肯德基房产技术条件
二.高度:楼板到梁底高度,不得低于3米。
三.楼板承重:乙方厨房区楼板负荷为450kg/m2,餐厅区活荷载为250 kg/m2。
四.供电:甲方提供空调及200KW的用电量,并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置,乙方自设配电盘,并独立安装电表。
五.供水:甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM2,并具有相应的用水指标。
六.排水:甲方提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸。
七.隔油池:在餐厅附近区域应提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系。
八.化粪池:甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。
九.排烟:提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm。
十.招牌:在门脸上方提供招牌安装位置。
十一.空调:甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00,其制冷量厨房应不小于450卡/M2/小时,用餐区应不小于350卡/M2/小时。餐厅温度冬天应不低于15度,夏天不高于25度,春秋季应在20-25度之间。(如KFC自设甲方提供室外机位置)
十二.设备总重:冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶,设备总重3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使楼顶均匀受力。
十三.卸货车位:甲方提供临时卸货车位。
十四.乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。
十五.消防系统:乙方自设消防系统并与甲方连通。
十六.电话:甲方提供两条电话线路。 物业经理人网 www.pMceo.com
篇2：房产公司做好项目结算审核工作
大部分房产项目竣工验收后,施工单位会将其编制的竣工结算书(含竣工资料)交予房产公司审计部门进行审核。国家规定国家、集体投资项目必须通过社会审计,私营企业和外资企业可以不委托社会审计而自行审计,但目前大部分房产公司不仅要自己内部审核,而且还要请专业审计公司进行审核。通过对施工单位送审结算书进行全面、系统的检查和复核,及时纠正所存在的错误和问题,使之更加合理地确定工程造价,达到有效地控制工程造价的目的,保证项目目标管理的实现。如何才能既快又好的做好工程造价的审核呢?
一、要请专业审计公司进行审计
由于建设工程结算的编制是一项很烦琐而又必须很细致地去对待的技术与经济相结合的核算工作,不仅要求编审人员要具有一定的专业技术知识,包括建筑设计、施工技术等一系列系统的建筑工程知识,而且还要有较高的预算业务素质和合同管理水平。但是在实际工作中,不论水平好坏,总是难免会出现这样或那样的差错。如定额换算不合理,由于新技术、新结构和新材料的不断涌现,导致定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。然而因缺少调查和可靠的第一手数据资料,致使结算定额或补充定额含有较多的不合理性;其次高估冒算现象在结算时较普遍,一些施工单位为了获得较多收入,不是从改善经营管理、提高工程质量、创造社会信誉等方面入手,而是采用多计工程量、高套定额单价、巧立名目等手段人为的提高工程造价。另外由于工程造价构成项目多,且变动频繁,使计算程序复杂,计算基础不一等等均容易造成错误。
为了纠正上述错误,很有必要请专业审计公司进行审计,工程审计虽属事后控制,虽然是“亡羊补牢”,但也很有效。例如:在福世别墅工程中,建筑面积1341M2,建筑高11米,为砖混结构(局部框架),地下室埋深3米,通过专业审计,单位工程造价从送审造价的2053元/平方米降低到审计后的1428元/平方米,而业主仅花费6000元审计费;在世纪时空大厦项目中,建筑面积2.2万平方米,上部24层,1-6层为裙房,建筑面积7200M2,地下二层,建筑面积3600M2,为框剪预应力楼板结构,通过审计,单位造价从送审造价1977元/平方米降低到审计后的1681元/平方米,为公司节约造价650万元,而公司付出的审计费仅7万元,其余20万元审计费按合同约定由施工方承担。
和几千万甚至上亿的工程造价相比,审计费甚至少的可忽略不计,但产生的经济效益却很好,因此,目前大部分房产公司都会请审计公司为他们把好最后一道关,花一点点的审计费获得工程造价的大大节约。
二、要通过招投标择优选择审计单位
目前,社会上各种工程造价咨询公司很多,良莠不齐,因此,我们要通过招投标择优选择好的审计公司。一般我们邀请五家工程造价咨询公司竟标,通过发放招标文件,比较他们的投标报价文件,主要对其资质等级、营业执照、合同履行情况、业绩证明、人员设备配备、审计方案及进度计划安排、报价等各方面进行综合比较,采用综合打分法评选最佳单位。其中审计方案尤为重要,我们要求审计单位具体审核人员必须逐条逐项地计算工程量,一条一条地检查定额子目,一项一项地检查材料单价,不能采用其他方法,如抽查审核法。因为目前大部分施工单位是民营企业,他们审计对帐都是一条一条逐项对帐,如果审计单位只是抽查审核,凡是审计算得高的地方,施工单位没意见,但业主不满,但凡是算得低的地方,施工单位都会一一提出,如果审计事前没计算好,不仅审计速度满,而且质量也不高,业主、施工方均不满意。因此,我们强调审计单位要逐条逐项一一把关。其次,审计公司的业绩很重要:我们在别墅项目审计招标时,特别注意他们以前是否做过别墅项目,是否做好别墅的装潢审计,在世纪时空大厦审计招标时,我们特别注意他们以前是否做过高层办公楼或住宅楼的审计,是否做过预应力工程、钢结构工程、植筋和碳纤维加固等专业性很强的审计,因为只有做过类似项目,才会更有经验。另外,审计收费标准也至关重要,如有些单位的收费完全按核减额来取费,而有一些却按国家规定取费,总之,通过招投标,不仅能反应他们的业务能力水平,还能减低审计费,如福世别墅项目和世纪时空项目的审计费比上海市审计收费标准低很多。
三、提交审计的资料要齐备:
由于审计公司对现场情况不熟悉、不了解,他们完全根据业主提供的竣工结算资料进行审计,这就要求我们对提交审计的资料负责。一般提交审计的资料有:
1、工程竣工图;
2、总承包合同;
3、各种专业指定分包合同;
4、现场签证、技术核定单、设计变更;
5、甲方批价材料设备资料;
6、有关会议纪要、联系单、地质勘察报告等。
一般竣工图为施工单位绘制,他们为了在结算时多算帐,往往没有施工的也划上去了。根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施,该增的增,该减的减,实
事求是。因此作为业主审计代表,要严格控制竣工图的质量,竣工图不但要监理审图、签字、盖章,而且业主项目经理也要严审竣工图,并签字盖章。在工程竣工结算中设计变更漏洞很多,有的是有设计变更但没有施工;有的是施工进行了核减,却没有相应的设计变更;还有的是设计变更工程量远远大于实际施工工程量;诸如此类举不胜举。因此结算时,要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法,认真核算工程量,不要怕麻烦,多下现场核对。如世纪时空大厦图纸中要求1-6层裙房层高4米的楼天棚要界面剂满批,然后1:1:4混合砂浆粉刷,再白水泥批嵌,而实际施工中考虑到以后有精装修,没有施工。如果我们不仔细核对,仅此一项就要增加粉刷和满堂脚手费用约20万元。
四、工程造价审核的内容
在审计过程中,我们业主要和审计单位多沟通、多协调,以合同为依据,在竣工图的基础上结合招投标书、协议、会议纪要以及地质勘察资料、工程变更签证、材料设备价格签证、隐蔽工程验收记录等竣工资料,按照有关的文件规定实事求是地做好项目的审计,主要是审核其工程量是否正确、单价的套用是否合理、费用的计取是否准确、设计变更、签证是否合理。
1、工程量的审核
工程量的误差分为正误差和负误差。正误差常表现在土方实际开挖高度小于设计室外高度,计算时仍按图计。楼地面孔洞、地沟所占面积未扣;墙体中的圈梁、过梁所占体积未扣;钢筋计算常常不扣保护层;梁、板、柱交接处受力筋或箍筋重复计算等等;负误差表现在完全按理论尺寸计算工程量。因此对施工图工程量的审核最重要的是熟悉工程量的计算规则。一是分清计算范围,如砖石工程中基础与墙身的划分、混凝土工程中柱高的划分、梁与柱的划分、主梁与次梁的划分等。二是分清限制范围,如建筑屋层高大于3.6m时,顶棚需要装饰方可计取满堂脚手架费用,现浇钢筋混凝土构件方可计取支模超高增加费。三是应仔细核对计算尺寸与图示尺寸是否相符,防止计算错误产生。四是仔细划分专业分包与总包的界面,不能重复计算。对签证凭据工程量的审核主要是现场签证及设计修改通知书应根据实际情况核实,做到实事求是,合理计量。审核时应作好调查研究,审核其合理性和有效性,不能见有签证即给予计量,杜绝和防范不实际的开支。
2、套用单价的审核
工程造价定额具有科学性、权威性、法令性,它的形式和内容,计算单位和数量标准任何人使用都必须严格执行,不能随意提高和降低。在审核套用预算单价时要注意如下几个问题:
(1) 对直接套用定额单价的审核——首先要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致,如构件名称、断面形式、强度等级(砼标号、水泥砂浆比例)等。其次工程项目是否重复套用。如块料面层下找平层;沥青卷材防水层,沥青隔气层下的冷底子油;预制构件的铁件;属于建筑工程范畴的给排水设施。在采用综合定额预算的项目中,这种现象尤其普遍,特别是项目工程与总包及分包都有联系时,往往容易产生工程量的重复。另外定额主材价格套用是否合理,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态,提高工程计价的准确性,如对碳纤维加固工程、钢筋植筋的综合单价,我们通过市场询价,审计单价比施工方报价低30%.
(2) 对换算的定额单价的审核——除按上述要求外,还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分?同时换算的方法是否准确?采用的系数是否正确?这些都将直接影响单价的准确性。
(3) 对补充定额的审核——主要是检查编制的依据和方法是否正确,材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。
3、费用的审核
取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定,结合相关文件如合同、招投标书等来确定费率。审核时应注意取费文件的时效性;执行的取费表是否与工程性质相符;费率计算是否正确;价差调整的材料是否符合文件规定。如计算时的取费基础是否正确,是以人工费为基础还是以直接费为基础。对于费率下浮或总价下浮的工程,在结算时特别要注意变更或新增项目是否同比下浮等。
五、工程造价的审核方法:
由于建设工程的生产过程是一个周期长、数量大的生产消费过程,具有多次性计价的特点。因此采用合理的审核方法不仅能达到事半功倍的效果,而且将直接关系到审查的质量和速度。主要审核方法有以下几种:
1、全面审核法
全面审核法就是按照施工图的要求,结合现行定额、施工组织设计、承包合同或协议以及有关造价计算的规定和文件等,全面地审核工程数量、定额单价以及费用计算。这种方法实际上与编制施工图预算的方法和过程基本相同。这种方法的优点是:全面和细致,审查质量高,效果好;缺点是:工作量大,时间较长,存在重复劳动。在投资规模较大,审核进度要求较紧的情况下,这种方法是不可取的,但建设单位为严格控制工程造价,仍常常采用这种方法,而且要求审计单位也选用这种方法。
2、重点审核法
重点审核法就是抓住工程预结算中的重点进行审核的方法。这种方法类同
3、对比审核法
在同一地区,如果单位工程的用途、结构和建筑标准都一样,其工程造价应该基本相似。因此在总结分析预结算资料的基础上,找出同类工程造价及工料消耗的规律性,整理出用途不同、结构形式不同、地区不同的工程的单方造价指标、工料消耗指标。然后,根据这些指标对审核对象进行分折对比,从中找出不符合投资规律的分部分项工程,针对这些子目进行重点计算,找出其差异较大的原因的审核方法。常用的分析方法有:
(1) 单方造价指标法:通过对同类项目的每平方米造价的对比,可直接反映出造价的准确性;
(2) 分部工程比例:基础,砖石、混凝土及钢筋混凝土、门窗、围护结构等各占定额直接费的比例;
(3) 专业投资比例:土建,给排水,采暖通风,电气照明等各专业占总造价的比例;
(4) 工料消耗指标:即对主要材料每平方米的耗用量的分析,如钢材、木材、水泥、砂、石、砖、瓦、人工等主要工料的单方消耗指标。
4、分组计算审查法
就是把预结算中有关项目划分若干组,利用同组中一个数据审查分项工程量的一种方法。采用这种方法,首先把若干分部分项工程,按相邻且有一定内在联系的项目进行编组。利用同组中分项工程间具有相同或相近计算基数的关系,审查一个分项工程数量,就能判断同组中其他几个分项工程量的准确程度。如一般把底层建筑面积、底层地面面积、地面垫层、地面面层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚抹灰、天棚涂料面层编为一组,先把底层建筑面积、楼地面面积求出来,其他分项的工程量利用此些基数就能得出。这种方法的最大优点是审查速度快,工作量小。
5、筛选法
筛选法是统筹法的一种,通过找出分部分项工程在每单位建筑面积上的工程量、价格、用工的基本数值,归纳为工程量、价格、用工三个单方基本值表,当所审查的预算的建筑标淮与“基本值”所适用的标准不同,就要对其进行调整。这种方法的优点是简单易懂,便于掌握,审查速度快,发现问题快。但解决差错问题尚须继续审查。
综上所述,建设工程结算的审计是一门专业性、知识性、政策性、技巧性很强的工作。因此需要我们在工作中不断学习、总结和提高。
篇3：建设集团企业房产资本部经理岗位说明书
建设集团公司房产资本部经理岗位说明书
岗位标识
岗位名称定员上级分管岗位编号
房产资本部经理1人市场、房产副总裁
任职条件
学历专业工作年限年龄技术职称
本科以上房地产管理10年以上50岁以下中级职称
工作职责
主管公司房地产前期、资本运作工作以及协助配合好副总裁完成公司房产开发项目。
工作内容（管理流程）
职责1：前期工作
·负责项目前期开发的战略研究、节奏安排及控制。
·负责前期谈判工作。
·负责前期市场调查、分析、定位。
·寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果。
·项目品牌、形象包装策划。
·数据收集、政策研究、成本测算。
职责2：过程控制
·负责制定开发项目初步规划方案、通过竟标，选择有实力、品牌设计公司；
·扩充方案规划设计、建筑设计和审图的有关手续。
·负责规划报批，规划建议审批后；消防、防疫、供电、供水、供气等手续的报批及施工证的办理。
·骏工验收（包括消防、规划、土建）、交房。
·选择优质、大品牌的物业公司。
职责3：收回投资和分配利润
·根据合同、股份比例，第一期预售时开始收回各自投资成本；
·按股份比例，分配第一次利润、第二次利润，直至利润分配完；
·项目公司清盘，各自按股份比例收回注册资本，直到工商、税务注销项目公司。
职责4：客户维护
·负责公共关系、人脉资源的维护，与职能部门建立良好的互动关系。
·办理相关手续工作，收集区域与行业相关资讯。
·建立相关意向购房客户的资料搜集、分析维护。
·与区域内重点行业、重点企业进行多联系、多沟通，培植良好社会关系，建立长期合作关系。
职责5：合同管理
·负责做好项目的合同、协议、备忘录等。
·负责合同、协议等正式函件的归档工作。
执行主要制度·公司企业管理制度
.公司企业管理程序
.总裁各项指令
岗位考核
要素·年度经营计划完成量。
·项目前期开发工作。
·过程控制。
.年中岗位考核和年终绩效考核、总结。
岗位标准
知识要求技能要求
精通房地产项目开发、市场、预决算、项目管理、物业管理等各业务环节，熟悉房地产行业相关政策和法律法规。
熟悉房产项目的整体运营，具有良好的职业素养、领导决策能力、团队组织运作能力及协调能力。
篇4：建设集团企业房产资本部副经理岗位说明书
建设集团公司房产资本部副经理岗位说明书
岗位标识
岗位名称定员上级主管岗位编号
房产资本部副经理1人部门经理
任职条件
学历专业工作年限年龄技术职称
本科以上房地产管理8年以上50岁以下中级职称
工作职责
主管房地产前期、资本运作工作以及协助部门经理完成公司房产开发项目。
工作内容（管理流程）
职责1：前期工作
·协助项目前期开发的战略研究、节奏安排及控制。
·协助前期谈判工作。
·协助前期市场调查、分析、定位。
·项目品牌、形象包装策划。
·数据收集、政策研究、成本测算。
职责2：过程控制
·协助负责施工图扩初、设计、审图。
·协助施工总包、分包、材质、甲供材料、工期、质量、文明施工。
·协助销售策划、方案、计划，选择优质、大品牌的销售公司、购房合同、收款方法等。
·骏工验收（包括消防、规划、土建）、交房。
·选择优质、大品牌的物业公司。
职责3：收回投资和分配利润
·根据合同、股份比例，第一期预售时开始收回各自投资成本；
·按股份比例，分配第一次利润、第二次利润，直至利润分配完；
·项目公司清盘，各自按股份比例收回注册资本，直到工商、税务注销项目公司。
职责4：客户维护
·协助部门经理对公共关系、人脉资源的维护，与职能部门建立良好的互动关系。
·协助办理相关手续工作，收集区域与行业相关资讯。
·与区域内重点行业、重点企业进行多联系、多沟通，培植良好社会关系，建立长期合作关系。
职责5：合同管理
·协助做好项目的合同、协议、备忘录等。
·负责合同、协议等正式函件的归档工作。
执行主要制度·公司企业管理制度
.公司企业管理程序
.总裁各项指令
岗位考核
要素·年度经营计划完成量。
·项目前期开发工作。
·过程控制。
.年中岗位考核和年终绩效考核、总结。
岗位标准
知识要求技能要求
精通房地产项目开发、市场、预决算、项目管理、物业管理等各业务环节，熟悉房地产行业相关政策和法律法规。
熟悉房产项目的整体运营，具有良好的职业素养、领导决策能力、团队组织运作能力及协调能力。
篇5：房产公司开发建筑项目屋面和防水工程质量检查要点
房产公司开发建筑项目屋面和防水工程质量检查要点
1.目的
确保屋面和防水工程质量得到有效控制。
2.范围
适用于***有限公司开发的建筑工程的屋面以及地下室、卫生间、屋面等主要部位的防水工程。特殊建筑屋面如采光屋顶等应按有关规范标准及设计文件进行检查。
3.职责
工程部负责屋面和防水工程的中间检查和隐蔽验收；屋面和防水工程竣工验收由工程部组织，相关部门参与。
4.内容
4.1.检查依据
4.1.1中华人民共和国国家标准《屋面工程技术规范》GB50207-94
4.1.2中华人民共和国国家标准《地下工程防水技术规范》GBJ108-87
4.1.3中华人民共和国国家标准《地下防水工程施工及验收规范》GBJ208-83
4.1.4建设部建[1991]370号《关于治理屋面渗漏的若干规定》及建设部建[1991]837号《关于提高防水工程质量的若干规定》
4.1.5各地区的地方标准、规定和条例等
4.1.6设计施工图文件及资料
4.2检查内容
4.2.1现场质保体系检查
4.2.1.1防水施工单位资质和操作工人上岗证。
4.2.1.2防水施工气候条件。
4.2.2设计图纸的检查
详细查看工程施工图、设计说明、设计变更、施工方案及集团统一做法等，弄清防水等级、防水材料品种、规格、性能要求、检验要求、施工顺序和施工要求等。
4.2.3质保资料检查
4.2.3.1原材料的出厂质量证明书、复试报告和建筑防水材料产品准用证。
4.2.3.2.隐蔽工程验收记录
4.2.3.2.1屋面防水基层找平层的坡度、厚度、分格缝设置及表面质量。
4.2.3.2.2屋面保温隔热层的材料、厚度以及排气槽、排气孔的留置（若有的话）；
4.2.3.2.3屋面每一道防水层的厚度以及施工质量。
4.2.3.2.4屋面细部防水节点处理（如女儿墙泛水节点、落水口、伸缩缝等）；
4.2.3.2.5卫生间防水节点处理。
4.2.3.2.6地下室防水节点处理（如施工水平缝、伸缩缝和后浇带等）。
4.2.3.3蓄水试验记录。在屋面结构完成后，若有雨天在雨后进行观测，在屋面和卫生间防水层作完后进行蓄水试验。
4.2.4工程实物检查
4.2.4.1.找平层
4.2.4.1.1屋面排水坡度、找平层厚度及其施工质量。
4.2.4.1.2屋面找平层分格缝的留设方法与施工质量。
4.2.4.1.3卫生间找坡找平层的坡向及施工质量。
4.2.4.1.4地下室垫层找平层的施工质量。
4.2.4.2屋面保温隔热层
4.2.4.2.1块状保温层的施工质量。
4.2.4.2.2找坡层施工质量，颗粒散状保温层的排气孔、排气道等留设方法和施工质量。
4.2.4.3防水层：防水材料及施工质量。
4.2.4.4细部节点细部节点处理方法和施工质量。
4.2.4.5保护层保护层用材和施工质量。
4.3.检查要点
4.3.1屋面工程（根据统一做法编制）：防水指导思想: 层层设防, 刚柔结合;以防为主, 防排结合。屋面防水要点:结构板自防水,防水涂料加强薄弱节点防水,防水层防水,找坡层坡度排水,细石混凝土板防水。屋面防水工程必须由专业防水施工队伍施工，编制防水工程施工方案。防水材料必须具备产品合格证和准用证，严禁使用不合格的防水、保温隔热材料，禁止使用纸胎沥青油毡、焦油型防水涂料、石棉类防水材料。
4.3.1.1混凝土结构屋面板:混凝土结构屋面板的质量控制主要是保证混凝土的密实性, 减少混凝土早期裂纹, 达到结构自防水的质量目标。控制要点：
4.3.1.1.1作好屋面混凝土浇筑前准备工作。选择合适的施工时间，宜安排在白天浇筑，以便旁站监理的有力实施；尽量不在雨天施工，以免导致混凝土表面的水泥浆被雨水冲走；若迫不得已在雨天施工，要施工单位准备足够的防雨工具，避免水泥浆液被冲走，同时要注意不得留下脚印等影响平整度。
4.3.1.1.2严格控制商品混凝土质量，控制塌落度值，控制水灰比在0.55以内，以免砼含水率过高，养护蒸发后，混凝土密实性降低。
4.3.1.1.3严格控制混凝土浇捣质量，提高混凝土密实性。尤其是坡屋面混凝土，要采取有效措施保证混凝土的振捣密实。
4.3.1.1.4施工中注意看筋护模的执行力度，确保钢筋的有效高度。避免出现由于钢筋有效高度减小而导致出现楼面裂缝。
4.3.1.1.5注意混凝土的养护，在混凝土浇筑后12小时内对混凝土加以覆盖和浇水湿养护，屋面混凝土的养护时间不得少于14天。
4.3.1.1.6在浇筑混凝土后24小时内不允许其他施工人员及机械行走，48小时内不允许空压机、脚手架、钢筋等重施工荷载加到屋面楼板；同时决不允许脚手架钢管等砸落屋面，以免造成裂缝。
4.3.1.21％坡度细石混凝土找坡有关屋面的结构板细石混凝土找坡层主要起对结构板找平和找坡作用；出屋面结构(如楼梯间、机房、山墙、变形缝、女儿墙、天窗壁等)屋面楼板交界的墙根要作成有效高度的混凝土导墙，防止墙根渗漏。
4.3.1.2.1混凝土表面要求找平压实收光，坡向准确，减少水的停留时间，加快排水速度, 为防水层施工提供良好的基层条件。
4.3.1.2.2
基层与伸出屋面结构(女儿墙、山墙、变形缝、天窗壁、管道等)的连接处，以及基层的转角（檐口、天沟、水落口），均应做成圆弧。对于防水卷材，基层圆弧半径不得小于50MM。圆弧应用套板成形，确保顺直、一致。对此等细部处理要严格检查，否则这些细小部位质量问题会导致防水失败。4.3.1.2.3对于做在保温找坡层上面的砂浆找平层（防水基层），要注意坡向和平整度，找平层应留设分格缝（嵌木条或锯缝），保证分格缝质量，缝宽宜为20mm，并嵌填密封材料，当兼作排气屋面的排气道时，可适当放宽，并应与保温层连通，水泥砂浆（砼）分缝间距≤6m。
4.3.1.3节点防水涂料加强层
4.3.1.3.1防水系统的节点接缝密封是防水施工中的关键。密封处理质量的好坏，将直接影响防水工程的连续性和整体性，是一个很重要的环节。
4.3.1.3.2防水涂料加强层施工前，必须先检查阴角的圆角等细部防水加强处理。若接触密封材料的基层强度不够，或有蜂窝、麻面、起皮、起砂现象，就会降低密封材料与基层的粘结强度。若节点基层表面不干燥、不干净，也会降低密封材料与基层的粘结。
4.3.1.3.3天沟、檐沟转角多，面积小，工作面狭小，卷材铺贴难度大，须特别认真对待，确保质量。在此部位宜用涂膜防水加强层处理。在卷材防水层施工时采用满贴工艺。在天沟底留置卷材接缝是极为不利的，一般留在沟侧。天沟渗漏率较高。
4.3.1.3.4防水加强层若是聚合物水泥基防水材料，注意材料聚灰比的控制及检验。
4.3.1.4防水层坡屋面、小面积不规则屋面或出屋面结构较多的屋面不宜使用卷材防水层，原因是节点较多，难以保证卷材施工质量；在这种情况下宜用涂膜防水。
4.3.1.4.1加强屋面防水材料进场检验，要严格检查准用证、合格证及检验报告等有效质保资料，在使用前应根据规范要求进行有见证抽样送检，检验合格后方能使用。
4.3.1.4.2基层要求：表面平整，经过充分养护，不得有起砂、酥松、起皮现象；基层必须干燥，含水率不大于9%， 检验基层干燥的另一种简易方法是将1M2卷材平铺在基层上，待3－4小时后掀开, 基层覆盖部位及卷材上无水印则可进行防水施工。另应注意，应待基层混凝土充分养护干燥后（一般约10天-14天）才可铺贴卷材，防止混凝土收缩过大而拉裂卷材。
4.3.1.4.3涂刷冷底子油，防止基层内部水分上升，以增强沥青与基层表面的粘结力。
4.3.1.4.4卷材应先展开在屋面松弛，释放可能有的应力，施工时不宜过分拉紧。
4.3.1.4.5要严格根据防水规范要求，控制卷材厚度，根据卷材厚度确定粘贴施工工艺，采用热熔法施工的卷材厚度必须大于等于4㎜。层数和厚度应满足设计屋面防水等级要求。
4.3.1.4.6风≥五级不得施工。高聚物改性沥青卷材热熔法施工温度不低于－100C，在负温度情况下，一般不宜安排防水施工。在雨天和雪天不得安排防水施工。
4.3.1.4.7屋面卷材根据情况可选用满贴、条粘、点粘及空铺等方法施工，当卷材防水层上有重物覆盖时基层用满贴和条粘。铺贴时应同时将卷材下面的空气排出，将卷材压实整平，粘结牢固，接缝处必须满粘，接缝严密，同时卷材短边搭接缝应错开，严格控制相邻卷材边缝顺直以及搭接宽度一致。立面或大坡面铺贴防水卷材时，应采用满贴法施工。
4.3.1.4.8铺贴卷材应采用搭接法，上下层及相邻两幅卷材的接缝应错开，平行于屋脊的接缝应顺流水方向搭接，垂直于屋脊的搭接缝应顺年最大频率风向搭接，上下层卷材不得互相垂直铺贴。
4.3.1.4.9卷材铺贴应平整顺直，符合排水要求，无明显积水、粘结牢固，无滑移翘边等缺陷。
4.3.1.4.10热熔法施工时应适当掌握喷灯火焰的温度、火焰与卷材的距离、烘烤时间、烘烤面均匀程度，并避免卷材烧穿或焦化。
4.3.1.4.11 铺设卷材的最后工序是密封搭接缝，对这一工序必须重视。将经过
喷灯加热的卷材接缝边缘的沥青条用铁抹子抹压顺平，直到挤出沥青为止。对没有挤出沥青条的边缘必须用沥青密封材料或专用封口胶封口。当采用高聚物改性沥青防水卷材和合成高分子防水卷材施工时，接缝口应采用密封材料封严，其宽度不应小于10mm。当采用沥青防水卷材进行天沟、檐沟施工时。纵向搭接缝也应用密封材料填嵌。
4.3.1.4.12若防水层采用涂膜防水，注意材料的控制：防水涂料包装容器必须
密封，容器表面有明显标志，标明防水涂料名称、生产厂家、生产日期和产品有效期。经常的防水涂料和胎体增强材料抽样复验应符合规范规定：同一规格、品种的防水涂料，每10吨为1批，不足10吨者按一批进行抽检；胎体增强材料，每3000㎡为一批，不足3000㎡者按一批进行抽验。
4.3.1.4.13 防水涂料应按规范要求进行延伸率（或断裂延伸率）、固体含量、柔性、不透水性和耐热度的检验；胎体增强材料应检验拉力和延伸率。
4.3.1.4.14 防水涂膜应分层分遍涂布。待先涂的涂层干燥成膜后，方可涂布后一遍涂料。防水涂膜应由2层及以上涂层组成。涂膜厚度应满足设计屋面防水等级的要求。
4.3.1.4.15 收头应用防水涂料多遍涂刷或用密封材料封严；天沟、檐沟、檐口，泛水等部位，应按设计和规范要求加铺有胎体增强材料的附加层，找平层分割缝处应空铺。涂膜防水层不应有裂纹、脱皮、流淌、鼓泡、露胎体和皱皮等现象。
4.3.1.4.16 保温隔热层要求
4.3.1.4.16.1当采用水泥膨胀蛭石及水泥膨胀珍珠岩（整体、散状、块状）保温层时，应做排气道，纵横贯通，应有防止堵塞措施，并应与大气连通的排气孔相通，排气孔应设在纵横排气道的交叉点上。排气出口应埋设排气管，排气管按屋面面积每36m2宜设一个，可适当设多。排气管自身应做好防水处理，排气管出屋面净高应不小于300mm。
4.3.1.4.16.2 当采用架空隔热屋面时，应先将屋面清扫干净，支座底面的卷材、涂膜防水层上应采取加强措施。架空板高度宜为100-300mm支座宜用M5水泥砂浆砌筑。架空板与女儿墙及屋面凸出处的距离不宜小于250mm，架空板铺设应平整、稳固、缝隙宜采用水泥砂浆嵌平缝。
4.3.1.5板状保温材料层
4.3.1.5.1板状保温材料应检查密度、厚度、板的形状和强度。抽检数量根据规范确定，同一批材料至少一次。
4.3.1.5.2注意后继混凝土施工工序的扎筋、浇筑工程以免破坏保温层。
4.3.1.6陶粒混凝土或焦渣找坡层
4.3.1.6.1陶粒混凝土注意配比,并搅拌均匀,不得在雨天进行施工。
4.3.1.6.2水泥焦渣找坡层系松散材料找坡层，含水率要控制在规范要求的范围内，不得在雨天施工，对材料作好防雨或防潮措施。
4.3.1.7面层细石砼保护层
4.3.1.7.1根据工程实践经验，分格缝在满足建筑功能的条件下，宜小不宜大。分格缝的大小需根据规范及实际施工情况决定，一般较小(不大于上述做法中2M×2M)的分格缝能有效减少混凝土板的裂缝，同时需注意分格缝的美观。
4.3.1.7.3钢筋层宜放置在混凝土的较上部分（保护层10），能有效减少裂纹。
4.3.1.7.4分格缝的嵌缝材料为PVC防水油膏,必须坎填密实。
4.3.1.7.5内排水的水落口周围500MM范围内坡度不应小于5％，呈凹坑。这一点在屋面施工时很容易遗漏，需予以重视，以免在验收时影响屋面分部的验评。
4.3.1.7.6出屋面管道的四周细石砼与管道壁接触处留10×10凹槽，凹槽内用防水油膏封堵。卷材防水层在管道上收头处用金属箍（镀锌铁箍）箍紧，并用防水硅胶封严，金属箍离屋面高度≥250MM，且同一屋面高度一致。
4.3.1.7.7 女儿墙上横向水落口进深方向应做成大喇叭口，洞口外形尺寸大小一致，并用专用模具成形，洞口周边（底边除外）粉刷成45°斜截面（1CM×1CM）。
4.3.1.7.8非上人（上人）屋面需经常维护的设施周围和屋面出入口至设施之间的人行道应铺设刚性保护层，刚性保护层与防水层之间应做隔离层。
4.3.1.7.9高跨屋面采用有组织排水时，水落管下应加设钢筋混凝土水簸箕。
4.3.1.8瓦屋面应符合以下要求
4.3.1.8.1瓦屋面的基层应平整、牢固、瓦片排列应整齐、平直、搭接合理，接缝严密，并不得有残缺瓦片。
4.3.1.8.2装饰瓦铺贴应与基层粘贴牢固，脊瓦铺贴方向应与常年主导风方向
一致。
4.3.1.8.3瓦屋面与山墙及突出屋面结构等交接处，均应做泛水处理。瓦伸入天沟、檐沟的长度应为50-70mm。
4.3.1.9压型钢板屋面应符合以下要求
4.3.1.9.1压型钢板应根据板型和设计的配板图铺设，上下两排板的搭接长度不应小于200mm，接缝内应用密封材料嵌实。
4.3.1.9.2压型钢板的安装应使用单向螺栓或拉铆钉连接固定，压型钢板与固定支架应用螺栓固定。
4.3.1.9.3压型钢板檐口挑出长度不应小于200mm。
4.3.1.1种植屋面
4.3.1.10.1 种植屋面的泄水孔位置应准确，并不得堵塞。
4.3.1.10.2 种植屋面的疏水层应能有效排水。
4.3.1.11屋面细部处理
4.3.1.11.1 卷材防水屋面在女儿墙收头处取消挑眉砖做法。砖砌女儿墙改用凹泛水，用水泥钉固定卷材，每幅卷材至少有两点固定，凹槽内采用密封材料封口，严禁外贴法施工。在混凝土女儿墙上，卷材收头上口进行密封处理后用金属板遮盖，其上口用密封材料封固，泛水立面高度应不小于250mm。
4.3.1.11.2 天沟水平落水口处为防止垃圾堵塞，不得使用水平盖板，应用"将军帽"，女儿墙上侧面落水口处应加铁箅子，屋面透气管上，取消铅丝网球，改用铸铁帽(塑料透气管可用塑料帽)。
4.3.1.11.3对穿过屋面板的管道四周，需用C20细石混凝土浇灌密实。伸出屋面管道周围的找平屋应做成圆锥台，高度为30mm。管道与找平层间应留下凹槽，并嵌填密封材料，防水层在管道收头处用金属箍箍紧(净高应不小于250mm)并用密封材料封严。
4.3.1.11.4变形缝盖缝镀锌铁皮下应附加干铺油毡层，铁皮应按顺水流方向搭接接口做成咬口或用焊锡焊牢，并钉设牢固。
4.3.2卫生间防水
4.3.2.1吊洞处理：
4.3.2.1.1将洞口浮浆凿去，凿成锅底形，断面要剔成毛面，用清水清理干净；
4.3.2.1.2吊模要平整，根据管道直径制作合适的模板，防止漏浆，模板要清理，检查合格后方可进入下道工序；
4.3.2.1.3浇筑前浇水湿润周边混凝土，并用素水泥浆刷一道，用提高一标号的膨胀混凝土堵塞；
4.3.2.1.4浇筑时用钢筋振捣，浇筑密实；
4.3.2.1.5吊洞混凝土分2次浇筑，第一次浇筑完时留3~4㎝板厚不浇，用来作存水试验，漏则返工，不漏则进行2次浇混凝土浇筑。
4.3.2.2混凝土结构板。有条件的可进行卫生间结构板原浆收光, 在此情况下，防水层则可直接做在结构板上面，其上面的细石混凝土找坡层可根据情况取消，通过贴砖进行找坡。当然，不能保证结构板表面质量时，还要求防水层做在细石混凝土找坡层上。
4.3.2.3薄弱环节的处理。对阴角、管根等薄弱环节进行加强防水处理。
4.3.2.4防水层。防水施工的时间安排应在卫生间墙面抹灰、管道安装完毕后进行。对于进入现场的防水材料，要按照地方要求进行质保资料的验收，按照国家规范进行抽检。控制好聚灰比，是保证聚合物水性防水材料的关键。防水层要求致密，可以通过防水进料计量和现场抽检涂膜厚度来控制防水层厚度。
4.3.2.5混凝土导墙 C20混凝土导墙要密实，有条件的情况下宜采用一次浇筑。若与结构板一次浇筑，整体性较好，若与结构板分二次浇筑，则需清理墙根，凿毛后在二次浇注。要采取措施保证混凝土的密实性。
4.3.2.6蓄水验收。防水施工完毕后及移交给物业时要分别进行蓄水试验 。蓄水48小时不得有渗漏。
4.3.2.7墙体工程 在没有成熟经验的情况下慎重采用GRC板。一般情况下建议采用粘土空心砖或其它轻质空心砖。对于墙体材料必须注意龄期，其余工艺及验收标准见有关规范。
4.3.3 地下室防水
4.3.3.1 砼
垫层。砼垫层的标号、配合比、厚度要符合设计要求，浇注时振捣密实，表面要平整。4.3.3.2水泥砂浆找平层
4.3.3.2.1砂浆的配合比要准确。
4.3.3.2.2找平层表面要平整、压实、赶光，所有阴阳角处要有园弧过渡。
4.3.3.3卷材防水
4.3.3.3.1防水卷材的品种、牌号必须符合设计要求和施工规范的规定，要检查出厂合格证、试验报告、使用说明书和地区准用证。
4.3.3.3.2地下防水层施工，在地下水位较高的条件下施工时，涂刷防水层前应作好降水和排水处理，将地下水位降至防水层底标高50cm以下，并保持到防水层施工完。
4.3.3.3.3铺贴卷材时，基层必须牢固，无松动现象，表面要平整、洁净、干燥。冷底油涂布要均匀，无漏涂。卷材防水的施工控制要点同屋面防水卷材。
4.3.3.4防水砼：
4.3.3.4.1防水砼使用的水泥，应采用普通硅酸盐水泥，不得使用过期或受潮结块的水泥，并不得将不同品种或标号的水泥混合使用，水泥标号不低 于425号。
4.3.3.4.2使用的石子最大粒径不大于40mm，含泥量不超过3%，不得呈块状或包裹石子表面，吸水率不大于1.5％。
4.3.3.4.3砂要采用中砂。
4.3.3.4.4拌制砼所用的水，应采用不含有害物质的洁净水。
4.3.3.4.5所使用的外加剂其掺量和品种，应经试验确定，并经设计认可。
4.3.3.4.6配合比必须准确称量，计量偏差值水、水泥、外加剂±1％，砂、石±2％。
4.3.3.4.7防水砼应保证连续浇筑，间断时间不超过2小时，每层浇筑厚度不大于600mm，浇筑落差大于3m时，不得直接入模，应采取侧面加浇筑口或串筒，溜槽等措施。
4.3.3.4.8砼浇筑时，要现场做坍落度试验，试验值超过给定值±30mm时，应退回重新搅拌不得浇筑。
4.3.3.4.9振捣时，要快插慢拔，插点均匀，移动间距不得大于振捣作用半径的1.5倍，振捣上一层时，要插入下层50mm。
4.3.3.4.10砼浇注时，要有专人观察模板，钢筋、预埋孔洞及预埋件有无移动和变形情况，发现问题在浇注前要立即修正完好。
4.3.3.5墙体水平施工缝及伸缩缝：
4.3.3.5.1防水砼的墙体水平施工缝，应留在高出底板顶面不小于200mm的墙体上，施工缝应留成凹缝、凸缝、台阶缝、止水带，禁止留用平缝。二次浇筑砼前应将原施工缝处砼表面要全面认真凿毛，清除表面水泥薄膜，松动石子及软弱砼层，用水清除干净，保持湿润但应无积水。浇注时先铺上一层20～25mm厚的1：1水泥砂浆，即可开始浇筑。
4.3.3.5.2地下室伸缩缝的防水应按照规范和有关图集施工，用柔性材料密封防水。
4.3.3.5.3地下室后浇带的混凝土浇筑施工宜选择在主体封顶后，对后浇带内垃圾等必须剔除清理干净，用高一标号防渗混凝土浇筑，必要时可在充分养护后在交接处局部做水泥基涂膜内防水加强。
4.3.3.6地下室外墙和顶板（局部）防水：
4.3.3.6.1涂膜材料技术性能必须符合设计和规范要求。
4.3.3.6.2基层清理：涂膜防水层施工前先将基层表面的尘土、沙粒、灰浆硬块等杂物清理干净，并用干净的湿布擦一次，晾干后方可进行下一道工序施工。
4.3.3.6.3涂刷底胶（冷底子油），将配制好的底胶混合料，用长把滚刷均匀涂刷在基层表面，涂后常温在4h以后手感不沾时,即可做下道工序。
4.3.3.6.4涂膜防水层施工：（1）材料配制：聚氨脂涂膜，聚氨脂甲料：乙料为1：1.5(重量比)，配制涂膜防水材料，其配合比计量要准确，必须用电动搅拌器强力进行搅拌5分钟，配好的料2h内用完。若采用聚合物防水层，则需控制好聚灰比。
4.3.3.6.5细部做附加层，管根、阴阳角、变形缝等细部薄弱环节，应在大面积涂刷前，先做一层防水附加层，底胶表面干后，将纤维布或无纺布裁成于管根尺寸、形状相同并将周围加宽20cm的布，套在管根等细部，同时涂刷涂膜防水材料，常温在4h左右表面干后，即可进行大面积涂膜防水层施工。
4.3.3.6.6涂膜防水施工其余要点同卫生间涂膜防水。
4.3.3.6.7地下室外立面防水施工，平面与立面交接处应交叉搭接，涂膜固化后，应及时砌筑保护墙或用笨板等保护层进行保护。
4.3.3.6.8地下室防水在以下几道工序完成后必须经甲方和监理的检查验收，A 合膜前对墙体施工缝的检查;B拆膜后对墙体砼的检查;C对防水基层的检查;D防水层完成后的检查;E防水保护层的检查。尤其是对混凝土基层的处理，必须得到有效控制，对于蜂窝麻面烂根等情况用混凝土进行修补，不得用砂浆堵补。
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