旧城区商业街开发模式探讨
旧城商业街开发的模式探讨
1 研究的目的与意义
传统商业街由于其独特的地位,它的改造与再开发成为城市空间内部调整的一个举足轻重的热点,国内外有很多著名的实例:国外通过恢复与重建传统商业活动中心而形成的富有传统特色的步行商业街,如德国慕尼黑的商业步行街区、美国旧金山的渔人码头等(PIER 39),往往作为城市复兴的成功标志[1]:国内也有北京的王府井、琉璃厂、上海的南京路以及南京夫子庙等改造项目。
1.2 旧城商业街发展现状与面临问题
旧城商业街一般处于旧城的中心区,具有悠久的历史人文传统以及交通便利等特点。但目前作为城市历史文明的主要象征之一的旧城商业街,非但不复往日的繁华,更面临衰败的危险。总结商业街的存在与发展[2],取决十多种不变因素和可变因素,这些因素统称为环境因素,主要包括生产力的发展、消费入口的聚集、商业设施的规模与档次、城市基础设施建设的完好程度。而其中有一些客观因素如生产力等问题是很难在短时间发生改变的。因此,本文主要分析与研究旧城商业街在规划布局、经营模式、交通、辅助设施等方面存在的问题。
1.2.1 现有布局状况与交通问题
世界各大城市的多种类型商业街,均反映出传统区位理论与现代布局理论的撞击、蚕食与结合:由于传统商业街几乎都位于城市的几何中心,因此商业街往往同时担负着城市干道的职责,因此造成了现在商业流与人流混为一体的特定格局,加上传统商业街原有线形的空间,使商业设施营业场所腹地过于狭窄,迫使大量顾客拥挤在商业中心的交通干线上;再者,很多城市旧城商业街一般形成于车马交通时代,街道宽度远不能满足现代都市大规模的交通流量要求,因此容易造成人车混杂拥挤堵塞。而由于传统商业街交通便捷性的降低,使购物者望而却步。但是,如果为解决交通问题简单加以拓宽,一则破坏原有亲切的街道尺度,再则将造成较大规模的拆迁,使开发成本剧增。因此一些城市将商业街改造成为步行街,既可以改变人车混杂的交通危险性,另外为在商业街中增加绿化、小广场、小品等设施以创造良好外部环境提供了场地,但这依赖于在区域的范围内调整交通结构。
1.2.2 购物环境
对于商业建筑而言,客源是最重要的,现代都市生活对于购物环境的要求越来越高,在国外有的大型商场设计为公园式购物环境[3],使顾客在购物过程中享受到旅游的乐趣。一般来讲,商业街存在购物环境品质低劣、基础设施老化严重、辅助设施严重不足等方面缺点,不能满足现代人需要的安全、舒适、便捷、多样化、参与式的购物环境要求。
1.2.3 经营方式与竞争方面问题
纵观商业街发展的内外部环境,传统商业街一方面要面临多个新兴商业街的竟争压力,即与新兴商业街争夺顾客的隐性压力;另一方面传统商业街又将面对———购物中心、超级市场的显性挑战。尤其是后者,在经营与运作模式方面,相比较新兴零售业态的超市、商场等,传统商业街存在运作模式单一、规模小等方面的问题[4],从而也导致在效益、成本、货源、以及产品宣传环境改善的投资等方面都处于劣势,而因为处于城市中心地带,高昂的租金以及其它各种费用使得小本经营的商业铺面,包括很多著名的老字号不堪重负,这样,一方面传统商业街远未能达到现代都市不同层次顾客多样化需求,因此对客源市场有着严重的影响,导致营业额的减少,更加使商业街无力改变自身的运营环境,只有任由其恶性循环,最终导致商业街的衰败,但从另外一方面而言,这种商业模式对保持城市多样性方面具有不可估量的价值[5],无论是从蕴涵的文化价值还是商业价值来看,任其衰败都是非常不明智的。综上所述,旧城商业街的改造,无论从城市还是自身角度都势在必行。
2 国内外发展动态
旧城商业街改造的成败不仅担负着自身经济、社会环境状况改善,还要带动旧城区复兴的重任,从另一方面而言,由于涉及面太广,不确定因素太多,人们认识到旧城商业街开发的复杂性与艰巨性,因此迫切需要对国内外已有的实例进行总结分析,为今后相关项目提供指导与借鉴作用。
从国内外商业街改造的情况来看,可分为不同的类型,例如从改造的范围来讲分为(街区)整体改造与(街道自身)局部改造两种;从改造的力度可分为全部拆建、局部拆建与以环境改造为主的三种模式;从开发主要参与者来看有政府主导;政府与开发商合作开发;政府、开发商、市民共同参与等模式。
2.1国外(西方为主)
西方发达国家在商业街改造方面积累了丰富的经验[7-10],例如大多从街区甚至城市的角度,来整体考虑商业街区的改造与开发问题,另外市民阶层能够在参与开发中发挥一定的作用,也体现出其成熟性,因此这样的案例通常能取得较好的经济、社会效益。
欧洲的许多城市有将历史保护区作为步行商业街区规划设计的。德国慕尼黑的步行区就是商业街与历史保护区的结合,以市政厅所在的玛利亚广场为中心,向周围地区辐射。西班牙城市巴塞罗那将中世纪形成的历史街区开发为一大片步行街区,形成了丰富多彩的城市空间(
图1)。在北美,由于气候条件,发展了室内购物中心,20世纪80年代,北美的城市更新计划的特点就是室内外空间、公共与私有空间相结合,形成容许部分车辆通行的步行商业街区。2.2国内
由于地区间发展很不平衡,各城市的旧城商业街面临问题、规划决策者的专业素养也有很大差别等原因,比较西方普遍采用比较成熟的模式而言,国内城市之间旧城商业步行街的再开发改造水平参差不齐,下面想重点就以改造的力度来划分的不同改造模式来探讨国内旧城商业街改造存在的问题(如表1)。
3 三种不同改造模式的比较
以改造的力度来划分的三种模式在国内城市都有相应的实例:由于北京、上海、长沙三个城市在经济、社会、地域等方面的差异,孤立地比较商业步行街改造的成功与否,意义不大,而应该立足各自案例在城市中的地位与作用以及自身特点进行具体分析。
3.1区域背景与自身特点的影响
例如从区域背景来看,各城市情况各不相同,上海对于旧城区的整体改造由于采用内部调整与对外扩张相结合的策略;而长沙与北京主要立足于原有城市结构基础上的内部调整;从商业街自身问题来看,上海因为其区位优势而拥有广大的客源市场,可以确保传统商业街上商铺(特别是老字号)能够在市中心高昂的费用要求下生存,而持续有效的城市空间结构调整使南京路步行街的交通问题在区域内得到调整,加上南京路本身就是具有“两高”(高成本、高消费)特点的商业街,因此只存在改善环境的问题;而长沙案例中的店铺就没这么幸运,由于城市整体消费水平以及外来客源人数的限制,传统店铺在面对大型连锁店、超市、商场的竞争中,本来就难以维持,因此在环境、交通、经营方式等方面都需要改变;北京虽然在区位上与上海相似,也拥有足够的客源市场,但由于在城市空间结构以及商业街运作模式存在一些问题[7],需要解决的问题与长沙相似;从建成时间以及开发模式来看,北京上海几乎是同一时间,长沙稍晚。
3.2 改造模式的选择
从各案例采用的模式来看,主要是从时间、区位、现在面临问题等方面出发,也反映了各自在经济社会等方面的特点:首先,上海与北京案例基本还是以政府开发为主,而长沙则是由政府对前期的投入与开发商后期建设相结合的模式。一方面可以看出开发模式在市场化运作程度在时间上的差别,另一方面,主要也是由于原有商业街经济状况决定的,上海不用考虑这个问题,因此只要从环境角度入手,北京由于除环境以外还存在交通等其它问题,因此进行拓宽街道等局部调整,而长沙主要从经济角度,解决传统商业街经营方式存在的问题,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配给开发商的极端模式。
3.3 改造的效果比较
对于旧城商业街改造效果的评估,主要针对上述那些通过改造能够起作用的因素进行量化分析。改造的效果首先要解决商业街面临的实质性问题,由于三者情况不同,因此很难就单项作出比较,但从商业街可持续发展的角度,由于传统商业街与其他商业机构与设施相比较主要是在传统文化上具有优势,因此改造的重点就是要维护传统文化的特色,因此可以将对传统文化的“保护性开发”成功与否作为评价商业街的一个主要原则。
“保护性开发”包涵即保护与开发两个层面的意思:保护是指保留原街道亲切宜人的空间尺度以及骑楼等有价值的建筑等;开发是指在设计建筑与环境的外部特征中运用传统的文化符号,以体现与传统的沟通与交流,而达到使顾客产生共鸣的目的,近年对于商业街的改造中,逐渐开始摆脱具象模仿如大屋顶等传统建筑局部特征的初级手法,转而用更抽象的方法追求对于传统文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在对景观环境改造和设计中,以深红色花岗岩铺筑的设施带———“金带”作为步行街的骨架贯穿始终,并且在步行街的中部开辟了一片绿地和“世纪广场”,称之为“金坪”等,体现了上海南京路作为商业金融城市中心的文化特点;而北京王府井与长沙黄兴路主要在建筑的立面改造还有环境设施上下功夫,力图体现现代与传统的交融。
传统商业街的“保护性开发”还包括一个容易让人忽略的特征:传统商业街得以存在的内涵保护,如对传统老字号商铺的保留,但无论是局部改造还是拆除重建,拆迁费用在总成本中占据很重要地位,这样投资者为收回成本,容易产生“三高”(拆迁开发的高成本、出租、售门面的高价格、商品的高消费)等问题,而使很多传统老字号商铺被排除在改造后商业街以外,从而使传统商业街完成“老瓶装新酒”的转变,就象长沙黄兴路商业步行街那样[9]。这种拆除重建的做法,由于其中涉及到传统文化的形式与内容,以及对顾客、市民产生的表层与潜在的心理影响等社会问题,尤其是从长远来看,给商业街带来了哪些方面的影响等方面存在着很多的不确定因素,也引起了很多争议:例如支持者认为,既然商业街是城市发展到一定阶段的产物,那么随着服务对象的改变,在功能与结构上也应该相应变化,对于商业街的经营者也应该遵循优胜劣汰的市场竞争法则;而反对者则主要从社会伦理的角度,即商业街改造服务对象的层次和范围问题提出疑义,商业街的改造是否应该将原来经营者(老字号)以及相关消费阶层的利益排除在外?这其中还关涉到开发的另一个层面,即开发的参与范围与开发利益的分配问题,目前来看,如何改变政府与开发商在开发中权利分配的垄断地位,而更有利于推动社会公平等方面也值得进一步探讨与研究的问题。
从开发范围造成的效果来看,由于上海南京路商业街改造作为城市整体开发中的一个有机部分,开发效果比较理想;北京王府井商业街在区位优势与上海相似,号称北京的“金街”,但由于北京本身商业设施过剩、商业街所在位置交通等问题仍然存在,开业不久就陷入冷清之中;而长沙黄兴南路步行街的改造也不容乐观,由于只涉及到街道“一层皮”的改造,而没有将与其相连的街区考虑在内,虽然环境以及城市公共空间上相比较原来有了一定的改善,在目前也一定程度上满足市民要求,但根据马斯洛人心理需求的“五层次原则”,可以预见,随着人民生活水平与文化素质的进一步提高,仅仅商业街的“一层皮”改造,在城市空间规模以及多样化需求等方面,很难满足一个城市几百万人口对城市中心区的需求,从经济效益来说,昂贵的地价和租金、不菲的物业管理费、居高的成本势必使商品零售价水涨船高,再加上含金量模糊的名贵品牌,都可能让顾客望而却步,势必影响客源市场;另一方面,与焕然一新的商业街具有很大反差的是,商业街后面衰败的旧城区得不到及时的改造,经济、社会、环境等问题仍然存在,商业步行街对旧城区的发展没有发挥应有的作用。
4 复合开发模式的提出
从前面的分析看出,长沙模式由于存在的问题,加之选择以追求经济效益为主的开发策略等方面原因,导致商业街开发“开发有余、保护不足”、“局部有余、整体不足”、“形式有余、内容不足”的局面。而相对于北京上海而言,长沙所面临的问题在中国的城市中似乎更具有普遍性:在经济能力与客源市场有限,又无法回避自身种种问题以及与商业街紧密相关的旧城衰败等城市问题的情况下,怎样实现旧城商业街的改造?从可持续发展的角度来看,商业街改造的社会效益与经济效益同等重要,因此本文更加倾向于保护与开发、形式与内容、局部与整体并重的“复合型”开发与改造模式[10]。在这里,复合开发应该注意以下几点:开发的范围、开发的步骤、改造的力度、改造的模式。
4.1 开发范围
由国内外旧城商业街改造开发的成功经验来看,旧城商业街改造从范围来看:应该在城市空间整体开发的角度上,从原有建筑环境的保护,开发,重组与外部新建, 扩张引入新的活力两方面同时展开,但是应该看到,各地旧城商业街的衰退程度不同,开发的目的有所区别,地域性差异较大,因此那些模式是否适用于国内城市,还需要对旧城商业街改造调整作进一步的研究。对大多数欠发达中小城市,由于在建设资金方面的限制,更应该偏重商业街内部空间环境结构的调整与转型。
4.2 开发步骤、改造力度与模式探讨
在很多城市人财物力有限的情况下, 对于旧城商业街而言,只能采取分步走的策略,首先使旧城商业街改造成为该区域经济的推动点,将周边的旧城区用地分二期、三期开发。在这里,改造的力度就显得格外重要了,合适的改造力度可保证开发步骤的可持续发展,因此在开发模式上,改变政府统的“过多过死”的局面,还要避免孤注一掷的“三高”开发的出现,而是从客源市场购买力入手、降低成本,低造价地解决,走多种营销手段相结合的多样化开发思路[11],例如采取遵循政府、开发商(小范围)重点项目+小规模改造相结合的开发模式,以便充分利用全社会的智慧与资源,良性带动旧城商业街区的整体开发;从社会经济效益而言,改造要遵循保护与开发并重的原则,主要包括以下几个方面:保护优秀的历史建筑与景观风貌;挖掘历史文化内涵,创造高品质的空间景象;开辟公共活动空间,促进城市更新[12]。最终旧城商业街的目标是向“多形式、多攻能、多空间、多结构以及立体、科学、系统”的方向发展[13]以达到良好的社会与经济效益。
5 小结
旧城商业街在现有布局状况与交通问题、购物环境、经营方式等方面存在着种种问题,而且由于具有的优势,旧城商业步行街的改造成为都市复兴计划的一个重要部分,针对目前国内外旧城商业街的发展及其面临问题,从区域背景与自身特点的影响、改造模式、改造效果等方面比较国内旧城商业街不同的开发模式,并探索适宜旧城商业街改造的方法与建议。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：商业街开发建设战略研究
(一)商业街建设应是企业和政府的珠联璧合
商业街是城市化的必然产物,是城市商品交易最活跃的场 所,是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观,是推销一个城市时最 引人注目的门面,就好像名片,不管真实情况如何,制作精美的 名片终能带来更多的机会,为了提升城市形象、加强城市竞争 力,一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划,在资金上 予以安排,商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这 也许具有一定的合理性,因为商业街它本身具有很多特殊性,如 它的所占地一般是城市的中心地带;在建设方面有很强的规划 性;有大量的公共设施存在等等,这就要求必须有一个非盈利性 的机构对商业街实施统一规划、建设和管理,才能使商业街形成 独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛,逐步形成人气、商气两旺的局面,如果完全以对待某种具体零售业态 的态度对待商业街,那么这种商业街建设得绝对没有价值。
于是在“城市的名片”思想的指导下,大规模的改造或兴建开始了,对象是“街”,目的是诸如“漂 亮”、“洋气”这样的审美价值,而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明:达到 了城市美容的目的,但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强,巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为 商业街,“商”之不存,“街”将焉附?既然是“商业”街,那它就绝对离不开市场的检验,商业街不是造出来 的,而是市场选择的结果,建设商业街要尊重市场规律,它归根到底是一个商业问题,而不是城市建设问题。追溯 商业街的起源,都是市民经济的产物,私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足,市场机制在其中扮演主要角 色,经营不佳的企业自然被市场淘汰,而商家为了保住在黄金地段上的位置,也会绞尽脑汁,迎合顾客的需求,在 今天中国的商业街上,这种机制存在吗?所以企业应是商业街的绝对主体,政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥 商业街的总体优势,并且这种职能也有让位于民间资本的趋势,如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并 冠名的商业街——悦洋商业街,这条商业街全权由企业规划,并从事日常管理,然后将一部分利润以地租、税收的 方式回报给政府。
但是对于一些老商业街,它的历史文化遗产非常丰富,如果全部交给企业去开发,由于商业街地处黄金地段, 地价和获准进入的成本都非常高,从利益最大化的角度考虑,企业会尽量扩大建筑面积和容积率,以降低每平方米 所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题,比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系,则在考虑的倒数之 列。因此,商业街改造后,往往面目全非,高楼大厦代替了小门脸,现代商场排挤了老字号,一派欧美情调,民族 特色荡然无存,2000年定海古城的灰飞烟灭,就是一个很好的例子,这时候,政府的干预则显得至关重要。
(二)管理模式上要不断创新
现在,我国商业街的管理模式大致分为三种:委托制,在管理办下设监察大队,受政府相关职能部门的委托, 对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理,如上海南京路步行街;抽调制,从政府各机关部门 抽调人员,合署办公,综合执法管理,成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会,如南京市湖南 路商业街;物业管理制,成立物业管理公司,靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作,并协助相关职能 部门维持街区的正常管理秩序,如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子,我国住宅区 和写字楼的物业管理已经有了成功的经验,而把这种模式引入商业街的管理,目前还处于尝试阶段。
(三)各种类型商业街侧重点应各有不同
中央商业街作为一个城市的中心地带,是城市的“代言人”,它承载的不仅仅是商业功能,还有展示城市个性 特色的功能,因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视,对城市历史的否定;地区商业街作为一个社区 的纽带,应以其无限的亲和力取胜,与周遭的环境、人文融为一体,强调“三民”方针,即“便民”、“利 民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征,进行准确的市场定位,如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多 的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆,成为世界最大规模的商业街,主要是缘于纽约市600万有很 强购买力的人口;专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合,要做到各种品牌、规格、档次的齐备,要在 人们脑子里形成一种共识,即当我要买这种商品时,首先想到的就是这条街。
(四)业态、业种组合要合理,各种功能要配套
如何对商业街业态业种进行合理的规划引导,是商业街管理的一大课题,也是规划建设的大问题,因为商厦不 管是政府开发还是私营企业兴建,最终都是分散卖或租给中小业主,如果事先没有合理的规划和引导,难于形成商 厦的主业和特色,很容易造成商品“千店一面,单调雷同”的局面,并难以形成规模效应,甚至相互影响,降低整 个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主,地区商业街应以便利店、超市为主,特色街 应以专卖店、专业店为主,各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业(电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等)。根据调查,最佳的业种搭配为:零售业占65%,餐饮业占20%,大众娱乐业占10%,通讯服务业 占5%。
对于世界上任何一个大城市来说,其发展有它的独特性,长年累月聚集起来就构成了城市的个性,这是一个城 市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统,使其成为城市整体建设的 一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程,规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方 法,否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址,在改造建设中应更好的融入新的规划中,使传统与现代相结合。
另外,还必须注重突出城市主调,与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街,从其发展演进看,虽接 紫禁城,但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以 及建筑的形制、色彩等诸方面,都注意到都城的文化特色,构造出一种独特的氛围,并与古都风貌浑然一体,相得 益彰。给人的印象是,京城里的商业街,说不上显赫华贵,但有股子大家风度,透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。
(六)注重细节的魅力,交通方便,购物环境优美
商业街改造必须考虑配套设施的建设,如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、 街头小品、广告设施等等,如果配套设施跟不上,势必造成难以弥补的遗憾,也给商业街管理带来相当大的麻烦。 从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场,所有细节都要经过精心设计,强调整体风格的一致性,同时,又要通 过这种“一致性”展现出“个性”,即该商业街的独特卖点。
交通问题向来是商业街建设的一个难点问题,主要表现在交通与流通的矛盾关系上,一方面交通带动流通,另 一方面,流通又限制了交通,商业街往往车流、人流停留率特别大,特别是人们逛街、购物,要往返穿行一条繁忙 的城市“公路”,人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看,解决这一问题的主要做法就是商业 的岛区化,即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来,兴建步行街。现在,在我国也 迅速掀起了一股步行街热,笔者认为这种做法,尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的,它不仅解决了人车争 路的问题,让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲,让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰,还可以使人 们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物,这符合绿色消费的大趋势。但是,如果没有交通把人流带到步行街,步 行街建设得再好也没有用,因此,步行街应该在交通交汇点的附近,或和主要交通干道平行,并在附近配有一定量 的停车场,这是步行街繁华的一个重要条件。另外,针对有的步行街过长问题,可以配备一些具有步行街特色的非 机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法,即半封闭管理,如北京的王府井、 中山孙文路、广州等地步行街,都采用这样的管理办法,大大减轻了对周边道路的压力。
篇3：商业街区开发中误区风险规避
商业街区开发中的误区与风险如何规避
随着城市经济和房地产市场发展，商业街的开发近几年来也逐渐升温。但是，忽视了科学开发这一环节，问题也就会随之出现。在对全国各地商业街走访中看到，商业街开发后长期不能开业经营者并不鲜见。
商业街开发风险主要集中在四个方面。
第一是规模风险。随着商业地产热的影响及对高额利润回报的追求，一些商业街的开发规模普遍偏大。由于商业规模边际效益递减理论的作用，商业街规模往往开发越大，商业价值反而越低，商家也就越不敢进驻经营。动辄十万、几十万平方米的商业街最终结果是长期闲置，如北京大都市商业街等。而商业街规模大小是商业街所在区域人口、消费力、消费特点及竞争商业项目等多种因素综合而决定。通过前期市场研究及科学计算可以得到商业街最佳开发规模，而不能凭空想象下结论。
第二是建筑形态风险。商业街开发建筑形式有其特有的规律，绝不是众多商店集中摆在一起就能称为商业街，而步行商业街对建筑规模结构的长、宽、高要求更高。
商业街的含义是指连绵不断的商业气氛，不是建在一起的商业就都能发展成为商业街。目前，很多新开发的商业街为了销售方便，将商业街建成鸽子笼式，甚至到3层4层。却不知商业经营对建筑结构、层高、进深、面宽等都有一定要求。建好的商业街商家无法使用，也就难以有商家进驻。当然，商业也就难以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商业街，建好后长期招商困难，最后虽与东方家园、燕莎奥特莱斯、家世界、大食代四家主力店签约。但这些商家条件是将已建完的15万平方米商业街拆掉，按这些商家建筑要求重建。这条街虽然最终修成了正果得以重生，但却付出了极大的代价。如果开发前期能够邀请商业专家参与论证和把关，更多地了解商业开发规律，这笔学费本来是可以不交的。这个项目的开发商后来也是非常感慨的这么说。所以，开发商在开发商业街时，应更多研究和尊重商业经营对建筑结构要求，因为商业街最终用途是商家使用。
第三是销售风险。这个风险是伴随房地产市场发展而发展。开发商大多追求开发资金的快速回笼，所开发的商业项目也大多是以销售为主。销售过后商业面积的产权发生了转移，这些产权往往分散到了投资者手里，而难以实现统一管理和经营，也使前期的商业规划与定位也无法实现。这就是很多销售非常火爆的商业街最后却不能正常开业经营的主要原因之一，而且这样的情况在全国各地较为普遍。
目前，名地失败的例子使更多的开发商觉醒。一些商业街开发商也开始由销售为主转为租售并举或以出租为主。如嘉兴华庭街招商时在商业面积租售比例方面进行合理的控制，虽有十万平方米商业面积，但仍取得了招商与开业的成功。
第四是定位招商风险。过去，商业街的主要功能就是以满足周边居民生活购物需要为主，随着城市经济及商业的发展，商业街中的商业业态也在不断调整之中。更多长久保持繁荣的商业街从以购物为主，转为购物、餐饮、休闲娱乐等多功能为一体。另外，一些餐饮街、专业专卖街也随之出现。这些特色商业街的出现，是由于商业市场的细分所决定。市场当中，也有很多定位传统的商业街开业之后，由于周边商业竞争及与逛街人群消费差异性等原因而被迫调整和歇业。
目前，商业街开发商在对商业街定位时，应注重研究周边商业市场环境，走出以满足购物功能为主的传统百货业态组合，使商业街购物、餐饮、休闲娱乐等业态配比合理，并与周边商业实现错位与错业经营。这样，商业街从一开始就能在与周边商业竞争中获取主动权并保持长久不衰。
其他影响因素
除以上四点之外，商业街的展示性、易达性、景观、节点、城市文化底韵等等都会影响商业街的发展。所以，商业街开发以及升级改造确有规律可言，不注意这些规律，无疑会加大商业街的开发风险。开发前期应请商业规划、营销招商及运营管理等多方面专家论证和把关，以规避风险。正确的开发程序包括：市场调研、可行性研究、项目市场定位、项目产品定位、业态规划与配比、项目投资分析、项目产品规划、项目概念设计、根据概念设计进行项目建筑工程设计、项目开发建设、项目推广、项目招商、项目销售、项目开业前准备、运营管理方案等等。
每一个环节都很重要，每一个环节最好都有专家参与，这样才能使商业街区的开发、升级改造工作当中的风险得到有效规避。
篇4：F商业街项目开发建议
F商业街项目的开发建议：
1、开发战略
*“先做环境、后建房子”
当地的商业中心已经形成，市场容量又小，该项目要成功，必须使本地的商业中心迁移于此，同时辐射潼关、永济等地。这就需要便捷的交通，建议在商业街的南端兴建客运站和物流集散中心，修筑与运风高速出入口之间的道路。
*“先易后难、分期开发”
该项目占地约10万平米，规模较大，当地人口稀少，经济水平低，而商铺和住宅普遍供给不足，建筑档次不能满足市场需求，建议可先开发商业街十字以南至路口以北的南街临街建筑。
2、项目定位
*市场定位：由于收入和消费水平的限制，物业档次不宜过高，但要高于当地现有的物业档次，可定位为中档物业，销售价位可参考芮城县以及周边县城行情。
*目标客户定位－区域内的商家和居民、其他所辐射覆盖区域的从商人士和外来人口。
*产品定位（位置如图二所示）
①小二层：楼下商铺、楼上建成单元式套房居住，厨、卫俱全，两间或三间为一套，也可带独立小院（根据地形情况确定），商业街以此类建筑为主，销售时复式销售。
②独院：分两间两层或三间两层，为院落式建筑。即每院有两个建筑主体，中间有一个小院子，前为商铺，后为住宅。销售时整院销售。
③开放式市场：彩钢建造，内设摊位，按照一般的农贸市场建造，不宜过大，以300㎡为宜。销售时只销售经营权或租赁。
④单层纯商铺：此类建筑主要分布于开放式市场的周边或临街，采用开放式市场同样的销售方式。
⑤多层或小高层（综合大楼）：位于商业街十字口，并附造裙楼（裙楼为三层建筑）如：西南口处建6层大楼，东南口处建9层大楼，东北口处建12层大楼。
3、建筑风格
采用仿古风格，体现悠远的文化底蕴。
4、规划设计
临街门面进深门宽与比例为10：7，进深在6－20㎡，根据业态和地势确定。
5、装修配套
小二层简装修，房间内设卫生间、厨房等功能区和室内楼梯；
开放式市场为带顶棚的摊位经营的市场；
综合大楼精装到位、星级配置。
6、功能划分
以娱乐、餐饮、超市、服装百货、酒店为主，辅以文化、五金交电、农副等业态，批零兼营，遵循消费习惯和业态互补的原则分布。如图（二）所示：
7、辐射范围
在满足当地需求的同时辐射潼关、永济、芮城、灵宝甚至运城和西安等地。
篇5：城市步行商业街成功开发要素
城市步行商业街成功开发要素
一、科学的规划。我们知道，一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，而商业街，特别是步行商业街的规划，又是一个城市商业规划的点睛之笔，一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道，有些商业步行街由于在前期产品的规划、设计阶段，没有注意或重视商业街开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，这样的例子非常的多。在整个的商业街开发中，一方面有科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。
二、准确定位。作为步行商业街的定位，基于几个方面：第一，本地区所在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。
三、慎重选址。这是非常重要的。98年在天津滨江道，晚报有一篇文章叫《一条护栏，栏死了一个商场》，当时引起了广泛影响，最后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，所以交通对整个商业项目，特别是对步行商业街作用是非常重要的。
四、招商先行。目前在国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。
五、规模适度。从全国商业街建设看，存在求大求洋的现象，很多商业街从1公里到3公里，甚至更长，步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商，在开发商业街的时候，更多考虑规模效益，但是忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果，我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600比以内为最佳。
从城市情况看，200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，不同的商业街的宽度，我们认为一般讲，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路线是“之”字型行走，很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳，导致商机的丧失。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中，楼层过高，第一行走不便，人们习惯平行行走，而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦，大家很难驻足，甚至会产生高楼效应，使商业街整体空间产生压迫感。
六、要因地制宜。本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街，光凯旋门就见到十几个，有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识，商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色，过分追求洋化的东西。
七、错位经营。从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。从近几年的情况看，在商业街各种类型形态中，特色商业街最具有生命力。而综合商业街，特别是在一个城市如果出现几条，或者更多条的情况下，经营的难度会越来越增大。98年的时候，南京路请国外进行了一个调研，名业态中餐饮是3、休闲娱乐是3，购物是3。所以购物比重正在弱化，餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。
八、以人为本。不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体现了社会活动中心的功能。
九、强化功能。在一条步行商业街中，一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终还是扩大消费。
十、营造氛围。一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔，大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了效益下来了。商业街对对商业氛围要求非常高。
十一、控制结点。一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低沉有力。在商业街中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个结点，最大限度的聚集人流。
十二、商魂的培育。
我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。
十三、有机链接。这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中，应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如南花园是新建的商业街，要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接，不要割裂。在街的两侧，也要形成链接，不要形成单边的情况，包括一层、二层、三层，楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。
十四、成功营销。项目正确的定位、营销理念与务实的手段，对项目的整体运作影响重大。
十五、独特景观。目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。
总之我认为步行商业街，只要有了商魂、商脉、商气，同时也有了商道，我们相信它就拥有无限的商机。
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