购物中心项目开发理念

　　购物中心项目的开发理念

　　在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南亚，逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。

　　购物中心的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具有"统一管理、分散经营"的特点；投资收益高；市场风险高。购物中心的目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达到以上目的，购物中心项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。比如：

　　（一）项目选址和市场调查要注重地段的商业价值。对拟建购物中心地段的商业价值和商业机会进行详尽周全的分析：

　　1、调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况

　　2、调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）

　　3、调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势

　　4、调查目标城市近、远期城市规划和商业规划

　　5、调查目标地块的商业价值和机会点

　　6、调查商铺置业者投资购买力、投资心理

　　（二）项目定位须有差异性。

　　购物中心具有购物、休闲、娱乐等特征，但仍然要做出项目的个性，即差异性定位。

　　1、项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。

　　按照购物中心的建设规模差异与定位的有如下关系：

　　建筑规模覆盖商圈市级购物中心

　　3万平方米以上覆盖整个城市，服务人口30万以上

　　地区购物中心1--3万平方米覆盖城市局部，服务人口10-30万人

　　居住区购物中心3000--10000平方米

　　覆盖城市的一个居住区，服务人口1-5万人邻里型购物中心

　　3000平方米以下服务人口1万人以下

　　2、项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。

　　如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。

　　3、项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。

　　品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合--北京新东方广场，与传统老字号店组合--北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。

　　（三）规划设计坚持创造高质量的商业空间。

　　购物中心非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。从规划设计角度来看购物中心开发，有：

　　1、符合城市的总体规划的商业布局规划。

　　城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。

　　2、购物中心要求易达性。

　　购物中心必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式：

　　①自行车，是我国绝大多数城市市民的交通工具，某些自行车保有量大的城市开发购物中心，必须配足够的自行车停车区域。

　　②公交车，适合步行出行的消费者，可以借用公交站点或向当地公交管理公司申请站点。

　　③家庭小轿车。在美国等汽车国家，购物中心按照100平方米建筑面积配4.5--5.5个的停车位的标准修建。国内的汽车保有量与国外相比还很小，购物中心不能套用汽车国家的停车位标准，但目前国内家庭车的发展也很快，从中长期来看，国内的购物中心也必须要预留足够的汽车停车位。

　　④地铁和轻轨。无论已有和规划中的城市地铁和轻轨，都对购物中心的开发和经营具有极其重要的价值，尤其是对地下购物中心更为重要。

　　⑤出租车。购物中心在主要出入口要预留出租车的上下客区域，方便消费者搭乘出租车。

　　3、购物中心要求合理的空间形式。

　　购物中心可以采用以下四种空间形式：

　　①室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。

　　②露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；

　　③回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；

　　④室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；

　　由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于购物中心的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时，对实际使用面积率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75--80%，室内购物中心K要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等等共用面积的不同而不同，一般在45%--65%之间。在建筑设计时，实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指

　　标。

　　4、购物中心内部动线组织要求引导性。

　　动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有：

　　①以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过线；

　　②以局部的造景、中厅引导人流；

　　③以餐饮休闲娱乐区引导人流；

　　④出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；

　　⑤无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；

　　5、购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用。购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。

　　①屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。

　　②建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。

　　国外有很多购物中心的标示做得非常鲜明，如佛罗里达的迪斯尼全明星娱乐场的外立面标示--棒球标志、可乐标志、

橄榄球帽标志，非常特殊的展示了购物中心的形象。建筑室内的标示除了将建筑美和商业味融合外，还具有功能性。比如引导购物者方便的购物、避免重复路线、帮助出现事故时的准确迅速行动等。购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防出入口、消防龙头、服务出入口、行人疏散线等等，都应该成为全套图示中的一部分。

　　6、购物中心讲求无障碍设计。

　　购物中心应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现"以人为本"的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。

　　7、购物中心讲求内部绿化景观。

　　丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。

　　8、购物中心讲求商业灯光照明。

　　商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。

　　9、商业业态分布规划也会影响局部规划设计。购物中心内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。

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篇2：南派开发商和北派开发商不同经营理念

南派开发商和北派开发商不同的经营理念

　　也只有在北京，认真的开发商会死得很惨，而玩的开发商则活得很超脱、很舒服。检索北京地产关键词，浮上脑海的是：小户型、SOHO、造城风暴、科技建筑、绿化带项目、院落、奥运快车、写字楼挫市、别墅限量、亦庄发达、通州兴起、精装修等等。潮起潮落中，变反映的是市场的动态，不变反映的是北京地域上的共性；变反映的是消费者心态，不变反映的是北京开发商心态。

　　消逝的"京港房线"

　　北京地产的兴起要得益于港资的进入，它们才是北京房地产的真正前辈，这批资深公司包括新世界、新鸿基、恒基中国和长实和黄四大集团。另外同批意欲掀起京港同步局面的还有九龙仓、庄胜集团和香港置地等等。但后者相对于前者来说，还算小字辈。

　　"商业地产"这个新概念早就被港资北调至京城了，东方广场、新世界中心、恒基中心、新东安市场、首都时代广场，这些商业建筑恨不得沿长安街一溜儿排开。如果北京四环以内是个大的围棋盘的话，他们并不遵守金角银边草肚皮的古训，非要在肚皮上切上一刀。

　　做先行者往往是要付出代价的，代价之一便是培育北京房地产市场--而这正是这些港资公司值得令人尊敬之处，后起之秀无论走多远，从来都是站在它们肩膀之上的。

　　新世界集团曾经对外公布，自新世界投资内地以来，仅房地产业投资的损失就高达280亿。道理很简单，新世界当年在北京的投资是开发崇文区这片长安街以南的区域，属老城区、拆迁难度高，但它们硬是将方圆几公里的土地拆了个干干净净，建起了大型商铺、写字楼和住宅区，但是市场对此反应很慢，许多项目资金收不回来，只能变"畅销"为"长销"了。

　　而长实、和黄也并没有从东方广场项目中赚到钱，那更像是一个"形象工程"，长实、和黄在内地所有黄金城市的黄金地段都要盖上一片黄金商业区，似乎是在等待游客的赞美："这是李嘉诚盖的！"当你对这种财大气粗倒吸一口冷气时，知情和不知情的人都会说："人家并不在乎要立马赚钱，人家几十年慢慢把钱收回来。"

　　恒基中国算是稍好的了，位于建国门的恒基中心项目的租售业务和经营都正常运作。可另一个投资28亿的项目"京澳中心"却被套牢，迟迟未有动作。

　　正是港资的涌入，激活了北京地产的发展，也打通了一条京港同步发展的开发线路。在规模、体量和市场意识、风险意识等方面，港资背景的项目起着教科书般的作用，在一个毫无经验的北京实验着种种建筑形态、管理术和销售术，另外还包括可以用来玩的伎俩：资本运作和土地征给。

　　这一阶段，北京是盯着香港走的，香港流行罗马柱，北京就有了，香港流行凯旋门，北京也有了，香港流行欧陆经典，北京照样不落下，香港流行高尚社区、人车分流，北京照学不误，甚至于北京比香港更有优势，香港的户型经济适用，小卧室大客厅，但北京不，北京可以做到大户型、大卧室大客厅，香港地少，所以厕所修得小，但北京不，北京厕所比书房还大。

　　"京港房线"不仅筑就了开发模式，也筑就了消费者的购房观，即拿来主义，港片中有而现实中没有的，就是时髦的，除了温差和用语外，生活在北京跟生活在香港没什么区别，国际大都市里一切同步。

　　但很快，京港房线"一统江湖"的局面就被打破，经历过海南房地产一役的人奄奄一息地回来了，开始选择在北京重新创业，重新立门户，国有开发公司一直的犬儒梦也被扰醒了，开发商的意志渐渐主导着房地产市场的变迁。

　　开发商的江湖梦

　　在北京，地产圈是个不大不小的江湖，串场子的是媒体记者，主角是开发商，配角是销售和广告公司，表面看起来风平浪静，背地里也各有山头，各有好恶，各有活法。

　　港资派是雷打不动的铁 头，由于有雄厚的资金支撑，加之选取的都是战略性项目投资，所以，不急于回笼资金，长实和黄一直在落实北京东坝区域外侧的一块大地，进军住宅产业。恒基中国在CBD区域拿下的两个地块至今仍搁置。港资派基本上是自己玩自己的，双手互搏，早期并未注意民居住宅市场，而是以商业地产为主；当住宅市场风生水起时，也未见得他们有太大的动静。

　　北京风头最劲的要数海南派了，这些闯过海南、经历过楼市真正泡沫的人，如潘石屹、冯仑、张宝全、谢强、曾伟等，被称为海南五兄弟，他们对北京楼市的最大贡献是做"独立开发商"，即从上游的拿地找钱，到中游的规划、建设，再到下游的销售、推广，基本上都是凭着独立运作的能力实现的，也是一个透明市场和规范市场所需要的高级人才。当年这五个人都在海南工作过，冯和潘在海南万通，曾和谢在政府办公厅，张在海南船务。现在，潘有自己的SOHO中国，张有自己的今典集团，冯守着万通公司，笑言："万科是培养经理人的企业，万通是培养老板的企业。"他有理由这样说，潘石屹等一批业界老总都是从这儿走出来的，但冯仑近年来务虚较多，甘于做地产界的思考者，立言、演说、写文章，在项目上未有太大作为，倒是传出联手泰达企业图谋海外融资和上市之事，激起了一些波澜。

　　而潘石屹几个项目做下来，也俨然成为一个旗帜性人物了，SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都，另外拿下了CBD1号地只待开发。可以说，他是开发商中最被业界看好的人。张宝全做完今典花园和今日家园项目后，专注于苹果社区的人文理念的创新，以及依托地产优势进军EVD数字电视领域，同样是被看好的生力军。曾伟在棕榈泉的开发上赚尽了甜头，而谢强作为最强悍的老总级别的职业经理人，主持过富力城等项目，现在也在图谋自成体系。

　　这些人都是地产界的风云人物，如果估算身价的话，有很多种算法，一种是把公司背景和依托平台算上，而对于这些独立开发商来说，则可以使用另一种算法，就算他们从公司孤身一人走出来，也能在很短时间内树立一个新的品牌，并将品牌转换为财富。

　　与独立开发商相对应的是国企派，包括中央部委直属的地产开发企业和北京市所属的企业，其中最为活跃的有：中房集团(中国房地产开发集团，在京开发颐源居、朗琴园、北京印象、财智中心等)、中远地产(原属中国远洋运输集团的房地产部，在京开发有远洋都市网景、远洋天地、远洋山水等)、华润置地(原属外经贸部，万科最大股东，在京开发有峻峰华亭、翡翠城、凤凰城等)，另外"城市开发"开发过北京的望京和方庄两个较早的居住板块，天鸿集团开发了回龙冠文化区、东润枫景和万象新天，首创置业则有阳光丽景、雪梨澳乡等，并在香港实现上市。另外北辰集团和金隅集团也都实力不俗，虽然不事炒作，但其拿地能力和开发速度都令人属目。

　　国企派依靠政府背景和转制后的灵活机制，大有舍我其谁之势，这些企业以及这些企业里的人，将独立开发商运作的项目看作是小打小闹，对他们而言，根本不构成撼动。

　　此外，还有一些业外资本进入房地产市场，可以称为"外来派"，比如国华置地的华贸中心项目，就是在原电力厂房的地面上建起来的，还有一部分是外地资本进京，万达公司在北京做的万达广

场，北京望京更是外资品牌进驻北京的一个缩影，台湾开发商法亚、新加坡吉宝、香港利星行等成为望京楼市最大的亮点，由他们投资建设的湖畔雅居、季景沁园、丽都水岸、宝星国际等项目带来了新亮点。

　　南方派的主打力量是万科、珠江地产、合生创展和富力地产，这几大巨头公司延续了消逝的"京港房线"，使北京的房地产实现了南北交融、风格互补。南方派的另一支豪强是来自福建的四大集团，包括韩国龙的冠城集团、黄如论的金源集团、许荣茂的海投集团和杨孙西的香江集团，其掌门虽是福建人，但又都具有港资背景，这也是延续"京港房线"的一支重要力量。世纪城、太阳星城、数码大厦等一大批杰作正来源于其操盘。

　　虽然地处京城，但地产仍然是个江湖，资本说话、土地算数，各自划地为营，彼此互通有无，既有江湖险恶，也不乏一团和气，尽管政策大限、银行加息等一系列措施使人人自危，但大家依然玩得不亦乐乎。

　　造房术与消费观

　　有人开玩笑说，南方开发商玩的是技术、务实；北方开发商玩的是艺术、务虚。此话虽有失偏颇，但值得玩味。

　　对于南派开发商和北派开发商在经营理念上的不同，谢强说："南北开发商实际上是一回事。如果有不同的话，大概有两点：第一是区域不同，第二是观念不同。过去在南方做项目，楼体、间距、采光、通风、外力面，跟北京设计规范、施工规范不一样，可能是区域所造成的。到北京以后，一定把南方和北方结合起来做，才有生命力。"

　　不管如何说，在北京，项目开发有它自己的特点，这种造房术是像标签一样贴在自己身上，并且能影响外地、波及全国。

　　起好名：北京项目开发在起名上真是动尽脑筋，张宝全曾经花200万元征集得来苹果案名，林涧操盘的"左岸工社"写字楼让"左岸"风靡全国，他最后总结说："一个好的案名能在项目销售中起到至少1/10的作用。"而后现代城和西现代城的案名因为跟风潘石屹的代表作"SOHO现代城"，倒也能大卖，令人瞠目结舌。还有"CLASS"，声称建于果岭的上层建筑，也是经典之作。此外，还有开盘时一个案名，二期时又换一个案名，以期给消费者新的刺激，天鸿开发的某项目后来改名叫观澜国际花园，北辰开发的北辰绿色家园二期改绿色阳光家园等等，皆在此列。

　　造概念：北京市场上最成功的概念莫过于"SOHO"，潘石屹将公司名字改为SOHO中国，意在吃"SOHO"一辈子了。这个概念价值连城，因为它着实跟一种商住两用、在家办公的生活方式联系起来了，它同时还传达着自由、创意等等气息。开发商都在拼命造概念，望京小户型项目"飘"，中关村写字楼项目"第三极"都是意在传递某种概念。

　　玩艺术：去年的"观念地产"，前年的"文化地产"的口号都跟这有关，有开发商吐露心迹说，玩艺术的最大好处莫过于可以提升楼盘的品质，增加其附加值。别的地方也在玩，但没有像北京这样玩得那么疯狂，那么乐此不疲，甚至成为入行的一门必修科目。

　　改户型：在户型上创新也是北京造房术的一个重要组成部分，比如"错了就对了"，说的是错层办公区；"宽HOUSE"实现了超大面宽和超大进深；"小户型"则浓缩得只剩下精华，一直畅销；通用时代的"83平方米的大客厅"也是豪宅的一个新尺度。凡此种种，均表明北京个性化市场的需求。

　　洋设计：在广告上，如果景观设计公司不打上洋设计的旗号，那房子简直是没法卖的，几乎成为北京的惯例，崇洋成风，即便是本土设计师打造，也得挂上一洋番号，这样大家才认。所以北京房地产项目挂牌洋设计和实务洋设计便鱼龙混杂。

　　与造房术相对应的是北京人买房的消费观，在他们看来，买房是个消费过程，在这个过程中，最重要的是能消费品质：把买房作为提高生活品质的进身阶；消费感觉：通过买房树立起心理优势和寻找成功感；消费品牌：找知名度和美誉度高并有认同感的开发商买房；消费预期：即便买来的房子因为交通、配套、环境有不如意之处，但一切向前看，未来还有好的变化的；消费储蓄：不是因为没地方住，而是把购房作为投资或保值增值的一种手段。

　　正是由于北京消费者的宽容、粗放、爽快，丝毫不计较小节，造就了北京的开发商能够玩得下去、玩个痛快

篇3：项目概念设计:开发理念

　　项目概念设计：开发理念

　　在策略性的推广指导下，明确项目所需针对的目标群体和部分优势，确定项目的市场定位和形象所在。

　　一、项目的开发理念

　　结合本项目的综合因素，充分利用项目的优势资源将项目做成一个符合市场发展趋势以及消费者需要的产品。

　　1、房地产市场发展趋势影响

　　A、昆明房地产现状

　　昆明市房地产市场目前还处于一种刚刚起步后的高速膨胀阶段，大多数楼盘整体风格都是采用一种"大开大合"式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在昆明是以一些占地面积在几十亩的小型楼盘为主，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。

　　B、昆明房产需要升级换代的产品

　　项目处于昆明市高新技术开发区，紧邻西山区政府，与西山区政府新建的广场相邻，与昆明市城区声气相接，生活交通便利。区域地状非常适合开发素质高，是具有相当发展潜力的新型物业产品。

　　从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念，由社区的概念过渡到符合可持续发展发展战略的生态型绿色住宅。而昆明的房地产市场正处在房地产的转型中，市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目正处于昆明地产的转型中，它的出现，必将是昆明房地产一个升级换代的产品，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。

　　Ｃ、产品整体素质决胜一切

　　昆明房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力，成为昆明地产界发展质的飞跃，一个标志性的物业。

　　２、项目本身因素的影响

　　A、地段自身面积、形状的影响

　　项目占地30亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的"大开大合"式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使"每一个角落、每时每刻都令人陶醉的不同寻常的园林"而这正是跃动的蒙梭（法国）园林的精髓所在。

　　蒙梭园林强调妙地设计地形，引来大量的水源造成小溪、沼泽、瀑布等不同水景，还有许多主题性建筑物交相响应，倡导一处花园就是一处令人"幻想的地方"。

　　B、项目的全面领先型策略

　　项目能够成为昆明市西山区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。

　　项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能得到市场的认同。

　　Ｃ、引领昆明住宅的新趋势

　　昆明房地产市场处于一个快速的成长阶段，除了单一产品概念领先外，还必须是整体素质的提升，因此，项目从细节到局部，从环境到人居环境都精心地追求到达一点，能够在昆明市场引领市场的新的趋势，以创新的工艺、建材和推广手法在市场引起舆论的焦点。

　　可以骄傲的认为：项目的开发模式就是昆明地产的发展方向。

　　Ｄ、符合目标消费群需求

　　在快速成长的地产市场中，消费群的需求也趋向一种新的方向，他们不再是满足简单的居住功能，而是期望有一个能够与自然和谐共生，感受一种特别文化氛围，在享受生活情趣的同时获取一种精神的享受。因此，功能单一的楼盘必将遭遇他们的舍弃，他们需要的是一个具有良好的心态小区周边环境相辉映的高素质的人居环境。

　　E、目标消费群文化底蕴分析：

　　项目的目标消费群大都出生在六十年代中期及七十年代初，他们大都接受过中高等教育（大专以上），由于他们在上学时所处的社会大环境，他们接受的西方外来文化的醺陶不是很明显，对他们而言，还是受传统思想教育的影响比较深，渴望能够在一个相对封闭空时一家相聚，共享天伦。但随着社会大环境的转变，他们受西方文化的影响越来越严重，西式文化成为一种潮流之选，一种时尚。他们渴望能与外界有一个更广阔的沟通空间，把自己的工作之余的生活半径扩展出家门之外。

　　而是否符合这种文化底蕴，也是他们的选房的一个重要标准。

　　综上所述，项目的开发理念为：

　　庭院水景住宅

　　3、开发理念的阐释

　　（1）、开发理念的核心

　　A、庭院式住宅

　　项目在多层部分采用连起的U字形的建筑布局，这样一来，每一个U字形的格局都构成了一个半围合式的庭院，使每一个小的组团都有一个小型的中心庭院景观。而且从小区的中央花园引一条水流贯穿整个小区，并在水流流过每个小的中心庭院处建一个小桥，使每一个小庭院处都充满了小桥流水式的美感。

　　中庭式的园林它最大的好处是可以给人一种与外界的大环境有一个隔离的感觉，可以给客户一种家的亲切的感觉，并且可以单独把它作为一个独立的园林来进行处理，竹影兰香，小阁临流，曲廊分院，咫尺之地，容我周旋，所谓"小中见大"，淡雅宜人，正是庭院式园林的特点。

　　庭院也是娱乐与休闲和家庭生活的重要场所，是儿童游戏玩耍的天堂，对成年人而言，庭院是会客室的延伸。也是一个非正式的工作间。朋友之间可以在此更开放、自由地交流。

　　B、水景住宅

　　项目的鲜明个性以水景来体现，丰富多样的水的形态，体现水文化与项目本身的文化价值完美地结合，构筑了项目开发理念的另一主体。

　　"问渠那得清如许，为有源头活水来。"水景文化其最关键的部分在于水、景和人的互动性，所谓"景"是指开发商在小区内建成的客户能看见的实体，除去通常认为的建筑小品、绿化等物体还应包括建筑本身，主要是建筑本身是否与水相得益彰，形成互动关系。

　　小区形成了水脉，水脉又连接成了水系。这样，就使得这里的居民，既不用对着水景"望梅止渴"，也不必"望河兴叹"。你可以运用自己视觉、听觉、嗅觉、触觉的种种感官，与水发生密切的接触，去倾听水的声音，辨别水的气息，感受水的魄力：

　　随着季节的变幻，正是水的灵性的所在，你可以在不同的时间，用不同的方式，与不同形态的水发生不同的情趣的接触--这，就是项目所追求特有的非常亲水！

　　孔子日："仁者向山，智者乐水"。水

的魄力单凭远观是决不可能真正体验的。只有与水达到零距离的接触，去近水、亲水乃至完全亲水，才能真正体会到水的性格、水的魄力，以及水的智慧。在这种体验水的过程中，你的心性和你的智慧，都将得到重新的陶冶和培养。

篇4：高档物业开发服务项目基本理念

本文提要：目前的物业管理公司大都采用大而细、小而全的管理模式,不论多大的管理项目,工程、绿化、保洁、办公人员配置齐全,浪费了大量的人力、物力。这不符合物业管理社会化、专业化的特点。

高档物业都有几个共同特征:先进的开发理念、完善的规划设计、齐全的社区配套设施、优秀的物业管理。面对一个高品质的物业,物业管理公司应如何不断开发、创新服务项目呢?

一、物业管理公司应将开发服务项目与“关注业主需求”紧密结合起来
随着外部环境的不断完善和人们置业观念的不断改变,房地产消费已日渐成熟,需求也不断增长。作为房地产行业的重要环节,物业管理关注业主需求是做好一切服务工作的根本出发点。不少物业管理公司在服务内容和形式上还局限在法定内容和惯用形式。业主需求是一个变化的过程,房地产行业发展也日新月异,业主对物业管理公司的要求越来越高,不少物业管理公司顺应市场需求,不断开发服务项目,如引入酒店式管理便是服务内容和形式创新的典型案例。

二、物业管理公司应将开发服务项目与地产开发理念有机融合起来
随着楼盘开发的竞争强度在不断增大,产品的同质化现象日益加剧。如何在强手如林的地产市场打开局面并站稳脚跟,同时树立一种新型的居住理念和产品形象,成为众多开发商首先要解决的问题。
目前房地产市场已有一些开发商在注重楼盘整体形象的塑造和内在品质诉求的同时,在开发理念上做了大胆的尝试和创新,如很多开发商将“以人为本”的思想,进行了全新的发挥和深化。他们不仅投入大量资金配备高档设施,更注重客户的感受,就是将“以人为本”具体化和个性化。物业管理公司开发服务项目时,其一切工作同样应积极围绕市场需求,配合地产开发运作,如有的物业管理公司提出了一个与开发理念极为合拍的服务理念——“以爱为本”,在加强基本服务的同时,注重人文、环境的营造,从而将服务理念和开发理念有机地统一结合,树立了物业项目与物业管理服务共同的品牌形象。

三、物业管理公司应将开发服务项目与地产开发设计理念有机融合起来
现代人买房,不但看户型、看装修,也特别看重物业的规划、绿化等环境设施。作为高档物业的开发商,在开发设计上都会有准确的定位,在开发理念上注重以人为本,根据人的行为规律和物业的功能进行规划布局;按照人体工程学的原则,设计房型;从人的身体和心理健康要求出发建造房屋。
物业管理企业在工作中应准确把握这一定位,始终将开发设计理念融入到物业服务的各个细节中,努力打造拥有完美服务品质的家园,体现出对居住者无微不至的关怀。

四、物业管理公司应将开发服务项目与企业形象识别系统创建有机融合起来
各个企业都有自己的形象,树立具有服务特色的企业形象是每个企业追求的目标。企业形象包括理念、行为、视觉三个方面,这是营造服务形象的基础,也是物业管理公司的生存之道。
在开发、创新物业服务项目时,物业管理公司就应该根据自身特点导入 CIS( 企业形象识别系统 ) ,包括理念识别 (MI) 、行为识别 (BI) 、视觉识别 (VO) 。其中,理念识别包括物业管理企业的管理理念、经营方针、道德观念、价值观念等;行为识别包括员工的言语规范、行为规范等;视觉识别包括企业标志、基本色、基本字等基本要素和应用要素。目前很多物业管理公司建立了“以人为本”的理念识别系统,在企业内部以员工为本;在物业服务上以业主为本。开发、创新服务项目时从内、外部同时贯彻了企业的形象识别系统理念。

五、物业管理公司应将开发服务项目与区域文化建设有机融合起来
建筑外表是可以被“克隆”的,但社区文化是无法“克隆”的。一个高档社区物业的真正魅力往往不在于楼盘的外表,而在于社区有没有文化底蕴。没有文化底蕴的社区就如同一个人失去了精神、失去了生命力。这也是高档物业必备的条件之一。通过社区文化建设的服务开发,可以增强住户对居住区的归属感,可以架起小区文明的“桥梁”。物业管理可以通过优质服务、文明家庭、文明居住区等系列社区活动,将居民的实际利益、思想感情与住区文明的“桥梁”建立起来。让小区内各种职业、性格的住户形成一条以居住区为依托、共同为居民服务、发挥各自功能的“纽带”,通过建立良好的社区秩序,促进居民身心健康和文明素质的提高,形成奉献爱心、尊老爱幼的良好社会风气。
通过社区文化建设,有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。社区文化活动的组织,对于提高小区的档次、形成小区的格调均有重要作用。“物以类聚,人以群分”,只有形成高档次、高格调的小区文化氛围,才有可能吸引高层次的业主,才能真正成为高档物业。而拥有高层次和高品位的人群,既是强有力的潜在消费群,同时又可以提高小区的格调,起到良性循环的作用。

六、物业管理公司应将开发服务项目与探索三种模式有机融合起来
“管家”服务模式:目前物业管理业内流行“保姆”服务模式,其特点是被动式服务。这与国际标准有较大差距。在对业主服务上,应推行“主动关注业主需求,利用社会资源,全方位提供服务,最大限度满足业主需求”、“物业管理公司不仅要做社区的大管家,还要做业主的小管家,更要做企业的好管家”这样一种管家服务模式。
细节管理模式:目前由于物业管理从业人员入门门槛较低,人员素质参差不齐,能力有高有低,再加上物业管理和服务基本上是一对一的、面对面的,不同智商和能力的人给业主在服务和管理上带来不同的感觉。因此细节是决定业主满意度的重要因素,建立细节管理模式是促成物业管理水平上台阶的重要手段。
资源共享模式:目前的物业管理公司大都采用大而细、小而全的管理模式,不论多大的管理项目,工程、绿化、保洁、办公人员配置齐全,浪费了大量的人力、物力。这不符合物业管理社会化、专业化的特点。在先进国家,物业管理的专业化分工很细,大部分服务项目采取专业性外包,而外包的成本同比降低 20 %。随着业主服务需求的不断扩大,单靠物业管理公司的力量无法满足业主需求,这就需要物业管理公司探索资源共享模式,为业主提供更周到、更专业的服务。
参考文献:
1.汪中求,《细节决定成败》,上海出版社,20**年2月
2.刘洪玉,《房地产开发经营与管理》,中国物价出版社,1996年12月
作者:池文全