购物中心开闭店工作规范

　　购物中心开闭店工作规范

　　1、营业时间

　　周日至周四：早:10:00-晚：22:00

　　周五至周六(法定节假日)：早:10:00-晚：22:30

　　2、开店程序

　　（1）各类人员进场时间

　　A、保洁部人员：早上8点进场搞卫生

　　B、营运人员：开店前30分钟（即9：30到客服服务中心）

　　C、一般商户营业员：开店前30分钟（即9:30为营业员进场时间）

　　（2）进场路线：东门员工通道

　　（3）开店前准备工作

　　A、营运人员每天早上9:10-9:25召开部门晨会（参与会议人员包括文员、初级营运主任及前台客服，由高级营运主任组织并合理安排当天的工作）

　　B、逢周三早上9：40分在指定位置组织商户营业员晨会（早会内容包括除传达公司相关内容外，还要结合实际情况教导营业员一些相关的服务和防盗知识，时间约10分钟，会议由当班初级营运主任或高级营运主任主持）

　　C、晨会后，营运主任进行开店前巡场，按照分工，检查场内、外卫生状况、商铺卫生状况、货品摆放情况、商铺开店情况、营业员到岗等情况。

　　D、客服中心人员在开店前15分钟准备广播设备（包括迎宾曲、迎宾词）

　　（4）开店

　　A、客服中心人员按照开门时间播放迎宾曲、迎宾词等

　　B、商铺营业员在听到迎宾曲、迎宾词时，店铺正式进入营业状态

　　2、闭店程序

　　（1）闭店前准备

　　A、闭店前30分钟，营运人员进行闭店前巡场，对广场闭店前客流、现场状况进行全方位检查

　　B、闭店前15分钟，客服中心人员开始播放送宾曲

　　C、安全部21：55或22：25各大门口及楼层通道口开始截流工作

　　D、营运部开始签退工作

　　（2）闭店

　　A、闭店后，商户营业员听从指挥按指定路线、指定出口离场

　　B、闭店后安全部进行商户电器设备、店铺门锁等安全事宜检查，并对延迟营业的商户区域加强巡视与管理

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篇2：购物中心巡场工作规范

　　购物中心巡场工作规范

　　1、巡场范围

　　YT生活广场外场、内场（A区F层、M层；B区一、二楼；C区三、四楼）

　　2、巡场频次

　　（1）ABC区各商铺每日除开闭店巡场外，在营业期间不得少于4次

　　（2）主力店每周不少于2次

　　3、职责分工

　　（1）营运部负责日常巡场工作

　　（2）营业部根据YT生活广场布局、业态和商户分布情况划分区域，并按区域将营运人员分组，确保巡场范围无遗漏，责任落实到人。

　　分组人员名单职位区域高级主任

　　A区* * *初级营运主任高级营运主任F层ZZ

　　ZZ　M层

　　B区ZZ一层ZZ

　　ZZ二层

　　C区* * *三层ZZ

　　四层:ZZ袁瑶翔、黎小余、彭梅燕、

　　ZZ（兼并飞凡线上营运工作）客服前台

　　注：机动人员一名（* * *）

　　4、巡场路线

　　营运部根据YT生活广场布局和商户分布情况制定巡场路线

　　（1）A区：F层、M层、外街

　　起点：（外街部分）**--**快餐--小吃街--*主题餐吧--**烤吧--*电器--（商场内部分）**--**--东面M层扶手电梯--**--**珠宝--中庭--西客梯通道--北面中庭--**拓展--**教育--**电器--东面负一层扶手电梯--东客梯--终点：**快餐（旧铺）

　　巡场路线检查的内容：M层外街的扶手电梯运行情况，通道的卫生清洁、商铺有无乱摆放物品或不按商场规定摆放，有无物品阻塞通道、各商铺的经营情况；商场内通道的卫生情况，天花照明是否正常，东客梯及中庭是否有漏水（雨天），扶手电梯的运行情况是否良好，东客梯及西客梯是否运作正常，商场内的客流情况及商铺的经营情况。

　　（2）B区：一层、二层、东门广场、南门广场、西门广场

　　（3）起点：横店影院--二楼小吃街--**餐厅（巡查周边通道卫生及消防通道是否畅通）--二楼各服装店（灯光是否开启工作人员是否到位）--**、**餐厅（周边的消防通道是否阻塞堆杂物，东货梯东客梯是否正常运作）--商场内手扶梯直立电梯是否运作正常--东门--一楼东面各店铺的经营状况--中庭--一楼西面各店铺的经营状况--艺中艺--西门--西面广场--外围南面广场--**咖啡--**贡茶--**餐吧--**一楼--t**--**西餐厅--麦当劳--**贡茶--*--*咖啡

　　巡场路线检查的内容：二层横店的客梯运行情况，后勤通道的卫生清洁、商铺有无乱摆放物品或无按商场规定摆放，有无物品阻塞通道、各商铺的经营情况；商场内通道的卫生情况，天花照明是否正常，中庭是否有漏水（雨天），扶手电梯的运行情况是否良好，东客梯及西客梯是否运作正常，商场内的客流情况及商铺的经营情况。二楼小吃街开闭店时间是否按商场要求；东门、西门、南门门外地面卫生情况；各个临街铺门前卫生情况，是否有未经审批的乱摆乱放。漾漾好贡茶、甘杯旁的消防通道是否畅通无杂物。

　　（4）C区：三层、四层

　　从东面消防通道--卫生间--客、货梯--**、观光梯、通道--**铺内及各消防通道--*铺内及各消防通道--中庭各商铺及后通道仓库--*铺内及各消防通道--*铺内各消防通道（中午才开始营业）

　　巡场路线检查的内容：后勤通道的卫生清洁、商铺有无乱摆放物品或无按商场规定摆放，有无物品阻塞通道、各商铺的经营情况；商场内通道的卫生情况，天花照明是否正常，中庭是否有漏水（雨天），扶手电梯的运行情况是否良好，东客梯及西客梯是否运作正常，商场内的客流情况及商铺的经营情况。*、*观光梯门外地面卫生情况，是否有未经审批的乱摆乱放。蒸鲜舫、快乐小镇的消防通道是否畅通无杂物。

　　5、巡检检控内容

　　A、营业状况

　　（1）及时提醒商户缴付费用

　　（2）检查商户销售行为是否规范，经营证照是否齐备

　　（3）检查商户员工到岗情况，着装是否规范，检查商户员工是否在开店前进行相应准备工作，包括打扫卫生、整理货品、开启灯光等

　　（4）检查商户员工是否按规定时间和路线、使用及格工具托运货品和垃圾

　　（5）检查商户是否按规定时间开店，是否有提前离开、收货或闭店的现象

　　（6）检查商户（含主力店）的装修装饰是否具备《施工许可证》，是否按要求施工

　　（7）检查商户（含主力店）门头、货柜、道具、地板、吊顶、灯光等是否完好

　　（8）了解核实商户的销售状况，了解有无促销活动；定期核查商户的pos机，检查是否有漏单现象

　　（9）及时处理客户及消费者投诉，并做好记录备案

　　（10）检查场内是否有携带宠物、饮食污染地面等不文明现象并及时制止

　　（11）检查场内各区温度是否达标，场内灯光是否舒适，空气有无异味。遇大风、大雨等异常气候时，及时提醒首层及户外商户加强对玻璃门的保护，与安全部或工程部沟通、协商，适当关闭有安全隐患的通道门。

　　（12）及时发现场内、外安全隐患，做好安全防范工作；及时了解区域内保安人员掌握的情况，客流高峰期间对商户进行安防提醒及指导

　　（13）及时跟进和协调落实商户报修事宜

　　（14）检查公共区域布置美陈是否完好，是否存在视觉效果不佳或超过时效的现象

　　（15）检查商户橱窗布置及美陈的视觉效果是否符合审美要求，是否超过时效，如有落令商品及破损道具应立即要求清除或更换

　　（16）检查商户有无乱派宣传品及资料的现象，制止未经批准的推销、兜售或拉客行为

　　（17）检查DM展架宣传品的陈列是否美观，及时补充或清除无关的宣传品

　　（18）主动为消费者提供服务，客流高峰期间对年老体弱者和孕妇予以重点关注

　　（19）检查临时促销是否按照批准的范围、内容和方式进行

　　（20）观察场内客流情况及客流动线

　　B、清洁卫生

　　（1）检查餐饮商户店内、厨房、后通道清洁情况（每日上、下午各1次）。厨房后门要求关闭，不合格的要立即整改。

　　（2）检查商户门头、柜架、货品、展示品、橱窗、门的卫生状况和完好情况；检查地面、绿化、桌椅、护栏的卫生状况和完好情况，有无锈迹等，检查公共区域的卫生和完好情况。

　　（3） 检查主要通道（包括消防通道）、公共区域（包括天花板、地面、墙壁、卫生间等）、设备设施（包括手扶梯、客货梯、美陈等）、绿化的清洁卫

生情况，垃圾桶是否需要更换。广场内促销活动结束后，应及时通知保洁恢复场地的卫生状况。

　　（4）检查商户包干区以及店招、玻璃、卷帘门的清洁情况

　　（5）检查商户（尤其是餐饮区商户）的地毯是否经常清洁，保持干净。

　　（6）检查是否有消费者不文明行为，如随地大小便等，及时礼貌地予以制止。

　　（7）雨天要注意检查各通道口是否有积水等现象，是否铺设防滑毯，要及时通知保洁部清理。

　　（8）检查广场内、外施工场地的垃圾是否影响经营环境。

　　（9）发现问题及时通知各相关部门解决，若发现较严重的，营运主任应在现场维持秩序，直至相关部门的人员到场后方可离开，必要时要通知安全部采取临时隔离措施。

　　（10）对客流密集时，应要求保洁人员不得使用尘推，只做表面的清洁工作，避免妨碍消费者通行；监督保洁人员正确放置清洁用具，不得在营业时间做闭店后的清洁工作。

　　C、商品情况

　　（1）检查商户是否有超范围经营、出售假冒伪劣、三无产品或以次充好等现象。

　　（2）检查商户店内POP摆放是否符合要求，包括内容、书写形式、张贴方式、时间等。

　　（3）检查商户物价标签放置是否规范、整齐，内容有无失实。

　　（4）检查商户的*展架是否放置于店外通道。

　　（5）检查商品标识是否符合国家及地方、行业的规定。

　　（6）检查商户商品的丰富程度，了解适销情况，并提供改善建议和要求。

　　D、物业情况

　　（1）检查公共区域促销广告（包括外立面广告）是否完好和规范，灯光、灯箱是否明亮，画面是否过期。

　　（2）检查营业设施是否损坏，是否放置在指定的区域位置，是否占用通道

　　（3）检查所有灯光（包括外围）是否明亮，广播系统是否正常开启，广播音量是否正常。

　　（4）检查营业时间手扶梯、客梯运行是否正常。

　　（5）检查商户的用电是否正常，有无在店内使用非经营所需的电炉、电饭煲等电器或用电超负荷现象。

　　（6）检查商户有无在营业时间装修，产生粉尘、气味、噪音，以及无施工证等现象。

　　（7）检查消费者有无损坏公共设施、绿化、景物等现象。

　　E、人员服务管理

　　（1）检查商户员工有无串岗、扎堆聊天、大声喧哗的现象

　　（2）检查商户员工有无怠慢消费者或对消费者不礼貌、欺客等现象。

　　（3）检查商户员工的上下班是否按指定的员工通道出入。

篇3：购物中心营运部晨会工作规范

　　购物中心营运部晨会工作规范

　　1、晨会时间

　　（1）部门晨会时间：9：10-9：25

　　（2）商户营业员晨会时间：9：40-9：50（逢周三）

　　（3）晨会时间控制在10-20分钟内

　　2、职责

　　（1）营运部组织晨会

　　（2）当值高级营运主任负责现场晨会的组织实施

　　（3）各商户派1名店长或营业员参加晨会，并做好记录和传达工作

　　3、晨会内容

　　（1）部门常规内容

　　A、简述前一日营运情况，强调本日须跟进、督促、协调、解决的工作；

　　B、客户服务：沟通信息、现场物业状况、品牌调整、装修、营销活动等；

　　C、客服中心反馈信息：报修、投诉、消费者服务等。

　　（2）商户营业员内容

　　A、现场情况：店容店貌、营业员仪容仪表、服务规范、POP摆放、商品质量、牌价、卫生状况、公共区域安全等；

　　B、通报经发公司相关管理规定、近期工作安排、要求及相关信息。

　　（3）临时内容

　　A、提示、督促商户根据季节变化及时更换商品陈列和环境布置；

　　B、通报经发公司相关管理规定、近期工作安排、要求及相关信息。

　　4、晨会要求

　　（1）营运主任对商户营业员出勤、会议内容进行记录；

　　（2）营运部负责将晨会的重要事项及商户营业员考勤情况按月通报给商户负责人。

　　营运部工作宗旨：内修外炼，强化自身管理规范，积极进行市场营销推广。祈望我们凭借良好的地理位置，YT生活广场经过一段时间的培育，定能引领消费者的购物习惯。

篇4：购物商场巡场工作规范

　　购物商场巡场工作规范

　　1.0巡视范围及路线：

　　1.1巡场范围：*广场内场、外场、主力店及停车场。

　　1.2路线：广场室内步行街--广场主力店--外广场--地下停车场

　　2.0巡视频次：

　　2.1步行街每天4次，开业前巡视、营业中巡视（上午、下午各一次）、闭店后巡视；

　　2.2主力店及地下停车场每周不少于一次；

　　2.3营运副总经理（营运部经理）每周一14：00---17：00组织营运部人员进行集体巡场，全面检查现场营运管理情况。

　　3.0巡视内容:（包括主力店、步行街和多种经营点位）

　　3.1营业状况：

　　3.1.1检查各商铺员工到岗情况，着装是否规范，是否佩戴工牌。

　　3.1.2检查各商铺是否在做开门准备，打扫商铺卫生，整理商铺，灯光开启等，开店时准时迎宾。

　　3.1.3检查各商铺是否在规定的时间开门营业，有无晚开店的现象发生。

　　3.1.4商铺的员工是否以饱满的精神、良好的态度和规范的行为在接待每一位客人，是否及时处理投诉及纠纷。

　　3.1.5检查各商铺是否按正常时间和路线、用合格的工具托运货品和垃圾。

　　3.1.6检查商品是否应季，商品是否丰满。

　　3.1.7检查各商铺是否按*广场规定的时间结束闭店，是否有提前离开或收货、闭店的现象。

　　3.1.8检查主力店的转租及开新店的情况有无上报我司备案。

　　3.1.9检查各商铺（包括主力店）的装修及装饰是否有《施工许可证》，是否按要求施工。

　　3.1.10检查各商铺（包括主力店）门头、货柜、道具、地板、吊顶、灯光等是否完好。

　　3.1.11了解核实各商铺前日及前阶段的销售状况，有无促销活动。

　　3.1.12及时处理客户及顾客投诉事宜，并做好记录备案。

　　3.1.13检查广场内是否有顾客带宠物、吃冷饮污染地面及吸烟等不文明现象及时制止。3.1.14检查各区域的温度，广场内有无异味。

　　3.1.15及时发现安全隐患，做好安全防范工作，及时了解区域内保安掌握的情况，客流高峰期间对商铺进行安防提醒及指导。

　　3.1.16对商铺的报修内容进行及时跟进和协调客户中心落实。

　　3.1.17做好各类保险理赔的取证、报险、接洽等后续工作。

　　3.1.18检查公共区域美陈布置是否有损坏，是否视觉效果不佳或超过时效。

　　3.1.19检查商铺橱窗布置及美陈的视觉效果是否符合审美要求，是否超过时效，落零商品及破损道具应立即清除或更换。

　　3.1.20检查广场内有无乱派宣传品及资料的现象，和未经批准的推销和兜售或拉客行为。

　　3.1.21检查DM展架宣传品的陈列是否美观，及时补充并清除无关的或过期的宣传品。（展架尺寸：餐饮60*120服装和生活配套50*70高度120）

　　3.1.22检查各商铺的经营证照是否齐备，是否亮证经营，销售行为是否规范。

　　3.1.23主动为顾客提供服务，客流高峰期间对年老体弱、孕妇予以重点关注。

　　3.1.24及时提醒商铺电费充值、信件领取、促销广播申请、费用缴付等。

　　3.1.25检查商铺是否违规使用音响设备。

　　3.1.26检查临时促销是否按照批准的范围、内容和方式进行。

　　3.1.27观察商场内客流情况，冷区，热区，客流动线。

　　3.2清洁卫生：

　　3.2.1检查各餐饮商铺的店内、厨房、后通道的清洁情况（每天上下午各一次），油烟设备的清洗（每周清洗防火板，每月清洗油烟机及管道），地沟有无积水，厨房后门要关闭，吸水毯清洁状况，不合格的要予以纠正。

　　3.2.2检查各商铺门头、多种经营的花车、柜架、货品、展示品、橱窗、门的卫生状况和完好情况，检查路吧地面、绿化和桌椅、护栏的卫生状况和完好情况，有无锈迹等，检查公共区域各银行自动取款机的卫生和完好情况。

　　3.2.3检查各主要通道（包括消防通道）、公共区域（包括公共卫生间）的清洁卫生情况，垃圾桶是否需更换。

　　3.2.4检查各商铺包干区以及店招、卷帘门的清洁情况。

　　3.2.5检查各商铺的地毯是否经常清洁干净，尤其是餐饮区商铺。

　　3.2.6检查通道口伞套架的整洁度及备品情况。

　　3.2.7检查是否有顾客不文明行为，如吸烟等，及时礼貌地予以制止。

　　3.2.8雨雪天注意通道口是否有积水等现象，是否铺设防滑毯，协助清除积雪。

　　3.3商品情况：

　　3.3.1检查各商铺的店内POP摆放是否符合广场的管理要求，包括内容、书写形式，张贴方式、时间等。

　　3.3.2检查各商铺标价卡放置是否规范、整齐，内容有无失实。

　　3.3.3检查各商铺的*展架是否置于店外通道。

　　3.3.4检查各商铺新品上柜及货品情况等。有无陈列过季商品，如有则即时提醒对方予以更换。

　　3.3.5检查商品标识是否符合国家及地方、行业的规定。

　　3.3.6检查各商铺商品的丰富程度，

　　了解适销情况，提供改善建议和要求；对于商铺货品突然减少，或发现非正常退货，要立即汇报给营运经理。

　　3.3.7监督检查店内商品与价格有否混贴。

　　3.4物业状况：

　　3.4.1检查公共区域促销广告（包括一楼外立面广告）是否完好和规范，灯光、灯箱是否明亮，画面是否过期。

　　3.4.2检查营业设施是否损坏，是否放置在指定的区域位置，是否占道。

　　3.4.3检查所有灯光（包括一楼外围）、广播系统是否正常开启、明亮，广播音量是否正常。

　　3.4.4检查空调系统是否正常运行。

　　3.4.5检查安全通道门是否正常开启，门锁和拉手是否损坏，通道内有无堆物等。

　　3.4.6检查营业时间电梯运行是否正常，是否有非运货时间运货的现象。

　　3.4.7检查各商铺包括仓库的用电是否正常，电线是否固定，压线槽是否松动，有无在店内使用非经营所需的电炉电水瓶等电器，或用电超负荷。

　　3.4.8检查有无在营业时间装修，粉尘、气味、噪音、无施工证等现象。

　　3.4.9检查顾客有无弄坏公共设施、绿化、景物的现象。

　　3.4.10检查广场天顶、地

面、墙面及其他设备是否有影响客户安全的情况。

　　3.4.11检查各商铺及通道内灭火器、灭火毯、消火栓、喷淋头、感应器等消防设施设备是否完好，消防卷帘门位置和消防通道是否有堆物占用等，

　　3.4.12检查公共卫生间设施设备是否完好。

　　3.4.13检查广场指示系统的准确性及是否完好，适用性。

　　3.4.14检查公共设施有否损坏，是否可正常使用。

　　3.5人员管理：

　　3.5.1检查员工有无串岗、扎堆聊天、大声喧哗的现象。

　　3.5.2检查员工有无在营业时间吃零食、喝饮料、用餐等现象。

　　3.5.3检查员工有无站姿、坐姿不规范，在营业时打手机聊天等现象。

　　3.5.4检查员工有无怠慢顾客或对顾客不礼貌的现象。

　　3.5.5检查员工着装是否规范。

　　3.5.6检查员工的上下班是否按指定的员工通道行走。

　　3.5.7检查有无在营业时间穿制服闲逛。

　　3.5.8协助对员工出入证的检查和管理。

　　3.5.9检查多种经营营业员的上岗培训情况。

　　4.0巡场中发现的问题：

　　4.1营运部人员每次巡视填写《日常运营巡视记录表》，并存档；需与其他部门协调的问题及时填写内联单。

　　4.2需通知相关商户立即解决，无法立即解决的问题填写《整改通知书》；

　　4.3对在规定时限未完成的整改事项上报营运经理（营运副总）；

　　4.3每周对《日常运营巡视记录表》中记录的问题进行分析，对超出时限仍未解决的问题进行跟踪，对存在的共性问题进行分析，提出解决办法，上报公司总经理室；

　　4.4营运部负责将现场管理存在的重大问题及未能解决的问题进行汇总，于次月5日前上报集团商管公司营运中心；

　　4.5每周二、五验证巡场范围内公共区域报修的修复情况，记录在《公共区域报修统计表》上并报工程部经理、工程副总,营运副总负责审核、批准。

　　4.6集团商管部，不定期对商管公司的巡场管理记录和现场管理情况进行抽查，对存在的问题提出整改要求及建议，并负责督办落实。

　　5.0餐饮商户管理:

　　5.1厨房检查

　　5.1.1每天至少一次对商户厨房排烟罩、室内排烟管道、冰箱、下水口等可视部位进行卫生检查。

　　5.1.2提醒办理/续办健康证、食品卫生许可证等。

　　5.1.3每周检查食品进出货记录。

　　5.2每周不少于一次对餐饮商户厨房排烟系统的检查，并对排烟管道清洗标识进行核查。

　　5.3每月牵头组织安防部经理和工程部经理参加不少于一次的对餐饮商户厨房排油烟系统及清洗标志的联合检

篇5：建筑企业工程量清单计价规范应用中问题

自《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-20**(以下简称《计价规范》)以国家标准的形式发布以来,工程量清单计价规范这种新的计价模式,已经在招投标和工程发承包活动中被广泛采用。受此计价模式改革影响的范围较广,有投资者、工程建设和工程造价管理部门、招投标管理部门、工程造价咨询机构、建筑工程设计、监理单位、施工企业等,其中受影响最大、最直接的应当是投标人,也就是投标中标后的建筑施工企业。

在应用《计价规范》的过程中,建筑施工企业的工作大至可分为三个阶段:即投标之前的计价报价阶段、中标之后至签订施工合同阶段和签订施工合同之后至竣工结算阶段。

投标之前的计价报价,是应用《计价规范》的重要阶段。在这个阶段中,施工企业必须改变传统的,按照施工图纸和预算定额等依据计价报价的模式。因为此时面对的是与招标文件一同收到的,拟建工程的工程量清单。在这份清单中,招标人已经按《计价规范》规定的方法和表格,表达出了拟建工程的分部分项工程数量和施工措施项目的名称,施工企业只需进行相应的计价报价工作。《计价规范》第4.0.8条规定:“投标报价应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况及拟定的施工方案或施工组织设计,依据企业定额的市场价格信息,或参照建设行政主管部门发布的社会平均消耗量定额进行编制。”据此,施工企业可以在工程量清单的基础上,采用根据本企业施工技术和管理水平制定的,供本企业使用的企业定额和市场价格信息自主计价报价。这种新的计价模式与传统的计价模式相比有了根本的区别,新的计价模式给予了施工企业发挥自身经营管理能力的舞台,同时也使其承担着一定的竞争风险。因此,施工单位在投标之前必须对以下问题引起足够重视:

一、清单有漏项的可能

施工企业报价之前,要以设计图纸和《计价规范》为依据,认真核对所有清单项目,看其是否全面反映了拟建工程的全部内容。尽管清单漏项属于招标人责任,以便共同研究补充的办法。否则,投标报价因清单项目不完整而失真,导致工程结算纠纷或经济损失。

二、清单项目的特征会存在描述不完整或不准确的情况

根据《计价规范》的规定,分部分项工程量清单只列主体项目,围绕该主体项目施工的附属项目内容,主要*项目特征的描述,随主体项目名称一并反映出来,构成组合并计算综合单价的依据。施工企业据此来确定完成该主体项目所需要的具体的“工程内容”并计价报价。如:市政管网工程管道铺设中的钢管铺设,清单只列主体项目“钢管铺设”,而围绕其主体项目的其他附属工程:垫层、基础、防腐、保温、试验等工程内容,均通过主体项目特征来表达。但限于设计深度和清单编制者对《计价规范》的认识和理解,项目特征描述常会出现不完整或不准确的情况。如果报价之前发现此类问题,也应及时与招标人澄清。否则发承包双方会因部分清单项目的“工程内容”是否已经(或应该)包含在主体项目的报价之中存在异议,而发生不必要的结算纠纷。

三、“综合单价”的确定必须考虑工程施工的实际情况

《计价规范》第4.0.3条规定:“工程量清单应采用综合单价计价。”同时,在第2.0.3条还规定:“综合单价是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费和利润,并考虑风险因素。”通常,施工企业投标计价时见到的工程量清单,主要是表示主体项目工程数量的“分部分项工程量清单”和表示各项措施项目名称的“措施项目清单”。对此,施工企业不便直接计价报价。计价时必须将每个清单项目,根据其结构特征或施工工序进行分解,直到分解为若干项目具体的“工程内容”(相当于传统的预算定额计价时的分项工程或定额子目)才可以计价。因为根据制定定额的基本原理,不论是企业定额还是预算定额,都是以一个最简单的施工工序,和最基本的计量单位来测算并确定其消耗量的。而清单表达出的却是由若干项“工程内容”综合而成的,某个主体项目的工程数量或措施项目的名称。这就要求施工企业在确定“综合单价”的过程中,不但要研究人工、材料、机械台班的市场价格,而且还必须研究其“工程内容”和各自的消耗量。这个消耗量应当是企业定额规定的实际施工消耗量,应当包括施工、运输、安装等方面的所有损耗。

由此可见,施工企业在应用工程量清单计价规范过程中,科学合理地确定“综合单价”是举足轻重的,它直接关系着投标报价的竞争结果和企业的经营利润。如果报价偏高,则会因不能满足《招标投标法》第四十一条规定的,中标人的投标应符合“经评审的投标价格最低”的基本条件,而失去中标机会;如果报价偏低,即使中标也会减少经营利润,甚至还会因报价低于成本,导致因不符合《招标投标法》第三十三条规定的“投标人不得以低于成本的报价竞标”的规定,而失去竞标机会。

施工企业自接到中标通知书,至与招标人(发包方)正式签订施工合同期间,为应用《计价规范》的第二阶段。《招标投标法》第四十六条规定,自中标通知书发出后三十日内,招投标双方应按照招标文件和投村标文件订立书面合同。施工单位在这个阶段,应对清单计价模式下施工合同履行期间可能最到的问题进行认真研究。也就是说,《计价规范》不仅仅作用于投标报价阶段,而且应渗透于确定合同条款的过程之中。施工企业必须掌握利用合同条款的约束力,降低清单计价模式下投标潜在风险的技

巧。

在研究施工合同条款的过程中,应重点注意以下影响工程结算的问题:

一、中标之后发现清单漏项问题

通常,投标报价之前留给施工企业的时间非常有限,所以常会发生中标之后又发现清单仍存在漏项的情况,这时对于是否属于清单漏项,可能会是发承包双方争议的焦点,所以对此问题应该作具体分析。衡量清单漏项与否的标准,应当是设计施工图纸和《计价规范》的五个附录。若施工图表达出的工程内容,在《计价规范》的某个附录中有相应的“项目编码”和“项目名称”,但本清单并没有反映出来,则应当属于清单漏项;若施工图表达出的工程内容,在《计价规范》附录的任何地方均没有反映,而且是应该由清单编制者进行补充的清单项目,则也属于清单漏项;若施工图表达出的工程内容,虽然在《计价规范》附录的“项目名称”中没有反映,但在本清单已经列出的某个“项目名称”包含的“工程内容”中有所反映,则不属于清单漏项,而应当作为主体项目的附属项目,并入综合单价计价。

二、清单项目或数量的变化问题

设计变更可能会直接增减清单的项目,或因设计变更改变了某项目的部分工作内容,而演变出新的清单项目,或清单提供的工程量可能存在计算错误,或设计变更直接引起工程数量的变化等;

三、计费基数的变化引起的费用变化问题

首先是分部分项工程量(工程实体部分)的数量变化,引起措施费因计算基数的变化而改变。因为工程实体的数量与措施费用直接相关,例如:实体项目混凝土的表面积与措施项目模板数量有关;实体项目基础的深度与措施项目施工降水有关;实体建筑物的高度与措施项目脚手架和垂直运输机械有关等等。其次是分部分项工程量的数量变化和措施费的变化,引起规费和税金因计算基数的变化而改变。因为工程实体和措施费用的价值与规费和税金的确定有关,前者为后者的计算基础。

四、材料价格变化问题

在施工合同履行期间,列入综合单价之中的招标人自购材料价格发生变化,或投标人报价综合单价中的材料价格发生变化,或遇工程造价管理部门公布价格调整等。

不难看出,出现上述情况均会引起承包价格的变化,对于这些变化因素,施工单位应当利用合同签订之前的这段时间对合同条款进行认真研究,根据发生上述情况的可能性,把相应的预防措施和解决办法利用合同专用条款中的“合同价款及调整”等条款加以约定,从而避免结算时不得不承担本可以避免的风险。例如:对于材料价格的变化,应当约定可以调整的变化范围、幅度,以及调整的具体办法等。虽然《计价规范》第4.0.9条,对合同中综合单价的调整作出了相应的规定,但这些规定均是以施工合同没有预先约定为前提的。如果施工合同当事人双方事前对上述有关问题作出了专门的约定,并以合同专用条款的形式载入施工合同之中,在工程结算或审查,以及发生经济纠纷进行司法鉴定时,则应当从约。

签订施工合同之后至工程结算之前为应用《计价规范》的第三阶段。对于经过以上两个阶段仍然没有考虑到的问题,则应当根据《合同法》和《计价规范》中有关工程结算的原则处理。工程结算是合同履约在经济方面的结果,如果施工企业能够按《计价规范》的要求科学合理地计价报价,根据合同法的有关规定,严肃认真地签订施工合同,发生经济纠纷或经济损失的可能性就会相当小些。

值得我们注意的是,在以上应用《计价规范》的三个阶段中,无论是投标报价,还是订立合同,或是工程结算,“企业定额”都应起到重要作用,而目前我国大部分施工企业的这个环节不非常薄弱。因此,国家应在施工企业制订企业定额方面给予大力扶持和鼓励。并可逐步将施工企业是否拥有并使用自己的“企业定额”,作为衡量其业绩和资质评审的指标之一。从某种意义上说,在评标办法、合同管理、结算制度等外部环境逐步得到改善的条件下,评价工程量清单计价制度是否真正得到推行;《计价规范》是否真正得以贯彻;工程造价计价方法是否与国际通行的作法接轨,在于“企业定额”的普及程度。工程量清单计价制度推广普及之日,应当是施工企业的“企业定额”成熟之时。

总之,《计价规范》的执行过程,贯穿于工程计价的各个阶段之中。建筑施工企业在这个过程中应当认真研究、熟练掌握《计价规范》,了解市场价格信息,积极研究制定适合本企业的“企业定额”,同时还要认真研究并运用好施工合同这个“武器”。只有这样,才能够应用好《计价规范》,也才能尽快适应工程量清单计价这样一种新的计价模式。