房地产业全面触网

　　网络经济是在信息网络化时代产生的一种崭新经济现象,表现为经济生活中的生产、交换、分配、消费等经济活动,以及生产者、消费者、金融机构和政府职能部门等主体经济行为,都同信息网络密切相关,不仅要从网络上获取大量经济信息,依靠网络进行预测和决策,而且许多交易行为直接在信息网络上进行。

顺应形势,房地产企业全面“触网”。

　　1.房地产企业内部E化。

　　房地产企业内部使用ERP系统大大提高了公司的工作效率,更重要的作用在于对数据的存储查询和发布。销售是房地产企业管理的重头戏。销售数据的整理、统计是项烦琐的工作,有了ERP系统,就可以实现轻松实现销售业务的管理。让管理者随时得到销售和各种具体数据,并以不同的方式表达。当公司有多个售楼处或代理商时,各个售楼处或代理商对销售数据的共享,销售数据的汇总、查询、分析是日常工作的必备环节。在当前日趋活跃的三级市场上,许多中介公司,如房屋置换公司,一般在市域范围内连锁店式经营。这些公司对房源信息的共享,只能依赖ERP系统和互联网。

　　2.中国房地产企业全面“触网”。

　　目前我国许多大型房地产开发公司都有了自己的网站。网站建设是网络经济中房地产营销的重要渠道,或者说是房地产公司进行电子商务的途径。但其内容大部分仅限于公司的文字性介绍。随着网络带宽的提高和多媒体技术的发展,公司可以实现物业的立体展示,大数据量的传输。同时随着金融业网络化发展和中国信用制度的完善,网上交易和付款将完全实现。

　　在上海,网络越来越看好房地产业,目前该市已有二十来家房地产专业网站,访问量越来越大,网上业务初露端倪,一定程度上提升了房地产信息化程度和服务效率。这些网站大体分成三类:第一是政府网站,第二类是专业网站,第三类是企业网站。

　　上海的“网上房地产”网站似乎很值得借鉴,它不是一个普通的信息共享网络。加入它的中介公司都经过政府核准,网上的每一条信息也都经过各区县交易中心数据库核实,所以查询更高效、方便。所有会员单位的房屋买卖都在网上进行,你在任何一家门店“下单”后,信息就进入统一的“网上房地产”交易场所,在这里所有的房源统一挂牌,通过电脑配对、场内交易代表和场外门店以及各交易代表之间协商的办法,快速地找到合适的房源。在"网上房地产交易不必使用现金,可通过电子银行从相关银行直接划帐,买卖双方都安全,网下要做的只是看房、签约。

政府:房地产交易信息管理开始网络化。

　　房地产交易信息管理是政府部门的行政职能之一。房地产市场交易管理的对象包括房地产市场活动的主体、客体和内容。房地产市场活动的主体是指直接或间接参与房地产商品交易的各方,包括房地产开发经营企业,房地产消费者和各种房地产中介机构。房地产市场交易的客体主要是作为房地产交易的标的物,包括进入房地产市场的房屋所有权、使用权以及一定年限的土地使用权。房地产市场交易活动包含了房地产交易过程中的所有环节,如商品房预售审批、登记、过户等。

房地产市场交易信息管理的具体内容包括:

　　1.入市资格审查资格审查

　　包括两方面:一是对房地产开发公司、中介公司的资质审查和批准;二是对入市进行交易的具体房地产商品的审查,其核心工作是对商品权属的审查,如商品房预售审批。

　　2.房地产交易合同管理

　　房地产交易实质上是房地产使用权和所有权具体权利的交易。因此对交易合同的管理是市场管理的重要内容。具体包括交易双方资格的审查和认定,房地产交易价格核定,交易合同的汇总整理和保管。

　　3.办理房地产权属转移登记

　　权属的转移登记是在合同管理时同时进行的。

　　4.征收交易税费

　　主要的税费有向交易双方收取的契税及交易费等。

　　5.房地产市场交易资料的统计分析

　　按时间段(月份、季度或年份)、物业类型、不同的区位条件等情况对市场交易数据资料进行汇总、分析。

　　营建数字化的全新生活理念。

　　物业管理的智能化是21世纪房地产业的重要发展方向,网络建设是智能化管理、服务的重要组织形式和内容。其中内部网络的建设是最重要的部分。通过物业内部计算机网络的连接,可以实现的功能有:

　　(1)水、电、气、热等自动计量,收费;

　　(2)住宅小区封闭,实行安全防范系统自动化监控管理;

　　(3)住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警;

　　(4)住宅设置紧急呼叫系统;(5)对住宅小区的关键设备、设施实施集中管理,对其运行状态实施远程监控。

　　计算机网络管理的优点在于:

　　(1)网络管理可以实现全天候运行。

　　(2)避免了管理工作对业主生活的干扰。

　　(3)便于业主参与物业管理和监督。

　　(4)给社区带来融洽的人际关系

营销新篇章:房地产网络营销。

　　房地产营销的主旨是用户导向,然而传统的市场营销是单向的,即依赖各种各样的媒体广告来促进顾客的接受,再以各种各样的调查研究方式了解顾客的需求。两种过程在大多数场合下是分离的。也就是说开发商或代理商与客户之间的信息传递、反馈,速度慢,成本高,容易造成信息不对称。而网络营销则正好解决了这个问题。网络营销是借助互连网进行的市场营销。房地产网络营销有以下新的特点:

　　1.跨时空交易

　　目前投资者或购房者主要有两种:传统的媒体广告和实地查看、询问。传统的媒体广告如报纸、电视等对某一物业或某一类物业的信息量太少,而且是单向的,并具有渲染色彩,无法满足投资者或消费者的信息需求。实地查看会得到第一手的资料,但太浪费时间了。在网络时代则解决了以上的问题。置业者可以利用任何时间,通过互联网快速搜索相关的房地产以了解大量相关的资料,作出初步的判断。

　　2.交易现实的虚拟实现

　　虚拟现实技术(VRML)是描述多维交互式模拟环境的一种语言。虚拟现实技术业可以理解为多媒体和延伸。近年来,虚拟现实技术已真正地成熟起来,目前虽然离普遍应用还有一定距离,但其应用前景却完全可以与房地产网络化结合起来。在网络上传输的多媒体信息,用户在家里便可以充分体验房地产的品质。

　　3.交互式营销

　　互联网络可以提供每套房屋的信息以及房屋和整个小区的整体环境,让用户对公司的房地产有充分的了解和体验。互联网与公司的后台房地产产品资料数据库相连接,顾客可以直接通过互联网查询其需要的商品信息,更重要的是通过网上留言板、电子信箱和互联网建立的模拟办公室或会议室,公司人员可以跟潜在的顾客进行交谈,了解客户的需求,收集信息的反馈,使公司能准确、及时地把握市场动向。

　　4.整合性

　　互联网上的营销可由商品信息至收款、售后服务一气呵成,因此也是一种全程的营销渠道。另一方面,企业可以借助互联网络将不同的传播营销活动进行统一设计规划和协调实施,以统一的传播咨讯向消费者传达信息,避免不同传播不一致性的消极影响。

　　宽带:房地产业一个新商机?

　　目前在宽带网络上拼得最厉害还是基础网络运营商和设备提供商,房地产业目前只是稍微有一些动静,在一方面是技术上还未完全成熟,运营商还未能形成统一的工业标准,在国内甚至连谁来建设这样一个基础网都相当模糊,另一方面就是市场还未成熟,相应的网络服务还不能到位,这使得房地产业还仅仅只能把脚步停留在几个试验小区上。

　　摆在房地产商面前的首要问题是:如何选择最好的时机切入到未来宽带网小区建设中,目前互联网离相当大一部分居民仍然十分遥远,这很大程度上人为的阻碍了智能小区的推广,以现在的客观条件,房地产商把市场策略定位到宽带网时代明显超前了现有的市场现状。但宽带网普及的趋势是肯定的,如果完全按照传统房地业的游戏规则又有可能在将来被淘汰掉。

　　其次,是与服务商合作还是自己重建一套服务于智能小区的服务系统?如果房地产商自己承担这些服务,比如视频点播,远程教学,远程医疗等,则需要付出相当大的建设成本,但整个控制权在自己手上。相反的话,房地产商只要扮演一个集成这些服务的角色,但事实上,如果把这些服务集成控制到房地产商手里是相当困难的。

　　再次,房地产业如何面对其它行业染指这一块蛋糕的挑战,事实上,与新的智能小区建设相比,旧的小区智能化改造更为重要,这一块事实上基础网络设施提供商、基础网络运营商、网络服务提供商、及诸如超市这些提供服务的传统企业均可以渗透进来,在这方面,房地产业跟其它行业的机会是平等的。

　　宽带网络时代的到来将必然给房地产业带来革命性的改变、机会及挑战,对开发商而言,需要相当的策略和技术、市场敏感接触能力,但可以肯定的是,宽带网将给房地产业带来一套新的运营方式。

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篇2：房地产业发展需要社会学理论支持

房地产业在我国是一个只有十余年历史的新兴产业。为了满足中国经济迅速发展的需要,切实解决中国城市职工住房长期欠债太多的难题,于是,顺应中国住房制度改革的潮流,房地产业急速地膨胀起长,成为国民经济的一个新的增长点。在这个探索发展过程中,令人感到忧虑的是,房地产业的理论支持十分单薄,尤其是它的社会学背景远远不足以支撑起其日见肥硕的身躯。在国外,《住宅社会学》已有近百年历史,而在中国几乎还是一片空白,亟待填补。

房地产业具有相当的特殊性

房屋是不动产,对于家庭和个人来讲,是一件大商品。房地产业在国民经济中,具有与众不同的特点。它之所以特殊,就在于它与社会结构、社会运行、社会变迁、社会分层、社会流动、社会心理,乃至各种社会问题都有密切的关系,社会的每一个细微的变化,或多或少都会反映到房地产业中来。同时,房地产业又具有一定的稳定性(与时装、食品、家用电器、汽车等行业相比)和滞后性(因为它的生产营销周期很长)。所以,如果在经营房地产业时,没有足够的预见性,就会造成极大的失误。

在卖方市场时期,房地产商可以通过“买楼花”的方式来尽量减少或避免盲目性带来的风险;而处于买方市场时期,开发定位稍有闪失,就会出现大量的闲置楼盘,实际上这些闲置楼盘就是理论失误下的产物。例如,香港在这方面就具有十分惨痛的教训,令人不得不长记取。还有,许多地方存在着大量的空置房,如何进行消化,又将是一个棘手的问题。

房地产业与社会学关系密切

房地产业与社会学关系可以说是密不可分,我们不妨举例说明一下:

都市化是现代化的一个重要标志,我国是世界上都市化程度最低的国家之一。今后国家将着力解决都市化问题。那么,在以后的十年里究竟将有多少农民会在城市里落户,在什么样的城市里寻求住房?他们的住房需求是什么?房地产的商机在什么地方?现代人希望什么样的住宅?这一系列问题颇值得我们关注,加以思考和研究。

人口的年龄结构是社会学高度重视的问题之一。2000年中国已进入老龄化社会,中国进入老龄化社会与西方发达国家有很大的差别。中国老龄化过程具有绝对规模大、老龄化速度快、在社会发展水平尚低的情况下发生、农村老年人比重大、女性老年人多于男性、与中国的经济改革耦合等特点。这些特点,将在不同程度上对房地产业产生重要的影响,这些影响不仅表现在老年人对住房需求上,而且也表现在老年人在家庭中的地位和购房的主导权上。因此开发适合老年人居住生活的住宅,具有一定市场潜力。

社会学理论推进房地产业的发展

“社区”是社会学苦心经营的一个概念。在计划经济时代,中国只有街巷、胡同、家属院、大院的概念,今天突然冒出一个“社区”来,可以说是社会进步的一个表现。一个完整的社区需要具备哪些要素?楼盘与社区的关系是什么?需要哪些社区配套支持?这些问题,同样值得我们探索和研究。

历史在前进,时代在发展,社会在变化,人们的时间观念、空间观念、家庭观念、婚姻观念、健康观念、消费观念、住房观念等都在悄然地发生改变。如果我们不能利用社会学感触社会脉博跳动的话,那么,房地产业就难以创新出有价值的概念来,也就是说,房地产品难以跟上时代发展的步伐。

社会学知识不仅对经营者是有价值的,消费者同样可以受益。这是因为,任何消费行为脱离社会学的常识都可能导致失误。例如,住房消费对许多消费者而言,也许是平生第一次,甚至是唯一的一次(当然,不排除二次置业者和多次置业者)。售楼者要将消费者作为朋友,把许多住房的基本知识,尤其是住宅社会学的知识告诉他们,只有这样才能科学地引导住房消费,促进房地产业的健康发展。因此,大张旗鼓地宣传房地产业的经济支柱作用以及重大社会意义极为必要。

篇3：房地产业结构不合理六个表现

由于房地产市场区域性强,不同地区的市场情况差异大,虽然全国目前房地产市场保持了健康、快速发展的态势,但在部分地区也出现了投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等突出问题,在个别地区这些问题还表现得相当严重。

表现之一:

脱离经济发展水平和实际需要,盲目攀比、急功近利,导致房地产开发规模过大。如东北某贫困县建了6万平方米的大广场;中部一城市的集镇建了一个号称全省西部地区最大的豪华广场。华北一中型城市不顾市场需求,建设了比北京王府井、上海南京路还长的商业步行街,导致大量商业用房积压。中西部的个别省市制订和实施了过高的旧城改造和房地产投资计划,如,中南某地级市建设了 像北京长安街一样的城市观光大道和像世纪坛一样大的喷水广场;西部某地级市在城区居民生活仍用明渠排水、居民区尘土飞扬的情况下,却耗资上千万元建设了高档政府办公楼,修建了宽80米的马路和全省最大的广场,既导致了市场商品房供过于求,积压房增加,又导致地方财政吃紧,百姓、特别是进城农民工打工负担的增加。

表现之二:

有的城市政府将规划、土地管理权限下放到开发区、大学城、科技园区和旅游度假区等。据对西北、东北、华东、华北6个省调查,这6个省共有90个开发区独立行使规划权,导致多头供地和未完成详细规划便擅自出让土地等一系列问题。还有的地方在县(市)改区过程中仍保留着原土地管理权限3年不变的做法,导致县(市)政府受利益驱动超规模供应建设用地。政府对存量土地缺乏有效的管理和调控,大量已批出的土地以及开发企业通过收购、兼并企业新获得的土地集中投放市场,导致房地产开发的无序扩张。如西部某公司在近两年内通过陆续收购11家企业,不按市场需求开发了大量商品房,导致积压商品房总量占全区积压总量的四分之一。

表现之三:

有些地区忽视、甚至放弃市场调控。如华东某市商品房平均销售价格连续两年涨幅在10%以上。其中,该市近郊六类地段的商品房房价半年内涨幅了46%以上。西北某市去年前三个季度平均房价上涨29.2%,比同期人均可支配收入增幅高13.6个百分点,房价快速上涨导致大量投资性购房,最多的1人购买了8套房。华东某市由于房价连年上涨,到去年连认购资格也炒到了2万元。也就是说,2万元钱买来的仅仅是一个楼盘开盘后选购的权利。

表现之四:

一些地区和城市政府片面强调“以地生财”,减少甚至取消经济适用住房建设,导致房价过快上涨,商品房大量积压。如华东某城市减少了经济适用房的建设,导致全市经济适用住房的供求比达到了1:8。东北某市一方面取消了经济适用住房和国有企业利用自有土地进行集资合作建房政策,一方面又任由开发企业为追求高利润,盲目上大户型、高层、高档项目,导致中低收入家庭难以入市买房,商品住宅销售不畅形成积压,全市有56%的积压商品住宅是150平方米以上的大户型。

表现之五:

个别地区严重背离“人多、地少、底子薄”的国情,任由开发商侵占城市绿地、景区兴建别墅和“豪宅”。如,华东某市20**年有4000套别墅上市,计划今年上市的有8000套,明年上市的将达到10000套。加上一些媒体为了得到开发商的广告投放,不负责任地大肆炒作,不仅造成土地资源浪费,影响可持续发展战略实施的同时,也造成了社会心理的严重失衡。

表现之六:

少数城市政府在经济发展上存在着对房地产开发过度依赖的风险。20**年底,西部某市主管城市建设的副市长将20**年全市房地产开发投资准备按200万平方米安排的计划报给市长时,市长拿过报告一看说,太少,必须按300万平方米安排。否则,怎么完成安排的GDP?由于将城市经济发展过度依赖于房地产开发,统计显示,目前有相当部分城市的房地产开发投资已占到当地固定资产投资比重的30%以上,个别城市甚至达到了近60%。经济发展过分依赖房地产开发,一旦房地产开发投资增幅下降,势必将对城市经济发展造成较大影响。

篇4：我国城镇房地产业发展过程中存在问题对策建议

　　我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议

　　借鉴对城镇化进程与城镇房地产业发展的关系研究，通过对城镇房地产建设过程中缺乏合理规划、产业比重过大、供需结构失调、市场体制不健全四个主要问题的分析，归纳出导致问题产生的深层次原因，即政府职能失调和市场机制失灵的，并提出合理定位城镇化目标、发展模式转型、提升市场化程度、构建层次结构四点对策与建议。

　　随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。

　　一、城镇化进程同房地产开发的关系分析

　　从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。

　　从此定义可以看出，城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。在这一过程中，城镇通过对城市基础设施、公共设施、生态环境、休闲娱乐、文化、卫生等城市功能的不断完善，为承载空间社区改造，与人口聚集依存的城市房地产业的发展奠定坚实的基础，因而房地产运行是城镇化建设的重要形式和体现。

　　另一方面，房地产运行又是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。房地产业随着城市自身功能定位和功能结构的演化而不断更新，通过对城市人口的再聚集、市场结构的再调整、经济规模再扩大，为城镇化建设的再运行提供了空间和资源的可能。表现为，房地产在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资流通流。向前能够带动建材、冶金、机械、金融业，向后又带动装修、家电、园林、旅游及金融、保险业的发展，与几十个行业息息相关，具有较强的乘数作用。

　　二、城镇房地产建设过程中存在的问题

　　虽然城镇化进程同房地产建设相互依存、相互促进、协调发展，但是由于我国城镇化进程过快，且房地产市场发育不成熟，我国城镇化进程中房地产业存在着许多体制问题和机构性问题，使得城镇房地产业的发展不平衡、不健康，而房地产业的不健康发展又会影响城镇化的进程。

　　1、城镇建设缺乏合理规划，导致房地产开发和建设无序化

　　目前我国城镇化建设过程中，普遍存在着城镇规划赶不上城镇开发的速度，城市规划被市场推着走、规划滞后于开发的现象。长远的、科学的、有预见性的总体规划的缺失或滞后会导致城镇功能分区不明显，房地产开发出现无序乃至失控的局面，从而使得城镇房地产发展与资源、生态、环境之间的矛盾和冲突日益突出和严重，最终导致城镇土地资源使用效率偏低，城市景观缺乏层次感，生态平衡被破坏等严重后果。某些小城镇，仍存在着城镇功能定位不明确、镇域规划、中心区控制性详细规划未被审批就各自开发的现象。

　　2、城镇房地产产业比重过大，造成城镇产业结构失调

　　从宏观经济角度分析，房地产业往往是城镇经济建设的支柱型产业，是城镇财政收入的主要来源，同时其还具有明显的辐射效应，能够有效的拉动相关行业，如建材行业、装饰行业等的发展，因而地方政府在城镇化进程中容易片面强调房地业对城市建设的重要贡献，而忽视了房地产业的超规模开发对城市公共设施建设和其它相关产业发展资源的占用，如建设用地、劳动力等，从而导致城镇产业结构不合理，资源严重浪费，给城镇的后续发展造成巨大的隐患。

　　3、城镇房地产市场体制不健全，造成巨大的交易成本

　　由于我国房地产市场的发育还不成熟，还缺乏相关监管手段和法律法规，导致房地产市场隐性交易活跃，房地产投资结构不合理，房地产价格混乱，房价上涨过快等一系列问题。同时由于城镇经济规模局限和历史延革，城镇房地产往往开发缺乏有实力、规范化的大型房地产开发商，开发主体多是本地企业或层次较低中、小型开发商，很容易形成低层次、低技术含量的简单再生产，而忽略了住宅的质量、风险、景观设计等高层次的东西，从而使得城镇房地产开发档次较低、房屋质量充满风险、缺乏城市文化气息等问题。

　　三、城镇房地产建设过程中存在问题的原因分析

　　通过对以上存在问题的分析，结合现代有关城镇化建设的研究和实践，我们可以看出，中国城镇化进程中房地产市场的拉动力量主要来自两个方面：一是政府拉动，由于城市间的竞争加剧，而房地产业存在很强的乘数效应，政府投入力度不断加大；二是市场拉动，尤其是房地产开发的利益驱动，房地产业的快速发展推动了城市无限扩张。但是，也正是这两种拉动力量导致了城镇化进程同城镇房地产业发展的不协调和诸多问题的产生。

　　1、政府职能失调

　　在城市化进程中，地方政府通过房地产拉动城镇建设发展，本是双赢的发展模式，但是由于地方政府眼界的狭隘性和本身的局限性，没能有效的发挥在房地产发展过程中，包括城市定位、土地调配、投资融资、商业模型、城市规划等经济和行政职能，反而成为房地产商最大的利益相关者，成为除市场内生的动力之外的促进土地快速货币化进程的重要推动者，因为土地货币化是充实地方财政的重要来源。只要土地货币化过程不能实现市场化，即土地使用权的价值无法通过或不完全通过市场手段实现，那么地方政府就会有足够的积极性不断推升土地价格。

　　2、市场机制失灵

　　广义的市场失灵不仅指由于市场配置资源的能力不足从而缺乏效率的表现，还包括市场机制在配置资源过程中所出现的经济波动以及按市场分配原则而导致的收入分配不公平现象。

　　实际上，市场体制不健全一直是我国城镇化进程中的深层约束，而这也不断影响着城镇化进程中房地产市场的发展。由于我国城镇化建设发展迅速，房地场市场的市场基础、市场主体、市场体系、市场规则、市场机制、市场中介、市场分配、市场保障、市场调控、市场对接等建立市场经济体制必需的要素条件无法得到充分满足，也无法在较短的时间内满足，从而引发城镇房地产市场交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。市场隐性交易活跃等扭曲市场机制的行为，最终将导致市场机制失灵，无法充分发挥房地产对城镇化发展的推动作用。

　　四、解

决城镇化进程中房地产存在的题的对策

　　通过分析可以看出，城镇化进程中房地产业面临这政府职能失调和市场体制不健全等深层次问题，通过理论联系实际，本文将从以下几个方面提出对策建议。

　　1、从区域角度合理定位城镇化目标，引导房地产业有序发展

　　构建合理的城镇体系，这是现代经济发展的客观要求，也是城镇化进程的必然选择。所谓城镇体系，是指在一个区域范围内，要有大城市、中等城市、小城市和中心建制镇组成的网络体系，只有内在的城镇网络，才能推动区域经济的协调发展。按照城市规模和城市产业，城镇化过程中的城市类型可以划分为以下四类，以便合理进行城市定位：工业型城镇，城市规模一般，以工业生产为主导；消费型城镇，城市规模较小，以休闲旅游、各类娱乐产业为主导；贸易型城镇，城市规模较小，以深加工和贸易产业为主导；综合型城镇，地理区域广大，交通发达，各产业均衡发展。通过完善城镇体系，建立区域城市发展规划，从宏观上合理进行各级城镇定位，有效调配各级政府职能，完善区域房地产市场的市场结构、市场分配、市场调控、市场对接等市场机制，从而使得大、中、小城镇的房地产业形成城市特色，得到均衡发展，有效的推进城镇化进程。

　　2、推动城镇房地产发展模式，转变政府职能，实现"政府为主、市场为辅"向"市场为主、政府为辅"的转变

　　据前分析，城镇化进程中政府主导房地产业发展无法有效实现城镇化中各类资源的有效配置，反而为地方政府利益提供了渗透途径，需要引入制衡的力量打破这一模式，走市场为主、政府为辅的房地产业发展模式，弱化政府在城镇房地产市场中的市场职能，强化其引导、规划、协调、监管及服务职能，从而保证城镇房地产市场的健康、有序发展。包括：提高政府政务的透明度和对法律系统的反应灵敏度，通过立法强化政府行为责任制，以防止地方政府滥用职权，避免城镇化进程中房地产政策的扭曲和急功近利；健全地方政府业绩评价体系，将人文、社会、环境指标同经济和效率指标一起纳入地方政府业绩考核指标体系中，尤其要注重任期内对城镇功能和产业支撑力的提升，注重城镇的可持续发展能力的提升，增加城镇科技教育投入、基础设施投入、资源的开发与保护投入、环境生态效益等项目在评价体系中的权重，使地方政府的业绩评价正确反映其努力程度。

　　3、加快城镇房地产配套体制和法规的完善，提升城镇房地产市场的完全市场化程度

　　现代城镇化的最终目的就是将农业剩余劳动力由农村就业转移到城镇就业、将农村富余人口由农村居住转移到城镇居住。城镇房地产市场开发过程应进一步突破户籍制度，包括依附于它的基础教育、就业、计生政策等行政管理体制和财政体制的制约，以及土地制度以及与之相联系的社会保障、土地流转、农村宅基地等制度的制约，打破城镇化进程中房地产市场长期存在的"二元结构"现象，即城镇常住人口房地产市场和城镇流动人口房地产市场，推动市场要素的自由流动和价格市场的形成。政府职能应更多地体现在：对大规则的制订，通过财政政策、货币政策等宏观调控房地产市场，从而进一步提高城镇房地产市场的完全市场化程度。

　　4、发挥市场机制，合理构建城镇房地产市场的层次结构

　　城镇化进程中，房地产市场发展的最终目标应是在提高效率的前提下，实现开发、运营的公平性、确保"人人有住房"为基本目标，但是从房地产市场自身的发展规律和运作模式上看，从最高端的别墅、到中间层的商品房，直至最低端的廉租房、经济适用房都是完全不同的商品，他们的融资规律、价格波动、运行趋势都有非常大的差异。政府要对经济适用房发运行涉及相应的住房标准，政策适用范围、优惠程度、操作次序选择、布局调整和运行监控等问题，进行总体设计和把握。一方面，按照城镇定位以及人口结构，合理培育城镇房地产交易市场的层次结构；另一方面，通过提高开发商准入门槛，完善房地产市场准入制度，提高从业人员资格审查，构建房地产开发队伍的层次结构，以确保城镇房地产市场的健康发展。

　　我国城镇化进程正步入快速轨道，而城镇化和房地产发展相互依存、相互促进，房地产对于加快城镇化进程具有推动作用，反之，城镇化又对房地产开发产生影响。相信通过政府宏观调控和杠杆调节作用的增强，市场体制和配套法律法规的逐步完善，我国城镇房地产业会逐步走向健康发展的道路。

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篇5：我国房地产业现状思考

　　我国房地产业的现状与思考

　　政府的调控政策没有达到预期效果近二年来，为了防止我国房地产业泡沫化出现，国家采取了一系列的宏观调控政策，但收效甚微，主要表现是房地产价格仍居高不下，居民实用性住房的承受能力没有得到根本性缓解。现在出现的新情况是房价有价无市，实用性购房者持币待购，投资购房者多在观望，不敢贸然行事。尽管现在房价出现降价趋势，但大规模降价的拐点尚未出现。如果这种形势维持2—3年，中国金融部门和房地产业将受到资金断裂的危机，与房地产业关联的其它行业，如建材，劳务，建筑等行业将受到严重冲击，以此引起经济危机将不可避免。

　　没有达到预期效果的三大成因

　　政府调控政策之所以未收到预期效果，根本原因有三点：

　　第一，调控政策带有应急性、实用性的色彩，治标不治本。如调控金融部门的信贷结构和比例，推行经济适用房等。

　　第二，调控政策政出多门。计划、建设、金融、土地等部门按照各自职能出台政策，相互不衔接，不配套，不统一。国家应该出台一项综合性、权威性的《房地产法》，加以统一规范，综合调控。

　　第三，调控政策没有重点解决房地产业主要动力源的抑制问题，从而导致房地产业的动力有增无减。

　　导致房地产业凶猛发展的六大动力

　　1、政府利益驱动带来的政府行政动力。政府既当控制土地的所有者，又当出售土地的经营者，通过低价收取农民土地，获取巨额土地收益。根据有关部门调查，大部分城市每年的地方机动财力，有一半以上来自于土地的收入，构成了单一的土地财政，这一动力是房地产业的主要动力源。

　　2、金融部门利益驱动带来的资本动力。金融部门因有土地质押，投放房地产业信贷风险相对较小，收益大，而且稳定，具有投资的积极性。根据金融部门和有关科研机构的调查报告，一般房地产开发商的自有资金，基本上只占20%左右，另外的80%主要是以房地产和土地抵押从银行贷款，房地产业建筑商也有相当一部分资金是以项目抵押获得了银行贷款。另外，购房者多数通过房产抵押，采用分期付款的按揭方式，从银行获取一大部分贷款。这样算起来，整个房地产业将有70%以上的资金都来自于银行这一渠道，这还不包括与房地产业相关联的钢铁、水泥等建材行业从银行获取的贷款。从而出现了以房地产业为龙头的众多产业“绑架”银行的现象。

　　3、随着城市化水平加快，实用性住房的需求市场空间很大，出现了需求消费动力，这是正常的动力。

　　4、投资动力。由于股票市场发育不健全，其它投资领域预期不佳，促使一部分老百姓和商人把资金投向房地产，即投资性购房拉动了房价上升。

　　5、房地产商的商业性动力。房地产商一旦获得银行支持，就可以通过土地开发，获取巨额规模化效益，这一动力非常凶猛。

　　6、外资动力。随着中国的持续高速发展，中国的市场吸引了大量外资涌入，这一形势短时期难以阻挡。

　　达到政府宏观调控效果必须在三大动力上下猛药

　　政府要调控房地产业，使这一行业健康可持续发展，必须在抑制六大动力上做文章，下猛药。这六大动力中，主要是三大动力，一是抑制政府的行政动力，解决“地根”问题。解决的办法是严格执行《土地法》，严格规范政府控制土地行为和销售行为，提高政府土地收入上交比例；二是从抑制资本入手，解决“银根”问题。解决的办法是严格控制金融部门向房地产业的信贷规模和信贷结构，紧缩“银根”；三是从抑制投资动力入手，解决投资购房问题。解决的办法是动用税收杠杆的作用，对于售房产和多次购房加大税收，限制购房卖房利润空间。只要在这三大动力上做文章，加以严格的政策调控，房地产业是一定会回归到正常产业轨道上来，否则的话，难以收到调控效果。

　　政府建经济适用房的政策基本上是失败的

　　政府经济适用房政策，从几年前在部分城市试点以来，基本上是失败的、可操作性不强。主要原因：一是经济适用房的受益对象无法量化掌握，标准难确定，百姓并不普遍认可。而且随着市场经济的发展，城乡居民的经济状况是动态性不断变化的，长期推行经济适用房制度，很容易产生腐败的土壤，一些掌握经济适用房资源的有权部门和个人，通过分配经济适用房，从中牟利，这已成为社会关注的热点问题。

　　解决居民住房难、购房难问题，政府可发福利“房票”

　　根据政府建经济适用房解决一部分低收入群体住房难的本意，我建议可采取政府发“房票”的社会福利保障办法。这一办法的核心内容是把居民的住房纳入社会福利保障的“大保障网”范围。具体做法是，根据《宪法》明确公民有住房权的规定，政府可规定每一个社会公民享有本地区购买最低平均住房面积的福利价住房。这一平均住房面积，要低于成本价，不能超过成本价。购房者购买超出最低平均福利住房面积部分，按照市场价执行。这种做法的优点是，居民获得最低住房福利面积保障后，等于得到了政府发给的福利保障住房“房票”，保证了基本生存住房保障。这样，既能保障居民的基本生存性住房，又使多收入者，多住房多付出，这符合社会主义按劳分配的原则。同时，能够使社会公民都能相对公平地享受到gg开放的成果。在计划经济商品极度匮乏的年代，国家实行“粮票”、“布票”、“油票”等票证制度，对于促进当时社会、政策稳定，起到了关键作用。今天解决住房问题，也可借鉴过去的办法。

　　政府廉租房制度可以大推广

　　政府推行廉租房制度，是发展方向，对于在城市化发展初中期阶段，解决刚进城不久的低收入群体购房难、住房难的问题，是非常有必要的，推行这一制度关键是，政府提供的廉租房源要达到一定的规模。要形成冲击社会房屋租赁市场的基本冲击波，否则，难以达到效果。实施这一制度，政府一定要不以赢利为目的，自建或购买大量的住宅房，作为政府的一项公共产品投入，这项制度如果能够长期坚持下去，对于构建和谐社会，意义是十分重大的，也是可行的。