以宏观经济角度分析中国房地产业
从宏观经济角度看中国房地产是笔者情有独钟的一个角度,但以前从未系统地从这个角度进行梳理。
现借此文提出六大展开性的观点。
宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展
为什么中国当前房地产业发展如火如荼?一个最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段,这个阶段正是房地产发展的黄金阶段,在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。
为什么中国当前的房地产业发展水平还不够,基本上还处在第二产业,房地产企业的主要业务还是房地产开发,而不像西方那样,房地产业已成为标准的第三产业,房地产金融和服务大大超过建筑业的规模,原因亦在于中国的经济发展阶段还比较低,人均收入还比较低。中国房地产的发展尚待天时。
写到这儿,不禁想到前年,见到万科的老总王石,问万科的最新动态是什么,答曰“成立研究院”,再问研究什么,复答曰“研究标准件,新型建筑方式”等等。呵呵,原来轰轰烈烈的中国房地产其实一直处于各个项目各自为战的“农业时代”,这才刚刚开始进入标准化、规模化、集约化的工业时代,离后工业时代还远着呢!
房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行
房地产的厉害,在于他拉动的产业巨多,据说高达130多个行业,这使得房地产的大车一经启动,对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长,最早就是从房地产增长发力开始的。
早在2000年,汽车等其他产业还没有预热时,房地产的投资和消费的增长均已超过30%,可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。
在过去几年,房地产对每年的经济增长一般直接贡献在1个多点,间接贡献高达2-3个点,功莫大焉!即使对房地产颇有微词的央行,在最新政策报告中,也给了充分肯定。算起来,20**年,房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13%,房地产业成了中国的支柱产业。
中国独有的增长模式将影响房地产发展
房地产业发展这么快,不仅与经济发展阶段有关,与对过去的补课有关,还与经济增长模式有关。众所周知,中国的一个独特的增长特色是“诸侯经济”,即各个地方政府无不怀有强烈的政绩冲动。而在房地产的发展上,地方政府与开发商实际上形成了“你发财我发展”这样一种增长模式。对于地方官员来说,只要土地卖出去,城市建起来,我的政绩就有了。对于房地产商来说,只要有土地,有政府支持,那就是最佳的商业发展时机,哪管有人因此失去土地,哪管身后骂名滚滚来。
“你发财我发展”这句话还没有完全道尽这一发展模式的秘诀,还要加上一句“成本社会掏”,才算完整。最主要的成本,当然是失地农民来掏,另外环境污染等方面的成本则是全社会来掏。
而成本的节省就是地方政府收入和开发商的利润。据国务院发展研究中心调查,农民从土地转换与增值中拿到的收益不到全部的5%,45%地方政府拿走了,55%开发商拿走了,农民在城市化过程中因此而导致的损失可能以数十万亿人民币计。为什么农民穷?土地产权不在手,土地收益拿不到是关键。为什么中国会迅速形成一批暴富,同时又形成一批赤贫,原因亦在于此。
“你发财我发展、成本社会掏”是刺激中国房地产业发展陷入疯狂发展的“制度加速器”。
宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系
房地产是如此特殊的产业,它对于经济发展有如此重要的影响。这使得各国政府往往视房地产发展为战略棋子。在中国,1997年后,经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态,房地产业被认为是能重振景气的法宝,政府因此出台了一系列促进房地产发展的政策,终使房地产走到时代舞台的中央,随之也带动了经济回升。而随着经济转向过热,政府的政策导向也开始发生变化,对房地产的调控也终于走到前头。
所谓阴阳变化,物极必反,此理天下皆同。
需要特别提出的是,很多不从宏观角度看房地产的人,往往看不到房地产调控与宏观调控的微妙关系,当然也就看不清房地产业发展和其他产业之间的微妙关系。比如,整理这几年的中国宏观经济数据,你会发现,最“过热”的并不是房地产,而是带“外”字的一系列数据,如外贸增长,外汇储备增长等等。这说明外需过热是当前总需求过热的特别重要的原因,但是,出口导向产业每年给中国新增就业的贡献是200万,在增长优先的宏观政策导向下,通过调整外汇进而调整外需让政府感觉投鼠忌器,非常为难。在这种情况下,不调外需而是通过调控房地产来调控内需便成为首选之策。所以,房地产调控固然有其自身原因,更有其微妙的宏观原因。
房地产调控在一定程度上是调控外需的替代。20**年,中国净出口达历史纪录,从宏观角度看,是因为房地产业为出口部门承受了调控的成本。
宏观参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响
很多人看房地产需求,看的是潜在需求,而不是附加货币价格的需求,其实这个看法完全不对,真正要看的是附加货币价格的需求,因为市场经济承认的需求从来都是附加货币价格的有效需求。
房地产目前很强势,外部形势好是关键。假设目前开发贷款是3.1亿元,消费贷款是1.9亿元,加起来是5个亿,如果利率调两个点,则意味着开发商和购房者要增加成本1000亿元,房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以,影响最大的不是别的,正是宏观参数。
汇率的调整与否对房地产的影响也很大。日本长期不调汇率,导致大量外汇流入房地产,导致房地产泡沫,而在汇率大调后,大量资金投资美国和东南亚,房地产泡沫轰然倒塌。
有道是,“形势比人强”。房地产的盛衰,全在于“形势”。
收入分配将最终决定房地产发展模式
我曾经和发展商争论中国房地产价格是否合理。发展商掐着指头说房价是合理的,每一个项目地的成本是多少,剩下的部分税收是多少,利润只有多少,还强调中国的商品房只是少数,商品房的高价是合理的,开发商为富人建房也是合理的,云云。不能说这样的分析一点道理没有,但最终结论肯定是错的。问题在什么地方呢?在于开发商没有宏观与全局的眼光。
从宏观的角度,我们可以清晰地看出,由于权力资本、社会保障以及中国目前“你发财我发展、成本社会掏”的城市化发展模式等因素,中国社会已经陷于两极分化的收入分配格局,越来越多的低收入者涌入城市(每年在1000万-2000万),这样一种收入分配格局是不可能支撑中国房地产业健康发展的。其导致的必然结果就是开发商只为富人建房子,而大多数的穷人尤其是城市化以来的所谓“新市民”因上无片瓦下无立足之地而与政府和开发商形成对立情绪。有人说,“有房住不等于有住房”,更有人说,穷人应该去住廉租房和经济适用房。如果社会的主流阶层是中产阶级,穷人和富人都很少,这样的处理并无不妥,但如果穷人成为大多数,这样的解决办法就是畸形的,也是根本不可能的。
千万不要忘记,分配决定生产,一个不合理的分配结构不足以支持一个合理的生产结构。任何一个房地产分配解决良好的国家,一定是中产阶级占主流,收入分配相对合理的国家。从这个角度看,拉美式的收入分配格局势必严重地扭曲中国房地产业发展,也将成为制约中国房地产业发展的深层问题。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：论房地产市场宏观调控目标其实现法律
本文通过对我国房地产市场的现状及问题的考察,阐述了国家应从六个方面确立房地产市场的宏观调控目标及其相应的法律对策,包括对耕地占用面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确立合理的地价和房价基准、引进高空建筑权、控制房地产开发贷款的总量、房地产开发必须符合生态环境的要求以及严格房地产开发企业的资质控制等内容。
最近几年来,我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展。但从目前的形势来看,它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这表明在今后相当长的一个时期内,国家还须对房地产业采取发展的方针,因此,对房地产业实行宏观调控,将是国家的一个长期任务。我以为至关重要的是国家要从全局和长远利益出发,确立房地产市场宏观调控目标以及实现这些目标的法律措施。为此,很必要对我国房地产市场的现状作一大体考察,然后针对已经出现的或者可能出现的问题,提出相应的对策。
控制目标之一:对耕地占有面积的控制
我们必须承认这样一个事实:我国正在面临着一场土地危机,而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字,但相信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题,即如何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说,既要加快房地产业的发展,又要不占用耕地,是办不到的,现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。为了把耕地的占用减少到最低限度,我以为以下措施是必须采取的:
第一,把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划、五年计划和年度计划。我国现有的长远规划和五年计划,仅仅是十分原则的强调了要“切实保护耕地”,但并没有像其他事项那样规定具体的指标,这不能不说是一个忽视或者说缺陷,尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的,这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此,在五年计划的国土开发计划中其他指标可以不列,但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同,因此,我主张以后的五年计划,应当按地区分列占用耕地的数字,然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划,层层分解,凡是列入计划的占耕地指标,不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中,必须包括耕地占用情况,以便把耕地的占用纳入权力机关的监督之下。
第二,把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围。本来,指令性计划与市场经济的要求是不相容的,随着市场经济的发展,指令性计划指标将会逐步减少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,还必须把它纳入指令性计划的管理范围,即使在其他市场经济的国家,也不是对耕地占用放任不管。因此,在将来我国制定计划法的时候,还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。
第三,强化依法批地的法律意识,严格追究非法批地主持者的法律责任。我国《土地管理法》对批地的权限作了明确的规定,该法实施以来,鉴于部分地方政府无视法律的规定,越权批准占用土地的现象十分突出,为此,国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告,但是至今这一现象仍未能有效制止,横向多头批地(如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地)和纵向越权批地(如化整为零多次批地、下放审批权等)仍然时有发生,造成土地供应总量失控。1993年,全国下达的用地供应计划为400万亩,而实际用地已达600万亩。造成这种状况,除了某些领导干部土地法制意识淡薄之外,还有两个重要原因,一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚。我主张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容。凡是非法或者越权批地造成严重后果的,除了可能招致罢免之外,情况严重的还应受到刑事处罚;二是对于非法或越权批准占用的土地,不宜采取事后按程序追认的办法。这种对“违法事实”的“合法追认”,往往会为那些违法行为者大开方便之门,就通常而言,法律不应当承认既存的违法事实。
控制目标之二:把房地产开发控制在城市规划许可范围之内
编制城市规划是《城市规划法》赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定,城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。这表明房地产开发必须符合城市规划的要求。在这里,与房地产开发紧密相关的,至少有以下三个问题必须解决:
第一,城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素决定的,其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局,城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上,切忌少数行政长官意志主宰决策过程。《城市规划法》是1990年4月开始施行的,依据这个法律的规定,应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学,有的比较粗糙,有的纯属为了应付。但是,无论以上哪种情况,恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素,以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的
要求,但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此,为了适应房地产开发的需要,我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况,对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视,以便进一步完善城市规划。今后的城市规划,我认为重点应当放在对旧城的改造上,尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就,但是,我国旧城改造的潜力还非常之大,旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此,国家可以设置若干优惠政策,鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子,因为那样只能使城市无限膨胀,这不符合中国的国情,我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市,而应当发展乡镇小城市。第二,房地产的开发必须符合城市规划的要求。我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权,其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,因此,城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言,是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是,在现实生活中,我们却看到两种情况:一种是由于种种原因,比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响,有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求,但仍然能够得以建设;另一种是以城市规划不合理为由,为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由,如果确实如此,当然也不失为一种办法,现在需要反对的是规划本身是正确的,开发项目自己不符合规划的要求,而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。
第三,严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此,《城市规划法》已经作了一些规定,现在的问题是如何执行,在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施,对此,大都在执行有度的思想指导下,作一翻轻描淡写的处理了事,这里所指的“度”当然不是法律界线而是指的一种“灵活性”。我认为这种执行思想不可取,我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻,不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然,我们很理解执行有度思想产生的背景,从某种意义上也是在从实际出发,但是,从长远执法来讲,不应当牵就这种实际,因为这种牵就往往会为违法行为找到一个“防空洞”,我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。
控制目标之三:确定合理的地价和房价基准
地价和房价是房地产市场的核心问题,也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低,尤其是涉外地价更低,从而造成了巨额土地权益的丧失;二是房价过高,有的高得惊人,超过了一般的购房户的承受能力。这两种情况的存在,都不利于房地产市场的健康发展,当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳入法制化的管理范围。
第一,运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准。通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成的。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定,其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定,以便成为确立地价和房价的基本依据。
第二,严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否,直接关系到国家、开发商和消费者的利益,必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定,对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题。造成的原因可能是多种多样的,但是,有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因,对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此,必须严肃处理。
第三,由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府,根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策,都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”,作为一般土地买卖的依据。对此,我们可以效法,我认为,在我国公布的“公示房地产价”,不应当只是一种宏观调控价,或者说是“中间价”,同时,还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点:一是体现国家对房地产市场的必要干预;二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息,平衡他们提心吊胆的购买心理;三是防止暴跌和暴利行为。
第四,引进“高空建筑权”的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象,它的基本含义是指对土地以上的空间的建筑权,也就是说谁要在土地的空间修建构筑物,谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现,比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋,然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀,土地供求矛盾加剧,必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域,并在相关的法律里作出规定。
根据我国的情况,我们可以将“高空建筑权”称为“土地空间使用权”,其范围为土地使用面积的直线上升,其权属分别为土地使用权人和国家所有,即假定相当于二十层楼(不同的城市可以有不同的规定)以下的
土地空间使用权属土地使用权人所有,二十层楼以上的则为国家所有。其主要理由是二十层楼以下是土地使用权人对建筑高度的最一般和最标准的要求。因此在这个高度范围内的空间使用权理应归土地使用权人所有。二十层楼以上的空间使用权为什么属于国家是基于以下两个方面的考虑:一是考虑到土地作为一种很难再生的资源,它的价值不仅仅及于地面,而且还应当及于它的延伸部分——空间。就房地产商来说,他所瞄准的不仅仅在于土地,更重要的在于要利用土地及其空间建筑房屋或其他构筑物,因为房屋或构筑物的价值远远大于地产的价值。如果国家放弃空间使用权的价值,无异于放弃了一部分应有的国有受益,如果这种放弃又为外商所得,树立土地高空使用权就显得更为必要了;二是考虑到如果不设置空间使用权,就可能导致这样的结果,即有的土地使用权人就可能低价从国家手中取得土地使用权,然后再高价转让土地使用权,而这种高价的结果不仅可能引发土地使用权的炒卖,同时还可能引发建筑物高度的无限制发展。如果二十层以上的空间使用权归国家,就可能在很大程度上控制以上情况的发生。确立土地空间使用权的真正意义在于土地使用权的价格应当包含其空间使用权的价格,而空间使用权的价格除了考虑地价计算的有关因素外,主要应是建筑物的高度,建筑物越高,空间使用权的价格越高,因此,国家应当规定空间使用权收益二十层楼以下的归土地使用权人所有,二十层楼以上的空间使用权收益属国家或集体所有,但是考虑到加层修建,可能给不属于国家的空间使用权人造成不良影响,因此双方还可以约定相应的补偿方式。当然,土地空间使用权的设立,不应具有溯及力。控制目标之四:控制房地产开发贷款总量
如果说我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话,那么,其中一个重要的原因就是不适当或者混乱的贷款推动。在人们心目中(当然也在事实上)开发房地产是“一本万利”的事情。因此,吸引了大量资金流入房地产市场,这样乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等现象也就应运而生,甚至银行部门也纷纷涉足房地产,于是,大量资金压在房地产上,该收回的不能收回,有的银行还出现了透支现象,这样的结果,不仅引发了房地产市场的混乱,同时,还引发了金融秩序的混乱。围绕着房地产开发而引起的不正之风、行贿受贿等现象也愈演愈烈。为了扭转这种局面,当前特别需要作以下几件事:
第一,国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划,以便从总量上进行控制,银行发放贷款不得超过计划所确定的指标;同时,所有房地产开发贷款,都必须以相当于贷款额的实物作为抵押或者由有担保能力的第三人提供担保,凡是未能提供抵押或担保的,银行一律不予贷款。为了克服我国现实生活中的虚假抵押现象的发生,抵押物的真实性应当提交公证,公证机关应对明显的公证失误或者假公证承担责任。
第二,加强对投资方向的引导。我国现在房地开发的结构很不合理,一幢幢拔地而起的房屋,许多不是房地产开发本应保证的为重点建设配套的开发项目和居民职工住宅,而是脱离国民一般消费水平的高级公寓、高档宾馆、高级写字楼、花园别墅、渡假村,乃至赛马场、高尔夫球场等。因此,今后,专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当
优先贷款,对高档消费建筑、占用大量土地的建筑项目,原则上应不予贷款,对占用耕地的高档消费建筑根本不批。
第三,对已经到期尚未返还本息的房地产开发贷款,要进行一次严肃认真的清理。现在不少的房地产开发贷款不能收回,原因可能是多方面的,在清理中需要区别对待,但是对于那些因为行贿受贿、滥用职权、玩忽职守而造成贷款本息不能收回的,无论涉及什么人一定要坚决查处。中国的有些事情之所以禁而不止,其中一个重要原因就是对那些违法乱纪而发了横财的人没有给予应有制裁,这不仅是对某一个违法者没有处罚,更为严重的是违法者本人还可能有恃无恐和变本加厉的继续进行违法勾当,同时,还可能带动一大批“侥幸者”接踵而来,其后果是不堪设想的。
控制目标之五:符合生态环境的要求
城市的房地产开发,与生态环境的保护和改善,本来应当是而且可能是互相统一的,但是现在城市土地的利用,往往由于乱迁乱建、工厂住宅犬牙交错、高层建筑林立、绿地面积减少、占用公园、填占水面、人口巨增以及市政设施不配套等多种原因,而加剧了城市生态环境的恶化,现在许多城市一眼望去只见高楼、烟雾和杂乱,不见绿茵、清新和秩序,甚至使人感到窒息,这种状况,如不加以改变,必然殃及子孙后代。因此,凡是与城市生态环境有关的因素,诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、“三废”的排放处理、水质标准、噪声限制、现有绿地面积的保护等,只有全国性的比较原则的立法是不能完全解决问题的,还必须制定地方性法规,加以具体规定。其实在上述一些方面,并不是无法可依,现在的主要问题是执法不严。环境执法与其他执法相比,往往更具难度,其中一个重要原因是人们缺乏环境权利意识,自己权利遭到侵犯之后,不知道或不愿意主张权利,即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发,也不能够依法得以处理。今后我们应当从全民族的长远利益出发,大力树立我国公民和法人的环境权利意识,提高执法机关环境执法自觉性,以便形成一个任何严重影响环境的工程项目不能建设即使已经建设的也要强令撤除的法律机制。
控制目标之六:严格房地产开发企业的资质控制
前几年在房地产开发热的大潮下,产生了名目繁多的房地产开发公司。有全民和集体的,也有私营的;有内资的,也有涉外的;有公司性质的,也有合伙性质的;有开发性的,也有中介性的;有政府机关办的,也有专业银行办的;还有军队办的等等。这些公司的存在,对于推动我国房地产业的发展起了重要的作用,但是,也应当看到不少的这类公司,没有经过严格审查,资金不到位,根本没有开发和经营能力,而是靠炒地皮和楼花过日子,甚至牟取了暴利。这些所谓的公司,是房地产市场混乱的主要因素。针对这种情况,许多地方根据《房地产开发企业资质管理规定》进行了一次清理,取缔了一批不具备开发资格的企业,房地产企业盲目发展的势头有所遏制,但是,我认为以下几个问题还需继续解决:
第一,房地产开发企业的数量仍然过大。一个地区或者某一个城市,究竟应当拥有多少房地产企业是很难用一个统一的数字加以规定的,但是,有一点是可以确定的,即房地产开发公司的数量,应当与本地区国民经济的发展、房产业的近期和远期潜力以及消费者的承受能力大体相适应,房地产企业的超量存在,必然引发许多不正当竞争行为的产生。为此,政府一方面应当通过信息指导,引导房地产企业的建立;另一方面,要严格资格审查,凡是不符合条件的一律不准成立,已经建立的要坚决注销。为此,应当严格建立审批责任制,企业不该建立而建立起来的,应当追究有关人员的责任。现在,有一个问题必须引起重视,就是有一些依据某种背景而成立的不具备开发能力的企业,很难对他们进行整顿,如果无条件地让他们继续存在,就等于在继续纵容他们的违法活动。
第二,对涉外房地产开发经营企业进行宏观引导。房地产业是高投资的行业,在我国建设资金不足的情况下,引进外资,发展涉外房地产业,不失为一条有效途径,但是,首先要对投资方向进行正确引导,优先注册我国需要鼓励的以及高难度、高档次的房地产开发企业,对于一般的企业则要严格控制发展,因为如果涉外房地产企业占我国整个房地产企业的比重过大,从长远来讲不一定是件好事。其次,是要保证外资的真正投入。过去,我们在建立涉外房地产企业中,存在三个突出问题,一是过多的优惠以致有的为了骗取优惠,而进行“假投资”,或中方为外商投资;二是外商投资资金难以到位;三是为外商提供贷款并担保。这种作法最终受损害的是我们自己,因此,必须坚决制止。
第三,对私营或国有民营的房地产开发企业的资金营运情况进行一次认真的审计。我们不能说上述企业都有问题,但是许多迹象表明,有的所谓私营企业,其资金并不是来源于私人,而是来源国家
,即用国家的资金使自己成了显赫的私有“大款”;有的国有民营房地产企业经理人员,也借机挥霍国家钱财,使大量国有资产流失到少数人手里。人们不得不怀疑有的人是怎样成了百万、千万乃至亿万富翁。对于这种现象不得不引起党政机关和司法机关的重视,否则,一场“悄悄私有化进程”必将在许多领域通过“以公化私”这样的手段在中国愈演愈烈。请注意:我在这里所表明的思想,不是要反对私有经济的正常发展,而是要反对那种把本应由国家所有的收益落入私人腰包的现象。
篇3：从深圳房地产业发展看我国房地产金融体制
我国房地产业现状从发展历程上看,与20世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同,其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落,房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化,在阶段上,同美国有特别相似之处。1993年底,深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑,而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪30年代后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。
实践证明,房地产金融体制的改革完善,在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境,加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。
一、构建新型房地产金融体制的可行性
(一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求
目前,我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平,全国6624万平方米,深圳328万平方米,其中商品住宅的比率都在70%以上,这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求,商品房积压严重,不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用,因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因,是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善,甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产市场波动的制约和宏观调控的影响较大,资金运行很难保证正常循环,这种“风险”作用的结果表明,现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展的需要,确切地说,已与社会主义市场经济体制不相适应,已到了非改不可的地步。如果现阶段我们不对其深化改革,非但解决不了眼前商品房空置率过高、资金周转不畅的问题,而且从长远的观点看也难以保证房地产业和房地产业金融业有较大的发展,类似1993年宏观调控中出现的“一调就‘死’,不调就‘乱’”的情况,在将来的发展中还会不同程度地出现,其结果是,房地产周期的低谷徘徊时间会更长,空置率会更高,缺房户和资金积压亦会更多。从支柱产业角度讲,不仅会影响国民经济的稳步增长和协调发展,而且还会削弱我们在国际市场上的竞争力,由此也会产生一些社会的不安定因素。所以说,客观现实要求我们必须加快对房地产金融体制的深化改革,依据经济的规律构建一个能够利于资金循环而且房地产市场对宏观调控能够表现出一定“弹性”作用的房地产金融体制,使之适应于房地产和房地产金融市场的运作和发展。只有这个核心问题真正解决了,房地产和房地产金融业才能持续、稳定、健康、协调地向前发展。
(二)有先进的经验可以借鉴
中外金融理论界已基本形成一个共识:房地产金融体制的完善与否,主要取决于其有无二级市场以及二级市场的完善程度,因为二级市场比一级市场具有更多的优点:
①能够确保资金有正常流动的渠道;
②资金流动更安全;
③使资金能够在更大范围内流动。
美国房地产金融两级市场体系非常完备,从我国和深圳目前的实际来看,我们从美国房地产金融体系中可借鉴之处有三点:
①建立了二级市场;
②在二级市场运行机制中设置了政府金融平衡机构;
③建立了二级市场的证券中介机构。
市场经济的金融理论认为,这三点是世界市场经济国家发展房地产金融体系可取的共同之处,所以,可以作为共性吸收借鉴,为我所用。
通过研究比较和吸收借鉴美国成功经验,从我国和深圳具体实际出发,在现行房地产金融体制架构的基础上建立“两级市场双轨制”的体制架构模式是房地产和房地产金融市场发展到现阶段的最佳选择,不是权宜之计。顺便说明一点,随着资本的积累、财力的增加,我国和深圳在以后的发展阶段中可视房地产和房产地金融市场的实践情况再进一步酌情考虑建立“两级市场多轨制”的架构模式,逐步完善其功能。
(三)深圳具备良好的试点基础和条件
深圳率先建立新型的房地产金融体制具有有利的条件,完全可以在政府的扶持下,通过试点探索出一条成功的经验,为在全国建立有中国特色的房地产金融体制起到示范作用。
(1)深圳是我国经济体制改革的试验场,对外开放的窗口,市场经济体制的基本框架已初步形成,城市国际化建设符合国际惯例。
(2)深圳开展房地产信贷业务早,房地产金融业务量大,且业务范围广,资本积累实现了多元化,还有深圳金融市场活跃,法律法规体系健全、完善。
(3
(4)深圳住房制度改革深入,而且一直走在全国的前列,在住宅商品化的深化改革方面成效大,经验多。
(5)深圳有一大批从事房地产及房地产金融理论研究的专家、学者以及实践经验丰富的业界人士。新体制的建立有科学、系统的理论作指导,可确保其运作管理具有较强的操作性和有效性。
二、中国房地产金融新体制的架构设计
现代房地产金融市场的体系构成,主要有两大要素,即:一级抵押贷款市场(亦称“初级市场”)和二级抵押贷款市场。一级市场是指借款人和贷款人之间交易的市场,即购房者或开发商以抵押方式从贷款商如银行或其他金融机构取得贷款的市场。二级市场是指一级市场的贷款发放机构将其发放的抵押贷款转让给政府金融平衡机构,金融平衡机构以最初抵押的房地产作担保,向社会发行房地产证券(股票和债券)筹集资金的市场。
在房地产金融市场的构成要素中,一级市场是基础,二级市场是其延伸和发展,二者有着相互依存、相互制约、相互促进的密切联系。特别是二级市场的建立,对抵押贷款市场的发展具有极大的促进作用,它不仅使资金流动更安全,而且使资金能够在更大范围内流动,使房地产金融业的运行机制更加完善、合理和科学。最终使房地产业同金融业有机地联系在一起,形成一个良性循环系统,即新的房地产金融体制。
三、中国房地产金融市场
(一)我国和深圳房地产金融一级市场的现状
20世纪80年代以来,随着我国经济体制的不断深化,金融体制的改革也全面展开,我国房地产金融业务特别是住房金融业务得到了长足的发展,一个以中华人民银行为宏观调控中心,以国有专业银行为主体,多种金融机构分工协作的房地产金融组织体系已初步形成。目前,各家金融机构都不同程度地经办了房地产金融业务。但从政策性的住房金融来看,基本形成了以中国建设银行(下称“建行”)和工商银行(下称“工行”)为主,其他银行为辅的承办住房金融业务的局面。我国房地产金融业务主要包括政策性和经营性房地产金融两大类。据不完全统计,截至1995年,全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元人民币,其中抵押贷款为92亿元。
深圳房地产金融业务是随着深圳房地产业的形成和金融体制的改革而发展起来的。在深圳特区建设的初期阶段,城市土地开发和商品房建设是以吸引外资为重点,在中央给特殊政策、不给资金、而需要大量建设资金的情况下,深圳进行了土地资金化的尝试,采取了有偿转让土地使用权的方式大力发展房地产。1979年至1982年,房地产的实际投资额达7.89亿港元,占全特区投资总额的26.5%。房地产的开发、建设带来了大量的土地使用费收入和商品房利润,不仅为城市的发展积累了财源,同时也成为金融业和房地产业发展的重要资金来源。在特区房地产业大发展的过程中,深圳的房地产金融业蓬勃兴起,它是金融业与房地产业不断融合的产物。首先是专业银行积极参与房地产金融业务。1979年,国家决定基本建设投资由财政拨款改为中华人民建设银行贷款,由建行独家办理包括房地产开发贷款在内的基本建设贷款。随着gg开放向纵深发展,生产性基本建设资金的需求量急剧增加。在20世纪80年代中期,深圳市专业银行实行业务全面交叉,打破了由建行独家经办基本建设投资的局面。由此,房地产开发投资由多家银行共同办理。此后,随着股份制的交通银行和区域性的深圳发展银行和招商银行的成立,以及外资银行的逐步引入,使深圳的金融体系不断完善,同时也使得房地产的融资机构、融资形式不断出现多样化的格局。
(1)各家银行为拓展深圳房地产市场,纷纷设立房地产开发公司和信托投资公司等机构,以各种形式开展房地产金融业务,在很大程度上填补了房地产的资金缺口。
(2)以房地产开发经营为中心,出现了各种房地产融资投资形式,房地产抵押、楼宇按揭等,大大地推动了房地产业发展和住房制度改革的进程。
各家金融机构由成立专门的融资机构发展到产融结合企业,由独家金融机构经营发展到金融机构与企业联合、金融机构与金融机构联合,由单一的房地产信贷发展到信贷与直接投资相结合。
(3)1988年,深圳市推出住房改革方案,为配合深圳市住房制度改革,建行深圳分行住宅信贷部于1988年正式成立,主要办理房改和住房信贷业务。
这标志着房改金融的兴起。随着建行住宅信贷部(后称“房地产信贷部”)业务的迅速发展,住房金融又开始向房地产金融业务方向发展。1994年,中国工商银行深圳分行房地产信贷部成立并开始在较大范围内开展房地产信贷业务。在深圳最早涉足房地产金融业务的国有专业银行中,建行和工行开展房地产信贷业务量最大,对房地产业发展的支持和贡献也最为突出。值得一提的是,深圳确立“市场化,居者有其屋”的住宅发展目标后,两行为合理引导居民个人消费,支持个人购买住房,在开办“先消费,后支付”的按揭业务中,除办理福利商品房贷款和微利商品房贷款业务外,还与农业银行等专业银行以及其他一些外资银行一起共同创办市场商品房的按揭业务,在调节整个社会的投资配置方面发挥了重要作用。现在,深圳市政策性和商业性并存的房地产
金融一级市场的住房信贷体系已初步形成。(二)一级市场的架构及存在的主要问题
如前所述,我国和深圳房地产金融的现行体系依旧为传统的架构模式,从体制上来说,房地产资金的流程流向仍然停留在初级阶段的一级市场单循环制上。居民个人购房按揭所发生的经济往来关系和住宅资金流向可简单表述为“房地产消费者银行”的循环过程。其市场构成要素为:银行、房地产消费者或房产开发商。历史地看,现行的这种房地产金融体制自1993年以来对全国各城市地区的住房制度改革,推进实现住宅商品化的进程都不同程度地发挥了积极的作用,促进了房地产业和国民经济的发展,在发展阶段上具有重要的历史意义和作用,这是不容置疑的事实。但是,随着我国城镇住房制度改革的深入,房地产金融在住房生产、交换、消费中由于根植于原有的金融体制,因此,在现阶段发展中不可避免地暴露出一些问题,具体归纳起来有下述几方面:
1.银行在住房贷款方面面临的问题
(1)住房贷款需求增长速度快,其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。
(2)银行贷款不能及时回笼,故而资金周转不畅,难以为社会居民购房提供足够的住房贷款支持。
(3)购房抵押贷款期限太短(一般5年,极少数最长不超过15年),既不利于扩大社会居民的潜在需求和有效需求,活跃抵押贷款市场,也不利于住房制度的深化改革,在一定程度上影响和阻碍了实现住房商品化的进程。
(4)银行抵押贷款方式不统一,管理不规范,资金流动受到一定影响,不利于实施有效的风险控制。
2.银行发放抵押贷款无后续融资渠道,不能实现资金良性循环,使其变现能力差,风险高,不利于抵押贷款市场发展。
3.由于融资渠道不畅,开发商可支配资金量有限,选择投资项目有一定的局限性,不利于房地产市场的发展
综上所述,显而易见,深圳乃至我国现行的房地产金融业发展到现阶段,已明显地表现出与房地产业的发展极不适应,由体制带来的问题日趋严重。具体来说,就是单靠房地产金融一级市场单循环运作已不合时宜,不可再继续维持现状,必须从长远考虑借鉴国外经验,建立并逐步完善二级市场的运营体系,为一级市场提供一个畅通的融资渠道和足够的资金来源,最大限度地提高住房资金循环的补偿性及流动性。
(三)二级市场的建立
综观美日等市场经济国家房地产金融体制的构建和住宅金融二级市场的建立和完善过程的长期实践,可以看到,房地产金融组织的多元化,房地产金融系统的网络化和系统化,业已成为房地产金融体制完善与否的重要标志。基于此,我国和深圳在构建新的房地产金融体制中应首先考虑房地产金融机构设置的系统化和网络化,使其结构的设置科学合理。目前,我国不存在房地产金融的二级市场。所以,建立二级市场已成为建立和完善我国房地产金融体制的首要任务。
1.理论依据与经验借鉴
系统工程和网络理论指出,任何自然范畴的循环系统网络(如:电路、磁路、水路、气路等)和社会经济科学范畴的循环网络(经营中的产、供、销网络、金融系统中资金流动网络等等)都具有一些网络的共性特点:①系统性;②反馈性;③再生性;④补偿性。前一点表征了网络系统的静态特性,后三者表征了网络系统的动态特性。具有上述特征的网络系统都能够在一定的条件下通过自我调节显现出稳定平衡的功能,因此称这样的系统网络具有一定的合理性和科学性。如果我们深入考虑一下美国房地产金融两级市场的机构设置和运行情况,便会发现,它作为一个系统反映出的特性与系统论和网络理论要求的要素特征、作用和系统特性非常吻合,也就是说,美国房地产金融市场的二级市场的建立完全符合现代理论的现点,有一定的理论基础,而且经过长期的完善和实践检验,已被证明是科学的、合理的,而且是行之有效的。
根据上述理论和经验,我们可以构筑一个符合我国国情的新型房地产金融体系,建立一个可供操作的房地产抵押二级市场。
2.二级市场的模式
房地产金融市场是由一级市场和二级市场两大要素构成,其二级市场的模式设计,是房地产金融新体制架构问题的核心内容。如果说一级市场是新体制确立的必要条件,那么二级市场则是其确立的充分条件,二者之间的关系是:一级市场是基础,二级市场是保障。
通过比较研究和论证,本文认为,“两极市场双轨制”具有系统要素设置合理、运行机制科学、可操作性强等特点,比较符合深圳乃至我国的实际情况,可以作为我们现阶段房地产金融市场体系的最佳模式。本节将对设计模式作一个全面、系统的概述,并就二级市场的系统构成和运作过程进行综合说明。
一级市场,从广义上讲是泛指房地产抵押贷款的初级市场,它涵盖的内容包括两个部分:①开发商用于商品房开发并将其抵押向银行申请的抵押贷款,即所谓的经营性贷款;②购房者个人以所购房产权作抵押向银行取得的贷款,即通常所说的“按揭”,狭义讲是指个人购房按揭,所以又称为住宅抵押贷款初级市场。总之,一级市场就是发放贷款的市场,由银行按照规定的条件将贷款抵贷给购房者,购房者将所购房产的产权以抵押方式抵押给银行
下文在一级市场的基础上,重点介绍二级市场的构成、功能作用和运作过程及其运行机制。
(1)二级市场的构成
二级市场网络系统的构成要素包括:①政府金融平衡机构(暂定名为“中国政府房地产金融管理局”);②房地产证券中介机构;③社会投资者等,各要素之间按一定的内在联系构成二级市场的网络系统。
(2)二级市场的运行过程
两级市场的资金流程可简单地表述为:房地产消费者银行政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(证券投资者),其中“政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(投资者)”为二级市场运行的全过程。房地产金融体制的运行过程分为两个循环,即一级市场循环和二级市场循环,现分述如下:
一级市场运行过程:银行或金融机构先按借贷条件将抵押贷款抵给购房者,购房者按时分期还本付息偿还贷款,然后将购房者的贷款存单契据卖给政府金融平衡机构,回笼资金后再抵贷给新的购房者,至此完成一个循环过程。
二级市场运行过程:政府金融平衡机构首先将一级市场银行金融机构已抵贷出的贷款额度用自身原有储备金或发行房地产证券回收的资金以略低于银行或金融机构发放抵押贷款的利率收购银行或金融机构已贷款的存单契据,然后,以存单契据标定的额度向社会投资者或通过房地产证券中介机构向社会(房地产证券投资者)公开发售房地产有价证券(如股票或债券),收回资金,至此完成一个循环过程。
这样一、二级市场的两个循环衔接后构成一个大的系统循环,房地产资金就是这样周而复始、循环往复地流通运行。由此可见,新体制的大系统循环实际上是利用社会潜在资金和闲散资金以优惠条件资助居民购房,尤其是中低收入的家庭。从本质上讲这是一种“取之于民用之于民”的做法,只是这种方式更为取之有“道”、用之有“益”罢了。再有,从发展房地产债券的额度上也能大体看出房地产市场的交易情况,不失为衡量房地产业发展状况的一个宏观数量指标。
(3)二级市场的功能作用
二级市场按照金融理论讲是一级市场融通资金的渠道或资金来源,通俗地说,它既可以为一级市场“造血”,又可为之源源不断地“输血”,两种功能兼而有之。从作用上讲,二级市场为一级市场的银行或金融机构提供了一个回笼资金的场所,从而确保一级市场的资金能够保持一个良性循怀,通过这样的间接作用可以进一步刺激和活跃房地产市场,为房地产业的发展创造有利的条件,此为其一;其二,二级市场科学完善的运行机制不仅可保证自身融资的充足,而且还可以有效地供给一级市场的银行或金融机构所需资金,并通过一级市场间接地作用于房地产市场,使之对宏观调控的力度产生一定的“弹性”作用,最大限度地避免宏观调控因施力过大对其造成负面影响和作用。相对现行的一级市场给房地产市场带来的“刚性”作用,无疑更完善了一步。
一般而言,一级市场由银行或金融机构的可供贷款额度是有限的,而购房者的借款数额却是无限的,显而易见,“有限”难以应付“无限”,只有用“无限”来满足“无限”才是融资的“硬”道理,二级市场的政府金融平衡机构的设置作用就可以圆满地解决这个问题。在二级市场的运行过程中,政府金融平衡机构的主要作用有两个:一是为一级市场银行金融机构提供贷款途径,二是从社会投资者手中吸纳资金。房地产证券中介机构的作用是为政府金融平衡机构发售房地产股票或债券筹集资金。
二级市场的作用主要有:
①为一级市场集聚资金;
②调剂资金余缺,发挥资金流通作用;
③组织资金分配为一级市场提供贷款;
④保证资金流通的安全稳定;
⑤稳定金融系统,规避利率变动的借款风险。二级市场可使一级市场按固定利率发放贷款的借贷双方避免市场利率带来的风险损失;另一方面又可使房地产金融系统免受利率调整带来的冲击性影响,增强其抗冲击的固有恢复能力;
⑥社会投资者获利高。一般来讲,社会投资者投资房地产证券,其到期收益通常比银行长期储蓄存款高;
⑦满足购房者“先消费,后付款”的需求愿望,二级市场购房者可根据自己的收入状况或支付能力取得其所需要的抵押贷款;
⑧稳定房地产市场,保持供求基本平衡。二级市场的另一个重要作用是最大限度地促进一级市场的资金流通,进而降低商品房空置率,保持房地产市场供求关系相对平衡,减少房地产周期的困扰或不良影响,有益于国民经济的稳步发展;
⑨有利于居民安居乐业和社会稳定。二级市场通过买入抵押贷款和对房地产证券的发售,组织流通资金在全国范围内从资金相对充足的地区向人口增长快、资金需求量大的地区流动,对于实现全国居民“居者有屋”的发展战略和稳定社会具有巨大的推动作用。
(4)二级市场的内在运行机制
前已述及,政府金融平衡机构在整个房地产金融市场(包括一、二级市场)中担负有中央银行的某些职能,因而具有房地产金融系统的核心作用。但它同时又担负着二级市场的组织和流通职能,一方面对二级市场起着调节、平衡作用,另一方面又对一级市场起着稳定器和润滑剂的作用,这种双向作用有赖于它完善的内部运行机制。
风险反
稳定调节机制。房地产证券化是房地产发展到一定阶段的必然产物,可以说是解决房地产信贷流动性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和选择。相对而言,房地产证券作为一种重要的筹资手段具有许多其他金融工具无法比拟的优越性:
①筹措资金速度快、时间短、效率高、收益大;
②直接筹集资金的数量大;
③发行的有价证券利息通常比储蓄利率高,可以吸引广大储蓄者,也可以吸收一些游资和其他投资渠道的资金;
④还本付息的时间是固定的,可以方便筹资者事先作好偿还预算;
⑤流通便利,安全灵活,风险分散,可以作为抵押,也可上市转让,便利投资者。
鉴于此,房地产证券中介机构的设置实际上等于在二级市场的流通环节上建立了一个稳定调节机制,通过这个机制的作用,可使二级市场的调节功能更加完善,抗风险能力更强,同时也使得房地产金融市场整个网络系统增强了稳定性。由于住宅抵押贷款的资金流动不稳定,一旦银行紧缩或利率上调,一级市场的资金就很有可能流入高利率的优势债券或股票市场,从而引起一级市场的波动,这种分流作用无疑会减少房地产市场的交易,阻碍住宅市场的发展。房地产证券中介机构的稳定调节作用就在于它不仅择时择机地通过发行和购买房地产债券来调节一级市场的资金余缺,而且使居民储蓄转化成长期投资,有效地解决了住宅资金来源,稳定了整个房地产市场,强化了市场调节机制。
竞争机制。随着房地产业的发展,特别是随着住房商品化进程的加快,居民个人购房的潜在需求和有效需求会与日俱增,而且越来越大,由于有房地产二级市场作后盾,给予一级市场金融支持,必然会吸引越来越多的金融机构向房地产金融业渗透,涉足房地产信贷业务,使一级市场的融资主体呈多元化。这样一来,就会加剧一级市场银行金融机构之间的竞争,其结果是,争的客户越多,放贷额就会越大,刺激房地产市场的作用就会越显著,促进房地产业发展的推力自然也就越大。这就是二级市场给房地产市场带来的竞争作用。很明显,这种竞争是一种有益的竞争,会对消化现阶段的大量过剩的商品房起到一定的促进作用。当然,竞争的激烈程度会通过宏观调控(如调整利率及政府金融平衡机构减少购买一级市场放贷机构的放贷额等措施)加以有效控制,不会因此影响或阻碍房地产金融业及房地产的健康发展。
房地产金融市场除上述三个运行机制外,还有一级市场保险公司开展抵押贷款保险业务的保险保证机制,在我国,该机制的建立在一定意义上对于稳定一级市场发挥了重要作用,同时也满足了中低收入家庭的购房需求。
3.政策配套
美国的实践经验证明,房地产金融体制一经确立,相关政策的完善配套必须与机构设置同步进行,这样才能保证房地产金融机构的正常运行并具有可操作性,两者是“软件”与“硬件”的关系,不可倚轻倚重。所以,我国在房地产金融新体制建构伊始,或者说,在房地产二级市场建立之初,应从长计议,审慎考虑以下几方面的问题,这些问题同时也是构建二级市场有待解决的问题与基本前提。
(1)由担负我国中央银行职能的中华人民银行组建成立具有官方性质的政府金融平衡机构(暂定名:中国政府房地产金融管理局),并赋予该机构根据一级市场银行或金融机构开展房地产信贷业务的实际情况及调节房地产市场供求平衡的需要,发行房地产证券(股票和债券),并通过测算提供可供运作的储备金。
(2)适度延长抵押贷款期限。按照银行给予购房按揭的现行规定,一般居民的贷款期限为5年,只有极少数居民可享有15年期的贷款,新体制要求辅以新的政策,即将现行的按揭贷款期由一般的5年延至20~30年。以后视试行情况再进一步决定最佳的贷款期限。按揭保险规范化,单据凭证标准化。从简化抵押贷款和保险手续考虑,各银行金融机构和保险公司应按国际通行的做法对保险抵押贷款实行统一的规范化管理和标准化管理,以便利二次抵押贷款的操作。
(3)房地产证券的种类和经营方式国际化。政府金融平衡机构在二级抵押市场使用的工具(如债券、贴现票据及存单)和证券经营方式(如定期发售方式、直接拍卖方式和市场经营机构的证券交易)应注意借鉴国外经验,尽可能符合国际惯例,在条件可行的情况下一步到位,避免“后遗症”。
(4)适当降低地价,给予开发商取得使用权以一定的优惠,降低开发成本,从而降低房价,保持新开工面积增长的速度和数量,满足房地产市场的供求要求。对银行来说,开发商经营性贷款可为其带来三方面利益:①利率回报;②放贷资金快速回笼,有助于银行放贷“松绑”,卸掉包袱,减轻负担;③能够保障银行资金回笼,规避贷款到期但资金回笼不到位的风险出现,同时还可避免出现呆滞款,减少损失。
(5)尽快实现全国住房的商品化和社会化,逐步改变住房制度的多轨制,加速我国社会主义商品经济的发展。
篇4：房地产业全面触网
网络经济是在信息网络化时代产生的一种崭新经济现象,表现为经济生活中的生产、交换、分配、消费等经济活动,以及生产者、消费者、金融机构和政府职能部门等主体经济行为,都同信息网络密切相关,不仅要从网络上获取大量经济信息,依靠网络进行预测和决策,而且许多交易行为直接在信息网络上进行。
顺应形势,房地产企业全面“触网”。
1.房地产企业内部E化。
房地产企业内部使用ERP系统大大提高了公司的工作效率,更重要的作用在于对数据的存储查询和发布。销售是房地产企业管理的重头戏。销售数据的整理、统计是项烦琐的工作,有了ERP系统,就可以实现轻松实现销售业务的管理。让管理者随时得到销售和各种具体数据,并以不同的方式表达。当公司有多个售楼处或代理商时,各个售楼处或代理商对销售数据的共享,销售数据的汇总、查询、分析是日常工作的必备环节。在当前日趋活跃的三级市场上,许多中介公司,如房屋置换公司,一般在市域范围内连锁店式经营。这些公司对房源信息的共享,只能依赖ERP系统和互联网。
2.中国房地产企业全面“触网”。
目前我国许多大型房地产开发公司都有了自己的网站。网站建设是网络经济中房地产营销的重要渠道,或者说是房地产公司进行电子商务的途径。但其内容大部分仅限于公司的文字性介绍。随着网络带宽的提高和多媒体技术的发展,公司可以实现物业的立体展示,大数据量的传输。同时随着金融业网络化发展和中国信用制度的完善,网上交易和付款将完全实现。
在上海,网络越来越看好房地产业,目前该市已有二十来家房地产专业网站,访问量越来越大,网上业务初露端倪,一定程度上提升了房地产信息化程度和服务效率。这些网站大体分成三类:第一是政府网站,第二类是专业网站,第三类是企业网站。
上海的“网上房地产”网站似乎很值得借鉴,它不是一个普通的信息共享网络。加入它的中介公司都经过政府核准,网上的每一条信息也都经过各区县交易中心数据库核实,所以查询更高效、方便。所有会员单位的房屋买卖都在网上进行,你在任何一家门店“下单”后,信息就进入统一的“网上房地产”交易场所,在这里所有的房源统一挂牌,通过电脑配对、场内交易代表和场外门店以及各交易代表之间协商的办法,快速地找到合适的房源。在"网上房地产交易不必使用现金,可通过电子银行从相关银行直接划帐,买卖双方都安全,网下要做的只是看房、签约。
政府:房地产交易信息管理开始网络化。
房地产交易信息管理是政府部门的行政职能之一。房地产市场交易管理的对象包括房地产市场活动的主体、客体和内容。房地产市场活动的主体是指直接或间接参与房地产商品交易的各方,包括房地产开发经营企业,房地产消费者和各种房地产中介机构。房地产市场交易的客体主要是作为房地产交易的标的物,包括进入房地产市场的房屋所有权、使用权以及一定年限的土地使用权。房地产市场交易活动包含了房地产交易过程中的所有环节,如商品房预售审批、登记、过户等。
房地产市场交易信息管理的具体内容包括:
1.入市资格审查资格审查
包括两方面:一是对房地产开发公司、中介公司的资质审查和批准;二是对入市进行交易的具体房地产商品的审查,其核心工作是对商品权属的审查,如商品房预售审批。
2.房地产交易合同管理
房地产交易实质上是房地产使用权和所有权具体权利的交易。因此对交易合同的管理是市场管理的重要内容。具体包括交易双方资格的审查和认定,房地产交易价格核定,交易合同的汇总整理和保管。
3.办理房地产权属转移登记
权属的转移登记是在合同管理时同时进行的。
4.征收交易税费
主要的税费有向交易双方收取的契税及交易费等。
5.房地产市场交易资料的统计分析
按时间段(月份、季度或年份)、物业类型、不同的区位条件等情况对市场交易数据资料进行汇总、分析。
营建数字化的全新生活理念。
物业管理的智能化是21世纪房地产业的重要发展方向,网络建设是智能化管理、服务的重要组织形式和内容。其中内部网络的建设是最重要的部分。通过物业内部计算机网络的连接,可以实现的功能有:
(1)水、电、气、热等自动计量,收费;
(2)住宅小区封闭,实行安全防范系统自动化监控管理;
(3)住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警;
(4)住宅设置紧急呼叫系统;(5)对住宅小区的关键设备、设施实施集中管理,对其运行状态实施远程监控。
计算机网络管理的优点在于:
(1)网络管理可以实现全天候运行。
(2)避免了管理工作对业主生活的干扰。
(3)便于业主参与物业管理和监督。
(4)给社区带来融洽的人际关系
营销新篇章:房地产网络营销。
房地产营销的主旨是用户导向,然而传统的市场营销是单向的,即依赖各种各样的媒体广告来促进顾客的接受,再以各种各样的调查研究方式了解顾客的需求。两种过程在大多数场合下是分离的。也就是说开发商或代理商与客户之间的信息传递、反馈,速度慢,成本高,容易造成信息不对称。而网络营销则正好解决了这个问题。网络营销是借助互连网进行的市场营销。房地产网络营销有以下新的特点:
1.跨时空交易
目前投资者或购房者主要有两种:传统的媒体广告和实地查看、询问。传统的媒体广告如报纸、电视等对某一物业或某一类物业的信息量太少,而且是单向的,并具有渲染色彩,无法满足投资者或消费者的信息需求。实地查看会得到第一手的资料,但太浪费时间了。在网络时代则解决了以上的问题。置业者可以利用任何时间,通过互联网快速搜索相关的房地产以了解大量相关的资料,作出初步的判断。
2.交易现实的虚拟实现
虚拟现实技术(VRML)是描述多维交互式模拟环境的一种语言。虚拟现实技术业可以理解为多媒体和延伸。近年来,虚拟现实技术已真正地成熟起来,目前虽然离普遍应用还有一定距离,但其应用前景却完全可以与房地产网络化结合起来。在网络上传输的多媒体信息,用户在家里便可以充分体验房地产的品质。
3.交互式营销
互联网络可以提供每套房屋的信息以及房屋和整个小区的整体环境,让用户对公司的房地产有充分的了解和体验。互联网与公司的后台房地产产品资料数据库相连接,顾客可以直接通过互联网查询其需要的商品信息,更重要的是通过网上留言板、电子信箱和互联网建立的模拟办公室或会议室,公司人员可以跟潜在的顾客进行交谈,了解客户的需求,收集信息的反馈,使公司能准确、及时地把握市场动向。
4.整合性
互联网上的营销可由商品信息至收款、售后服务一气呵成,因此也是一种全程的营销渠道。另一方面,企业可以借助互联网络将不同的传播营销活动进行统一设计规划和协调实施,以统一的传播咨讯向消费者传达信息,避免不同传播不一致性的消极影响。
宽带:房地产业一个新商机?
目前在宽带网络上拼得最厉害还是基础网络运营商和设备提供商,房地产业目前只是稍微有一些动静,在一方面是技术上还未完全成熟,运营商还未能形成统一的工业标准,在国内甚至连谁来建设这样一个基础网都相当模糊,另一方面就是市场还未成熟,相应的网络服务还不能到位,这使得房地产业还仅仅只能把脚步停留在几个试验小区上。
摆在房地产商面前的首要问题是:如何选择最好的时机切入到未来宽带网小区建设中,目前互联网离相当大一部分居民仍然十分遥远,这很大程度上人为的阻碍了智能小区的推广,以现在的客观条件,房地产商把市场策略定位到宽带网时代明显超前了现有的市场现状。但宽带网普及的趋势是肯定的,如果完全按照传统房地业的游戏规则又有可能在将来被淘汰掉。
其次,是与服务商合作还是自己重建一套服务于智能小区的服务系统?如果房地产商自己承担这些服务,比如视频点播,远程教学,远程医疗等,则需要付出相当大的建设成本,但整个控制权在自己手上。相反的话,房地产商只要扮演一个集成这些服务的角色,但事实上,如果把这些服务集成控制到房地产商手里是相当困难的。
再次,房地产业如何面对其它行业染指这一块蛋糕的挑战,事实上,与新的智能小区建设相比,旧的小区智能化改造更为重要,这一块事实上基础网络设施提供商、基础网络运营商、网络服务提供商、及诸如超市这些提供服务的传统企业均可以渗透进来,在这方面,房地产业跟其它行业的机会是平等的。
宽带网络时代的到来将必然给房地产业带来革命性的改变、机会及挑战,对开发商而言,需要相当的策略和技术、市场敏感接触能力,但可以肯定的是,宽带网将给房地产业带来一套新的运营方式。
篇5：房地产业发展需要社会学理论支持
房地产业在我国是一个只有十余年历史的新兴产业。为了满足中国经济迅速发展的需要,切实解决中国城市职工住房长期欠债太多的难题,于是,顺应中国住房制度改革的潮流,房地产业急速地膨胀起长,成为国民经济的一个新的增长点。在这个探索发展过程中,令人感到忧虑的是,房地产业的理论支持十分单薄,尤其是它的社会学背景远远不足以支撑起其日见肥硕的身躯。在国外,《住宅社会学》已有近百年历史,而在中国几乎还是一片空白,亟待填补。
房地产业具有相当的特殊性
房屋是不动产,对于家庭和个人来讲,是一件大商品。房地产业在国民经济中,具有与众不同的特点。它之所以特殊,就在于它与社会结构、社会运行、社会变迁、社会分层、社会流动、社会心理,乃至各种社会问题都有密切的关系,社会的每一个细微的变化,或多或少都会反映到房地产业中来。同时,房地产业又具有一定的稳定性(与时装、食品、家用电器、汽车等行业相比)和滞后性(因为它的生产营销周期很长)。所以,如果在经营房地产业时,没有足够的预见性,就会造成极大的失误。
在卖方市场时期,房地产商可以通过“买楼花”的方式来尽量减少或避免盲目性带来的风险;而处于买方市场时期,开发定位稍有闪失,就会出现大量的闲置楼盘,实际上这些闲置楼盘就是理论失误下的产物。例如,香港在这方面就具有十分惨痛的教训,令人不得不长记取。还有,许多地方存在着大量的空置房,如何进行消化,又将是一个棘手的问题。
房地产业与社会学关系密切
房地产业与社会学关系可以说是密不可分,我们不妨举例说明一下:
都市化是现代化的一个重要标志,我国是世界上都市化程度最低的国家之一。今后国家将着力解决都市化问题。那么,在以后的十年里究竟将有多少农民会在城市里落户,在什么样的城市里寻求住房?他们的住房需求是什么?房地产的商机在什么地方?现代人希望什么样的住宅?这一系列问题颇值得我们关注,加以思考和研究。
人口的年龄结构是社会学高度重视的问题之一。2000年中国已进入老龄化社会,中国进入老龄化社会与西方发达国家有很大的差别。中国老龄化过程具有绝对规模大、老龄化速度快、在社会发展水平尚低的情况下发生、农村老年人比重大、女性老年人多于男性、与中国的经济改革耦合等特点。这些特点,将在不同程度上对房地产业产生重要的影响,这些影响不仅表现在老年人对住房需求上,而且也表现在老年人在家庭中的地位和购房的主导权上。因此开发适合老年人居住生活的住宅,具有一定市场潜力。
社会学理论推进房地产业的发展
“社区”是社会学苦心经营的一个概念。在计划经济时代,中国只有街巷、胡同、家属院、大院的概念,今天突然冒出一个“社区”来,可以说是社会进步的一个表现。一个完整的社区需要具备哪些要素?楼盘与社区的关系是什么?需要哪些社区配套支持?这些问题,同样值得我们探索和研究。
历史在前进,时代在发展,社会在变化,人们的时间观念、空间观念、家庭观念、婚姻观念、健康观念、消费观念、住房观念等都在悄然地发生改变。如果我们不能利用社会学感触社会脉博跳动的话,那么,房地产业就难以创新出有价值的概念来,也就是说,房地产品难以跟上时代发展的步伐。
社会学知识不仅对经营者是有价值的,消费者同样可以受益。这是因为,任何消费行为脱离社会学的常识都可能导致失误。例如,住房消费对许多消费者而言,也许是平生第一次,甚至是唯一的一次(当然,不排除二次置业者和多次置业者)。售楼者要将消费者作为朋友,把许多住房的基本知识,尤其是住宅社会学的知识告诉他们,只有这样才能科学地引导住房消费,促进房地产业的健康发展。因此,大张旗鼓地宣传房地产业的经济支柱作用以及重大社会意义极为必要。
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