东莞市纺织服装行业年会暨DFO东莞工厂直销中心参会招商总结
东莞市纺织服装行业年会暨DFO东莞工厂直销中心参会招商总结
一、整个会议总结性介绍
20**年元月4日15：30—21：00,新华南MALL·生活城作为协办单位之一,参与东莞市纺织服装行业协会在虎门龙泉国际大酒店举办20**年东莞市纺织服装行业年会。招商部在公司资深副总裁TED、郝岩总经理带领下有10人出席了该次会议，收获颇多。
此次是东莞市服装界的年会，与会人员层次较高，到会嘉宾约200人，包括省、市政府领导，行业专家、教授及工厂企业家齐齐聚一堂（协会领导及会员表现的相当积极及配合，很少有在场有走动及提前离场的）。年会对服装行来过去一年进行了总结，还对未来工作方向的开展及展望指出了方向，广州大学纺织服装学院马达礼教授对服装的营销发展作了演讲，提出了服装品牌竞争的思考及服装企业的二次创业及做大做强的过程及相关营销技巧，深受到场企业家及服装界人士认可。整个会议时间控制在二个小时内，效果较理想。
富民作为本次活动的大赞助商，表现的非常抢眼，不仅吸引了大商家来现场，也对虎门富民商务中心的推介相当成功。虎门富民时装城的孙俊才总经理同时也是东莞市服装行业协会的常务副会长，因此，在行业中的品牌、影响力、口碑及城市名片上都举足轻重。
晚宴安排在多功能会议厅的旁边，有丰富多彩的表演及档次较高的宴席，也有抽奖及省纺织厅吴副厅长、东莞市副市长、海关局副局长、经贸局等领导出席宴会，宴会秩序较好，直到宴会结束，才集体散场，达到了非常好的效果。
二、会后研讨总结
20**年1月5日下午2：00-3：30招商部在二楼会议室召开了参加服装年会研讨总结，与会人员有赵贤文，林武，贺志田，朱汉武，张国耀，钟日强，何梦莹，会议内容总结如下：
1、年会成功点：组织好
亮点：
1）流程安排紧凑。2）会议内容丰富。3）与会人员齐，档次高。
4）指示牌清晰明显。5）礼品发放有效控制。6）餐饮上菜效率高。
6）音响效果好。7）文艺演出富有创意及互动性，如杂技表演-变脸。
8）会刊手册内容丰富及装订精美。9）抽奖活动时间安排得当。
2、我们举办的招商会欠缺点：
1）充分利用时间，如晚餐时间没有播放公司短篇，只是简单的介绍了DFO项目。
3、本次会议成功原因：
1）服装行业协会口碑好，多年来做好自己的角色，使会员，商家，政府人员乐于参加，团结，齐心。
2）服装行会多年工作经验，公关工作成功，政府大力支持。
3）政府领导出席迎合商家的利益诉求。
4、富民时装城作为年会最大的赞助商在年会上推广工作获得很大成功，
（一）背景原因：
1）个人效应。富民时装城的老板为服装协会的常务副会长。
2）富民时装作为多年品牌受政府大力支持，并作为东莞服装行业的龙头，象征。
3）品牌效果好，商家信心足。
（二）具体举动有：
1）晚餐时间播放了公司短篇。
2）样板商铺推出。
3）平面图设计合理清晰，吸引力强。
5、相对而言，我们存在的不利因素：
1、前期消极因素影响商家信心。
2、招商资金有待争取。
3、经验不足，有待学习。
4、富民时装城利用率比HNM高，租金较低，租赁条件更具吸引，平面设计图更科学合理。
6、对元月18日招商说明会建议：
1）与各个行业协会合作，发送招商说明会的邀请函，提升客户形象及档次。
2）合理选择礼品。
3）安排适当的表演及抽奖。增加留住参会人员的吸引力。
4）合理的安排宴会。
三、我们项目推荐的收获：
新华南MALL生活城本次作为协办单位之一，收获也颇为丰富。
1、向参会的嘉宾成功的传达出工厂直销中心的概念，也把邀请函、政府支持函、致工厂企业家的信函直接传达到参会人员的桌面，让他们第一时间看到新华南MALL生活城的概念，对新华南MALL生活城的未来有了一个更好更清晰的了解。
2、与此同时，我们也把4个P的*展架，成功的摆设在会议厅入口处，较好的展示了形象，让行业家对此有了更深的印象。
3、会刊杂志的专业广告版面，大大宣传我们的同时，也提升了我们的形象，给人的感觉是很具冲击力。
4、服装杂志的形象广告刊登，扩大了知名度，也为项目开展有了好的铺垫。
5、我们工作人员的深入及访谈，与工厂企业家有了面对面的交流，建立了良好的沟通渠道，为日后项目的运作打下了基础。派发名片约几百张，收集客户名片约三十张，因为大部分是服装协会会员，很多人都认识，故没有带名片来。
6、祝酒词介绍，TDE总负责形象展示抽奖，郝总项目介绍，让更多人对我们有了解，便于行业的拓展工作。
我们收获到的，除了以上部分，还有更多，如组织各行业协会9日到现场参观，协助我们共同推进项目，共创双赢等。
以上工作只能是在项目推荐及形象展示方面迈出了第一步，从长远来说，仅仅是万里长征有了良好开头，还有很多路要走，但我们坚信，新华南MALL·生活城在一批行业精英的拓展下，在公司领导正确的领导下，在强大的背景及资金实力保证下，我们一定会创造出更好的未来。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：业务营销--商业招商操盘心得总结演讲
业务营销--商业招商操盘心得总结演讲
按陈总裁安排，今天由我来谈谈经验和心得，说内心话，站在这里，心里不太好受，也没有什么资格来批评大家，93000平方米的出租面积还没有完成，我也都不知道说什么好。但是，领导既然要求了，我们就要执行，就要信心百倍的带领团队去完成。
想来想去，我只能是结合以往的工作的经验和心得，简单的谈一下我对招商的看法。招商的核心是招商企划及招商达成。那么我就围绕招商的企划及该如何招商讲起。
地产一般分为三种形式，一种是商业地产，另一种是住宅地产，还有一种则是工业地产。商业地产的是三种形式中最为复杂，难度最高。所谓商业地产，商业是灵魂，地产是载体。
决定一个商业地产运作成功的因素有四个方面。
1、选址和定位，不同区位的商业地产规划，就有不同的定位，比如市中心商业则一般定位为购物中心，郊区则定位为批发功能的物流场所。
2、商场的动线规划;有了定位，就根据需求做出动线规划，一般分为人流动线规划、车流动线规划、物流动线规划，信息流(导购指引)、资金流规划等方面。现在最流行的还是黄金三角的菱形规划组合，可以做到商铺铺面最大化。
3、商户功能规划组合;一个商业区域的商业业态选择，规划所占的比例、商户品牌的选择。这关系到能否持续运作的关键。
4、经营管理;“就是专业化经营，规范化管理、标准化服务”，这15个字说起来简单，做起来却很难。对整个商业运营起督导性作用。天河城在经营管理方面是“真诚服务，精益求精”，广百是“顾客就是上帝，真诚服务每一天”，经营管理是整个运营及后续保证的核心。
现在很多非商业地产行业介入商业地产，对商业的预估不足，导致失败的案例比比皆是。而且商业地产卖得越好，死得越快。以上四个内容，可供我们在招商企划中，做出合理的规划。发现到底存在什么问题，该如何解决。
在招商企划及达成方面，要注意以下五个方面：
一、是要学会思考，学会分析，学会企划。有思想的招商人员呈现给客户的是激情与希望。
决定招商企划的因素很多，比如项目选址、项目定位、资金实力、发展商的背景、经营管理服务团队、功能规划及商家品牌组合、招商政策支持、工程硬件条件等。它们都是商业达成中密不可分的部分，都占据较大的份额。
案例分析并发问：
1、我们面对的客户是一群什么样的人?(大多数为低文化高水平的人，他们对于市场及能否做，心中有谱，都有自己的决定，而且这类型的人大多都是抱团出动。现在的傻瓜商户早就死光光了，80%的商家都在失败中寻到更多的经验，20%的创业者都有亲戚朋友的传帮带，也谨慎多了，我们所能做的，就是帮客户解决他们的疑问，增强他们对我们的信心和好感，即便不能签下来，也可以推荐其它朋友来经营。
2、我们项目周边的市场氛围，到底需要什么?有什么样的市场空间?什么行业能够运营支撑下去?
3、我们的定位及业态具备什么样的功能?是批发?零售?会展?业态能否互补?
4、我们所选的商家是否具备品牌影响力?是否具备支撑的实力?
5、我们怎么解决推广，吸引他们需要的客户来?
6、我们怎么让客户相信，与他们风险共担?能否提供他们所需要的硬件条件?
等等一系列化问题，当把这些都解答后，我们就向招商成功达成迈进了一步。
以上各个元素都很重要，招商是一个系统化工程，要学会根据不同的客户，做出不同的企划调整方案。
二、业务大方向的把握，掌握节奏进度，寻找突破口
一个项目，把握方向很重要，只有方向把握住了，就能分清重点与主次，也就能寻找到突破口。方向对了，定位也就对了。只要照着定位执行，哪怕是做错了，也会有成绩;定位错了，做得越对，就会与大方向错得越远;有时真有点像无头苍蝇一样乱飞。所以一个项目的定位，是重中之重，也是项目的定海神针。把节奏把握好，就能有的放失的操盘，一个商业项目，让一个不懂经营的人来操作，就会变成一个坏项目，一个坏项目，让一个懂经营的人来操作，同样也可以变成一个好项目。
三、要根据不同的客户采用不同的招商策略及方法
常用的招商方法很多，一个是前提是给客户一个赚钱的机会。比如：
1、阿Q式招商法2、死缠乱打的招商法3、欲擒故纵的招商法4、点对点的招商策略法5、以点带面的招商法6、滚雪球式积累法7、先签大客户的策略8、大品牌优先法9、圈内人士组团法，等等
以上各种方法要因人而异，不同的客户采用不同的方法，不同的业务人员也要采用不同的方式。
四、优秀招商人员的业务素质(心态、目标细分、技巧)
1、要有综合性的商业知识，比如物业管理知识、工程知识、社会心理学知识、哲学、经济学、要有较强的市场预测及评估能力，能及时准确的对客户的需求做出预判，便于下一阶段的跟进。
要有积极主动的心态，要肯吃苦，性格要开朗;还要敢做敢为，敢说。
2、要学会赞美、学会认同，才能拉近与客户的距离，得到客户的认可;
3、要在客户面前表现出权威，要能给出超出客户想象的帮助;
4、要有丰富经验的积累，能够察言观色，灵活应对;
5、要有组织，有计划，有目标，有细分，有分工，有团队精神，能够成人之美，主观上奉献组织，客观上成就自己。
6、有魄力的行业领军人，诚信度及公信度也会加快业务达成。
五、最后一点，也是最重要的一点，要会做人。
1、热情坦诚，道德品行高、光明磊落，并具有换位思维的人，是一个很受客户欢迎的人。
2、一个业务员，业务水平不高不可怕，可以学，如果道德品行坏了，就什么都没得谈。
3、要大度，要诚信。这也是TED总经常讲的;不能欺诈，要善待对老板、同事、客户，要实事求是，要善于学习，不要耍小聪明，不要把别人当傻瓜。要有一种即使做不了生意，还能做朋友的心态。
4、要做到把一碗水端平，既要考虑发展商的运作，同时也要考虑客户的生存空间，一个只顾求表现而不顾商家生死的人，不是一个真正优秀的业务员。
关于客户开发的例子：
之前，格漫诗在业务洽谈中，认可了我们，就连同他的董事长，原城市俪人的老板陈永洪董事长，都帮着我们介绍客户，就连梁子天意的负责人李总也感到非常吃惊，这是做人的公信力。在他的介入及带领下，组团同等品牌档次的客户，取得了较大的突破。
做人的一个前提是不能见利忘义。请大家记住一点，客户能来租场经营，大多数不是看中了某个人，而是看中了利益点，是对业务员的认可，更是对项目的认可。
我经常告诫我自己，“活着是英雄，死了也是英雄”。我把这句话赠给大家，那些已经离我们而去的同事们是英雄，今天仍在这里坚持，在努力奋斗的同事们更是英雄。
谢谢大家!
篇3：物业招商年终总结暨工作计划
物业招商20**年终总结暨20**年工作计划
各尽其责，为企业发展打好攻坚战的一年
再接再厉，让企业焕然一新开创新的一年
公司的各级领导及各位同仁：
值此新春到来之际，预祝各位节日快乐！
岁末年终，理当总结。回忆一年的心路历程，看看自己着手处理的各项工作，虽不及功臣的功勋显耀，也不及高管的聪明才智，但我自感是能固守城堡，合理应对。为完成公司长远的招租工作打下了攻坚战的一年。
一年一年的在企业度过，如今已进入7年的年头，我也在公司领导的帮助和教导下，逐步成熟，从各级领导和同事身上学到了不少课本以为的知识。非常感谢这一路爱护、批评我的有缘人，正是大家对我的“在意”才能让我反思自己，从而调整好自己的工作状态。
看着企业在20**年中的不断的改变，为之欣慰。在集团公司领导落实z20年的发展方向后，正是我们在苦练内功，倍增元素，调整企业状态，披荆斩棘，朝着更高的目标而前行。可以说全年z的各项工作是尽善尽美。我们都各尽其责的为企业的发展而努力奋斗着。从硬件设施的完善到物业服务中心的成立，从各类租户的纷纷落户到物业档次逐步提升，从工程和经营两不误的落实到协助做好酒店的各项工作等等。可以说物业的这20多颗脑袋是相对比较硬的，“多面手”正是对我们物业员工的正确头衔。这一路有压力、有心酸、有惊喜、有意外、有焦虑等，我们都经历了各种思绪的洗礼，我们顶住了压力，最终我们确实完成了公司的任务。现将我个人的工作汇报如下：
一、主抓招租工作，落实了年度工作指标，为企业的稳定经营做好了关键性的一项工作。
在年初的全年工作计划专题会议上，集团公司给我下达的工作任务是：“物业合同到期的空置率为0，物业特殊情况退租完成95%，合同租金递增2%。”记得当时看到这个任务指标的时候，倍感压力。毕竟在金融环境不景气的年份，能完成这简单的三句话是真的需要技巧和机遇的。经过一年的努力，到如今这岁末的时刻，任务可以说是基本完成。这一年的招租工作中，也从公司两位老总身上得到很多启发和成功的招商策略。对全年的招租工作主要从这些方面进行了跟进：
1、从思想上高度重视，特设招租专题会议。由于全年招租任务重，从年初开始，我们就制订了专项招租专题会议，对大型场地的招租我们经常召开讨论和分析会议，从而摸清楚情况，对目标客户的分析拿出相应的对策。
2、据不完全统计，物业现有租户56家，今年先后退场的租户为17家，重新招租进来的租户为15家，续约租户为22家。从统计的数字来分析，今年租户有1/3的租户流失率。通过努力续约租户也达到接近一半。从租户的流动来看今年是最频繁的一年，也租户最脆弱的一年。
3、从租户的租金层面来看，物业商铺的租金有明显提升，为全年整体租金上涨2%起到了决定性的作用。通过租户结构的调整，租金相对比之前高出几个百分点。
4、从租户的结构来分析，随着市场的发展和金融环境的影响，物业吸纳了部分服装和烟酒茶业的品牌客户进场，从而完善了物业的整体品牌形象。z不仅仅是特色美食的繁荣路段，也很多品牌的旗舰店。
5、全年的招租策略和技巧。在全年招租中，保留了之前熟悉的销售途径，从而开辟了多条招租推广的途径。把工作提前化正是今年的工作有效点，前期客户的判断和有效信息的发布，在谈判中的攻防策略和多角度的分析和完美配合，为全年的招租起到了至关重要的作用。记得“肥羊王”餐厅、“赏色”发廊、“樱樱”服装店、“汕头牛肉店”等即将倒闭时，我们提前做好了信息的发布和客户的囤积，才能在客户即将倒闭的时候就能很好衔接上，大大缩短了招租的时间，而且在收取部分顶手费后提升了物业租金的层面。在6月份第一次拿到公司给我的单项招租奖金的时候，我请了部门的负责人吃饭，那一刻我感触的很多，搞定一个客户，真的需要用心配合和有效的招租技巧。
6、利用各种平台，扩大了招租信息发布的力度。全年所利用的招租平台有：物业的露天招租广告牌；报社的标题式广告信息；网址、论坛、BBS、PPT、博客等互联网的直观发布；中介地产、中介租赁部等有效的合作；租户转介绍和朋友推荐等等方式，让即将或者已有的招租信息第一时间发布出来，通过不同程度的沟通，筛选目标客户和三A客户群体，通过和老总的默契配合来谈定租户进场。
7、统计招租信息和到期租户的信息，做到心中有数。在年初就和财务部进行了全年到期租户的统计，对不稳当的客户进行了长时间的观察和了解。对日常收集的招租信息进行了统计。
二、协助做好物业管理、服务工作，保证了物业年度指标的超额完成。
在过去的20**年，物业管理工作可以说今年是比较繁琐的一年，物业后院加建，电力设备的更换，停车场花池的修建，房屋的补漏，租户的调整等等工作，在公司领导的正确领导下，在公司没有增加管理人员的情况下，我们顺利的完成了这些工作，确保了租户的顺利经营，又顺利的完成扩建和加建工程，年初给物业部制订的经济创收指标也能超额完成，可以说这其中我们是付出了辛勤的汗水才能换来的。注意体现在：
1、一年中，物业定期对租户进行消防安全检查，对租户存在的安全隐患提出整改意见并要求落实，为此全年中未发生任何安全事故。
2、对保安部也经常进行停车场工作的培训和教导，全年顺利的收取了停车费，确保了停车的有序而又安全的停车环境。
3、严格落实总值班制度，发挥服务热线的作用。由于物业装修的频繁和后院施工的影响，一年中物业服务中心先后接到不同程度的投诉电话，在保证后院加建的顺利进行中，和客户做好沟通，周到的为租户提供了完善的各项服务工作，可以说全年的物业服务是客户认同的。
4、加强了物业租户的装修管理，物业对租户的装修严格按公司的要求来做，对水电、煤气、消防、环保等设施都严格把关。通过租户的调整，现在物业的商铺租户的装修明显上了个层次。
5、通过物业部“四大部门”的共同努力，物业部在20**年全年中，超额完成公司年初下达的年度物业部创收指标。通过这几年创收数字的累计来看，物业部这支管理团队已经逐步成熟，一手抓管理，一手抓创收，为公司的经营注入了新的活力。
三、协助跟进了各项工作，完成交办的各项任务。
在做好本职工作的同时，全年协助其他部门跟进了如下工作：
1、通过各种方式协助财务进行了部分租户的催租工作；
2、协助花样年华酒店做好了春秋两届广交会的后勤保障工作，为接待工作出了一份力；
3、协助主任跟进前期后院扩建的勘察和统计工作，做好了开工前的准备工作；
4、跟进了房管所租赁备案工作，全年有30多家租户的租赁合同备案，顺利帮客户进行了合同备案工作。同时，和空军物业办、黄花岗租赁办建立了良好的公共关系；
5、协助主任跟进了物业的公共关系工作；
以上是我个人的全年工作总结，一年的工作有得有失，在总结中成长进步，为来年的工作谋取经验教训。在继往开来的20**年，我想我会用全新的工作方式来开展的新的工作，而从更好的为企业创造新的价值。
随着亚运会各项筹备工作的推进，广州正在进行城市建设的各项改造。借此机遇，我们企业也在进行一项重大的扩建工程，从而发展物业应有的精品写字楼板块，更好的提升整个物业的面貌和市场价值。一栋长达300米长的临街商业裙楼物业，又坐落在环市东繁华商业路段。确实需要有长远的发展和提升。为此，公司董事会决定投巨资进行功能性改造和写字楼扩建的设想是有战略意义的，我们能成为这其中的一员，当然荣幸之至。我们会秉承董事长提出的“四个一流”来展开全年的工作。为此，在这虎虎生威的20**年，工作重点计划如下：
一、从思想上高度重视，调整以往的工作状态。
从企业长远发展来看，一个部门负责人必须从思想上严谨的来对待每项工作，企业领导提出的“不换思想就换人”的指示就是告诫我们要转变工作作风，调整自己的工作状态。为此，我想要从以下几方面进行调整：
1、严格落实公司领导提出的工作汇报和工作计划管理体系，对待自己的工作如实的跟领导进行汇报和表述，尤其对租户的投诉、意见和招租客户的分析等等，让公司领导熟悉阶段的工作状态；
2、对自己工作范围内无法解决的问题和事情，要及时向上级反映，同时领导协助解决，改掉之前拖延邋遢的不良工作方式；
3、加强自身专业技能的提升，以身作则。不折不扣的完成领导交办的任务，改掉自己的坏习惯，和同事搞好关系，相互配合，全心全意为客户做好各项服务。
二、营销是主体，加大营销推广，组建营销团队。
物业已经在进行的四、五的精品写字楼的扩建，正是要发展物业可持续增长的商业写字楼板块。物业有成熟的商铺，可就是缺精品的写字楼。写字楼的扩张完全可以带动整个物业的人气和消费。所以，在20**年，z物业定位为营销年，吸纳优秀的营销人才，吸引极具实力的品牌客户正是我们当前首要的工作，我认为可以从下几个方面去落实：
1、20**年z物业到期租户的准确统计，采取“一续二备”的营销方式。
目前初步统计来看，到20**年年底，物业有60%以上的客户合同到期。为此，我们必须具备
两手准备：一方面和现有的租户搞好关系，借助物业现有的平台，帮租户做好相应的宣传和推广，使其租户能真正盈利，也为合同续签奠定基础；二方面利用各种资源和手段，提前三个月进行招租信息的发布和客户信息的累计，真正做到全面推广。“给自己找个备胎，无论你行驶在什么路段，你都将是安全的。”2、和现有的商铺老租户进行沟通，后院扩建部位尽快出租。
物业在20**年花大量资金进行的商铺有效扩建的工程，除了改善物业后院整体环境，让现有的租户增加营业面积外，更重要的是能创造可观的经济利益价值。为此我们必须在短时间内对其扩建部位进行出租。据统计，我们现在已经顺利的将17间铺面的扩建面积出租，还剩41间铺面扩建面积未出租。我建议针对这些老租户，我们需要采取一些优惠措施，尽快做好这扩建面积的出租。比方说在一年内可以降低租金标准，一年后提升至我们设定的租金标准等等。总之，该场地要尽快出租，这样既可以真正的帮到租户解决经营面积的问题，同时也可以让我们获利。我也分析过，对现有的餐饮商铺来说，后院扩建部位他们就算是跟我们租了，他们也需要付出很大的代价。尤其是现把厨房设置在一楼的客户，好比是重新大装修一次。因为对于这些租户，我们必须给他们些“甜头”，他们才可能会投资来做。否则，他们很难承受目前的租金标准，我建议对现在老租户给2000元/间。
3、三楼大面积场地空置的处理，决定全年写字楼招租的成败。
现在和康师傅即将达成的协议表明，物业三楼在20**年五月底康师傅集团公司的大部分写字楼都将搬迁至物业新建的四、五楼的新办公场地，这就意味着三楼将出现大面积的空置。如何在短时间内进行写字楼改造和最快速的出租该场地是摆在我们面前的难题，我想从这几个方面入手：
A、在三月份左右对三楼的公共走廊、楼梯进行局部区域的地砖更换，尤其是二号楼梯口从一楼至四楼的地砖最先更换，设计出专用写字楼出入的楼梯口规格；
B、在四月初开始对三楼公共区域的墙裙和裂缝墙壁进行翻新，同时做好企业文化宣传栏和物业整理的消防应急疏散图，从外观上完善物业写字楼的整体面貌，包括物业公共区域的卫生设施、绿化和电梯的安装运行；
C、从四月份开始通过销售部进行“双地铁口最具人气全新精品写字楼”的招商信息的发布，提前累计客户，为即将到来的大面积招租做好前期的准备和铺垫；
D、在五月份开始逐个进行写字楼内部改造，主要改造的是完善墙体的封顶，靠北面窗户的改造，门、排气设施的安装和天花、地板的更换等等，把写字楼打造出全新的精品写字楼硬件。同时，销售进行大面积的招商工作，争取在康师傅搬完的同时，我们能出租一半的空置场地，让企业利益达到最大化；
F、专门成立写字楼招租的团队，做好分工。拟定出多套应对策略，通过网络、媒体、报社、现场广告、中介等渠道进行提前放盘和把控招商信息，对三楼全新装修后的精品写字楼的租金和优惠措施提前做好计划。
4、现有客户的经营状况，做好市场调查，调整租金层面。
从目前商铺客户分析来看，存在很多经营不稳定的因素。从主营的餐饮企业分析，z现有的12家餐饮店，真正能赚钱的客户仅此2到3家，其他客户处于保本和亏损状态。面临倒闭或者转让的客户有4到5家，他们的交租都存在问题。我们分析一下为什么之前一直比较旺的美食街怎么会在这一年里开始下滑？据我了解和判断，主要有这么几个方面：
A、所属路段为严管路，广州禁酒令的执行，让很多食客选择了郊区去消费；
B、物业的餐饮商铺属于中低档消费群体，加上我们这里条街的餐饮商铺主要是风味和西餐厅，真正本地消费的人流量比较少，同时所谓的风味餐厅本身就有局限性；
C、整体物业餐厅的消费并不低，在经济环境不景气的时段，降低了餐饮食客的消费能力；
D、z物业的停车直接影响餐饮商户的生意，给众多食客的第一感觉就是我们这里停车很麻烦，前停车场停放需要驾驶水平，后停车场停车地点太远，又有空军门岗的守卫；
E、物业和餐饮租户的宣传推广力度不够，很多食客并不知道我们美食街有些什么吃的，有什么优惠措施等等，
F、美食街的内部租户价格战持续增高，外来食客较少。
以上只是我个人的意见和看法，鉴于以上的情况我认为我们要进行相应的调整，帮租户度过难关，加大宣传推广力度，有效解决停车问题。在招租谈判的时候，吸引一些有实力有品牌的知名餐饮店，给出部分优惠措施，让租户先稳定，只有租户能赚钱，我们才能收到租金，才能让物业走入一个良性循环状态，这样才可能在食客和客户中建立良好的口碑。
5、加大招租力度，采取多项措施，建立一支营销团队。
对于z的招租工作，我首先要说明的是“坐地等花开”的时代已经不复存在，我们必须向马总说的那样“带着铁手套去抢蛋糕”。改变以往的招租方式方法，组建一支营销队伍。z大营销我认为可以说是分两块：一块是做好服务就营销，另外一块就是专业的营销团队。为此，我们必须得两条腿走路，强抓物业管理，全力以赴的推广。主要有以下设想：
A.建立z招租部，对人员和岗位做好分工，设定新的岗位流程。对招租部员工的工资、提成制定标准，必须改变之前的含糊不清的管理模式。一支是物业管理队伍，认真周到的做好z物业各租户的各项服务工作，体现我们星级物业的标准化；另外一支就是专业的营销队伍，他们主要负责商铺和写字楼的放盘、推广、宣传、销售等工作，这样岗位分明，各尽其责，责任到人；
B.对现有的招商方式加强深挖。做好环市路商铺和精品写字楼的市场调查工作，分析同类物业的竞争优势。结合物业的特点和优势，采取“4PS”、“4C”的营销组合。从租赁场地、价格、渠道、成本等各个环节进行细化分工。形成专项的分析、推广预案；
C.利用现有的平台，加大发布和推广，专项外勤人员跟进。z物业已有在招租方式主要是通过报纸的分类信息，物业现场招租牌的设立和部分网络推广、客户转介绍等，在这些渠道上进一步加大力度，利用网络、杂志、报纸等等方式，加大投入。让信息量能及时的推广出去，同时，设立一个外勤人员主要针对周边、外围写字楼和商铺投资客户的信息收集和跟进，真正走出去了解市场，寻找到各种客户关系。
D.尝试和房产中介公司的合作，实现双赢。打破我们常有的思路，主动和中介公司建立好关系，对写字楼和商铺进行快速的推广和放盘。我认为完全有必要和中介合作，必定他们有大量的信息。
E.建立完善的门户网站，加大网络推广的力度，利用百度、谷歌、搜房网等平台，进行网络推广。尤其注重酒店式公寓的前期推广力度。
以上是我对物业营销的看法，我想我们必定得加大投入，重新而又长远的规划整个物业的营销推广工作，真正的把营销推广工作放在最前线。
三、加强物业管理工作，树立品牌物业的形象。
z物业经过长达十年的发展，已形成了现有的这支物业管理队伍，这支队伍在办公室谷主任的带领下，为公司这几年创造了诸多奇迹和改变。从年度指标的逐年增加，从物业租户管理的日趋完善，从不增加人员情况下完成的各项工程的加建等等，可以看出，我们在不懈努力，没有功劳但有苦劳。在20**年，我认为要做好以下事项：
1、加强物业员工的各项培训，从思想和能力上逐步提升。需要对员工进行物业管理礼节礼貌、消防知识技能、安全防范和突发性事故处理等方面的知识培训，让我们这支队伍更具规范化和标准化。
2、完善物业的各项公共设施设备，改变物业现有的状态。很多租户都反应物业的公共走廊、楼梯、墙体、天花等设施设备老化和破旧。物业三楼无洗手间，物业没有电梯等都是租户反映物业硬件存在的问题，我们必须在这些设施设备方面进行改造和加装、加设。尤其是康师傅集团等大型客户，必须得开始完善我们的外部形象。只有投入才能真正提升物业的价值。写字楼不像商铺，必须得有过硬的硬件和完善的设施设备。
3、对三楼租户室内设施进行逐步完善和改进。物业三楼80%为康师傅集团各单位，据调查各个单位对三楼各写字楼室内的硬件都感到不满意。更有甚者，影响员工的上班情绪。为此我们也要进行局部的专项硬件的改造，已稳定现有的老租户。
4、加强物业的装修管理和投诉事项。由于物业租户的流动性大，物业的装修管理工作必须加强，对装修提出标准和要求。让整条街装修的逐步有层次，从而提升物业的形象。同时抓好客户的投诉和收集租户的意见和建议，这是我们之前工作的软肋。与各承租户负责人不定期进行沟通，和各负责人搞好关系，对听取租户反映的意见和建议，高效而又完整的解决客户的投诉，体现我们是一支专业而又责任的管理队伍。
5、加大美食街的推广工作，让租户真正感觉到物业的用心。
z以餐饮为龙头，这是我们当前不变的主体。为此，我们必须得从根本上去帮助这些餐饮租户，让美食街真正的集聚人气。我建议在20**年，从多个渠道加大z美食街的宣传，恢复广州国际美食节的分会场的角色。结合亚运会的到来，做好有力的推广。
以上是本人对20**年z物业部分工作的计划和建议，水平有限，各位领导看到如有不妥的方面，请给予批评和指正。我相信在公司领导的英明领导下，在我们各位同仁的共同努力下，我们一定能完成各项任务，实现董事长提出的“四个一流”的工作要求，为企业新十年的发展开个好头。
篇4：东莞工厂直销中心（DFO）招商说明会工作总结
东莞工厂直销中心(DFO)招商说明会工作总结
经过紧张的筹备，由招商部和推广部共同举办的DFO(东莞工厂销直销中心)招商说明会于20**年1月18日在新华南MALL·生活城BC4区1号中庭如期举行。这次招商会顺利地向社会各界，特别是与会行业办会、目标客户成功推荐了DFO项目的概念，达到预期的目的和效果，为今后DFO的招商工作打下了良好的基础。现将招商会的工作分如下四个部分进行总结。
1、DFO招商会启动过程
2、DFO招商会的几个收获
3、DFO招商会的不足点
4、DFO招商会后的工作开展方向
5、DFO相关信息附件表
一、 DFO招商会启动过程
如何在DFO工厂直销中心项目现场成功启动项目，项目招商说明会是非常重要的一个环节。在整个活动过程中，招商部与推广部团结合作，商业运营部大力支持，对会前的筹备工作，及开会过程中相互配合，确保了此次招商说明会圆满举行。主要体现在以下几个方面：
A：领导重视，确保招商说明会有了强有力的组织保障。
泰德总亲自把关招商邀请函的设计与创意，使招商邀请函看起来更新颖，更富有工厂的特色。招商部的同事在穿招商邀请函的麻绳时，都说在体验工厂流水线的生活。在给客户送招商邀请函时，客户都说我们的招商邀请函有特色，真正体现了工厂直销中心的内涵。同时公司内各部门老总亲临前线，减少了工作中报批环节，使各项工作快速推进。
B：精心策划，认真筹备。
为了确保会议的如期举行，招商部与公关推广部会前开多次会议，制定了详细的活动方案。特别是整个会场的布置，大气、美观，给人以舒适的感觉。其次是会议的整个过程比较连贯，没有冷场现象。虽然会议延迟了1个半小时，但由于有了新疆歌舞团的表演，使表演与会议的开始紧密连贯，使在整个会议的过程中领导的发言，客户的互动，直至会议结束用餐，一气呵成。
C：强调对口，确保到会的客户的数量与质量。
这次会议与平时其它招商会有着明显的区别是，我们没有邀请新闻媒体与记者，来宾全部是服装协会、皮革皮具协会等协业的领导，与目标客户，及在经营的商户。经过会后统计协会嘉宾与目标客户共有100人左右(具体见附件)。
二、 DFO招商会的几个收获
本次招商会是一个成功的大会，我们的硕果累累。首先是团队的收获。在公司领导、部门领导的领导下，项目组成员众志成城，分工明确，共同克服工作中的种种困难，努力完成各项工作。主要体现在以下三个方面：
1、畅通部门之间的沟通协调，使现场物料调配，车场布置，后勤保障等到位，确保会议按质按量举行。
2、保证各主要行业协会负责人全部到位，保证目标客户群体的到场开会，使DFO招商会是一个真正面向客户群体的推介会。
3、我们获了行业机构及客户的支持。主要体现在以下几点：
1)各大行业协会领导亲临现场开会。特别是在政府官员没有到场的情况下，贸促会会长的亲临演讲，保证DFO招商说明会是一个高规格的会议。
2)服装协会秘书长亲自修改我方提供的演讲稿，把DFO的概念阐述的简单明了，会后项目组的全体人员都认为潘秘书长讲的比较好，击中要害。
3)到场的协会负责人、目标客户对DFO项目都表现出了合作的意向。例如：食品、餐饮协会希望租2万平方米，远望多媒体也在参加DFO项目会后，表达出希望租1万平方米做娱乐城。服装协会已表态在年后带一批厂家过来与我方洽谈。同时来现场的客户要求我方尽快出台相关的招商政策，以便进一步的洽谈合作。
由于DFO项目没有经过详细的市场调查，但经过这次招商会的投石问路，使我们对DFO未来充满了信心。通过这次招商会DFO项目组的成员看到了希望，都认为会有信心把DFO项目招商成功，士气高涨。
三、 存在的不足点
经过项目小组会议沟通，大家都认为此次会议开得比较成功，但也存在许多不足，主要表现在如下几点：
1、原先和客户说政府会有人过来，由于各种客观原因，但最后却没有人过来，使得政府对项目支持方面说服力不够。
2、由于有讨债*非常事件的影响，为安全起见，此次媒体记者没有邀请。
3、大屏幕电视放左右两侧，且位置较低，使我司领导在讲解PPT时，有些客户看得不是很清晰。
4、服装时报所组织的客户因塞车来晚了一个小时，影响了流程安排，差一点坏了大事。
5、客户反映针对DFO的市场推广计划不清晰。
6、具体的招商中心、平面图及招商租赁政策还没有出来。
7、自助餐虽然高档，但没加好热。
四、 日后的工作开展
招商会已圆满结束，做好会议的总结，对今后的工作开展至关重要。经过项目小组会议计论，大家决定借着招商会的成功如开在年前做好如下工作。
1、做好客户的信息反馈工作。
2、做好各个业态(服装/玩具礼品/皮革鞋业/精品家居/美食广场)工作人员分工及开展方向细化。
3、做好来参加会议的协会嘉宾、目标客户的回访。
4、现场招商中心的装修及办公物品筹备，争取年前完成。
5、制定DFO推广计划。
6、落实DFO的租赁政策、平面图、业态规划。
7、落实DFO户外巨幅形象广告及招租电话广告牌。
五、 有关附件资料
附件一：《相关协会领导到会人员名单》
附件二：《参
会部分嘉宾名片名录》
附件三：《服装时报带来客户名录》
附件四：《招商说明会客客户意向调查统计》
附件五：《DFO参会客户的意向反馈跟进》
DFO项目组
20**年1月22日
篇5：月度（份）招商招租工作总结
月度(份)招商招租工作总结
在回顾九月份工作的同时，首先自我评价对九月份的工作不够满意，没有有效的完成公司的各项任务，请公司领导多多批评指导。
秋意焦热的九月，广州“创文”活动让我们领略了政府的扰民措施，极度影响着我们美食街的经营工作，残奥会的举行卡壳我们的停车场脚步，让我们独有的优势成了略势，金融机构的崩盘，让整个经济雪上加霜，停滞不前。种种客观的因素正侵袭着我们这种以“服务就是营销”的微利型企业，作为企业的一个基层管理者，我的内心用一个词来形容“焦虑不安”。
每个月的工作总结都硬套固有版本，今月我想以感受的方式来回顾本月的各项工作，主要表现为：
首先是主题招租工作，必须得承认的一个事实就是这个月招租工作是失败的。物业二楼A区1300平方米的餐饮功能的场地在本月底就《租赁合同》到期，由于种种原因，原来的租赁老板已经是基本不续签状态。在本月的招租工作中，我们也按之前所讲到的现场广告、报纸广告、网络推广、陌生拜访等方式在如期的进行着。具不完全统计，全月共接到招租电话50个，真正来现场看场地的有10家，通过传真和邮件发送50家，刊登分类广告10次，网络发布每天2个信息，有意向来谈客户5家，真正有实力和投资力的0家。从以上数据分析和跟客户沟通的情况来看，我感觉我们失败的主要原因有以下几个方面：
1、首先从谈判条件上找原因，我们刚开始给客户报的租金和转让费让部分客户无法接受，在投资环境不景气的时段，很多有投资欲望但有大把多场地选择的时候，我们所报的价格首先让他就没有了投资兴趣，哪怕你这条街在有人气，他一核算成本加上他自己出品价格的定位，他没有信心来这地方投资做这个项目，所以我们在前期对租赁条件自己没有一个最终的底线和一个准确的市场报价;
2、谈判力度不够，方式方法不够成熟。刘总在十月初的时候针对招租给我和王总都上了一课，让我们深化了对招租技巧的领悟。在九月份招租谈判中，我们确实存在沟通技巧的问题，没有认真想想相应的对策。我们忽视了几个重要问题，主要www.pmceo.com有对客户知根知底不够，没有深入了解客户的背景和投资环境，同时和客户沟通中，对自己信心不足，显得太过于焦虑，让客户抓住了我们的谈判人的内心世界;对待摇摆不定的客户没有采取相应有效的对策，和王总之间的配合还不够，没有有效的促成;
3、对客户的累计力度不够，虽我们差不多花了半年的时间在累计此场地的目标客户群体，从之前所统计的资料来看，真正适合我们物业定位的客户很少，没有寻找到适合这个场定位的目标客户;
4、对物业外墙广告投放和招租推广不够及时和全面。其实这是我们之前《租赁合同》约定中的漏洞，之前合同未注明到期不续签客户，出租方有权提前一个月在该场地挂租赁信息的广告牌，让我们只能等合同到期后悬挂醒目的广告信息牌，这样就没有很好的拓展信息渠道。为此在今年新签的合作中我们注意了这些细节。
5、外在市场的冲击和美食街外观形象的制约。通过跟客户的沟通和周边租赁行业的了解，发现同类租赁行业都在打价格战，有很多客户跟我谈到租金的时候，就拿天河北、岗顶等地方同等场地的租金和我对比，而且确实跟我们形成了竞争，之前就有客户放弃了我这里，后来还发信息给我去天河北他开业店去消费。从几项数据分析看，天河这边新起的楼盘，特别具备餐饮功能的都比我们有硬件等方面的优势。同时，通过和客户的沟通，了解到部分对餐饮连锁机构，他们都害怕来我们这里投资，主要是我们全年更换租户的比例比较大，投资风险性很强，给他们的感觉就像那美食导报报道的“很精彩也很无奈”。还有就是在和比较有层次客户沟通时，他们毫不客气的讲到了对我们美食街外观形象的看法，认为我们美食街定位不够鲜明，层次不够，外在形象不够档次，整体外观感觉不好。
其次，协助主任做好了物业管理工作，确保了物业安全无事故。在九月份，物业整体管理和安全工作主要有：
1、“创文”活动，配合交警做好了门口不能停放车辆工作，对停车事项做好了相应的解释工作;
2、强抓了保安部各项训练，由于停车的原因，充分利用时间对保安进行了队列、体能、消防技能训练，让新近员工学习的基本的要求和技能;
3、九月份由于停车问题，物业部整体创收有所下降，从数据分析来看，临时性创收收入很低。创收工作跟招租是一体的，只有成功租赁，物业创收工作才能有有效进展;
4、猪八戒餐厅由于老板投资问题，该餐厅在9月底已经停业转让，在10月上旬如不能成功转让，物业将收回场地，重新对外出租;
5、做好了日常的各项事务性工作，对待租户的各项投诉和保修都能认真完成，中秋节期间做好了康师傅租户负责人赠送月饼事项;
6、协助酒店跟进了部分工作，确保了酒店正常经营。
以上是我对九月份工作的总结和分析，在接下来的工作中，要调整工作状态，真正做到全力以赴投入到工作当中，深刻领悟刘总、王副总对招租技巧培训的内容，准确有效的运用到工作当中去，使自己在招租谈判中显得更加成熟，利用各种有效的方法，完成公司的招租工作，确保全年的工作能如实完成。
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