购物中心管理合约制定
购物中心管理合约的制定
在经营管理领域里，为使经营管理顺畅，许多合约的沟通、 签定有极高的必要性，只有如此才能使签约双方都依约定的条件 内容运作，以达到双赢的目的。合约签定的整体流程不但已成为 经营管理成功的要件，也逐渐发展为专门的学问。经营管理领域 最重要的合约，即是面对许多业种安排，招商，选定商店，业主 与店东所必须签订的租赁契约。
（一）购物中心在原拟订业种中对确定参与经营的商店应作 立场分析，自我评估项目有：
1．从所安排的业种中，逐项评估最适合的项目。
2．利用必需投入的租金、费用及公共设施使用费等成本分 析，反算投入购物中心经营后的预估营业额。
3．估算投资报酬率及其他衍生收益。
4．规划参与购物中心经营后的发展流程，包括各项专业训练及各项发展基金的投入。
5．投入购物中心经营的商店是否有特色，评估其他连锁有无整合调整营业方式的必要性。
6．运用购物中心资讯，供研发利用。
购物中心的投资经营必须分摊庞大的经营管理成本，目的在于获得有效的资讯以供整体及个别经营者参考，作为调整、改善的依据。而无论生产商、进口代理商、总经销商或区域性、全国性经营者均可利用这些资讯，衍生许 多强化经营理念的效果。
（二）购物中心承租商店使用管理规则要点：
使用管理规则通常附于经营管理合约中，一则强调使用管理规则的重要性及其使用中应注意的重要项目，二则 表示承租商店认同该使用管理规则并认真执行的意愿，结合获得经营使用权的限制条件，最终目的在于体现这些使 用管理规则的重要性。其重要规则列举如下：
1．一般性限制：不可任意招贴、附记及印制未经核准的记号和标志、加装天线、布蓬。在购物中心指定处粘 贴广告文件亦需先通过主管部门核准。
2．禁止易燃、爆裂物品，且必需同意总管理处为下列活动所支付的费用分摊：促销活动、共同费用、违反规 定的罚款。
3．承租人应迅速使其约定业种经营的商店进入状况，并对下列事件负立即报告责任：火灾、灾难、损害事件等。
4．橱窗摆设及暂时堆置商品必需定时、定位，并指定货物进出门。
5．务必依照规定处理废弃物。
6．承租人必须维持商店油漆、装饰于最佳状况，呈现具吸引力的效果，并保持环境清洁、卫生，以免发生恶 臭引来蚊虫、苍蝇。
7．播放音乐应注意音量适当，不可有影响购物中形象及干扰临近商店经营的行为。
8．员工车辆停放于指定的地点，不可占用顾客停车空间。
9．展示窗及商店的照明设备应保持明亮。
10．商业经营必须注重以客为遵，将高水准的商品及服务提供给顾客。不可有拍卖、破产大拍卖等不利于形象 及不公平竞争的经营方式。
11．不得装置机器设备影响建筑物安全及购物中心其他商店的正常营运。
12．承租人不得采取投币式贩卖机器销售方式。
13．承租人有准时缴纳租金及其他必要费用的义务，不得借故拖欠。
14．承租人必须参加商店经营的组织，善终该组织约定的各种义务。
15．承租人经营商店应依购物中心订定的营业时间，不可擅自开店、停止营业等。
（三）购物中心目标管理要点：
购物中心招商、承租、签订合约的主要目的，在于达成购物中心目标管理，奠定经营成功的基础，其要点如下：
（1）建立顾客进入购物中心的第一印象。
（2）推动购物中心重要的工作：
A、维护保养，增强观感，延长使用寿命，增加价值。
B、服务人员的素质与维护财产的安全。
C、节约能源，从采光设计构思开始及平常的节约使用。
（3）软硬件服务品质维护、施行计划管理。
（4）紧急事件管理。
（5）财产维护保养。
（6）培养专业素养。
1．确认经营管理作业：
（1）租赁契约，使用管理规划。
（2）财产的查验：目的、要求、项目。
（3）计划性工作执行情况。
（4）成本预估。
（5）预算执行及开发经营者交办任务的执行。
2．评估：
通过事前规划、确定目标、事中执行及事后评估，调整经营方向及发展目标，达到预期的经营管理绩效，并积 累经验，培养更专业的素养。
篇2：主要商业业态租金制定标准参考方案(餐饮娱乐文化服装家电类)
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）
在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在企图使用的办法之一。
存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商还有点用处。因此也没办法展开说。
存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。
酒吧：30—80元/平米·月；
KTV：20—40元/平米·月；
滑冰场：30元左右/平米·月；
游乐场、电影院：30—50元/平米·月。
餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。3
一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；
西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；
小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；
重点餐饮如KFC和麦当劳：
KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；
麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。
很多时候大型餐饮娱乐也的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。
餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电供水、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。
房租和营业收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火锅20%-30%快餐及小吃30%
服装业态参考租金：
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。
在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。
独立童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。
内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。
古玩字画类参考租金：
商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，在福州古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米·月的水平（有的是面积比较小），大部分租金价格在20—50元/平米·月。旅游纪念品是否有店铺单独销售就不清楚了。
家电数码参考租金：
很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中想苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米·月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高可达商业街租金的平均租金单价以上。
凡事无绝对，有些商家处于某种考虑也有可能接受高与正常水平的租金，而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。个人认为最好保守点，不要透支商家未来利润抬升租金单价。考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择，也有利于招商工作按照预定的规划进行，进行更好的品牌整合和整体经营管理，对商业的培养和持续经营有较大保证。
篇3：商业物业前期规划设计论证和经营方案制定审批
商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批
第一节 前期与规划设计论证
1、商业物业论证的管理制度和工作流程与《项目论证管理规范》相关规定基本一致。
2、论证附件
附件1《市场定位报告》
附件2《项目全程价格方案》
附件3《营销计划书》
附件4《规划设计要点一览表》
附件5《经营计划财务评估分析编制说明》
附件6《项目经营计划财务评估分析规定》
附件7《各经营期利润测算表》
附件8《项目经营计划成本明细表》
附件9《项目各期资金回笼预测表》
附件10《项目经营计划各期现金流量分析表》
附件11《项目经营计划各期融资计划及还贷计划表》
附件12《项目经营计划资金成本估算表》
附件13《单位（项）工程进度计划表》
附件14《单位（项）工程主要进度控制点汇总表》
附件15《项目工程工作计划表》
附件16《地块住宅主要进度控制点完成时间计划》
附件17《项目网络计划图》
附件18《住宅项目网络计划图》
备注：（1）共18个附件，黑色加粗附件呈报集团领导阅
（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式与《项目论证管理规范》相关文件一致。
第二节 租售规划与转换流程
工作指引
1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。
2、在每年年头要召开全年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。
3、租售比例原则上为7：3。
4、划定租售范围须明确到每间铺。
5、对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。
6、对于未出租的，经地区财务核对《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。
7、在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统一调整。
篇4：商用物业租售营销方案制定审批
商用物业租售营销方案的制定与审批
第一节 租售营销方案制定与审批
在商业物业落成并准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。
一、工作流程
二、工作指引
1、商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：
（1）市场及对手状况。
（2）项目的优劣势分析。
（3）项目定位建议。
（4）项目的成本摊分系数建议。
（5）项目总平均租金回报率及基准价建议。
（6）招租策略（例如分期、分区摊出策略等）。
（7）装修及设备标准建议。
（8）租赁条件建议。
（9）形象主题及宣传推广费用与策略的建议。
（10）如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。
2、方案中各项目内容的制定指引见相关工作指引，例如：制定项目总平均租金回报率时参照《租金定价工作程序》中第二章的工作指引，如运作当中要修改回报率，审批程序则按第二章上所列的程序报批。
第二节 单元售价的制定
商用物业单元定价：营销中心根据商用物业均价分布图及面积表，结合项目公司推售策略及不同的地理位置、环境特点等，制定出商用物业具体单元的销售价格（单价及总价）。
一、工作流程
二、工作指引
1、项目公司根据推售策略拟楼宇推售计划报营销中心，推售计划内容应包括：本次推出的商用物业组团、时间安排、每一单元价差。
2、营销中心收到推售计划后，根据推售计划，结合本部门意见出具基准价格试算表。
3、基准价格试算的步骤：
（1）商用物业楼宇均价分布图，确认即将推出的每一幢商用物业均价；
（2）为确保实收价格达到计划价格指标，需将常规折扣计入每幢商用物业均价内，得出推售均价。常规折扣主要有：付款方式折扣、内部认购折扣、领导特批折扣、等。推售均价计算方法为：推售均价=均价分布图规定的楼宇均价×[1＋∑（1－常规折扣）]；
（3）确定推售均价后，根据项目公司的推售计划、本部门意见、结合每一单元的特点，综合各种权数后，对每一单元计算出一个试算价格，并汇编成商用物业价格试算一览表。
4、营销中心组织召开定价会议，讨论价格试算一览表的可行性，与会人员应包括：营销老总、价格小组成员、营销中心负责人、营销中心定价组成员，财务部有关人员。
5、经价格会议讨论取得共识后，由营销中心根据试算表制定出每幢楼宇的商用物业价目表及使用说明，经财务部核实后，加盖项目公司公章，然后颁发给项目公司使用。
三、影响商铺定价的因素
1、客流量系数
这是衡量一个商铺价值最重要的因素，客流量越大的商铺，商业价值越高；反之，则越低。
2、间隔设计系数
一个商铺，它的门面越阔价值越高、纵深越小价值越高；反之，则越低。
3、面积系数
一个商铺，它的面积越小，涉及的总金额就相对较小，易为客户接受；相反，面积越大，总金额就越高，市场承受力就越弱。所以一个面积较小的商铺的面积系数要高于一个面积较大的商铺。
4、楼层差系数
由于首层商铺能接触到较大的客流量，而位于二层的商铺所接触到的客流量就远远
小于首层商铺，所以一般而言，二层商铺的价值只相当于首层商铺的50%~60%，而二层以上的商铺与二层商铺的价值则相去不远。
第三节 单元租价的制定
一、 确定投资成本及分摊系数
商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。
1、地铺/裙楼投资成本摊分系数表
2、工作指引
（1）因商业物业的定位受地点、周边人口数、交通状况、物业状况等众多因素的影响，不能一概而论，故上述的成本系数分摊是根据目前地区公司现存商业物业的状况来拟定，适合骏景、华景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街铺项目使用。
（2）对于未来的项目，应参照上述系数，结合项目的实际具体情况拟定。
二、确定各商业项目总平均租金回报率及基准价
总平均租金回报率：是指整个商业项目所有商铺/写字楼单元的年租金水平除以平均投资成本得到的回报率。
基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。
1、工作流程
2、工作指引及步骤
（1）项目开盘前，营销中心商业物业经营部对同期市场上同类物业的租货条件作出详细调查。
（2）根据市场情况，分别对用于生活配套的物业和主题定位的商业物业的最高租价作出估算。
（3）根据财务部测算的投资成本，分别推算出生活配套和主题定位商业物业各自的平均租金回报率及各楼层的基准租价以及整个项目的总平均租金回报率。
（4）方案中应同时提出因项目住宅入住人口数而推出的商业面积及进度策略。
（5）营销顾问小组，由地区公司营销老总、财务老总、营销中心相关人员、相关项目公司经理共同组成，营销中心负责组织协调相关工作的开展。
（6）营销顾问小组组织召开论证会，小组各成员根据方案从各自的专业角度提出建议，经过论证取得共识后，商业物业经营部把论证结果形成书面报告，报公司决策层批示后，作为日后制定具体价格的依据。
（7）商业项目的第一份《租赁经营方案》应包含本章内容，方案的其他内容详见《商业项目租赁经营方案制定与审批》。
三、确立租金价格走势
根据已通过的总平均租金回报率和基准价，建立整个商业项目的租价走势。除了考虑产品的“区”、“级”的不同外，还要考虑商家的品牌、租用面积大小、行业的毛利率等因素。
*知名品牌，尤其是世界品牌能帮助迅速提升知名度，带来人流，令周边物业（包括住宅、商铺）升值，无形价值大，所以实际租金较低，品牌知名度往往与租金水平成反比。
*租用面积大类似批发，往往租用面积与租金水平成反比。
*不同
的行业承受租金的水平不一样，商家能给付的租金数与其所处行业的毛利率密切相关。*商铺对于不同位置、品牌、面积大小、实用率大小的租金差异要大于写字楼。
基于以上市场特征和价格策略的八大原则，按以下流程和指引建立租价走势。
1、商铺、写字楼定价审批流程
2、商铺定价工作流程
3、写字楼定价工作程序
4、工作指引
（1）商铺普通租户的营销价总体应在基准价上上浮20%，以应付品牌商家和大面积商家的下浮价格要求，其中用于应付品牌商家的比例是10%，大面积租用约为6%除此之外的商家促销下浮空间约为4%，合共20%。具体见下列表格：
①据商业行业经验，国际知名品牌及国内知名品牌的数量占商户总量不到40%，其中国际品牌低于15%，国内品牌低于25%，因此总平均回报率在各类商家中的分配比例建议如下表，以此制定营销价。
② 如果某商业项目的条件只能以大面积出租（例如愉景31、32栋），则在定租金回报率时要充分考虑下浮幅度并制定租金水平。如项目条件允许存在大小不同面积出租（例如骏景花园商铺），按行业经验，大面积出租比例一般不超过45%，建议按下表制定营销价。
③如商家既是知名品牌又大面积承租，则表一与表二累加执行。
④当项目已出租至90%，则结算已出租面积的加权平均租金回报率，并与公司要求的回报率相比较，若高于公司要求，则计算其中的空间，分摊至剩余的面积上制定倾销价。
（2）写字楼的下浮要求体现在大面积承租上，据经验，500㎡以上约占25%，1000㎡以上约25%，其余小面积占50%，所以写字楼300㎡以下的租金营销价应在基准价上上浮10%，以应付大面积承租租金下浮及促销措施。
（3）上述指引中表一、二、三中给品牌商家和大面积承租商家在基准价基础上下浮后形成的是营销价，不属于打折范围，其差额已在其他定价中弥补。
（4）由于商业物业又租又售，且同时进行，所以应对商业物业的项目为单位分别按公司要求全部定出租价和售价，从总体定价上把握定价是否达到公司要求。
（5）把投资成本价值系数分摊至各价格区的不同楼层。
（6）促销措施的制定和实施见《阶段性租赁价格调整》。
四、 制定租赁条件
租赁条件：包括承租位置、面积、租金水平、承租期、免租期、递增率和交付装修标准和设施、设备标准，广告招牌位置及使用条件、管理费水平、推广费用水平，预付或押金数量等等。
1、审批流程
与《商铺、写字楼定价审批流程》相同。
2、工作指引
（1）在申报项目租赁经营方案时与定价一起拟列在方案内，详见《制定和申报租赁经营方案》。
（2）除租金外，方案中应列明以下项目，一般性标准指引如下：
①承租期：
·小面积商铺和写字楼一般为两至三年；
·300㎡～1000㎡商铺一般为五年；
·1000㎡以上～5000㎡商铺一般为五至八年；
·5000㎡以上商铺一般八年以上；
·10000㎡以上超市大卖场、百货公司一般会要求十年至十五年，甚至更长。
② 免租期：
·一般1000㎡以下给予最多三个月；
·1000㎡以上最少三个月甚至正式开张之日，最长不超过半年；
·10000㎡以上大面积最少半年，可双方协商一个合理的最长期限，由合同中予以约定。
③ 递增率：
·500㎡以下承租一般为5～10%；
·500㎡～1000㎡一般为4%～8%；
·1000㎡以上一般为3%～5%；
·首二年不递增，第三年起逐年递增。
（3）广告招牌位置：
①每个商铺应给予一个免费的招牌位置，在商场或商业街开业早期，对品牌企业、大面积承租或位置较偏的商户可提供一至两个设置在公共位置的广告位，半年至一年的免费使用期，应视项目实际情况作出安排。
②对写字楼租户，应提供免费水牌，包括位于大堂及所在楼层，租户也可在租用单元门口墙上免费挂公司招牌一个。
③如果整栋物业不是由一个商户整体租用，原则外墙广告位置要按市场价值予以收费。
④如果整栋物业是由一个商户整体租用，外墙的使用权归该商户 ，以不损坏结构，不丑化形象及符合国家有关法律法规为原则，租约期满商户应予恢复原状。
（4）管理费水平
①由广东康景物业服务有限公司建议，经地区公司营销中心、财务部会签后，由地区公司总经理审批。
②康景须于商业项目完工前两个月完成上述审批工作，把结果递交至营销中心。
③商场及商业步行街经营期的推广费要包含在管理费中，向物价局申报，故康景在申报收费标准之前要把营销中心经营部拟定的经营期推广费商家承担之部分融入管理费中，向物价局申报。
（1）租赁双方签署合同前，租户要交纳相当于两个月租金的押金及一个月租金上期。
第四节 阶段性价格调整及制定促销措施
促销措施和阶段性价格调整：根据市场的季节性和促销策略，在营销价上附加一些优惠措施或对租价作一些阶段性调整，以促进商家在淡季开盘、竞争激烈等时候达成成交。
一、工作流程
二、工作指引
1、①商铺促销措施的空间来自：商铺营销价内已含有的基准价上浮的4%、国际品牌基准价下浮20%和国内知名品牌基准价下浮10%的实际未用完的部分；
②写字楼促销措施的空间来自营销价内已含有的基准价上浮3%，300㎡～1000㎡基准价下浮5%和1000㎡以上基准价下浮10%实际未用的部分。详见《确立租金价格走势》的工作指引。
2、拟定方案时，应注意把附加了优惠条件或调整了价格后的租金回报率与公司要求的该项目租金回报率相比较。在原租金回报率不变的情况下恰当运用延长免租期、租价折扣、送管理费等手段促进成交。
3、营销中心、财务部会签方案，在不低于相关项目租金回报率前提下营销老总作最终审定。
4、该制度同时适用于租户在合约期内提出减租申请的处理。
第五节 制定商用物业租售付款方式
商用物业付款方式：是指商用物业在买卖过程中我司提供给买受人可供选择的几种付款类型及付款计划，如：出售商用物业时提供给客户选择的一次性付款、揭行按揭、
免息分期等。一、工作流程
二、工作指引
1、商用物业推售前，项目公司根据销售策略、结合市场因素提出商用物业付款方式建议，建议内容包括：付款种类、优惠政策、付款计划等；或商用物业推出租赁业务前，营销中心商用物业经营部根据租赁策略、结合市场因素提出商用物业付款方式建议，建议内容包括：租金缴付计划、优惠政策等。
2、对于出售的商用物业付款方式建议经营销中心、财务部会签后报公司领导审批，经审批同意后返回营销中心销售策划组。对于出租的商用物业付款方式建议经项目公司、财务部会签后报公司领导审批，经审批同意后返回营销中心商用物业经营部。
3、营销中心一方面通知项目公司有关会签结果，另一方面拟付款方式表。付款方式表经财务部审核，营销老总审批后送行政人事部盖章（项目公司公章）。
4、经盖章的付款方式表由营销中心颁布给项目公司贯彻执行。
三、付款方式表（范本）
a)出售商用物业付款方表（范本）
b)出租商用物业付款方表（范本）
篇5：商用物业交楼标准制定审定装修标准
商用物业交楼标准的制定及审定装修标准
第一节 商用物业交楼标准的制定
商用物业交楼标准：是指我司将商用物业交付给业主使用时所需具备的装修条件，商用物业交楼标准的书面文本分两类，一类是用于宣传推广的书面文本，另一类是用于买卖合同附件及现场施工的书面文本。
一、工作流程
项目公司拟交楼标准文本
相关部门会签
公司领导作出批示
项目公司综合意见修改原文本
项目公司发给相关部门贯彻落实
二、工作指引
1、商用物业推租售前或现场施工进入装修阶段，项目公司拟商用物业交楼标准书面文本，交楼标准内容包括：公共部分、室内部分、水电等。
2、交楼标准经营销中心、审核部、规划设计室、总工室会签，公司领导审定。
3、经审定的交楼标准返回项目公司，项目公司根据会审意见修改原交楼标准，确认无误后发给相关单位（营销策划组、签约组、经营部、工程部）使用。
第二节 审定装修标准
装修标准：是指各楼盘商用物业的门面、室内外交楼标准，装修标准必须经报批，通过后方可颁布执行。
一、工作流程
项目公司提出装修标准建议
各相关部门会签
地区公司领导审定
项目公司安排商铺装修
二、工作指引
1、装修标准建议应考虑所在楼盘的档次、规模及成本控制因素。
2、新建楼盘或原为毛坯的楼盘的装修标准审定均按上述程序执行。
3、已提供装修物业因为出租的要求需重新提供装修，按以下程序操作：
商业经营部拟定装修方案
项目公司加意见地区公司领导审批
审批通过后，项目公司委托设计室设计
设计室委托专业公司设计
设计单位出具方案
项目公司安排与跟进装修
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