房地产有限公司问题研究程序

　　房地产有限公司问题研究程序

　　第一章总则

　　第一条为了加强对江苏**房地产有限公司的管理工作，提升江苏**房地产有限公司的管理水平，为公司决策提供参考，现对江苏**房地产发展有限公司的问题研究，依照以下程序处理。

　　第二条本办法适用于**公司总经办对公司范围内问题研究程序。

　　第二章细则

　　第三条、需要研究的问题分类：

　　(一)公司会议上提出公司存在的问题

　　(二)总经办、管理研究部等行政总经办门提出需要研究的问题

　　(三)其它部门提出需要研究的问题

　　(四)公司常出现的管理错误问题

　　(五)公司的重大决策

　　(六)其它需要研究的问题

　　第四条、需要研究的问题收集和讨论：

　　(一)在公司会议上，由公司相关领导提出需要集体讨论的，由总经办组织相关部门进行讨论;

　　(二)由总经办、管理研究部等行政总经办门提出需要研究的问题，由提出部门组织相关部门参与讨论，并且邀请总经办人员参加讨论;

　　(三)其它部门提出需要研究的问题，可以直接向总经办提出，然后再由总经办组织相关部门人员参加。

　　(四)公司常出现的管理错误问题，由主要责任部门负责组织讨论，总经办组织相关部门人员参加。

　　(五)公司的重大决策的问题研究，由董事长会组织相关人员参加，总经办、行政部派相关员参加。

　　第五条、需要研究的问题处理办法：

　　需要研究的问题必须要有议题，确定议题之后，由组织讨论的部门提前三天发给通知给相关需要参加讨论的人。通知必须明确时间、地点、讨论议题等。对于讨论形成的会议纪要，由总经办或行政部形成会议纪要，总经办对会议讨论中达成的共识进行跟催、考核、组织实施。参与讨论的相关人员在开会之前必须准备参与讨论的资料。

　　对于重要决议、立案等，形成研究报告提交至董事会。

　　第三章附则

　　第六条本程序的解释权归江苏**房地产发展有限公司总经办。

　　第十四条本程序自颁布之日起执行。

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篇2：地产集团策划部/市场研究部职责

　　1.负责公司对外的宣传工作;

　　2.通过详尽的市场调查及研究,为公司及业务部门提供可靠/专业的市场讯息资料;

　　3.提前2天完成要提交给发展商的报告/建议书/方案等;

　　4.提前一天完成演示内容;

　　5.各组员必需遵守组长/主管所委派的工作;

　　6.必须出席公司/部门/组别订立的各种会议;

　　7.准时完成公司/部门/组别分配的工作;

　　8.确保报告内容没有出现人为数据错误、错字、前后矛盾等错处;

　　9.必需做会议(来自:www.pmceo.com)记录;

　　10.对外文件格式需统一,按公司规定执行;

　　11.各组长/主管需确保组别的正常日常运作;

　　12.相关的资料搜集,整理及归档保管;

　　13.提供准确的市场讯息给发展商;

　　14.外出时随身携带名片、计算器、某某记事簿及笔;

　　15.组长有责任协助及培训其组员;

　　16.组长必须出席所有其组别负责的案子的会议;

　　17.保持策划部公共地方的清洁;

　　18.用完电脑后,需将画面返回windows主页;

　　19.用电脑时不能中途离开超过10分钟,否则需将文件存档及将画面返回windows主页;

　　20.所有非交通费的报销必需于发生2月内给总监签字确认,逾期不获报销。

篇3：房地产可行性研究和投资决策控制程序

　　1.目的

　　通过对项目可行性研究和投资决策的控制,加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益,防止投资决策的随意性、盲目性,降低投资风险。

　　2.范围

　　本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。

　　3.职责

　　3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议;

　　3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果,负责指导可行性报告的编制。

　　3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告,收集所需资料。

　　3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。

　　4.控制程序

　　4.1 项目可行性研究的前期准备工作

　　4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息,进行投资项目的预选。

　　4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定,由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查,形成资料汇编。

　　4.1.3 财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划,编制资金流量表。

　　4.1.4 依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定,由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。

　　4.1.5 策划与营销中心根据资料汇总情况,编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明,初步估算项目的投资效益,进行综合分析,论述建设的必要性。

　　4.1.6 项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后,报分管领导审核、总经理审批。

　　4.2 项目可行性研究

　　4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。

　　4.2.2 可行性研究主要内容:

　　4.2.2.1项目开发必要性分析:

　　a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划;

　　b.通过市场调查和预测,对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较;

　　c.分析项目建设规模是否合理。

　　4.2.2.2 项目开发条件分析:

　　a. 项目位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求;

　　b.基础配套设施建设是否到位,交通运输是否有保证;

　　c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;

　　d.拆迁工作是否可行,周围环境是否有利于项目建设。

　　4.2.3 由策划与营销中心负责,财务与资产经营部配合,进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价,并计算评价项目经济效益的各项指标,主要内容包括:

　　a.总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的情况;

　　b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;

　　c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;

　　d.项目费用的鉴别和估算;

　　e.项目利润预测。

　　4.2.4 项目财务效益分析

　　由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析,主要内容包括:

　　a.编制项目财务效益分析表,主要有:贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等;

　　b.财务动态分析指标的计算,主要有:财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等;

　　c.财务静态分析指标的计算,主要有:投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等;

　　d.根据各种计算指标,参考定性分析,作出财务分析效益评估结论。

　　4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求,对不确定性进行分析:

　　a.盈亏平衡分析,包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点;

　　b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降,生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析;

　　4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素,进行风险分析,预测项目开发中可能出现的风险,并提出采取回避风险的有效措施。

　　4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制,或经总经理批准后,委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。

　　4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容:

　　a.项目开发的必要性分析;

　　b.项目开发条件分析;

　　c.基本经济数据的测算与分析;

　　d.项目财务效益分析;

　　e.项目不确定性分析;

　　f.项目分析结论。

　　4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动,在充分进行市场调研和论证的基础上进行。

　　4.4.1由策划与营销中心组织,总经理主持,对可行性研究报告进行充分的论证,必要时,由策划与营销中心负责联系专家,进行决策咨询和进一步的论证。

　　4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后,报集团公司进行最终决策。

　　4.5 经批准的可行性研究报告的修改,严格《文件控制程序》的规定执行,由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。

　　4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录,由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定,进行收集、保管和归档。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》

篇4：境外贷款融资应注意的问题

　　境外贷款是一些有条件的企业利用国外资源的重要形式,善于利用境外贷款,不仅可以拓展企业融资的渠道,使企业有更多的机会货比三家、币比三种,降低经营成本,而且可以通过与国外银行的合作,借助其严格的管理系统提高本企业的财务管理水平。

　　一、决策缜密周全企业在进行境外贷款决策时,应该结合自身的实际情况,做好一些基础工作,注意以下几个问题。

　　1.正确处理与银行的关系,建立、发展合作模式在市场经济体制下,企业与银行的关系定位于相互合作,共同发展,取得双赢。

　　企业需要建立战略合作银行计划,根据企业规模、发展阶段、资金需求等实际情况,选择一定数量(大企业可以选择二至三家)银行作为主要合作银行,以长远双赢为基础,建立、巩固、发展合作关系,加强日常沟通工作,必要时,企业的重要决策也请银行介入,以取得银行的理解和支持,成为真正的战略合作者。

　　企业顺利发展扩张可以得到银行资金的保证;在企业经营出现暂时困难时,由于银行对企业的了解及长远的合作,可以得到银行的支持,避免银行要求提前还款或罚息等,节省资金节约成本,帮助企业尽快度过难关。

　　在确定与银行关系时,企业需要结合变化的环境和企业的自身情况确定。在环境有利于企业的情况下,企业较易与银行建立、发展良好的合作关系;反之,企业则需要调整与银行的关系,必要时还需付出一定的代价以换取银行的支持。

　　对银行的选择一般应当由企业总部作出决定,以利于用企业的整体优势来获得与银行合作的良好条件。内部管理结构较为松散的企业,一般需要选择经营风格谨慎的银行,通过外界的控制来降低企业自身的风险。

　　另外,企业还要考虑银行对本企业的评价,在确信银行资信的前提下,要尽可能与那些重视自己的银行合作。如果银行自身服务、管理水平很高,但并未把本企业作为重要客户,企业在经营方面将较难与之形成战略上的合作。

　　同时,企业有必要选择一定数量的具有相同背景的银行作为战略合作银行,除了选择国外主要外资银行作为战略合作者,我国企业更要重视与我国国有商业银行(含其境外机构)的合作,由于国内银行和企业在利益、文化、工作模式等方面有共同基础,便于沟通和理解,符合我国企业实现企业价值最大化的目标要求。

　　2.理性利用政府贷款优惠政策在贷款融资中,企业需要结合本行业的特点,充分利用政府支持的贷款优惠,但在考虑资金成本的同时,还需要认真分析经营成本是否合理,从整体上考核政府优惠贷款的价格,避免盲目使用,造成财务成本低而经营成本高、本企业过度扩张或本行业的某类业务或资产过度扩张,最终损害企业的利益。

　　3.确定统一的贷款条件企业在安排贷款时,如果能够确定企业所有贷款中部分重要条款的统一条件,可以提供一个衡量境外贷款条件的尺度,决定承担的责任和对外承诺的界限,并在具体贷款中据此要求银行降低风险控制要求,特别是对子公司安排贷款时,依据母公司的统一要求确定贷款条件,这也是在谈判中获得有利地位的一个重要方面。

　　由母公司制定统一的贷款条件,可以包括企业负债比例的要求、贷款利率、手续费等费率的要求、保证条款的统一规定、违约条款的承诺上限等等。管理集中的企业多将贷款权集中在企业总部,以便集中企业优势,获得较好的贷款条件。

　　4.选择适当的律师企业境外贷款涉及大量的法律问题,法律文件的准备、审核、修改等均要求企业有好的律师为企业把握风险。企业如果有法律部门,法律事项可由其安排;否则可以委托律师事务所来安排。采纳律师的专业意见,企业可以在一定范围内控制或减少风险。企业宜选择具有良好声誉的律师事务所作为本企业的长期律师顾问。为确保其服务质量,企业可以将一部分法律事项委托给其他律师事务所,在律师事务所之间形成一定程度的竞争,使企业获得服务和成本上的好处。

　　5.确定贷款审批程序贷款融资是企业最重要的经济事务之一,企业内部必须有明确的贷款审批程序,由于境外贷款环节与境内贷款有一些不同,需要明确企业境外贷款的审批程序。

　　境外贷款的贷款协议中,有许多涉及股权变动、企业经营及重大的法律责任的约定,常常需要企业业务经营部门、法律部门的共同审核,而非企业财务部门单独作出决定。在贷款审批程序中,企业需要明确贷款申请、批准贷款、审核贷款文件、确定贷款签字人等事项的部门和人员,在责任明确的情况下,通过制度约束来保障企业贷款的顺利进行,保证企业贷款工作中涉及的责任不会影响企业改组、经营和内部管理。境外贷款审批制度在约束各工作环节事项的同时,其实也保护了员工,使员工在企业制度之内进行工作,在一定程度上避免了企业员工因为制度不明确而出现损害企业或者损害自身的行为。

　　6.注意外汇风险和外汇管制问题我国企业在境外贷款,只能安排外币贷款。在境外贷款时,我国企业必须遵守国家外汇管理规定,确保企业资金来源的合法性;境外国家若存在外汇管制问题,对外汇的买卖、款项的结算等均会有所约束,企业有必要研究外汇管制问题,为企业境外贷款选择最好的途径。

　　二、操作详尽务实境外贷款的程序和条件、保证条款、违约责任、法律手续等与境内贷款有所不同。企业需要在保证贷款工作顺利进行的同时,尽可能降低自身的责任风险。因篇幅所限,本文仅就其中几个突出的问题进行介绍。

　　1.保证(Security)问题保证是银行和企业都非常关心的条款,主要的方式有抵押、担保、收入转让、保险利益转让及其他承诺等。

　　在境外贷款中,抵押贷款一般要求贷款额为抵押资产市场价值的一定百分比,当资产市场价值低于要求的比例时,需要提前还款或增按(增加抵押品);所以企业在安排贷款时要考虑抵押资产的市场价值及其未来可能发生的变化,确保有能力承受贷款额度负担,尽量避免出现增按情况,同时还要避免高估资产价值,浪费企业资源。

　　境外银行有时会要求企业提供All Money抵押,即抵押品除了为一笔贷款作保证外,还为企业其他债务作保证。企业对于这样的要求,可以尽量争取单独的抵押条件,或者将Al1 Money的范围减少,将实际或预计可能出现问题的贷款或担保等债务剔除出此范围。

　　境外担保与境内担保的最大区别在于,银行通常要求连带责任担保,即银行放弃追索贷款人而直接要求担保企业归还银行贷款。随着我国担保法的实施,国内银行也越来越多地要求采用连带责任担保。在多个担保人情况下,银行也有权选择其中的一个或几个担保人履行担保责任;在担保人履行了担保责任后,担保人才有对原贷款人或其他担保人的诉因,才可以追索自己的权利。当然,担保文件约定的担保责任主要也是看贷款人、担保人、银行之间的讨价还价能力,但通常担保人的责任都很大,所以我国境外企业在对外提供担保甚至即使是为内部企业担保时务须谨慎。

　　关于收入和保险利益转让的保证,是银行为保证其收回本息所要求的抵押资产的保险利益和企业经营的收入等利益转让给银行的做法。通常情况下,只要企业有实际的还款能力,一般不会拒绝。在保险收益转让的时候,企业虽然难以否决银行委托保险人的权利,但可以要求银行在选定保险商、保险代理人及保费时,与企业共同商定,或须征得企业的同意。特别是有一定处理保险事务能力的企业,由于有保险业界的经验,更容易说服银行接受企业的要求,银行如果没有其他利益上的考虑,通常会同意企业的要求。

　　境外银行为了保证其贷款的安全,通常在贷款条件中要求贷款企业的总公司对贷款提供书面的保证,特别是在1997年东南亚金融危机以后,境外银行加强了对我国企业保证条款的约束,由于国内企业对外提供担保受国家外汇管理部门的严格管理,境外贷款可能不需要有国内企业提供担保,但需要提供书面形式的确认。

　　形式上主要是安慰函(Letter of Comfort)、知会函(Letter of Awareness)、保证函(Letter of Undertaking)等。在这些函件中,主要列明三项内容:国内企业知道并同意安排此贷款;国内企业对贷款人的业务经营予以支持,不做影响贷款人持续经营的决定,国内企业不做使贷款人财务状况转弱的决策;国内企业不改变对贷款企业的股权结构等。

　　关于上述文件的责任问题,主要体现在文件的措辞上。文件的名称可以不同,重要的是文件约束的事项。如果主要涉及的是财务性质的保证,该文件约束的责任可能变为担保责任。由于我国法律对未经国家外汇管理部门登记的担保不予保护,这样的担保实际上为境外银行和贷款企业所回避。如果文件约束的主要是经营事项、股权事项等非财务保证事项,国内企业在出据了该文件后,不承担担保的责任,但也有义务按照承诺的事项去执行。

　　2.违约条款及交叉违约(Default and Cross Default)境外贷款中的违约条款较为详细,其中除不能按期归还本息属违约外,通常会约定以下集中情况属于违约行为:企业提供信息不及时准确(即陈述错误);企业财务状况恶化;企业经营出现对还款不利的变化;企业工商登记出现问题;企业股东发生变化;抵押资产价值低于维持贷款的比例;企业遭受清盘、强制执行、解散等等。

　　违约条款因不同的贷款而有不同的约定。企业应当结合企业的实际情况与银行商洽,使违约条款尽可能符合企业的实际情况,降低违约风险。此外,在签订贷款文件后,企业发生具体的与贷款文件不符的事项,只要经过银行书面同意,均可以认为是没有违约的。因此,企业要注意日常文件的管理工作,以便明确责任。

　　关于惩罚性费用条款,银行有时会提出若企业违约,则需从违约之日起支付罚息。企业对此可从两方面争取对自己有利的条件:一是,争取降低罚息;二是,向银行提出给企业一段时间(如一周)来履行有关义务。

　　企业通过上述努力,可以争取到相对宽松的条件去解决出现的问题。若有关义务未能在此时间内 履行,企业再承担罚息责任。

　　企业在安排境外贷款时,通常都会面对交叉违约问题,简单地讲,交叉违约就是企业一项贷款违约,同时构成企业其他贷款或所有贷款均违约。对于集团性企业或贷款较多的企业而言,交叉违约条款是贷款工作中最重要的条款。企业可能与一家银行有多笔贷款,亦可能与不同银行有不同的几笔贷款,从法律上讲,由于有交叉违约的责任,当企业对任何一笔贷款违约时,同时对其他不同银行的贷款亦承担违约责任。

　　鉴此,企业应尽可能地降低交叉违约条款约束的范围和事项,最佳途径是保持企业较高的偿债能力,稳健经营,提高企业在贷款市场上的竞争力。具体在操作中,可以通过贷款商务谈判,保护核心业务的正常经营,将企业核心业务的贷款剔除出交叉违约范围;可以在交叉违约条款中加入金额下限,即当企业发生一定金额以上的违约事项时,才属于交叉违约约定的范围;可以通过利用不同银行对贷款的竞争取得对企业有利的条件,或将贷款分散在不同家银行,在不同的银行之间争取免除不同银行贷款的交叉违约责任。当然,如果企业讨价还价能力不足,急需资金,承诺银行的要求交叉违约责任缓解资金困难也是可取的,重要的是看企业是否有偿债的能力。

　　3.利率掉期保值问题在安排境外贷款的工作中,有时对金额大,贷款时间长的贷款,会遇到是否安排利率掉期保值的问题,虽然利率掉期保值和贷款是两件事情,但有些较为积极的银行,会在贷款的同时,安排掉期保值的文件,称为ISDA(内容可以应企业的需要,包括外汇工具的安排),为今后进行掉期保值提供便利的条件,银行这样做,既为进一步为企业提供增值服务,也为自己扩展业务提供了便利。

　　企业应在安排贷款协议的同时拟出利率掉期保值的文件,以便在需要时,即可通知银行本企业的期望固定利率水平。在进行利率掉期保值安排中需要结合企业的需求,充分考虑资金的时间价值、利率的未来走势,主要应考虑的:一是,企业为固定成本,便于安排资金、保证可以接受的收益而选择的固定利率;二是,合理预测利率趋势,选择可能降低财务费用的时机将利率固定。

　　前者注重企业内部需求,后者关注通过掉期保值而获利。

　　4.限制性条款在贷款工作中,有时会遇到银行对企业各种行为的限制,有时是对贷款中贷款人和保证人等集体的限制,有时在贷款文件中会将责任人(Charging Group),定义为所有贷款人、担保人、提供抵押的抵押人、提供其他保证的保证人等,而在其他的条款中会约定Charging Group中的任何人不得在贷款期间变更股份、不得改变经营范围等等,这就需要企业同银行进行细致的沟通,争取银行的理解和支持,解除这部分约束,或将约束界定在一定金额以上。

　　关于对企业影响重大的事项,如股东的变更,企业需要结合自身发展的计划,在签约前权衡能否向银行作出不予变更的承诺,如果不能,而银行也不能放弃此约束,企业则应考虑放弃贷款,转而采用其他融资方式.

篇5：房地产开发项目应注意的四个问题

　　房地产市场在经历了前期供不应求,众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压,不得不盘整消化之后,经过痛定思痛,发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训,也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品,更是逃避不了市场的严峻考验,发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?

　　一、项目的用途定位。

　　依靠大量的市场调研资料,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近,市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境。

　　二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层等。

　　从房型上看,有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态,在房型上,如何确定不同房型的比例分配,各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手,进行相关市场分析,不能仅凭经验判断,要以数据为依据,以市场需求为导向,再加以科学合理的市场预测。

　　三、产品的规划、设计要尽可能超前,但也不能过于超前,要掌握区域客源的预期接受度。

　　比如地块确定要造住宅,要依据地块的特点,结合大量市场调研的资料,确定住宅类型,如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立,与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受。

　　四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。

　　确定了市场的合理接受价格及其针对的客源,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况:

　　1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);

　　2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);

　　3、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。

　　总之,房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程,受政策、市场等各方面因素影响较大,这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场,做好前期调研,以更好地规避风险。