三线城市房地产操盘经验分享
前言
目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？
一、三线城市划分
根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。
（一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：
第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。
（二）城市人口聚集形式：
1、第一级流动形式：农村人口城镇化
乡村人口流向：→乡镇→县镇
2、第二级流动形式：地区性城市中心化
县城流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)
这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式：区域性城市中心化
建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市
公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。
这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。
二、对唐海县深度调研
（一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。因此，在做房地产之前，必须要深入了解当地城市特点和发展现状。 首先，了解城市风俗人情和独特之处。要理清当地楼市发展脉络，深入理解发展阶段，了解项目营销的大环境。经济状况、商业经营、现有居住环境、建筑风格等都是研究区域营销大环境的重要因素。通过专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。
1、今年初，国家发改委正式作出批复，“河北一号工程”、国家“十一五”期间重大项目集群、未来中国北方最大的港口，落户曹妃甸。随着北方深水大港曹妃甸的上马，河北省唐海县的经济也日渐红火起来。距离曹妃甸40公里的唐海县集区位、交通、物产、体制四大优势于一身。
中国城市规划设计研究院编制的《曹妃甸工业区城市空间发展总体规划》明确提出，把唐海县作为曹妃甸工业区的后方生活基地，定位为“唐山南部滨海地区副中心城市”。
20**年唐海县全县地区生产总值28.5亿元，固定资产投资规模达到10.6亿元，全部财政收入达到2.46亿元，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到8034元和4274元，不仅一举进入全省县域经济发展30强，还高居第14位。
河北唐山正在唐海曹妃甸建设国际大港，将建成国家战略能源储备基地和石油化工基地以及钢铁基地，总投资将达3000亿，目前已经初具规模（已经投资500多亿元人民币），唐海县是其直接腹地，到唐海投资有极大升值发展潜力！唐海房地产价格近两年一路飞涨，新楼盘均价已经由20**年初的每平米1200元涨到目前的3600元！人流和资金流大量涌入，各类商机不断涌现。
唐海县县城是离曹妃甸岛最近的一座城镇。*唐海县委宣传部部长王之海告诉《了望东方周刊》，20**年3月初，国务院正式批准首钢搬迁实施方案的消息传来，到3月中旬不过十天时间，唐海县城的商品房价格就从1200元一平米涨到了1600元。王之海很兴奋地说，曹妃甸周围别无城镇，将来曹妃甸大工业区只能选择唐海县城做它的后勤服务中心，省委白克明书记这次来曹妃甸视察，已经做了指示，将来唐海要成为唐山市的一个区。
2、这个因李世民痛失曹妃而得名的小岛，正凭借着自己的天然优势，计划将建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5万～10万吨级煤炭码头、1个10万吨级LNG码头。并提出了建立大钢铁、大石化、大码头、大电力四大工程的规划，总投资数千亿，历时将超过5年。
首钢整体搬迁到曹妃甸，主要是看重了该地的进口矿石码头。在唐海县政府网站上披露的计划中，曹妃甸港将为钢厂度身定造吞吐能力3000万吨铁矿石、原油，8
00万吨焦炭和500万吨钢铁的港口。在曹妃甸的所有码头里，首钢将要使用其中的一半以上。曹妃甸除了港口以外，还有一个最大的兴奋点就是首钢未来建造的钢材生产基地。据悉，首钢和河北最大的钢铁企业唐钢将联合在曹妃甸建设1500万吨的钢材生产基地，一期工程800万吨，投资635亿元，产品以汽车、家电等长期依赖进口的板材为主。基地用地总面积20平方公里，分两期建设，一期造地11.95平方公里，吹填量5468万立方米，总投资13.87亿元。目前吹填造地施工已全面展开，年内计划投资8亿元，完成围堤19971米，吹填3400万平方米，形成陆域面积6平方公里。20**年8月完成了第一期11.95平方公里的吹填。
3、最近唐海又发现了一个储量超10亿吨的大型油田——冀东南堡油田!是近40年来最重大发现!*总理在五一劳动节专程来考察了!国际大港加国内大型油田,必将使唐海县城和曹妃甸成为环渤海经济新引擎！
20**年5月，自从发现10亿吨整装优质大油田的消息公布以后，唐海县城的出租车生意明显好过往日。出租车每天都能接待至少三五个外来商人模样的“大客户”。曾经的新闻热点首钢新址曹妃甸不再是他们的首选目的地，更多人的去向是距此40公里、发现大油田的冀东油田南堡作业区一号人工岛。
一号人工岛坐落在一片滩海湿地的尽头，总面积约400亩，酷似渤海湾的一条登陆战舰。经由唐(唐海)曹(曹妃甸)公路和一条通过吹沙填海方式建造的双向四车道公路，可与唐海县城实现约1小时车程。
大油田的发现改变了南堡油田昔日的尴尬。在一轮接一轮的媒体聚焦下，它的光辉渐渐盖过了作为近邻的新首钢和曹妃甸。而作为“后方生活基地”的唐海县城，则迎来了新一轮的淘金潮。
4、多年以来，因冀东油田公司办公所在地在唐海县城内，“不怎么知名”的南堡油田一直被外界误解是唐海县的辖区，但实际上其行政归属为河北省滦南县。南堡镇东南方8.5公里处就是首钢搬迁的新址曹妃甸，向东25公里为京唐港，西北方向毗邻唐山市直辖的南堡开发区，同样也有媒体误传南堡开发区为冀东油田所在地。
而在南堡油田的消息传开以后，客人的“来路”明显变得复杂：推销石油设备的，承揽基建工程的，铺设输油管道的，运送土方的，以及打算做油田开采分包业务的公司，等等。
这些“神秘访客”挤满了县城内大小十几家中高档宾馆。以至于每到下午两三点钟，各家宾馆门前大都会早早挂起“客满”的提示牌。这个巴掌大的小县城，目前竟也出现了一家四星级宾馆和两家在建的五星级酒店。
5、作为冀东油田公司的办公所在地，唐海的主要税源即来源于“石油经济”。
据查阅到的一项不完全统计显示，在20**年度，截至当年9月中旬，冀东油田入库税款达8610万元，占唐海全县入库税款总数的72％。
多年来唐海还一直是各类石油相关配套产业的聚集热土。在有“石油一条街”之称的唐海县某条主干道上，依次分布着冀东油田公司下属的勘探公司、设备公司、机械工程公司和建筑材料公司等关联企业。一条贯穿生产领域的石油产业链条已基本成型。大油田的发现不但会增加唐海的税源，还将进一步加重其石油相关配套产业的聚集效应。
实际上，在大油田被发现以前，来自外地房地产开发、投资领域的各路“游资”便冲着曹妃甸开发、首钢搬迁等政治、经济利好接踵而至。这些外来资金使唐海县城的平均房价三年间翻了3倍，从1000多元/平方米攀升至3000多元/平方米。
6、当地人普遍认为，唐海县最具消费能力的人群，“大都是和石油有关的人”。唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司开发的四季花庭小区占地230亩，总建筑面积18.4万平方米，是唐海县目前最大规模、均价最高的住宅小区。该小区的大部分业主，均系冀东油田公司职工。
由于有大量的流动人口存在，唐海县房租价格也颇为可观。一套面积在90平方米的两居室，年租金可达1.8万元左右。
7、不但如此，在唐山市下属的各区县中，唐海被普遍认为是生活成本偏高的县。唐海县最集中的商圈是唐海百货和商业街，其经营档次和唐山市区并无明显差距。走访时看到，除了100元到300元的“大众价位”之外，班尼路、华伦天奴、艾登堡、七匹狼、劲霸等国内外知名服装品牌的专营店均已在列，且大多不打折扣。
（二） 其次，要详实了解居民消费习惯和生活习性。把握消费心理，制定出切实可行的产品策略。这是操盘成功与否的先决条件，决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行和达到预期的理想目标。
1、唐海地区“离谱”的住房高价，主要是市民购房的非理性消费造成的。据其介绍，目前唐海人均住房面积已排在全国前列。但社会评价过多地附加于消费，使唐海市民形成了“爱面子”的心理，追求居住环境的“排场”，同样造成了房价居高不下。
业内人士分析，唐海目前的住宅房屋出售价格，并不是平动上升，而是呈现出一种突跳的状态。实际上唐海普通市民的收入水平并不高，但由于文化娱乐等消费观念的淡薄，使许多市民更情愿将家庭积蓄用来购买住房，因此原本2000-2500元/平方米的合理房价，攀升到目前3600元/平方米起价的高度。作为每月收入千元左右的普通工薪人员，目前“拼命投资住宅房屋”的现象，已经影响到了正常的生活质量。
2、此外，大平米高价住房唐海热销的原因，还在于许多
原本拥有小平米住房的居民，将原先住房出售后，更换住宅有更高的需求及首钢的大搬迁。首钢集团董事长朱继民接受记者专访，当记者问到首钢搬迁最受益的是不是河北唐海县时，朱继民回答说：“我们去之前，那里的商品房大概每平米1100至1200元，现在每平米3000元都买不到。原来那个城市到晚上就像农村一样漆黑一片，现在却是灯火通明。（三）制定合理的传播途径。在大城市，报纸成了楼盘广告的首选媒体。但在唐海县则不然，人们并没有养成读报的习惯，报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介。在推广策划时，许多策划人往往根据大城市的习惯来想一些大创意和大规模媒介组合，到执行的时候会发现结果往往事倍功半。细分一下，小城市也有小城市推广的优势条件，发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告就成了最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择。因此在唐海县必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。
（四）广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了唐海县人们对广告接受的差异和认可度。必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。不同区域的人们在观念上有很大的差异化，也就决定了对新鲜事物的接受程度和能力不同。
（五）整理适合当地特点的销售说辞。如果你的销售说辞过于专业，客户可能如听天书，根本就不知所云。当地销售人员，用半生不熟夹杂着浓重本地方言的普通话却能介绍的头头是道，客户更是面带微笑，听的津津有味。所谓的看人说话，其实就是找到“共同语言”。
（六）良好的人际关系网络。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在唐海县真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式。
（七）注意品牌的累积，通俗讲就是“好名声”。一般来说，开发商在一个地段做出一个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会环境。
三、唐海县开发特点和赢利模式：
优势
跨地区发展的企业都是按照市场经济的方式运作，从市场需求的角度定位市场，设计产品，营造环境、强化服务，容易以优质的产品、服务和信誉取得当地人民和政府的信赖，
劣势
跨地区发展的最大风险就是得不到当地政府的支持，以致于根本无法同当地开发商竞争。
目前房地产企业的竞争主要集中在六个方面
A/获得土地的能力
B/资金实力
C/设计规划能力
D/品牌感召力
E/成本控制
F/产品质量（包括建筑质量、服务质量两个方面）
目前，唐海县的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个模式：
随着房地产开发企业的职能日趋于专业化，房地产企业的竞争优势主要体现在决策和投资以及对各阶段价值活动的资源整合和控制上。
这种以决策和投资为核心的经营策划能力和资源整合能力的高低一般由企业经营层的能力所决定。
1、起点要高，引领当地开发潮流。
此类住宅项目的最大卖点就是做城市终极置业物业，把项目做成全城鼎级小区，创造一种全新的生活方式，吸引县城、首钢、油田高端人群。
2、放大社区商业价值。
一般县城的商业比较分散，多为传统的临街铺。所以在唐海县城的开发模式上，一种表现是：住宅小区最大限度地增加商业面积，拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅没赚头，真正赚钱全靠商铺。在有的城市甚至就出现过“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。
第二种表现是：开发大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。有不少三线城市的鼎级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。
3、宣传造城开发，争取政策支持。
首钢的搬迁已经让唐海县的房价飞涨了100%以上，政府从房地产开发的税收中受益；因为买房是要交税的，房价越高，交税的基数就越大，政府从房产交易中收获的真金白银就越丰厚，而且同时可拉动该县的GDP增长率，让房地产的发展来拉动消费，带动GDP的增长，这是对地方各级政府的考核硬指标。因此享受一些优惠政策是无可厚非的。
4、开发高密度准经济适用住房（增加容积率相对降低价位）。
根据业态规划，哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，经过调研，实际上唐海普通市民的收入水平并不高，原本2000-2500元/平方米的合理房价，攀升到目前3600元/平方米起价的高度。作为每月收入千元左右的普通工薪人员，已经是不小的压力。目前市民“拼命投资住宅房屋”的现象，已经影响到了正常的生活质量。
开发高密度准经济适用住房可以作为县城政府重点开发项目，为
政府排忧解难，也就能更多的享受一些优惠政策，在开发前期降低不少成本。同时，在整体推广上容易确立市场认可度，迅速形成传播效应，快速盘活资金。5、与特定房地产开发类型和开发地点相关因素相结合。
形成一个产品销售不好的原因是各种各样的，但其中必定有一个原因是最主要最关键的，其他的原因是由这个主要原因引起或者影响的，做策划的关键就是要找到这个主要原因。房地产项目的成功从地块的判断开始，要善于判断土地的潜在价值。通过社会关系渠道，“政府公共关系”， 把它作为项目建筑功能和市场定位的依据。如果我们和首钢及冀东油田合作搞定向开发销售，即可减少资金的投入，又可兵不刃血的轻松取得大批目标客户。
6、合理利用资金并在地块层面立地条件上做文章。
房地产业的发展与一个地区的政治、经济、金融等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响。目前三线城市土地出让的方式是行政划拨、有偿出让、招拍挂三者并行。土地是房地产的重要价格组成，要有投资的眼光来获得、拥有、控制这一重要资源。
作为日益稀缺的第一生产要素，土地对房地产的影响作用会日益重大，为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式合作开发、如有可能和当地农场合作开发（农场出地我方解决建设资金），可以节省大笔资金投入，对一个刚起步的房地产公司是一个不可不考虑的因素，如果和开发高密度准经济适用住房结合起来可以说是如虎添翼。
7、利用核心商圈的心理距离，开发小户型房产。
小户型置业者大致有四种，一是单身或者丁克家族的终极用房，二是准单身与准丁克家庭将之作为过度房使用，三是不愿将户口迁至该地久居的高薪阶层（如首钢户口在京的职工），四是炒房族，他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。
前两个目的的购房者，从当前我们的城市人口结构，与社会经济与教育的发展速度来看，多数是年轻一族，在这个阶段的年轻城市白领，如果不是家底殷实，只能靠自己创业来满足住房需求的话，大房对他们而言，无疑是奢侈品。而家在北京的首钢知识精英，既不愿将家安居在三线城市而投入大量资金，又想提高生活质量，所以小户型单身公寓房产是他们的首选。
对小户型产品的规定性主要体现在小户型产品的使用功能上，从居住，投资或者商用三个方面来分析，小户型产品的三种功能都能得到比较完全的市场认同。
四、唐海县开发优势和注意要点：
在中小城市，房地产开发具备一些明显的优势：
一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；
二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉大量楼房。
三是目前土地拍卖还处于过渡期，绝大部分土地都是以协议出让的方式获得。因此政府公关能力在获取土地的过程中作用十分巨大，但随着过渡期向市场导向期转化，该能力将逐步弱化。
但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则会出现供过于求现象；二是消费能力相对偏低，不过唐海有两大重要产业支持，目前不会出现供过于求现象；三是地方政策变化大，领导人任期容易影响项目进展。
因此，对我们开发商而言，特别要注意五点：
一、要算好开发周期，将项目在本届领导任期内完成；
二、要做好充分的市场调查，这涉及到项目和产品定位，也关系到营销方式；
三、广告推广一定要结合当地现状，大城市卖期房和炒概念的手法在这里如不能合理运用，或许会碰得头破血流。眼见为实和身临其境才是比较恰当的操盘思路；
四、在营销过程中口碑相传的影响力很大；
五、民间信用超过商业信用甚至法律信用；
六、产品的差异化和合理定位就是吸引客户选择你的原因；
有了差异化还不够。我们一般不是在购买时才对产品进行选择，而是通过所观看的广告来选择产品的。也就是说在进商店之前，我们就从记忆中提取出各种品牌，进行了选择，到商店不过是付钱取货。要想被我们选中，品牌留在我们的记忆中就至关重要了。
但现代广告泛滥，如何能在无数的广告中让消费者记住自己的品牌呢？这就用上了定位的概念。
心理学上有一个原理，最先以一种特殊形态进入我们头脑中的信息，我们对它的记忆最深。谁舍身堵枪眼？黄继光。谁做好事？雷锋。再没有别人了吗？有，想不起来了。商家就运用这个原理，抢先用广告把产品差异化定位在我们的心中，使我们一有某种需求就首先想到它。
我们一想买能够去头屑的洗发水就想到了“海飞丝”，一想到买售后服务好的电器就想到了海尔，其实后来有很多同样性能的产品，但我们只记住了“海飞丝”和“海尔”，就因为它们是第一个进入我们印象中的。
总之，做唐海县地产项目，不能盲目生搬硬套以前的营销模式和案例。一定要根据实际情况，遵循“因地制宜、因时而异、因事而异”的“三因”原则，有效吸收和运用沿海地区成功操盘经验，在成功复制基础上，推陈出新，方能立于不败之地。
综上所述，该投资方向、在经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有
可操作性。 物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：房地产开发经验
房地产开发经验浅述
从业多年，一直在房地产业较为发达的地区工作，各种性质的公司或多或少的工作和了解过，各种各样的项目也研究过。对自己从业多年的经验应该总结一下，和各位业者一起讨论，总结经验教训，交流成功之道。
首先介绍一下本人的从业历程，自95年进入房地产行业从最基础的销售人员做起，很快的了解了市场，把握了消费者心理与市场需求的特点。在整个职业生涯中历经了国有企业、上市公司、私营企业的销售主管、销售部经理、策划部经理、营销总监、总经理助理、副总经理等职务。现任某集团公司主管开发与营销工作的副总经理，主持一个85万平米项目的开发工作。
房地产开发过程是一个综合而系统的工程，随着经济的发展，社会结构的变迁，不同时期的开发模式与需求市场都存在着转变。但这些转变在“利”的相互作用下往往不能够均衡的发展。
在产业发展的过程中，开发模式与利润需求成为引导市场前进的主流，通过发展商长期的总结与成功实践一直占据着主导地位。而最能够体现消费需求和供需平衡的市场却只能被开发模式所参考、所左右。处于“弱势群体”的市场只能够被动的为一个个“生态概念”、“健康概念”、“CBD概念”所“倾倒”的同时，也承受着巨大的“体力”透支。
20**年至20**年上半年中国房地产业发展进入到了一个新的时代，宏观经济数据和房地产行业数据以及一些指标这些比较明显的东西，这里就不再过多的涉及了。现在主要讲一个问题，就是政策对于房地产发展过程起到了什么作用？
在具有中国特色的市场经济背景下，政策面的变化绝对是中国商人应该注意研究的问题。在经济发展的各个时期政府都会利用宏观调控与行业政策来抑制某些行业的过热发展。房地产行业由于她明显的地域特点，中央的政策往往与地方政策相互抵触。
就拿本次针对房地产行业的宏观调控来说，我认为中央的政策就有“矫枉过正”之嫌。中国经济在地域上发展不均衡，东部、中部、西部都有这各自的发展特点，各地区起步时间不一样，起点也不一样。不能要求欠发达地区在当前这个发展态势下和发达地区一起承担发展过热的“苦果”。欠发达地区说：“你吃撑了，而且吃好了。我还没吃呢，我现在做的饭是能够让我吃饱而不吃撑的。”
很多发展中城市在解决完“温饱问题”和发展阶段的“社会问题”后，正准备厉兵秣马的向发达城市学习发展经验，其中将房地产业的发展作为经济建设的重点。很多城市在近几年不断的派出政府领导到发达地区“取经”，带回了“创造优质投资环境，发展城市基础设施建设，扶持房地产业成为支柱产业”的全新体会与认识，不可否认地为当地经济注入了新的活力，在提升了城市整体经济与形象的同时，改善了人民的居住水平，这是值得鼓励的。
但也有一些地方忽视了城市经济发展的结构，盲目的发展基础投资，反而为城市的发展增添了负担。如何把握发展过程中的度，就是至关重要，要结合当地的实际情况、消费力，把政策落到实处，切实为房地产业的发展创造条件，将是这些城市需要面临和解决的问题。
本次宏观调控政策应该根据各地发展的不同而区别对待，有些城市盲目的相应“国家号召”，从土地政策与金融方面向中央看齐，令当地开发企业陷于困境。中国房地产业从区域上发展不均衡，一些发达城市的发展为政策所左右，存在着较大的风险。相反，一些二、三线城市的发展空间与投资价值显现出来。
首先，从投资利润率的角度分析，发达城市的开发成本一般在5000元以上，有些城市甚至达到了7000元（地价3000多，建设成本3000多。），即使销售价格在10000元，其利润空间也只有3000元，换句话说项目的抗风险能力较低。成熟的投资应该将防止投资风险放在首位，然后才是投资利润。一些发展中城市在销售价格上没有办法与发达城市看齐，但是却有着100％以上的利润率（有些城市的售价在3000多元，但是地价只有800－900元，建安费用在800－1000元左右。），投资利润率与抗风险能力远远大于发达城市。
其次，从市场的角度分析，gg开放20多年，经济迅猛发展的这10年，很多内地城市“欠帐”太多。公房、福利房、微利房、经济适用房等由于成本问题，从规划、施工以及居住环境上都远远不能满足市场的需求。因此尽两年一些有实力、有经验的开发企业进入这个市场，带来的新的开发模式与居住理念，为各地的房地产市场释放出巨大的能量。同时，随着政府加快城市化建设，大量的新兴移民向二、三线城市迁移，有些城市在产业优惠政策、招商引资力度及人才政策上都鼓励外来移民的安家落户，这个群体正成为住宅消费领域的中坚力量。
对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？
首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起：
项目立项——该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。
项目定位——根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。
规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。
前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节复杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。
建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。
营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。
售后服务——从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。
除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键，开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。
篇3：建筑和装修中常用到经验数值[推荐]
建筑和装修中常用到的经验数值[推荐]
在工地
1、标准红砖23*11*6；
标准入户门洞0.9米*2米，
房间门洞0.9米*2米，
厨房门洞0.8米*2米，
卫生间门洞0.7米*2米，
标准水泥50kg/袋。
在厨房
1.吊柜和操作台之间的距离应该是多少？
60厘米。
从操作台到吊柜的底部，您应该确保这个距离。这样，在您可以方便烹饪的同时，还可以在吊柜里放一些小型家用电器。
2.在厨房两面相对的墙边都摆放各种家具和电器的情况下，中间应该留多大的距离才不会影响在厨房里做家务？
120厘米。
为了能方便地打开两边家具的柜门，就一定要保证至少留出这样的距离。
150厘米。
这样的距离就可以保证在两边柜门都打开的情况下，中间再站一个人。
3.要想舒服地坐在早餐桌的周围，凳子的合适高度应该是多少？
80厘米。
对于一张高110厘米的早餐桌来说，这是摆在它周围凳子的理想高度。因为在桌面和凳子之间还需要30厘米的空间来容下双腿。
4.吊柜应该装在多高的地方？
145至150厘米。
在餐厅
1.一个供六个人使用的餐桌有多大？
120厘米。
这是对圆形餐桌的直径要求。
140*70厘米。
这是对长方形和椭圆形捉制的尺寸要求。
2.餐桌离墙应该有多远？
80厘米。
这个距离是包括把椅子拉出来，以及能使就餐的人方便活动的最小距离。
3.一张以对角线对墙的正方形桌子所占的面积要有多大？
180*180平方厘米
这是一张边长90厘米，桌角离墙面最近距离为40厘米的正方形桌子所占的最小面积。
4.桌子的标准高度应是多少？
72厘米。
这是桌子的中等高度，而椅子是通常高度为45厘米。
5.一张供六个人使用的桌子摆起居室里要占多少面积？
300*300厘米。
需要为直径120厘米的桌子留出空地，同时还要为在桌子四周就餐的人留出活动空间。这个方案适合于那种大客厅，面积至少达到600*350厘米。
6.吊灯和桌面之间最合适的距离应该是多少？
70厘米。
这是能使桌面得到完整的、均匀照射的理想距离。
在卫生间
1．卫生间里的用具要占多大地方？
马桶所占的一般面积：37厘米×60厘米
悬挂式或圆柱式盥洗池可能占用的面积：70厘米×60厘米
正方形淋浴间的面积：80厘米×80厘米
浴缸的标准面积：160厘米×70厘米
2．浴缸与对面的墙之间的距离要有多远？
100厘米。想要在周围活动的话这是个合理的距离。即使浴室很窄，也要在安装浴缸时留出走动的空间。总之浴缸和其他墙面或物品之间至少要有60厘米的距离。
3．安装一个盥洗池，并能方便地使用，需要的空间是多大？
90厘米×105厘米。这个尺寸适用于中等大小的盥洗池，并能容下另一个人在旁边洗漱。
4．两个洗手洁具之间应该预留多少距离？
20厘米。这个距离包括马桶和盥洗池之间，或者洁具和墙壁之间的距离。
5．相对摆放的澡盆和马桶之间应该保持多远距离？
60厘米。这是能从中间通过的最小距离，所以一个能相向摆放的澡盆和马桶的洗手间应该至少有180厘米宽。
6．要想在里侧墙边安装下一个浴缸的话，洗手间至少应该有多宽？
180厘米。这个距离对于传统浴缸来说是非常合适的。如果浴室比较窄的话，就要考虑安装小型的带座位的浴缸了。
7．镜子应该装多高？
135厘米。这个高度可以使镜子正对着人的脸。
在卧室
1双人主卧室的最标准面积是多少？
12平方米
夫妻二人的卧室不能比这个在小了。在房间里除了床以外，还可以放一个双开门的衣柜（120*60厘米）和两个床头柜。在一个3*4.5米的房间里可以放更大一点的衣柜；或者选择小一点的双人床，再在抽屉和写字台之间选择其一。就可以在摆放衣柜的地方选择一个带更衣间的衣柜。
2如果把床斜放在角落里，要留出多大空间？
360*360厘米
这是适合于较大卧室的摆放方法，可以根据床头后面墙角空地的大小在拜访一个储物柜。
3两张并排摆放的床之间的距离应该有多远？
90厘米
两张床之间除了能放下两个床头柜以外，还应该能让两个人自由走动。当然床的外侧也不例外，这样才能方便的清洁地板和整理床上用品。
4如果衣柜被放在了与床相对的墙边，那么两件家具这间的距离应该是多少？
90厘米
这个距离是为了能方便地打开柜门而不至于被绊倒在床上
5衣柜应该有多高？
240厘米
这个尺寸考虑到了在衣柜里能放下长一些的衣物（160厘米），并在上部留出了放换季衣物的空间（80厘米）
6要想容的下双人床、两个床头柜外加衣柜的侧面的话，一面墙应该有多大？
420*420厘米
这个尺寸的墙面可以放下一张160厘米宽的双人床，和侧面宽度为60厘米的衣柜，还包括床两侧的活动空间（两侧60——70厘米），以及柜门打开时所占用的空间（60厘米）。如果衣柜采用拉门，那么墙面只需要360厘米宽就够了
在客厅
1.长沙发与摆在它面前的茶几之间的正确距离是多少？
30厘米
在一个（240*90*75高厘米）的长沙发面前摆放一个（130*70*45高厘米）的长方形茶几是非常舒适的。两者之间的
理想距离应该是能允许你一个人通过的同时又便于使用，也就是说不用站起来就可以方便地拿到桌上的杯子或者杂志。2.一个能摆放电视机的大型组合柜的最小尺寸应该是多少？
200*50*180高厘米
这种类型的家具一般都是由大小不同的方格组成，高处部分比较适合用来摆放书籍，柜体厚度至少保持30厘米；而低处用于摆放电视的柜体厚度至少保持50厘米。同时组合柜整体的高度和横宽还要考虑与墙壁的面积相协调。
3.如果摆放可容纳三、四个人的沙发，那么应该选择多大的茶几来搭配呢？
140*70*45高厘米
在沙发的体积很大或是两个长沙发摆在一起的情况下，矮茶几就是很好的选择，高度最好和沙发坐垫的位置持平。
4.在扶手沙发和电视机之间应该预留多大的距离？
3米
这里所指的是在一个25英寸的电视与扶手沙发或长沙发之间最短的距离。此外，摆放电视机的柜面高度应该在40厘米到120厘米之间，这样才能使观众保持正确的坐姿。
5.摆在沙发边上茶几的理想尺寸是多少？
方形：70*70*60高厘米。
椭圆形：70*60高厘米。
放在沙发边上的咖啡桌应该有一个不是特别大的桌面，但要选那种较高的类型，这样即使坐着的时候也能方便舒适地取到桌上的东西。
6.两个面对面放着的沙发和摆放在中间的茶几一共需要占据多大的空间？
两个双人沙发（规格160*90*80高厘米）和茶几（规格100*60*45高厘米）之间应相距30厘米。
7.长沙发或是扶手沙发的的靠背应该有多高？
85至90厘米。
这样的高度可以将头完全放在靠背上，让您的颈部得到充分的放松。如果沙发的靠背和扶手过低，建议您增加一个靠垫来获得舒适。如果空间不是特别宽敞，沙发应该尽量靠墙摆放。
8.如果客厅位于房间的中央，后面想要留出一个走道空间，这个走道应该有多宽？
100至120厘米。
走道的空间应该能让两个成年人迎面走过而不至于相撞，通常给每个人留出60厘米的宽度。
9.两个对角摆放的长沙发，它们之间的最小距离应该是多少？
10厘米。
如果不需要留出走道的话，这种情况就能允许您再放一个茶几了。
家具设计的基本尺寸（单位：厘米）
衣橱：深度：一般60~65；推拉门：70，衣橱门宽度：40~65
推拉门：75~150，高度：190~240
矮柜：深度：35~45，柜门宽度：30-60
电视柜：深度：45-60，高度：60-70
单人床：宽度：90，105，120；长度：180，186，200，210
双人床：宽度：135，150，180；长度180，186，200，210
圆床：直径：186，212.5，242.4（常用）
室内门：宽度：80-95，医院120；高度：190，200，210，220，240
厕所、厨房门：宽度：80，90；高度：190，200，210
窗帘盒：高度：12-18；深度：单层布12；双层布16-18（实际尺寸）
沙发：单人式：长度：80-95，深度：85-90；坐垫高：35-42；背高：70-90
双人式：长度：126-150；深度：80-90
三人式：长度：175-196；深度：80-90
四人式：长度：232-252；深度80-90
茶几：小型，长方形：长度60-75，宽度45-60，高度38-50（38最佳）
中型，长方形：长度120-135；宽度38-50或者60-75
正方形：长度75-90，高度43-50
大型，长方形：长度150-180，宽度60-80，高度33-42（33最佳）
圆形：直径75，90，105，120；高度：33-42
方形：宽度90，105，120，135，150；高度33-42
书桌：固定式：深度45-70（60最佳），高度75
活动式：深度65-80，高度75-78
书桌下缘离地至少58；长度：最少90（150-180最佳）
餐桌：高度75-78（一般），西式高度68-72，一般方桌宽度120，90，75；
长方桌宽度80，90，105，120；长度150，165，180，210，240
圆桌：直径90，120，135，150，180
书架：深度25-40（每一格），长度：60-120；下大上小型下方深度35-45，高度80-90
活动未及顶高柜：深度45，高度180-200
木隔间墙厚：6-10；内角材排距：长度（45-60）*90
室内常用尺寸：
1、墙面尺寸
(1)踢脚板高；80—200mm。
(2)墙裙高：800—1500mm。
(3)挂镜线高：1600—1800(画中心距地面高度)mm。
2．餐厅
(1)餐桌高：750—790mm。
(2)餐椅高；450—500mm。
(3)圆桌直径：二人500mm．二人800mm，四人900mm，五人1100mm，六人1100-1250mm，八人1300mm，十人l500mm，十二人1800mm。
(4)方餐桌尺寸：二人700×850(mm)，四人1350×850(mm)，八人2250×850(mm)，
(5)餐桌转盘直径；700—800mm。
餐桌间距：(其中座椅占500mm)应大于500mm。
(7)主通道宽：1200—1300mm。
内部工作道宽：600—900mm。
(9)酒吧台高：900—l050mm，宽500mm。
(10)酒吧凳高；600一750mm。
篇4：万科地产总图设计经验总结
万科地产总图设计经验总结
一、必须了解的规划条件
规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。
二、制作测算表格
根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。
1.容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。
2.容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
3.容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
4.容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。
5.容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
6.容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
7.容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
8.容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
9.容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10.容积率6.0以上，摩天大楼项目。
居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题：
（1）门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理
（2）出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况
（3）进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头
（4）人车分行
另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？
三、合理布置路网、考虑消防车道
（一）消防车道
（1）低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m。
高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m*15m。
（2）联体的住宅群，当一个方向的长度超过150m或总长度超过220m时，消防车道的设置应符合下列之一的规定：
a.消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于80m；
b.建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于4m。
（二）消防登高面
高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定：
（1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；
（2）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；
（3）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；
（4）消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；
（5）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。
（三）消防登高场地
（1）高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于15m*8m。
消防登高场地是指供消防登高车实施操作时停靠的停车场地。根据上海目前使用的登高消防车的最大长度为13m，登高车操作支撑所需的硬地宽度为6m，为满足登高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一定的工作空间，本条文规定消防登高场地的面积不应小于15m*8m。
（2）消防登高场地应符合下列规定：
a.消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于10m；
b.设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于15%；
c.利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影响消防车的停靠、操作。
d.高层住宅的消防车道、消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。
（四）安全疏散
1.楼梯间的设置形式
住宅设一个楼梯间时，应符合以下规定：
（1）低层、多层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时，应设一个敞开楼梯间；
（2）中高层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时，应设一个敞开楼梯间，户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台；
（3）十层、十一层的单元式住宅每单元应设一个敞开楼梯间，但户门应为乙级防火门（户门可朝户内开启）且楼梯应通至屋顶，各单元的屋顶平台应相连通；
（4）十层、十一层的塔式住宅应设一个封闭楼梯间；
（5）十二层至十八层的塔式、单元式住宅应设一个防烟楼梯间，且前室的面积不应小于4.5m2；
（6）当十八层以上的单元式住宅每单元设一个防烟楼梯间时，应按规定设置连廊。
上述规定以外的住宅，其设置楼梯间的数量不应小于两个，并应符合下列规定：
（7）低层、多层、中高层住宅应设敞开楼梯间；
（8）十层、十一层的通廊式住宅应设封闭楼梯间；
（9）十二层及以上的通廊式住宅应设防烟楼梯间；
（10）十八层以上的塔式住宅应设防烟楼梯间。
2.楼梯间的设置要求
（1）楼梯间或前室应靠外墙设置，并应设置可开启的外窗和楼梯间顶部的百叶窗，不宜设机械加压送风，其开窗面积及楼梯间顶部的百叶窗面积应符合有关规定。
十八层以上的塔式住宅，当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗，楼梯间为暗楼梯间时，楼梯间的顶部应设置自然通风窗，有效面积不小于1.5m2。
（2）自然通风方式的要求：
a.靠外墙的敞开楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间每五层内自然通风面积不应小于2m2，并应保证该楼梯间顶层设有不小于0.8m2的自然通风面积；
b.防烟楼梯间前室、消防电梯前室自然通风面积不应小于2m2，合用前室不应小于3m2；
c.十八层以上的塔式住宅，当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗，楼梯间为暗楼梯间时，户门不应直接开向前室。
（3）高层住宅至少应有一个楼梯通至屋顶平台，通至屋顶平台的门宜为普通玻璃门，且朝屋顶方向开启。单元式住宅各单元的楼梯间宜在屋顶相连通。
利用屋顶逃生是火灾时常见的逃生方式。为保证人员及时借助屋顶从相邻单元疏散到安全区域，或将屋顶作为避难平台等待救援。
（4）设封闭或防烟楼梯间的住宅，屋顶层电梯机房等房间的门不宜开在楼梯间、前室内。
当确有困难，电梯机房或其它设备用房的门必须开在楼梯间或前室内时，则应设甲级防火门，且门的开启不得影响人员疏散。
（5）剪刀楼梯设计应符合下列规定：
a.剪刀楼梯的两个楼梯应在前室、走道或屋顶连通；
b.剪刀楼梯的梯段之间应设置耐火极限不低于1.00h的实体墙分隔。
（6）高层住宅,当地上部分的楼梯间或前室设置可开启的外窗,且地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时，其地下室的楼梯或前室可不设机械加压送风装置。
（7）考虑到楼梯间或前室采用自然通风方式的住宅，只对地下室的楼梯间或前室设机械加压送风，既不经济，也难以实施。而当地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时，地下室平时停留的人员较少，因此，楼梯间形式可以不变，对其无自然通风采光的前室和楼梯间也作放宽处理，可不设机械加压送风。
（8）住宅各类楼梯间的设置还应符合下列规定：
a.煤气管道不应穿过楼梯间，当必须穿过楼梯间时，应穿钢管保护；
b.除煤气管道井外的其它管道井，当在每层楼板处采用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔，且检修门为丙级防火门时，检修门可开在楼梯间或前室内。
（9）商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯与住宅的出入口和楼梯必须分开设置。
出入口包含平面交通和垂直交通，垂直交通指楼梯、电梯。在住宅建筑中布置商店等公共用房，主要需解决使用功能完全不同的用房放在一起所产生的种种矛盾。为保证住宅安全，防止商店发生火灾威胁住户安全，规定商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯不得与住宅的出入口或楼梯相互借用，必须分开设置，互不干扰。
（10）居住区域内地下汽车库的楼梯可借用住宅的楼梯，但其通向楼梯间的门应为甲级防火门。
特别要注意的是，当地下室除汽车库外，还有自行车库、机电设备用房及其它用房时，汽车库借用住宅疏散楼梯应满足下列要求：
a.汽车库与其它部位之间应采用防火墙、防火卷帘及甲级防火门分隔；
b.汽车库借用的住宅楼梯必须与汽车库在同一防火分区内，即该楼梯与其它部位之间也应采用防火墙及甲级防火门分隔。
c.汽车库防火分区内最远点距楼梯间的距离不应大于60m。
3.跃层式住宅的疏散要求
（1）高层住宅每套所跨越的楼层不宜超过两层；
（2）十八层及十八层以下的高层住宅，当有向上跃层和向下跃层同时设置时，每层（包括跃层）应开设通向公共走道的户门；
（3）十八层以上的高层住宅，所有户室应一个方向（同时向上或向下）跃层；
（4）每套户室从最远一点算起，到户门的距离不应超过20m；当超过20m时，跃层楼面应开设通向公共走道的门。（套内楼梯的一段距离按期水平投影长度的1.5倍计算）。
4.消防电梯
（1）十二层及以上的高层住宅应设消防电梯，消防电梯可与客梯兼用，其前室可与防烟楼梯间的前室合用。
（2）消防电梯是消防扑救灭火的措施之一。根据国家防火技术规范和本市有关规定，要求在十二层及以上的高层住宅应设消防电梯，消防电梯可与客梯兼用。由于住宅消防电梯一般兼作日常使用的客梯，很少独立设置，故允许其前室可与防烟楼梯间的前室合用。
（3）底层商业营业场所高度在24m以下时，住宅部分的消防电梯在商业营业场所可不停靠。
（4）电梯应在设有户门或公共走廊的每层设站，且至少应有一台电梯通向地下汽车库。当地下室为自行车停车库或机电设备房时，消防电梯可不停靠。
5.走道、连廊
十八层以上塔式住宅、每单元设有两个防烟楼梯间的单元式住宅，当每层超过6套，或短走道上超过3套时，应设置环绕电梯或楼梯的走道。
注：短走道指防烟楼梯间的前室门至最远的一套户门之间的走道。在设置消防连廊时要注意下列问题：
（1）消防连廊必须每层设置，不得隔层设。但跃层户型可以只在设有户门的楼层设置。
（2）每层相邻单元必须在走道或前室等公共部位设置连廊连通，不允许在楼梯间内设置连廊，防止火灾情况下烟气通过连廊进入相邻单元楼梯间，也不允许通过户内阳台连通，这样不能保证疏散畅通。
（3）当单元式住宅各单元层数不同时，应将每单元视作一幢塔式住宅进行平面设计；当各单元层数均超过18层时，可在较低几个单元之间的相邻单元设置连廊，但最高一个单元应视为一幢塔式住宅。
四、地下车库设计
布置单体或组合体时，若在规划住宅小区地下有停车场，应该注意些什么，如出入口的个数，在小区中的布置等，如何组织交通流线，如何做到人车分流。高层建筑，地下停车库做两层，但柱子必须和上面的一致吗？位置、形状、尺寸？因为是不规则的地形，布柱根据停车间距不好弄
1.基地出入口与城市道路的关系
（1）居住区机动车出入口不应设在城市快速路和主干路上，可设置在城市次干路和支路上，并距道路交叉口50米以外
（2）小区出入口设置应考虑与相邻小区出入口的相互位置关系。
（3）机动车地下车转户口出入口不宜直接设置在城市道路上，应通过小区内部道路与城市道路相接。
（4）在同一条城市道路上，不宜设置多个出入口，尽可能归并为一个出入口，且出入口宽度与相接城市道路红线宽度相协调，需要进行功能划分的应通过小区内部路进行交通组织。
2.停车场规划
（1）停车场配建标准
地面停车场按每个机动车位占地面积30平方米计；地下停车库及停车楼按每个机动位占建筑面积35平方米计；多层停车库按每个机动车位占地面积15.5平方米，层高2.2米计；自行车按每辆车面积1.5平方米计；装卸车位尺寸不小于4米×8米。
3.地下车库设计要点
（1）人防结合
地下汽车库宜结合人防设计，即在平时作为汽车库使用，而在战时则作为人员、物资的掩蔽场所——人防，这就叫做平战结合。一般城市规划都对有人防配建面积比例的规定，可以说是强制的。如果投资者不愿意建造人防，也可以缴纳一定费用，由政府易地再建。所以我们看到有些小区的地下车库是设计有人防设施的，而有的则没有。
（2）车库规模
通常我们设计的车库属于“中型”（51~300辆），有时也会有大型（301~500辆）的地下汽车库，即：停车间室内地坪面低于室外地坪面高度超过该层车库净高一半的汽车库。
大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个；特大型汽车库库址，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。各汽车出入口之间的净距应大于15m。出入口的宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m。
（3）汽车坡道
进入地下汽车库需要有坡道，坡道可以是直线的、曲线的或二者的结合。坡道设计的重点是确定坡道的位置，数量。大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个。即：一般设计两个出入口就够了。汽车库的汽车出入口宽度，单车行驶时不宜小于3.50m，双车行驶时不宜小于6.00m。但两个出入口距离不可过近（各汽车出入口之间的净距应大于15m）。规范又规定：汽车疏散坡道的宽度不应小于4m，双车道不宜小于7m，因此干脆汽车坡道就设计为4米或7米。
（4）常规数据
汽车转弯半径按6米设计，此为小型车转弯半径。汽车库室内最小净高应：>2.20米（微型车、小型车）。我们通常的车库以微型、小型车库。
（5）防火设计
汽车库应设防火墙划分防火分区。每个防火分区的最大允许建筑面积，地下汽车库为2000平方米。如果设有自动喷水灭火系统则可翻倍。
划分完防火分区，马上就是人员安全出口的设置。规范规定：汽车库、修车库的每个防火分区内，其人员安全出口不应少于两个。规范同时规定：汽车库、修车库的人员安全出口和汽车疏散出口应分开设置。也就是说：汽车坡道不能作为人员疏散。因此，每个防火分区设两个封闭楼梯间上到地面上去。疏散楼梯的宽度不应小于1.1m，即两股人流。楼梯间尽量分散布置，因为汽车库室内最远工作地点至楼梯间的距离不应超过45m，当设有自动灭火系统时，其距离不应超过60m。
4.住宅地下车库设计方法
（1）整体规划
在设计初期，必须把地上、地下统一考虑，地下车库决不是设计的附属品，要尽可能把车库集中在一个整体空间中，以提高相同面积下的停车数量。一种方法是，把地上住宅沿地块外围布置，就是“围合式布局”，社区中部形成比较开阔的园林空间，下面做停车，这种方式能够形成开阔的楼间距，住宅单元的通风、景观效果非常好，同时地下车库的使用率也非常高。另外一种方法，把住宅楼多栋组合，提高小区空地的完整性。从而有利地下停车库空间的完整性，对于大盘而言，有时地下停车库被分割成几个片区，这时还要考虑各区之间的连接通畅，不应产生瓶颈现象，从而对交通、消防不利。
（2）平面布局
主要包含车道和停车位布置、柱网布局、与地下室其它功能部分协调等。
一般住宅小区以中型轿车：长（4．9m） *宽（1．8m） *高（1．8m）为设计标准车型尺寸，停车位尺寸应为：长(5—6)m *宽(2．5—3)m。车位与车道成90°直角，且车辆“倒进顺出”的布置的时候，每台车所占车库面积的比例最小，按照此方式布置的地下停车库每车所占面积应在28㎡—35㎡。
较大型车库的停车通道，应尽量设环形车道。当采用与车道成90°直角的停车位布置时，车道宽应在6m以上，车道车行路线方式可采用双车道双向行驶。
按照标准车型与车道尺寸，柱网宜在6*8m(柱间停两辆车)或8*8m{柱间停三辆车)左右。
（3）管线布置
管线综合，注意遵循如下原则：
a.应尽量使“主风道” 靠近车道边侧设置；b.风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋；c.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；d.各类管线交叉点不要设在主车道处。
设备管线常用计算高度
(4)屋顶绿化
地下车库的设置，为社区的地面绿化提供了最大可能的空间，一般由于车库都布置在社区比较完整、大块的空旷场地内，在顶板上部可作覆土、形成小区的中心绿化花园。
覆土平均厚度在50公分左右，可适应种植小型灌木和铺植草皮。但如果要栽种大型乔木，必须加设覆土坑。
5.地下室范围（面积）
上部建筑---结合消防电梯及核心筒范围，考虑地下室直达户内；地形地貌；销售和开发节奏；停车数量---规划停车总量扣除地面停车数量；设备用房；其他---不能停车和设备房的没有使用价值的空间尽量减小。
（1）坡道宽度：
（2）曲线坡道宽度：
备注：
（1）汽车最小转弯半径＝汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径；
（2）汽车最小转弯半径≠环道内径；
（3）避免：误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道的最小内径，导致车道的内径过大，相应的增加车库面积。
各种停车位尺寸及通车道宽度
（4）各种车道（出口）最小宽度
（5）层高确定原则
合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降板”，而车库层高按常规设计。
各类层高计算的基本内容：
常见车库层高：
A.地下室车库底层层高（设滤水层及排风、喷淋）
a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.4米（是到建筑面层；到结构板上皮为3.8米；梁高按650，风道按300；
b、风道下设喷淋，底层层高一般为3.5米（到结构板上皮为3.85米；梁高按650，风道按300）
备注：1、总建筑面积超过2000平米的地下车库必须设机械排烟（有风道）；2、停车数超过10辆的地下车库，或者停车数超过50辆的地上车库，必须设喷淋。
B.地下室其他层（设排风、喷淋）
a、风道下无喷淋，层高一般为3.4米（梁高按650，风道350）；b、风道下设喷淋，层高一般为3.5米 （梁高按650，风道300）；层高一般为3.2米（梁高按650）
备注：当风道宽度大于1.2米时，风道下面必须设喷淋。
C.地下室其他层（无排风、有喷淋）
风道下设喷淋，层高一般为3.5米（梁高按650，风道300）；层高一般为3.2米（梁高按650）。
D.半地下室、停车数超过50辆的开敞式及架空层车库
一般为3.2米（如设喷淋，无风道层高，梁高按650）。
E. 车库入车的一面完全敞开、车道是利用室外道路的车库
一般为2.5米（板厚按100，面层50；考虑到计算面积问题，一般图上标注为2.19米；）。
五、建筑高度的设置问题
算日照时，参数设置，建筑高度的设置问题，建筑高度是否考虑水箱间、楼梯间、电梯机房等的高度问题。
（一）建筑高度计算方法
根据民用建筑设计通则：
1.平屋顶：
（1）受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑最高点间的距离。称为建筑高度
（2）非受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑屋面面层或女儿墙顶的距离。
建筑高度是指建筑室外地坪至女儿墙的高度。这两个都有问题的，都不存在定义的唯一性和确定性。受高度限制的建筑主要是与航空控制有关的；非受高度限制的建筑高度主要与建筑日照及消防等有关。这样看来这两个定义就不至于在设计中产生矛盾了。
2.消防建筑高度计算
坡屋面算到檐口，平屋面算到屋面面层。多种形式屋面按最大值
（1）建筑高度的计算：当为坡屋面时，应为建筑物室外设计地面到其檐口的高度；当为平屋面（包括有女儿墙的平屋面）时，应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。局部突出屋顶的了望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等，可不计入建筑高度内。
（2）建筑物室外设计地面到其檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。
3.日照建筑高度计算
（1）日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
（2）日照时间计算起点底层窗台面（指距室内地坪0.9m高的外墙位置）
（二）层高建高层计与筑数1.建筑高度
建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建筑控制高度：
（1）屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者。
（2）实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；
（3）建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。
（4）出檐式平屋顶的建筑高度：具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。
2.坡屋顶建筑高度
坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，按6.1.9条规定计算。
3.场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度
当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算：当进行景观和建筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；当进行消防扑救控制时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算；当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度 按建筑物的主出入口中的一面计算，而消防控制则按扑救登高一面计算。
4.建筑群高度限制
建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指对其中最 高建筑物的高度限制。
5.一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度
一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；
6.特殊造型的建筑高度
特殊造型的建筑高度按下列规定计算：
（1）薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；
（2）屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；
（3）半地下室高出地面的高度：半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。
（三）建筑层数计算
1.住宅按层数
低多层住宅为1层至3层；多层住宅为4层至6层；中高层住宅为7层至9层；高层住宅为10层及以上。
2.特殊情况
（1）建筑总高度不超过54m的塔式、单元式住宅，当顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为部分楼板和部分上空时，按一层计算。但对消防控制，仍按自然楼层数量计算。
（2）建筑总高度不超过54m的塔式、单元式住宅，当底层设有敞开空间时，可按实际层数减去一层；
（3）当住宅既在底层设有敞开空间、顶层又为两层一户的跃层时，只可按实际层数减去一层计算层数，不可减去两层。
3.建筑的内各层的层数排列
室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。
（2）室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为地下二层，按此规则类推建筑物地下室最低层数。
（3）室内地面以上的各层之间如设有夹层（见2.3.1），则该层不计入层数排列，但大型公共建筑内设 有中庭者，四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。
（4）当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层数，以标高为正负零的楼层（一层）为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数为一层（不同标高的楼层应分别注明标高）， 层数的标注方法按此规则类推。
（四）建筑间距
建筑高度计算在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：
1.平屋面建筑：挑檐屋面自室外出入口地坪标高算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外出入口地坪标高算至女儿墙顶。
2.坡屋面建筑：层面坡度小于45°（含45°）的，自室外出入口地坪标高算至檐口顶加上檐口挑出宽度。坡度大于45°，自室外出入口地坪标高算至屋脊顶。
3.水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施、其高度在6m以内，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。
4.其它建筑高度计算
（1）当建筑位于文物、建筑保护区、建筑控制区时，局部突出屋顶的了望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等均应计入建筑高度。
（2）有净空要求的控制区：比如航空限高要计算至最高点。含避雷针等。
另外因国土系统要求国土土地出让时有空间概念，上限下限也要考虑受限建筑高度，将顶部设备间和顶部装饰物的高度记入。
六、建筑间距
（一）多、低层住宅间距
1.多、低层住宅建筑平行布置
（1）主朝向为南北向时，最小控制距离南侧为多层时应以满足日照要求来控制，同时不少于20米的要求。
（2）主朝向为东西向时，应按卫生间距20米的要求控制。
2.多、低层住宅建筑垂直布置
（1）最小控制间距：山墙开窗时，应按不少于13米的要求控制；山墙不开窗时，建筑物的间距应不少于10米，同时应保证消防、管线敷设等要求。
（2）垂直布置的多、低层建筑山墙宽度必须小于等于13米；大于13米的其间距按照平行布置的间距要求控制。
3.多、低层住宅建筑并列布置的间距
（1）山墙（不开设窗户）最小控制间距多层为6米，低层为4.5米。
（2）山墙开有居室窗的，其山墙间距应适当加大。
4.多、低层点式住宅次要朝向开有居室窗时，其间距应按不小于13米控制。
5.多、低层住宅对角布置时，其对角最小控制间距按并列布置间距控制。
（二）高层住宅与高、多、低层住宅的间距
1.高层塔式住宅与高层塔式住宅平行布置时最小控制间距应按满足日照要求为基础，并不得小于下图所列要求：
高层塔式住宅平行布置时最小控制间距
2.高层板式住宅与高层板式住宅平行布置时最小控制间距应按满足日照要求为基础，并不得小于下图所列要求：
高层板式住宅平行布置时最小控制间距
3.高层板式住宅与高层板式住宅垂直布置时最小控制间距不得小于下图所列要求：
高层板式住宅垂直布置时最小控制间距
垂直布置的高层住宅山墙宽度应小于等于16米，大于16米时其间距按平行间距要求控制。
4.高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距不得小于下图所列要求：
高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距
5.高层住宅与高层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。
6.高层住宅与多、低层平行布置
（1）主朝向为南北向时，新建高层住宅位于南侧时，除应满足相关退界要求及日照要求外，北侧相邻现状建筑退地界满足相关规定时，建筑物间距应满足表2规定，北侧相邻现状建筑退地界不满足相关规定时，新建建筑间距可适当减少。
（2）主朝向为南北向时，新建高层住宅位于北侧时，应以满足日照要求为基础控制建筑物的间距。
7.高层住宅与多、低层住宅垂直布置时最小控制间距不得小于下图所列要求，并应满足日照要求。
高层住宅与多、低层住宅垂直布置时最小控制间距
8.高层住宅与多、低层住宅并列布置时，山墙间距不少于13米并同时满足消防要求，山墙有卧（居）室窗户的应适当加大。
9.高层住宅与多、低层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。
10.建筑高度大于100米的高层住宅与各种层数住宅的最小控制距离由市城乡规划行政主管部门具体核定。
（三）建筑既非平行也非垂直布置的间距
1.当两栋建筑夹角小于等于30度时，其最小间距按平行布置的间距控制。
2.当两栋建筑夹角大于30度小于等于60度时，其最小间距按平行布置间距的0.8倍控制。
3.当两栋建筑夹角大于60度时，其最小间距按垂直布置的间距控制。
4.当相邻建筑所处场地有地形高差时，日照影响分析时应增加（或减去）地形相对高差。
5.住宅建筑底层为商业、车库等非住宅用房时，日照影响分析以住宅层的窗底标高为基准。
七、综合技术经济指标
居住区综合技术经济指标的项目应包括必要指标和可选用指标两类，其项目及计量单位应符合下表规定。
综合技术经济指标系列一览表
注：▲必要指标；△选用指标。
八、公共服务设施各项目的设置规定
（一）教育
1.托儿所
(1)设于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段；
(2)托儿所每班按25座计；幼儿园每班按30座计；
(3)服务半径不宜大于300m；层数不宜高于3层；
(4)三班和三班以下的托、幼园所、可混合设置，也可附设于其它建筑，但应有独立院落和出入口，四班和四班以上的托，幼园所均应独立设置；
用地面积(㎡)：4班：≥1200；6班：≥1400；8班：≥1600。
2.幼儿园
(5)八班和八班以上的托、幼园所，其用地应分别按每座不小于7㎡或9㎡计；
(6)托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背风面，但其主要房间应满足冬至日不小于2h的日照标准；
(7)活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。
3. 小学
(1)学生上下学穿越城市道路时，应有相应的安全措施；
(2)服务半径不宜大于500m；
(3)教学楼应满足冬至日不小于2h的日照标准。
用地面积：4班：≥1500㎡；6班：≥2000㎡；8班：≥2400㎡
4.中学
(1)应符合现行国家标准《中小学校建筑设计规范》的规定；
(2)在拥有3所或3所以上中学的居住区或居住地区内，应有一所设置400m环形跑道的运动场；
(3)服务半径不宜大于1000m；
(4)教学楼应满足冬至日不小于2*的日照标准。
用地面积：18班：≥11000㎡；24班：≥12000㎡；30班：≥14000㎡。
（二）医疗卫生
5.医院
(1)宜设于交通方便，环境较安静地段；
(2)10万人左右则应设一所300-400床医院；
(3)病房楼应满足冬至日2h的日照标准。
建筑面积：12000～18000㎡；用地面积：15000～25000㎡。
6.门诊所
(1)一般3~5万人设一处，设医院的居住区不再设立门诊；
(2)独立地段小区，酌情设门诊所，一般小区不设。
建筑面积：2000～3000㎡
用地面积：3000～5000㎡
7.卫生站
1~1.5万人设一处；建筑面积：300㎡；用地面积：500㎡。
8.护理院
(1)最佳规模为100~150床位；
(2)每床位建筑面积大于或等于30㎡；
(3)可与社区卫生服务中心合设。
建筑面积：3000～4500㎡
（三）文化体育
1.文化活动中心
宜结合或靠近同级中心绿地安排。建筑面积：4000～600；用地面积：8000～1200
2.文化活动站
(1)宜结合或靠近同级中心绿地安排；
(2)独立性组团也应设置本站。
建筑面积：400～600；用地面积：1000～1500
3.居民运动场、馆
宜设置60～100m直跑道和200m环形跑道及单的运动设施。用地面积10000～15000㎡。
4.居民健身设施
宜结合绿地按排。
（四）商业服务
1.服务半径：居住区不宜大于500m；居住小区不宜大于300m；基层网点(综合付食店、菜店、早点铺等)及自行车存车处，不宜大于300m
2.地处山坡地的居住区，其商业服务设施的布点，除满足服务半径的要求外，还应考虑上坡空手，下坡负重的原则。
建筑面积：
综合食品店：住区：1500～2500；小区：800～1500
综合百货店：居住区：2000～3000；小区：400～600
中西药店：200～500㎡
书店：300～150㎡
市场：居住区：1000～1200㎡；小区：500～1000㎡。
（五）金融邮电
1.银行、储蓄所
宜与商业服务中心结合或邻近设置。
建筑面积：银行800～1000㎡；储蓄所100～150㎡
用地面积：400～500㎡
2.电信支局
建筑面积1000～2500㎡；用地面积600～1500㎡。
3.邮电所
宜与商业服务中心结合或邻近设置。建筑面积100～150㎡。
4.社区服务中心
每小区设置一处，居住区也可合并设置。建筑面积200～300㎡；用地面积300～500㎡。
5.养老院
一般规模为150～200床位；每床位建筑面积大于或等于40㎡。
6.托老所
一般规模为30～50床位；每床位建筑面积20㎡；宜靠近集中绿地安排，可与老年活动中心合并设置。
7.治安联防站
可与居(里)委会合设。建筑面积30～50㎡。
8.居(里)委会(社区用房)
建筑面积30～50㎡。
9.物业管理
建筑面积300～500㎡；用地面积300㎡。
（六）市政公用
1.供热站或热交换站
根据采暖方式确定。
2.变电室
每个变电室负荷半径不应大于250m;尽可能设于其他建筑内。建筑面积30～50㎡。
3.开闭所
1.2～2.0万户设一所;独立设置。建筑面积200～300㎡；用地面积大于或等于500㎡
4.路灯配电室
可与变电室合设于其他建筑内。建筑面积20～40㎡。
5.燃气调压站
按每个中低调压站负荷半径500m设置;无管道燃气地区不设。建筑面积50㎡；用地面积100～120㎡。
6.高压水泵房
一般为低水压区住宅加压供水附属工程。建筑面积40～60㎡。
7.公共厕所
每1000～1500户设一处;宜设于人流集中处。建筑面积30～60㎡；用地面积60～100㎡。
8.垃圾转运站
应采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露，当用地规模为0.7～1k㎡设一处，每处面积不应小于100㎡，与周围建筑物的间隔不应小于5m。
9.垃圾收集点
服务半径不应大于70m，宜采用分类收集。
10.居民存车处
宜设于组团内或靠近组团设置，可与居(里)委会合设于组团的入口处。建筑面积1～2辆/户；地上0.8～1.2㎡/辆地下1.5～1.8㎡/辆。
11.居民停车场、库
服务半径不宜大于150m。
12.公交始末站、消防站、燃料供应站
可根据具体情况设置。
（七）行政管理及其他
1.街道办事处
3～5人设一处。
2.市政管理机构(所)
宜合并设置。
3.派出所
3万～5万人设一处；应有独立院落。建筑面积700～1000㎡；用地面积600㎡。
4.其他管理用房
3万～5万人设一处；可结合市场或街道办事处设置。建筑面积100㎡。
5.防空地下室
在国家确定一、二类人防重点城市中，凡高层建筑下设满堂人防，另以地面建筑面积２％配建。出入口宜设于交通方便的地段，考虑平战结合。
篇5：万科地产项目后评估工作经验
万科地产项目后评估工作经验
“为什么做项目十多年了，水平却还和刚开始做差不多？”，这是很多地产企业老板的感慨和困惑。俗话说，“吃一堑长一智”，项目后评估无疑是破解项目低水平开发的有效法宝，它通过对项目全面的总结评价，从中汲取经验教训，让企业不要总在同一个地方摔跟头。
项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。
一、后评估工作总则
1.后评估收集资料内容
后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：
（1）投资方面
项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；
（2）营销方面
项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；
（3）设计方面
项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等
（4）进度方面
项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；
（5）成本方面
项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；
（6）工程合约管理
项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。
2.后评估工作流程
确定编写后评估项目及工作总目标→成立后评估领导小组和工作小组→确立后评估编写责任部门或责任人→收集编写后评估的相关资料→工作小组按照指引分工编写报告→编写单位内部综合评审形成报告初稿并报工程管理部→工程管理部汇总整理报后评估工作小组→ 后评估工作小组第一次交流形成初步意见 →工程管理部汇总形成报告交职能和项目公司征求意见→工程管理部将意见交后评估工作小组进行第二次交流→后评估报告定稿并报领导小组→输出工作成果实现持续改进。
二、项目后评估报告内容
1.本项目基本概况
概括描述本项目的基本情况，具体内容可参照定初步方案或扩初方案，相关数据以最终实际完成情况为准。
本项目规划指标变化情况（主要经济技术），包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。
2.项目后评估综述
（1）综合评估结论
从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排等各个方面给出高度概括的评价结论，提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的经验，同时总结本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。经验和教训部分应在后文中进行具体描述，要做到前后内容的相互对应和支持。
（2）对未来房地产项目和开发的建议
在提炼本项目经验、教训的基础上，浓缩出对未来项目开发的建议，此建议应与项目发展过程中的经验、教训相对应。
（3）发展模式的优劣势分析总结
项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。
3.本项目投资管理评估
（1）宏观经济和房地产市场发展变化分析
通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。
（2）土地协议执行情况
检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容。
重点评估以下内容：a.双方的合作方式的优劣；b.如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况；c.土地费用及支付进度的变化情况；e.交地进度的变化情况；f.如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；g.土地合同约定的应该由我司享受的优惠条件落实情况。对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并总结经验教训。
本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）。
（3）项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响
本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的变化。
（4）以财务指标为主要依据的项目综合评价
由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济效益。所参考的财务指标主要有：项目现金流量和动态回收期，成本利润率、税后净利润和内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。通过对项目财务情况的全面分析，对项目投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目的。
4.本项目财务管理评估
（1）项目销售收入指标完成情况
检讨项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标，通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与可研预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因素。
（2）项目发展成本控制情况
检讨项目发展成本的控制情况，应对发展成本进行详细分析,特别是建安成本是否达到预期控制目标，期间采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么经验教训，同时还应对成本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析。
（3）项目经济效益实现情况
检讨项目经济效益的实现情况，特别是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要指标的完成情况，通过比较（与可研报告比较、其他同类型项目）分析，评价是否达到预期的经济效益目标。
（4）项目现金流量变化情况和资金使用效益。
检讨项目现金流量的变化情况，分析项目现金的流出、流入的规律及影响变化的主要原因，重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点
等变化情况；同时检讨资金的调度、使用情况。（5）项目税务筹划情况
检讨项目的税务筹划情况，对营业税、企业所得税、土地增值税等应做出分析，特别是在税收优惠政策、合理避税的利用方面做了那些筹划，取得了那些成果，有什么经验和教训。
5.本项目营销管理评估
（1）项目各类型物业销售情况
在评估截止日项目住宅、商业、车位等成交面积、成交额、成交率情况；项目住宅、商业、车位销售难点及原因分析。
（2）与市场定位时房地产市场情况对比分析
项目发展期间当地宏观经济形势和房地产市场的发展状况是后评估项目所依托的市场环境，是项目后评估工作的出发点，在后评估报告中应简明扼要地对项目发展期间当地经济发展和房地产市场演变情况加以回顾，并对可行性研究阶段和项目销售阶段的房地产市场状况进行对比分析，深入研究宏观市场变化对项目的影响程度。
要求提供从可研、定位到销售结束 3到 5年当地房地产销售面积及价格变化情况，条件允许可细化到所在区的销售面积及价格变化情况。
（3）项目销售时机
根据项目发展纲要的计划开始销售时间与实际销售时间进行分析对比，以市场变化为背景评价楼盘推出时机是否最佳，评价各期开盘的效果，评价整体和分期的推盘时机是否适当，对今后项目销售有何启示。
（4）原定位与实际设计建设成果的对比分析
楼型比对比分析，户型比对比分析；配套会所、商业、车位对比分析；分析定位与实际设计建设成果是否存在差异及差异原因，对营销工作的影响。
（5）预期销售价格与实际价格的对比分析
检讨预期销售价格确定后当地市场价格变化情况，特别是与本项目有竞争力的项目销售价格变动情况，本项目应对市场价格变化调价情况，验证公司在定价方面本项目掌握当地市场价格变化和应对市场价格变化的能力。
（6）物业管理和管理费价格确定检讨
检讨项目发展纲要确定的物业管理方案和管理费定价原则是否合理，综合评述确定的物业管理和管理费价格给本项目的销售和后期物业管理带来的综合影响，提出今后项目发展的建议。
（7）项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析
检讨销售期的划分，对比计划与实际销售速度产生的差距和原因分析，检讨销售价格与销售速度的关系，如果销售价格提高对销售额和销售速度的影响，评估销售价格与销售速度的最佳平衡点。
（8）实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析
汇总统计实际成交客户信息情况，列出统计分类，如：来源（城区、镇区、港澳比例）、年龄（年龄段比例）、职业（私营企业主、个体户、企业高级管理人员、专业人士、公务员、事业单位职员比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭结构（两口、三口、四口、四口以上比例）、置业次数（一次、二次、三次及以上比例）、购房目的（渡假、改善居住环境、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私车、公交车比例），分析与原定位目标客户的区别，占在市场角度全面分析产生区别的原因，总结经验教训提出更好的建议。
（9）项目的销售策略
根据销售情况分析与总结公司品牌建设对本项目预期和实际销售效果产生的影响，总结本项目开发为公司品牌建设所发挥的作用及对公司无形资产的影响，综合检讨本项目的销售策略对本项目预期和实际销售效果产生的影响，包括：销售价格的确定、销售时机的选择、广告宣传的衔接、卖场的包装策略（包括：售楼处、样板房、售楼环境、效果等方面）、开盘和促销活动的策划等，提出改进本项目销售策略的建议。
（10）综合评述本项目市场定位营销工作
综合评述整体定位、主题及形象定位、目标客户定位、物业定位、配套定位等的准确程度（可用百分比形式表示），评估本项目给当地房地产市场、周边项目或区域带来的影响，对区域价格的影响，对公司品牌建设的影响等。
（11）提出可借鉴的经验
对项目开发过程中的营销工作的经验教训进行简单总结概括。
6.本项目设计管理评估
（1）项目完成情况介绍
项目区位图；总平面图：包括 CAD 图、彩色总平面图、景观平面图；项目实际完成的。
经济技术指标：容积率、建筑密度、总建筑面积（地上、地下）、绿化率、 楼栋数及层数、总户数、户型面积及配比表、总车位数 ( 地上及地下车位数 )等。
项目设计及建造情况介绍：主要设计时间节点；项目开工时间、关键施工节点时间、开盘时间、完工时间等；项目建成前后环境情况对比：说明及实景照片。
项目周围竞争楼盘情况：面积规模、平米单价、实景照片等。
项目售价及销售情况简介：住宅开盘平米单价、平均单价、销售情况简介；项目配套情况：项目商业等公建配套面积、售后反映等。
（2）项目的建筑标准
描述项目实际采用的建筑标准及达到的技术指标水平。
结构体系；墙体维护材料；外立面材料：说明外墙材质和平方米单价，瓷砖及石材说明，勾缝材料及排砖大样图（实景照片）；外窗及玻璃：详细说明所采用的外窗框材料及价格（实景照片）。
入口大堂：面积、装修标准（配平面图、实景照片）；标准层公共空间：面积、装修标准（配平面图、实景照片）。
机电配置标准：列表（实景照片）；户型：最终完成的户型面积标准（配平面图、实景照片）户型
装修交楼标准：装修材料详表、平方米造价标准（配平面图、实景照片）；会所：功能、面积、装修标准（配平面图、实景照片）。
（3）项目设计过程管理回顾与实施完成情况
回顾并分析项目设计发展过程，并对前期概念策划确定的设计理念、设计标准、设计目标与完成的项目实际间的差异；设计实施过程中各阶段、各子项设计成果质量控制情况和操作控制经验教训。
概念策划：创意稿、方案稿、实施稿简要介绍，概念策划执行情况。
规划设计：规划设计理念、规划设计单位、主创建筑师，规划设计方案招投标、深化发展过程。
户型设计：户型定位过程中与营销部门协调沟通情况；户型定位策略，户型比例调整情况。
单体立面设计：立面设计理念、设计单位、主创建筑师，方案招标、深化发展过程。
景观设计：景观设计理念、设计单位、主创建筑师，方案招标、深化发展过程。
扩出图设计：建筑设计标准的确定，报审情况。
施工图设计：施工图设计单位配合情况，施工图出图情况，施工图设计质量、进度控制。
设计变更与现场设计
：设计变更操作模式，设计变更造成的影响。（4）项目实施过程设计管理工作总结
重点说明施工配合过程中出现的图纸质量、设计进度、设计变更等方面，与各部门协调沟通解决的方法及经验，如：建筑单体施工、总体施工、景观施工、样板房及卖场施工等。
（5）各阶段与相关部门协调配合
总结各阶段设计管理工作与其它相关部门协调配合情况及经验。
（6）本项目设计管理方面突出经验与教训
总结本项目发展过程中设计管理流程、节点控制、时间计划、设计协调等感悟与经验。
（7）限额设计执行情况
检讨限额设计总额目标与实际建筑成本总额的差距，分析研究产生差距的原因和依据，找出限额设计的改进建议，检讨限额设计总额目标按照专业分解控制和计算方法，检讨设计单位或设计人员贯彻限额设计的程度，检讨设计师在构思建筑方案、结构方案、立面造型、设备选型等设计工作的限额设计理念，检讨规划方案、扩初设计、施工图各阶段的限额设计控制点和计算依据，总结经验教训，提出整改建议。
（8）售后使用情况
检讨总结入伙后，调查客户使用满意情况，客户使用、物业管理和地产售后服务过程中存在的问题和意见，分析研究这些问题意见产生的原因和源头，总结经验和教训提出今后类似项目发展的建议，包括室外部分：泛光照明、水景设计、栏杆设计、园建、门禁系统、木制品、噪声源、污染源的控制等。主要公建配套功能、齐全、档次、匹配等方面进行检讨，提出改进的建议。
（9）附件
《售楼书》、《概念设计创意稿、方案稿、实施稿》、《规划设计任务书》、《立面设计任务书》、《景观设计任务书》、《施工图设计标准》、图纸：定稿方案（总体规划、住宅单体户型、住宅立面、室内设计、会所平立面、环境）文本及电子文件，全套施工图电子文件。
7.本项目进度、工程管理评估
（1）项目发展计划执行情况
检讨本项目按照计划分期发展情况，通过项目计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。
检讨设计图纸完成、合约分判、甲供材料、样板确认、营销计划的执行完成情况，检讨相关部门相互配合情况，分析产生拖延的主要原因。
（2）工程施工进度计划执行情况
列出项目施工进度计划与实际完成的关键线路，分析产生变化的主要原因，通过项目施工进度计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。
（3）售楼准备工程计划检讨
检讨售楼处或会所、样板房、室外售楼环境三方面计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。
序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）
（4）报建工作流程改进建议
对照《报建流程及计划》与实施报建过程中存在的矛盾或问题，提出报建工作流程改进建议。
（5）项目发展管理体系检讨
列出项目组织架构及项目的运作流程，检讨此架构在项目发展过程中作用和效果，检讨项目发展管理模式的优缺点，提出类似项目和背景下更好的管理模式和组织架构的建议；
检讨总结此摸式下部门之间、专业之间解决问题，相互支持配合时效等；
对比实物工程质量检讨工程质量管理控制体系运行效果。检讨样板先行的措施，总结经验教训和好的建议。
检讨对监理单位监控管理，考核监理单位的履约能力、解决问题能力。
8.本项目成本管理评估
（1）项目发展四个阶段成本管理控制情况
可行性研究阶段：完成土地吸纳后重新测算利润及成本，为项目成本控制目标值；
项目定位阶段：根据《项目开发成本控制目标审批表》，检讨确定产品后成本控制目标值重新调整情况。
项目设计阶段：检讨根据成本控制目标编制《项目发展成本预测明细表》情况，检讨根据《项目发展成本预测明细表》进行限额设计情况，检讨投资估算控制设计概算情况。
项目实施阶段：检讨《项目发展成本预测明细表》控制施工图预算、预算控制标底、标底控制中标价（合同价）、合同价控制结算价、结算价控制竣工决算的项目发展成本情况。
分析成本变动超过 2%项目的主要原因，总结成本控制的经验和不足，并在今后的项目开发中尽可能地降低成本，列下表对比。
（2）总结成本管理控制经验
在发展期间处理重大合约事宜、合约争议、纠纷、合约变更审定、工程结算经验。
（3）项目发展成本明细统计
附件：“项目发展成本明细统计”及“项目完成面积数据统计”，为新地区公司或项目提供宝贵的经验数据。此附件与项目实施阶段项目结算后的《项目发展成本预测明细表》一样。
9.本项目意外情况的规避和总结
通过分析不可预见事件的实际发生情况和采用的应变措施，总结风险控制的经验，为今后项目开发的风险控制工作提供参考,包括检讨项目不确定因素的发生情况及采取的对策,盈亏平衡点的变动分析等。
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