地产案场管理条例:成交流程

　　地产案场管理条例：成交流程

　　1、销售员在销控单位，或更换单位时，都必须经项目经理（项目经理不在则由销售主管）确认单位后方可销售或更换。未经项目经理同事，任何人都不得销售或更换保留单位，否则，当天或第二天停止接待客户。

　　2、确认单位和付款方式后，立即带领客户到经理室交款，并及时通知财务开据收据。

　　3、再一次确认销控，并在公共销控本上做好销售单位的销控和在考勤签到表上注明应该注明的事项。

　　4、根据客户付款方式和交款情况，填写《认购书》等，严格按照付款要求，正确、清晰地填写相关内容，并由其它销售员核对签名后交由发展商李红磊经理核对签名。

　　5、绝对不允许在《认购书》上填写发展商未明文规定的承诺，或者是随意延长客户付款时间，如有需要，则必须经过项目经理或发展商销售经理签字确认方可，否则责任自负。

　　6、办完客户定房手续后，将《认购书》及收款收据复印件（用B5纸）放在黄英飚的抽屉中或另成立统一文件夹，以便统计。

　　7、签署《商品房买卖合同》及补充协议时，必须严格按照发展商的提供的范本认真准确填写，未经发展商许可不得加入任何内容。否则，责任自负。

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篇2：房地产总部项目前期开发手续流程监督制度

　　房地产总部项目前期开发手续流程监督制度

　　目的：

　　为保证集团公司发展战略认真贯彻，建立良好的项目风险控制体系、审计指标体系和规范项目开发的作业流程，特制定本办法。

　　适用范围：

　　**房地产公司总部下属各个项目公司

　　发布范围：**房地产公司总部下属各个项目公司

　　名词解释：

　　[前期开发手续流程]：指项目从立项到工程施工许可证为止，各个阶段、环节涉及的各项手续的办理流程。

　　[流程的标准时间]：指项目从立项到工程施工许可证为止，各个阶段、环节涉及的各项手续的办理，按政策法规规定或行业惯例，正常的办理时间。

　　职责：

　　总部发展中心风险控制部人员：负责编制项目前期开发手续流程；负责制定项目前期开发手续流程的标准时间指标；负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目前期开发手续各个环节时间指标；

　　项目运行期间负责跟踪和监督项目前期开发手续的完成时间和办理情况；

　　总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员：配合发展中心制订项目前期开发手续流程的标准时间；配合发展中心下达项目前期开发手续流程的标准时间指标；

　　项目运行期间配合发展中心跟踪和监督项目前期开发手续的完成时间和办理情况；

　　各项目公司相关负责部门和人员：负责本项目的前期手续办理；按要求填报项目前期手续办理计划；及时和总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通；根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施；如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报发展中心或总部其他相关中心部门；

　　各项目公司下属项目部相关负责部门和人员：负责本项目的前期手续办理；按要求填报项目前期手续办理计划；及时和项目公司或总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通；根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施；如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报项目公司领导或发展中心及总部其他相关中心部门；

　　作业内容：

　　一级开发前期手续流程（祥见附件-一一级开发前期手续流程图）一级开发授权

　　5.1.1.1签订意向书

　　a)土地现状调研、钉桩、测绘、评估；

　　b)初步征地补偿方案；

　　c)与乡镇政府签订意向书；

　　5.1.1.2规划可研编制

　　a)向规委申领规划要点，编制控制性详细规划；

　　b)编制项目可行性研究报告；

　　5.1.1.3一级开发授权

　　提交一级开发申请和实施方案市国土局、发改委、规委、建委等举行联席会议，预审项目可研、规划和征地补偿方案等；

　　5.1.2预审通过后获得一级开发授权，并签订一级开发合同；立项批复5.1.2.1到计委提交立项报告；计委函之规划局审核；

　　5.1.2.2规划局会签返计委；计委统一立项，下发立项批复；

　　5.1.3规划意见书做好整体详细规划，向市规委申请规划意见书；

　　5.1.4征地批复

　　5.1.4.1编制一级开发的一书四方案，报国土局审议；

　　a）建设项目承包说明书

　　b）农用地转用方案

　　c）补充耕地方案

　　d）征地方案

　　e）供地方案

　　5.1.4.2向国土局、规划局、建委、乡政府、村公所等部门征求意见，结果报市政府；

　　5.1.5是政府下文批地拆迁许可证

　　5.1.5.1冻结户口、入户调查、拆迁协议谈判等工作；

　　5.1.5.2制定拆迁安置方案，并报地方政府相关部门审查；

　　5.1.5.3审查通过，获取拆迁许可证；

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一级开发成本；

　　5.1.6.2验收土地；

　　5.1.6.3在土地中心入市交易；

　　5.25.2.1二级开发前期开发手续流程（祥见附件--二级开发前期开发手续流程图）立项手续——立项批复

　　5.2.1.1首先要选定项目，洽谈合同或协议；也可以是考察准备挂牌或已挂牌的项目；

　　5.2.1.2申请规划要点的规划意见书，（已挂牌项目不需要）向计委申报立项报告；

　　5.2.1.3计委函至规划局，规划局会签反计委；

　　5.2.1.4计委下立项批复，要求进行可行性研究；

　　5.2.1.4如果是公开市场招、拍、挂获取的项目，可以直接从土地中心转立项；

　　5.2.2规划手续主要包括用地规划许可证和工程规划许可证；

　　5.2.2.1用地规划许可证

　　a）项目立项后应及时申报项目可行性研究报告，经建委和规委审核会签；

　　b）进行画桩，并获取《用地钉桩成果通知单》；

　　c)进行整体的规划设计，主要是总平面设计，层面、立面设计和重要剖面设计；

　　d）准备环境影响评估、交通影响评估、地震安全性评估报告、勘测设计招投标备案；

　　e)如果是公开市场招、拍、挂获取的项目，需要准备《土地出让转让合同》；

　　f)手续准备齐全向市规委申请用地规划许可证；

　　5.2.2.1工程规划许可证

　　a)准备人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等；

　　b)向市发改委和市建委申报年度开工计划；此时要交纳一定比例（一般20%以上）的综合地价款；

　　c)进行全套建设施工图设计，包括总平面设计，各层平面、各向立面设计、各层剖面设计和基础平面、基础剖面图；

　　d)上报市规划局进行施工图审查。以上手续及其它手续（如立项、用地规划等手续）准备齐全后，获取工程规划许可证；

　　5.2.3土地手续——国有土地使用证a)缴纳土地出让金，支付土地补偿费；b)准备好公司执照、立项批复、建设用地规划许可证、征地批复、出让合同和出让金、补偿费缴款发票等手续，办理国有土地使用证；

　　5.2.4工程手续——工程施工许可证a)准备建设用地规划许可证、土地征（或相关证明）和施工图审查通知书；标底制作；与中标的工程公司和监理公司签订合同；b)进行招投标工作，c)交纳四源费、准备建设资金落实证明和人防施工图备案回执等手续；d)到市建委办理工程施工许可证；

　　5.2.5其他手续主要是在办理以上主要证件需要准备和办理的其他手续，如注册公司手续、资质级别证明、审定方案通知单、环境影响评估、交通影响评估、地震安全性评估报告、勘测设计招投标备案、人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等手续；

　　5.3项目开发手续流程标准时间指标（针对二级开发）

　　5.3.1立项手续标准时间指标

　　5.3.1.1如果是公开市场通过招、拍、挂获取的项目，直接从土地中心转立项只需要1-2个工作日；

　　5.3.1.2非公开市场获取的项目办理各项立项手续，获取立项批复标准时间为45个工作日；

　　5.3.2规划手续标准时间指标

　　5.3.2.1项目办理用地规划许可证所需标准时间为45个工作日，但是不包含办理手续所需的总体设计图纸的出图时间，这需要根据项目设计要求情况而定；

　　5.3.2.2项目办理工程规划许可证所需标准时间为30个工作日，但是不包含办理手续所需的施工图设计图纸的出图时间，这需要根据项目设计要求情况而定；

　　5.3.3土地手续标准时间指标

　　5.3.3.1国有土地使用在获得用地规划许可证后标准时间为20个工作日；

　　5.3.3.2办理国有土地使用需要交纳土地出让金和补偿费，故具体办理时间也要根据项目资金安排和运营需要进行调整；

　　5.3.4工程手续标准时间指标

　　5.3.4.1项目施工图审查标准时间为35个工作日；这些工作与土地手续办理可同时进行；

　　5.3.4.2项目招投标工作标准时间为30个工作日；这些工作与土地手续办理可同时进行

　　5.3.4.2办理工程施工许可证标准时间为10个工作日；

　　5.3.5项目前期开发手续流程整体办理标准时间应为180个工作日，折合240个自然日，大约8个月的时间；

　　5.4.项目前期开发手续流程监督部门

　　5.4.1项目的立项手续和土地手续的办理主要由发展中心针对项目情况进行监督控制；

　　5.4.2项目的规划手续和工程手续的办理主要由发展中心配合总部总工办针对项目情况进行监督控制；

　　5.5项目开发手续流程监督方法

　　5.5.1项目公司针对项目具体情况，制定项目前期开发手续流程的办理计划，包括办理流程、时间、责任部门及责任人，上报发展中心审批；

　　5.5.2经发展中心审核通过的项目开发手续流程的办理计划，总部发展中心风险控制部和总工办安排专门人员组成项目监督小组；

　　5.5.3监督小组至少3人构成，其组员至少1个发展中心风险控制部人员，1个总工办工程人员，1个总工办设计人员；

　　5.5.4监督小组根据项目具体情况和运营要求，制定针对性的详细的监督办法，并进行监督控制；

　　6.6.1奖惩条例:

　　6.1.1超额完成指标奖励办法奖励标准：能够保证前期开发手续流程的各项质量下，以最短的时间获取了各项开发手续，为项目操作节约大量时间，从而使项目运营获得更好的现金流和收益；

　　6.1.2奖励金额：根据项目手续超额完成情况和给项目带来的间接收益情况，由项目公司负责人申报；

　　6.1.3奖励申请和审核：

　　6.1.3.1项目公司办理前期开发手续的相应部门和责任人，工作达到奖励标准，可以提交书面的奖励申请书；

　　6.1.3.2奖励申请书经项目公司部门经理和项目总经理签字确认后，上报总部发展中心或总工办，经审核合格，上报总经理办公会审议；

　　6.1.46.1.4.1奖励的兑现奖励采取资金方式兑现的，由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金，接受奖励主体提供银行存款帐号；

　　6.1.4.2团队获得的奖，金可以由团队负责人进行分配和安排，但应将分配或资金使用安排上报管理中心；

　　6.26.1.1未完成指标惩罚办法惩罚标准：未能按时按质完成项目前期开发各项手续，加大了项目操作周期时间，从而使项目运营遭受损失；

　　6.1.2惩罚金额：根据项目手续未完成情况和给项目带来的间接损失情况，由项目公司负责人申报；

　　6.1.3惩罚审核：

　　6.1.3.1项目公司办理前期开发手续的相应部门和责任人，为完成工作达到惩罚标准，总部发展中心或总工办组成的监督小组下达惩罚通知单，上报总经理办公会审议；

　　6.1.4惩罚的兑现

　　6.1.4.1惩罚通知单经总经理办公会审议，决定惩罚的金额和方式，发展中心风险控制部和总工办组成的监督小组下达相关部门执行；

　　7.注意事项:

　　7.1此制度各项指标为标准开发流程和时间指标，各开发项目要根据项目实际情况随时调整监督审核的指标。

　　8.本制度自发布之日起生效，由发展中心负责解释。

　　附件:一级开发前期手续流程图

　　附件:二级开发前期手续流程图

篇3：房地产销售流程管理

　　房地产销售流程管理

　　1.置业顾问排班 各组销售组长做好销售员的日常工作安排，不许迟到（以上午8：30为准，参照各组报前台值班表），一个赛季内迟到一次罚款50元，二次罚款100元，三次黄牌警告并处罚500元；如果有事，必须向销售组长和主管请假，并于当日上午9：00前通知前台；无故旷工一次罚款150元，二次黄牌警告并处罚500元；罚款从工资内扣除。 销售组长每周要保证5个工作日（每个工作日早上8：30到岗），对组长一周进行一次考核，如有迟到、旷工与上条处罚相同。 置业顾问每天早上到前台签到，不允许代签，一经发现代签给予黄牌警告并视为当日迟到。

　　2.前台分配新来访客户 为加强销售管理，提高工作效率，本着公平合理的原则就建外前台分配电话和客户做如下规定： 对于前台要明确客户来电来访目的，有无置业顾问，只要客户说是购房且没有明确置业顾问则一律视为新客户，由前台按当日值班表分配，分配后无论何种情况不再重新分配，即使该客户与其他销售员B联系过，该客户仍归新分配销售员A所有，销售员B在当日现场不得介入谈判，如果强行介入则给予黄牌警告并处罚1000--5000元，如果有特殊情况要上报销售组长、主管共同商议决定；所有市调客户由策划部负责接待。

　　3.成交原则及撞单处理原则

　　⑴ 成交原则

　　为了促进竞争，取消客户确认制度，采用“第一成交原则” 、“友好协商原则” 及“客户选择原则”来处理各种“撞单”情况。

　　*第一成交原则：无论谁先接触客户，以最终使客户签约的业绩员为最终成交人，享受全部业绩和佣金。

　　*友好协商原则：销售员发现撞单后，应事先进行友好协商，成交后按事先达成一致的意见分单，公司鼓励销售员的友好合作精神。

　　*客户选择原则: 多名业务名同时跟进一个客户，客户有权择优选择一名销售员作为他的服务人，并可以通过书面形式签字确认至策划营销总监，至此其它销售员不能再跟进，如客户投诉，将给予销售员黄牌。

　　⑵ 严禁销售员以打折等方式进行恶性竞争，具体处理原则如下：

　　*两个销售员共同跟进一个客户，其中一个(假设为乙)为争取客户，暗示“可以拿到折扣”，如客户直接投诉，将给予乙计黄牌一次并处罚金不低于5000元，如果销售员投诉，将给予乙警告一次；

　　*甲深度接触客户，乙在不知情的情况下以高折扣成交，则业绩与佣金的分配 为甲得60%，乙得40%;如甲在深度接触客户，乙在知情的情况下以高折扣成交，则佣金、业绩100%归甲，并给予乙黄牌一次并处罚金不低于5000元。 深度接触指多次与客户面谈并书面向公司确认过户型或房号，有效期为一个月。

　　*如客户已经委托甲购买（通过甲将定金或诚意金交纳给公司或指定银行），但当时没有客户需求的房号，乙在不知情的情况下推荐客户其他房号（或引导客户改变购买意象）成交，则业绩与佣金的分配 为甲得60%，乙得40%;如前题同上，乙在知情的情况下推荐客户其他房号（或诱导客户改变购买意象）成交，则佣金、业绩100%归甲，并给予乙黄牌一次并处罚金不低于5000元。

　　*无论在乙是否知情的情况下，客户已在甲处正式成交──签署正式合同或保留协议，乙劝说客户退掉已签约房屋而通过乙购买其他单元，则佣金、业绩100%归甲，并给予乙黄牌一次并处罚金不低于5000元。

　　*置业顾问为了争取定单，口头承诺给予客户好处（如：折扣、物业费、回扣等）、口头承诺客户可以不扣房款退房等违反公平竞争原则，给予黄牌一次并处罚金不低于5000元。

　　*公司对个别单位进行临时的让利促销，应同时公布给销售部主管和组长，则不管以前多名销售员的接触情况如何，将适用“第一成交原则”；

　　*销售部经理、策划营销总监为促进成交，有权对销售政策进行灵活调整，但必须同时通知销售主管和组长。对此类情况则不论以前多名销售员接触情况如何，将适用“第一成交原则”。

　　⑶ 针对撞单问题，进行确认单保护：如多名销售员同时跟进某客户，该客户须签署“购房意向单”，内容包括：A.客户姓名（确认客户）B。购买单元及申请折扣，C.指定为其服务的唯一销售员（确认销售员）。策划营销部以收到书面确认单的日期起（收到后第二天起计）三日内认定有效（此为保护期），如收到多份确认单，则以收到的第一份为准。在保护期内只要确认客户购买任何物业且无论任何置业顾问成交，业绩和佣金100％都归确认销售员。

　　4.签约与合同管理 为防止销售员以虚假受托人名义签署正式合同、占压房号，给公司造成了很大的法律风险及利益损失，公司决定严格控制签约和修改合同的流程：

　　* 代理人受托签约的，必须出具经公证的授权委托书，否则一律不允许代签正式购房合同； *已签约的合同原则上不准做任何修改（包括减少买受人、更名、变更付款方式、换房等）；

　　*确需修改已签合同的，须经策划营销部及律师甄别无误后方可改动，但须由变更申请人（买受人）缴纳200元工本费。如所涉及合同已登记备案，因要求变更而发生的其他任何费用由客户自行承担；

　　*正式合同原则上不再寄出签署，如经公司同意寄出的，须在7个工作日内寄回，否则视为合同作废。 针对“零付款签约”的情况，统一规定如下：

　　*零付款签约的合同一律无效；

　　*客户如在签约当日确实付不齐20%，要求至少交纳5万，公司给予3天保留。如在3天内无法补齐20%，则自动清出；

　　5.退房与解约

　　⑴ 因退房而退款客户，退款时间明确如下：

　　*一次性客户：签署退房协议后15个工作日。

　　*按揭客户：签署退房协议后30个工作日。 此期限规定在客户提出退房时置业顾问应向客户明示。

　　⑵ 办理退房、换房、更名手续的期限规定：

　　*申请退房被批准的，原则上给于5天时间办理退房，该期限自在线审批批准之日后第二日开始计算，过期坚决不予退房，公司要求客户继续履行，若客户有异议，公司将以律师函形式告知客户通过诉讼与公司交涉，上述规定在客户提出退房时置业顾问应向客户明示。

　　*换房、更名客户限5天时间办完换房手续，该期限自在线审批批准之日后第二日开始计算，过期不予变更。

　　⑶ 清出房号隔天销售：即第三日13点销售。策划营销总监可以根据市场情况，灵活掌握房号推出时间，如在清出当天销售的，须由策划营销部通知销售部主管。

　　⑷ 客户签约付款比例规定与意向客户房号保留规定：

　　*正常签约客户付款比例原则上不得低于总房款的20%，特殊情况下，策划营销总监可以根据市场情况处置，但不能交足20%的合同不盖章不生效，如果7日内不能补足20%合同作废，此房号公开销售。

　　*如果有购买多套的客户，可由销售部经理与策

划营销总监沟通，如同意保留后（最多两日）同时通知销售部主管和组长，保留期间如果有其他人付足20%房款购买仍可销售。

　　⑸ 付款和办理按揭违约客户处理原则： 在《商品房买卖合同》中已对付款违约和未按公司通知提供办理按揭资料的有明确处罚原则，根据具体情况策划营销总监对此违约客户有权做最低底线的处罚，处理办法如下：

　　*签约客户已付款比例低于20%，应按合同规定按逾期天数交纳违约金，并在逾期30日后直接解除合同。

　　*对于公司已发出限期交款的违约付款客户，应按合同规定按日交纳违约金，原则上先支付违约金，才收取房款。

　　*客户应按合同规定在策划营销部发出办理按揭通知10日内提交按揭资料，如客户在30日内仍未配合策划营销部提交齐按揭资料，则从第31日起按贷款额的万分之三收取违约金，直至解除合同。

篇4：房地产现场销售流程指引

　　房地产现场销售流程指引

　　电访客----来电接听要求：

　　1. 迅速地接听电话----电话铃声响起一次后、三次以内要接听电话。如果超过三声以后才接听时，先说一声："您好，**，不好意思，让您久等了"。

　　2. 打招呼----清晰地说出楼盘的名称，礼貌地打招呼，例如："您好，**，有什么可以帮到你？"

　　3. 传达----对方说出找其它同事时，你应先说："请稍等一下"，然后立即传达。传达时不可大声呼叫及要注意言语表达。

　　4. 查询----客人有什么查询或任何疑问时，你要抓住重点耐心讲解，应不厌其烦地回答，礼貌地询问客人如何称呼，并请客人亲自到现场洽谈。

　　5. 记下对方的电话----礼貌地要求客人留下联络电话以便日后有新资料可以通知客人。记下对方的电话号码，可以说："为了方便起见，可否请你留下你的电话号码，以便有最新情况时与你联络。"为何要这样做呢？原因是，虽然会与某些客人会晤倾谈，但对方没有留下名片，故此无法联络，影响进一步销售。

　　6. 终结电话时的礼仪----"多谢你来电查询"，"再见"等说了以后，轻轻地放回电话听筒。但必须等待对方电话挂断后，才可以挂上电话。

　　7. 处理应急的电话及记下留言内容----通常是依先后次序来接听电话，但根据实际情况来应变是十分重要的，先应付较紧要的电话。若当事人不在，可以告之客人如何联络或询问客人有什么可以帮忙。

　　入场客----现场楼盘销售流程:

　　迎客：首先在门口欢迎客人前来参观并递上楼盘资料及卡片，并礼貌地询问客人尊称。

　　规划模型：借助模型向客人介绍楼盘总体规划、工程进度、周边环境配套设施等，介绍楼盘卖点及特色。

　　介绍发展商实力：通过向客人介绍发展商情况，增加客人对楼盘的信心。（视乎实际需要）

　　参观现场：参观样板房、楼盘施工现场或现楼及周边环境，令客人进一步了解楼盘总体设计。（视乎实际情况）

　　返回售楼部：带客人返回售楼部，请客人坐下并奉上茶水，在对客人需要已有一定程度了解的基础上，再进行针对性介绍（单位间隔、方向、付款办法、折扣优惠等），同时亦可再详述楼盘优点，增加客人购买欲。

　　选定单位：待客人已决定购买某一单位后，再向负责销控同事确定认购单位，并为客人详细计算每期供楼款，解释购房税费、管理费、银行按揭、入住费用等各项收费。

　　签署合同：收取定金，签署认购书，同时为客人讲解认购书条款细则及交款时间及须注意事项。

　　客户入场登记：完成接待客人工作后，不管客人是否成功认购，都须为客人做入场登记，记录好客人姓名、联络方式、买楼要求等资料，方便日后跟进工作。(按实际情况选择时机)

　　送客：完成全部销售程序，客人表示离开时，礼貌地送客人到门口，最后为客人留下好印象，以便日后与客人再次联络。

　　上述为一般销售流程模式，具体按客人需求、现场情况而定

篇5：工程项目监理工作流程

　　工程项目监理工作流程

　　为了使建设监理工作标准化和程序化，理顺业主、监理单位与设计单位、承包商之间的业务关系，使监理工作有次序、高效率的进行，根据本工程具体情况，提出以下主要监理工作流程框图：

　　1、施工阶段监理程序流程框图

　　2、材料质量控制程序流程框图

　　3、施工质量控制工作流程框图

　　4、隐蔽/分项工程验收流程框图

　　5、工序交接检验程序流程框图

　　6、技术联系工作流程框图

　　7、施工进度控制工作流程框图

　　8、工程款支付核签程序流程框图

　　9、工程变更（承包人提出）处理流程框图

　　10、工程变更（委托人提出）处理流程框图

　　11、索赔处理程序流程框图

　　12、分项/分部/单位工程验收程序流程框图

　　13、交工验收流程框图

　　14、保修阶段监理程序流程框图

　　各监理工作流程图附后。