商业项目地产多元化融资

　　商业项目地产多元化融资

　　一、传统房地产开发融资流程

　　分期投资银行贷款→土地的取得→施工建设←银行贷款/建筑公司融资/预售所得款

　　1、房地产开发项目的主要资金构成：

　　（1）自有资金；

　　（2）银行贷款；

　　（3）楼盘销售回款。

　　传统融资方式下三种资金约各占总房地产资金总额的1/3。

　　2、劣势：

　　（1）较多依赖银行贷款

　　（2）较多为短期大额贷款

　　（3）极易受到经济大环境变化和政策调整的影响

　　二、多元化融资方式

　　1、房地产投资信托基金（REITs）

　　（1）REITs的定义：

　　REITs是收购、发展、拥有及运作能产生收入之物业的基金，运作如一般单位信托基金，通过发行受益凭证的方式募集资金，进行投资，投资期较长，风险和收益率都不高，赎回有严格限制。

　　（2）REITs的种类

　　①股本房地产基金 (Equity REITs)：

　　投资形式：直接投资房地产市场。

　　主要收入：租金。

　　②按揭房地产基金 (Mortgage REITs)：

　　投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭。

　　主要收入：利息。

　　③混合房地产基金(Hybrid REITs)：

　　上述两种基金的混合物。

　　④私人地产基金(Private REITs)：

　　非上市或场外交易的REITs。

　　2、私募基金

　　（1）私募基金的定义：

　　国际投资机构参股本地房地产企业，参与房地产投资开发的决策、经营和管理，企业本身是拥有优秀管理层的世界级房地产发展企业，企业须持有大量资金，可直接操作大型房地产项目。

　　（2）私募基金的优势和劣势

　　优势

　　劣势

　　对于

　　发展商

　　更佳的基金来源

　　投资商的实力使得风险相应减低

　　相比较公开招募成本更低

　　选择优先股需要付较高的利息

　　净资产值的折扣比公开招募更多

　　对于

　　投资商

　　通过本地知名开发商进入上海市场

　　参与较少，相应的风险也较小

　　不能直接控制开发过程

　　3、Initial Public Opening(IPO)

　　（1）IPO的定义：

　　意指允许公众人士第一次持有公司的股票。

　　（2）IPO的优势和劣势：

　　优势

　　劣势

　　对于

　　发展商

　　多样化得融资渠道

　　先进的公司管理

　　IPO有严格的要求和限制

　　信息公开

　　处于公众直接监督中

　　潜在成本昂贵

　　对于

　　投资商

　　更快进入高速发展中的中国地产市场

　　相对持有固定资产，有更好的流通性

　　易受股市动荡的影响

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篇2：当商业地产巧遇金融融资时

　　当商业地产巧遇金融融资时

　　商业地产一般以项目经营开发定位管理服务增值赢利造血为主轴线运作,以便取得长期可持续发展,在不断造血的同时,不断提升物业价值。

　　商业地产的融资则是借助商业地产这个壳，不断寻找股东、股民、投资者、银行贷款等方式注入资金，加强现金流，实现资本运作，获得更高的利润。

　　当商业地产与融资巧遇时，首先是给商业价值带来了一个美轮美奂的外套，一个美好未来实力打造的希望，一个持续运营发展，中长线投资回报的主心点。

　　当融资硬碰商业地产时，一定会演绎一个新的神话，编造一个动人的故事，创造一个无与伦比的未来外表，让人听起来热血沸腾；但短线投资会缺少项目运作的原动力，当超出其想像的时候，就会再融资，如果再融资出现困难，则会决裂。因为融资是不可能长线投资发展的，除非是非常大的利润及运作空间。有此项目，可能会在发展过程中出现好多次的融资，但项目说到底只有一个，因此，当融资主导项目开发运作时，这个项目的主导期不可能太久，也不可能最寿终正寝。一定不会度过漫长的商业开发期30—40年。

　　打个精湛的比方，在男女双方谈恋爱时，男方追求女方，男人的主动和女人的主动追求，会得到不一样的结果，持续力是不一样的，珍惜成份也会不尽相同。

　　奉劝：

　　商业地产的精英们，你们在务实经营开发的同时，请多学习金融融资吧！在这里价值观及含量会得到另一种升华。

　　融资炒作的机构，请你们在寻找到商业地产合作后，多些专业务实，并遵循商业地产运作的规律吧！

　　总结：

　　“商业地产+融资”两者完美的结合，才是未来地产运作新的风向标！