中国房地产基金市场的前景

　　目 录

　　第一篇 房地产融资模式的现状与发展研究 1

　　1.1 国内房地产融资途径及房地产金融的模式分析 1

　　1.1.1 房地产的概念 1

　　1.1.2 房地产传统融资模式 1

　　1.1.3 房地产创新融资模式 1

　　1.2 房地产信托基金的产生与发展 1

　　1.2.1 房地产业的发展催生房地产信托 1

　　1.2.2 什么是房地产信托(REIT) 1

　　1.3 房地产信托的发展为再造产业链奠定了基础 1

　　1.4 房地产信托是产业发展的必然 1

　　第二篇 设立房地产基金的市场前景 1

　　2.1 国内房地产市场发展研究 1

　　2.1.1 金融宏观调控使房地产投资前景广阔 1

　　2.1.2 城市化与住宅产业的持续发展为房地产投资提供了现实的机会 1

　　2.1.3 上海、北京等主要城市未来的房地产需求潜力极大 1

　　2.1.4 北京市房地产行业的发展状况 1

　　2.1.5 我国房地产信托基金产生的必然性 1

　　2.2 房地产基金的市场现状分析 1

　　2.2.1 国际房地产基金的发展现状 1

　　2.2.2 国内房地产基金的发展现状与问题 1

　　第一篇 房地产融资模式的现状与发展研究

　　1.1 国内房地产融资途径及房地产金融的模式分析

　　1.1.1 房地产的概念

　　房地产是房产和地产的总称。房产就是指房屋财产,即在土地上建筑起来的各种房屋;地产是指明确所有权的土地财产,包括住宅或非住宅附着物的土地,也包括已开发的和待开发的土地。房屋和土地不可移动,或者是一经移动就要丧失极大价值的物体,因此又称不动产。但是,不动产还包括港口,大坝,地下工程等。房地产行业即房地产开发和经营的行业。在我国,首先包括在规划国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让土地和房地产开发项目或者销售、出租商品房的房地产开发企业;其次包括从事房地产销售代理服务的房地产经纪公司;以及所有以房地产服务、咨询、管理、投资为主业的机构和组织。

　　1.1.2 房地产传统融资模式

　　1. 银行间接融资:

　　1)开发贷款:前提是取得土地使用权,自有开发资金不低于30%,立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。

　　2)流动资金贷款:开发商用于工程购置设备,材料之用的短期贷款,

　　3)按揭贷款:由开发商向银行提出申请,贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押,分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%,其中期房贷款要求开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。

　　4)工程单位流动资金贷款:由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购置材料和进行施工组织之用。

　　5)专项贷款:指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据地方政府计划内指标控制的商业贷款。

　　2. 根据目前房地产投资资金来源统计显示:

　　自有资金平均为15%--20%;

　　银行开发贷款、流动资金贷款为15%;

　　施工企业垫资(由银行贷款转移的)占30%--40%;

　　按揭贷款占20%-30%;

　　其他预收款和借款占10%

　　3. 直接融资渠道:

　　1)股权融资:通过股票交易市场(IPO)上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。经证监会批准,上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格,对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性,募集难度大。

　　2)公司债券:企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司(投资银行)向投资人发行的中长期融资证券。住宅建设债券的审批环节较复杂,能够申请的企业不多。

　　3)预售款:在房地产建设过程中,一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房(也称楼花)。一般收取房款的5%--50%不等。预售合同(也有称为认购证)在交房前(或一定时期内)可以转让。一些房地产公司规定可退房,并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为,房地产公司常在表内处理为负债。

　　4)其他融资行为:如住房卡、预租金、互助基金、社会集资建房等。由于占的比重不大,这里就不一一枚举,住房卡已被明令禁止、集资建房在本质上也是一种非法集资行为。

　　1.1.3 房地产创新融资模式

　　1. 房地产资产证券化:

　　资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券,在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。

　　其基本流程为:

　　图1-1 债务隔离-指通过出售实现资产与原所有人的债务分离

　　SPV公司-指专门为证券化设立的公司(Special Purpose Vehicle)

　　信用提升-指对拟证券化资产进行担保、回购等信用保证,由中介公司进行评级,目的是提高发行证券的信用等级。

　　ABS设计-就是(ASSET-BACKED SECURITISATION),即资产支持证券化的融资模式设计。

　　房地产资产证券化目前的形式有:

　　1)以销售实现而作表外处理的证券化:

　　房地产公司将自有资产出售给SPV。该资产经出售后与原公司(发起人)的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高(资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等)。由投资银行进行证券化设计,向投资人发行ABS收回现金用于向发起人购买资产。

　　2)以资产担保而融资的资产证券化(表内处理)

　　房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV,向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售,房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保,该资产还在发起人的资产负债表上。

　　抵押贷款证券化,也是这种形式。由贷款银行将抵押贷款本息收益组合,出售给SPV,并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转,降低了远期风险,同时也促进了房地产业的进一步发展。

　　2. 房地产信托受益凭证:

　　是房地产公司以在建项目为抵押,通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定:今后不得出售期房。房地产公司面临沉重的压力。如发行可转换受益凭证,使购房者间接地购买期房。即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。

　　3. 房地产信托投资基金:

　　在我国根据现行 法规一般将房地产投资基金归入产业投资基金范畴。它是由房地产公司或金融机构发起,向特定投资人募集专门用于房地产投资的信托基金。具体的组织形式可以是公司型,也可以是契约型 。由于目前还没有专门的法律规范,公司型是目前的主要选择。房地产信托的详细运作模式本文还将详细介绍。

　　1.2 房地产信托基金的产生与发展

　　1.2.1 房地产业的发展催生房地产信托

　　1. 成熟房地产的循环定律

　　通过研究经济比较发达的美国的房地产业我们发现,一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产业用了20年的时间,只构造了第一个小循环。今天,另两个小循环随着产业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟开始呼之欲出。

　　2. 中国房地产业的转型

　　从概念上讲,中国的房地产商到目前为止基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现。我们认为,投资循环的形成过程是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的“向上”转型。

　　1.2.2 什么是房地产信托(REIT)

　　1. 房地产商品既是一种消费品,也是一种资本品,能够产生可观的现金收益。这一特性,使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时,房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大,而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性,要求具备相当的专业知识和经验,这一切构成普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中,市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式--房地产投资信托(REIT,Real Estate Investment Trusts),并不断趋于完善。房地产投资信托现已成为国外普通个人投资者重要的房地产投资渠道,其相对比重已超过直接投资、持有证券(房地产股票或债券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。

　　2. 房地产投资信托的资金来源主要有两个方面:发行股票,由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等)和股民认购;从金融市场融资,如银行借入、发行债券或商业票据等。房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易,或采取场外直接交易方式,具有较高的流通性。根据资金投向的不同,房地产投资信托可分为产权信托投资(equity REIT)、抵押信托投资(mortgage REIT)和混合信托投资(hybrid REIT)三种形式。早期的房地产投资信托主要为产权信托,目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快,现已超过产权信托,主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券(MBS)混合信托则带有产权信托和抵押信托的双重特点。

　　3. 与一般公司不同,房地产投资信托具有广泛的公众基础,在享有税收优惠(房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项)的同时,也受到严格的法律规范与监管。如美国规定,房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制,以防止股份过于集中;每年90%以上的收益要分配给股东;其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

　　4. 房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作,并实行多样化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资,有效降低投资风险,取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产投资的利益。房地产投资信托除受到整体社会经济环境(对房地产的市场需求与总体空置水平)的影响外,投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠,进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。

　　5. 房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好渠道.其特有的运行机制(组织形式、有限责任、专业管理、自由进出转让、多样化投资.优惠税收与有效监管)可以保证集中大量社会资金(从而产生相当大的市场强度与规模经济)、具有较高投资回报和较低投资风险,是一种比较理想的资本市场投资工具。

　　1.3 房地产信托的发展为再造产业链奠定了基础

　　房地产投资信托的发展带来了 以下几个方面的变革。

　　首先,由于公募REIT的诞生,大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资者都可以参与房地产的投资,从而极大地壮大了房地产的投资者队伍。正是因为有了REIT,美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。

　　其次,REIT专业化的运作使得房地产投资越来越接近债券投资,房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为,同时REIT的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。

　　第三,房地产行业进一步细分,出现了专门的房地产投资管理(顾问)公司、土地整理开发公司、物业开发公司、物业管理公司、策划代理公司等,从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。

　　1.4 房地产信托是产业发展的必然

　　房地产金融是金融业的主体,在发达国家占金融资产的比重均在50%以上,房地产投资本身也是金融业的一部分。但由于长期的计划体制按行业管理,将房地产投资业划归基本建设。归建设部管理,并参照对施工企业的管理体制进行规范。从而制约了房地产金融的发展。将投资行为变为生产行为,使其自身的金融功能没能得到有效发挥,衍生金融工具未能发掘。从而导致了整个房地产业的畸型融资结构。随着中国加入WTO,与国际资本融合,大量的国际流行金融工具引入后,必将给中国的房地产金融,乃至整个房地产开发投资的结构带了巨大的冲击。使未来房地产业面临更大规模的重新洗牌。在此机遇与挑战面前,也给全行业带来了新的机会。谁捷足先登,谁就赢得了未来市场。

　　中国城乡居民储蓄余额已突破12万亿元大关,如此巨大的储蓄余额正在寻求它的投资目标,在有效防范银行贷款风险的同时,建立起中国自己的房地产投资信托基金,将巨额城乡居民储蓄余额中的一部分吸引到房地产产业上来,必将有利于房地产市场的持续稳定健康发展

　　众所周知,银行贷款对于房地产开发而言起着至关重要的作用。但近年来过热的房地产投资使得政府不得不提早采取相应的防范措施,防止房地产泡沫的出现,于是央行采取了限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措,旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲,如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话,则不利于房地产市场的持续健康发展。于是,作为银行贷款的重要补充---房地产信托呼之欲出。

　　第二篇 设立房地产基金的市场前景

　　2.1 国内房地产市场发展研究

　　2.1.1 金融宏观调控使房地产投资前景广阔

　　根据国家统计局公布的20**年12月底的房地产开发资料,我国房地产取得了显著的发展:

　　1. 全国房地产开发投资首次突破一万亿元,达到10106亿元,同比增长29.7%,增幅比去年同期增加7.8个百分点。其中:商品住宅完成投资6782亿元,同比增长28.6%,占全部房地产开发投资的比重为67.1%;办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长,同比增长速度均超过30%。

　　2. 全国完成土地开发面积2.09亿平方米,同比增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米。这几年,土地购置连续大幅增长,20**年仍保持了21.5%的高增长率。

　　3. 全国完成商品房竣工面积3.95亿平方米,同比增长21.5%。其中,商品住宅竣工面积3.22亿平方米,同比增长21%。

　　4. 全国完成商品房销售面积3.2亿多平方米,同比增长29.1%。其中,商品住宅销售面积2.85亿平方米,同比增长28.9%。

　　5. 商品房销售额达7670.9亿元,同比增长34.1%。

　　6. 商品房空置面积1.28亿平方米(其中空置一年以上的5425万平方米),同比增长2.1%。其中,商品住宅空置面积8336万平方米(空置一年以上的3235万平方米),同比下降2.1%。

　　历史经验告诉我们,经济的大起大落总是与固定资产投资规模密切相关的。我国经济发展处在一个重要关口,就是要努力实现经济平稳较快增长,避免出现大起大落。而关键又在于坚决控制住固定资产投资规模,这个宏观调控下的经济大局,才能使房地产有充分的可持续发展。

　　表2-1全国历年经济与房地产投资增长表

　　年份 国内生产总值 全社会固定资产投资 房地产投资额增长%

　　金额(亿元) 同比增长% 金额(亿元) 同比增长% 金额(亿元) 同比增长% 占国内生产总值% 占全社会固定资产投资%

　　1997 74772 8.8 25300 10.1 3106 -3.4 4.2 12.3

　　1998 79553 9.2 28547 14.1 3580 6.1 4.5 12.6

　　1999 82054 7.1 29876 5.2 4010 11.0 4.9 13.4

　　2000 89404 8.0 32619 9.3 4902 19.5 5.5 15.0

　　20** 95933 7.3 36898 12.1 6245 25.3 6.5 17.0

　　20** 102398 8.0 43202 16.1 7736 21.9 7.6 18.0

　　20** 116694 9.1 55118 26.7 10106 2

　　9.7 8.7 18.3

　　年份 商品房竣工面积(万平方米) 比上年增长率(%) 商品房销售面积(万平方米) 比上年增长率(%)

　　1996 14411.6 7900.41

　　1997 15819.7 9.77 9010.17 14.05

　　1998 17566.6 11.04 12185.33 35.24

　　1999 21410.8 21.88 14556.50 18.50

　　2000 25104.9 17.25 18637.13 28.03

　　20** 27303.1 8.76 20779.24 11.49

　　20** 32522.8 19.10 29469.29 20.20

　　20** 39509.7 21.50 32247.24 29.10

　　表2-2全国历年商品房竣工与销售增长表

　　2.1.2 城市化与住宅产业的持续发展为房地产投资提供了现实的机会

　　1. 我国与几个主要国家住宅业发展比较

　　我国人均GDP的水平还不高,是美国的1/36,法国的1/27,日本的1/38,马来西亚的1/4;我国正处于住宅建设快速发展阶段,住宅年建设量与现有住宅总量之比为4.36%,是美国的3.1倍,法国的4.4倍,日本的1.7倍;我国人均持有的住宅量最低,

　　平均一套住宅中住4.0人,美国为2.4人,法国为2.1人,日本为2.6人。城市化进程是形成房地产需求的主要因素。1980年,我国城镇人口占总人口的比重为19.4%。20**年,市镇总人口占全国总人口比重又提高到39.1%,达到5亿人左右。同时,据公安部统计,20**年全国城市还吸纳了暂住人口4744.3万人,占城市总人口的8.5%。据专家预测,到20**年我国城市化率将达到46%,城市人口将达到6.4亿人,比目前净增1.9亿人,平均每年要新增人口1852万。按照城市化水平与人均GDP的正相关性的规律,如果到20**年中国人均GDP增至2800多美元,那么届时城市化水平可达到60%左右。

　　2. 城市化进程的加快,必然要求房地产和住宅产业与之相适应

　　单单拿住宅这一项来说,按现在的城市人口计算,每增加1平方米人均住宅建筑面积,就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到20**年城市人口达到6.4亿人,人均住宅建筑面积按目前的22平方米计算,那么仅满足新增加的1.9亿城市人口,就需要建设41.8亿平方米住宅。20**年,我国的城市化水平(城镇人口占总人口的比率)约为37.7%,年均增长率稳定在1.5个百分点。以20**年末全国人口12.76亿,城镇人口4.8亿为基数,按20** 年人口自然增长率0.70%估算,每年新增总人口893.2万,其中城市人口336.7万,由于城市化进程,城市增加人口1914万,每年新增城市人口2250.7万。据联合国机构分析,每个国家的人口城市化率在30%至50%区间,人口的城市化进程将加快。城市化达到70%后,进程会明显减缓。因此,我国每年增加1.2-1.5个百分点的城市化进程大约能维持15-20年。从这方面看,房地产行业保持强势的时间会很长,当然中途一两年的调整也是很可能的。英国城市人口与农村人口的比例从3:7到7:3经历了200年,美国大概花了100年。但是日本只用了20 年,经济后发的优势,所以我们的进程也可能在15到20年。

　　3. 改善住宅条件是未来房地产持续发展的主要推动力

　　2 001年,我国城市人均居住面积为15.5平方米,人均建筑面积20.8平方米。人均住房建筑面积相当于上世纪80年代美国的1/3,德国、法国的1/2;户均建筑面积不到美国的1/2,相当于英国、日本的2/3;人均住房间数0.75间,不到美国的1/3,只有法国、日本的1/2。如果要达到20**年人均25平方米,以4.6亿城市人口计,到20**年,需新增住宅20.7亿平方米(相当于目前每年的城市住房开发量的5倍)。可见要实现“人人优其居”的目标,需要建设很多的住宅。此外,在城市家庭户中,12%的家庭人均住房建筑面积在8平方米以下,27%的家庭人均住房面积在8-16平方米。户均住房间数2.27间,人均不到1间住房。其中,无房户占0.1%,只有1间住房的家庭占25%。还有近15%的家庭无独立厨房,近30%的家庭无独立厕所,近13%的家庭没有饮用自来水。据调查,当前全国城市居民对现有住房的满意率不到20%,有48%的居民表示有意在未来三年内换房迁居,其中已购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67%。据20**年统计,目前城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米,尚有300多万户家庭居住在危旧房中,改善住宅条件的另一项工程是旧城改造。自1999年开始中国城市旧城改造工程就广泛而持续地进行着,每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁和新造,也以住宅建设为主。

　　表2-3 城市居民人均消费支出:

　　2.1.3 上海、北京等主要城市未来的房地产需求潜力极大

　　统计显示上海商品房销售与竣工面积之比由上世纪90年代1997年前为1∶2左右逐渐趋向平衡,见下表。

　　表2-4上海商品房销售统计表

　　单位:万平方米

　　年份 商品房销售面积 商品房竣工面积 销售面积与竣工面积之比 商品房个人购买率 存量房买卖面积

　　1991 64 107.67 1:1.68 14.06

　　1993 145 320.00 1:2.21 42.07

　　1997 686.45 1454.96 1:2.13 76.0 162.40

　　1998 1150.77 1565.34 1:1.36 85.5 315.23

　　1999 1328.67 1468.62 1:1.11 92.1 510.84

　　2000 1557.87 1634.62 1:1.05 93.1 778.52

　　20** 1796.64 1758.01 1:0.98 91.1 1422.43

　　20** 1960.60 1983.92 1:1.01 98.5 1790.48

　　20** 2376.41 2578.24 1:1.09 2306.06

　　资料来源:上海市房地产管理局

　　通过历年的数据不难发现,市场的供求关系逐渐趋于基本平衡、协调发展的状态。存量房的交易越来越活跃。住宅的空置面积从2000年开始迅速下降,1999年空置一年以上达519.2万平米,到20**年底已降为134.24万平米。市场的需求旺盛,并且处于一个健康的发展态势下。现在的价格体系是能被市场所认可和接受的,它的发展方向应该说是良好的。房价的涨幅并没有影响到市场的销售。

　　上海市场的需求情况应是稳定且持续的。最根本的就在于它的经济辐射力。目前的上海住宅房产市场的目标购买群来源非常广泛。包括:跳跃式改善居住条件的群体,外省市和境外人士,新生代,属于资本运作目的的群体。考虑到未来10年的良好经济发展形势,这些目标群体的构成应是比较稳定的,其稳定性是持久的。上述判断的主要基础是:

　　1. 1997年以后,上海的房地产市场得到了较快的发展,至20**年底,房地产业的增加值已占GDP比重的6.9%。中央的18号文件肯定了房地产的支柱地位,上海也已确认了房地产业在本市国民经济产业中的支柱地位。这对房价的走势起到了导向作用。

　　2. 中国加入WTO后,上海的城市经济功能定位已经发生了变化,它已不仅仅是中国的经济中心之一,更需要发展成为世界级的大都市,房价的上涨也就有了空间。

　　3. 20**年上海举办的世博会将大大提升上海的城市地位,用于世博会园区建设的直接投资将达到30亿美元,而由此带动的基础设施建设投资将会有150亿到300亿元人民币。旺盛的投资需求必将推动房地产的发展,引发市场需求和房价上涨。

　　4. 从2000年到20**年上海将继续推进新一轮的旧区改造计划,初期平均每年将完成拆除旧住房300万平方米,由此将产生多大的住房需求。

　　5. 外资的进入进一步拉动也保持房产价格的稳步上升。

　　6. 房价的上升是有其经济平台为依托的 。新世纪上海市提出的建设“国际金融、航运、贸易和经济中心”的目标就是现阶段的一个新的平台。

　　7. 目前房价较高也有其成本因素。它包括建筑安装费、工程配套费、土地使用费和贷款利息等。还有,上海市控制城市中心区域容积率不超过2.5也会导致房价的高位运行。

　　2.1.4 北京市房地产行业的发展状况

　　北京市20**年销售面积预计为2286万平米,竣工面积为2344万平米,写字楼出租率达84%,住宅空置率为15%。由于政府规范土地市场北京市明年开工面积将比今年减少40%-50%。目前北京的房价已远低于上海、杭州等地,而租金又高于上海、杭州、广州、深圳为全国之最。从投资回报率的角度考虑,北京未来2-3年还有很大的升值空间。20**年北京市房地产行业继续保持健康发展的态势,房地产市场整体形势是供销两旺。20**年北京预计完成房地产投资为1440亿元,增长12.5%,增幅低于上年。房屋销售价格保持平稳上升态势,住宅价格还略有上涨。市统计局公布,20**年空置率16.8%,但全年空置量为1123万平方米,比20**年增长22%。市统计局分析,北京20**年商品住宅平均售价约4456元/平方米,一套可供三口之家居住的套房,建筑面积至少为70平方米,售价约为32万元,其收入房价比约为1:8。显然,目前商品住宅平均价位仍超出了中低收入居民的实际购买力水平。但与住宅商品化启动时的1998年的收入房价比已明显缩小。

　　图2-1北京市房地产投资增长

　　另,中国大多数省会城市的房价还在每平米2000-3000元之间,城市化刚开始,这与持续增长的购买力相比较,增长空间非常大。

　　2.1.5 我国房地产信托基金产生的必然性

　　1. 房地产也是一项投资品,尤其在通胀较高的时候,以房地产的形式保存资产,可以使资产价值得以保存。据资料了解,美国人在房地产升值中的受益高于购买股票的收益。在我国,房地产作为投资品,日益受到投资者的关注。大家知道,我国的金融市场上金融工具很少。目前普通投资者能够投资的品种有储蓄、国债、股票加上房地产。经过多次降息以后,储蓄的收益已经很低了。1年期的定期存款仅有1.98%,扣除20%的利息税,实际的利息只有1.58%。即使如此,人们对储蓄依旧偏爱有加。这更加说明普通投资者缺乏投资渠道,不能对储蓄收益降低做出反映。老百姓说:

　　“银行不给利息,我们把它当保险柜使。”

　　图2-2近年居民储蓄存款变化

　　图2-3 房地产销售价格指数变化

　　资料来源:国家统计局,《中国经济景气月报》

　　2. 中国人口众多,房地产市场潜力巨大,而且国内经济在最近的20多年里始终保持着良好的增长势头,房地产行业的发展必然会产生房地产行业的分工,形成房地产投资循环。目前,催生我国房地产投资循环的大环境已经初步形成:

　　首先,加入WTO之后,国内基金管理业、保险业和银行业的规范发展正在快速形成对房地产基金的买方需求。

　　其次,境内外相当数量的游资已经开始把注意力转向北京、上海等地的房地产市场,推出房地产基金恰逢其时。

　　再次,越来越多的国内房地产商已经意识到按照原有商业模式发展的局限性,迫切需要进行房地产融资的创新与突破。

　　3. 房地产开发的规范,特别是土地供应的市场化、公开化为房地产基金的崛起奠定了基础。

　　4. 金融投资工具的缺乏和储蓄存款的持续增长,为房地产信托基金提供了源源不断的资金来源。各社会投资主体参与房地产投资,分享其高增长的投资收益已成为现实。

　　5. 在资本市场中的资金往往有对风险高低、回报率多少和投资方式与期限长短都有不同要求。对于房地产来说,比较普遍的是以房地产基金的方式投资在房地产市场。而这些不同的房地产基金是希望借着投资在房地产企业或项目的不同周期而产生不同的回报与风险以达到其盈利的目的。由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法,因此也就没有房地产基金的市场可以谈,但国内现在所发行的房地产信托是一种准基金的前身。

　　2.2 房地产基金的市场现状分析

　　2.2.1 国际房地产基金的发展现状

　　一般来讲,国外房地产基金可以分为私募和公募。公募的房地产基金可以在市场上随时买进卖出,没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长,平均在8年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有的资产变现,把收益全部派发给投资者,基金解散。无论是公募还是私募,国外的房地产基金成立的目的都是比较明确,投资政策与投资的对象都会有清楚的界定,而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼或者是只会选择某种类型的购物 商场作为投资组合。从投资类型来讲,他们一般会分成为:

　　1. 投资在开发项目或者是开发企业--追求开发周期所带来的高风险高回报,其中包括了土地一级开发和项目开发。

　　2. 投资在经营性的项目或者是投资/控股公司--追求相对稳定回报的租金收入。

　　3. 投资在房地产项目的抵押贷款资产--追求固定的利息收入。

　　4. 投资在不良的房地产资产--追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益。

　　从投资的方式来说,以第1、2种投资在开发项目和经营性项目时,基金会采取直接投资的方式,直接投在企业或者项目上。但在股权比例方面,一般来讲,基金都会很依赖开发项目原来的经营者来操盘,因此基金一般只占少数股权。而经营性项目的股权结构就比较有弹性。新加坡和香港正在发展的房地产信托基金就是属于投资在经营性项目的房地产基金。

　　2.2.2 国内房地产基金的发展现状与问题

　　从国内的情况来看,现在国外的房地产基金进入的方式主要以经营性项目和不良资产为主。后者是因为有政府的政策和资产管理公司的推动,其中参与者有摩根史丹利的房地产基金、雷曼兄弟银行的商业地产基金等。而经营性的项目的风险对外国基金来讲,相对于开发项目还是比较明显和容易控制,其中如法国的Roda com与香港置地共同投资在已建成的北京的香江花园是其中一个例子。而第1种直接投资到开发项目的国外房地产基金也有如:荷兰国际集团,他们在本地市场的参与程度就很深,甚至于自己直接投资和操盘一些房地产项目,例如上海的网球国际俱乐部和住宅以及北京的太平洋城等。这些基金普遍认为北京、上海是比较值得作长线直接投资,但对于项目的性质和整个经营操盘的方案选择包括合作伙伴在内会很谨慎。

　　最后关于第3种外国基金以房地债权投资方式来投到中国的房地产贷款方面,现在在国内还不多。这可能是由于国内的按揭市场还有一些法律障碍例如处置抵押物的问题还没有成熟。同时按揭证券化市场也没有开始,做成了收购房地产贷款资产的基金退出有很大的局限。以这种方式进入中国房地产市场相信还要好几年的时间。

　　国内的企业涉足房地产基金的也已经有好几家了,万通集团、万科、建业、华新国际等近30家房地产公司联合发起成立的:中城房地产投资有限公司就是一支公司型房地产基金。但管理上完全按公司治理结构设计,既无法发挥基金投资的功能,又不能最大限度的保护股东(投资人)的权益。很容易出现内部人控制或部分股东控制的局面,从而损害其他投资人的利益。

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篇2：房地产投资信托基金融资面临的五大障碍

　　国际物业顾问戴德梁行表示,尽管跨境REITs(房地产投资信托基金)的出现提供了种种房地产投资的渠道和便利,但国内尚未成熟的房地产运营模式,构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。

　　戴德梁行估计部高级助理董事叶子华在今天的新闻发布会上表示,跨境REITs将面临五大障碍。首先是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为REITs融资的一大法律障碍。其中不单纯是土地使用权性质和使用年限问题,也包含取得正式产权证明文件的问题。因此物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时,必须先确定已取得房地产的产权证明文件。

　　其次是专业管理。国内的房产项目普遍缺乏专业资产管理等问题,而且国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少,物业业主需要聘请专业管理公司参与运营。

　　同时,房地产项目要透过REITs上市融资,必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。由于国内房地产商普遍没有接受此市场概念,所以可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。

　　在会计准则方面,叶子华说,证监会对上市公司信息透明度有较高要求,特别是财务及税务方面,需要配合国际会计准则,并须全面披露,而国内房地产开发商在这方面存在缺陷,有待进一步提高企业的信息透明度。

　　另外,由于国内房地产税前回报率一般会达到百分之七至十以上,但由于国内税种较多,税率也较高,税后的投资回报很不一定能达到境外投资者的预期收益率。

　　这位投资专家表示,以现时国内房地产开发商的营运模式,要通过境外监管机构的严格要求,可能需要较长时间的准备。但从长远看,目前存在的诸多障碍将随着内地市场与国际市场的接轨逐渐得以解决