浅谈土地成本的折旧

　　在运用收益还原法评估物业时,土地要不要折旧?这是一个有争议的问题。我国一些评估著作中都没有把土地折旧列为房地产收益中扣除项目,这里所说的土地折旧指的是土地使用权取得费和土地开发费的摊提。中国房地产估价学会编的“房地产估价理论与方法”在说明纯收益时,有这么一段文字“以收益为目的而出租的房地产,其纯收益是由其租赁收入(房租)扣除折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、租赁中介费等后的余额。”令人不解的是建筑物提折旧,而土地却不提折旧。从资产成本的角度来看,建筑物和土地同属成本,要提折旧,两者都应提取折旧,否则都不提折旧。

　　引起分歧的根本原因在于土地使用有没有期限。在土地私有制下,当产权人拥有土地的所有权时,土地的收益可以无限期持续下去,但是建筑物有一个耐用年限,如果建筑物到了耐用年限无法使用,房地产的收益就会减少。因此,为了保证房地产收益的持续获得,产权人必须在建筑物达到耐用年限时能够建造具有同等效用的建筑物来替代旧建筑物。这样就必须通过提取折旧的办法来实现。欧美国家在运用收益还原法评估房地产时从房地产的总收益中扣除建筑物的折旧,在理论上是正确的。但是在我国有限期使用土地的制度下,土地使用权有一个最高限期,就不能简单地套用估价方法。在我国以前土地划拨使用的制度下,土地可以无期限使用,只提建筑物折旧,是可以的,但是实行土地有偿有期限使用后,情况就不同了。因为当土地使用权到期以后,建筑物的所有权也随土地一并归国家所有,这样就不能机械地把建筑物作为固定资产,而将土地使用权划为无形资产。事实上,在土地有偿有期限使用的情况下,建筑物所有权归国家,这与土地使用权已无太大的差别。

　　因此,土地成本,包括土地使用权取得费及土地开发费,应与建筑费提取折旧费,而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样,在土地使用到期时,产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。

　　在目前,由于土地使用制度改革不久,土地使用年期差异不大,对房地产评估结果影响不大、不明显。但是随着时间的推移,房地产剩余使用年限的差异将越来越大,所以现在就应该予以重视。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：房地产开发成本管理要领

　　成本控制和管理历来是企业管理的重心,房地产开发企业亦然。本人结合多个房地产项目(如CBD重点工程蓝堡国际公寓)的经验,总结了一套“成本管理方法”。该方法主要用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况,尽量避免预算外支出,为进一步控制成本提供标准和控制手段。成本管理方法主要融合如下内容:合同管理、预算及资金管理、甲供材料管理。其中,预算及资金管理是核心。三者结合财务软件的报表开发功能,相互融通,但又各有侧重。

　　一、合同管理

　　公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始,所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位,所涉及的工程造价和材料价格合理,则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。

　　1.合同汇签与分类。

　　合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排,尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排,要与公司现有资金和未来资金计划相统一,避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间,或工程进度及质量标准,避免合同管理与工程管理不协调。

　　结合房地产开发企业实际情况,合同分工程合同、材料合同两大类。工程合同包括:土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括:土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备(电梯)合同、装修材料合同、其他材料设备合同。

　　2.合同的录入与执行。

　　将已分类合同结合财务软件的报表功能,设计出能自动提取数据的“合同款项支付单”,使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。合同录入后,成本会计要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导,从而较好执行合同。

　　3.报告。 按周申报合同清单及汇总统计表。

　　二、工程预算及资金瞥理

　　参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容,每一项所涉及的金额又相当巨大,故须重点控制。

　　1.工程预算的编制、录入。

　　工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议,达到事前成本控制的目的;工程预算编制完毕后,公司预算部门将工程预算交成本会计进行录人工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。工程预算的录入指成本会计结合财务软件的报表开发设计功能,录入到本公司自行设计好的房地产开发成本分析报表中。此时须注意会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致,以便日后财务软件自动提取实际发生额时,能与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析,从而有效实施事中成本管理和控制;并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

　　2.工程款支付。

　　各用款部门填写用款单时,按“工程项目。分部工程--分项工程--单位工程”写清楚,成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对,能立刻确认是否应该支付此款项,并将此信息上报主管领导。若付款,则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

　　在工程款的支付过程中,须注意的是:要有正确的付款流程,该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流,再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。

篇3：怎样进行项目成本管理

　　究竟如何进行项目成本管理呢?简单地说,就是通过开源和节流两条腿走路,使项目的净现金流(现金流入减去现金流出)最大化。开源是增大项目的现金流入,节流是控制项目的现金流出。

　　在项目建设期,开源表现为扩大项目融资渠道,保证项目能够筹集足够的建设资金;节流是使融资成本或代价最低,最节省地实现项目的必要功能。在项目经营期,开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益等;节流就是控制项目经营成本。

　　在我国,项目的成本管理一直是项目管理的弱项,“开源”和“节流”总是说得多、做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金“源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预测和分析项目现金流和财务执行情况,决策失误就在所难免了。

　　成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,具有一定的不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加。不确定性成本管理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项,也是很多商业银行贷款最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司,大多只停留在简单的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成本管理新方法。

　　项目成本或投资估算

　　成本估算(Cost Estimating)是为完成项目各项任务所需要的资源成本的近似估算。

　　美国项目管理学会(PMI)认为,有三种成本估算方法:

　　类比估算:是一种自上而下的估算形式,通常在项目的初期或信息不足时进行。

　　参数估算:是一种建模统计技术,如回归分析和学习曲线。

　　自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算,然后通过成本账户和工作分解结构(WBS)将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最为准确。

　　PMI成本估算的概念在我国常称作投资估算,即在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上,估算项目的总投资。

　　项目的现金流分析

　　项目成本管理的基础是编制财务报表,主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中,项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。

　　通过项目的财务现金流分析,可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标,从而对项目的决策做出判断。

　　(1)财务内部收益率(FIRR)

　　它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率,是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现金流量,用插差法计算,也可以直接利用微软E*cel软件提供的财务内部收益率函数计算,计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率(Ic)比较,如果FIRR> Ic,即认为项目盈利能力能够满足要求。

　　(2)财务净现值(FNPV)

　　它是指项目按基准收益率Ic将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和。它是评价项目盈利能力的绝对指标,反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软E*cel软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0,表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平,项目可接受。

　　(3)投资回收期(Pt)

　　它是反映项目真实偿债能力的重要指标,是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中,是累计现金流量由负值变为0的时点。

　　投资回收期越短,表明项目盈利能力和抗风险能力越强。

　　项目的不确定性分析

　　根据拟建项目的具体情况,有选择性地进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等。

　　(1)盈亏平衡分析

　　它是根据项目正常生产年份的产品产量(销售量)、固定成本、可变成本、税金等,研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。当项目的收益与成本相等时,即为盈亏平衡点(BEP)。 通常只求线性盈亏平衡分析,图示如下:

　　(2)敏感性分析

　　它是研究项目的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变化时,项目财务评价指标(如财务内部收益率)的预期值发生变化的程度。通过敏感分析,可以找出项目的最敏感因素,使决策者能了解项目建设中可能遇到的风险,提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对值大小来比较。

　　例如,某房地产开发项目的内部收益率对建设投资和商品房售价的敏感性分析如下图所示:

　　从上图可以看出,财务内部收益率对建设投资和商品房销售价格的变化都较为敏感。相比之下,财务内部收益率对建设投资的变化更为敏感。

　　(3)概率分析

　　它是通过概率预测不确定性因素和风险因素对项目经济评价指标的定量影响。一般是计算项目评价指标,如项目财务净现值的期望值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大,项目承担的风险越小。

　　项目挣值管理

　　挣值管理(Earned Value Management,EMV)是综合了项目范围、进度计划和资源,测量项目绩效的一种方法。它比较计划工作量、实际挣得多少与实际花费成本,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。

　　要进行挣值管理,必须熟悉与挣值管理密切相关的计划成本(PV) 、挣值(EV)和实际成本(AC)之间的相互关系,以及完工预算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之间相互关系。

　　挣值管理也离不开偏差管理。偏差=计划-实际

　　偏差分析图示如下:

　　当成本偏差(CV)>0,表明成本节约;反之,当CV<0,表明成本超支。

　　当进度偏差(SV)>0,表明进度超前;反之,当SV<0,表明进度滞后。

　　特别注意的是,这是根据PMI的偏差含义做出的推断,与我国的工程监理投资控制中的偏差定义正好方向相反。

篇4：浅析房地产项目的投资成本

　　房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂,在目前房产开发形势较为严峻的情况下,控制好房产项目投资成本就更为重要了。

　　一、房产项目投资成本组成

　　以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例,其房产项目投资成本主要有以下部分组成:

　　(一)土地费用

　　从20**年开始,国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式,基本为熟地转让,即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税,已不含相关动迁费用。

　　(二)独立费

　　1.建设单位管理费

　　会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。

　　2.办公及生活用具的置费。

　　3.工程监理费。

　　4.建设场地完工清理费

　　5.施工图编制费

　　(三)勘测、设计费

　　1、勘测费:含初勘和净堪费用。

　　2、设计费:

　　含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。

　　(四)政府规费

　　含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。

　　(五)房屋建安工程费

　　1、基工程费:含检测费

　　2、土建和安装工程

　　含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。

　　3、交通标志和标识

　　4、会所装修

　　5、甲供料

　　一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。

　　(六)小区公共设施费

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。

　　(七)销售费用

　　含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。

　　(八)财务费用

　　含贷款利息、税金(营业税、调节税、印花税等)、税务

　　(九)不可预见费

　　二、房产项目投资的成本控制

　　(一)土地获得前

　　在获取房产项目土地前,要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价-房产项目投资成本(上述九项,除土地费用外)-合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建筑形式,从而预测房产项目开发成本。

　　(二)项目开工前控制

　　1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院,用足容积率,总建筑面积、总高度、退界、日照间距等,选择出众的外立面,房型和相关建材设备。

　　2、通过招标选择优秀的工程监理公司。

　　3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。

　　4、力争减免相关规费。

　　(三)项目过程中的控制

　　1、合理控制工期

　　特别是控制相关节点工期,如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。

　　2、合理控制质量

　　通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收,将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。

　　3、合理控制工程变更

　　无论是设计变更,还是工程量增减都要严格控制和审核。

　　4、材料和设备的招标

　　通过招标形式,对相关甲供料(材料和设备)进行货比三家,尽可能选择质优价廉的产品。

　　5、力争减免相关规费

　　特别是预售时和综合验收时的相关规费。

　　(四)项目完成后的控制

　　特别是在工程结算、决算以及审计时,严格控制项目总费用,一般力争不突破项目原有的总预算,为今后项目成本预测创造新的参考依据。

　　房产项目成本控制,是在项目进行中,根据实际情况(如签约和各种工程合同)变化,不断进行变更,以逐渐接近和满足项目预算,使企业领导随时掌握项目成本变化情况。

　　房产项目投资成本的预测,是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制,是房产企业领导贴近市场,及时调整的依据;项目成本的过程控制,是房产企业领导考核企业部门和员工的依据;项目成本的最终控制,是房产企业领导综合评价项目的依据。总之,房产项目投资成本的全过程控制的优劣,是衡量一个房产企业的成功标志。

篇5：房地产企业获得土地途径分析

　　从全国的情况看,土地储备应该是一个先行指数,土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。开发企业不是有一块土地就够了,在保持企业连续发展的过程中,土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲,需要保持品牌的延续性和市场的占有率,就必须保持在市场有不断的供给,也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地,保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。鉴于这种情况,会造成开发企业对土地储备的特殊需求。

　　开发企业取得土地的方式大概分为以下三类:

　　第一、行政命令式

　　第一类是行政命令式,可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说,在各个城市中,都有大量由政府决策的开发项目,其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。

　　1、危改拆迁

　　大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式,先划拨后出让。因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分,这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题,以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题,在没有进行谈判和确定之前,很难决定哪些单位回来,哪些单位一定被拆走。这时候,我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。

　　2、工商企业改造

　　一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括退二进三、污染企业,扰民企业的一些特殊情况,因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件,比如剩余劳动力的安置等,或者是招标、拍卖的形式很难做,所以通常采用协议出让的方式。

　　3、经济适用房

　　按照政府的规定,经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地,大部分招标的是操作项目的法人,所以是一个以法人招标为主的招标制度,土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。

　　4、基础设施

　　基础设施建设在今年的增长速度比房地产增长速度还快。基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁,以及一些水厂,电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些地方政府因为没有资金大量的投入,所以利用变换土地转让的方式,给公路,铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换。比如香港政府把地铁上层的部分土地转给了地铁公司,虽然他还要缴纳一定量的土地出让金,但是他通过地铁上层建设用地的转换,或者是建设产品获得盈利,来弥补地铁建设资金的不足。到目前为止,上海市几乎所有地铁的站台,站口、交换站都是用这种方式,地面上的土地转让给了开发商,由开发商负责整个站区的建设,减少地铁投资的压力。

　　尽管政府下达11号令规定经营型项目的土地必须挂牌招标拍卖,但每个城市都保持了一部分协议出让的口子。从目前全国的情况看,这类土地在市场上数量是最大的,大部分城市会维持在70%。当然,这里头也还包括了一些开发区,由开发区来承担一级土地开发,然后他再进行二级的转让或者合作项目的合建形成的转让等等。因此,行政批准仍然占有很大的数量。

　　第二、土地市场

　　国土资源部11号令出台以后,土地市场实际上变成公开出让的方式。对于发展商来说一般有三种情况:一个是投标,一个是摘牌,一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看,除了深圳,广州这些市场化程度比较高的城市很早就开始实行土地招投标和公开出让这种方式之外,其他大部分城市都是在去年11号令出台之后才开始的。这个市场是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程。也是逐步实现市场化,为主的供给渠道的过程。可以想见,多少年之后,可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流,而行政批准的土地占到次要地位。

　　1、土地市场中存在的问题

　　从目前看,我们不管是招标、拍卖或者挂牌,大概只有一个标准,就是价格标准,通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准,而不限制他的资格,也不限制他的其他相关条件。在这里就会产生许多的弊病:

　　(1)非专业化的结果

　　从97年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后,大量的资产或资金向房地产涌入,而其中非专业性的资产或资金占了主流。大量的非专业性公司,过去不是做房地产的公司都进入到了房地产行业。从97年以后出现这种情况,就造成了投招标的过程中,很多非专业化的企业因为拥有大量资金,所以他会以参加投标的方式取得土地。而这种非专业的公司,大部分是非理性的定位,所以,这种非理性化的程度会大量出现,在很多城市已经有了先例,这种招标不限制资格,只以价格为准,就会造成很大的负面影响。

　　(2)资源配置的错位

　　本来这个土地应该用最佳配置的方式,给最能发挥土地价格的公司来使用,但是,由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过,最后很多在投招标初期的时候中标了,但是在后期造成流标或者是其它的一些现象使项目无法开展的情况也是大量存在的。

　　(3)造成了地区的压力

　　一般情况下,城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金,按照文件的规定,这笔资金是用于城市开发和土地改造的。大部分城市的政府在财政处理的时候,都会把一个地区土地拍卖的资金转移到另外一个地区去,在全市融资为求得平衡。因此,这块土地拍卖了很高的价格,但是政府并没有把这笔资金用以解决这个地区的问题。土地拍卖的资金会转移到其他地区,那么这个地区的压力会大大增加,因为这个地区所产生的收益并没有应用于这个地区。

　　国际上招标的一般方法,通常要同时考虑四个标准,除了价格标准之外,另外三个标准分别是:

　　①在整个招标过程当中,方案是第一位的标准。对城市土地价值的提升有什么作用,这是所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。如果仅仅本块土地产生了很高的价值,而不能带动周边土地产生很高价值的时候,单向价值高是一种错误,而周边的土地因为这个方案或者是这个建设项目而导致土地价值提升的时候,这对于政府才是最有利的。

　　②第二个标准是建成以后,会对城市经济的贡献。比如说他能解决多少就业、带来多少税收或者是解决原来这个地区缺陷的一些问题,比如说这个地方原来缺商场、缺超市,缺医院、缺学校或者缺一些其它东西,建成以后,这块地会对整个经济或者是公共产品的补充起到一个积极的作用。

　　③第三个标准,就是这个项目的产生,会对该地区造成的负担。目前,全国大概只有CBD是按这种方式,预先保留了一部分资金解决当地的问题,比如说每平米有300块钱的公共职能配套费,比如说土地和绿地是统一在CBD的规划中作了安排。另外就是中关村地区做了局部的统一的一级开发,实际上在每平米土地里都含有一部分公共设施和公共产品的解决方案。如果建成以后对当地的交通造成重大的压力,政府即使在拍卖中获得了很高的出让金也是得不偿失的,因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上,使政府不得不用更大的支出实行转移支付,来解决公共交通等更多的问题。

　　由于有这样三条价格之外的标准,所以开发企业在投标的时候,会告诉政府,我虽然用一个比较低的价格投标,但是我会用大量的钱去解决这三条标准中需要解决的问题,比如说它会造成城市交通压力,市政基础设施压力,那我可能会自动投入一部分资金去解决道路交通、基础设施等相关问题。因此,如果能改变现有的招投标方式,改用综合评价的方式来进行招投标,可能土地价格的提升速度就没有那么快,而综合评价可能就会更高了。

　　2、应对招标投标的策略

　　对于有品牌的大公司来说,一定要自己独立进行招投标,因为它可能会对品牌产生逆向影响。比如万科在深圳的一次投标,招标地块的旁边就是万科的一个项目,他肯定不愿意另外一个竞争者来对他形成威胁,所以多高的地价都要投,于是在局部形成了地区垄断。通常大的企业不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标,尤其不愿意让一些比较差的公司去做,因为他们的楼盘价格很可能会影响自已。

　　对于一些中小开发公司怎么办?有以下三种方式:

　　①中小公司要联盟。联盟的概念不是说要结合在一起,而是大家商量好了共同进行投标。今后,土地招投标的项目会逐步加大,比如说广渠门项目的招标要三十多个亿,对中小公司来说,很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标,组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司,或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟,大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来,土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格,使

　　土地价格维持到一个固定水平。我们现在的情况是往往不能形成联盟,很难形成联盟,这是我们在现实中出现的问题。

　　②第二种情况是联合行动。事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合,有的是开发体和建设体的,有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此,在联合的过程中,有的时候可能是开发和资金的联合,有的是技术与技术的结合,有的是设备的结合,或者与施工企业的结合。所以,在这样的联合中,应该说是各取所需,各得所投。

　　③第三种情况是联合投资。有资金与资金的合作,有品牌与资金的合作,或者说有的人只有钱而没有开发能力,有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体,而是变成一个统一的法人代表,共同来经营和开发。所以,资本的结合,一般会选择用合资的方式,出资方要拥有一定的股权。

　　以上三种情况是不太一样的合作方式,而任何一种合作方式,对中小开发企业而言,可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。

　　第三、资本市场

　　按照55号令和房地产法的规定,在缴纳了土地出让金之后,土地可以合法的进行转让和买卖,这种转让的行为在法律上是有前提条件的,在符合前提条件之后,就变成了土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定,因为它已经不是一个出让的过程,而是一个转让的过程。

　　在现有的土地市场中,原有的土地已经大量的保留在开发公司手里。所以,11号令实行之前,全国大概有一半以上的可开发土地都集中在一些开发公司手里,已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候,它可以用各种方式来进行转让。在土地归企业所有的时候,实际上就变成了一种资产。因此,我把它列为资本市场的一种运作方式,叫做在资本市场上进行土地的购买。这种转让行为有不同的方式和不同的阶段。

　　1、一种是投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股,一方有钱没地,另一方有地没钱,用参股的方式来解决。用资金参与开发项目,或者用资金与土地互换,而各自形成股权,这种情况在最近一段时间是非常多的,由于11号令以后,北京要求在限期之内,必须把原来协议出让的土地出让金补齐,很多开发公司的土地储备就满足不了这样的资金需求。因此,就要寻找一些有资金的公司一起合作,然后转换成为了前期开发。新的土地政策变化中造成了这样一个推动的作用,促使大量的资金与土地相结合。

　　2、第二种情况就是土地收购。这是一个合法的土地转让工作。上一种情况可能不发生土地权益的改变,而第二种情况发生土地权益的改变,即土地所有权会发生改变。因此,在这里可能会涉及到交易契税的问题。在股权的交易过程中是没有契税的,因为它还维持土地权证的原有公司的名称,无非就是主人变了、股东变了、合作方和操作方变了、经理人变了。但是,在土地收购中,一般会改变土地的权属,当土地权属改变的时候,会出现按国家规定所征收契税的问题,等于你是买卖土地,对另外一方面来说还有很大一笔营业税,这两个加起来相当于成交金额的10%左右,无形中土地的收购会使土地的成本提高10%。在完全按合法程序缴纳土地出让金之后,对土地进行收购,通常会出现类似的情况。

　　3、为了避免因为缴纳契税而增加土地成本,利用最多的变通方式就是收购公司而不是收购土地。在我们现有的法律当中对土地的收购是要缴纳契税的,而以股权转让的方式收购公司却不需要缴纳契税。拥有土地的一方,就土地的使用权成立一个独立的公司,然后由拥有资金的一方对拥有土地项目的公司进行收购,收购该公司的部分股权,当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的,最后形成一个公司股权的转让,所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。但是,有些公司做不到卖公司只能卖土地,因为在这一个公司里不是一个单一的企业,而是有无数个项目存在的。所以,用这种方式去转让,公司的股权就有问题了,所以很多公司会把它分离出来。根据我们国家财政部和税务局的文件,今年的10月1号以后,在企业重组,分立、兼并和破产等过程中免交契税,这本来是对国有企业改造放一个口子,但是,实际上会给开发企业形成了另外一个口子。任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地分成10个公司的土地,然后在把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。

　　4、对拥有大量土地的企业进行收购。这些企业可能不是开发企业,但是,他的用地可能事后会转为开发用地,并可以改变用地性质,这种情况在土地收购过程中也大量出现了。比如一些工厂,人员很少而土地资源很多,可能就拿出一半土地进行开发,而另外一半土地维持原有的情况,开发公司先买工业或者商业的企业,然后我再转为开发,就等于用自己的土地开发,避免了协议出让或者挂牌等其它相关的手续。

　　5、还有一种情况是置换。有的是用地换地,我这块地不能用于开发,只能用于某些特殊行业,我就寻找这些特殊行业,比如说只能盖学校,就通过置换,用原来学校的用

　　地去进行开发,因为在规划当中原来学校的用地是可以开发的。类似这样的土地转换,在市场中也是很多的。还有一种转换,以小换大,以好换坏,就是我把城里很小的一块土地,换你城外的一块很大的地,这种情况也非常多。再有就是资产置换,有很多开发商可能还留了一些房子,比如用我的商业用房,去换那些拥有土地的资产。

　　6、关于合作的问题。

　　①与拥有土地资源的企业合作。比如说华远和北京首旅组成了一个开发体。这种合作实际上既是一种强强的联合,也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用,按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子,就是合作建设的工程,比如说有一些厂矿的建设用地,一部分用于解决自己职工的住房问题,另外一部分用于经营,这种情况也是存在的。

　　②与拥有土地资源的项目合作。这些项目有很多,像前面所说的,有些是要和地铁项目合作的,有些是要和轻轨项目合作,有些是要和公路项目合作等。比如说北京政府已经批准首都公共开发公司,拥有相当一部分的土地,因为他已经把路修到那儿,就应该有一定的土地划拨,否则公路光靠养路费是养不起、建不成的。各地都应该有这样一些项目公司,和这些项目公司合作,入了公共开发公司的股,自然在获得信息和获得土地资源的时候,就有了优势,而一般来说,这些和基础设施项目相合作的土地,政府通常是给予优惠条件的,或者是可以通过协议出让的。

　　③与拥有开发土地的公司合作。几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司,当开发商与他们合作的时候,也会获得大量的土地的资源。比如说华远、京泰、嘉里以及SOHO中国等公司,共同参与了北京市南部的一个物流港的合作建设,我们四家公司共同组织一个公司,通过政府的批准,在南部地区要建一个北京最大的物流网,其中包括会展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商业设施。办公设施以及住宅,在二级开发的过程中,实际上有最优先的获取权利,这也可以不经过挂牌拍卖,因为已经经过了政府的正式批准。