房地产项目开盘工作计划制定

　　房地产项目开盘工作计划制定

　　当营销中心与销售代理公司、全案广告公司组成开盘营销队伍时，须对开盘前的工作进行详细的部署和倒排，编写开盘工作计划表。

　　开盘工作计划表应在销售团队组建后一周内制定，经分公司总经理批准后，报集团营销品牌中心备案，其具体包括以下部分：

　　1、样板房、销售中心、开放区园林景观等工程配套的竣工开放时间；

　　2、开盘策划方案、媒体投放计划、销售策略、公关活动等方案制订、审核、进入实施阶段的时间安排；

　　3、各类推广所需3D广告片、影视宣传片的脚本拟定、拍摄制作、审核的时间安排；

　　4、开盘广告和VI系统的设计、审核的时间安排；

　　5、各类销售资料的设计、审核、制作的时间安排；

　　6、销售团队组建、培训、上岗的时间安排；

　　7、销售现场包装布置和模型的设计、审核、制作的时间安排（其中，模型的制作工艺、尺寸、比例、数量需报集团审批）；

　　8、开盘活动方案的拟订、审批及实施时间安排。

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篇2：销售开盘活动组织要点作业指导书

　　销售开盘活动组织要点作业指导书

　　一、开盘活动的目的

　　通过开盘活动，将楼盘推向市场，迅速聚集人气，吸引市场注意力，扩大楼盘知名度，为后期销售创造有利条件。其作用有如下几点：

　　1.对外宣传楼盘正式公开发售；

　　2.迅速聚集人气，创造有利的销售条件；

　　3.引起市场关注，吸引潜在客户前来访问；

　　4.引起媒体炒作，扩大楼盘知名度；

　　5.开盘活动成功，为后期销售创造有利条件。

　　二、开盘活动的组织流程

　　1.由市场营销部高级经理组织销售开盘活动方案研讨会，并测算开盘活动费用；

　　2.由销售部经理编制开盘活动策划书，提交市场营销部高级经理审批；

　　3.市场营销部高级经理与集团营销管理部沟通，修改细化开盘活动策划书，形成实施方案；

　　4.召集开盘活动的所有相关人员，布置、落实开盘前准备工作，内容包括活动方案、现场包装、媒体宣传、销售培训、销售资料、看楼专车、工作进度要求等；

　　5.落实开盘期间的岗位职责、岗位负责人、销售流程等事项；

　　6.地区品牌专员对销售现场接待人员的专业训练、现场包装、宣传资料、赠品、看楼专车等方面进行指导，特别注意集团VI与项目VI的正确组合与应用；

　　7.市场营销部高级经理提前2-3天对展会的准备工作进行检查，并就集团VI与项目VI的正确组合、应用与集团行销管理部进行沟通，对不合要求的项目进行整改。

　　8.开盘前最后检查，再次明确分工及职责；

　　9.开盘活动的实施与控制；

　　10.反馈信息的收集与整理；

　　11.媒体广告的投放和与监测；

　　12.费用结算；

　　13.总结报告。

　　三、开盘活动策划书的主要内容

　　1.开盘活动的目的及背景；

　　2.开盘活动的时间、地点、内容及节目安排；

　　3.开盘活动的筹备工作清单及执行时间表；

　　4.开盘期间的媒体宣传计划、媒体采访安排；

　　5.销售资料（如楼书、折页、宣传单张、赠品）的准备；

　　6.看楼专车的接送时间、地点、频率安排；

　　7.销售现场的操作流程及控制程序；

　　8.相关部门的工作分配；

　　9.各岗位负责人的职责分配；

　　10.所需后勤物品清单；

　　11.所需注意和强调的品牌工作事项；

　　12.费用预算。

　　四、开盘活动的组织与策划要点

　　1.开盘时机的选择

　　开盘时机是否适宜，直接关系到开盘活动的成功与否。为了迅速聚集人气,促进销售,为后期销售创造有利条件,选择开盘时机应注意以下几点：

　　1.1选择房地产销售旺季开盘，避免在销售低潮期开盘，如春节期间；

　　1.2尽量选择周六、周日或公众假期开盘，以便客户有充裕的时间来参观；

　　1.3开盘时间避免与大型房产展销会或其他社会性大型活动冲突；

　　1.4注意天气情况，避免在恶劣天气情况下开盘。

　　2.销售工具的准备

　　销售工具是最重要、最必要的开盘条件，在开盘以前应准备好以下几项内容：

　　2.1售楼书、宣传单张、折页

　　2.2户型模型、项目规划模型

　　2.3价格表

　　2.4付款方式

　　2.5优惠措施（可选）

　　2.6《银行按揭须知》

　　根据实际情况，应准备好国内银行（香港银行）的按揭须知，国内业主（香港业主）按揭所需资料等参考性文件

　　2.7《按揭保险费率》

　　2.8看楼专车

　　2.9 展报

　　3.开盘前销售培训

　　开盘前对销售人员充分培训，有利于销售工作顺利进行，培训内容包括以下几点：

　　3.1接待礼仪

　　3.2熟悉项目情况

　　3.3熟悉项目卖点

　　3.4了解项目周边竞争楼盘的概况

　　3.5熟悉发展商基本资料

　　3.模拟问答

　　4.销售现场的包装

　　销售现场的包装是体现楼盘形象的重要途径，客户对楼盘的第一印象便是从销售现场开始的，因此现场包装非常重要。包括以下几项内容：

　　4.1样板房--若带装修出售，应增加交楼标准样板房；

　　4.2售楼处--根据实际情况确定设计风格，应注意展示区与洽谈区的功能划分；

　　4.3样板区--包括景观绿化

　　4.4工地现场--应整齐有序，避免杂乱无章，以免使客户对建筑质量产生疑虑，售楼处、样板区与工地应以围板及其他包装分隔；

　　4.5导视系统--应清晰明确，具有较强的指引性；

　　4.6楼体条幅--突出卖点，吸引客户；

　　4.7彩旗--增加现场气氛；

　　4.8路旗--指引路人，增加现场气氛。

　　4.9其他的辅助装饰--根据实际情况增设其他装饰，如升空气球、充气拱门等。

　　5.开盘活动的组织

　　开盘活动有助于增强现场气氛、吸引客户、促进现场成交，是开盘活动的重要内容，其组织流程如下：

　　5.1确定开盘日期；

　　5.2草拟活动策划书

　　5.3修改、细化活动策划书，形成实施方案；

　　5.4发展商总经理确定活动内容及实施方案；

　　5.5按照既定的实施方案执行。

　　6.开盘活动的组织要点

　　开盘活动有助于调动现场气氛，刺激客户，促进成交。但在节目组织上须应注意以下几点：

　　6.1选择售楼处附近，人流量较大的地方举行；

　　6.2选择周六、周日或公众假期举行，以便客户有充裕的时间参观；

　　6.3节目内容应迎合当地文化习惯；

　　6.4节目的内容最好有新意、有吸引力；

　　6.5活动场地的布置应注意功能划分，使客户能够方便地样板房参观、与销售人员洽谈。

　　7.开盘期间的媒体配合

　　媒体配合对楼盘的宣传推广至关重要，而开盘活动则为媒体提供了炒作机会，应当有计划、有步骤的安排媒体投放与宣传，以达到扩大楼盘知名

度、提升楼盘形象、促进楼盘销售的目的。

　　7.1开盘前一天在媒体（通常选择报纸）投放广告，预告开盘，宣传优惠措施；

　　7.2开盘当天在媒体（通常选择报纸）投放广告，宣传优惠措施，吸引客户参观现场；

　　7.3开盘后一周媒体跟踪报导，以软性广告、图文广告宣传楼盘，以保持楼盘在市场上的曝光率；

　　7.4其他媒体（如电视广告、报纸广告、杂志广告）的相继展开宣传攻势。

　　8.信息反馈表

　　信息反馈为制定下一步推广计划提供了准确的依据，开盘期间推广力度较大，来访客户较多，为收集、分析客户需求提供了有利条件。可根据实际需要制定相应的信息反馈表，主要包括以下调查内容：

　　8.1客户获知楼盘信息的途径

　　8.2客户现住区域

　　8.3客户购房用途

　　8.4客户对户型类型的需求

　　8.5客户对户型面积的需求

　　8.6客户对价格的承受能力

　　8.7客户对地段的认同度

　　8.8客户对楼盘素质的认同度

　　8.9客户对付款方式的选择

　　开盘活动策划与组织还要根据各地楼盘的实际情况灵活安排具体事项，但可以肯定地说，周全、细致地考虑每一个组织环节，有利于开盘活动的顺利进行。如果楼盘销售打响第一炮，定能为后期销售创造有利条件。

篇3：商业房地产运作节点控制:开盘期

　　商业房地产运作节点控制--开盘期

　　开盘日期的选定非常重要，一般选在工程封顶或是外装结束时，或市场旺季来临前夕。在中国北方城市，一般在3月、9月为多。一般在蓄水量完成一定量后就可开盘，如果以500供应量为例，蓄水量达1500的则可以同时开盘。在开盘前夕还需要预热，预热的方式有很多种。这里讲一下拍卖和入围的作用。

　　1.拍卖

　　无论是产权拍卖，还是使用权拍卖或是年租拍卖，主要是对位差的一种市场化的表现方法，是一种营销方法。

　　通过对一些特殊位置（如电梯口、把角、外门面）等摊位的拍卖，使商户在拍卖中对认同度较强的位置，产生不同的溢价。拍卖的溢价是个虚价，通过虚价即标杆价格，提高人们对基本价的认同和追捧。

　　在做拍卖时，可以考虑通过“托”，即出假牌、假价的方式，即使这个房间拍在自己人手里，这样也可使价值提升，具体这个拍卖价可以在以后的私下交易中出尽。为了使价值达到一个预期价，因此在它做高时，就可考虑分批拍卖时间，最好在1~2周内，但不可太长，选择的拍卖地也尽可能在豪华酒店为佳，而且越高级越好。

　　至于拍卖的序号排列，可由起先选一个中等略上的铺位开始，最好不要用最好和最差的，这样预热1~2个后，在第5、6个时把最好的放入，使之有个拉高。在排列中也可参照抛物线的心理曲线安排拍卖品，在每个关键点的铺位，其价格标杆作用明显，其对相邻和同一区域的价格参照性极大，必要时要对这些关键点进行控制。

　　拍卖的魅力是能对价格进行有效地控制，能切实对市场的认同度、资金量等有一个理性的认知。在国内商铺拍卖领域中以天问国际拍卖行较知名。

　　2.入围

　　在项目开盘前，许多项目都存在内部认购，即从内部先入围、先预热，如果是一些小项目或关系性较多的项目。此方法可一举完成招商，到开盘时只需对不好的楼层或个别铺位公开招商即可。

　　如果在大项目中，内部认购只能解决一小部分，其余的仍需在开盘中消化，那么在开盘时，往往为了讲究“一炮红”，许多开发商将不得不把价格放低，以谋求达到开盘的红火。为解决这个矛盾，可以单设一个环节，即入围，某些项目叫“认筹”。通过入围证的交款率来调解市场的供需和价值，以及调整技术错误。入围证可以在开盘几周前分批发放，也可以一齐发放，通过入围的筛选，使之在开盘前夕有一个预热，同时也增加了开盘的成功把握，有效地避免了开盘中出现的问题，再在下一个环节时专项设置针对此问题的解决对策，从而使开盘做到一举成功。

　　入围只做为预热的一个环节，但不可替代开盘。主次不可颠倒，否则会形成入围热，而开盘冷的局面。

　　开盘后面临的就是如何分配摊位位置的问题。常见的有抓阄制与安排制，此处就这两种方式的利弊做简单的分析。

　　（1）.抓阄制

　　在摊位安排时，常用的方法是抓阄制。在需求量大于供应量时，业态差别并不明显，因此在商户差异化小的情况下，可以采用抓阄制。如果在商户差异化大，或是在市场摊位位差大的情况下，则最好不要用抓阄制。

　　抓阄制会限制很多人的进入，当市场摊位位差大时，许多商户就会寻求在二级市场上多花好处费来寻求意向摊位，而不用担心自己“手臭”而抓到不好的死角。这客观上就助长了炒作之风，也使招租过程有障碍。抓阄制的另一个弊端，就是不能使商户的分配科学安排，也不能使有实力有号召力的商户在显要的位置。往往在抓阄过程中，会使龙头位置抓空或是给了无实力者，然后再转手倒卖（客观上使位差的价值让给投机者）。抓阄制使商铺的位差系数无从体现，而具有实力的连摊商户也很难安排。

　　抓阄制的弊端还在于如果出现空阄，即需求量小于供应量时，则使假牌无法出尽，招商真相大白。所谓招商中要“虚实结合”，即不可让商户掌握主动。如出现空阄，一些抓阄，一些不要抓阄，那么公平性就会受质疑，也会引发商户骚乱。总之，在供应量小于需求量，商户、产品差异化小时才可考虑使用抓阄制，其他情况则慎用。

　　（2）.安排制

　　安排制的好处在于摊位的位差价值能体现出来。利于出假牌，使之感觉已招满，但不利之处在于：

　　◆缺乏公正性容易出现贿赂，使一些好位置在安排中给了一些有亲近关系和利益的人，并不是真正按商户实力进行分配的。

　　◆审核商户过程的工作量大，有些商户会因时间段不允许而不能真正将招商过程进行到底。

　　◆在需求量小于供应量时，使其招租过程不能真相大白。在安排制中对于商户的位置调换，原则上是不允许的，特殊情况下才可调换一次。之所以这样做（哪怕空置率高时）就是让商户产生错觉，认为市场火爆，很难求摊位，这样能使假市维持较长的时间，使市场价值的热度维持在一个虚高泡沫的阶段中。

　　在许多招商中，也可以把安排制和抓阄制进行组合应用。

　　在开盘时，为了使开盘顺利达到一炮红，往往要使用很多的技巧。这里仅介绍假牌技巧的使用。

　　假牌在任何阶段都有，浙江人在招商初期称假牌为“做托”。假牌中有明假牌与暗假牌。

　　明假牌

　　明假牌是指市场的炒铺者拿到摊位后，不是自己经营，而是倒手给真正经营商户，也有层层倒手的。明牌也有一些是关系户，如工商、税务、公安、消防等人员的关系户，他们的摊位也是明假牌，是转给经营户的。

　　这类经营户在市场中一般是开发商不喜欢的，也要杜绝的，但如果大规模做，会让市场“做空”（即招商成功，开业时却开不起来，无人进货布货）。如果控制在一定范围内，则是可行的。如果完全杜绝，如同股票一样，全是投资者，无投机者那也是不现实的；而且投资者与投机者的角色也是不断互相转化的。如果无炒铺者，使市场的价值则处于静止状态，这对市场招商和后期管理是有害的，因而适当的炒作是必要的。市场的转让价越高，市场就越稳定，如果无转让价，无形中也破坏了稳定性，对市场的稳固和发展不利。

　　暗假牌

　　暗假牌指开发商自己人做的假牌，如同假销控表一样，一些位置和某些地段是由自己人拿在手中的，对外则称已满，而由自己人在私下出手。暗牌对市场不利的是好处费与管理的问题，其有利之处在于能使死角或一些空置位置在不使泡沫破灭的情况下，顺利出牌，降低招商的难度。

　　在开盘时，往往聚人气时需要暗假牌，而对明假牌者则需要引导，在过户费上进行把控，而且对明假牌者，在签约时可明令禁止，或要求尽可能地使自己手中的暗假牌出尽。

　　招商如同作战，奇正相用，虚实相间，假牌的使用虽然看似不好，但在实际操作中，其优点却很多，因此切不可因思路保守而不为。要灵活运用，客观实际地对待假牌和使用假牌。

篇4：恒大抢开盘工程经验总结

　　恒大“抢开盘”的工程经验总结

　　一、综合楼

　　浏阳恒大华府综合楼主体结构仅用5个月完成所有装修工程。

　　1.主体施工

　　保证基坑开挖完成50％时，施工场地硬化完成及施工机械安装完成，保证基坑开挖完成70％时钢筋开始加工，保证基坑开挖完成90％时模板、木方到位，保证基坑开挖完成时钢筋工、木工人员全部到位，钢筋工、木工的人员比例按1：2.5-3配置（最高峰时期木工80人、钢筋工28人）。

　　2.装修人员

　　木工30人、泥水工35人（包括室内大理石干挂）、油漆工28人、外墙龙骨28人、外墙石材干挂人员70人。要求主体施工单位砌体施工顺序为：一二层砌体由内至外，三四层砌体由外之内，这样才能够满足装修人员进场后形成流水施工。

　　3.材料方面

　　(1)材料到场后必须拿样板进行核对。甲供材料计划填报要准确及时，要充分考虑到现场施工当中的材料损耗，避免耽误工期。

　　外墙乙供石材必须追踪到位，石材加工需要缓冲时间，所以料单必须要求施工单位在开工前50天送到加工厂，安排专人蹲点外墙石材厂家。综合楼外墙石材施工单位分5个厂家进行加工，物流装满一车就发货。

　　(2)综合楼施工所用的水电甲供材料包括：预留预埋阶段的PVC穿线管、PVC线盒，安装阶段的PVC排水管、钢衬塑复合管、阀门、法兰、电线电缆、配电箱，装修阶段的灯具、水龙头、卫生洁具、开关插座面板、热水器等。其次是有甲方直接采购的大型设备：风机盘管、空调主机、电梯。在这些甲供材中钢塑复合管、阀门、法兰、电线电缆、配电箱要特别注意。

　　(3)乙供材部分:到场就马上组织验收，对材料的品牌、质量必须严格按照合同及现行的施工材料验收要求进行验收。

　　5.主体方面

　　主体施工单位在隐蔽部位易形成管理松懈，需特别注意：

　　(1)电梯井剪力墙定位支撑应焊接钢筋。

　　(2)砼浇筑未完施工缝严禁预留在卫生间位置，容易造成渗漏水。

　　(3)酷暑天气屋面砼必须由专人定点每2小时养护一次。

　　(4)外墙砌体天花至结构顶位置由于天花施工后属隐蔽，施工单位在此盲目取消批荡，易造成外墙渗水点。

　　(5)防水吊洞需分两次施工成型，并低于结构板25px预留给建筑防水施工加做防水处理。

　　(6)建筑控制线必须让主体和装修单位进行复核，并留下移交书面依据。

　　(7)所有高低跨位置要求主体单位做砼翻边，施工单位考虑成本和方便，此位置做砌体易形成渗水。

　　(8)空调水泵房考虑泄水和试压，因为水量过大，此房间必须考虑加做防水施工。

　　6.装修方面

　　施工工序繁多，且在主体施工时穿插施工，此阶段必须协调好各施工单位各班组之间的穿插施工，避免出现窝工和返工现象。

　　(1)门洞预留尺寸以装修图为准，需在左右两边各加125px门套，因此在砌体施工前必须给主体单位进行门洞预留尺寸交底。

　　(2)屋面防水卷材上翻墙面需做龙骨钢板预埋位置，先待龙骨穿墙螺杆施工完毕后做防水卷材，再对此位置进行防水处理，避免此位置形成漏水点。

　　(3)空调冷凝水管道、消防管道及水电安装管道尽量隐蔽至墙内或楼板面，避免形成装修施工时考虑美观进行木造型隐蔽，产生多余的额外费用。

　　(4)由于旋转楼梯定位比较复杂，需认真复核定位，避免与防火卷帘冲突，影响防火卷帘使用功能。

　　(5)所有木结构柜体墙身要求施工单位涂刷防腐漆，避免造成木柜体因潮湿发霉。

　　(6)所有金箔施工位置必须待胶水干透后才可贴金箔，尤其是中空大堂位置，一旦满堂架拆除，沙盘进场，给金箔发霉位置修补带来很大困难。

　　(7)天花吊顶打吊杆易将砼顶板内隐蔽的线管打穿，一旦线管打穿，必须做好标识，方便安装单位找到问题位置。

　　(8)外墙脚手架离墙位置须保持600mm，因为外墙线条有450mm宽，避免部分线条待拆架时才可施工。

　　(9)外墙脚手架拆除前需要保证三四层材料的充足，避免由于无垂直运输工具造成人工转运，有施工升降梯的除外。

　　7.合同方面

　　现场施工过程中，由于合同漏洞，出现了很多施工单位扯皮和签证。

　　(1)考虑施工方便和避免施工单位造成冲突，所有消防、空调、水电安装预留洞口由装修单位施工。

　　(2)消防楼梯铝合金窗护栏由装修单位施工；吧台屏风由装修单位施工。

　　(3)所有设备房地面和墙面建筑做法由装修单位施工；

　　(4)综合楼残疾人坡道和一层室外所有露台建筑做法由装修单位施工。

　　8.设计方面

　　(1)水电图纸与建筑、结构图纸的对照审图，必须对照结构位置是否与安装的设备、灯具、预留是否满足要求等。

　　(2)水电图纸与装修图纸对照审图，必须对照各种功能确认位置是否合理，安装管道、阀门、水表安装位置是否会影响装修效果等。

　　关于检修孔设置的建议：天花检修孔不能设置在阀门、风阀及检修设备的在正下方，而是侧下方（便于维修检查），而卫生间、洗涤盆等排水横管处也必须设置检修孔；排水管各立管位置处设置检修孔的地方都装修隐蔽时必须设置检修孔。

　　(3)由于综合楼主体和装修设计图不是同一家设计院出图，因此出现了相当多的图纸冲突问题。保证结构、建筑、水电吻合，并应充分考虑装修的要求，在不影响使用功能的情况下，最终以装修美观为准。

　　二、样板房

　　1.主体施工

　　保证桩基完成70％时施工场地硬化完成及塔吊基础完成，保证桩基础完成90％时钢筋开始加工、塔吊安装完成，部分模板、木方进场，保证桩基础完成时钢筋工、木工人员全部到位，钢筋工、木工的人员比例按1：2.5-3配置（最高峰时期木工25人/栋、钢筋绑扎工8人/栋，每栋500平方左右，钢筋制作工另计）。

　　2.装修人员

　　木工2人/100平方、泥水工3人/100平方（包括1个小工）、油漆工2人/120平方、电工1.5人/100平方，以上人员配置仅供参考。按照每个项目工期节点的不同要可适当做调整。

　　3.主体施工

　　(1)剪力墙存在跑模现象。模板的定位是否符合设计要求，吊线检查剪力墙及柱垂直度，符合要求后，进行下道工序施工。模板的平整度及光洁度，模板有过大缝隙，要求用胶带进行拼缝处理。模板对接螺栓有未拧紧现象，扫地杆较少。从而影响混凝土成型感观质量。

　　(2)混凝土浇筑前必须签署混凝土浇筑令，同时检查混凝土产品的合格证、配合比、现场检

查坍落度是否符合180±20mm，并见证取样后方可进行混凝土浇筑。混凝土浇筑板面要湿润到位，模板内的杂物应清理干净。在混凝土浇筑时，振动棒振捣充分。

　　(3)砌体放线后应进行复核检查。砌体要求墙体下200mm为实心红砖，墙体存在通缝的现象，墙体长度大于5m时应设置构造柱。外墙砌体施工时，顶砌必须后砌，且保证砂浆饱满，顶砌角度在45-60度之间，以防止渗水、裂缝。在砌体砌筑过程中，要实施过程控制，杜绝出现房间大小头。

　　(4)吊洞必须采用防水砂浆掺杂细石骨料，分两次成型，注意立管的保护。

　　(5)铝合金门窗安装，弹基准线，将建筑控制线弹到墙体上，标出门窗安装的进出线、水平线、垂直线作为安装时的标准。铝合金门窗塞缝，使用防水砂浆填塞，用手指将砂浆填入缝隙中，要求饱满密实。

　　(6)土建施工时，要严格控制房间十字线与天花控制线，这样控制大小头与减小天花平整度误差。

　　(7)墙体垂直度及平整度的控制，特别是门洞处若偏差较大，导致门线条安装后无法收口；门垛厚度必须一致，且在同一平面，否则门进深尺寸无法确定；门垛处要加以重视，防止门垛冲突现象。

　　(8)卫生间找平、保护层施工时，必须严格控制沉箱周边结构梁上的厚度，这样才能保证贴砖的厚度。

　　(9)电梯召唤箱结构上就必须预留，且按图纸位置留置，特别是首层大堂电梯召唤箱处，还应根据安装图纸考虑电梯消防应急开放洞口的留置。

　　(10)所有洞口标高的留设必须按建筑标高留设，如户内门、电梯间管道井门、风口百叶。

　　(11)门洞两侧必须进行抹灰处理，这样可以保证户内门的正常固定及洞口尺寸不出现较大偏差。

　　(12)线槽开槽后用砂浆修补必须保证抹灰在同一平面，为防止开裂，还需进行挂网处理。

　　(13)外墙保温施工，要严格控制保温面层的强度，且在外墙窗边收口处，好用防水砂浆进行收口。

　　(14)空调洞的留置，尽量高于空调板上表面，同时考虑空调安装位置不予天花相冲突，离天花距离750px最好，这样即保证外面空调板上水不倒流、不与天花相冲突，又能保证空调洞留置在空调背后，较为美观。

　　(15)窗套GRC安装必须考虑外窗台放坡及鹰嘴位置，上线条可以与窗顶水平，下线条可比窗台低4-125px。

　　4.防水方面

　　(1)吊洞必须采用防水砂浆，且分两次成型，且在砂浆内参入适量细石（砂过筛后的细石最好）与膨胀剂。

　　(2)卫生间找平层砂浆强度适量增大（1:2左右合适），这样能保证砂浆表面不起砂，防水效果较好。

　　(3)样板房顶板施工时，结构表面平整度加以控制，这样便于防水施工，且防水效果较好。

　　(4)铝合金门窗防水处理的几点建议：

　　①由于一般铝门窗是凹进结构的，窗顶一定要做滴水鹰嘴，防止雨水的毛细现象发生。

　　②铝合金门窗的四周从窗边300MM左右要涂柔性防水涂层，在做防水涂层前要应将要涂的位置的灰扫除后涂水泥掺胶一遍。

　　③窗四周要用添加防水剂的混凝土塞缝，请注意一定要加防水剂，因为普通混凝土在凝固时混凝土因为水化反应后失水，内部为孔状，水会从孔内渗向室内，而添加防水剂的混凝土内部为密实的，不会渗水。

　　④窗框四周与其它材料的交接位要打防水密封胶。

　　⑤所有开启窗顶部线条由内向外放坡处理，防止雨水从开口向上的缝流入室内。

　　⑥玻璃与铝合金框料要注密封胶，不要使用胶条。

　　⑦窗底部最好设计一个凸台，凸台的面位于玻璃面后边，这样从四周汇集的水不会顺窗台流向室内。而施工应严格作好四周的接口处理。门窗塞缝要求有专门的班组，且多就行几次技术交底，塞缝的效果最好与工人的经济利益挂钩，适当时增加部分奖励与罚款。

　　5.装修方面

　　(1)橱柜深化图出图后，在现场仔细核对，特别是插座处不能相冲突，冰箱插座高度应低于1m，便于冰箱安装后不要另外增设插线板。

　　(2)隐形消防箱安装时，最好离墙体外表60-80mm，这样便保证隐形门外贴砖的正常位置；隐形消防门采用转轴门。

　　(3)淋浴间地漏位置定位，由于淋浴隔断内水槽宽度为120mm，为了保证美观，必须把地漏安装在120mm宽水槽内。

　　(4)铝合金推拉标高的定位，客厅推拉门必须保证推拉门上口标高与室内装饰地坪一致，厨房也一样，但厨房装饰地坪要比客厅地面低50px，此门标高必须严格控制。

　　(5)样板房首层大堂结构施工时，必须把门廊结构与其一起施工，这样可以节省大量的时间。

　　(6)石材干挂，搭设架子时外架与墙体的距离在1250px左右，这样可保证正常的操作面。

　　6.设计方面

　　(1)根据集团标准，当户内门上结构梁大于650时，就必须仔细复核洞口尺寸。

　　(2)结构与安装不符，首层大堂结构上不要留设风口洞，首层不是住宅时，不要预留烟道洞口。

　　(3)入户门开启方向冲突，如3#栋B、C户型入户门存在冲突。

　　(4)主卧不要露梁柱，如2#栋B户型书房，C户型主卧。

　　(5)建筑与装饰图纸不符合，如首层大堂建筑与装修图存在较大的出入，审图时认真不够，施工时才发现，导致影响工期；9#栋户内门尺寸与建筑留洞不符合，导致返工；

　　7.现场管理方面

　　(1)墙体垂直度及平整度的控制，特别是门洞处若偏差较大，导致门线条安装后无法收口；门垛厚度必须一致，且在同一平面，否则门进深尺寸无法确定；门垛处要加以重视，防止门垛冲突现象。

　　(2)淋浴间地漏位置定位，由于淋浴隔断内水槽宽度为120mm，为了保证美观，必须把地漏安装在120mm宽水槽内。

　　(3)卫生间找平、保护层施工时，必须严格控制沉箱周边结构梁上的厚度，这样才能保证贴砖的厚度。

　　(4)电梯呼叫盒结构上就必须预留，且按图纸位置留置，特别是首层大堂电梯呼叫盒处，还应根据安装图纸考虑电梯消防应急开放洞口的留置。

　　(5)铝合金推拉标高的定位，客厅推拉门必须保证推拉门上口标高与室内装饰地坪一致，厨房也一样，但厨房装饰地坪要比客厅地面低50px，此门标高必须严格控制。

　　(6)所有洞口标高的留设必须按建筑标高留设，如户内门、电梯间管道井门、风口百叶。

　　(7)门洞两侧必须进行抹灰处理，这样可以保证户内门的正常固定及洞口尺寸不出现较大偏差。

　　(8)线槽开槽后用砂浆修补必须保证抹灰在同一平面，为防止开裂，还需进行挂网处理。

　　(9)外墙保温施工，要严格控制保温面层的

强度，且在外墙窗边收口处，好用防水砂浆进行收口。

　　(10)空调洞的留置，尽量高于空调板上表面，同时考虑空调安装位置不予天花相冲突，离天花距离750px最好，这样即保证外面空调板上水不倒流、不与天花相冲突，又能保证空调洞留置在空调背后，较为美观。

　　(11)窗套GRC安装必须考虑外窗台放坡及鹰嘴位置，上线条可以与窗顶水平，下线条可比窗台低4-125px。

　　(12)样板房首层大堂结构施工时，必须把门廊结构与其一起施工，这样可以节省大量的时间。

　　(13)外墙砌体施工时，顶砌必须后砌，且保证砂浆饱满，顶砌角度在45-60度之间，以防止渗水。

　　(14)橱柜深化图出图厚，在现场仔细核对，特别是插座处不能相冲突，冰箱插座高度需低于1m，这样冰箱安装后就不要另外增设插线板。

　　(15)隐形消防箱安装时，最好离墙体外表4-150px，这样便保证隐形门外贴砖的正常位置；隐形消防门采用转轴门。

　　(16)石材干挂，搭设架子时外架与墙体的距离在1250px左右，这样可保证正常的操作面。

　　(17)土建施工时，要严格控制房间十字线与天花控制线，这样可减少大小头与天花平整度误差。

　　三、园建园林工程

　　1.施工前准备工作

　　(1)图纸会审：开工前10天及时组织图纸会审，解决图纸存在的问题以及现场存在的问题。

　　(2)甲供材计划申报：根据图纸组织施工单位提前做好甲供材计划，确保材料计划齐全无漏项，再根据施工实际进度做好月度实际材料申报计划。

　　(3)乙供材样板确认：开工后7天内要求施工单位提供材料样板给总工室确认，以便后期材料对版验收工作。

　　2.注意事项

　　(1)仔细核对园建全套施工图，查看园区内各部分的坡度及排水走向是否合理，是否存在积水、排水不畅现象，如有，及时和总工室相关工程师联系明确处理方案、图纸。

　　(2)核对园建给水及电源接入点及路线（含水处理设备电源接驳点）是否明确，如图纸中未明确，现场工程师需根据现场情况与总工室沟通，施工前明确接驳位置及管线走向，避免后期返工。

　　(3)施工单位进场后要尽快组织场地移交，以便园建施工单位能有较充足的时间，避免盲目赶工造成施工成品质量差。

　　(4)园建材料进场必须及时进行材料对版验收，尤其是石材，与样板不符的石材不得使用。

　　(5)软土基础处理前必须明确施工范围，要以书面形式确认。松木桩进场要进行验收并确认进场数量。

　　(6)编制阶段性施工计划，计划要明确施工人数及设备要求，明确未完成节点的处罚措施，且必须严格执行。

　　(7)大门口与市政道路相接处施工时必须先安排人工开挖，明确管网走向并做好保护措施，避免挖断已有管线造成无谓赔偿。

　　(8)大门口土方开挖施工前必须核实已有市政道路标高是否和图纸标注标高相符，不符合要进行相应调整。

　　(9)大门口过路管线施工必须在园建结构层施工前完成，且必须按设计要求埋深施工到位，如遇现场标高调整必须确保管网埋深要求。

　　(10)水池结构施工时注意泵坑的施工质量，确保泵坑壁混凝土浇筑质量，避免出现蜂窝麻面造成渗漏水。生化池底板结构浇筑时，与底板相接池壁部分（50CM以上）必须同时浇筑，浇筑完成后及时用木方压槽，避免施工冷缝。

　　(11)人工湖土方到位后要求水处理单位施工湖底管网部分，完成后再回填到位，同时进行湖岸修坡工程。

　　(12)人工湖置石工程：先必须请总工室园林工程师确认石头照片或石头样板，或到石头产地进行确认。石头到工地后必须由两名监理工程师监督进行过磅，签字确认后再卸货。石头摆放前请设计师根据湖区石头摆放图纸进行技术交底，明确相关要求后进行吊放，石头大小配置要和谐。

　　(13)园林的甲供材类别不多，基本在园林进场前申报。园林砂岩雕塑为采购部购买，其需要询价定单位，在程序上要求时间比较长，则应要求总工室尽快确定砂岩方案，尽可能早的申报砂岩计划，砂岩雕塑到场后要求设计师对砂岩雕塑的颜色及外观进行验收确认。

　　(14)园建配电箱如设置在室内，必须考虑配电箱外形大小，否则室内无合适尺寸摆放。跌水池排空管管径尽量设置为75-100的，否则排空时间较长。

　　(15)根据现场情况，工作面全面铺开后，人数要求应保持在120人左右才能满足施工进度要求，其中土建工种约30人，饰面工种约80人，水电工种约10人。