天安地产风险控制办法

　　安永地产风险控制办法

　　1.风险管理

　　步骤1：风险类型汇总

　　项目管理阶段

　　常见风险

　　领导

　　团队中重要成员大变动；犹豫不决；没有客户参与；没有高层管理者的支持；小组没有对项目 计划达成一致意见；项目经理权力有限；没有项目眼光；没有合作精神；沟通不够；参与者缺 少主观能动性。

　　定义

　　技术太复杂；目标不同；项目范围不清；不断变化的需要；不完全的需要或需要明确限定；工 作表述不全面；不现实的目标。

　　房地产投资的风险类型

　　开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者投资和报酬的可能性 。主要来源：房地产投资项目建成后的预期盈利水平、资金流动性的大小及企业项目的还贷能 力和贷款期限的长短。

　　筹资、融资风险

　　由于银行紧缩银根造成贷款困难以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目 甚至不惜高息拆借，从而导致一系列如负担加重、建造成本增加、售价提高及销售困难等各种 风险。

　　变现风险

　　即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金，为此而付出的代价和承受的损失。

　　金融风险

　　利率风险

　　银行通过影响利率和贷款的投向调控房地产业，而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回 报率。

　　汇率风险

　　对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中容易因对将来汇率走势的预计不足而遭受损 失。

　　通货膨胀风险

　　通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。

　　外汇汇率变动风险

　　由于外汇的较大幅度的波动而从不同侧面对开发商造成风险。

　　购买力风险

　　价格风险

　　通涨因素造成建材人工费上涨；部分房地产商对土地大肆炒作，使地价陡增；在开发过程中各 个方面将市政设施配套费强行向发展商硬性摊派，造成商品房售价上升引起销售不畅或收益减 少等。

　　市场（经营）风险

　　供求形势变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损 失。

　　开发风险

　　房地产投资中的初始阶段涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如 何与经营环节衔接等诸方面。

　　经营风险

　　如：房屋质量低下、成本过高等造成销售困难

　　周期性风险

　　受国民经济的发展周期影响。

　　技术风险

　　房地产投资过程有很强技术性，规划设计不周，可行性研究中的纰漏，工艺材料使用不当以及 价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。

　　工程建设风险

　　不可抗力造成的风险。

　　建设前期工程项目的设计方案存在的问题。

　　层层转包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工减料以保利润，还有施工队伍选择不当以 及施工项目组织不利，造成的工程返工及进度拖延等。

　　建材及设计供应中出现的不测。如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求，造成停 工、返工及进度被拖，造价升高等。

　　政治及政策风险

　　国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击，而国家政策则可以通过产业结构和 经济结构的调整来影响和改变房地产业风险结构。

　　步骤2：风险识别

　　项目管理阶段

　　常见风险

　　计划

　　成本预算；时间预算不精确；项目计划不全面；工作分类不全面；没有正式的预测工具；项目 没有先后顺序；资源没有很好地分配；不现实的计划。

　　组织

　　缺少资源；缺少学科专家；没有指定过程/步骤文件；任务分配得不好；取得资源太复杂；项目 管理软件选择错误。

　　控制

　　项目管理步骤少或没有；没有对变化做影响分析；项目计划不灵活；不断变化的市场条件；项 目结果没有估算好；不令人满意的评论会；管理缺乏变化；没能力及时采取正确的行动。

　　结束

　　不能取得成果；活动没完成。

　　步骤3：风险原因分析?第一，信息不全，项目前期调查不周，决策草率。第二，对宏观经济形 势缺乏预测引发多种风险。一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程 造价跟着上涨；二是银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求关系 的变化，房地产供给严重不足的状况已成历史，出现了严重的供过于求的状况，房价自然就要 下降，销售难度增加，促销成本加大；四是银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买 ”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。第三，发展商对市场供求，房地产政 策，金融政策的理解把握上偏差。

　　步骤4：风险的防范

　　风险

　　防范对策

　　实行方案

　　财务风险

　　客户信用调查；完善程序

　　购买力风险

　　充分利用政府职能部门协调

　　市场风险

　　创造销售的组合优势

　　工程建设风险

　　公开招标、市场调度

　　融资风险

　　前瞻性意识

　　汇率风险

　　在人民币不贬值的情况下进行调整定位

　　变现风险

　　多种方案以备资金不足

　　2.房地产阶段性风险控制模式

　　处理危机的基本思路：

　　要点1：根据房地产开发过程进行风险分析

　　房地产开发的全过程是指从房地产投资商对项目进行投资建设到房地产出售资金回收或报废为 止的整个过程。大致可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同阶段具有不同 的风险。

　　可行性研究阶段的风险分析，在决定房地产开发项目是否可行前，要在国家各种政策、法规及 条例的约束下，考虑房地产市场的供求状况及发展趋势，并以此确定开发项目的用途、规模、 类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测。这些预测面临着大量的不确定因素。 且房地产投资一旦展开进行，所面临着的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大风险性 。

　　实施阶段的风险分析，房地产开发的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，包括从获 取土地、筹措资金到设计与施工等过程。

　　获取土地：来自前期拆迁、土地的地理位置、环境条件、配套设施、规划部门的约束等方面的 风险。

　　筹措资金：贷款期限，开发商的资信程度，贷款利率的变化，都是投资者要面临的风险因素。 通过预售楼花的融资手段进行滚动开发，将面临着由于房地产市场供求的变化，国家政策的调 整，形象进度的快慢对预售的影响等所带来的风险。

　　设计施工过程：由于通货膨胀、物价上涨、工期延长而导致的建设成本增加的风险。

　　经营阶段的风险分析，无论是房地产销售还是出租都包含着许多不确定性因素，所以面临着房 地产市场诸多风险，如房地产市场需求类型与数量的变化，其他房地产商的竞争以及社会政策 经济形势的变化等。物业管理的好坏也面临着物业管理能否贬值的风险。

　　要点2：房地产风险的防范

　　要树立风险意识，进行房地产风险的分析评价，通过分析评价来判断风险状况，树立居安思危 的意识，自觉约束自己的决策行为和经营行为，改进各项决策。

　　要自觉认识外部环境，注意各种不确定性因素的变化，吸取其他发展商失利、亏损的教训。

　　提高对风险的www.pmceo.com适应能力和驾驭能力。

　　采取灵活多变的政策，趋利避害。如锁定受险范围和损失额度，对不可避免的风险或设法加以 转移或提前采取措施以减轻风险损失。

　　要点3：房地产投资的风险规避

　　在具体实施投资前的可行性分析阶段，根据特定项目的常规风险原因以及特殊风险原则，预计 可能发生的风险种类，以便采取相应的应付措施。

　　对购买力风险的防范，核心是与项目所在地的政府及其职能部门协商，严格控制各项基础设施 费用的分摊。

　　减少项目风险的六种方法：使用有效的预警系统；采用系统的项目管理方法；做应急计划；要 素再利用；改进程序；培训。

　　筹资阶段，首先应提高抵押贷款的成分。其次，合理调整信贷结构。再次，大力发展向社会筹 集资金的方式，通过发行房地产债券和实现房地产证券化，扩大筹资渠道，使企业能及时、稳 定地获得资金来源。最后，在利用外资筹资时，尤其要注意防止汇率风险，具体可采用选择多 种币种和套汇保值的方法来降低其受险可能。

　　开发阶段，开发阶段是将可行性研究结果和内容付诸实施。

　　经营阶段，一方面要提高经营管理者的水平，增强其风险意识和对市场的预测能力。另一方面 要合理安排筹资结构，调查市场利率，采用灵活的销售战略，化解来自金融市场、宏观经济周 期波动和市场需求变动的风险。在配合经营的同时，将优质到位的物业管理也纳入经营环节， 亦会吸引更多的需求者，实现预期收益，整个房地产投资获得了安全保障。

　　预租预售，房地产开发项目在经营期间因政策风险、货币购买力风险及利率风险的影响所造成 的租金售价水平向不利方向变动影响，可通过预租预售的手段来减缓。?

　　对工程建设风险的防范：一是对项目的设计方案要经科学论证；二是对项目施工能公开招标的 一律实行公开招标，杜绝层层转包；三是做好现场高度；四是加强工程质量进度及造价方面的 工程监理。

　　合理安排进度计划，尽早完成开发项目，采取措施固定某些定量。

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篇2：房地产信托投资风险的控制

　　随着房地产信托的蓬勃发展,其风险控制的必要性也日益凸显。房地产信托除了面临信托行业本身的风险,还有房地产行业的特有风险,其风险控制措施也有别于其他信托产品。

　　一、房地产项目风险

　　目前,信托参与房地产业主要有两种形式,进行房地产项目的开发建设和投资成熟物业。房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节,因此其风险形式也多种多样,风险控制手段复杂,具有较高的专业化要求。现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域,有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力,突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。

　　通常,信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押权的实现取决于房产项目的顺利完成,如果因建设资金不足形成烂尾工程,或者因建设质量不合格、配套设施达不到建设要求,不能通过竣工验收,抵押权也无法实现。向项目公司派驻的管理人员必须具备一定房地产管理经验,但信托公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才,从而也限制了这些风险控制措施的作用。

　　即使是投资于成熟物业的房地产信托,也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。因为,把握房地产市场的变化和走势,必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化,也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。

　　在现阶段,针对大多数信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况,风险控制的一个基本思路就是引入“外脑”,通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务,借助专业机构的判断和管理,预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似,已经是一种行之有效的实践。在法律层面,《信托法》规定,受托人可以委托他人处理信托事务,这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理,以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任,既可以加强房地产信托的专业管理能力,各专业机构又分担了其责任范围内的风险,同时,各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保,具有信用增级的作用。

　　二、资金挪用风险

　　在房地产开发项目中,一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被挪用到其他项目上,开发商资金链条断裂,就会造成一系列的烂尾工程。为防止挪用情况发生,信托公司一般通过银行监管、根据项目进程拨划资金、向项目公司派驻财务人员、控制项目公司的财务用章等方式进行风险控制。

　　实践证明,这些控制措施基本能控制融资方的挪用风险,但也存在由于信托公司缺乏相关经验,融资方可能利用自身的专业优势编造用款理由等达到挪用目的的情况。同时,信托公司自身可能因内控制度不健全或管理人员的道德风险,借项目之名挪用资金。防范这些风险,除信托公司切实执行各种风险控制措施,加强内部管理和内控制度建设外,还应当建立银行托管制度,既可控制融资方的挪用风险,也能控制受托人的挪用风险。

　　银行作为信托财产的托管人,对信托财产的运用进行审核,拒绝不符合信托目的和信托文件规定的资金划付,可以更大程度上保障信托财产的安全。同时,银行可以指定专业机构审核融资方的用款请求,例如由银行指定房产项目的监理公司,由监理公司对项目的每笔用款出具意见,以做到专款专用。

　　三、信托财产流动性风险

　　房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。

　　房地产信托基金因为需要定期分配信托利益,对流动性风险较为重视,其风险控制措施也较多,例如保证一定比例的高流通性信托财产、制订投资策略时注意现金流的匹配性、引入流动性支持机构(例如银行)等。

　　对于单一投资项目的房地产信托,由于规模的限制,保持流动性财产、组合投资以保障流动性等常用的防范措施显然无法适用。现在主要采取的防范措施是要求融资方提前一定期间开始还款,以便给受托人一定的时间处理可能发生的流动性风险。但此种风险防范措施难以在根本上控制流动性风险。对此,可以借鉴房地产信托基金引入流动性支持机构的做法,例如与银行、保险公司等金融机构合作、成立专门的流动性支持备付基金等解决部分流动性风险问题。

　　四、集中投资风险

　　因单个信托计划的资金规模小,大多数房地产信托都是投资于单一项目,此类房地产信托都有一个固有的难以防范的风险,就是风险集中在一个项目上,没有风险释放机制。除了项目单一以外,信托期限较短也是产生此类风险的因素。一般的房地产信托期限多为一到二年,无法通过长期运作来化解短期产生的风险。

篇3：房地产按揭中的风险控制对策与建议

　　史曰:“天下熙熙,皆为利来;天下壤壤,皆为利往”,在现代商业社会中,追求利润是每一个经济实体的目标。然而对市场道德并不完善的中国当代社会,尔虞我诈的商业交易仍然很普遍,房地产市场尤其严重。发展商考虑的是如何将风险转稼给银行,如何套取银行的信贷资金,甚至与银行内部的人联手,一房多卖,做假按揭,骗取银行的钱后溜之大吉。反之,银行考虑的是如何在激烈的按贷市场中与发展商做成生意,并将风险降低,或将风险转移给发展商。

　　银行将风险转移给发展商的现象很普遍:

　　一、为了能做成生意,往往在与发展商交往时口头承诺给发展商多少贷款额度,给予如何如何的服务,放贷时间及其他条件都很诱人,待发展商与其真正做起业务后,才跟发展商谈各种放款条件,部分主动权此时已掌握在其手中,发展商骑虎难下;

　　二、将风险转给发展商后,银行并不认真跟踪客户的供楼状况,甚至有些银行在客户没有供楼或短供后,故意不告诉客户和发展商,不采取任何行动,尽量拖延时间以获得更高的利润--罚息,让客户和发展商最终买单,我司早期的按揭(96、97、98年)有过这样的教训;

　　三、客户供不起楼后,银行不采取法律行动或迟迟不采取法律行动,最终由发展商承担回购责任和高昂的罚息,一举两得,聚福花园二期就存在这样的现象,客户已两年不供楼,仍不起诉,或起诉而迟迟不判决,仅仅一个小楼盘,我司由此造成的损失将达20~50万元。

　　上述存在的问题由于在与银行做按揭前没有明确责任,最终的经济责任由发展商承担,但处理这些问题或采取法律行动都要以银行的名义进行,发展商没有起诉或对客户采取直接行动的权利,主动权全部掌握在银行手中!!

　　由鉴于此,建议:

　　一、公司尽快成立一个跟踪客户供楼情况的专职小组,工行、中行、发展行给我司做的按揭,应每月提供全部客户供楼的情况给我司,我司应主动每月跟踪客户的供楼情况,而不是被动的让银行通知,一旦供楼出现异常,应根据情况迅速采取行动;

　　二、应与银行进一步完善责任机制,如果是银行故意不通知或故意不采取行动的应由其承担责任,要形成书面协议分清责任;三、对客户确实供不起楼的情况,宜分别处理:跟客户解除合同,不用退钱是上策;跟客户解除合同,退一点钱(让点小利)是中策;起诉让法院判决是下策。对确实要起诉才能处理的,我司律师应迅速界入,银行应积极配合,不要等银行起诉。

　　由是观之,在做按揭前与按揭银行谈妥各种条件并形成一定的责任机制(书面协议)是非常重要的一环。

　　另,部分客户欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,关键是我司能使用的手段不多,法律起诉用处不大,法院判决后客户拒不执行,我司也没有其他办法。此种情况应分别处理;一、对已装修入住的,应果断采取一些强硬的手段,触及其利益,如停水、停电,不能让其住得过于安乐;二、对未装修、未入住的,则应诱之,了解其苦衷,然后再采取相应措施。对这类欠款,不采取非常手段是难以见效的!!

　　追逐利益,是每个人的本性,所谓“千金之子不死于市”。在商业交易中风险和收益应该是对等的,我们固然要有一定的社会责任感,要有良知和市场道德观念,不能做诈骗式交易,所谓“害人之心不可有”;同样,我们也应该防范一些银行和某些银行一部分动机不良的人,未雨绸缪,把风险控制在自己手中。公平来说,不能把所有风险转稼给银行,同样,银行也不应把所有风险让发展商承担。