商铺投资六大锦囊
国家自1996年以来第八次减息以后,1年期的定期存款利率已经降到2%以下(1.98%),扣除20%的利息税和通货膨胀率,钱存在银行里利息的收益率已经降到可以忽略不计,手中有一些“闲钱”的市民开始考虑投资置业进行保值升值。由于过去的一两年间广州的商业气氛持续向好,在住宅、写字楼和商用物业中,尤以商铺的投资前景最为看好。据中立地产的陈嘉慧小姐介绍,目前广州商铺市场的投资回报率一般在8%至10%之间,而且市场供应的品种比较多,可供选择的余地比较大,加之租务活跃,可以保障一个稳定的租金收入。以目前的市场来看,市场的供应以大面积商铺为主,由于总价高企,置业门槛比较高。现在市场需求量最大的是总价在200万元以下的商铺,但这种商铺的供应量相对最为紧俏。用陈嘉慧小姐的话来说,“市场目前最缺乏的不是客户,而是货源。”对于总价在1000万元以上的大面积商铺,如果投资得当,进行分拆销售,往往会取得30%至50%以上的投资高回报率。
置业锦囊1:商铺投资首先要过资金关
如果投资商铺自有资金不足,一般买家都要选择银行按揭,需要提醒您的是目前银行对于商铺投资一般只提供4成按揭。相对于写字楼最高6成按揭和商品住宅最高8成按揭来讲相对有些低。这主要是前些年房地产泡沫高涨时期,由于某些人为的因素造成银行在商铺贷款方面的呆账坏账情况比较严重,造成银行在提供这类贷款时比较谨慎。
置业锦囊2:老城商铺与新区商铺风险各有不同
由于老城区的商业气氛比较浓,因此投资老城区的临街商铺往往会取得15%至20%的高回报率。而且这种商铺的实用率一般比较高,而管理费一般比较低。但由于老城区许多商铺都划到规划红线之外,随时面临拆迁的危险,因此购入这种商铺很考验买家的眼光。购入这种物业,要考虑其“值博率”高不高。一般来讲,如果能够在短时间内取得一定的租金回报,再加上拆迁补偿的资金,能够回收成本的物业,投资价值就比较高。对于像天河这样的新城区的商铺,由于它的市场价格比较高,而新区的商业气氛做旺需要时间,因此其商业价值相对较低。比如说,天河北路的商铺目前的售价在3.5万元到4万元之间,而其租价只在200多元/m2,因此目前只能取得7%左右的投资回报率。投资这样的物业,需要买家具有长远的眼光和魄力。
置业锦囊3:买铺要看商业气氛
购买商铺也要“借力”,选择靠近大型商场和西式快餐店的地方买铺,商业气氛很容易做旺起来。由于西式快餐店的租约一般比较长,达到15年至20年,因此其周围的商用物业租金比较有保障。比如说,天河北路由于有百佳的进驻,商业氛围取得不俗的提升。另一方面,买铺尽量不要与银行、证券公司“为邻”,因为太多的大型机构往往会割裂一个路段的商业“人气”的连续性。对于“城中村”中的物业,虽然其“人气”很旺,但购入时需考察其产权情况。
置业锦囊4:选择在大型居住区内投资有保障
一些大型居住区内的商铺,由于其居民购买力持续和稳定,其商业一般会持续得到提升。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳,会起到保值升值的效果。像在郊区的丽江花园内的街铺,其二手的成交价相较于早期的一手价格已经有了很大升值空间。市区大盘如富力广场,现在其小区铺售价在1万元/m2,而租金能够达到100元/m2。而它面向龙津路的街铺,售价估计可达2万~3万元/m2,由于其小区正在形成中,未来有一定的升值空间。
置业锦囊5:选择有特定升值前景的区域和领域
人民南路是广州传统的商业旺地,目前人民路的街铺售价在每平方米1万多元,如果将来拆除高架桥将有望升到每平方米3万到4万元。但现在要承担的风险就是高架桥何时拆还是个未知数。不过,现在这一地段的租务还比较活跃,投资回报率能达到8%,买这里的铺至少不会亏。最重要的是现在“执平货”,将来会“有数为”。另外,随着中国国有企业改革的推进,一些效益不好的国企谋划转制,为了妥善安置职工,他们会放出一些国有铺,而这类商铺的成交价一般会低于市场价。最近在第十甫路就有这样一单生意成交,成交商铺面积约300平方米,有4个门面,市场租价在17万到18万元,而其成交价只有1200万元左右,可谓划算。但这样的货毕竟不多,可“遇”而不可求,看你的信息是否灵通。
置业锦囊6:选择商场铺一定要慎而又慎
现在国外大型商场铺一般是不会散卖的。散卖后很难形成合力,铸造品牌。目前在广州的大型商场铺,有的经营就很成功,有的就马马虎虎了。比如说,天河城广场由于只租不卖,对租客的层次控制严格,形成了品牌,其商业气氛之旺全城瞩目。荔湾广场散卖产生的问题多多,其商业价值相比于天河城已有天渊之别了。现在一些新的商铺,一般也意识到散卖的问题,而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。总而言之,买商场铺要有风险意识,商场铺一般售价较高,所以一定要考察清楚其是否有与其高售价相匹配的高商业收益,再决定投资与否。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：产权式商铺投资分析
商铺投资, 魅力何在?
大家都知道储蓄、国债收益低得可怜,就连投资理财保险业收益也不过5%左右。据报道,目前商铺的投资收益率大约在10%—14%。商铺投资专家们分析认为,商铺的魅力就在于,它兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性。普通的公寓和别墅在几年以后,需要面临一个房子折旧的问题。而商铺就不必担心折旧,只要它地段好,人气旺,哪怕商铺本身破旧些,依然能够卖出好价钱。如果你问问身边的生意人生意怎么样,他们中的绝大多数这样说:赚的钱都交房租了。所谓“雇员给老板打工,老板给房东打工。”
在香港房地产业界,流传这么一种说法——投资民宅、别墅是铜;投资办公、写字楼是银;而投资商铺则是金。“投资商铺低投入,较高回报,而且风险也小”已经成为房产投资商们普遍的共识。
投资商铺, 风险依旧
相对其他形式的投资,商铺的优势显而易见,但投资于商铺也面临着两个必须化解的风险:一.如何将购得的商铺顺利租出去?二.如何获得稳定的、长期的投资回报?虽然投资者在购买这类商铺时,对项目地段、商业环境等也做了相关的考察,但承租者因为某种原因退租或其他因素的变化都可能使投资者计算好的回报率仅仅成为一个愿望,投资者为此感到苦恼不已。
那么,有没有这样一种商铺,投资者购买后不必为租约担心同时又可获得稳定而长期的回报?
产权式商铺,商铺投资中的宠儿
钻石大厦就是这样一种全新概念的物业投资形式。这种产权商铺的与众不同之处在于,购买者出于投资目的购买商铺后,将该商铺交由品牌经营商进行统一经营。它不仅解决了投资者商铺出租难题(直接签10年租约),而且有第三方提供回租担保。所以,投资者在选择次类物业时,特别要注意是否有第三方提供担保,并签订相关协议。如果有良好经营业绩和稳定性成长的公司给予回租返款担保,则给投资者获得稳定、长期回报奠定了坚实基础。
据了解,钻石大厦将采取的操作方法是,将大厦一至五层进行合理分割出售,大单元大面积,小单元小面积,面积从15~80平方米不等。投资者购买产权商铺后,将全部由专业公司来统一经营,租期为10年。如果投资者采用银行按揭的付款方式,其每月获得的租金要高于银行按揭,因此,投资者不必为还贷问题烦恼。投资者一般在10年左右可收回投资,如果再考虑到地价升值的因素,投资者的收益空间可能会更大。
产权式商铺最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年开始出现在国内一些发达城市。据统计,去年深圳推出的商业物业中,产权式商铺占了近60%。产权式商铺具备的先天特点使得其成为商铺投资中的宠儿。
租铺不如买铺,门面租赁正向产权式商铺转变自有其道理,过去经常以“租赁”面貌出现的专业市场现今开始引入了产权式商铺的概念,结果如鱼得水,焕发了新的生机,原因在哪?最大的窍门在于——从“各扫门前雪”变为“齐扫门前雪”。
在租赁市场里,商户只能被动地无条件地接受被管理,而在产权式下,商户同时还是业主,有权要求了解各项规章制度的制定、实施,甚至包括各项费用的开支情况,同时还要参与市场的管理与建设,透明度增加了,租赁市场中常有的暗箱操作没有了。业主和管理方之间还有一种良好的互动关系:业主会听取管理者合理有效建议,管理方也会更多采纳业主从市场“一线”传来的市场动态,业主之间的动作也会变得协调一致,从“各扫门前雪”变为“齐扫门前雪”。
产权式商铺,何处得信赖?
一个理性的投资者除了看重地段,更应该看重管理。再有发展前景的商铺,如果没有好的管理,也是水中月。你在留意庞大的人流量、强势消费群体、稳定的租金回报?还有什么?如果答案一直没有离开你自己的商铺,你显然不是一个成熟的投资者,购买商铺时首先想到的应该是专业管理公司有哪些管理手段和在此基础上产生的抗风险能力。因为只有当专业管理公司有令人放心并具有高成长性,你的商铺投资回报才具有长期性和稳定性。是否有一个具有国际水准的专业商业经营管理公司为依托,才应是投资者最应该看重的。
从房产投资角度来看,“产权式商铺”具有众多优势。
首先,它省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦。对于纯投资客来说,可得到极大的便利。
其次,它免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力。经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力,可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
第三,它确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时,都附有若干期限的固定回报条款,即在市场启动初期的若干年限内,由营运管理商向小业主定额支持委托经营费用,使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
第四,统一经营的商铺具备对经营业态
、整体形象、商家组合的有力控制,有利于实现商业物业的整体竞争力,促进物业与租金的持续增值。从商业经营角度看,产权式商铺更类似于整体自营的大型商场和专业市场,而与沿街独立商铺产生了较大的区别,有利于与沿街独立商铺的竞争:
首先在整体经营上,便于入驻时对项目整体营运风格、发展前景进行了解和预测。产权式商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定,商家入驻时可一目了然。
其次,对于商铺的租赁期限相对稳定,而不像独立产权商铺,过多地受到小业主心态与个人需要的影响。
第三,商铺租金相对稳定。整体经营的产权式商铺受到经营管理公司的严格管理,对于租金的确定,经营商会有稳定的策略,沉浮一般不会太大,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。
第四,由于经营管理商的统一管理,“产权式商铺”的配套服务将明显优于一般独立商铺。
“产权式商铺”的出现,突破了仅以地段、位置、结构、形态衡量商铺价值的传统观念,而使商铺的营运规划与管理方式成了商铺附加价值的决定因素,完成了商铺房产领域与商铺投资领域的一项革命性突破。以此为标志,科学的营运规划、完善的经营管理以及经营管理商的资质、理念必将对商铺价值起到重要的作用。
篇3：商铺投资八大技巧
技巧一:商铺投资的目的
购买商业用房的目的大致分为两类:一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款,用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。
另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题,银行储蓄收益少;而股票、债券、期货市场摇摆不定;纯住宅投资回报低,而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外,有相当一部分自营性质的经营商,为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐,比如设立形象店、旗舰店,展示企业实力、提升企业形象,从而进行品牌传播。
技巧二:租用还是买产权
产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押;而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多,尤其是发展前景好的商铺,租金自然水涨船高,www.pmceo.com经营者额外负担加重,投资收益却日渐减少。
这一点在目前天津金街商圈上表现的尤为明显:金街缺少规模化的产权商铺,大部分商铺都是多次转租,而且租金逐年上涨,所以对于实际经营者而言是苦不堪言,市场期待产权商铺的呼声越来越高。
技巧三:商铺投资方向
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为:纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
一般而言,办公楼底商是作为配套使用的,总面积少,价格比较低廉,经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主,业态无法覆盖,人气不是很旺,所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务,前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看,几乎每个小区都有底商,规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱,所以价格虽然相对低,但是收益不明显、风险相对更高。
纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高,负担重,使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺,一手店铺非常稀缺,所以一手店铺仍具备足够的升值空间。
技巧四:商铺投资,几时出手最划算?
一般来讲,开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房,此时的价格是相对实惠的,这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期,因为签署合同后,购买者就要开始还款,而此时尚无法经营或出租,有一段时间是没有收益的。
随着工程进度逐渐加快,开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺,因为正式营业后前景广阔,开发商是"皇帝的女儿不愁嫁",到这个时候再购买,付出的就更多。
看准项目前景,及时出手,抢先一步往往能占尽先机。
技巧五:投资怎样的店铺
最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺,提供一些日常用品;后来出现了单一形式的购物街和专业市场,各种专卖店出现,但专卖店品种单一,无法满足消费者更多的选择,于是出现大型百货商场。目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂,已经落后。
SHOPPINGMALL此时应运而生。
MALL的直译为"林荫道",在SHOPPINGMALL中指的是"步行街"。一般地,在类似的商业广场(购物中心)中,店铺围绕一条或几条步行街来布置,而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜,因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺,而且不会过于空旷,整个商场保持旺盛的人期。
SHOPPINGMALL应该非常注重购物环境的设计,倡导的是"购物、休闲、娱乐"一体化的服务,也就是"一站购齐"的理念,而这一点,目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。
在SHOPPINGMALL内的店铺,则充分共享充足的人期,所以商机可以有效保证。
技巧六:如何选择铺位位置
目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区:过分讲究商铺的位置也就是通常所说的"地脚"。
实际上,一个成熟的休闲购物中心,地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街,所有的店铺都已经成为一个整体,关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。
当然,室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPINGMALL共
享空间的店铺因为先天条件好,每一个逛商场的人都会经过,所以更受追捧,但是相对价格会更高,所以选择时也必须全面权衡。
技巧七:看准你的合作伙伴
商铺投资非常讲究"群羊效应",也就是看主力店。一般来说,经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻,都会带来旺盛的人流。
同时,选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。SHOPPINGMALL提供的是"一站购齐"的消费模式,最讲究的是业态覆盖,因为只有提供全面的物品,消费者才会长时间停留,而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验,更重要的是可以分享人气。
技巧八:选择有发展前景的商圈
每一个城市都有自己的商业坐标,比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的中心商圈,无论世事如何变迁、商圈如何更替,这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。
在天津,金街就是商业的风向标。随着天津的发展,出现了更多
篇4：商铺知识:投资主体投资概念隶属项目运营特点
商铺知识:投资的主体、投资的概念、隶属项目的运营特点
商铺投资的主体
商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。
显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。
商铺投资的概念
商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。
商铺投资真正的市场吸引力在什么地方呢？赛睿顾问认为商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。关于商铺的投资价值在商铺投资的特点部分将具体进行介绍。
隶属项目的运营特点
不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低，里面的商铺也许有一天会关门。
隶属项目经营管理的水平对商铺价值的影响并不难理解：北京国贸商城的管理水平和国内普通百货大厦的管理水平也可能天地之别，其商铺的租金水平也一定是相差悬殊。
篇5：商铺知识:投资回收周期投资种类投资特点
商铺知识：投资的回收周期、投资种类、投资特点
商铺投资的回收周期
商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，根据对北京、上海商铺投资市场的分析，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。
商铺投资种类
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，赛睿顾问在本书中按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑底商商铺投资；
5、百货商场、购物中心商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
商铺投资特点
俗话说："家有万贯，不如有个店面"、"一铺养三代"。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
（1）、商铺投资的稳定性特点
业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
（2）、商铺增值的特点
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。
（3）、商铺投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。关于这一内容，赛睿顾问将在后面章节进行专门研究。
（4）、商铺的投资潜力
目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。
（5）、商铺可出租、可经营，方式灵活
调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%～14%。
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