恒大抢开盘工程经验总结

　　恒大“抢开盘”的工程经验总结

　　一、综合楼

　　浏阳恒大华府综合楼主体结构仅用5个月完成所有装修工程。

　　1.主体施工

　　保证基坑开挖完成50％时，施工场地硬化完成及施工机械安装完成，保证基坑开挖完成70％时钢筋开始加工，保证基坑开挖完成90％时模板、木方到位，保证基坑开挖完成时钢筋工、木工人员全部到位，钢筋工、木工的人员比例按1：2.5-3配置（最高峰时期木工80人、钢筋工28人）。

　　2.装修人员

　　木工30人、泥水工35人（包括室内大理石干挂）、油漆工28人、外墙龙骨28人、外墙石材干挂人员70人。要求主体施工单位砌体施工顺序为：一二层砌体由内至外，三四层砌体由外之内，这样才能够满足装修人员进场后形成流水施工。

　　3.材料方面

　　(1)材料到场后必须拿样板进行核对。甲供材料计划填报要准确及时，要充分考虑到现场施工当中的材料损耗，避免耽误工期。

　　外墙乙供石材必须追踪到位，石材加工需要缓冲时间，所以料单必须要求施工单位在开工前50天送到加工厂，安排专人蹲点外墙石材厂家。综合楼外墙石材施工单位分5个厂家进行加工，物流装满一车就发货。

　　(2)综合楼施工所用的水电甲供材料包括：预留预埋阶段的PVC穿线管、PVC线盒，安装阶段的PVC排水管、钢衬塑复合管、阀门、法兰、电线电缆、配电箱，装修阶段的灯具、水龙头、卫生洁具、开关插座面板、热水器等。其次是有甲方直接采购的大型设备：风机盘管、空调主机、电梯。在这些甲供材中钢塑复合管、阀门、法兰、电线电缆、配电箱要特别注意。

　　(3)乙供材部分:到场就马上组织验收，对材料的品牌、质量必须严格按照合同及现行的施工材料验收要求进行验收。

　　5.主体方面

　　主体施工单位在隐蔽部位易形成管理松懈，需特别注意：

　　(1)电梯井剪力墙定位支撑应焊接钢筋。

　　(2)砼浇筑未完施工缝严禁预留在卫生间位置，容易造成渗漏水。

　　(3)酷暑天气屋面砼必须由专人定点每2小时养护一次。

　　(4)外墙砌体天花至结构顶位置由于天花施工后属隐蔽，施工单位在此盲目取消批荡，易造成外墙渗水点。

　　(5)防水吊洞需分两次施工成型，并低于结构板25px预留给建筑防水施工加做防水处理。

　　(6)建筑控制线必须让主体和装修单位进行复核，并留下移交书面依据。

　　(7)所有高低跨位置要求主体单位做砼翻边，施工单位考虑成本和方便，此位置做砌体易形成渗水。

　　(8)空调水泵房考虑泄水和试压，因为水量过大，此房间必须考虑加做防水施工。

　　6.装修方面

　　施工工序繁多，且在主体施工时穿插施工，此阶段必须协调好各施工单位各班组之间的穿插施工，避免出现窝工和返工现象。

　　(1)门洞预留尺寸以装修图为准，需在左右两边各加125px门套，因此在砌体施工前必须给主体单位进行门洞预留尺寸交底。

　　(2)屋面防水卷材上翻墙面需做龙骨钢板预埋位置，先待龙骨穿墙螺杆施工完毕后做防水卷材，再对此位置进行防水处理，避免此位置形成漏水点。

　　(3)空调冷凝水管道、消防管道及水电安装管道尽量隐蔽至墙内或楼板面，避免形成装修施工时考虑美观进行木造型隐蔽，产生多余的额外费用。

　　(4)由于旋转楼梯定位比较复杂，需认真复核定位，避免与防火卷帘冲突，影响防火卷帘使用功能。

　　(5)所有木结构柜体墙身要求施工单位涂刷防腐漆，避免造成木柜体因潮湿发霉。

　　(6)所有金箔施工位置必须待胶水干透后才可贴金箔，尤其是中空大堂位置，一旦满堂架拆除，沙盘进场，给金箔发霉位置修补带来很大困难。

　　(7)天花吊顶打吊杆易将砼顶板内隐蔽的线管打穿，一旦线管打穿，必须做好标识，方便安装单位找到问题位置。

　　(8)外墙脚手架离墙位置须保持600mm，因为外墙线条有450mm宽，避免部分线条待拆架时才可施工。

　　(9)外墙脚手架拆除前需要保证三四层材料的充足，避免由于无垂直运输工具造成人工转运，有施工升降梯的除外。

　　7.合同方面

　　现场施工过程中，由于合同漏洞，出现了很多施工单位扯皮和签证。

　　(1)考虑施工方便和避免施工单位造成冲突，所有消防、空调、水电安装预留洞口由装修单位施工。

　　(2)消防楼梯铝合金窗护栏由装修单位施工；吧台屏风由装修单位施工。

　　(3)所有设备房地面和墙面建筑做法由装修单位施工；

　　(4)综合楼残疾人坡道和一层室外所有露台建筑做法由装修单位施工。

　　8.设计方面

　　(1)水电图纸与建筑、结构图纸的对照审图，必须对照结构位置是否与安装的设备、灯具、预留是否满足要求等。

　　(2)水电图纸与装修图纸对照审图，必须对照各种功能确认位置是否合理，安装管道、阀门、水表安装位置是否会影响装修效果等。

　　关于检修孔设置的建议：天花检修孔不能设置在阀门、风阀及检修设备的在正下方，而是侧下方（便于维修检查），而卫生间、洗涤盆等排水横管处也必须设置检修孔；排水管各立管位置处设置检修孔的地方都装修隐蔽时必须设置检修孔。

　　(3)由于综合楼主体和装修设计图不是同一家设计院出图，因此出现了相当多的图纸冲突问题。保证结构、建筑、水电吻合，并应充分考虑装修的要求，在不影响使用功能的情况下，最终以装修美观为准。

　　二、样板房

　　1.主体施工

　　保证桩基完成70％时施工场地硬化完成及塔吊基础完成，保证桩基础完成90％时钢筋开始加工、塔吊安装完成，部分模板、木方进场，保证桩基础完成时钢筋工、木工人员全部到位，钢筋工、木工的人员比例按1：2.5-3配置（最高峰时期木工25人/栋、钢筋绑扎工8人/栋，每栋500平方左右，钢筋制作工另计）。

　　2.装修人员

　　木工2人/100平方、泥水工3人/100平方（包括1个小工）、油漆工2人/120平方、电工1.5人/100平方，以上人员配置仅供参考。按照每个项目工期节点的不同要可适当做调整。

　　3.主体施工

　　(1)剪力墙存在跑模现象。模板的定位是否符合设计要求，吊线检查剪力墙及柱垂直度，符合要求后，进行下道工序施工。模板的平整度及光洁度，模板有过大缝隙，要求用胶带进行拼缝处理。模板对接螺栓有未拧紧现象，扫地杆较少。从而影响混凝土成型感观质量。

　　(2)混凝土浇筑前必须签署混凝土浇筑令，同时检查混凝土产品的合格证、配合比、现场检

查坍落度是否符合180±20mm，并见证取样后方可进行混凝土浇筑。混凝土浇筑板面要湿润到位，模板内的杂物应清理干净。在混凝土浇筑时，振动棒振捣充分。

　　(3)砌体放线后应进行复核检查。砌体要求墙体下200mm为实心红砖，墙体存在通缝的现象，墙体长度大于5m时应设置构造柱。外墙砌体施工时，顶砌必须后砌，且保证砂浆饱满，顶砌角度在45-60度之间，以防止渗水、裂缝。在砌体砌筑过程中，要实施过程控制，杜绝出现房间大小头。

　　(4)吊洞必须采用防水砂浆掺杂细石骨料，分两次成型，注意立管的保护。

　　(5)铝合金门窗安装，弹基准线，将建筑控制线弹到墙体上，标出门窗安装的进出线、水平线、垂直线作为安装时的标准。铝合金门窗塞缝，使用防水砂浆填塞，用手指将砂浆填入缝隙中，要求饱满密实。

　　(6)土建施工时，要严格控制房间十字线与天花控制线，这样控制大小头与减小天花平整度误差。

　　(7)墙体垂直度及平整度的控制，特别是门洞处若偏差较大，导致门线条安装后无法收口；门垛厚度必须一致，且在同一平面，否则门进深尺寸无法确定；门垛处要加以重视，防止门垛冲突现象。

　　(8)卫生间找平、保护层施工时，必须严格控制沉箱周边结构梁上的厚度，这样才能保证贴砖的厚度。

　　(9)电梯召唤箱结构上就必须预留，且按图纸位置留置，特别是首层大堂电梯召唤箱处，还应根据安装图纸考虑电梯消防应急开放洞口的留置。

　　(10)所有洞口标高的留设必须按建筑标高留设，如户内门、电梯间管道井门、风口百叶。

　　(11)门洞两侧必须进行抹灰处理，这样可以保证户内门的正常固定及洞口尺寸不出现较大偏差。

　　(12)线槽开槽后用砂浆修补必须保证抹灰在同一平面，为防止开裂，还需进行挂网处理。

　　(13)外墙保温施工，要严格控制保温面层的强度，且在外墙窗边收口处，好用防水砂浆进行收口。

　　(14)空调洞的留置，尽量高于空调板上表面，同时考虑空调安装位置不予天花相冲突，离天花距离750px最好，这样即保证外面空调板上水不倒流、不与天花相冲突，又能保证空调洞留置在空调背后，较为美观。

　　(15)窗套GRC安装必须考虑外窗台放坡及鹰嘴位置，上线条可以与窗顶水平，下线条可比窗台低4-125px。

　　4.防水方面

　　(1)吊洞必须采用防水砂浆，且分两次成型，且在砂浆内参入适量细石（砂过筛后的细石最好）与膨胀剂。

　　(2)卫生间找平层砂浆强度适量增大（1:2左右合适），这样能保证砂浆表面不起砂，防水效果较好。

　　(3)样板房顶板施工时，结构表面平整度加以控制，这样便于防水施工，且防水效果较好。

　　(4)铝合金门窗防水处理的几点建议：

　　①由于一般铝门窗是凹进结构的，窗顶一定要做滴水鹰嘴，防止雨水的毛细现象发生。

　　②铝合金门窗的四周从窗边300MM左右要涂柔性防水涂层，在做防水涂层前要应将要涂的位置的灰扫除后涂水泥掺胶一遍。

　　③窗四周要用添加防水剂的混凝土塞缝，请注意一定要加防水剂，因为普通混凝土在凝固时混凝土因为水化反应后失水，内部为孔状，水会从孔内渗向室内，而添加防水剂的混凝土内部为密实的，不会渗水。

　　④窗框四周与其它材料的交接位要打防水密封胶。

　　⑤所有开启窗顶部线条由内向外放坡处理，防止雨水从开口向上的缝流入室内。

　　⑥玻璃与铝合金框料要注密封胶，不要使用胶条。

　　⑦窗底部最好设计一个凸台，凸台的面位于玻璃面后边，这样从四周汇集的水不会顺窗台流向室内。而施工应严格作好四周的接口处理。门窗塞缝要求有专门的班组，且多就行几次技术交底，塞缝的效果最好与工人的经济利益挂钩，适当时增加部分奖励与罚款。

　　5.装修方面

　　(1)橱柜深化图出图后，在现场仔细核对，特别是插座处不能相冲突，冰箱插座高度应低于1m，便于冰箱安装后不要另外增设插线板。

　　(2)隐形消防箱安装时，最好离墙体外表60-80mm，这样便保证隐形门外贴砖的正常位置；隐形消防门采用转轴门。

　　(3)淋浴间地漏位置定位，由于淋浴隔断内水槽宽度为120mm，为了保证美观，必须把地漏安装在120mm宽水槽内。

　　(4)铝合金推拉标高的定位，客厅推拉门必须保证推拉门上口标高与室内装饰地坪一致，厨房也一样，但厨房装饰地坪要比客厅地面低50px，此门标高必须严格控制。

　　(5)样板房首层大堂结构施工时，必须把门廊结构与其一起施工，这样可以节省大量的时间。

　　(6)石材干挂，搭设架子时外架与墙体的距离在1250px左右，这样可保证正常的操作面。

　　6.设计方面

　　(1)根据集团标准，当户内门上结构梁大于650时，就必须仔细复核洞口尺寸。

　　(2)结构与安装不符，首层大堂结构上不要留设风口洞，首层不是住宅时，不要预留烟道洞口。

　　(3)入户门开启方向冲突，如3#栋B、C户型入户门存在冲突。

　　(4)主卧不要露梁柱，如2#栋B户型书房，C户型主卧。

　　(5)建筑与装饰图纸不符合，如首层大堂建筑与装修图存在较大的出入，审图时认真不够，施工时才发现，导致影响工期；9#栋户内门尺寸与建筑留洞不符合，导致返工；

　　7.现场管理方面

　　(1)墙体垂直度及平整度的控制，特别是门洞处若偏差较大，导致门线条安装后无法收口；门垛厚度必须一致，且在同一平面，否则门进深尺寸无法确定；门垛处要加以重视，防止门垛冲突现象。

　　(2)淋浴间地漏位置定位，由于淋浴隔断内水槽宽度为120mm，为了保证美观，必须把地漏安装在120mm宽水槽内。

　　(3)卫生间找平、保护层施工时，必须严格控制沉箱周边结构梁上的厚度，这样才能保证贴砖的厚度。

　　(4)电梯呼叫盒结构上就必须预留，且按图纸位置留置，特别是首层大堂电梯呼叫盒处，还应根据安装图纸考虑电梯消防应急开放洞口的留置。

　　(5)铝合金推拉标高的定位，客厅推拉门必须保证推拉门上口标高与室内装饰地坪一致，厨房也一样，但厨房装饰地坪要比客厅地面低50px，此门标高必须严格控制。

　　(6)所有洞口标高的留设必须按建筑标高留设，如户内门、电梯间管道井门、风口百叶。

　　(7)门洞两侧必须进行抹灰处理，这样可以保证户内门的正常固定及洞口尺寸不出现较大偏差。

　　(8)线槽开槽后用砂浆修补必须保证抹灰在同一平面，为防止开裂，还需进行挂网处理。

　　(9)外墙保温施工，要严格控制保温面层的

强度，且在外墙窗边收口处，好用防水砂浆进行收口。

　　(10)空调洞的留置，尽量高于空调板上表面，同时考虑空调安装位置不予天花相冲突，离天花距离750px最好，这样即保证外面空调板上水不倒流、不与天花相冲突，又能保证空调洞留置在空调背后，较为美观。

　　(11)窗套GRC安装必须考虑外窗台放坡及鹰嘴位置，上线条可以与窗顶水平，下线条可比窗台低4-125px。

　　(12)样板房首层大堂结构施工时，必须把门廊结构与其一起施工，这样可以节省大量的时间。

　　(13)外墙砌体施工时，顶砌必须后砌，且保证砂浆饱满，顶砌角度在45-60度之间，以防止渗水。

　　(14)橱柜深化图出图厚，在现场仔细核对，特别是插座处不能相冲突，冰箱插座高度需低于1m，这样冰箱安装后就不要另外增设插线板。

　　(15)隐形消防箱安装时，最好离墙体外表4-150px，这样便保证隐形门外贴砖的正常位置；隐形消防门采用转轴门。

　　(16)石材干挂，搭设架子时外架与墙体的距离在1250px左右，这样可保证正常的操作面。

　　(17)土建施工时，要严格控制房间十字线与天花控制线，这样可减少大小头与天花平整度误差。

　　三、园建园林工程

　　1.施工前准备工作

　　(1)图纸会审：开工前10天及时组织图纸会审，解决图纸存在的问题以及现场存在的问题。

　　(2)甲供材计划申报：根据图纸组织施工单位提前做好甲供材计划，确保材料计划齐全无漏项，再根据施工实际进度做好月度实际材料申报计划。

　　(3)乙供材样板确认：开工后7天内要求施工单位提供材料样板给总工室确认，以便后期材料对版验收工作。

　　2.注意事项

　　(1)仔细核对园建全套施工图，查看园区内各部分的坡度及排水走向是否合理，是否存在积水、排水不畅现象，如有，及时和总工室相关工程师联系明确处理方案、图纸。

　　(2)核对园建给水及电源接入点及路线（含水处理设备电源接驳点）是否明确，如图纸中未明确，现场工程师需根据现场情况与总工室沟通，施工前明确接驳位置及管线走向，避免后期返工。

　　(3)施工单位进场后要尽快组织场地移交，以便园建施工单位能有较充足的时间，避免盲目赶工造成施工成品质量差。

　　(4)园建材料进场必须及时进行材料对版验收，尤其是石材，与样板不符的石材不得使用。

　　(5)软土基础处理前必须明确施工范围，要以书面形式确认。松木桩进场要进行验收并确认进场数量。

　　(6)编制阶段性施工计划，计划要明确施工人数及设备要求，明确未完成节点的处罚措施，且必须严格执行。

　　(7)大门口与市政道路相接处施工时必须先安排人工开挖，明确管网走向并做好保护措施，避免挖断已有管线造成无谓赔偿。

　　(8)大门口土方开挖施工前必须核实已有市政道路标高是否和图纸标注标高相符，不符合要进行相应调整。

　　(9)大门口过路管线施工必须在园建结构层施工前完成，且必须按设计要求埋深施工到位，如遇现场标高调整必须确保管网埋深要求。

　　(10)水池结构施工时注意泵坑的施工质量，确保泵坑壁混凝土浇筑质量，避免出现蜂窝麻面造成渗漏水。生化池底板结构浇筑时，与底板相接池壁部分（50CM以上）必须同时浇筑，浇筑完成后及时用木方压槽，避免施工冷缝。

　　(11)人工湖土方到位后要求水处理单位施工湖底管网部分，完成后再回填到位，同时进行湖岸修坡工程。

　　(12)人工湖置石工程：先必须请总工室园林工程师确认石头照片或石头样板，或到石头产地进行确认。石头到工地后必须由两名监理工程师监督进行过磅，签字确认后再卸货。石头摆放前请设计师根据湖区石头摆放图纸进行技术交底，明确相关要求后进行吊放，石头大小配置要和谐。

　　(13)园林的甲供材类别不多，基本在园林进场前申报。园林砂岩雕塑为采购部购买，其需要询价定单位，在程序上要求时间比较长，则应要求总工室尽快确定砂岩方案，尽可能早的申报砂岩计划，砂岩雕塑到场后要求设计师对砂岩雕塑的颜色及外观进行验收确认。

　　(14)园建配电箱如设置在室内，必须考虑配电箱外形大小，否则室内无合适尺寸摆放。跌水池排空管管径尽量设置为75-100的，否则排空时间较长。

　　(15)根据现场情况，工作面全面铺开后，人数要求应保持在120人左右才能满足施工进度要求，其中土建工种约30人，饰面工种约80人，水电工种约10人。

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篇2：中海项目成本管控经验

　　中海项目成本管控经验

　　一、中海成熟的项目后评估报告体系

　　中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况、项目投资管理评估、营销管理评估、合约管理评估、设计管理评估、工程管理评估、项目财务评价、综合评估等，对项目发展的经验、教训、存在问题、解决办法、改进措施等都有所总结。细目如下图所示。

　　而对于不同类型不同城市不同产品系列的项目，项目后评估可有针对性的管理策略，下文以成本管控为例进行例举。

　　二、低投资高利润项目成本管控的4大漏洞与8大经验

　　以成都中海格林威治城项目为例，该项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目，较为注重成本控制，特别是将从各个环节加强建安成本的控制列为重要工作。

　　该项目实施阶段与可研阶段相比，其前期费用、建安成本、营销费用及管理费用增加较大，实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。

　　4大成本漏洞

　　漏洞1：市场调查与研究不足增加室外工程成本

　　景观投入与售价的关系、景观投入与小业主的期望值的关系、其他开发商在景观上的较大投入，都直接影响了中海成都公司，该项目决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。而由于未能提前对市场进行调查和研究，前期成本预测与市场有所脱轨，导致室外工程成本加大。

　　漏洞2：不合理的工期增加成本

　　室外钢天桥，施工单位进场后，项目部要求施工单位进场后马上制作施工，但大部分没有工作面，导致堆放在现场约4个月。造成材料资金积压、现场管理费损失等。

　　漏洞3：市场政策把控不足造成成本增加

　　地下室人防工程，原人防设计采用砼隔墙，为了节省成本，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采用植筋办法，重新改为砼隔墙。

　　漏洞4：工程效果把握不好，4次变更增加成本

　　该项目为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经验，按照原来其他城市已有项目的绿化设计经验进行设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异性，作出第一次调整。第一次调整时树又选择太大，大到市场上根本就无法供给，被迫进行第二次调整；第二次又出现原始设计情况，树比较小，达不到效果，不得不进行第三次调整；第三次达到比较理想效果；第四次调整主要是业主投诉，为了维护公司形象，进行第四次调整。

　　8大成本经验

　　第一，混凝土采购，打破了所有混凝土厂家的价格联盟的潜规则，谈判过程中采取各个击破的谈判政策，占据主动。

　　第二，钢材采购由以前的乙供更改为甲购，进行时时市场价格的变化调整，较好的控制了成本，并避免了施工方以市场缺货为借口拖延工期，较好的保证了工期。

　　第三，钢材、防火门、公共部位灯具施行年度招标，从该项目开始由以前的单项目招标改为联合其他项目一起进行年度招标，降低了成本且也充分调动投标单位的积极性，效果较好。

　　第四，UPVC排水管、PVC穿线管、PPR给水管采用甲方先招标后定厂、定价，签订三方协议，在本项目执行包干单价，由乙方进行采购。

　　第五，电梯采购，提前一年对市场进行摸底作前期准备工作，在条件成熟后邀请14个知名电梯品牌的厂家进行技术及经济招投标。第一次回标后，各相关部门评标，商议选出部分电梯厂家进行第二轮招投标。第二轮投标完成，又进行了3次谈判才最终确定了电梯供应商。最终签约价格较第二次投标价格与下降了18%。

　　第六，配电柜采购，克服了图纸不准确，技术复杂，元件数量、型号较多的困难。实行先对元件进行招标，再采取多轮议标的方式，成功将成套费用谈到理想的价格。

　　第七，在潜污泵招标方面，根据图纸，与各投标厂家和公司技术人员一起进行多次核查、论证，将原设计所用的缓闭式止回阀改为潜污泵专用止回阀，降低了成本。

　　第八，形成了一份专业的部品标准，编制了操作性极强的清单投标报价体系，洁具采购打破了传统的发标计价模式。

　　三、新进入区域项目成本管控的7大漏洞与9大经验

　　以长春中海水岸项目为例，该项目作为中海长春公司首个项目，未有成熟经验得以借鉴，同时因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。

　　7大成本漏洞

　　漏洞1：新进入区域发展，过程磨合增加成本

　　由于是新进入区域，长春公司各部门都处于工作磨合状态，重组整合的人员，对于中海的企业管理模式尚未清晰，尤其是在各专业部门，如合约、设计、项目等体现得尤为突出些，图纸出图滞后，出图质量未能够达到设计标准及深度，图纸会审留于形式，招标漏项缺项，超常规的工期安排，以及各方面的协调、配合、沟通等工作未能够达到预期的顺畅，无形中导致成本超支。如下图为该项目发展建安成本超值分析（为项目发展期间数据）。

　　从上表分析可知，成本超支主要为土地费用超支比例为8%、建安费用超支7%、利息费用超支31%、销售费用超支24%、税金超支40%，整体项目超支12%。

　　漏洞2：新进入区域公司筹建期营销费用失控

　　公司的筹建期都需花费大量的甚至超额营销费，对于品牌的树立和前期的宣传投入较多，这样，才能打开市场争夺市场。另外，由于公司初建期间管理不足而导致营销费用超支，监管体系不严引起费用流失。

　　漏洞3：跨年施工导致费用增加

　　水岸春城项目三期主体续建工程，是采用费率招标模式，签订合同日期为20**年，竣工日期为20**年，在这过程中人工、材料、机械设备的费用的上涨，也是导致成本增加的主要原因。:

　　漏洞4：设计缺欠导致成本增加

　　水岸春城一期半地下车库、屋面设计为覆土的屋面，但防水措施不够严密且泛水高度未考虑到业主装修后的变化，造成漏水现象较为普遍。

　　景观硬铺装采用的米石及马赛克，不适合东北气候，造成质量问题较为普遍。

　　为节约成本，会所泳池上空的墙面使用涂料，而未贴面砖，结果出现大面积长毛情况，反而增加了成本支出。

　　车库标高设计不完善，导致雨季车库地面泛水，截水沟未能发挥其作用。

　　漏洞5：无图分判影响成本的增加

　　无图分判造成暂定工程量不准确，出图质量较为粗糙的情况下，导致分判范围、责任划分模糊，分判缺项、漏项、丢项、各工种交界说明不明确的情况频频发生，在项目发展过程中，设计图纸的频繁变更，施工图设计时间较短，施工图尚未出

图或者设计图纸质量不高，形成典型的“三边”工程，施工阶段发生的设计修改、变更、有些甚至是结构性、颠覆性的改动。

　　如主体工程C6接建一个单元、园建工程变更量较大，同时受北方地区的气候影响，大型水系工程及景石在后期维护工作中造成成本增加的情况较为严重。

　　漏洞6：气候影响成本的增加

　　为保证小区内的整体效果及营销整体策划安排，园区绿化工程从设计阶段的选苗、种植、保养、维护等工作，都是在精心的合理策划下进行的，但受北方地区气候的特殊性所影响，同时未有成熟的经验做支持，冬季过后，苗木存活率非常低，导致次年春天的绿化整体维护量较大，影响造价。

　　漏洞7：不合理的工期影响成本增加

　　为实现集团下达的任务指标，满足总体项目运营的各个时间节点，超常规的工期安排影响着建安成本的增幅情况，如增加的人工、周转材料、早强剂的使用、机械设备等，不合理的工期达到一定限度时，工期措施成本则会急剧上升。而工期损失则不然，综合工期成本的各种因素，找到一个工期成本为最低的理想点，是非常值得探讨的课题。

　　9大成本经验

　　第一，基础形式的调整。

　　水岸春城项目一期基础工程均采用沉管灌注桩的形式，此种形式工期比较长，耗费的人力、物力比较严重不利于成本控制，续建工程针对此种情况改用毛石基础，经实践证明毛石基础虽然造价低，但工期相对较长，且对施工人员的技术水平要求较高，结合目前市场的实际情况，具备毛石基础施工经验的人员较少，质量与工期的问题很难掌控，经历以上的经验积累与施工现场的地质情况，修改方案改为预制桩基础形式，预制桩采购形式为甲供，大大提高了施工效率，压缩工期，虽然表面上增加了成本造价，但最终按照项目发展计划、现场管理及后期的成本控制来看是非常值得的。

　　C2、C3基础加固处理增加费用200多万元。

　　第二，墙体保温形式调整。

　　水岸春城项目一期墙体保温工程为夹芯墙体,复合墙体保温的形式，此类技术在设计方面不够成熟,施工工艺复杂,不易控制质量,施工过程中，在细部节点的施工操作与处理方面很难达到设计的标准，南向主卧、客厅的外窗采用飘窗方案及阳光房立板造型，屋面保温层厚度不够，最终导致冷桥、长毛的问题很多，整体效果并非十分理想，经多方研究与探讨新的工艺，决定采用比较新型的工艺“外保温”，此种工艺增加网格布、抹灰、粘结剂等工序，按墙体面积计算大概增加30元/m2的成本造价，但后期发生的质量问题较少，保温效果不错，综合而论，此种工艺的引进虽然增加了成本造价但却减少了工程返修的隐患，达到成本控制的目的。

　　第三，合约分判模式。

　　项目合约分判是采用不完全总承包模式，即“主承包+专业分包+甲供材（设备）”，对一些专业工程例如园建、绿化、铁艺、围墙、土方、塑窗制安、专业配套工程进行分包，加强项目部对整个项目的全局控制，并采取对影响效果、进度等方面的主要材料进行甲供或甲控的管理手段，以紧跟项目进度、保证工程质量、降低成本为目的展开合约分判工作。

　　主承包工程招标均是在施工图纸尚未完善的情况下进行的，前期工程（水岸春城）因超常规工期、且无图分判、无成熟清单经验，而采用“费率”招标，暂定总价；后期工程（莱茵东郡、水岸馨都）采用模拟工程量招标，固定单价、暂定总价的主承包形式。

　　前期工程（水岸春城）项目多采用费率招标形式，后期工程（莱茵东郡、水岸馨都）在图纸具备条件的情况下，均采用工程量清单形式招标，合同为固定总价合同。

　　材料合同均为固定单价合同，设备合同均为总价包干合同。通过对市场材料的充分调研，结合长春建筑环境及本工程的实际情况，及时并有策略性的确定了“甲供材料+甲控材料”的采购策略并明确了采购范围，根据实际情况逐步调整修正了物资管理制度，使物资从计划→采购→运输→进场→封样等，一系列的管理流程取得较好的效果，有效地保证了工程质量及建安成本的控制情况，保证了后续工程的材料供应工作。

　　第四，推行样板先行。

　　“样板先行”是实际的现场图纸会审工作，是直观的技术交底的好教材，更为有效的指导施工，可起到事前控制的作用，避免合约分判的经济损失，对于项目部可以提高工程质量，对各工艺的施工流程表现得更为清晰；对于合约部可以更为准确的掌握施工的实际情况及对价格的判断与分析；对于设计部可以较为快捷的展示出设计的标准与合理性、功能使用性；对于营销部可以成为卖点及起到活广告的作用。

　　第五，工程结算安排。

　　由于招标工作是采用“固定单价”的招标方式，因此结算工作的质量，会直接影响公司的利润情况，在结算过程中合约部所有结算人员都秉承严谨、认真、敬业的工作作风，本着为公司节余每一分钱就是利润的工作态度，总体来看结算工作取得了良好的成果，为公司节约了资金并大大降低了工程成本。

　　在实际结算的过程中，按日汇总结算时发现的问题，共同探讨寻求最佳的解决方案。在保持内部思维统一的同时，经常与项目部、市定额站沟通，及时了解当时施工现场的真实情况和政策上的一些新规定，将主体的结算额降至最低，在成本控制上也取得了一定的成绩：水岸春城项目二期带车库主体工程造价比一期的造价降低了100元/平方米（二期结算时遇到了政策性上调，上调价格达到50元/平方米），如果没有政策性调增，造价会降低150元左右。

　　第六，加强工程变更签证的管控。

　　要求设计部必须严格执行限额设计的成本管理理念，严禁擅自提高设计标准及使用功能。对于原设计影响很小的变更项目，必须执行合约造价测算并经设计负责人、合约负责人、项目负责人确认后才可执行，对有可能引起造价较大的变更，如设计不适合使用要求、平面布局、建筑结构及装修标准有大的变动，需组织公司相关领导召开专题会议，从技术、经济、功能等方面进行论证商定后，达成一致意见后并形成书面文字纪要备案。

　　严格设计变更审批程序。一般性变更由设计部拟定，并经部门负责人审批，大项变更，应先做合约测算，报相关主管领导批准后实施。同时要注重变更的合理性、及时性，对于不必要的变更坚决不予执行，对于某些不合理或保守设计，在满足使用功能要求的前提下，通过优化设计，可降低建安成本。

　　加强对设计变更工程量及内容的审核监督工作。对于变更中的内容及工程量增减，就由项目部工程师及项目部QS人员进行现场实测实量，以保证变更内容的准确性。

　　制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时，以免发生返工费用，增加成本支出。

　　第七，结算时严格设计变更的审查。

　　除在施工过程中严把设计变更关外，在竣工结算时，结算人员需从专业角度对设计变更进行审查主要包括以下几个方面：

　　审查设计变更内容是否符合规定。审核设计变更内容与原合同内所签定的范围及内容是否

重复列项，即设计变更增加的成本费用是否包含在合同造价中，如有上述情况，应与项目部、施工单位做好沟通、审批工作，使其符合合约规定。

　　审核手续是否符合制度要求。凡设计变更必须具备设计部或设计院签字、盖章，比较重要的设计变更还应有公司主管领导的签字及批示，方能生效，手续不全不予结算。

　　审核内容是否清楚。设计变更应资料齐全，内容表达清楚，有具体的变更部位、变更原因、变更项目、变更数量，以及特殊情况的技术处理意见等。设计变更应满足做增减测算的要求。如有变更内容不清楚或过于简单，应核实具体内容情况，补充设计变更签证。

　　审核变更签证是否准确。是否存在将不属于签证范畴的内容列入签证参与结算的情况，诸如像施工单位自身原因返工的项目，施工现场临时设施项目及施工单位现场用工等不予结算。

　　审核工程量应根据合同规定，以施工过程中发生的设计变更、现场签证等进行审核，不能多算或不按规则计算，在要求施工单位报送相应的工程计算式和材料用量明细表的同时，合约部也要编制一份完整的结算书及材料用量明细，这样比照审核，才能做到客观、公正、合理、准确进行工程量审核，其次结算复审中，还应注意审核项目的单价，结算书中分项的正确性及程序的准确性，结合现场实际情况分析计算。

　　第八，实施工程量清单招标方式，加强招标管理。

　　由于工程量清单明确和详细地反映了工程的实物消耗和有关费用。因此，这种计价模式易于结合工程的具体情况，有利于成本控制，也有利于承包商自主报价，不仅提高了投资效益，还促使承包商在施工中采用新技术、新工艺、新材料，努力降低成本、增加利润，在激烈的市场竞争中保持优势地位。

　　工程量清单招标的实施，提高了招投标工作的透明度，为承包商竞争提供了一个共同的起点。“量价分离、风险分担”，合理低价中标是在其他条件相同的前提下，选择所有投标人中报价最低但又不低于成本的报价，力求工程价格更加符合价值基础。在评标过程中，增加询标环节，通过综合单价、工料机价格分析，对投标报价进行全面的经济评价，以确保中标价是合理低价。

　　实施工程量清单招标可以充分发挥工程量清单中已有的工程量作用，避免了重复做预结算，节省了大量的人力物力，同时缩短了招标时间、提高了功效，克服了由于误差带来的负面影响，准确合理公正，便于实际操作。

　　第九，细化施工管理，控制成本支出。

　　控制材料用量，合理确定材料价格。在建安成本控制中材料费的控制是主要的方面，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费的70%，占直接费的80%左右。因此必须在施工阶段严格按照合同中的材料应供量控制，从而有效地控制工程造价。在市场经济体制下，建筑材料的供应提供了多种渠道，而且材料品种价格繁多，要求合约部造价管理人员应密切关注市场行情，随着工程进展深入现场、市场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为结算工作提供有力的依据。

　　严把变更关，将建安费用控制在测算内，在施工中引起变更的原因很多，如工程设计严重滞后，使工程实际与招标时提供的图纸不符；当前市场供应材料规格标准不符合设计要求等，这些问题的产生给工程造价留下浮动因素。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大施工规模，提高设计标准，增加施工内容等，为此项目部QS人员需常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。

　　严格现场签证管理，掌握工程造价变化。项目部要加强现场施工管理，督促施工单位按图施工，严格控制变更洽商、材料代用、现场口头指令签证、额外用工及各种合约外费用，对必要的变更、应做尽量做到先测算，后执行，变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用，随时掌握费用额度，避免签证积压成堆，对工程造价心中无数，督促施工单位做好各种记录，特别是隐蔽工程记记录和签证工作，减少结算时的扯皮现象。

　　技术与经济结合，加强成本控制。切实有效的成本控制，必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。所以必须加强现场管理人员以及公司各部门人员的“经济”观念、专业技术水平、培养实事求是的办事作风，协助施工单位搞好现场施工组织设计，合理安排人、财、物，加快施工进度，提高工程质量。施工中遇到问题应及时与设计部联系，选择既科学又经济可行的解决方案，克服盲目指挥造成的资源浪费，充分重视节约成本的重要性，特别是项目部的工程师应与项目部QS人员相结合，从合约签订、交底、支付进度款至竣工结算、造价分析等实行全过程管理，严格控制工程造价。

　　四、高溢价高端豪宅项目成本管控的5大漏洞与4大经验

　　以深圳中海香蜜湖1号项目为例，项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。

　　本项目土地成本高，且为合作开发，因此对建安成本的控制要求极高。项目发展的各个阶段均有成本控制指标，用以控制成本。项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。

　　5大成本漏洞

　　漏洞1：合约分判模式带来的问题

　　初期采用香港私人工程模式：业主-总承建商-判头(分包商)，相应采用香港合约体系，即由业主分判的指定分包商与总承包商签订合同，总包负责分包商的管理、工程款项计量支付等全部事宜。其特点是业主与指定分包商之间不存在合约关系，不直接对其进行管理，仅通过总包进行协调。实践发现存在以下问题：

　　现场对指定分包商的管理难度较大：业主与指定分包商之间没有合同关系，无法直接对其做出指示，特别是设计变更、加紧施工等重要环节上，现场必须通过总包来协调指定分包商。总包、指定分包各方利益博弈的结果使得业主的重要指示往往无法及时完全付诸于实际，造成了工程的进度拖延等。

　　付款较慢，影响指定分包的工作：指定分包商的付款流程环节多（分包商-主包-业主-主包-分包商），周期长，加之总包单位各方面的原因，使得工程进度款无法按时到达指定分包商。严重影响了分包商的积极性，对施工进度产生了不良影响。

　　漏洞2：分项工程招标中未分列工程量清单

　　在中区TH、多层住宅和北区高层住宅主承包工程招标中，未分列各单位工程的实物工程量，而是简单地将其汇总。造成后来公司决定分别由两家公司承担主承包工程分别签订合同时，在如何划分各自的工程量的问题上，投入了很大的时间、精力和资源，并且由于施工图纸设计质量不高（存在许多设计不明确、结构构件漏标注、建筑与结构设计相互矛盾、建筑结构与安装图纸相互矛盾等情况），给中标施工单位钻空子、扯皮，增加工程成本和工程结算难度。

　　漏洞3：施工图设计工期和施工工期不足

　　设计

和施工工期严重不足，尽管施工前设计部、发展部百般努力，要求设计院高质量、高效率地设计，合约部在南区采用无图招标的方式，力争尽快开工。但在工程实施中，由于施工图设计不完善和开工前准备时间严重不足，仍无法避免“三边”工程带来的多种后遗症。众所周知，建安成本控制重点和有效性是在方案和设计阶段，但为了完成经营指标任务，只得用金钱换时间，在成本上做出牺牲。

　　漏洞4：设计变更的审核和管理混乱

　　本项目设计变更管理比较混乱，发出设计变更指令的单位和部门有：设计院、公司设计部、项目部、图纸会审单以及施工单位的工程联系单，这些文件中，有重复同一问题的，有前后同一问题不同处理方法的，有施工单位没认真看懂图纸（或者故意假装没看懂）的，有施工单位根据现场管理人员或者监理人员口头指令施工的等等，十分混乱。给补充预算的审核带来极大的困扰和难度，对工程成本控制极为不利。

　　漏洞5：合同签订后未能指定材料品牌、型号的变更以及新指定材料

　　比如铝合金门窗五金中的把手由流线型改为直线型，没有确认变更单价就发出变更指令，而施工单位与五金供应商互相串通，抬高直线性把手的单价来进行索赔；再比如原设计抗渗砼只要求抗渗标号，没有规定何种抗渗剂，而在施工过程中，要求采用“禹克”抗渗剂，给施工单位抓住索赔理由，增加了较大的成本。

　　4大成本经验

　　第一，指定分包合同变更为直接分包合同。

　　考虑到项目的重要性及大陆地区暂不完善的法律体系，中海参照自身长期行之有效的合约体系，及时调整，将指定分包合同变更为直接分包合同，保证了对项目进度的有效控制。最终项目采用“主承包+专业分包+甲供材（设备）”的分判模式，本着确保工期进度的指导思想，以专业分工为手段，以保证工程质量和控制、降低成本为目的，兼顾工程整体协调和配合，将各项工程分解组合，形成若干合约分判项目，按发展进度，开展分判工作。

　　主承包工程分判：在施工图纸尚未完善情况下，用模拟招标缩短招标定标周期，在南区及中北区部分单位工程上采用“暂定工程量+固定单价”招标方式，主承包中标价是按“∑（暂定工程量×固定单价）+开办费包死”的形式，同时暂估合同总价。

　　各专项分包分判：各专项分包均采用正常的招标方式，以深圳市建筑工程、装饰工程、安装工程等专业工程消耗量标准、当期建筑材料信息价格为基础，以工程量清单报价方式进行招标。

　　第二，甲供材料设备策划。

　　由合约物资专业招标小组，多方收集高档别墅的材料设备资料，组织设计师、项目部、物资主管共同考察，做到设计、采购和施工一体化，既满足设计要求，又保证了施工质量。

　　甲供材、设备及甲指的范围为：甲供材主要包括屋面西瓦及平瓦、外墙面砖、进口PP-R给水管、电气开关插座、三箱等；甲供设备主要包括高低压配电柜、各种水泵、电梯等；甲指材料设备主要包括聚合物防水材料、铝合金型材、LOW-E玻璃、门窗五金、高档装饰材料等。

　　第三，工程结算安排。

　　工程结算，按严格、全面、周全原则，坚持合约现场算量、实测实量和与预算书现场对量的做法，公平、公正的结算。同时严格执行结算资料齐全制度，检查合同范围内工程及相关手续是否办理完毕，如工程有问题或缺少手续，则不予办理，同时对每一份变更都仔细进行审核，保证结算的准确性和有效性。

　　第四，注重施工过程中各种技术、经济资料的收集。

　　在施工索赔和反索赔过程中，及时整理基础资料和证据，并适时提供给公司领导层，解决双方长期争议。在南区施工阶段，施工单位以甲方分包影响进度、甲供材料供应不及时为理由，提出停窝工索赔，金额高达178万余元，并拒绝工程施工配合。合约部和项目部积极整理资料和证据，开展反索赔，最后由公司召开专题会议，将索赔额降低为30万元。

篇3：工程项目预算管理落实经验

　　工程项目预算管理落实经验

　　综合技术管理和经济管理的工程预算管理是工程项目管理的重要组成部分，本文将对如何将加强工程项目预算管理工作落到实处谈谈体会。

　　随着现代企业制度的完善和推进，项目预算管理以其在企业经营中独特的功能和作用，越来越引起人们的重视。

　　一、投标阶段的项目预算管理

　　标书的编制，除了合理、优化的技术标外，商务标的编制质量是关系到能否中标的关键。必须选调经验丰富的专业技术人员，组成专门的项目投标小组，各自分工明确，责任落实到人，并注意及时收集掌握相关信息，善于比较、分析，果断决策，力争投标一举成功。具体如下：

　　1.认真计算、合理组价

　　（1）应成立高质量高水平的投标小组，进行具体的分工、责任明确落实到人。

　　(2)认真研究招标文件，对于影响造价或概念较模糊有又异议的，应及时向招标方提出，要求业主答疑回复，再结合业主回复情况进行编制；

　　(3)根据业主提供的设计图纸及有关技术说明、国家及地区颁发的现行工程预算定额及与之配套执行的取费文件、工程所在地现行材料价格准确地计算工程量，以确保工程报价的准确性；

　　(4)对于有些图纸不全的，需凭经验估算的，应咨询有丰富现场施工经验的人员，不高估冒估，且不应低于成本价。

　　2.全面测算投标风险费用

　　(1)施工过程中，往往会产生一些施工图范围不明确，但投标报价中确定已封闭包干的费用；

　　(2)因国家政策性调整、建材价格上涨、人工费用支出增加等因素造成的差价；

　　(3)突发事件所造成的损失和采取预防措施所产生的费用。

　　3.正确决策，确定最终报价

　　(1)进行全面的成本分析，剔除可忽略的部分费用，进一步优化工程预算；

　　(2) 应按不同的评标办法定价，分情况区别对待，采取不同的投标策略。

　　（3）充分利用企业实力参与竞争，以及对客观规律的认识和对实际情况的了解。同时应充分掌握其他竞争对手的企业情况，模拟分析其报价及业主的标底，知己知彼，百战不殆。

　　二、施工前的项目预算管理

　　施工前项目预算管理工作的到位，有利于加强施工企业生产经营中的计划管理。合理组织施工，正确选择施工方案，提高经营管理水平。工程开工前，必须编制出各类预算。

　　根据现场踏勘、施工图、有关答疑、施工组织设计，编制标后预算及现场临建预算书，做好计划成本和计划用量；

　　及时收集当地材料价格信息及相关规定，随时掌握市场价的波动，以便寻找信誉良好、产品质量好、价格低的供应商；

　　与业主签订合同之前，根据施工图、现场踏勘、计划成本等以及业主的要求，及时拟定好合同并请律师评审，提出合理意见及建议，对合同存在的风险及时改正。

　　合同签订后，应认真阅读，及时掌握合同中有关工程价款计算的条款，为今后预算管理、工程结算工作打下基础。

　　三、施工阶段的项目预算管理

　　工程施工阶段，还应及时编制工程项目设计变更预算、签证工程预算及与各分包方的工程结算，这一工作贯穿整个项目管理的始终，对工程项目的最终利润的产生影响深远。

　　1.对于固定总价承包的工程项目，项目预算人员在平时的工作中应收集与本工程有关的设计变更、现场签证等，及时调整施工图预算，找出差距，为今后决算的调整做好基础工作。

　　2.对于固定单价承包的工程项目，项目预算人员应根据施工图结合现场变化及时确定工程量，做到当月完工当月计算，当季完工当季计算，并积极主动与业主代表接触，督促其早日核定工程量，确定工程造价。工程造价的及时确定，有利于各施工阶段的进度款拨付。

　　3.无论是固定单价还是固定总价，项目预算人员编制分部工程预算，不仅能满足项目施工管理需要，还能满足项目成本管理的需要。才能使项目管理处于先进的管理状态。

　　四、工程项目成本控制

　　工程项目成本控制是整个施工过程中的一个重要内容，其目的是合理使用人力、物力、财力，降低成本，增加收入，创造较好的经济效益。在工程总价承包的情况下，成本越低，盈利越高。工程项目成本控制主要体现在人工费、材料费、机械使用费和间接费用等四个方面。

　　1.人工费控制。提高生产工人的技术水平和班组的组织管理水平，合理进行劳动组织，减少和避免无效劳动，提高劳动效率。对于技术含量较低的单位工程，可分包给分包商，采取包干控制，降低工费。

　　2.材料费控制。

　　（1）加强材料采购控制，不但要确保准确的采购数量，而且还要选择质保能力强、信誉好的供应商，使材料采购达到质优价廉。

　　（2）加强模板、脚手板、钢管、脚手架等周转材料的管理，提高其利用率。

　　（3）钢筋加工采用加工场集中加工的办法，对剩余短料尽量利用，认真熟悉施工图及有关的规范标准，提高钢筋加工配料单的准确性。

　　（4）提高主体施工质量，确保抹灰厚度的准确性，防止由于主体偏差大，增加抹灰厚度而浪费材料。

　　（5）合理控制砂浆的配比，减少不必要的水泥等材料的浪费。

　　（6）保证质量，减少返工。

　　（7）文明施工，做到工完场清，以减少材料浪费及丢失。

　　（8）加强管理，合理组织材料、构件进场，按平面布置规划堆放，减少二次搬运和损耗。严格按顺序施工，杜绝工序倒置。

　　3.机械费控制。

　　（1）根据施工组织设计和实际施工进度调配机械设备，充分利用现有机械设备，合理安排机械设备的进、退场时间。

　　（2）充分发挥机械设备的效能，加快施工进度，缩短工期。

　　（3）合理调度和充分利用，减少机具闲置，提高利用率。

　　（4）应建立日常定期保养和检修制度，确保机械设备的完好，延长使用寿命，提高机械设备的利用率。

　　4.精简项目机构，合理配置项目部成员，降低间接费成本。项目机构的设置要根据工程规模大小和工程难易程度等因素，按照组织设计原则，精简项目机构，因事设职，因职选人，各司其职，各负其责。严格控制项目部管理人员的差旅费、招待费用等间接费成本。

　　五、竣工阶段的项目预算管理

　　工程竣工阶段，应重视和加强工程竣工结算资料的收集和决算的编制。

　　1.工程竣工阶段，项目预算人员应先准备以下结算资料：

　　(1)施工承包合同、竣工图、设计变更单、现场签证单、施工组织设计，以及施工过程中甲乙双方共同形成的会议纪要等资料；

　　(2)甲乙双方签字认可的隐蔽工程验收记录、当地造价部门颁布的各类

调价文件。

　　2.结合以下预算及时编制竣工决算：

　　(1)项目工程施工图预算；

　　(2)设计变更预算；

　　(3)项目现场签证预算；

　　(4)材料差价预算；

　　(5)政策性调整预算。

　　3.工程项目竣工决算编制完毕后，项目预算人员应积极主动与业主或审计部门进行沟通，抓紧时间核对，努力争取在有关条款规定的期限内办理完毕结算手续。

　　总之，施工企业项目预算管理贯穿于整个施工生产的各个环节，且环环相扣，需要企业各相关部门各负其责，通力协作、密切配合，共同努力才能做好。面对激烈的市场竞争形势，施工企业只有通过充分发挥自身的优势，在实践中不断地自我完善，不断增强企业的实力，才能在市场竞争中立于不败之地。

篇4：三线城市房地产操盘经验分享

前言

目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？

一、三线城市划分

根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。

（一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：

第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。

第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。

第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。

第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。

（二）城市人口聚集形式：

1、第一级流动形式：农村人口城镇化

乡村人口流向：→乡镇→县镇

2、第二级流动形式：地区性城市中心化

县城流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)

这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。

3、第三级流动形式：区域性城市中心化

建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市

公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。

这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。

二、对唐海县深度调研

（一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。因此，在做房地产之前，必须要深入了解当地城市特点和发展现状。 首先，了解城市风俗人情和独特之处。要理清当地楼市发展脉络，深入理解发展阶段，了解项目营销的大环境。经济状况、商业经营、现有居住环境、建筑风格等都是研究区域营销大环境的重要因素。通过专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。

1、今年初，国家发改委正式作出批复，“河北一号工程”、国家“十一五”期间重大项目集群、未来中国北方最大的港口，落户曹妃甸。随着北方深水大港曹妃甸的上马，河北省唐海县的经济也日渐红火起来。距离曹妃甸40公里的唐海县集区位、交通、物产、体制四大优势于一身。

中国城市规划设计研究院编制的《曹妃甸工业区城市空间发展总体规划》明确提出，把唐海县作为曹妃甸工业区的后方生活基地，定位为“唐山南部滨海地区副中心城市”。

20**年唐海县全县地区生产总值28.5亿元，固定资产投资规模达到10.6亿元，全部财政收入达到2.46亿元，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到8034元和4274元，不仅一举进入全省县域经济发展30强，还高居第14位。

河北唐山正在唐海曹妃甸建设国际大港，将建成国家战略能源储备基地和石油化工基地以及钢铁基地，总投资将达3000亿，目前已经初具规模（已经投资500多亿元人民币），唐海县是其直接腹地，到唐海投资有极大升值发展潜力！唐海房地产价格近两年一路飞涨，新楼盘均价已经由20**年初的每平米1200元涨到目前的3600元！人流和资金流大量涌入，各类商机不断涌现。

唐海县县城是离曹妃甸岛最近的一座城镇。*唐海县委宣传部部长王之海告诉《了望东方周刊》，20**年3月初，国务院正式批准首钢搬迁实施方案的消息传来，到3月中旬不过十天时间，唐海县城的商品房价格就从1200元一平米涨到了1600元。王之海很兴奋地说，曹妃甸周围别无城镇，将来曹妃甸大工业区只能选择唐海县城做它的后勤服务中心，省委白克明书记这次来曹妃甸视察，已经做了指示，将来唐海要成为唐山市的一个区。

2、这个因李世民痛失曹妃而得名的小岛，正凭借着自己的天然优势，计划将建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5万～10万吨级煤炭码头、1个10万吨级LNG码头。并提出了建立大钢铁、大石化、大码头、大电力四大工程的规划，总投资数千亿，历时将超过5年。

首钢整体搬迁到曹妃甸，主要是看重了该地的进口矿石码头。在唐海县政府网站上披露的计划中，曹妃甸港将为钢厂度身定造吞吐能力3000万吨铁矿石、原油，8

00万吨焦炭和500万吨钢铁的港口。在曹妃甸的所有码头里，首钢将要使用其中的一半以上。

曹妃甸除了港口以外，还有一个最大的兴奋点就是首钢未来建造的钢材生产基地。据悉，首钢和河北最大的钢铁企业唐钢将联合在曹妃甸建设1500万吨的钢材生产基地，一期工程800万吨，投资635亿元，产品以汽车、家电等长期依赖进口的板材为主。基地用地总面积20平方公里，分两期建设，一期造地11.95平方公里，吹填量5468万立方米，总投资13.87亿元。目前吹填造地施工已全面展开，年内计划投资8亿元，完成围堤19971米，吹填3400万平方米，形成陆域面积6平方公里。20**年8月完成了第一期11.95平方公里的吹填。

3、最近唐海又发现了一个储量超10亿吨的大型油田——冀东南堡油田!是近40年来最重大发现!*总理在五一劳动节专程来考察了!国际大港加国内大型油田,必将使唐海县城和曹妃甸成为环渤海经济新引擎！

20**年5月，自从发现10亿吨整装优质大油田的消息公布以后，唐海县城的出租车生意明显好过往日。出租车每天都能接待至少三五个外来商人模样的“大客户”。曾经的新闻热点首钢新址曹妃甸不再是他们的首选目的地，更多人的去向是距此40公里、发现大油田的冀东油田南堡作业区一号人工岛。

一号人工岛坐落在一片滩海湿地的尽头，总面积约400亩，酷似渤海湾的一条登陆战舰。经由唐(唐海)曹(曹妃甸)公路和一条通过吹沙填海方式建造的双向四车道公路，可与唐海县城实现约1小时车程。

大油田的发现改变了南堡油田昔日的尴尬。在一轮接一轮的媒体聚焦下，它的光辉渐渐盖过了作为近邻的新首钢和曹妃甸。而作为“后方生活基地”的唐海县城，则迎来了新一轮的淘金潮。

4、多年以来，因冀东油田公司办公所在地在唐海县城内，“不怎么知名”的南堡油田一直被外界误解是唐海县的辖区，但实际上其行政归属为河北省滦南县。南堡镇东南方8.5公里处就是首钢搬迁的新址曹妃甸，向东25公里为京唐港，西北方向毗邻唐山市直辖的南堡开发区，同样也有媒体误传南堡开发区为冀东油田所在地。

而在南堡油田的消息传开以后，客人的“来路”明显变得复杂：推销石油设备的，承揽基建工程的，铺设输油管道的，运送土方的，以及打算做油田开采分包业务的公司，等等。

这些“神秘访客”挤满了县城内大小十几家中高档宾馆。以至于每到下午两三点钟，各家宾馆门前大都会早早挂起“客满”的提示牌。这个巴掌大的小县城，目前竟也出现了一家四星级宾馆和两家在建的五星级酒店。

5、作为冀东油田公司的办公所在地，唐海的主要税源即来源于“石油经济”。

据查阅到的一项不完全统计显示，在20**年度，截至当年9月中旬，冀东油田入库税款达8610万元，占唐海全县入库税款总数的72％。

多年来唐海还一直是各类石油相关配套产业的聚集热土。在有“石油一条街”之称的唐海县某条主干道上，依次分布着冀东油田公司下属的勘探公司、设备公司、机械工程公司和建筑材料公司等关联企业。一条贯穿生产领域的石油产业链条已基本成型。大油田的发现不但会增加唐海的税源，还将进一步加重其石油相关配套产业的聚集效应。

实际上，在大油田被发现以前，来自外地房地产开发、投资领域的各路“游资”便冲着曹妃甸开发、首钢搬迁等政治、经济利好接踵而至。这些外来资金使唐海县城的平均房价三年间翻了3倍，从1000多元/平方米攀升至3000多元/平方米。

6、当地人普遍认为，唐海县最具消费能力的人群，“大都是和石油有关的人”。唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司开发的四季花庭小区占地230亩，总建筑面积18.4万平方米，是唐海县目前最大规模、均价最高的住宅小区。该小区的大部分业主，均系冀东油田公司职工。

由于有大量的流动人口存在，唐海县房租价格也颇为可观。一套面积在90平方米的两居室，年租金可达1.8万元左右。

7、不但如此，在唐山市下属的各区县中，唐海被普遍认为是生活成本偏高的县。唐海县最集中的商圈是唐海百货和商业街，其经营档次和唐山市区并无明显差距。走访时看到，除了100元到300元的“大众价位”之外，班尼路、华伦天奴、艾登堡、七匹狼、劲霸等国内外知名服装品牌的专营店均已在列，且大多不打折扣。

（二） 其次，要详实了解居民消费习惯和生活习性。把握消费心理，制定出切实可行的产品策略。这是操盘成功与否的先决条件，决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行和达到预期的理想目标。

1、唐海地区“离谱”的住房高价，主要是市民购房的非理性消费造成的。据其介绍，目前唐海人均住房面积已排在全国前列。但社会评价过多地附加于消费，使唐海市民形成了“爱面子”的心理，追求居住环境的“排场”，同样造成了房价居高不下。

业内人士分析，唐海目前的住宅房屋出售价格，并不是平动上升，而是呈现出一种突跳的状态。实际上唐海普通市民的收入水平并不高，但由于文化娱乐等消费观念的淡薄，使许多市民更情愿将家庭积蓄用来购买住房，因此原本2000-2500元/平方米的合理房价，攀升到目前3600元/平方米起价的高度。作为每月收入千元左右的普通工薪人员，目前“拼命投资住宅房屋”的现象，已经影响到了正常的生活质量。

2、此外，大平米高价住房唐海热销的原因，还在于许多

原本拥有小平米住房的居民，将原先住房出售后，更换住宅有更高的需求及首钢的大搬迁。首钢集团董事长朱继民接受记者专访，当记者问到首钢搬迁最受益的是不是河北唐海县时，朱继民回答说：“我们去之前，那里的商品房大概每平米1100至1200元，现在每平米3000元都买不到。原来那个城市到晚上就像农村一样漆黑一片，现在却是灯火通明。

（三）制定合理的传播途径。在大城市，报纸成了楼盘广告的首选媒体。但在唐海县则不然，人们并没有养成读报的习惯，报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介。在推广策划时，许多策划人往往根据大城市的习惯来想一些大创意和大规模媒介组合，到执行的时候会发现结果往往事倍功半。细分一下，小城市也有小城市推广的优势条件，发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告就成了最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择。因此在唐海县必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。

（四）广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了唐海县人们对广告接受的差异和认可度。必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。不同区域的人们在观念上有很大的差异化，也就决定了对新鲜事物的接受程度和能力不同。

（五）整理适合当地特点的销售说辞。如果你的销售说辞过于专业，客户可能如听天书，根本就不知所云。当地销售人员，用半生不熟夹杂着浓重本地方言的普通话却能介绍的头头是道，客户更是面带微笑，听的津津有味。所谓的看人说话，其实就是找到“共同语言”。

（六）良好的人际关系网络。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在唐海县真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式。

（七）注意品牌的累积，通俗讲就是“好名声”。一般来说，开发商在一个地段做出一个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会环境。

三、唐海县开发特点和赢利模式：

优势

跨地区发展的企业都是按照市场经济的方式运作，从市场需求的角度定位市场，设计产品，营造环境、强化服务，容易以优质的产品、服务和信誉取得当地人民和政府的信赖，

劣势

跨地区发展的最大风险就是得不到当地政府的支持，以致于根本无法同当地开发商竞争。

目前房地产企业的竞争主要集中在六个方面

A/获得土地的能力

B/资金实力

C/设计规划能力

D/品牌感召力

E/成本控制

F/产品质量（包括建筑质量、服务质量两个方面）

目前，唐海县的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个模式：

随着房地产开发企业的职能日趋于专业化，房地产企业的竞争优势主要体现在决策和投资以及对各阶段价值活动的资源整合和控制上。

这种以决策和投资为核心的经营策划能力和资源整合能力的高低一般由企业经营层的能力所决定。

1、起点要高，引领当地开发潮流。

此类住宅项目的最大卖点就是做城市终极置业物业，把项目做成全城鼎级小区，创造一种全新的生活方式，吸引县城、首钢、油田高端人群。

2、放大社区商业价值。

一般县城的商业比较分散，多为传统的临街铺。所以在唐海县城的开发模式上，一种表现是：住宅小区最大限度地增加商业面积，拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅没赚头，真正赚钱全靠商铺。在有的城市甚至就出现过“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。

第二种表现是：开发大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。有不少三线城市的鼎级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。

3、宣传造城开发，争取政策支持。

首钢的搬迁已经让唐海县的房价飞涨了100%以上，政府从房地产开发的税收中受益；因为买房是要交税的，房价越高，交税的基数就越大，政府从房产交易中收获的真金白银就越丰厚，而且同时可拉动该县的GDP增长率，让房地产的发展来拉动消费，带动GDP的增长，这是对地方各级政府的考核硬指标。因此享受一些优惠政策是无可厚非的。

4、开发高密度准经济适用住房（增加容积率相对降低价位）。

根据业态规划，哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，经过调研，实际上唐海普通市民的收入水平并不高，原本2000-2500元/平方米的合理房价，攀升到目前3600元/平方米起价的高度。作为每月收入千元左右的普通工薪人员，已经是不小的压力。目前市民“拼命投资住宅房屋”的现象，已经影响到了正常的生活质量。

开发高密度准经济适用住房可以作为县城政府重点开发项目，为

政府排忧解难，也就能更多的享受一些优惠政策，在开发前期降低不少成本。同时，在整体推广上容易确立市场认可度，迅速形成传播效应，快速盘活资金。

5、与特定房地产开发类型和开发地点相关因素相结合。

形成一个产品销售不好的原因是各种各样的，但其中必定有一个原因是最主要最关键的，其他的原因是由这个主要原因引起或者影响的，做策划的关键就是要找到这个主要原因。房地产项目的成功从地块的判断开始，要善于判断土地的潜在价值。通过社会关系渠道，“政府公共关系”， 把它作为项目建筑功能和市场定位的依据。如果我们和首钢及冀东油田合作搞定向开发销售，即可减少资金的投入，又可兵不刃血的轻松取得大批目标客户。

6、合理利用资金并在地块层面立地条件上做文章。

房地产业的发展与一个地区的政治、经济、金融等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响。目前三线城市土地出让的方式是行政划拨、有偿出让、招拍挂三者并行。土地是房地产的重要价格组成，要有投资的眼光来获得、拥有、控制这一重要资源。

作为日益稀缺的第一生产要素，土地对房地产的影响作用会日益重大，为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式合作开发、如有可能和当地农场合作开发（农场出地我方解决建设资金），可以节省大笔资金投入，对一个刚起步的房地产公司是一个不可不考虑的因素，如果和开发高密度准经济适用住房结合起来可以说是如虎添翼。

7、利用核心商圈的心理距离，开发小户型房产。

小户型置业者大致有四种，一是单身或者丁克家族的终极用房，二是准单身与准丁克家庭将之作为过度房使用，三是不愿将户口迁至该地久居的高薪阶层（如首钢户口在京的职工），四是炒房族，他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。

前两个目的的购房者，从当前我们的城市人口结构，与社会经济与教育的发展速度来看，多数是年轻一族，在这个阶段的年轻城市白领，如果不是家底殷实，只能靠自己创业来满足住房需求的话，大房对他们而言，无疑是奢侈品。而家在北京的首钢知识精英，既不愿将家安居在三线城市而投入大量资金，又想提高生活质量，所以小户型单身公寓房产是他们的首选。

对小户型产品的规定性主要体现在小户型产品的使用功能上，从居住，投资或者商用三个方面来分析，小户型产品的三种功能都能得到比较完全的市场认同。

四、唐海县开发优势和注意要点：

在中小城市，房地产开发具备一些明显的优势：

一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；

二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉大量楼房。

三是目前土地拍卖还处于过渡期，绝大部分土地都是以协议出让的方式获得。因此政府公关能力在获取土地的过程中作用十分巨大，但随着过渡期向市场导向期转化，该能力将逐步弱化。

但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则会出现供过于求现象；二是消费能力相对偏低，不过唐海有两大重要产业支持，目前不会出现供过于求现象；三是地方政策变化大，领导人任期容易影响项目进展。

因此，对我们开发商而言，特别要注意五点：

一、要算好开发周期，将项目在本届领导任期内完成；

二、要做好充分的市场调查，这涉及到项目和产品定位，也关系到营销方式；

三、广告推广一定要结合当地现状，大城市卖期房和炒概念的手法在这里如不能合理运用，或许会碰得头破血流。眼见为实和身临其境才是比较恰当的操盘思路；

四、在营销过程中口碑相传的影响力很大；

五、民间信用超过商业信用甚至法律信用；

六、产品的差异化和合理定位就是吸引客户选择你的原因；

有了差异化还不够。我们一般不是在购买时才对产品进行选择，而是通过所观看的广告来选择产品的。也就是说在进商店之前，我们就从记忆中提取出各种品牌，进行了选择，到商店不过是付钱取货。要想被我们选中，品牌留在我们的记忆中就至关重要了。
　　但现代广告泛滥，如何能在无数的广告中让消费者记住自己的品牌呢？这就用上了定位的概念。

　　心理学上有一个原理，最先以一种特殊形态进入我们头脑中的信息，我们对它的记忆最深。谁舍身堵枪眼？黄继光。谁做好事？雷锋。再没有别人了吗？有，想不起来了。商家就运用这个原理，抢先用广告把产品差异化定位在我们的心中，使我们一有某种需求就首先想到它。

我们一想买能够去头屑的洗发水就想到了“海飞丝”，一想到买售后服务好的电器就想到了海尔，其实后来有很多同样性能的产品，但我们只记住了“海飞丝”和“海尔”，就因为它们是第一个进入我们印象中的。

总之，做唐海县地产项目，不能盲目生搬硬套以前的营销模式和案例。一定要根据实际情况，遵循“因地制宜、因时而异、因事而异”的“三因”原则，有效吸收和运用沿海地区成功操盘经验，在成功复制基础上，推陈出新，方能立于不败之地。

综上所述，该投资方向、在经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有

可操作性。

篇5：房地产开发经验

　　房地产开发经验浅述

　　从业多年，一直在房地产业较为发达的地区工作，各种性质的公司或多或少的工作和了解过，各种各样的项目也研究过。对自己从业多年的经验应该总结一下，和各位业者一起讨论，总结经验教训，交流成功之道。

　　首先介绍一下本人的从业历程，自95年进入房地产行业从最基础的销售人员做起，很快的了解了市场，把握了消费者心理与市场需求的特点。在整个职业生涯中历经了国有企业、上市公司、私营企业的销售主管、销售部经理、策划部经理、营销总监、总经理助理、副总经理等职务。现任某集团公司主管开发与营销工作的副总经理，主持一个85万平米项目的开发工作。

　　房地产开发过程是一个综合而系统的工程，随着经济的发展，社会结构的变迁，不同时期的开发模式与需求市场都存在着转变。但这些转变在“利”的相互作用下往往不能够均衡的发展。

　　在产业发展的过程中，开发模式与利润需求成为引导市场前进的主流，通过发展商长期的总结与成功实践一直占据着主导地位。而最能够体现消费需求和供需平衡的市场却只能被开发模式所参考、所左右。处于“弱势群体”的市场只能够被动的为一个个“生态概念”、“健康概念”、“CBD概念”所“倾倒”的同时，也承受着巨大的“体力”透支。

　　20**年至20**年上半年中国房地产业发展进入到了一个新的时代，宏观经济数据和房地产行业数据以及一些指标这些比较明显的东西，这里就不再过多的涉及了。现在主要讲一个问题，就是政策对于房地产发展过程起到了什么作用？

　　在具有中国特色的市场经济背景下，政策面的变化绝对是中国商人应该注意研究的问题。在经济发展的各个时期政府都会利用宏观调控与行业政策来抑制某些行业的过热发展。房地产行业由于她明显的地域特点，中央的政策往往与地方政策相互抵触。

　　就拿本次针对房地产行业的宏观调控来说，我认为中央的政策就有“矫枉过正”之嫌。中国经济在地域上发展不均衡，东部、中部、西部都有这各自的发展特点，各地区起步时间不一样，起点也不一样。不能要求欠发达地区在当前这个发展态势下和发达地区一起承担发展过热的“苦果”。欠发达地区说：“你吃撑了，而且吃好了。我还没吃呢，我现在做的饭是能够让我吃饱而不吃撑的。”

　　很多发展中城市在解决完“温饱问题”和发展阶段的“社会问题”后，正准备厉兵秣马的向发达城市学习发展经验，其中将房地产业的发展作为经济建设的重点。很多城市在近几年不断的派出政府领导到发达地区“取经”，带回了“创造优质投资环境，发展城市基础设施建设，扶持房地产业成为支柱产业”的全新体会与认识，不可否认地为当地经济注入了新的活力，在提升了城市整体经济与形象的同时，改善了人民的居住水平，这是值得鼓励的。

　　但也有一些地方忽视了城市经济发展的结构，盲目的发展基础投资，反而为城市的发展增添了负担。如何把握发展过程中的度，就是至关重要，要结合当地的实际情况、消费力，把政策落到实处，切实为房地产业的发展创造条件，将是这些城市需要面临和解决的问题。

　　本次宏观调控政策应该根据各地发展的不同而区别对待，有些城市盲目的相应“国家号召”，从土地政策与金融方面向中央看齐，令当地开发企业陷于困境。中国房地产业从区域上发展不均衡，一些发达城市的发展为政策所左右，存在着较大的风险。相反，一些二、三线城市的发展空间与投资价值显现出来。

　　首先，从投资利润率的角度分析，发达城市的开发成本一般在5000元以上，有些城市甚至达到了7000元（地价3000多，建设成本3000多。），即使销售价格在10000元，其利润空间也只有3000元，换句话说项目的抗风险能力较低。成熟的投资应该将防止投资风险放在首位，然后才是投资利润。一些发展中城市在销售价格上没有办法与发达城市看齐，但是却有着100％以上的利润率（有些城市的售价在3000多元，但是地价只有800－900元，建安费用在800－1000元左右。），投资利润率与抗风险能力远远大于发达城市。

　　其次，从市场的角度分析，gg开放20多年，经济迅猛发展的这10年，很多内地城市“欠帐”太多。公房、福利房、微利房、经济适用房等由于成本问题，从规划、施工以及居住环境上都远远不能满足市场的需求。因此尽两年一些有实力、有经验的开发企业进入这个市场，带来的新的开发模式与居住理念，为各地的房地产市场释放出巨大的能量。同时，随着政府加快城市化建设，大量的新兴移民向二、三线城市迁移，有些城市在产业优惠政策、招商引资力度及人才政策上都鼓励外来移民的安家落户，这个群体正成为住宅消费领域的中坚力量。

　　对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？

　　首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起：

　　项目立项——该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。

　　项目定位——根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。

　　规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。

　　前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节复杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。

　　建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。

　　营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。

　　售后服务——从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。

　　除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键，开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。