天安地产行政规章制度建设办法

　　安永地产行政规章制度建设办法

　　企业的动作、员工的行为都离不开科学化管理。这就要求企业必须加强和完善行政规章制度。

　　1.行政规章制度建设原则

　　企业行政规章制度建设是行政事务管理研究的一个重要课题。加强现代企业行政规章制度建设，可以规范员工的行为举止，使行政事务管理工作有章可循、有法可依，科学有序地开展，从而不断提高工作效率，促进企业经济效益的提高。

　　为了确保企业行政规章制度建设的顺利开展，使每项规章制度真正切实可行、行之有效、效之有益，在制定规章制度时应遵循下面三个基本原则。

　　可行性原则，现代企业在制定行政规章制度的时候必须遵循可行性原则。制定规章制度的目的是执行规章制度，如果一项规章制度失去了可行性，也就失去了存在的价值和意义，因此，一项规章制度的可行性是决定该项规章制度作用的关键所在。克服和避免其脱离实际，主观臆造，把根本办不到的事情硬写成规章制度的条文；也不能把什么都写进规章制度，使人们的行动难以灵活，影响积极性、创造性的发挥。

　　群众性原则，群众性原则是群众路线的体现，指的是企业在制定规章制度时，立足于大多数员工，把多数员工经过努力而能达到的标准作为普遍要求，列入规章制度，从而调动员工的积极性。群众性原则防止了少数人闭门造车使规章制度脱离群众和实际。

　　联系性原则，现代企业，既是一个相对独立的实体，又是生存于各种关系网中的一员。在制定行政事务管理规章制度时既要符合上级的有关规定、章法，又要注意与兄弟单位的大体一致，同时还要考虑现实与未来的联系，把事物的这种客观联系性放映到规章制度中，就表现为规章制度的联系性。贯彻联系性原则要注意以下三点：级别联系，企业在制定行政规章制度时，要正确研究和深刻领会上级机关的有关政策文件规定，并确保与之协调一致；平级联系，企业在制定行政规章制度时，要保持与平级之间大体一致，加强与平级企业之间的沟通，使本企业的规章制度在执行过程中顺利、通畅；时间联系，对企业来说，今天制定的各项规章制度是昨天各项规章制度的完善、继续和发展，而不是完全的否定或翻版。只有把历史和现实有机的联系起来，保持其系统性，才能更充分地发挥规章制度的作用。同时，现代企业的行政规章制度应具有一定的前瞻性。因此，企业在制定行政规章制度时，应使规章制度具有连续性、系统性和持续性。

　　2.行政规章制度的制定

　　行政规章制度的制定是现代企业实行科学化管理的重要内容，也是企业完善经营管理工作，提高经济效益的重要保证。

　　制定行政规章制度的要求：

　　要求

　　具体内容

　　准确简明

　　准确是指用词得当，表达清楚www.pmceo.com，没有歧义。简明是指无空话、套话、废话，篇幅尽量短小精悍，语言力求严谨、练达、通俗化、条理化。

　　职责清楚

　　要明确工作内容、责任范围、管理权限

　　界限分明

　　一项工作应该怎么做，做到什么程度，必须明确；对工作数量、质量、时间等要求都要严格界定，清楚阐明。

　　奖惩合理

　　奖励和处罚必须有根有据，合情合理。有关奖惩方面的条款必须明确，给予奖励和处罚时，应给出明确的说明。

　　标准科学

　　制定工作数量、质量、时间等要求标准要科学合理，不宜过高或过低。

　　适度灵活

　　给予责任者以必要的灵活处置权，以使规章制度能适应千变万化的客观情况。

　　制定行政规章制度的目的是通过规章制度来规范人们的行为，使之符合客观事物的联系和运动规律。

　　现代企业把提高经济效益和社会效益视为最终奋斗目标，为了实现最终奋斗目标，企业必须有一套完善、完整的管理方式方法。企业行政事务管理是企业管理的一部分，它对于企业的经营管理，企业的经济效益和社会效益的提高，企业的发展和完善有直接影响。

　　具体来说，企业在制定行政规章制度时，要遵循以下的程序：

　　程序

　　具体内容

　　准备阶段

　　通过调查研究，对企业行政规章制度有所认识和了解，总结以往或他人的教训，为我所用，征求和听取群众的意见和建议，做到了解上面精神，弄清下面情况。这样，才能使规章制度建立于可靠的基础上，防止脱离实际，流于形式。

　　成文阶段

　　将在准备阶段中了解的各种情况进行综合研究、分析，确定最佳方案，然后组织人员撰写规章制度条文。

　　修改阶段

　　将草案交一定范围的群众讨论，同时征求有关方面意见，然后再根据讨论结果和有关意见进行综合分析，修改完善规章制度草案，最终形成正式的规章制度条文。

　　审批阶段

　　将正式的规章制度条文，按审批程序，提交有关部门人审定、批准、发布执行。有些规章制度的制定也许先指定专人起草条文，然后组织群众讨论，再由上级领导批准、执行。

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篇2：天安地产公司财务管理体系办法

　　安永地产公司财务管理体系办法

　　1.公司财务机构层次及岗位设置见下图：

　　2.公司领导人会计工作的领导职责

　　领导财务部会计人员和其他人员执行《会计法》；保证会计资料合法、真实、准确；保障会计人员的职权不受侵犯。

　　3.财务总监的领导职责

　　监督公司执行国家各项财经方针政策、制度，遵守财经纪律；考核公司经营成果，财务计划，预算计划的执行完成情况，建立经济活动分析，建立内部绩效评价体系；合理组织、提高财务部工作效率，提高财务人员业务素质，充分发挥财务理财职能，提高公司经营效益。

　　4.财务中心的职责

　　对公司资金活动进行核算和监督。

　　5.财务总监的职责权限

　　职责：直接领导财务中心参与对经营计划决策的审查执行；考核公司经营成果，建立内部经济责任制；制定财务预算计划并组织实施；合理组织财务分工，促进公司财务管理水平的提高； 建立与中国房地产二十强企业相适应的会计核算体系。

　　权限：参加公司主要经营管理会议；签署公司的财务计划、信贷计划、会计报表；有权制止公司发生的不符合财经政策、纪律的行为。

　　6.会计主管的职责

　　组织领导财务工作，加强本单位经济核算，不断提高会计工作水平；监督、领导本单位遵守国家有关法律、法规和各项财经纪律；考核本单位会计人员的工作业绩，调动人员积极性，完成各项岗位职责。

　　7.财务主管职责及范围

　　办理银行按揭，收集各银行单据交回会计部，协调各银行资金关系，确定资金流动方向及储备资金的银行，并保持与会计主管的步调一致；收集及复核各项目收银员岗位的日报表及相关的财务收据，交会计部进行会计核算；建立和选择投资组合、公司融资，从而在控制风险的同时获得令人满意的回报；建立纳税与财务决算分析体系，讨论可能产生的影响，制定纳税计划，尽可能减轻企业纳税负担；建立预警系统，关注企业合并及收购计划与财务问题。对其原因和途径加以分析和讨论，关注公司发生财务危机及可能造成公司破产的各种迹象，以便及时采取措施。

　　8.财务中心和其他职能部门的关系

　　财务中心和其他各部门作为构成公司的组成部分，两者互相联系、共同协作，各司其职，各负其责，促进公司不断发展。财务中心对其他职能部门是服务、指导、监督、协调关系。其他职能部门有义务和责任及时向财务中心提供相关经济业务活动的信息、符合财务制度规定的凭证、报表等依据。

篇3：天安地产资金回笼控制办法

　　安永地产资金回笼与控制办法

　　1.资金回笼的实战方案

　　方案1：长线回收方案?先投入资金将项目建好，然后寻租，以收取租金回报；先投入资金将项 目建好，然后继续投入资金进行经营，以获取经营回报；对于超级别墅或花园洋房的销售，需 要较长时间去营造别墅环境，然后才能出售。这往往也属于长线投资方式。周期较长的先租后 售，也是长线投资的一种方式。

　　方案2：短线回收方案?分盘出售，形成滚动开发，通过销售回收资金，在短期内将项目销售出 去；整盘出售，将项目建好后一次性卖给某个单位以回笼全部资金；项目出售，仅有地皮及项 目策划，就将整个项目卖给另一家房地产公司，即先收回资金后搞建设。?

　　方案3：长短结合回收方案?先建好，然后等街区功能完善、销售时机成熟时再出售；先出租或 自己经营，待将物业搞旺时再将产权出售；提高租金及建设集资收费，租户租用一定时间后即 享有产权；无贴息返本销售，先适当提高房价，一次性付款售楼，到一定年限后将原款不贴息 返还给买家；售后返租。先卖楼，回笼部分资金，然后将卖出去的楼以额定的价格租回来以出 租或自己经营。

　　方案4：回笼资金的策略与技巧?安永决策层需要知道什么时候要投入多少钱，在什么时候能收 回多少钱，资金的运作方式应如何技术性处理，这就要求课题组能够拿出一个比较全面的资金 运作及回笼计划来。资金运作及回笼计划要求有精通房地产企业运作的会计师及房地产开发企 业的决策者亲自参与，因为这样做出来的计划，才能兼顾到企业自身的情况及市场操作的客观 要求。

　　2.利润预算管理

　　要点1：崭新理念的展示?利润预算管理是以利润目标为出发点，将实现利润目标所涉及的经济 资源取得及运用以货币形式落实到详细计划中，使之成为某个特定阶段经济管理者的计划目标 。通过市场调查、预测的同行业先进水平、本企业最好水平的比较，从而对企业将来一定期间 所获得的利润做出科学的预算。以此为基础，将利润预算目标层层分解，进而延伸到生产、成 本和资金收支等方面，并对各生产、经营、辅助管理等单位进行控制，然后通过分析实际与预 算的差异，明确各经营管理者的业绩。利润预算管理包括建立利润预算体系、预算实施与控制 和预算考评。

　　要点2：利润预算管理实战操作流程?第一步，确立利润预算目标：利用以前3-5年的历史数据 ，通过对本年度市场营销情况的预测，加上一定的增长比例，即目标利润=基期利润×（1+增长 率），增长率由总裁办和顾问委员会（随着公司发展将设立预算管理委员会）召集各部门主管 共同确定。第二步，预算的实施控制：不可突破费用法，公司的预算是由年分到季，有季分到 月，并将指标落实到每一位干部职工，由各部门掌握实施，指令性的费用，一是不能突破，二 是如有突破输入计算中心时会自动拒付，特殊情况需经总裁批准纳入预算外支出；建立公司内 部结算中心；增加各部门的自主权，对预算范围内的各项支出由各部门的负责人签字支付，不 需要逐层上报，既扩大了各预算中心的权责范围，又提高了工作效率；利用预算卡片，预算卡 能记录各部门费用的预算额与实际额及差异，通过预算卡片执行部门能检查自己部门的预算执 行情况并随时记录实际数，常将实际数与预算对比www.pmceo.com，从而达到控制的目的。第三步，预算的考 评：各项预算指标下达后，即输入计算机系统，每月一次。其它目标实行项目部、房产公司、 集团三级算。项目部实行一日一次记录分析，房产公司对项目部一日一督查，一周一次调度、 考核、分析会，总公司每10天对各项目部费用控制、利润完成情况进行一次抽查，由财务中心 核算成本利润，及时发现问题和原因，并采取有效措施进行控制。查核中如发现有的部门不能 完成利润预算指标，除扣发该部门的奖金外，扣10%的预算工资。奖金的获得是以各种成本目标 、利润目标都达到为前提，集团从超预算部分中拿出25%进行奖励。

　　要点3：利润预算管理的实战效果?干部职工的工作积极性不断提高；成本大幅下降；促进了企 业的技术进步。

　　3.编制有效的回笼计划

　　步骤1：目标预测

　　阶段

　　预定成交（㎡）

　　销售率

　　第一阶段

　　第二阶段

　　第三阶段

　　合计销售率

　　步骤2：编制推广及回笼计划书

　　推广计划书：

　　时间

　　阶段

　　工程配合

　　销售计划

　　预计广告费用及销售量

　　资金回笼计划书

　　月份

　　预计销售套数（套）

　　销售金额（万元）

　　合计

　　购房分期付款资金回笼计划书

　　认购时间

　　单套楼价

　　销售单

　　单位

　　分期付款时间

　　以上

　　套

　　累计

　　步骤3：公开发售期系列表格制作

　　一次性付款资金回收计划

　　时间

　　单套楼价（万元）

　　销售量

　　单位

　　付款金额

　　年月

　　购房按揭付

款资金回笼计划表

　　认购时间

　　单套价格

　　销售量

　　单位

　　分期付款时间

　　销售回笼资金汇总表

　　时间

　　次性付款

　　按揭付款

　　分期付款?

　　小计

　　扣除营业税后小计

　　以后

　　小计

篇4：天安地产风险控制办法

　　安永地产风险控制办法

　　1.风险管理

　　步骤1：风险类型汇总

　　项目管理阶段

　　常见风险

　　领导

　　团队中重要成员大变动；犹豫不决；没有客户参与；没有高层管理者的支持；小组没有对项目 计划达成一致意见；项目经理权力有限；没有项目眼光；没有合作精神；沟通不够；参与者缺 少主观能动性。

　　定义

　　技术太复杂；目标不同；项目范围不清；不断变化的需要；不完全的需要或需要明确限定；工 作表述不全面；不现实的目标。

　　房地产投资的风险类型

　　开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者投资和报酬的可能性 。主要来源：房地产投资项目建成后的预期盈利水平、资金流动性的大小及企业项目的还贷能 力和贷款期限的长短。

　　筹资、融资风险

　　由于银行紧缩银根造成贷款困难以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目 甚至不惜高息拆借，从而导致一系列如负担加重、建造成本增加、售价提高及销售困难等各种 风险。

　　变现风险

　　即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金，为此而付出的代价和承受的损失。

　　金融风险

　　利率风险

　　银行通过影响利率和贷款的投向调控房地产业，而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回 报率。

　　汇率风险

　　对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中容易因对将来汇率走势的预计不足而遭受损 失。

　　通货膨胀风险

　　通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。

　　外汇汇率变动风险

　　由于外汇的较大幅度的波动而从不同侧面对开发商造成风险。

　　购买力风险

　　价格风险

　　通涨因素造成建材人工费上涨；部分房地产商对土地大肆炒作，使地价陡增；在开发过程中各 个方面将市政设施配套费强行向发展商硬性摊派，造成商品房售价上升引起销售不畅或收益减 少等。

　　市场（经营）风险

　　供求形势变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损 失。

　　开发风险

　　房地产投资中的初始阶段涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如 何与经营环节衔接等诸方面。

　　经营风险

　　如：房屋质量低下、成本过高等造成销售困难

　　周期性风险

　　受国民经济的发展周期影响。

　　技术风险

　　房地产投资过程有很强技术性，规划设计不周，可行性研究中的纰漏，工艺材料使用不当以及 价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。

　　工程建设风险

　　不可抗力造成的风险。

　　建设前期工程项目的设计方案存在的问题。

　　层层转包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工减料以保利润，还有施工队伍选择不当以 及施工项目组织不利，造成的工程返工及进度拖延等。

　　建材及设计供应中出现的不测。如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求，造成停 工、返工及进度被拖，造价升高等。

　　政治及政策风险

　　国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击，而国家政策则可以通过产业结构和 经济结构的调整来影响和改变房地产业风险结构。

　　步骤2：风险识别

　　项目管理阶段

　　常见风险

　　计划

　　成本预算；时间预算不精确；项目计划不全面；工作分类不全面；没有正式的预测工具；项目 没有先后顺序；资源没有很好地分配；不现实的计划。

　　组织

　　缺少资源；缺少学科专家；没有指定过程/步骤文件；任务分配得不好；取得资源太复杂；项目 管理软件选择错误。

　　控制

　　项目管理步骤少或没有；没有对变化做影响分析；项目计划不灵活；不断变化的市场条件；项 目结果没有估算好；不令人满意的评论会；管理缺乏变化；没能力及时采取正确的行动。

　　结束

　　不能取得成果；活动没完成。

　　步骤3：风险原因分析?第一，信息不全，项目前期调查不周，决策草率。第二，对宏观经济形 势缺乏预测引发多种风险。一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程 造价跟着上涨；二是银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求关系 的变化，房地产供给严重不足的状况已成历史，出现了严重的供过于求的状况，房价自然就要 下降，销售难度增加，促销成本加大；四是银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买 ”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。第三，发展商对市场供求，房地产政 策，金融政策的理解把握上偏差。

　　步骤4：风险的防范

　　风险

　　防范对策

　　实行方案

　　财务风险

　　客户信用调查；完善程序

　　购买力风险

　　充分利用政府职能部门协调

　　市场风险

　　创造销售的组合优势

　　工程建设风险

　　公开招标、市场调度

　　融资风险

　　前瞻性意识

　　汇率风险

　　在人民币不贬值的情况下进行调整定位

　　变现风险

　　多种方案以备资金不足

　　2.房地产阶段性风险控制模式

　　处理危机的基本思路：

　　要点1：根据房地产开发过程进行风险分析

　　房地产开发的全过程是指从房地产投资商对项目进行投资建设到房地产出售资金回收或报废为 止的整个过程。大致可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同阶段具有不同 的风险。

　　可行性研究阶段的风险分析，在决定房地产开发项目是否可行前，要在国家各种政策、法规及 条例的约束下，考虑房地产市场的供求状况及发展趋势，并以此确定开发项目的用途、规模、 类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测。这些预测面临着大量的不确定因素。 且房地产投资一旦展开进行，所面临着的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大风险性 。

　　实施阶段的风险分析，房地产开发的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，包括从获 取土地、筹措资金到设计与施工等过程。

　　获取土地：来自前期拆迁、土地的地理位置、环境条件、配套设施、规划部门的约束等方面的 风险。

　　筹措资金：贷款期限，开发商的资信程度，贷款利率的变化，都是投资者要面临的风险因素。 通过预售楼花的融资手段进行滚动开发，将面临着由于房地产市场供求的变化，国家政策的调 整，形象进度的快慢对预售的影响等所带来的风险。

　　设计施工过程：由于通货膨胀、物价上涨、工期延长而导致的建设成本增加的风险。

　　经营阶段的风险分析，无论是房地产销售还是出租都包含着许多不确定性因素，所以面临着房 地产市场诸多风险，如房地产市场需求类型与数量的变化，其他房地产商的竞争以及社会政策 经济形势的变化等。物业管理的好坏也面临着物业管理能否贬值的风险。

　　要点2：房地产风险的防范

　　要树立风险意识，进行房地产风险的分析评价，通过分析评价来判断风险状况，树立居安思危 的意识，自觉约束自己的决策行为和经营行为，改进各项决策。

　　要自觉认识外部环境，注意各种不确定性因素的变化，吸取其他发展商失利、亏损的教训。

　　提高对风险的www.pmceo.com适应能力和驾驭能力。

　　采取灵活多变的政策，趋利避害。如锁定受险范围和损失额度，对不可避免的风险或设法加以 转移或提前采取措施以减轻风险损失。

　　要点3：房地产投资的风险规避

　　在具体实施投资前的可行性分析阶段，根据特定项目的常规风险原因以及特殊风险原则，预计 可能发生的风险种类，以便采取相应的应付措施。

　　对购买力风险的防范，核心是与项目所在地的政府及其职能部门协商，严格控制各项基础设施 费用的分摊。

　　减少项目风险的六种方法：使用有效的预警系统；采用系统的项目管理方法；做应急计划；要 素再利用；改进程序；培训。

　　筹资阶段，首先应提高抵押贷款的成分。其次，合理调整信贷结构。再次，大力发展向社会筹 集资金的方式，通过发行房地产债券和实现房地产证券化，扩大筹资渠道，使企业能及时、稳 定地获得资金来源。最后，在利用外资筹资时，尤其要注意防止汇率风险，具体可采用选择多 种币种和套汇保值的方法来降低其受险可能。

　　开发阶段，开发阶段是将可行性研究结果和内容付诸实施。

　　经营阶段，一方面要提高经营管理者的水平，增强其风险意识和对市场的预测能力。另一方面 要合理安排筹资结构，调查市场利率，采用灵活的销售战略，化解来自金融市场、宏观经济周 期波动和市场需求变动的风险。在配合经营的同时，将优质到位的物业管理也纳入经营环节， 亦会吸引更多的需求者，实现预期收益，整个房地产投资获得了安全保障。

　　预租预售，房地产开发项目在经营期间因政策风险、货币购买力风险及利率风险的影响所造成 的租金售价水平向不利方向变动影响，可通过预租预售的手段来减缓。?

　　对工程建设风险的防范：一是对项目的设计方案要经科学论证；二是对项目施工能公开招标的 一律实行公开招标，杜绝层层转包；三是做好现场高度；四是加强工程质量进度及造价方面的 工程监理。

　　合理安排进度计划，尽早完成开发项目，采取措施固定某些定量。

篇5：天安地产成本控制办法

　　安永地产成本控制办法

　　1.安永房地产项目开发成本全过程策略

　　阶段1：决策阶段的难题与对策

　　保守的决策与冒险的决策。资金是有限的，融资也是有限的。“大干”赢了，大家高兴；输了 ，落个“盲目、冒险”的恶名，甚至有下台的风险。“小干”保险，但走失机会，又被批评为 “保守”。形势不明时“不干”是不过不失的，但闲置资源要付出代价，机会走失也是成本支 出。不采取行动的风险，有时是最大的风险。

　　效益与成本的困惑。价值工程中一条基本公式是“V=F/C”。这条公式提示了“用最少的投资， 争取最大效益”的五条方法：保持开发项目功能不变，降低项目投资；投资不变，提高项目功 能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅降低；运用新科 技、新技术，既提高功能，又降低项目投资。

　　另外，在实际操作中应该注意：为求房间平面无梁无柱，改异形柱、大板结构是否经济；土建 投资在总成本、售价中的比重多大才合理；是否应该全方位进行广告宣传；每户送厨具、电器 的吸引力有多大；加强绿化的直接效益有多少。

　　决策的连贯与调整。房地产决策中付出的代价，往往是决策不连贯引起的。在决策过程中，多 支出成本是不可避免的。但为了避免更大损失，“弃卒保车”般的调整又是必要的。因此，想 要控制成本，首先要建立科学的决策机制。

　　对工程造价?75%

　　的影响程度

　　10%

　　阶段

　　初步设施调设?施工

　　计阶段计阶段?阶段

　　阶段2：规划设计阶段成本控制要点

　　货比三家。为了节约成本，发展商往往忽视了对设计阶段的监控，而是着重对施工阶段的“一 砖一瓦”加强监控。但研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的75%，施工图设计 阶段，影响工程造价的程度为25-35%。

　　成立成本评估审核部门。安永房产内部应成立专门的工程设计管理部门，部门内配备有经验丰 富的建筑、结构、水电方面的专业人才和经济分析人员。制定详细的设计要求和下达设计任务 ，并对设计单位所处的设计方案和施工设计图进行审核。对工程项目的结构形式、装修标准、 材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

　　对设计单位进行限额设计。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对 设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。

　　积极实行设计监理制度。

　　阶段3：招标阶段的成本控制要点

　　建设工程实行招投标，使我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价 ，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。

　　阶段4：施工阶段的成本控制要点

　　特别要研究建造成本中的材料、设备的选用和采购问题。在保证建筑物的功能和质量的前提下 ，要采购价格相对较低的，从而获得保证质量、价格相宜的效果。

　　质量好坏关系到正常使用和安全，同时影响到物业的租售、企业的品牌形象，最终必然影响项 目的成本控制、经济效益好坏。

　　项目的建设工程就是质量的形成过程，必须严格按建设程序办事，把紧建设过程各个阶段质量 关。

　　在质量监控中要处理好质量与成本的关系。经验性质量控制一定要同物业设定的档次、市场目 标等联系起来，使其质量标准与其成本目标相结合，实现成本目标范围内的质量保证。

　　2.安永房产开发时间成本控制

　　策略1：前期阶段时间成本控制?投资项目的前期准备工作，包括征地、拆迁、立项、设计、报 建等，需要几十个政府部门的审批，时间往往拖得很长。其中费时最多的为征地、拆迁。如果 政府实行?五统一?开发的土地，只要通过竞投取得土地使用即可；如要开发商自己负责征地、 拆迁，最好将此项工作发包给有资信的专业公司，可大大缩短时间。其次是规划、设计，较好 的办法是利用市场机制，通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同，把 规划、设计时间锁定，以加快进度。

　　策略2：施工阶段时间成本控制?根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目进度计划 、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分 解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。根据进度要求配备足够的 工程技术人员，以保证技术指导、监督适时到位。资金保证是完满实现计划的前提和关键，特 别是后续资金的到位，这就要求争取银行的配合。保证原材料、设备的组织供应，及时到位， 以免停工待料，延误工期。在施工中，一般都会提出修改原计划的要求，这就需要设计单位给 予充分配合，及时变更出图。

　　策略3：销售阶段时间成本控制?要实行销售业绩的激励制度，调动销售人员

及早介入，制定销 售策略，及时启动预售，以免加大成本。

　　3.成本控制的具体操作流程

　　步骤1：重视工程可行性论证工作?决策失误是最大的浪费。只有依规定的程序科学、公正、客 观、细致地做好工程可行性论证工作，才能避免决策失误。

　　步骤2：认真编写设计任务书?设计任务书是建设单位对待建项目建设意图的体现。它应该是建 设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的规模、使用功能、工艺布 局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。设计任务书的好坏 决定工程项目的成败。

　　步骤3：做好建筑方案的征集选择?通过选择几家有技术实力的设计单位进行设计方案竞赛，广 泛征集建筑设计方案。然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化。评比时应侧重： 设计构思的超前性；建筑平面布置的合理性；www.pmceo.com建筑风格的协调性；进行设计方案的优化；方案 中要对未来的发展改造留有余地。

　　步骤4：做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作建筑的基础有不同的形式，不同基础 形式其造价不同。即使同一种基础形式，因所选择的地基持力不同、埋深不同，造价也会相差 很大。建筑的不同结构体系、同一结构体系的不同布置方式，其造价也不同。因此，在此阶段 ，要根据建筑师、工程师草拟的图纸制定建筑投资分项初步概算，对结构进行优化，以期达到 投资控制的目的。在进行工程结构的基础优化时，要正确处理技术先进与经济合理之间的对立 统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理的基础上技术先进。

　　步骤5：在预定概算限额内做好施工图设计?根据近似的工程数量及市场价格，对不同的设计及 材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内做好施工图设计。

　　步骤6：做好施工图纸的会审工作?充分利用办理开式许可手续的一段时间做好施工图的会审工 作，将图纸中质量隐患消灭于萌芽状态，将有可能发生的变更尽早提出来。

　　成本

　　控制

　　体系

　　成本

　　预测

　　体系

　　成本

　　结算

　　体系