购物中心招商管理:

　　购物中心的招商管理：

　　招商工作是购物中心顺利实现经营目标的中心任务，能否按照项目预期保质保量的顺利完成招商工作，关系到购物中心Shopping Mall项目的运营成败。招商计划的制定是保证招商工作有序开展的指导性文件，包括：

　　① Mall项目招商策略：

　　□ 核心主力店先行，辅助店随后的原则；

　　□ 零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；

　　□ 放水养鱼的原则；

　　□ 先做人气，再做生意的原则。

　　② 购物中心项目招商目标分布计划：

　　□零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：时装、电器、家居、书店等各类专业店；配套辅助店：不同地区商品特色店；

　　□文化娱乐设施：核心主力店：动感影院等；辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、旅行社等；

　　□餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等；辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；

　　□配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等；

　　③ 购物中心项目招商招租条件：

　　依据购物中心的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑项目经营策略制定切实可行的招商招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下对分类项目的招商招租招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。

　　④ Mall项目的招商推广策划：

　　Mall项目面对的合作商是国内外某些领域知名企业、知名品牌，推广策划面对的市场是国际性水准的众多招商机会的筛选，因此，范围上要广，重点介绍Mall项目所在地消费环境、本项目的经营定位、Mall项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对Mall项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。招商推广策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。招商推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。

　　⑤ Mall项目的招商管理控制：

　　□ 招商人员质素管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式；

　　□ 招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合Mall项目的目标市场定位的合作商；

　　□招商项目的风险控制，对有意向的合作商经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险；

　　□招商项目的进度控制，Mall项目筹备阶段招商工作有别于营业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成全部招商项目的80%以上，Mall才能顺利开张营业，因此，招商过程中须按照不同类型的合作项目及时在限定时间段内明确合作关系。

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篇2：贸易城招商部管理规章制度

　　贸易城招商部管理规章制度

　　第一章、招商部部门职能：

　　1、负责贸易城业态业种规划与调整。

　　2、对相关行业商户资源不断进行调查和储备。

　　3、负责商户资源的整合与入驻。

　　4、负责公司经营管理工作方案的制定。

　　5、负责商户《租赁合同》的管理，将各项费用的应收金额及时提交财务部。

　　6、转让转租和过户手续办理。

　　第二章、招商部主要职责：

　　1、按照**贸易城总体业态规划进行全面招商。

　　2、严格管理《商铺租赁合同》，按照规定流程进行工作。对合同中的标的，要严守商业秘密；

　　3、根据招商调研的结果确定业态定位及业种配置，制定招商计划，确定招商的项目，及时调整招商策略；

　　4、结合**贸易城的定位和规划有目的选择符合贸易城的入场经营户；

　　5、对招商人员进行相关行业知识、招商技巧、相关政策法规等培训；

　　6、对前期未完成的招商量继续补充招商。

　　7、根据商户的经营实力进行优胜劣汰，清除不良商户，进行补充招商；

　　8、依据招商准入标准，要求商户带相关手续按流程签订合同，缴纳合同履约保证金和其它相关费用。

　　9、建立商户档案；

　　10、完成领导布置的临时任务。

　　第三章、招商部各岗位职责：

　　一、招商部部长职责：

　　1、按照市场业态规划和空余铺位情况进行全面招商；

　　2、注意和商户的有效沟通，充分了解客户的情况与需求，根据市场的实际情况和空余铺位状况推荐，同商户达到共识；

　　3、按照业态要求，重点引进知名品牌、连锁机构等；

　　4、不断研究市场变化，掌握商户心理，适时调整工作，引进商户资源，整合招商，实行一对一精确沟通。

　　5、对商户情况、公司情况以及外部各业种业态和品牌情况等有比较熟悉的了解，把握事态变化，成功招商；

　　6、招商不徇私情。对重点引进的品牌商户，实行一户一策；

　　7、严格管理《租赁合同》，按照规定流程进行工作。对合同中的标的，要严守商业秘密，不能出现信息纰漏；

　　8、遵守公司制度，完成上级领导交办的其他任务。

　　二、品质管理职责：

　　1、对入驻前的商户，进行品牌预审，避免出现重合；

　　2、对进驻的商户进行品牌、品质管理工作；

　　3、解决商户之间的关于品牌重合、代理纠纷等事务；

　　4、检查入住商户商品的质量，杜绝假冒伪劣情况；

　　5、接受商户关于追货行为的投诉，并且有效的解决；

　　6、遵守公司制度，完成上级领导交办的其他任务；

　　7、办理过户手续。

　　三、销售顾问职责：

　　1、接待来访意向客户，并进行详细的解释、解答；

　　2、根据公司要求，销售已出租的铺位；

　　3、协助客户办理相关贷款、产权手续；

　　4、制定销售计划并完成公司要求的销售指标；

　　5、遵守公司制度，完成上级领导交办的其他任务。

　　第四章、招商部管理规章制度：

　　一、**贸易城品牌登记备案管理规定：

　　规范**贸易城内商户的经营行为，维护广大商户的合法权益，促进市场良性发展，特制定本规定：

　　（一）**贸易城实行品牌唯一性管理制度：即一个店铺所经营的品牌，另一店铺不得重复经营。同时适当限制单店经营品牌数量，避免资源浪费、无序竞争；

　　（二）**贸易城负责对商户所经营的商品品牌进行登记备案、审核、公示、品牌种类管理及商户纠纷的解决等事宜；

　　（三）自即日起对在**贸易城内进行经营的品牌进行登记备案，对已登记备案的品牌进行公示并受**贸易城保护，其他商户不得再经营同一品牌的商品。若同一品牌进场经营，一般采取先入为主的办法解决。另外，根据进货渠道的不同，公司将优先考虑有销售权限的总经销总代理进场经营；

　　（四）商户在申请品牌登记备案时应提供厂家（或代理商）授权委托书、进货凭证等相关资料；

　　（五）已完成登记备案的品牌，在经营中必须按照季节的变换及时调整货品，否则将取消商户对该品牌的登记保护；

　　（六）在经营中，店铺承包人如果因为供应商的变化、货品的变化等原因需要更换品牌、按《租赁合同》可增加新品牌或要实行总经销、总代理，要提前7-10天提出书面申请，经公司招商部、品牌审核、注册备案、经领导批准后，店铺承包人方可进货上货。不经批准随意更换品牌或临时上杂牌、甚至水货者，一经发现，按规定进行适当处罚，并责令限期撤货；

　　（七）经过核查，如果是窜货、跟货、倾销而导致**贸易城内受合同保护的其它店铺同质品牌无法经营造成经济损失者，公司将追究责任人经济法律责任；

　　（八）**贸易城内不同商户经营的商品如果出现追货、重货，按照以下的原则进行解决：

　　1、已登记备案的商户优先受保护

　　未进行品牌登记备案的商户，可与已备案商户协商以不高于已登记备案商户进货价的价格将商品转让，如协商不成，则未进行品牌登记备案的商户必须于三个工作日内将商品撤出**贸易城。

　　2、拥有厂家（或代理商）授权委托书的优先受保护

　　如果追货、重货商户都没有进行品牌登记备案，则拥有厂家（或代理商）授权委托书的优先受保护，另外商户必须立即将商品撤出**贸易城，或经协商以不高于拥有厂家（或代理商）授权委托书的商户进货价的价格将商品转让。

　　3、能够及时提供进货凭证证明进货时间在前的优先受保护

　　如果出现追货、重货商户都没有进行品牌登记备案，也都没有厂家（或代理商）授权委托书，则能够提供真实有效的进货凭证证明进货时间在前的优先受保护，另外商户必须立即将商品撤出**贸易城，或经协商以不高于拥有厂家（或代理商）授权委托书的商户进货价的价格将商品转让。

　　（九）如果出现追货、重货商户既没有进行品牌登记备案，也都没有厂家（或代理商）授权委托书，同时都不能够提供真实有效的进货凭证证明进货时间，则按以下原则进行解决：

　　1、**贸易城首先进行调解，各方以经过协商确定的同样的价格销售该商品。如某一方出现违反该价格的销售行为，必须立即将该商品撤出**贸易城，同时对该商户处以200—1000元的罚款。

　　2、如经调解各方不能以同样的价格销售该商品，则出现追货、重货的各方商户必须同时将重货

商品撤出**贸易城。

　　（十）品牌登记备案有效期截止每年春节，每年春节过后必须进行重新登记，以前登记的商户享有优先权。

　　二、商户进场和撤离管理制度：

　　(一）商户通知

　　1、告之商户开业时间和与市场管理部的具体联系方式；

　　2、商户资格审查意见、经营商品和相关手续由招商部移交市场管理部；

　　(二)商户接洽

　　1、交代进场等诸项事宜；

　　2、《商户经营管理公约》等材料交与商户；

　　3、与商户相关的重要文件、制度汇编发至商户；

　　4、引荐工程部与商户联系有关装修事宜；

　　5、与保安部联系办理工卡、胸牌。

　　(三)店铺装修

　　1、工程部对装修施工方案进行审核，发放装修施工通知单；

　　2、施工单位和施工人员验证登记；

　　3、施工过程中工程部、市场管理部进行施工监管，确保按照时间、要求完成施工；

　　4、商户遇到特殊的装修要求，应同工程部商讨，确定施工方案；

　　(四)验收

　　1、工程部、市场管理部、企划部、保安部配合商户进行装修工程验收；

　　2、验收达标，符合消防安全和管理要求，由工程部签署验收合格单，交市场管理部准许商户进场管理；

　　3、通知商户去市场管理部办理开业申请手续；

　　(五)开业

　　1、市场管理部签署相关开业申请后，商户依据开业时间进行铺货和开业；

　　2、市场管理部协同各相关部门，开始提供开业的各项服务；

　　3、向商户发放**贸易城有关管理规定和办理商户的各项存档资料；

　　(六)撤离

　　1、招商部根据市场管理部（同意撤离）的书面通知，开出联系单要求：

　　（1）工程部——协同客户服务部根据租约及相关资料一起和商户验收店铺（包括收回电话线路及有关财产等）；

　　（2）市场管理部——协同客户服务部对有关财产办理退返手续；

　　（3）保安部——跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事宜；

　　（4）财务部——办理相关财务手续及电脑户口终止。

　　(七)撤离后

　　（1）各有关部门三天内将撤离商户的本部门应收费用明细，汇总市场管理部处理；

　　（2）市场管理部给招商部书面确认有关商户全部撤出和要求跟进有关事宜（若有）；

　　（3）市场管理部把商户的欠费明细总汇等相关资料上报财务部处理。

　　(八)商户清退管理

　　1、商户清退包括租户、品牌清退和商品退货；

　　2、符合下列条件的，必须进行商户清退工作；

　　(1)商户无故不按约定交纳租金较长时间；

　　(2)严重违反**贸易城各项规章制度，给**贸易城的信誉造成恶劣影响或重大财产损失的；

　　(3)合作态度不端正，借机炒作铺位，转租或更改约定经营项目的；

　　(4)一年之内两次以上被国家执法部门因质量、价格、安全、卫生、环保、计量等原因处罚的；

　　(5)严重违反合同规定事项；

　　(6)商户主动放弃在**贸易城的经营权的；

　　(7)商户有其他违约违法情况，不适宜再继续经营的。

　　3、商户清退流程

　　(1)各部门根据上述情况填写《商户变更/清退审批单》注明清退类型，提出替代商户，经部门负责人审批后报主管领导审定；

　　(2)经主管领导审定清退的品牌，市场管理部与商户洽商终止事宜，起草终止合作协议，按照合同会签程序办理审核手续；

　　(3)终止协议，由市场管理部转财务部一份，按照协议规定，财务部冻结相关押金，三个月后，无重大退货和投诉事项发生，予以结清所有款项。

　　(4)市场管理部按照商业装修相关规定程序办理商户撤场事宜。

　　4、符合下列条件，须办理商品退货工作：

　　(1)商户申请退货；

　　(2)决定不经营的商品；

　　(3)质量不合格商品。

　　5、商户在市场管理部填写《物品出门单》，经市场管理部确认后在规定的时间内前来办理商品退货手续。

　　三、商户资格审查及品质管理：

　　（一）商户的引进、导入应以**贸易城的长期经营信誉为首要目标，事先经过认真的市场调查分析，严格遵守商户引理流程，严格审验品牌和商户的资质、经营信誉，逐级上报，规范合同签定流程。

　　（二）在商户的引进时严格把关，引进后应对商户的经营、促销活动给予全方位的支持协助，才能保持**贸易城良好经营信誉，增值**贸易城的无形资产。审查内容如下：

　　1、审查经营类型；

　　2、审查经济实力；

　　3、审查经营能力；

　　4、审查品牌优势；

　　5、审查商品风格；

　　6、审查商品价位；

　　7、审查市场反映；

　　8、审查销售业绩。

篇3：商业地产项目招商管理要诀

　　商业地产项目招商管理要诀

　　运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

　　统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

　　随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。

　　选择依据

　　对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。

　　在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。

　　微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。

　　不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项目的经营定位。商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：

　　①业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；

　　②目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业；

　　③主题特色：符合当地人群的经营主题设计；

　　④经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；

　　微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，这包括：

　　①经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）；

　　②销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；

　　③经营规模（大百货商店还是小货亭）；

　　④经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；

　　⑤经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）；

　　⑥商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。

　　需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。

　　然后，在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意一些问题。首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营主体的位置需要最先确定，大型商业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

　　其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，因为购物者对商业房地产只有一家商店出售某种商品不会感到满意，希望能够像在城市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。

　　接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。对于一些大型商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定，研究发现，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。

　　在大型商业房地产，四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效的增加销量。此外，适合聚集的还有个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继续营业。

　　一些商店类型适合分散布置，例如，服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显，而且，把服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的

步行速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停车场，有可能的话最好设置单独的出入口，珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。

　　如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商店。百货商店往往成为大型商业房地产的核心，但是常常只能获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并且随着面积的增加而递减。小型百货商店则往往成为大型商业房地产的次级核心经营主体。小型百货商店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。

　　超级市场是商业房地产的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店。它有很好的信誉，能够缴纳足够的租金。超级市场提供的是方便购物，研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大。因此，对于大型商业房地产而言，超级市场是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，它们面积从50～200m2，并且有较好的销售额。

　　综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4～9％。单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。他们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。

　　对于服装店的布局要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。

　　家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。

　　餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。

　　礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。

　　服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中占的比例很小，不超过2％。由于面积小，故抵押保证金比较低。

　　租金制定

　　在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制定应该依据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。此外，店面租金与商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。此外，位置不同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。

　　由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能构承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分，一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。

　　左下表是50年代美国一些商业经营主体和租金的关系。

　　租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。商业房地产微观商业经营主体的选择要保证租金的来源。开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度的出租营业面积，获得最大的利润来源。但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性，但是这些微观商业经营主体可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融机构满意，由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。

　　选择策略

　　商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。

　　项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。

　　项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。

　　在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。

篇4：知名地产购物中心招商管理实务

　　知名地产购物中心招商管理实务

　　一、社区商业地产的选址

　　*是不是什么地段都可以做商业项目？

　　*项目在成熟商圈，是否就高枕无忧？

　　*不在城市商圈商业项目到底怎么做？

　　*做商业项目，首先要考虑的几大因素。

　　二、社区商业项目的定位

　　1、商业项目的定位

　　*商业项目定位必须以终端消费者开始。

　　*市场调研--是项目定位的基础

　　2、项目定位的支撑条件

　　*对地块的前期研究。

　　*对城市经济特点的研究。

　　*对项目所在地的商圈研究。

　　*对城市其他商圈的研究。

　　*对项目周边的建筑及环境研究

　　*对房地产发展态势的研究。

　　三、社区商业案例全案剖析

　　*国美第一城的成与败

　　*明天第一城的成与财

　　四、zz商业广场经营模式剖析

　　1、zz集团商业地产经营模式的演变

　　*商业地产经营模式的内涵、不同类型商业地产经营模式的特点，zz集团商业地产经营模式的演变、zz集团商业地产经营模式的现状、zz集团在商业地产经营模式选择中的思考

　　2、zz集团动态发展、组合优化的招商策略。

　　3、zz独具特色的商业地产规划与运营战略。

　　4、zz集团商业地产的价值理念与盈利模式。

　　5、zz集团明天商业地产发展战略的畅想

篇5：商铺项目前期招商管理

　　商铺项目前期招商管理

　　1.0前期招商人员的配置

　　1.1前期案场招商主管一名（总控整体招商过程，负责租金收取）

　　1.2招商业务人员2名。

　　2.0工作说明

　　2.1由专业人员组成招商部，对受委托招商的商铺依法进行严格的招商管理；

　　2.2就商铺的位置、面积、价格、租赁期限等与来访客户进行报价、洽谈；

　　2.3与留下联系方式的来访者保持积极联系，直到租赁成功或取消租赁意向；

　　2.4积极安排好现场看房商家的陪同、接洽工作；

　　2.5按承租情况及时编制"租赁情况一览表"；

　　2.6做好租赁相关文件的档案管理工作；

　　2.6制定业务员的培训计划，负责对业务员进行专业培训。