设计审查时，将小区公共配套设施设备、物业管理用房纳入审查范围；监督开发建设单位向政府指定接收单位移交小区公共服务设施，向环卫、供水、供电、供气、供热等单位移交相关专业设施；牵头制定老旧住宅小区综合整治改造计划，并组织实施。市财政局负责根据老旧住宅小区改造和物业管理计划，将改造、补贴资金纳入财政预算，确保资金及时足额拨付到位。市城管执法局负责依法查处物业管理区域内违法建设、违反市容管理及毁坏绿化、乱堆乱放、违规养犬等影响居民生活环境的行为。市环保局负责依法查处物业管理区域内污染环境行为。市工商局负责依法查处物业管理区域内非法广告行为，做好相关经营项目的审批管理，依法查处物业区域内违规经营行为。市民政局要结合社区建设，协助做好物业管理工作。市物价局负责会同物业主管部门制定物业服务收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。市公安局负责对物业服务企业保安人员（公共秩序维护员）进行监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，依法查处物业管理区域内社会生活噪声污染、违规出租储藏室及违反治安管理规定行为。市消防大队负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。供水、供电、供热、供气、通信等专营单位负责做好物业管理区域内相关专营设施设备的建设和维护工作。
二、依法规范，加强新建住宅小区的物业管理
（一）加强前期物业管理。对新建住宅小区，开发建设单位要通过公开招投标或协议形式选聘物业服务企业，并将物业服务
合同报物业主管部门备案；未实施前期物业管理的，物业主管部门要依法查处。要健全物业管理退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业；凡退出管理的物业服务企业，物业主管部门要配合街道办事处、社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，未成立业主委员会的移交给所在街道办事处。（二）严格配置社区和物业管理用房。按照《荣成市城市居住小区配套公共服务设施规划建设管理规定》，社区和物业管理用房与住宅建设项目同步规划设计、同步配套建设、同步交付使用，所有权分别属于辖区政府和全体业主，物业主管部门要予以登记备案，开发建设单位要按时移交，不得擅自处置、挪作他用，移交后分别由辖区政府和物业服务企业负责使用、维护。
（三）明确物业维修责任。新建物业交付前，开发建设单位要按照《山东省物业质量保修金管理办法》规定，一次性向物业主管部门交存物业质量保修金，并承担物业质量保修期内物业保修责任，不得将责任转嫁给物业服务企业或业主；对不履行保修责任的，物业主管部门要依法处罚。物业主管部门对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一管理。物业质量保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，按程序规定申请住宅专项维修资金进行维修。住宅专项维修资金管理办法出台前，市财政要安排专项资金，用于严重影响群众生活的共用部位和设施设备的应急维修。
（四）认真做好业主自治工作。物业管理区域入住率达到50%后，街道办事处、社区居委会要组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；物业主管部门要积极配合，依法做好指导、监督工作。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益；要依法接受物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费和住宅专项维修资金，加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。
三、突出重点，切实加强老旧住宅小区综合治理
（一）加强老旧住宅小区物业管理。经济开发区要按照物业管理全覆盖工作要求，会同市物业主管部门采取专业物业服务企业合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、社区组织管理、业主自营式管理等多种方式，因地制宜、分类实施现有老旧住宅小区的物业管理，20**年底实现市区物业基本服务全覆盖。对基础设施比较完善、居民生活水平比较高的旧住宅小区，积极引进专业化物业管理；对基础设施不健全、低收入人群集中的旧住宅小区，推行以社区居委会为管理主体、低收费基本服务的管理模式，落实以保洁、保绿、秩序维护、应急维修为主要内容的“四有”基础性管理服务，并经市物业主管、财政部门联合考核合格后，每年给予适当资金补贴；对规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务的物业管理服务。
（二）加快老旧住宅小区综合改造。市城建部门牵头组织有关部门、单位，针对市区旧住宅小区基础设施陈旧、排污管网老化、绿地退化严重、停车位不足、环卫设施陈旧或缺失等问题，制订综合整治改造规划和年度实施计划，并逐年推进实施。老旧住宅小区改造前，由所在街道办事处组织召开业主大会，成立业主委员会，承诺改造后实行物业管理，并报物业主管部门书面备案；改造方案要在广泛征求居民意见的基础上，通过各种形式公示，接受群众监督。供水、供电、供热、供气等单位要及时修复小区内损坏的相关公用设施和管道井。对涉及地下管线铺设的，由市城建部门牵头协调各施工单位共同制订铺设方案，明确时限标准，统一实施，避免反复破挖路面现象发生。
（三）规范住宅小区内经营项目及储藏室使用管理。住宅小区内不得开设练歌房、网吧等对业主居住环境有严重影响的经营项目。对已经批准的商贩摊位、网吧、小饭店、练歌房、金属加工等影响居民日常生活秩序、损害业主合法权益的经营项目，审批机关要坚决依法取缔。储藏室（草厦子）原则上不得改变使用性质；已改变使用性质的，要本着不影响居民生活的原则，由街道办事处、社区居委会负责进行清理整顿。对拒不整改的，要及时交由公安、城管执法、工商等部门依法查处，确保小区消防、治安、卫生、环保隐患及各类非法经营行为得到有效治理。
四、加强管理，不断提升物业服务水平
（一）加强物业服务企业监管考评。物业主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，并与年度综合考评相结合，以业主满意度为主要标准，科学评定物业服务企业的服务业绩；要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，严肃查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立物业服务企业信用档案记录，对管理规范、商业信誉好、服务质量优、业主评价高的物业服务企业，在资质评定、物业招投标中予以支持；对管理水平差、服务满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实行优胜劣汰。
（二）严格物业服务企业资质管理。物业主管部门要严格物业服务企业资质审批，加强对物业服务企业履行服务合同情况、专职管理人员和技术人员从业资格等的监管。对实际条件已不符合资质等级要求的物业服务企业，物业主管部门要报上级部门撤销其资质证书。被撤销资质证书的物业服务企业以变更企业名称、变换法定代表人等方式变相申请资质等级核定的，物业主管部门不再予以批准。
（三）抓好物业服务行业从业人员培训。物业服务企业专业管理
人员必须按国家有关规定取得职业资格证书，持证上岗。物业主管部门要与职业教育部门、劳动技能培训机构建立长期合作机制，定期组织对物业服务行业从业人员培训，提高其整体素质。（四）规范物业服务收费。物业服务企业要严格按照《荣成市住宅物业服务收费管理办法》规定，健全企业财务帐目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督。要加强物业管理法律法规宣传，提高业主有偿取得物业服务的意识。对无故逾期不交的，业主委员会要依法督促催交；经督促仍不交纳的，由物业服务企业通过法律途径解决。
石岛管理区、好运角旅游度假区及相关镇参照本意见执行。
荣成市人民政府
20**年2月20日
篇5：枣庄市进一步加强物业管理工作意见
枣庄市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见
枣政发[20**]68号
各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
为进一步加强物业管理工作，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，提高我市城市建设管理水平，推进“幸福枣庄”建设，根据《山东省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，提出以下意见。
一、充分认识加强物业管理的重要性
物业管理是住房商品化、社会化的产物。随着我市城市化进程的加快，物业管理在城市管理中的重要作用日益突出。加强物业管理，对于提升城市形象、改善人居环境、增加就业岗位、建设和谐社会具有重要意义。各级政府、各有关部门要从落实***、推进城市转型的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，增强责任感、紧迫感，以改善居民环境、提高生活质量、提升城市形象为目标，加强领导，强化措施，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。
二、理顺管理体制
社区物业管理工作，要按照“区（市）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区建设统一管理，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。
（一）各区（市）政府、枣庄高新区管委会对本辖区物业管理工作负总责。组织落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；建立健全区（市）、街道、社区三级物业管理工作体系和机构；落实物业管理责任，抓好本辖区物业管理工作的组织协调、监督指导和部署检查。
（二）街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作。会同物业主管部门，界定物业管理服务范围，科学划定社区物业管理区域；组织指导本辖区各物业管理区域内的业主大会成立和业主委员会换届工作；组织并参与物业服务质量的检查考评；组织开展旧住宅区的物业管理工作并予以监督；负责建立物业管理联席会议制度，调解处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访工作。
（三）社区居委会具体组织本辖区物业管理的实施工作。配合街道办事处协调辖区内的物业管理活动；组织业主委员会制定管理规章和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的公共行为；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调处管理服务中的矛盾纠纷。
（四）市房产管理部门负责全市物业管理行业的监管和指导。负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与新建住宅项目配套设施的规划建设和综合验收；负责物业服务企业的资质审查，监管物业服务企业，规范物业管理服务行为；负责物业专项维修资金和物业质量保修金的归集管理，会同财政等部门搞好监督管理；落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；牵头组织检查考核各区（市）、各有关部门推进物业管理工作情况。
（五）建立健全物业管理联动工作机制。各级住建、规划、公安、城市管理、工商、环保、物价、民政等相关部门依据各自职责，落实好部门职能进社区，共同抓好涉及物业管理的相关工作。各职能部门要建立违法行为投诉登记制度，公布部门职责和联系方式，接受居民的投诉和监督，依法查处纠正居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、物业服务收费、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为。
三、合理确定物业管理方式和组织形式
社区物业管理实行等级或基础性管理服务。根据各个社区房屋建设环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式。
（一）新建住宅小区。严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、住建、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。新建住宅小区要严格落实综合验收制度和配套设施交付使用制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。
（二）老旧住宅小区。各区（市）要认真贯彻执行《枣庄市人民政府关于加快推进棚户区改造和旧住宅区整治的实施意见》（枣政发[20**]96号），加大对辖区内现有老旧住宅小区的整治力度，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。各街道办事处和社区具体指导实施旧小区整治后的物业管理工作。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，
以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。对整治后具备条件的住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理；对不完全具备条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式。成立“两站一中心”（物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心），由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务。力争到20**年底前，物业服务覆盖每个老旧住宅小区社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。
(三)非住宅物业。党政机关、事业单位、厂矿企业、商业、医院、学校等非住宅项目的后勤管理应向社会化物业管理转制，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理。力争在“十二五”期间，非住宅物业基本建立起政策完善、机构健全、责任到位的管理工作机制。
四、规范运作有关工作
（一）规范新建住宅小区的前期管理工作。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证前，应提供项目竣工后的物业管理方案，并落实物业管理用房和社区办公用房，招标选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要与新建住宅小区住宅同步交付使用。竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸等资料移交给物业服务企业。物业服务企业要进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。
前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，有权提出合理化建议，发现擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，要及时向物业主管部门报告。
（二）规范业主委员会的组建和工作运作。各街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选；推行居委会成员和业主委员会成员交叉任职模式。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，并积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。
（三）规范物业服务收费。根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，住宅物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价，由市价格主管部门会同同级物业主管部门（滕州市授权滕州市价格主管部门会同同级物业主管部门管理），制定本地区执行的基准价及浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者全体业主与物业服务企业约定。
（四）规范物业服务企业退出和移交程序。业主委员会和物业服务企业，应本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，在物业服务合同中明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法，并接受物业管理部门、街道办事处及社区居委会的监督和指导。
物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、详细服务内容以及收费依据、价格举报电话等进行公示，接受业主的监督；不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用，未进行公示的或公示不规范的项目，不得收取费用。
（五）规范对物业服务企业的监管。各级物业管理部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，完善物业服务企业不良行为记录公示制度和量化考评制度，引导诚信经营、规范经营；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益；建立健全物业企业淘汰、退出机制，重点培育资质等级高的品牌型物业企业，发挥其龙头带动效应，提升服务水平。
五、加强组织领导
（一）强化组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管副市长任组长，市政府有关部门单位、各区（市）政府负责人为成员；领导小组实行联席会议制度，由市住建局牵头，定期会商重点工作。各区(市)也要加强对该项工作的组织领导，根据辖区规模和任务建立相应的物业管理机构，确保经费保障、推进措施等落实到位。
（二）加强政策扶持。各区（市）要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务水平。人社部门要结合实施扩大再就业工程、完善社会保障体系工程等，落实物业管理从业人员有关优惠政策。
(三)加强舆论宣传。各级、各有关部门要采取多种形式，大力宣传《山东省物业管理条例》等相关政策
法规，宣传物业管理工作的重要意义，树立物业管理商品消费观念，引导社区居民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区良好环境。
（四）强化监督考核。按照《枣庄市人民政府办公室关于印发和谐城乡建设行动实施方案的通知》（枣政办发〔20**〕26号）要求，对业主委员会建设、专营设施设备移交、住宅专项维修资金和物业质量保修金管理、物业合同备案和物业项目等进行考核，并将老旧小区的整治和物业管理、物业管理示范小区建设纳入其考核内容。市里将建立物业管理工作考核制度，完善区（市）、街道、社区三级考核机制，促进物业管理工作健康有序发展。
各区（市）要结合本地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作意见。
二〇一一年十二月三十一日
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