外行业进入房地产形态特点
中国房地产由于周期短、利润空间大和专业门槛低,所谓第一次“触地”的现象不断甚至风起云涌,这种外行进入的情况与外资和外地被业界并称为著名的“三外”。
外行进入方式上一般呈现四大特点
A,外行敢于“触地”几乎都资金雄厚,强势进入。由于中国的房地产毫无疑问属于资金密集型行业,特别金融和土地新政的系列推出,传统的杠杆资金模式几乎失灵。在加上市场的竞争日益激烈,实力不够是没有资格觊觑这快肥肉的.
B, 常常采取兼并和重组的方式即收购股权、土地和项目的资本运营形态。这些企业几乎都在其他行业积累了大量资金或创出了品牌。一般上市公司多采取这种模式。
C, 再有就是资源和关系型的企业或商家。能拿到优良的土地和地方首长和要害部门的大力支持。但是这种类型的企业往往只考虑的土地和关系的这一头,但对产品尤其是市场的另一头准备严重不足。一般都是一些区域性的企业或商家特别是一些外地企业以招商引资或政绩工程的方式进入。
D, 上下*业借力进入。由于上下*业对房地产行业的主动了解和被动拖入,常在水边走哪有鞋不湿。特别是与开发商的近亲关系,一不小心也想分杯羹。
外行进入运营形态基本是四种
第一种完全自组公司,在已经成功的房企挖一到两个成熟的职业经理人或操盘手并带出一个团队,借助他们的专业力量实现投资商向开发商的转变;国内如希望集团,海外如荷兰ING的后期职业代理人方式。
第二种是与一个成功的房企合作,国内的如联想与顺弛当年的合作;海外的如摩根与复地的合作。更多是充当投资商的角色;
第三种是与经验丰富的专业机构合作,通过一个成功项目或名牌的运做,完成外行到内行的转变。象号称中国房地产劳斯莱斯的广州“星河湾”与本土策划大师王志纲的合作,包括最初北京万通与香港策划大家邓智仁的合作。
第四种与金融机构合作由二级市场切入,如海内外机构向四大资产公司和银行单体或打包收购不良资产的方式。
其实无论何种形态,外行进入房地产都有四大忌
一忌盲目乐观,只凭道听途说和别人劝说和引诱就擅自闯入,对市场和消费者没有基本的调查和深入的了解,定位严重不准。在人才结构和管理制度等方面也没有充分的准备。进入后才发现到处是陷阱和难题。但是开弓没有回头箭,只能硬着头皮往前走,用高昂的代价换来稀薄的利润甚至亏损和下次成功的经验。
二忌惯性思维:一些企业特别是其他行业的品牌公司,往往还依赖或不自觉的滑到老路上去。有的贸易型企业和工业企业在团队建设和运营模式上基本不熟悉房地产企业的特点,还沿袭原有的观念和机制,结果造成企业或项目人才流动频繁管理混乱,几乎功败垂成!
三忌虎头蛇尾:一些投资商由于对房地产行业和市场缺乏了解,以为投入启动资金就可以拉动消费,靠垫资和卖期房就能完成整个资金链的循环短期就能赚大钱。过程中就发现远不是这么简单,最后后续资金跟不上,造成项目中断或烂尾。不但没掏到钱,反而把多年积累的钱砸进去了。
四忌贪大求洋:一些成功的企业刚刚进入房地产,就想做什么百年老店做支柱行业,不是顷囊而出也是重兵投入。结果由于房地产行业的政策和市场变化快,对房地产行业的周期性认识模糊,导致五指分开,泥足深陷,企业发展战略空洞而模糊,最后不得不壮士断臂,收缩战线。
篇2：中国房地产行业人力资源状况分析
资源管理人之本
——中国房地产行业人力资源管理状况分析
人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一,对企业发挥着越来越重要的作用;因此,在房地产企业的发展中,人力资源管理也呈现出了积极的态势。目前,在战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面,诸多房地产企业都进行了有益的实践——但在具体的实施过程中,也存在着制约企业发展的很多深层次问题。
近日,北京仁达方略管理咨询公司推出了“中国房地产行业人力资源管理现状调查研究报告”。这是他们经过4个多月时间,对北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、沈阳、大连等大中型城市的国有独资、私营/民营、股份制、中外合资、中外合作等多种类型的房地产公司的抽样调查、统计、分析得出的结论性报告。报告从人力资源管理的总体状况、薪酬管理状况、业绩效考核管理状况与人员流动及效益状况4个方面对我国房地产业人力资源管理状况进行了全面、深入的分析。
报告依据房地产公司的业务种类、专业化程度以及公司规模、发展战略的不同,将抽样调查的房地产公司分为战略多元型、战略专业型和专业项目型3类。调查发现,有70%的房地产公司有财务预算,80%的公司认为人力资源经理在很大程度上影响着企业的人事政策,90%以上的大型房地产公司认为重视人力资源对公司十分重要。而较小的公司由于在一定程度上仍以赢利为主要目的,对企业长期的发展有所忽视,所以他们对人力资源的重视程度相对较差,也因此容易产生恶性循环,员工的满意度不够、流动性大等问题凸显,制约企业的长期发展。
从业人员期望从“小”到“大”过渡
随着经验的积累,员工越来越期望得到稳定的工作及较高的成就感,部分人会从小型公司过渡到大型公司。
调查显示,整体上房地产行业的从业人员年龄差距不大,基本以26到55岁为主。具体而言,战略多元型公司重视企业的长期发展,重视员工的能力培养与开发,因此员工学历普遍优于其他两类公司;而小型房地产公司由于战略的短期性,对员工的实际经营成果和经验较为看重,因此这类公司26岁~35岁年龄层次人员比重较高。
通过统计分析可以得出一个大概结论:从事房地产行业的大部分员工年龄在26岁~45岁间,学历高的人员希望去大型房地产公司发展——在那里可以获得丰富的培训和经验,规划自己的长远发展;而越是年龄低、学历低、特别是大专及以下水平的员工,由于他们的优势在于从业经验以及廉价的固定成本,因此除了少量优秀者被挖到大型房地产公司的管理层外,大多选择了小型房地产公司:一方面积累经验,另一方面也是青睐于这类公司可观的佣金和奖金收入。
薪酬随地区、企业、职业不同而异
小公司的高级管理人员一般锁定于大公司的中层管理人员,因此,大型公司如何留住中层管理人员是一个值得重视的问题。
房地产行业的薪酬水平根据所属地域经济水平及各地政策的不同略有差异,上海和深圳比北京略高,天津比大连、重庆略高。
不同类型的房地产公司,其整体薪酬水平同样存在一定差异,以北京为例,战略专业型房地产公司的薪酬水平最高,平均年薪为7.7万元,战略多元型房地产公司的薪酬水平居中,平均年薪为6.5万元,专业项目型房地产公司平均年薪为5.6万元。
在房地产公司内部,各类员工薪酬水平也存在差异,仍以北京为例:战略多元型房地产公司中最高薪酬水平与最低水平比差较大,这是由于其薪酬制度的特点决定的:这类公司组织结构庞大,岗位等级复杂,因此薪酬水平的层次性也很突出。
专业项目型房地产公司的高级管理人员的薪酬水平居于大型房地产公司中层管理人员和高级管理人员中间,这是由于大多数小型房地产公司的高级管理人员一般需要有丰富经验的专业人才来担当,因此大型房地产公司的中层管理人员成了这类公司锁定的对象,它们通常通过诱人的薪酬来吸引这些人才。所以对于大型房地产公司而言,如何留住他们的中层管理人员是一个值得重视的问题。
发展战略不同导致薪酬结构不同
多元化公司重视各业务单元的协调性;专业型公司清晰的发展战略使其青睐保守的“软封顶”;项目公司注重短期赢利,因此多采用加速型奖金模式。
在薪酬结构方面的调查发现,房地产行业全体员工的薪酬总额平均占销售额的6.3‰,其中战略多元型薪酬总额占销售额的5‰,战略专业型为6、1‰,小型房地产公司为6.7‰。仁达方略认为,发展战略的不同是导致比率不同的主要原因。
在薪酬策略上,三类公司也不相同:多元化大型的房地产公司普遍采用高基本工资、低奖金、高福利的策略(80%采用软封顶型奖金模式),专业化大型房地产公司大多采用中等基本工资、直线型奖金、中等福利的政策(74%采用直线型奖金模式),小型房地产公
司普遍采用低基本工资、加速型奖金、低福利/佣金的政策(95%采用加速型奖金模式)。仁达方略分析认为,这是由于战略导向不同而导致的。多元化的公司同时经营多种业务,因此他们在制定奖金模式时必须考虑不同业务单元之间的协调性,因此采用相对保守的软封顶模式;而战略专业型公司由于具有清晰的产业发展战略,因此采用激励性与稳定性较平衡的直线性奖金模式;对于小型房地产公司,目的很明确——在每一个短期项目中赢利,因此他们采用激励效果很高的加速型奖金模式,并且给予销售人员一定比例的佣金。大型多元化房地产公司发展眼光长远,对员工的稳定性以及潜力的开发很重视,因此他们的薪酬水平相对稳定,又因为这类公司普遍重视基于职位分析的岗位工资制和基于能力的技能工资制,因此他们的薪酬等级很明显;对于小型房地产公司,由于重视的是员工短期的实际经营成果,因此薪酬制度非常灵活,薪酬差距也相对大型公司的岗位责任制较小,但是薪酬水平的不稳定性导致了平均年薪水平较低。
房地产公司的状况与人员流失分析
房地产行业优秀雇员的流失与目前房地产公司员工满意度较低以及缺乏留住优秀员工的能力有关。
基于战略的人力资源管理对于房地产行业而言是经过实践证明了的一套方法;在具体应用方面主要表现为利益动力机制的不同。利益动力机制是实现公司发展战略目标的核心问题之一,利益动力机制主要包括两方面内容:一是薪酬模式,一是绩效激励体系的设定。
根据调查(见表)可以发现,战略多元型房地产公司的员工满意度有小幅上扬,总体效益也相应增加;而小型房地产公司的员工满意度与过去相比有下降趋势,这也导致公司总体效益的下滑。
房地产行业优秀雇员的流失与目前房地产公司员工满意度较低以及缺乏留住优秀员工的能力有关。进一步讲,直接影响到员工流失和员工满意度的因素可以概括为工作本身、晋升机会、监督者、同事、工资水平、福利、工资结构、加薪等。优秀的员工将流向工作环境舒适、有成就感,工资水平、工资结构和福利待遇较高,以及具有长远的战略目标、能给员工提供晋升机会的公司。
调查发现,大型多元化房地产公司的员工流动比率较小,这是与他们的发展战略密不可分的。这类公司的利益动力机制相对较好,重视结构性和长期性两方面特性的协调对员工能力、潜力、稳定性的重视,对员工绩效考核以及通过考核结果进行专业培训的重视极大地提升了员工的稳定性与满意度;高级管理人才较高的薪酬水平以及稳定的发展空间使得这类人才的流动率非常低。
但是对于低层次的一般员工和专业员工,利益动力机制的动态性欠佳,激励方式和效果相对较差。这说明完全基于岗位职能的薪酬体制对于激励一般员工的效果不明显,房地产行业薪酬水平高的这一特点在此类公司中没有得到凸显,这导致了这类企业一小部分人才的流失,流动去向主要为其他行业公司和战略专业型房地产公司。因此,此类公司应改善他们的薪酬制度并完善激励体制,通过多种激励方式协调搭配来提升员工的满意度,避免薪酬的平均主义倾向。
战略专业型房地产公司的利益动力机制比较完善,力求长期性、动态性二者的统一,员工满意度较好。这类公司的一般员工以及专业员工的薪酬水平较高,流动率很低,而小部分员工流失的主要原因是基于对个人工作以及生活稳定性的考虑。中层管理人员薪酬水平相对较低,加之他们丰富的专业水平和经验令一些小型的房地产公司青睐,所以此类中层人员流动性较高。此类型公司要加强绩效考核,注意考核方式与激励手段,针对不同的职位应该确定工资、奖励等不同要素的不同比重,使得权力、责任和贡献在此得到体现;另外特别要加强对优秀中层管理人才的多方面考核与激励。
专业项目型房地产公司的员工满意度相对较低,流动性大,这与他们的战略短期特点密不可分。虽然薪酬制度灵活,能够很好地激励员工,但是他们忽略了员工在追求货币收入的同时对于个人发展空间稳定性的追求。这类公司的利益动力机制没有长期性,结构性也不好,因此员工一般在积累了一定的工作经验后逐渐向大型房地产公司过渡。基于此,专家建议小型公司要加强公司发展战略的制定,改善企业组织机构,制定更为合理的高奖金、完善福利制度的稳定性薪酬制度,加强与员工的沟通,调整动力机制内部结构,加强长期性建设。
篇3：我国房地产中介行业信息化探讨
传统的房地产中介主要是作为信息中介而存在的,是信息稀缺年代的产物。在社会发展进入21世纪网络信息化时代以后,这种单纯提供信息的中介模式将受到很大的冲击。网络时代的房地产中介将成为一种信息密集型产业,信息的准确性、及时性以及信息量的多寡仍是直接影响其成败的关键因素,此时的互联网络则以其方便快捷、信息量大、传播范围广等优势成为中介行业高效运营的保证。
1、房地产中介行业信息化的涵义
很多发达国家在房地产行业,无论是买卖存量还是增量几乎都是经过中介进行交易的,所有买房和卖房信息都是通过经纪人协会传送的。以美国为例,房地产交易有85%是通过中介服务进行的,其中信息技术的应用十分广泛。1997年以来,美国房地产经纪人协会的70多万名成员中,上网人员的比例已经从27%增加到72%;平均有90%的经纪人拥有电脑,60%的经纪人使用E-mail与客户联系;60%的房地产公司在互联网上建有自己的网站,72%的房地产公司直接通过网络与客户洽谈业务。
目前在欧美房地产中介行业比较流行的信息技术是MLS(MultipleListingService)系统,它通过房地产经纪人的联合,共同组建信息共享的系统资源,彼此分享信息。对于要租买房屋的消费者来说,只需在房地产经纪人所设的计算机终端上输入要租买房屋的特征,就可以查出所有共享资源中符合条件的房产,并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置,通过网上播放的实地录像“考察”房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。如果在现有的共享资源中没有找到合适的房产,客户还可以委托经纪人把自己的要求上传至专业的房产交易网站,在更庞大的数据库中查找相关房源。在美国目前大约有90%的房地产经纪人参加了MLS系统,英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰等国家也相继推行了MLS系统。信息技术在美国房地产经纪业的应用还包括使用CD-RDM式合同和使用人工智能计算机评估房地产价格等等。
结合美国房地产经纪业信息化的现状和发展趋势,笔者认为房地产中介行业信息化的涵义可以概括为以下几个方面:
1.1、办公自动化、信息化(OA系统):实现信息的网络化传递、信息资源的快速共享、工作流程的全部自动化。
1.2、业务处理自动化、信息化(即企业的MIS系统、辅助决策系统):实现企业业务管理的统一规划、项目管理、财务管理和人力资源管理等主要内容的基础管理业务处理活动自动化和信息化。
1.3、客户服务自动化:利用信息系统及时了解客户信息,并以最快的速度向客户提供最满意的服务。客户服务自动化在美国已经作为公司发展最为重要的一部分。
2、房地产中介行业信息化的优势分析
2.1、有利于降低运营成本、形成规模效益。在房地产中介行业发展的初期,中介公司一般以电话的形式开展业务往来,因此信息的获取渠道非常单一,人力、物力的投入成本较高,尤其是公司的业务扩大时,信息渠道窄的制约更明显起来。如今在网络时代,则能有较实现信息传递成本的低廉化,由此能够给公司带来相应的规模效益。以美国的MLS系统为例,该系统采用的是远程在线交易系统,具有实时处理业务和远程控制的特点,信息化平台为房地产经纪人之间以及房地产经纪人和客户之间提供了方便快捷的交互式空间。美国MLS的成功经验表明,信息集成化和服务集成化既方便了客户,同时也使得公司在不断的发展和壮大中有效的降低运营费用。
2.2、有利于提高服务质量。房地产中介行业作为一个服务行业,中介公司竞争能力的强弱关键反应在其总体服务质量的高低上。决定服务质量差异的主要因素在于服务的专业性和技术性。专业性的加强关键在于中介公司服务理念和专业知识的不断完善;而技术性的提高则体现在整个服务的过程中能为客户提供更方便、快捷和准确的信息。网络的优势恰好可以为这种对服务技术性的要求提供强大的支持。通过网络的应用,整个服务流程变得更加简单、顺畅,中介公司之间可以进行最快的信息交流,从而能够在最短的时间内给客户提供最完善的服务。
与此同时,中介公司以网络新技术为依托开发更多的业务种类,满足不同客户的多种需要。比如美国的MLS系统就凭借其交易系统可以远程控制的特点,为需要异地房屋买卖和租赁的客户提供与本地客户相同的服务。大大丰富了其客户来源。同时,再加上很多房地产经纪人依靠网络有效地提高了工作效率,从而推进了企业的品牌效应不断扩大。
2.3、有效地促进了企业内部管理的科学化。在企业发展过程中,随着规模效应的强化,往往带来的负效应是企业机构臃肿和人员办事效率降低,这就需要企业建立一个行之有效的内部管理系统。随着网络时代的来临,在公司内部架设局域网,使管理更为规模化和专业化便成为了可能。局域网的架设,一方面可以为公司内人员之间的交流提供便利条件,公司成员之间通过局域网可以畅所欲言就公司现状进行讨论,一些好的提议和见解也可以在交将近中不断深化并达成共识;另一方面,房地产中介行业内各公司的业绩也可以在网络上及时更新并予以通报,通过信息和业务量的查询,公司管理者能够及时把握本公司当前在业内的运行状况和所处地位,从而能够制订更为有效的方针和对策。
3、我国房地产中介行业信息化的三个阶段及方案的构建
企业信息化实质上是企业组织机构、工作流程和计算机技术三个方面的优化组合,借鉴国外房地产中介企业实现信息化的历程,笔者认为我国房地产中介行业实现信息化要经历三个必经阶段:第一阶段形成的是接口式的商务模式。在这种模式中,各项工作的服务流程是各自独立的,客户、业务相互独立,组织机构是树型结构。第二阶段是集成商务模式,形成“客户/服务器”体系。在这一阶段中的组织体系是相对网状的,基本实现了以服务对象为核心把工作流程中的各个功能串接起来。第三阶段就是Internet时代,该阶段完全借用互联网完成协同式的商务运作。
结合我国房地产中介行业的现状和网络化经营模式的特点以及美国的成功经验,笔者认为在目前阶段,在我国房地产中介行业发展信息化的过程中,应该走电子商务和传统经营方式相结合的道路,即以中介企业内部局域网为基础,以电子商务系统为依托,兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式,构建房地产中介行业的信息化系统(系统规划见图)。
在该系统中,以租房或购房为例,消费者通过Internet访问中介企业的Web网页,中介企业在网页中详细介绍代售房屋的详细资料和实物效果图,然后消费者在其中选择自己所需要的产品或服务, 然后向企业发出购买请求信息。企业在收到求购信息后,分别把消费者利用注册账户输入的个人身份信息和包含了消费者持卡银行发授的账号信息交于认证中心和交易网关,经过认证中心对消费者的认证和交易网关专线连接的消费者所在银行对该消费者的支付能力进行确认以后,企业就回答消费者购买提出的任何问题。
在交易行将完毕时,房地产中介公司将交易结果向房产管理部门登记注册并办理相关手续,同时请求房产管理部门向消费者发送房屋产权证的电子版。在发证前,中介企业从消费者所在账户中提取购房款。最后,中介企业向消费者发送房屋钥匙和纸制的房屋产权证。对于委托企业销售房产的消费者,消费者首先向房屋管理部门申请该房屋的房屋产权证的电子版,同时向认证中心寻求交易认证并注册登记。然后消费者将个人身份信息、账号、房屋产权证电子版和委托售房合同交到中介企业,中介企业持上述证件和企业资质证明向认证中心申请代理销售该房产,在得到认证中心的确认后,正式代理该房产的销售工作。在房产销售完毕后,再通过中介企业的账户向售房人所在银行的账户支付售房款。
考虑到目前我国房地产中介行业中,相当一部分企业仍以传统的方式经营,所以为了兼顾传统的经营方式,在房地产中介行业信息化系统中,还增加了电话热线服务、固定营业网点的窗口服务以及上门服务等功能。
4、结语
据有关统计资料显示,在北京、上海、深圳和重庆等城市,每年涉及的房屋买卖交易额有几百亿,随着房地产二、三级市场的开放,这一份额在急剧膨胀,房地产中介行业如果不能加快信息化的进程,不仅会影响大批的租房人和买房人,而且也会影响房地产中介公司自身的发展,甚至会影响到我国房地产市场的健康发展。很多房地产中介公司已经认识到建立房地产中介服务系统的重要性,有些房地产中介公司也开始自行设计房源数据库,向客户提供服务。我们有理由相信,在21世纪的网络时代里,我国的房地产中介行业将在信息化的浪潮中走向成熟,逐渐成为我国第三产业发展的中坚力量。
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篇4：国内外房地产中介行业比较分析
国内外房地产中介行业的比较分析
20**年初，房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延。深圳、北京、上海、广州等大中城市的许多房地产中介公司正不断缩小规模，甚至一些公司陆续退出市场。文章分别介绍国内外房地产中介行业的现状和特点，通过比较分析，希望能对我国房地产中介行业的发展起到一定的借鉴作用。
一、房地产中介行业的现状及特点
1、房地产中介行业的特点。房地产中介机构不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中介服。房地产中介不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介具有很强的灵活性。房地产中介机构以佣金为主要收入来源。
2、我国房地产中介服务行业存在的问题。一是门槛不高，业务人员随意聘用，素质良莠不齐。二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批房产中介就盲目“跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。
二、国外房地产中介的现状和特点
国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。
1、国外中介机构管理制度。（1）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：经纪人，具备独立的法人地位，具有经纪人执照；销售员，具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。（2）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。（3）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。
2、美国房地产中介行业的特点。美国房地产中介行业的特点主要有以下几点：中介行业发展历史悠久，中介事业发达，有独特的房地产中介管理制度和动作程序。法规健全，权责明确，对规范中介行为，保障双方权益起到很大作用。行业个人资格准入严格，机构准人市场化，优胜劣汰。中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。充分采集信息资源，利用网络信息技术，提高竞争力。
三、国内外房地产中介行业的比较
1、经纪形式不同。美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付。而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。
2、产权管理不同。美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询。而我国目前实行的是产权产籍登记制度。相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。
3、地产性质不同。美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。因此，房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等。而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。
四、我国房地产中介行业发展对策
1、健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境。为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法：完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。国家有关部门应尽快制定各种市场中介组织的管理法规或条例，对房地产中介组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法处理等问题做出更明确的规定。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。完善对市场中介人员的资格考试制度。对市场中介人员的考核是一种对其工作能力的鉴定制度，这项制度对保证市场中介服务的客观性、公正性、准确性和权威性具有重要的作用。
2、搞好培训、提高人员素质。中介行业是一个注重品牌的行业，品牌是中介服务业生存的基础。要以诚信培育行业品牌，没有长期的信誉积累不可能做大做好中介服务，这是中介服务生命。因此，行业要得以充分发展，高素质人才队伍和过硬的合法经营机构是必不可少的。要达到这个要求，要求员工在思想素质、专业技术均达到一定的标准，建立一个完整的资格考试体系。坚决实行从业人员资格认证制度，做到从事房地产中介服务的人员都符合条件要求。
3、房地产中介信息的网络化和资源共享。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够
的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。4、走中介公司间的联合和规模化道路，实现房产连锁经营。加入WTO后中国将更加开放，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，企业间的联合，规模化发展，连锁性经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。联合不是简单的叠加，而是资源的共享，优化组合的过程。企业联合实行连锁经营，可采用原有的品牌或创立新品牌。目前的连锁经营主要有三种模式：直营连锁经营、加盟连锁经营和前面两种的混合模式。
总之，房地产中介企业要进一步进行资产重组和资源的合理配置，建立自身的竞争优势，求得生存和发展的机会，建立一支符合职业化、正规化、社会化、网络化、制度化、专业化要求的中介服务队伍，才能振兴我国房地产市场，繁荣房地产中介行业。
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篇5：房地产行业营销攻略
房地产行业的营销攻略
怎样掌握当今房地产行业的营销技巧是获得成功的关键。下面为大家介绍一些有关于这方面的经验。
一、房地产营销环境是制定房地产营销策略的第一要件。
首先，要研究掌握房地产营销环境，因地制宜，审时度势，灵活运用各营销手段，一个企业经营的优劣成败，在于营销管理者是否顺应不断变化的营销环境。
二、研究掌握房地产市场特点和影响消费者行为的因素。
现代营销的口号是“消费者至上”，“用户是上帝”。因此研究消费者市场是非常重要的，只有消费者市场才是商品的最终归宿，即最终市场，而房屋作为一种特殊商品也不例外，以消费者的需求来制定营销策略是正确的。
房地产消费者市场特点有许多，其中有三点比较突出，一是消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位，收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。例如有人需要一室一厅，有人需要二室一厅、三室一厅甚至豪华别墅；二是消费者市场对房屋需求多变性，消费者人数众多，差异性很大，由于各种因素的影响，对房屋的就会有多种多样的需求，随着生产的发展，消费水平的提高，消费者需求在总量、结构和层次上也将不断发展，日益多样化。这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市场；三是消费者市场对房屋需求的可诱导性，消费者需求的产生，有些是本能的，生而有之的，但有时是与外界的刺激诱导有关的，经济政策的变动，社会交际的启示，广告宣传的诱导等等，都会使消费者的需求发生变化，潜在的需求可以变为现实的需求，微弱的欲望可以变成强烈的购买欲望。消费者需求的这一特征，要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求，而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。
消费者的需要可分为生理需要和社会需要两大部分。生理需要即吃饭、穿衣、喝水等人类最原始的、基本的物质需要，是维持和延续生命所不可缺少的。这种需要在心理学上称为“一次欲求”。社会需要是指人们为了维持社会生产和生活、进行社交活动所形成的需要。社会需要又可分为高级的物质需要（如生产工具、交通工具、家用器具等）和精神需要（如文化、艺术、事业、求知等精神心理上的需要）两大类，这在心理学上称为“二次欲求”。人们对房屋的需求就是人们的一种社会需要，是必不可少的商品（高级物质需要）。同时，人们对房屋的选购又加杂了精神需要，精神需要的充分挖掘是制定营销策略应充分重视的。对购房者精神需求的挖掘比较成功的实例有广东碧桂园的营销策略，客观地看碧桂园的优势并不突出，作为居家之地，既无名山胜水可依，又无紧靠都市之便，一片农田鱼塘。但是就是这样一个有诸多竞争缺点的碧桂园取得了惊人的销售业绩，原因就在于它的营销策略的制定者在掌握整个营销环境的基础上，充分挖掘购房者的精神需求，倡导人们更新生活方式，使人们从意识上认识到：既要逃离都市的烦嚣，又要屋美价廉；既要事业成功，又要后代健康成长，这样的理想家居只存在于碧桂园，从而大获成功。
影响消费者行为的因素，是每个营销策略制定者的必修课。影响消费者行为的因素主要有三个方面：一是心理因素，除了由需要引起动机这一最重要因素外，还有知觉、学习和态度三个因素，知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映，属于感性认识。任何消费者购买商品，都要根据自己的感官感觉到的印象，来决定是否购买，所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的；学习是消费者在购买和使用商品的实践中，逐步获得和积累经验，并根据经验调整购买行为的过程，房屋做为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品，但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏，都是购买者学习的对象，消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响，所以开发商应树立品牌观念，注重房屋质量，让消费者产生有利于已的态度；二是经济因素，概括地说，影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。三是社会文化因素，每个消费者都是社会的一员，他的行为不可避免地要受到社会各方面因素的影响和制约，消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。
三、在把握住营销环境，掌握了房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上，根据商品（房屋）本身的特点、制定出房地产的营销策略。
制定房地产营销策略的条件：
房地产是一种特殊的商品，从房地产项目自身的商品特点和营销的角度来看，可操作的有五点：（1）位置条件；（2）建筑条件；（3）建造条件；（4）使用条件；（5）商品附加条件。
1、位置条件：房地产产品的位置条件其实是多重因素所构成的结构条件，包括不同位置区域的不同人文条件、交通条件、市政条件以及周边建筑条件、气候等。在制定营销策略时不同的位置条件，营销切入点的选择不同：（1）人文条件越成熟的位置，其营销切入点与原始条件的差异性越大，反之则越小；（2）交通条件越是发达的楼盘，其对于营销在交通方面所必需的商品特性和营销切入点就越少。因此，商品特性的挖掘和营销切入点的发挥空间也就显得更窄，要求更直接，集中；（3）市政条件越完善的地段，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择形成就越要奇特，反之则必须全面；在周边建筑条件方面，周边建筑条件对自身楼盘影响越大，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择就越要直接，避重就轻会适得其反。
2、建筑条件：没有两个建筑会是完全一样的，因此在建筑本身寻找卖点应该是可以的，但是仅此是不够的，应将营销切入点放在建筑单体的设计“限制”方面，而不应该过深地切入到建筑的使用及功能方面，因为无论是建筑设计师还是营销高手，对于建筑使用和功能方面的设计是“永远超不过客户”的，客房是直接使用者，客户更是“上帝”。
3、建造条件：建造条件包括了工程施工、建筑配套等方面，这些在营销推广切入点方面，过去一般都选择不多，大多数集中在工程进度和配套设施方面。在现金条件下，建造条件方面的营销切入点选择，更多地选择在“建造技术的层次体现、建筑技术的标准发展”方面较为合适。目前，客户对房屋质量的投诉越来越多，我们撇开一些不法开发商不谈，仅站在营销策略的角度来看，如果楼盘的营销能够其建造条件有效地传达给客户，就是其有部分不足的方面，客户不仅不会投诉，如果导向正确的话，有可能是一个很好的营销切入点和商品特性表现。例如有则房地产广告有这样的宣传主题：“我们不能建得很快，我们只能5天建一层；我们不能建得很好，在水、电、煤的基础上我们仅能提供电话、有线、热水……”
4、使用条件：“良好的物业管理”是许多开发商的营销切入点，这只是作用条件作为营销切入点的一个方面，仅仅是房屋建成后的使用条件，还应该重视建筑本身提供的“先天服务条件”。如房屋的车位、绿地等。拿车位来说，小区停车位有多少个对客户来说并不重要，而车位与房屋的设计比例却关系到客户以后买车还有没有车位停车，物业管理费是多少，客户能否承担，客户自己能算出，但物业管理所提供的内
容对客户居住水平的提高是否等值，客户却无从算起。所以，在“使用条件”方面，营销切入点的第一个选择就是设计，管理意图全面公开；营销切入点的第二个方面就是设计，管理意图的“成本核算”，不能只是诉说对客户的“全面呵护”却不讲这样的呵护值多少钱。5、商品附加条件：开发商自身企业品牌的知名度，能够塑造这个房地产品牌的知名度，这是房地产商品附加条件之一；给一个房地产引进一个全新概念或营造文化氛围，也是房地产商品的附加条件之一。在当今竞争越来越激烈，信息交流越来越快，开发商模仿能力越来越强，房地产的附加条件就愈显重要。
作为不动产的特殊性，完整的房地产商品不会只是一套房子那么简单，一个商品一旦开始它的使用过程，品牌就进入了再塑造品牌意识。试想，一个楼盘广告如果打出这样的广告主题“我们的楼盘是为这样的人建造的：一个平凡的人，有不平凡的事业；一个不平凡的人，有平凡的生活；一个再也不会不平凡的人，曾经不平凡过；一个再也不会平凡的人，在寻找平凡”。这样的广告应该说充分挖掘和利用了商品的附加值。在商品附加值的营销应用中，一般来说商品附加值都是后天的，但是这个后天的商品附加值是可以预支的，比如上面这则广告语就表达出了对这个物业后天商品附加条件的期望。因此，后天商品附加条件在营销切入点的选择上是可以“预支”可能会更直接、更明确，也更有利于消费者预先选择。
综上所述，房地产营销策略的制定应根据营销环境、消费者市场特点、影响消费者行为的因素、结合实际房地产的自身条件因素综合考虑，才能在瞬息万变的市场中把握方向，使自己的营销策略完善，可操作，有效益。
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