商用物业租售营销方案制定审批

　　商用物业租售营销方案的制定与审批

　　第一节 租售营销方案制定与审批

　　在商业物业落成并准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。

　　一、工作流程

　　二、工作指引

　　1、商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：

　　（1）市场及对手状况。

　　（2）项目的优劣势分析。

　　（3）项目定位建议。

　　（4）项目的成本摊分系数建议。

　　（5）项目总平均租金回报率及基准价建议。

　　（6）招租策略（例如分期、分区摊出策略等）。

　　（7）装修及设备标准建议。

　　（8）租赁条件建议。

　　（9）形象主题及宣传推广费用与策略的建议。

　　（10）如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。

　　2、方案中各项目内容的制定指引见相关工作指引，例如：制定项目总平均租金回报率时参照《租金定价工作程序》中第二章的工作指引，如运作当中要修改回报率，审批程序则按第二章上所列的程序报批。

　　第二节 单元售价的制定

　　商用物业单元定价：营销中心根据商用物业均价分布图及面积表，结合项目公司推售策略及不同的地理位置、环境特点等，制定出商用物业具体单元的销售价格（单价及总价）。

　　一、工作流程

　　二、工作指引

　　1、项目公司根据推售策略拟楼宇推售计划报营销中心，推售计划内容应包括：本次推出的商用物业组团、时间安排、每一单元价差。

　　2、营销中心收到推售计划后，根据推售计划，结合本部门意见出具基准价格试算表。

　　3、基准价格试算的步骤：

　　（1）商用物业楼宇均价分布图，确认即将推出的每一幢商用物业均价；

　　（2）为确保实收价格达到计划价格指标，需将常规折扣计入每幢商用物业均价内，得出推售均价。常规折扣主要有：付款方式折扣、内部认购折扣、领导特批折扣、等。推售均价计算方法为：推售均价=均价分布图规定的楼宇均价×[1＋∑（1－常规折扣）]；

　　（3）确定推售均价后，根据项目公司的推售计划、本部门意见、结合每一单元的特点，综合各种权数后，对每一单元计算出一个试算价格，并汇编成商用物业价格试算一览表。

　　4、营销中心组织召开定价会议，讨论价格试算一览表的可行性，与会人员应包括：营销老总、价格小组成员、营销中心负责人、营销中心定价组成员，财务部有关人员。

　　5、经价格会议讨论取得共识后，由营销中心根据试算表制定出每幢楼宇的商用物业价目表及使用说明，经财务部核实后，加盖项目公司公章，然后颁发给项目公司使用。

　　三、影响商铺定价的因素

　　1、客流量系数

　　这是衡量一个商铺价值最重要的因素，客流量越大的商铺，商业价值越高；反之，则越低。

　　2、间隔设计系数

　　一个商铺，它的门面越阔价值越高、纵深越小价值越高；反之，则越低。

　　3、面积系数

　　一个商铺，它的面积越小，涉及的总金额就相对较小，易为客户接受；相反，面积越大，总金额就越高，市场承受力就越弱。所以一个面积较小的商铺的面积系数要高于一个面积较大的商铺。

　　4、楼层差系数

　　由于首层商铺能接触到较大的客流量，而位于二层的商铺所接触到的客流量就远远

　　小于首层商铺，所以一般而言，二层商铺的价值只相当于首层商铺的50%~60%，而二层以上的商铺与二层商铺的价值则相去不远。

　　第三节 单元租价的制定

　　一、 确定投资成本及分摊系数

　　商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。

　　1、地铺/裙楼投资成本摊分系数表

　　2、工作指引

　　（1）因商业物业的定位受地点、周边人口数、交通状况、物业状况等众多因素的影响，不能一概而论，故上述的成本系数分摊是根据目前地区公司现存商业物业的状况来拟定，适合骏景、华景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街铺项目使用。

　　（2）对于未来的项目，应参照上述系数，结合项目的实际具体情况拟定。

　　二、确定各商业项目总平均租金回报率及基准价

　　总平均租金回报率：是指整个商业项目所有商铺/写字楼单元的年租金水平除以平均投资成本得到的回报率。

　　基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。

　　1、工作流程

　　2、工作指引及步骤

　　（1）项目开盘前，营销中心商业物业经营部对同期市场上同类物业的租货条件作出详细调查。

　　（2）根据市场情况，分别对用于生活配套的物业和主题定位的商业物业的最高租价作出估算。

　　（3）根据财务部测算的投资成本，分别推算出生活配套和主题定位商业物业各自的平均租金回报率及各楼层的基准租价以及整个项目的总平均租金回报率。

　　（4）方案中应同时提出因项目住宅入住人口数而推出的商业面积及进度策略。

　　（5）营销顾问小组，由地区公司营销老总、财务老总、营销中心相关人员、相关项目公司经理共同组成，营销中心负责组织协调相关工作的开展。

　　（6）营销顾问小组组织召开论证会，小组各成员根据方案从各自的专业角度提出建议，经过论证取得共识后，商业物业经营部把论证结果形成书面报告，报公司决策层批示后，作为日后制定具体价格的依据。

　　（7）商业项目的第一份《租赁经营方案》应包含本章内容，方案的其他内容详见《商业项目租赁经营方案制定与审批》。

　　三、确立租金价格走势

　　根据已通过的总平均租金回报率和基准价，建立整个商业项目的租价走势。除了考虑产品的“区”、“级”的不同外，还要考虑商家的品牌、租用面积大小、行业的毛利率等因素。

　　*知名品牌，尤其是世界品牌能帮助迅速提升知名度，带来人流，令周边物业（包括住宅、商铺）升值，无形价值大，所以实际租金较低，品牌知名度往往与租金水平成反比。

　　*租用面积大类似批发，往往租用面积与租金水平成反比。

　　*不同

的行业承受租金的水平不一样，商家能给付的租金数与其所处行业的毛利率密切相关。

　　*商铺对于不同位置、品牌、面积大小、实用率大小的租金差异要大于写字楼。

　　基于以上市场特征和价格策略的八大原则，按以下流程和指引建立租价走势。

　　1、商铺、写字楼定价审批流程

　　2、商铺定价工作流程

　　3、写字楼定价工作程序

　　4、工作指引

　　（1）商铺普通租户的营销价总体应在基准价上上浮20%，以应付品牌商家和大面积商家的下浮价格要求，其中用于应付品牌商家的比例是10%，大面积租用约为6%除此之外的商家促销下浮空间约为4%，合共20%。具体见下列表格：

　　①据商业行业经验，国际知名品牌及国内知名品牌的数量占商户总量不到40%，其中国际品牌低于15%，国内品牌低于25%，因此总平均回报率在各类商家中的分配比例建议如下表，以此制定营销价。

　　② 如果某商业项目的条件只能以大面积出租（例如愉景31、32栋），则在定租金回报率时要充分考虑下浮幅度并制定租金水平。如项目条件允许存在大小不同面积出租（例如骏景花园商铺），按行业经验，大面积出租比例一般不超过45%，建议按下表制定营销价。

　　③如商家既是知名品牌又大面积承租，则表一与表二累加执行。

　　④当项目已出租至90%，则结算已出租面积的加权平均租金回报率，并与公司要求的回报率相比较，若高于公司要求，则计算其中的空间，分摊至剩余的面积上制定倾销价。

　　（2）写字楼的下浮要求体现在大面积承租上，据经验，500㎡以上约占25%，1000㎡以上约25%，其余小面积占50%，所以写字楼300㎡以下的租金营销价应在基准价上上浮10%，以应付大面积承租租金下浮及促销措施。

　　（3）上述指引中表一、二、三中给品牌商家和大面积承租商家在基准价基础上下浮后形成的是营销价，不属于打折范围，其差额已在其他定价中弥补。

　　（4）由于商业物业又租又售，且同时进行，所以应对商业物业的项目为单位分别按公司要求全部定出租价和售价，从总体定价上把握定价是否达到公司要求。

　　（5）把投资成本价值系数分摊至各价格区的不同楼层。

　　（6）促销措施的制定和实施见《阶段性租赁价格调整》。

　　四、 制定租赁条件

　　租赁条件：包括承租位置、面积、租金水平、承租期、免租期、递增率和交付装修标准和设施、设备标准，广告招牌位置及使用条件、管理费水平、推广费用水平，预付或押金数量等等。

　　1、审批流程

　　与《商铺、写字楼定价审批流程》相同。

　　2、工作指引

　　（1）在申报项目租赁经营方案时与定价一起拟列在方案内，详见《制定和申报租赁经营方案》。

　　（2）除租金外，方案中应列明以下项目，一般性标准指引如下：

　　①承租期：

　　·小面积商铺和写字楼一般为两至三年；

　　·300㎡～1000㎡商铺一般为五年；

　　·1000㎡以上～5000㎡商铺一般为五至八年；

　　·5000㎡以上商铺一般八年以上；

　　·10000㎡以上超市大卖场、百货公司一般会要求十年至十五年，甚至更长。

　　② 免租期：

　　·一般1000㎡以下给予最多三个月；

　　·1000㎡以上最少三个月甚至正式开张之日，最长不超过半年；

　　·10000㎡以上大面积最少半年，可双方协商一个合理的最长期限，由合同中予以约定。

　　③ 递增率：

　　·500㎡以下承租一般为5～10%；

　　·500㎡～1000㎡一般为4%～8%；

　　·1000㎡以上一般为3%～5%；

　　·首二年不递增，第三年起逐年递增。

　　（3）广告招牌位置：

　　①每个商铺应给予一个免费的招牌位置，在商场或商业街开业早期，对品牌企业、大面积承租或位置较偏的商户可提供一至两个设置在公共位置的广告位，半年至一年的免费使用期，应视项目实际情况作出安排。

　　②对写字楼租户，应提供免费水牌，包括位于大堂及所在楼层，租户也可在租用单元门口墙上免费挂公司招牌一个。

　　③如果整栋物业不是由一个商户整体租用，原则外墙广告位置要按市场价值予以收费。

　　④如果整栋物业是由一个商户整体租用，外墙的使用权归该商户 ，以不损坏结构，不丑化形象及符合国家有关法律法规为原则，租约期满商户应予恢复原状。

　　（4）管理费水平

　　①由广东康景物业服务有限公司建议，经地区公司营销中心、财务部会签后，由地区公司总经理审批。

　　②康景须于商业项目完工前两个月完成上述审批工作，把结果递交至营销中心。

　　③商场及商业步行街经营期的推广费要包含在管理费中，向物价局申报，故康景在申报收费标准之前要把营销中心经营部拟定的经营期推广费商家承担之部分融入管理费中，向物价局申报。

　　（1）租赁双方签署合同前，租户要交纳相当于两个月租金的押金及一个月租金上期。

　　第四节 阶段性价格调整及制定促销措施

　　促销措施和阶段性价格调整：根据市场的季节性和促销策略，在营销价上附加一些优惠措施或对租价作一些阶段性调整，以促进商家在淡季开盘、竞争激烈等时候达成成交。

　　一、工作流程

　　二、工作指引

　　1、①商铺促销措施的空间来自：商铺营销价内已含有的基准价上浮的4%、国际品牌基准价下浮20%和国内知名品牌基准价下浮10%的实际未用完的部分；

　　②写字楼促销措施的空间来自营销价内已含有的基准价上浮3%，300㎡～1000㎡基准价下浮5%和1000㎡以上基准价下浮10%实际未用的部分。详见《确立租金价格走势》的工作指引。

　　2、拟定方案时，应注意把附加了优惠条件或调整了价格后的租金回报率与公司要求的该项目租金回报率相比较。在原租金回报率不变的情况下恰当运用延长免租期、租价折扣、送管理费等手段促进成交。

　　3、营销中心、财务部会签方案，在不低于相关项目租金回报率前提下营销老总作最终审定。

　　4、该制度同时适用于租户在合约期内提出减租申请的处理。

　　第五节 制定商用物业租售付款方式

　　商用物业付款方式：是指商用物业在买卖过程中我司提供给买受人可供选择的几种付款类型及付款计划，如：出售商用物业时提供给客户选择的一次性付款、揭行按揭、

免息分期等。

　　一、工作流程

　　二、工作指引

　　1、商用物业推售前，项目公司根据销售策略、结合市场因素提出商用物业付款方式建议，建议内容包括：付款种类、优惠政策、付款计划等；或商用物业推出租赁业务前，营销中心商用物业经营部根据租赁策略、结合市场因素提出商用物业付款方式建议，建议内容包括：租金缴付计划、优惠政策等。

　　2、对于出售的商用物业付款方式建议经营销中心、财务部会签后报公司领导审批，经审批同意后返回营销中心销售策划组。对于出租的商用物业付款方式建议经项目公司、财务部会签后报公司领导审批，经审批同意后返回营销中心商用物业经营部。

　　3、营销中心一方面通知项目公司有关会签结果，另一方面拟付款方式表。付款方式表经财务部审核，营销老总审批后送行政人事部盖章（项目公司公章）。

　　4、经盖章的付款方式表由营销中心颁布给项目公司贯彻执行。

　　三、付款方式表（范本）

　　a)出售商用物业付款方表（范本）

　　b)出租商用物业付款方表（范本）

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篇2：商用物业交楼标准制定审定装修标准

　　商用物业交楼标准的制定及审定装修标准

　　第一节 商用物业交楼标准的制定

　　商用物业交楼标准：是指我司将商用物业交付给业主使用时所需具备的装修条件，商用物业交楼标准的书面文本分两类，一类是用于宣传推广的书面文本，另一类是用于买卖合同附件及现场施工的书面文本。

　　一、工作流程

　　项目公司拟交楼标准文本

　　相关部门会签

　　公司领导作出批示

　　项目公司综合意见修改原文本

　　项目公司发给相关部门贯彻落实

　　二、工作指引

　　1、商用物业推租售前或现场施工进入装修阶段，项目公司拟商用物业交楼标准书面文本，交楼标准内容包括：公共部分、室内部分、水电等。

　　2、交楼标准经营销中心、审核部、规划设计室、总工室会签，公司领导审定。

　　3、经审定的交楼标准返回项目公司，项目公司根据会审意见修改原交楼标准，确认无误后发给相关单位（营销策划组、签约组、经营部、工程部）使用。

　　第二节 审定装修标准

　　装修标准：是指各楼盘商用物业的门面、室内外交楼标准，装修标准必须经报批，通过后方可颁布执行。

　　一、工作流程

　　项目公司提出装修标准建议

　　各相关部门会签

　　地区公司领导审定

　　项目公司安排商铺装修

　　二、工作指引

　　1、装修标准建议应考虑所在楼盘的档次、规模及成本控制因素。

　　2、新建楼盘或原为毛坯的楼盘的装修标准审定均按上述程序执行。

　　3、已提供装修物业因为出租的要求需重新提供装修，按以下程序操作：

　　商业经营部拟定装修方案

　　项目公司加意见地区公司领导审批

　　审批通过后，项目公司委托设计室设计

　　设计室委托专业公司设计

　　设计单位出具方案

　　项目公司安排与跟进装修

篇3：商业地产招商策划:制定招商策略

　　商业地产招商策划--如何制定招商策略

　　在做好招商必要的准备之后，设计一份详细的招商方案则变的十分重要。一份完整的招商策略大致分以下几个部分。

　　提炼产品核心卖点 有这样一句话："你的产品是什么并不重要，重要的是消费者认为你是什么。"生产者不要只用自己的眼光看待自己的产品，而应该更多地以消费者地视角来看待和思考，实事求是地给产品一个明确地说法，让消费者容易理解和接受--这就是我们常说的产品的核心概念。所以与其它分销形式相仿，招商之前先确定产品的核心概念是十分重要的。有了产品核心概念并明确消费群定位就会有产品的核心诉求，于是促销活动的设计就有了方向。

　　设置招商部门

　　由于招商模式在运作手法及技巧等方面与传统渠道操作存在较大差异，甚至在人员素质、特长、经验以及管理、激励政策等方面，两者都不尽相同。因此，一般来说在招商期间应将招商部门与其它业务部门独立开来，并赋予其一定的职级高度、权限和有别于一般通路销售的激励机制，使其尽量在整体营销组织框架中享有较为灵活的权利。

　　一般来说，招商要整合市场部（包括信息研究、广告、企划、市场督导）、市场拓展部（包括各区域招商经理）、销售部（一级中心城市、样板市场、直销等）。同时，生产、产品控制、培训、财务等同级部门要全力配合，以保证招商的顺利进行。 媒介及招商形式选择 企业应根据自身的实际情况选择媒体，才不会出现广告没有少投放，而效果却不佳。另外，在招商的重点省份也可以加大一些在地方媒体的宣传力度。一般而言，区域招商广告应以省一级类似都市报的晚报体系为主，日报系统信息回复率极差。不过，广告发布和实际达成协议还有一定距离，并非接接电话、见面谈一谈就签约那么简单。而通过电话达成初步沟通和信息交换，邮寄招商详细介绍和区域竞标书，然后以召开"招商大会"（或企业产品上市新闻发布会）的形式，其实际成交率较高。 　招商会议分两种形式，一种是邀请各地有意者到企业总部，通过有意者亲身体会到企业实力，消除后顾之忧，增强合作信心；另一方式是在某一大区或某省份的中心城市召开。

　　层级的设定

　　由于级别越高的经销商或代理商其首付货款或保证金也越多，因此招商企业十分热衷于省级经销商或代理商的招募，而相对忽视市、县级的应招者。但事实上，单纯发展省级代理商往往有其固有的缺陷，如，省级代理商分管区域太大，签约时"跑马占荒"，实际运作时却无暇细心经营，省内许多市场得不到及时而有效的开发；另外，整个省份均划归一人或一个单位负责，厂家远离市场一线，一旦市场成熟，销量上升，有些代理商往往会"挟分销网络以令生产厂家"，提出提高扣点、加大广告投放等额外要求，甚至会为了追求更高额的利润而投奔竞争对手，给厂家造成巨大损失。因此，企业应该综合利弊，根据招商进程和具体情况建立灵活的招商层级。

　　价格掌控

　　招商往往需要代理商承担部分市场开拓费用（区域广告促销费等）。以OTC产品的招商"行规"为例，招商厂家供给一级代理商的价格一般是在零售价的3.5-5折左右，通常情况下，该代理商会将前述3.5-5折基础上的厂零差价（50%-65%）中的20%-25%让给零售药房（含店员提成），10%-20%用于区域广告促销，20%作为管销费用及利润。

　　这种大幅度折让的方法一般来说都是生产厂家所能承受的，但其最大的弊端就在于一些目光短浅的代理商将巨大的差价毛利都当成自己的利润，不肯做市场投入，其销量自然不会理想。更为严重的是，这种巨大的毛利率极其容易造成区域间的窜货，而窜货会给整个市场网络带来的威胁往往是十分巨大的。

　　因此，企业可以采取积量返还促销费和返还部分利润的方式进行一定的控制。另外，加强协销也是控制价格和窜货的有效手段之一。

　　费用预算

　　虽然一般来讲招商大多是款到发货，但招商厂家也绝不能因此而推断"只要我能开门，就会有钱进来。"一般情况下，招商从准备到实际回款需要4～6个月的时间，这期间一旦断了"香火"，招商者就很有可能前功尽弃了。所以在开始整个招商工作之前做一个通盘预算是十分必要的。

篇4：商铺分类业态租金制定标准

　　商铺分类及业态租金制定标准

　　关于商铺的分类——按照投资价值分类

　　商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

　　（1）、"都市型"商铺--绩优股

　　"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。

　　"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！

　　"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。

　　（2）、"社区型"商铺--潜力股

　　"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。

　　需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1、5万/平方米的商铺，最高可以卖到2、5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。

　　（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股

　　"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。

　　"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。

　　"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！

　　之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。

　　（4）、专业街市商铺--高科技股

　　专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

　　比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。

　　（5）、其他商铺-"一般股票"

　　其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。

　　从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。

　　商铺定价原则及一般方式

　　1、通过两个方面来定价：

　　（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期

　　（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性

　　2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0、5

　　3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

　　遵循楼上的方法,抓出均价、金角银边,角间和边间的单价要高些、面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些、层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了、和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系

　　商铺定价的几个参考：

　　1、参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1、5----2、5倍;

　　2、依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;

　　3、根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格、

　　商铺定价的一些参考原则：

　　1、一层,二层的层差范围在25%-----40%

　　2、临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高

　　3、商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低

　　4、价格同商铺面积成反比

　　执

行建议：

　　1、一拖二式的销售

　　2、带租约式的销售

　　3、返租销售

　　4、统一售后商业物业管理,统一招商

　　5、作好销售控制

　　定价方法参考

　　1、投资回报率法

　　投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。

　　2、周边价格参考法

　　周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

　　3、产品本身价值法

　　产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。

　　4、竞争分析法

　　竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。

　　5、区域价格走势法

　　区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些。

　　以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。

　　尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。

　　主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）

　　在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。

　　1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。

　　存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

　　2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

　　存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

　　3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在企图使用的办法之一。

　　4、 存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

　　4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商还有点用处。因此也没办法展开说。

　　存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。

　　酒吧：30—80元/平米/月；

　　KTV：20—40元/平米/月；

　　滑冰场：30元左右/平米/月；

　　游乐场、电影院：30—50元/平米/月。

　　餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。

　　一般中餐馆可接受租金最高80元/平米/月；

　　西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米/月，一般租金水平在50—120元/平米/月；

　　小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；

　　重点餐饮如KFC和麦当劳：

　　KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；

　　麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。

　　很多时候大型餐饮娱乐也的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。

　　餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。

　　一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电供水、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。

　　房租和营业收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火锅20%-30%快餐及小吃30%

　　服装业态参考租金：

　　正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。

　　一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。

　　在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米/月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米/月。

　　独立童装店一般租金在50—200元/平米/月，属于租金接受度较低的业种。

　　内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米/月。

　　古玩字画类参考租金：

　　商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，在福州古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米/月的水平（有的是面积比较小），大部分租金价格在20—50元/平米/月。旅游纪念品是否有店铺单独销售就不清楚了。

　　家电数码参考租金：

　　很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中想苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米/月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高可达商业街租金的平均租金单价以上。

　　凡事无绝对，有些商家处于某种考虑也有可能接受高与正常水平的租金，而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。个人认为最好保守点，不要透支商家未来利润抬升租金单价。考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择，也有利于招商工作按照预定的规划进行，进行更好的品牌整合和整体经营管理，对商业的培养和持续经营有较大保证。

篇5：建筑工程公司安全生产责任制度制定依据

　　建筑工程有限公司安全生产责任制度制定依据

　　安全生产责任制度是指安全生产工作中的各责任主体所应履行的安全生产责任体系。安全生产责任制度是生产经营单位安全生产管理工作最基本的制度，国务院1963年发布的《关于加强企业生产中安全工作的几项规定》(简称"五项"规定)中就明确了安全生产责任制度。《安全生产法》对安全生产责任制度做了明确规定，确立了政府、生产经营单位或者负责管理公共设施及场所的单位、生产经营设备或者材料制造和供应者、业主负责人和员工的安全生产责任，并明确规定各级人民政府对本行政区域的安全生产工作负有领导责任，切实加强对安全生产工作的监督和管理。《安全生产法》对安全生产责任制度均规定包括以下内容：

　　1、生产经营单位应建立、健全本单位的安全生产责任制度

　　《安全生产法》第四条规定："生产经营单位必须遵守本法和其他有关安全生产的法律、法规，加强安全生产管理，建立、健全安全生产责任制度，完善安全生产条件，确保安全生产。"

　　2、单位负责人对本单位安全生产工作负全责

　　《安全生产法》第五条规定："生产经营单位的主要负责入对本单位的安全生产工作全面负责。"

　　3、从业人员要履行义务《安全生产法》第六条规定，从业人员"应当依法履行安全生产方面的义务"。

　　4、政府的责任是领导责任和协调、解决监督管理中存在的问题《安全生产法》第八条规定："国务院和地方各级人民政府应当加强对安全生产工作的领导，支持、督促各有关部门依法履行安全生产监督管理职责。县级以上人民政府对安全生产监督管理中存在的重大问题应当及时予以协调、解决。"

　　5、国务院安全生产监督管理部门的责任

　　《安全生产法》第九条规定，国务院安全生产监督管理部门负责对/"全国安全生产工作实施综合监督管理"。

　　6、地方安全生产监督管理部门的责任

　　《安全生产法》第九条规定，地方安全生产监督管理部门负责对"本行政区域内安全生产工作实施综合监督管理"。

　　7、国务院有关部门的行业管理责任

　　《安全生产法》第九条规定，国务院有关部门负责"在各目的职责范围内对有关的安全生产工作实施监督管理"。

　　8、地方政府有关部门的行业管理责任

　　《安全生产法》第九条规定，地方政府有关部门负责"在各自的职责范围内对有关的安全生产工作实施监督管理"。

　　9、中介机构的责任是对自己提供的服务负责

　　《安全生产法》第六十二条规定："承担安全评价、认证、检测、检验的机构应当具备国家规定的资质条件，并对其作出的安全评价、认证、检测、检验的结果负责。"

　　10、《中华人民共和国劳动法》

　　11、《建设工程安全生产管理条例》