规划购物中心商业业态
商业业态,是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划,则是指充分利用各种商业资源,为实现成功招商、销售和日后的成功营运,而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合,它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导,促进项目招商的进度;同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润,更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力,吸引尽可能多的目标顾客,增加购物中心的内在价值,提升市场竞争力,为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。
一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的,但这种组合不是没有原则的"堆砌",一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配,符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要,主动为城市经济社会发展服务。只有这样,www.pmceo.com才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下,如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心,这样势必降低本项目的客流量,而其它卖场却扩大了市场范围。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划,必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时,在参考当地的消费能力的情况下,可以保持适度超前的规划,但不能和当地的消费情况偏离太远,否则就会出现"曲高和寡"的局面,导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位,在此基础上进行一些业态的组合的创新,并形成一整套经营管理系统的整合。否则就容易盲目跟风,频繁变换业态规划,把握不住市场定位,很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时,应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果,进行分类汇总,计算出各分类项目的比例。一般来说,商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐三大类。进行市场调研的目的在于分析当地的商业发展情况,把握项目当地商业发展的情况,为商业经营规划提供依据。
分析了市场调研报告之后,依据项目的自身体量面积,参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验,比如目前常用的规划黄金比例,即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52:18:30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出,这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
预估面积之后,还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场,如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足,就应及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远,那将对后期的招商造成很大的困难,对将来的经营产生不利的影响。
二、购物中心业态规划应考虑的微观因素
1、租金水平
购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成配合两种给付方式,但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高,商家的经营压力就会很大,商家赚不到钱,整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。另一方面,租金是购物中心主要的收入来源,购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。因此在进行业态规划时,应考虑不同业种商户的租金承受能力,从而进行合理的业态规划,以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中,餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置,除了考虑到可以将人流往上带动牵引外,还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言,中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态,整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里,首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。
2、面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同,在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太大,不适合引进商家的特定经营,则是一种资源的浪费;如果规划的面积太小,则不适合相应商家的要求,也会对招商造成阻碍。因此,商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。
例如麦当劳和肯德基,其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛超市,其面积约20000-30000平方米(不含停车场),每一单层租赁面积至少8000平方米,至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求,有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问题,又可以增加项目整体的可售面积,增加商业项目的整体利润。比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割,使之形成一些独立的店面,而且由此分割出来的店面紧邻主力店,可以分享其巨大人流量,店面的价值自然非同寻常。
3、工程技术条件
在业态规划时,还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求,是否适合在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。
业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件,对于工程建设有着实际的指导意义。比如沃尔玛超市,其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m,甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m;结构负荷方面,鲜食楼层:1000kg/㎡,非食品楼层:700kg/㎡。
再比如规划影院业态的时候,一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件,那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。
在其他业态的规划设计中,餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适;建筑类的商家规划引进,要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。
4、业种的聚客能力
在购物中心的业态规划中,要充分考虑不同业种的聚客能力。
一般而言,具有经营能力的商店即具有聚客力。聚客能力强的商店对购物中心的贡献,不仅仅局限于单店经营业绩好,更重要的是它们会吸引周边商店的人流,形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开始显现,成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好的购物中心,不但没有空置的卖场,而且排队等待争取参与经营的厂商将形成一股热流。所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力,使各业种之间形成良性的互补。
我们通常认为,大主力店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店其聚客能力也有不同,例如建材超市,相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV,它的聚客能力就不同于其它的业种,顾客进入KTV后消费就会相对单一,对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细考量主力店的聚客能力。
各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的,比如餐饮业;有些消费则具有很强的针对性,比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力;餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此,不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。
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p;5、辅助功能区需求辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售招商直接创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。如大型超市,就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超市,就要求单体购物中心有1000个以上的停车位,其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。再如TESCO超市,就要求其入口前有深度>15m的小型广场,铺花岗岩面积不少于1500平米。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。
同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划,有利于充分挖掘这些辅助空间的价值,提升租金的水平。例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高,这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。
6、项目的人流动线
购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。在进行业态规划时应与人流的规划充分结合,能够较好的避免商铺人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商铺价值达到最大化。
现代的购物中心层数越多,营业面积和租金就越多,购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引至高层并不容易,因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合,有利于将顾客引至购物中心的各个楼层,形成良好的经营氛围,提升整场的租金水平。
篇2：MALL全程策划要点:业态规划店铺划分
MALL全程策划要点：业态规划与店铺划分
业态规划Trade mi* planning/店铺划分Shop lots sizing
1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2市场优劣势／市场战略分析
1.3竞争对手分析
1.4 商场定位
1.5 商场总面积建意
1.6 业态规划
1.7 租户选配
1.8 店铺划分
为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：
1.. 市场类层资料 主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层
2.. 竞争数据
当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色
- 租户清空存货
- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现
- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑
3. 当前建筑表现的数字
- 租金，服务费，租用率
- 物业管理和服务的标准
4 目标场地分析
- 舒适设施包括出口
- 交通方便
- 人潮流通
- 周边用户
- 环境问题
- 停车 (立即改进是可能的)
5. 业主的行销团队/代理 (本地及国际)
- 招聘员工的水平
- 行销陈述/员工专门技术的质量
- 行销代理所承接的项目
- 利益冲突
- 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)
目标物业的竞争对比
- 零售
- 办公室
- 其它支援设备
SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验
- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定
- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)
- 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟)
- 促销 (媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)
增值
- 硬件 (建筑和舒适设施)
- 软件 (新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)
定位和租户刮析和顾客
建议与实行
这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。
篇3：最新万达广场业态规划概念
最新万达广场商业业态规划概念
一、业态分类及面积占比
万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务三
三个业态的面积占比大致为：
1.餐饮面积占比40%--60%；
2.服装服饰面积占比20%—30%；
3.生活配套服务面积占比 20%--25%。
在制作规划布局图时，用蓝色表示餐饮业态；用黄色表示服装服饰业态；用红色表示生活配套服务业态。
用小方图形标示商铺内厨房预留点位；用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位；用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。
二、基本结构、各楼层布局和定位
基本结构：
根据集团规划研究院的规划设计，第三代的万达广场步行街一般分为三层。总建筑面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1万至2万平方米
各楼层布局及定位：
一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码
二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）；
三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。
三、商业业态规划指引
各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。
为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。
步行街一层的入口处是客流聚集的地方，但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。因此，建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。
中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。
考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应至少有3-5个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。
建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。
业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。
四、建筑规划指引
步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。
餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家使用的便捷
步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处到步行街中厅之间的位置，不宜设置在步行街入口处。设置在步行街入口处，一是根本不会对主力店起到带动客流的作用；二是减少了步行街的优质商铺数量，降低了租金收益；三是会影响二、三楼的客流动线，形成死角。
根据商业业态规划的特点，一、三楼的商铺多数以餐饮和知名服装品牌店为主，因此可适当规划的大一些。单铺面积150平方米左右，商铺深度12米—15米；二楼的商铺以个性、特色服装或家居用品为主，商铺应规划的适当小一些，单铺面积60—80平方米，商铺深度8—12米。
应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主力店规划在步行街的两侧，以形成步行街客流的平衡。
篇4：商业项目定位业态组合规划
商业项目定位与业态组合规划
随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
一、项目市场定位规划
准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……
现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象
1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：
A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：
业态需求——求综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；
功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；
功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；
消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。
（二）商业中心功能、规模定位
1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模
商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标
一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shoppingmall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。
3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。
根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。
（三）商业中心的经营档次与形象定位
商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。
建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。
二、项目整体业态规划
（一）业态规划的背景：
所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。
传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。
（二）业态战略规划：
主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。
主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内
容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口啤的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。
（三）业态规划组合定位:
1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。
在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店
主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区www.pmceo.com位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。
规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。
3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。
专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。
在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。
4、大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理。免费的公共娱乐设施可穿插分布。
篇5：决定商铺经营成败棋局:业态规划
决定商铺经营成败的棋局--业态规划
在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性正逐渐凸现，合理的业态规划将是商铺成功运营的一个基本保证。投资者可以根据商铺前期的业态规划，来判断其以后的经营效益。因此，业态规划成为商铺经营整个棋局中最重要的一步。
1.商铺的业态规划将实现“四赢”目标。2.业态规划的三大功能：促进业态平衡、形成良好形象、便于商业管理。3.业态规划的方向：功能和比例。4.商铺业态规划的决定因素：城市的消费力和购物者的消费习惯。
业态规划——从“双赢”到“四赢”
商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给最终客户，其价值是通过商业地产的长期运营来实现的。商业地产尤其是规模相对较大的商铺，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商、业主、经营商家、目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好地促进商铺自身的发展。
“四赢”的具体内容包括：1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益；3.商家通过入场经营取得经营利润；4.消费者在消费中得到体验和一定的满足。以上几点构成了商铺最基本的“四赢”格局，这四个方面既相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商铺都必须满足这一基本格局的要求，而合理的业态规划正是使“四赢”局面实现的前提条件。促进业态平衡、形成良好形象、便于商业管理——商铺业态规划的三大功能如果商铺缺乏业态规划将导致商业经营的混乱，望京地区、天通苑就是很好的例证。某些项目的商业由于缺乏规划，居民区里到处都是美容院，一层住宅开一个小窗户就可以变成24小时便利店，4个面包房同时在一个区域里经营，3万多人的消费需求只可到一家餐馆去满足……这样的社区不仅不能提高物业的品质，也无法实现商铺应有的价值。所以，合理的业态规划是商业项目成功运营的第一步。
通过前期的实地考察和精心计算作出的业态规划，将为商业运营带来以下几点好处。1.促进商业业态的平衡。成熟的业态规划能合理的分配商品种类，有助于整个商业运营的平衡发展，加大对目标客户群的消费吸引力和实现经营者稳定的收益回报。2.有利于形成良好的商业形象。商铺的业态规划将创造高品质的商业氛围和购物环境，促使商铺形成自己独一无二的品牌形象，吸引更多的客户慕名而来，扩大商铺的市场影响力。3.便于商业管理公司的全局管理。合理的业态规划是商业管理的必备要素，商业管理公司不会因业态分布的不科学，而出现管理上的重复和混乱。有序的业态规划，将帮助商业管理公司有效地进行工作分配，以最少的成本实现最大的效益。
功能和比例——商铺业态规划的具体内容商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商铺的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的，其具体内容包含以下两点：
1.根据商品的种类进行功能规划。商铺的业态规划应该按商品的不同功能来制定合适的经营模式。以综合性的商业体为例，应该按商品的功能划分不同的消费分区，使消费者根据自己的需求而选择合适的商品。多功能的业态划分，有利于消费者的选择余地，促进更多的消费吸引力，有助于项目的正常运作。商铺的业态规划首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，通过确凿的数据确定消费区域的消费能力，研究分析现在及未来商业发展方向，确定所在区域内的消费需求，然后根据经营目标合理拟定业态规划。若在大体量的商铺里不进行业态规划，而是简单地采取单一的经营模式，就会出现同类化商品的大量聚集，导致业主之间为了生存而展开残酷的“价格战”，从而使商铺整体的经营处于恶性循环之中。
号称东北地区最大的商贸城——百荣世贸城，就是一个以单一业态（小商品批发）为主的大型商铺。百荣世贸城在经营之初就没有进行合理的业态规划，没有按商品的功能划分不同的主题卖场，而是把所有类型的商品随意地组合在不同的楼层中，每层所买的商品毫无章法可言，致使顾客的消费毫无目的性可言。而它不合理的业态规划也导致了昨日的商业旗舰，今天日益凋零的局面。
2.根据经营项目的数量进行比例规划。商铺的业态规划要满足需求而非创造需求。商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者，消费者客观的消费类别及总量的确定，决定了商业店铺的类别及总量。经营项目所占权重的百分比也是商铺的业态规划中不可或缺的重要因素。特别是对于体量较大的商铺，业态规划的百分比将决定其日后的经营效果。然而，百分比的划分不是简单地进行数字排列，即在商铺里划分20%的餐饮、30%的超市、50%的服装，而是要根据市场的实际需求、消费者的购物习惯和周边同类商业的分布状况，通过详细的估算和分析后，再进行最终的调整和确定。
位于中关村大街以南的“寻乐旺铺”——同乐湾，就是看准了中关村地区的人口基数庞大，娱乐配套严重不足的特点，精心打造了7000平方米的大型商铺。同乐湾的业态组合极具个性化色彩，以独享与同乐、奇遇与惊喜、内敛与释放为理念，提供多种释放身心压力、满足不同娱乐需求的空间与平台。在业态规划上，同乐湾根据双安商圈娱乐休闲配套的市场供给不足，对经营项目进行了合理的比例分配，加重了娱乐、餐饮、休闲等项目的比重，满足了中关村区域市场的消费需求。城市消费力、购物者的消费习惯——商铺业态规划的决定因素商铺规划的基本目的是要赚取最大化的利润，而最高利益的实现是离不开整个城市的消费力水平。不同城市的消费水平将确定业态规划的基本方向，所以会出现三类城市的商铺业态规划和二类、一类城市相比，商铺规划方向的截然相反。商场的一楼所买的东西，象征着一个城市的消费群体所追求的消费品趋势。像北京、上海这样的大型城市，消费者追求生活用品以外的奢侈品，所以商场的一层会安排化妆品、珠宝这样的顶级消费品。而在齐宁这样的三类城市，由于城市整体收入水平偏低，商场的第一层就会出现以摩托车、家用电器为主的业态规划。
从这个方面也反映了，商铺的业态规划应该从城市的整体消费水平为出发点，从而进行合理、周到、详细、全面的规划。以北京为例，商铺的业态规划就完全展现了城市消费水平的主导作用。北京商场业态规划，普遍都是第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，四层家用电器，五层美食，地下一层超市，这种业态规划的合理配比，是商铺成功运营的关键所在。超市普遍存在于商铺的地下一层是由于其薄利多销的特点所决定的。假设超市设立于百货公司的八楼，是没有顾客愿意购完生活必需品之后，拎着大包小包继续在商场里一层层地选购商品。而将超市设在地下一层，不仅有利于货物的运输、节约物流成本，也便于消费者购买商品后离开。女性服装通常摆放在二层，这也是根据购物者的消费习惯所决定的。女性购买商品的随意性大、购买频率高、一次性消费数量大，所以将商场次重要的楼层安排女装，便于消费者进行
价格、颜色、款式的比较。而男性的消费目的性相对较强，对于商品的选择不会过于挑剔，所以男装会安排在商场的三层。将家用电器置于商场较高的楼层，是因为电器的边际利润低、目的消费性强。商家明白选购者对电器产品的消费不是在乎其便利性，而是在于直接性，所以在商业规划上将家用电器放在商场的较高楼层。美食和娱乐区域安排在最高的楼层，是根据消费者的消费路线来决定的。当消费者从一层逛到顶层时，需要一个地方进行休息和放松，而休闲区域的出现正好满足了上述需求。因此商铺的业态规划与城市的消费力和消费者的消费习惯密不可分。
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