房地产工程采购认质认价工作程序

1、目的
为规范分公司在认质认价工作中的做法,特制订本工作流程,加强工作计划性,优化工作流程,简化审批手续。提高工作效率,明确各相关部门在此工作中的职责。
2、适用范围
所有的工程采购和材料(设备)认质认价工作。
3、术语及定义
4、职责
4.1施工单位将需要招标的工程项目或材料采购需求计划提前交给采购部,工程类须有施工图纸(相关技术要求)、详细预算、www.pmceo.com计划进场及竣工时间等;材料类需有技术规格、型号、计划使用时间等;
4.2采购部选择供应商,寻价并对质量及价格标准编写出认质认价书上报审核;
4.3生产副总对认质认价书进行审核后返还采购部;
4.4总经理对认质认价书进行审核后返还采购部;
4.5认质认价的材料由施工单位进行招标或直接采购;
4.6采购部负责对施工单位的招标或采购进行监督;
4.7施工单位须把招标结果、所签定的合同及相关资料报与采购部;
4.8采购部对施工单位采购的材料的质量及价格进行审核;
4.9生产副总负责审核采购部所报相关资料;
4.10总经理负责审核采购部所报相关资料;
4.11审核后的质量及价格作为以后结算和考评施工单位的依据。
5、工作程序
5.1工程部须提前30天将需要认质认价的工程项目或材料采购需求计划及相关资料提前交给采购部;
5.2选择供应商,寻价并对质量及价格标准确定后三日内编写出认质认价书上报审核;
5.3生产副总和总经理在一日内对认质认价书进行审核后返还采购部;
5.5施工单位在收到认质认价书后立即开始招投标或直接采购工作;
5.6采购部同时对招投标或直接采购工作进行监督;
5.7施工单位在招投标工作或直接采购工作完成后3日内,须将结果及相关资料提供一份在采购部备案;
5.8采购部在收到相关资料后4日内完成对资料的审查;
5.9生产副总在4小时内审核完采购部所报资料;
5.10总经理在4小时内审核完采购部所报资料;
5.11审核后的资料作为验收依据作为结算和考评施工单位的依据。 编辑：www.pmceo.Com

篇2：房地产采购招标合同办理程序

1、目的
为规范分公司在合同办理工作中的做法,特制订本工作流程,加强工作计划性,优化工作流程,简化审批手续。提高工作效率,明确各相关部门在此工作中的职责。
2、适用范围
各类采购合同
3、术语及定义
A类合同、B类合同、C类合同分类详见合同分类表(附表一)
4、职责
4.1采购部负责合同的起草及初审工作;
4.2采购部根据合同分类表,将合同分为A、B或C类进行审批;
4.3工程部负责对C类合同标的质量要求、工期、验收方法等进行审批;
4.4财务部负责对所有合同的付款是否在公司预算范围内,付款方式的合理性进行审批;
4.5生产副总负责对工程部和采购部的评审负责;
4.6总经理对合同全面进行评审。
4.7A、B类合同须上报总公司进行下一步评审。
4.8采购部根据审批意见修改合同后再行签署
如果各部门负责人因事在外不能及时进行合同评审,应委托他人代为评审,委托人负评审责任,被委托人不负评审责任。www.pmceo.com各级委托代理评审人为:分公司总经理可委托为:;分公司副总经理可委托为:;分公司采购部经理可委托为:;分公司工程部经理可委托为:;分公司财务部可委托为:。任何评审人在自身评审时限内未完成合同审批的,视为已默许此合并负评审责任,合同评审可进入下一个环节(特殊情况除外)。
5、工作程序
5.1采购部在确定合同条款后七日完成合同的起草及初审工作;
5.2采购部根据合同类型进行报审工作;
5.3工程部须在4小时内完成审批;
5.4财务部须在2小时内完成审批;
5.5生产副总经理须在4小时内完成审批;
5.6公司总经理须在4小时内完成审批;
5.7A、B类合同采购部在分公司审批完成后4小时内上报总公司进行下一步评审。
5.8采购部根据审批意见修改合同后立即进行签署。

篇3：商品采购合同管理

一、商场采购合同的内容
商场采购合同的条款构成了采购合同的内容,应当在力求具体明确,便于执行,避免发生纠纷的前下,具备以下主要条款:
1.商品的品种、规格和数量
商品的品种应具体,避免使用综合品名;商品的规格应规定颜色、式样、尺码和牌号等;商品的数量多少应按国宝统一的计量单位标出。必要时,可附上商品品种、规格、数量明细表。
2.商品的质量和包装
合同中应规定商品所应符合的质量标准,注明是国家或部颁标准;无国家和部颁标准的应由双方协商凭样订(交)货;对于副、次品应规定出一定的比例,并注明其标准;对实行保换、保修、保退办法的商品,应写明具体条款;对商品包装材料、包装式样、规格、体积、重量、标志、及包装物的处理等,均应有详细规定。
3.商品的价格和结算方式
合同中对商品和价格的规定要具体,规定作价的办法和变价处理等,以及规定对副品、次品的折扣办法;规定结算方式和结算程序。
4.交货期限、地点和发送方式
交(提)货期限(日期)要按照有关规定,并考虑双方的实际情况、商品特点和交通运输条件等确定。同时,应明确商品的发送方式(送货、代运、自提)。
5.商品验收办法
合同中要具体规定在数量上验收和在质量上验收商品的办法、期限和地点。
6.违约责任
签约一方不履行合同,违约方应负物质责任,赔偿对方遭受的损失。在签订合同时,应明确规定,供应者有以下三种情况时应付违约金或赔偿金:
(1)未近合同规定的商品数量、品种、规格供应商品;
(2)未按合同规定的商品质量标准交货;
(3)逾期发送商品。购买者有逾期结算货款或提货,临时更改到货地点等,应付违约金或赔偿金。
7.合同的变更和解除条件
在什么情况下可变更或解除合同,什么情况下不可变更或解除合同,通过什么手续来变更或解除合同等情况,都应在合同中予以规定。
除此之外,采购合同应视实际情况,增加若干具体的补充规定,使签订的合同更切实际,更有效力。

二、采购合同的签订
1.签订采购合同的原则
(1)合同的当事人必须具备法人资格。这里的法人,是指有一定的组织机构和独立支配财产,能够独立从事商品流通活动或其他经济活动,享有权利和承担义务,依照法定程序成立的企业。
(2)合同必须合法。也就是必须遵照国家的法律、法令、方针和政策签订合同,其内容和手续应符合有关合同管理的具体条例和实施细则的规定。
(3)必须坚持平等互利,充分协商的原则签订合同。
(4)当事人应当以自己的名义签订经济合同。委托别人代签,必须要有委托证明。
(5)采购合同应当采用书面形式。
2.签订采购合同的程序
签订合同的程序是指合同当事人对合同的内容进行协商,取得一致意见,并签署书面协议的过程。一般有以下五个步骤:
(1)订约提议。订约提议是指当事人一方向对方提出的订立合同的要求或建议,也称要约。订约提议应提出订立合同所必须具备的主要条款和希望对方答复的期限等,以供对方考虑是否订立合同。提议人在答复期限内不得拒绝承诺。
(2)接受提议。接受提议是指被对方接受,双方对合同的主要内容表示同意,经过双方签署书面契约,合同即可成立,也称承诺。承诺不能附带任何条件,如果附带其他条件,应认为是拒绝要约,而提出新的要约。新的要约提出后,原要约人变成接受新的要约的人,而原承诺人成了新的要约人。实践中签订合同的双方当事人,就合同的内容反复协商的过程,就是要约→新的要约→再要约→……直到承诺的过程。
(3)填写合同文本。
(4)履行签约手续。
(5)报请签约机关签证,或报请公证机关公证。
有的经济合同,法律规定还应获得主管部门的批准或工商行政管理部门的签证。对没有法律规定必须签证的合同,双方可以协商决定是否签证或公证。

三、商场采购合同的管理
采购合同的管理应当做好以下几方面的工作:
1.加强商场采购合同签订的管理
加强对采购合同签订的管理,一是要对签订合同的准备工作加强管理。在签订合同之前,应当认真研究市场需要的和货源情况,掌握商场的经营情况、库存情况和合同对方单位的情况,依据本商场的购销任务,收集各方面的信息,为签订合同、确定合同条款提供信息依据;二是对签订合同过程加强管理,在签订合同时,要按照有关的合同法规定的要求,严格审查,使签订的合同合理合法。
2.建立合同管理机制和管理制度,以保证合同的履行
商场应当设置专门机构或专职人员,建立合同登记、汇报检查制度,以统一保管合同、统一监督和检查合同的执行情况,及时发现问题,采取措施,解决纠纷,保证合同的履行。同时,可以加强与合同对方的联系,密切双方的协作,以利于合同的顺利实现。
3.处理好合同纠纷
当经济合同发生纠纷时,双方当事人可协商解决。协商不成,可以向国家工商行政管理部门申请调解或仲裁,也可以直接向法院起诉。
4.信守合同
合同的履行情况好坏,不仅关系到商场经营活动的顺利进行,而且也关系本商场的声誉和形象。

篇4：房地产企业采购谈判方案范本

　　房地产企业采购谈判方案范本

　　一、采购谈判参加人员

　　采购谈判的主要参与人员包括材料设备部经理、采购主管、采购专员及相关物资的使用人员。

　　二、采购谈判的原则

　　1. 互利互惠原则

　　在谈判过程中，不仅要从企业自身的利益出发考虑谈判的方式和技巧，也要通过换位思考的方式，从对方的利益角度考虑谈判目标的实现，努力实现合同谈判过程中的互利互惠原则，以不损害谈判双方的友好合作关系为前提。

　　2. 时间原则

　　时间就是优势，在谈判前和谈判中要通过时间技巧掌握谈判的主动权，力求速战速决。

　　3. 信息原则

　　信息的掌握情况在很大程度上决定着谈判的成功与否。在谈判前要通过各种渠道占有各类与谈判有关的信息，在谈判过程中通过对谈判信息的总结、提升，将其转化为谈判的优势。

　　4. 诚信原则

　　诚信是谈判成功的基础，是与供应商保持长期良好合作关系的前提。在谈判中严禁使用涉嫌欺诈的方式和手段。

　　三、谈判目标

　　谈判目标的具体内容如表7-3所示。

　　表7-3谈判目标明细表

项目 层次	价格	支付 方式	交货 条件	运输 费用	产品 规格	质量 标准	服务 标准
最优 目标
可接受 目标
最低限度目标

　　四、谈判项目

　　1. 材料设备的质量保证

　　满足企业需要，附有产品合格说明书、检验合格证书及物料的有效使用年限。

　　2. 包装

　　内包装和外包装，根据谈判价格确定具体的包装形式，确保采购材料设备无折损。

　　3. 价格

　　明确合理的采购价格可以给供应商带来销售量的增加、销售费用的减少、库存的降低等利好因素。

　　4. 订购量

　　根据企业施工实际进度和企业仓储能力确定订购量。

　　5. 折扣

　　折扣有数量折扣、付现金折扣、无退料折扣、季节性折扣以及新品折扣等几种。

　　6. 付款条件

　　综合分析一次性付款、月结付款和付款方式带来的替代效应，选择最有利的付款方式。

　　7. 交货期

　　交货期的确定以不影响企业的正常生产为前提，结合企业货物存放的成本，尽量选择分批供货。

　　8. 售后服务事项

　　售后服务事项包括维修保证、品质保证、退换货等内容。

　　五、谈判准备

　　（一）信息收集

　　收集信息的种类如表7-4所示。

　　表7-4信息收集的种类及目的

序号	种类	目的
1	谈判模式及价格的历史资料	了解供应商谈判技巧的趋势、供应商处理上次谈判的方式等
2	材料设备购买的历史资料	价格的上涨有时意味着材料设备的下降，也可作为谈判的筹码
3	宏观环境资料	了解政府法令、企业政策等，增强谈判能力
4	供应商情报资料	了解价格趋势、科技重要发明、市场占有率等供应商产品市场信息，做到知己知彼
5	主要合同条款的起草	起草一份企业熟悉的采购合同，列举出主要的合同条款

　　（二）议价分析

　　1．采购人员在财务部相关人员的帮助下，对物料成本进行专业分析，设置议价底线。

　　2．进行比价分析。

　　表7-5比价分析表

　　比价项目内容

　　价格分析对相同成分或规格的产品的售价或服务进行比较，至少要选取三家以上

　　成本分析将总成本分为人工、原料、外包、费用、利润等，作为讨价还价的筹码

　　3．确定实际与合理的价格。

　　六、采购谈判的优劣势分析

　　（一）关注企业作为买方的实力

　　1．采购数量的多少。

　　2．主要原料。

　　3．标准化或没有差异化的产品。

　　4．利润的大小。

　　5．商情的把握程度。

　　（二）供应商作为卖方的实力

　　1．是否独家供应或独占市场。

　　2．复杂性或差异化很大的产品。

　　3．产品转换成本大小。

　　（三）替代品分析

　　1．可替代产品的可选种类。

　　2．替代产品的差异性。

　　（四）竞争者分析

　　1．所处行业的成长性。

　　2．竞争的激烈程度。

　　3．行业的资本密集程度。

　　（五）新供应商的开发

　　1．资金需求的多少。

　　2．供应材料设备的差异性。

　　3．采购渠道的建立成本。

　　七、采购谈判的议程

　　1. 谈判时间

　　时间：××××年××月××日~××××年××月××日。

　　每日：上午8：30～11：30；下午2：00～5：00。

　　2. 谈判地点

　　地点：××市××宾馆××会议室。

　　八、采购谈判过程

　　采购谈判过程如表7-6所示。

　　表7-6采购谈判过程

第一阶段	第二阶段	第三阶段	第四阶段
开局	报价	磋商	成交
1．建立良好的谈判氛围 2．交换相关谈判的内容意见 3．双方进行开场陈述	1．把握报价原则：可以采取书面报价或口头报价的方式 2．确定合理的报价范围	1．磋商的形式，包括书面或见面，以书面磋商为主 2．把握磋商的反复性。磋商的过程就是讨价还价的过程 3．在磋商过程中要做适当让步	1．达到成交目的的策略，包括最后通牒、折中等 2．争取完全成交，在完全成交不现实时，可把握部分成交 3．签署协议。谈判的成果只有在协议签署以后才能成立

　　九、谈判特殊情况的处理

　　1. 材料设备部经理根据谈判的具体情况从总体上把握谈判的进程，并在自己的权限范围内灵活处理谈判中出现的新情况和新问题。

　　2. 对材料设备部经理无法决定的谈判内容，应报请工程总监和总经理进行审核批准。

篇5：城发投资公司招标采购部部门职责

　　城发投资公司招标采购部部门职责

　　1.岗位设置图

　　备注：

　　招标采购岗根据不同的专业重点设置2-3人

　　2.部门使命

　　负责对项目的工程、材料、设备、服务的招标与采购管理以及供应商的管理，确保低成本和及时的获得项目建设所需要的工程、材料和设备的供应。

　　3.部门职责

　　3.1供应商管理

　　负责收集供应商信息，包括对供应商的评价信息，建立供应商信息库。

　　负责建立对直接采购供应商的评价流程，并定期组织评价，建立和维护合格供应商清单；

　　负责组织成本管理部、项目公司、工程技术部等相关部门/人员对工程供方进行资质预审；

　　负责对供货不合格供应商的信息反馈和督促整改。

　　按照招标领导小组的要求，负责公司各项招标组织工作。

　　3.2材料及设备采购

　　按照公司招标领导小组要求，负责确定项目材料的采购方式（包括授权给项目公司的采购）；

　　负责《项目设备及材料采购总体计划》的编制和调整。

　　根据项目公司的采购要求，负责编制《材料采购月度实施计划》，执行日常的采购作业；

　　负责对授权范围内的直接采购活动的实施，并接受成本管理部的价格监督；

　　负责对授权范围内的直接采购材料的市场信息的调研，建立材料价格信息库；

　　参与项目公司所组织的大型设备或重要材料的现场验收；

　　负责不合格材料退货的管理工作；

　　提出四新材料选用的建议。

　　3.3招标管理

　　负责公司各项招标组织工作，包括制定标书、评分标准和评分表、发标、答疑、开标、评标等工作。

　　负责供方的资质预审和评价。

　　3.4采购合同管理

　　负责拟订各类供方采购合同，并组织相关部门会签；