谈房地产资智时代

一、资本作用的变化

众所周知,房地产是一个高资金投入的产业。即要启动一个房地产项目,动则几千万,甚至上亿的资金。否则,就只能是望“房”兴叹了。这就叫“房产朝南开,有人无钱莫进来”。因此,资金实力的大小,就成了能否进入地产业搞房地产项目开发的根本条件。特别是在房地产市场的初期发展阶段,由于买方市场特殊环境的状况,只要有资金实力启动房地产项目,往往都能获得成功,这就更使得资金的作用显得巨大和惟一性了。

但由于房地产市场由卖方到买方的根本转化,出现了为数不少的项目,在资金实力不菲,但因错误定位等一系列原因而成为滞销楼、烂尾楼导致失败后,人们从惨痛的教训中反省后认识到,资本已不是房地产开发的惟一要素,资本的作用,也开始发生变化。“房地产朝南开,有钱(资金)无人莫乱来。”要使房地产项目开发成功,必须引入专业化的智(知)识要素。

二、房地产智(知)识产业的形成

21世纪,人类已进入智(知)识经济时代。智(知)识经济的重要特征是智(知)识产业的形成。作为一个独立产业,智(知)识产业同其他产业一样,有完整的环节:设计(策划)、生产(制作)、提供产品的全过程。

房地产智(知)识产业,是在房地产业的发展进程中(20世纪90年代中期),适应其需要而产生、发展的专业化智(知)识产业。按其业务内容不同大致可分为:房地产设计事物所(院)、房地产广告公司、房地产市调公司、房产中介公司、房产营销代理公司、媒体房产专栏、地产评估事务所、独立策划人、房产职业经理人等。

房地产智(知)识产业虽然形成的时间不长,但他在整个房地产业中所产生的积极有效的作用,已经明显地反映出来。可以这样说,房地产智(知)识产业的形成是整个房地产业走向成熟的重要标志!

三、房地产资、智合作时代

中国的房地产业走过了20年的历程步入了成熟期。由于房地产市场需求的巨大变化和产品生产的复杂性,单靠资本取胜的年代已经一去不复返了。房地产项目的运作,是一套严谨的系统工程,要保证获取成功,就必须依靠资本和智(知)识产业的有效合作才能达到,这就好比舞台和演员的关系:舞台必须有演员来表演才能有观众,演员又必须有舞台才能表演,也才能被观众欣赏,只有舞台和演员的结合才能产生票房效应。投资者的资本就好比舞台,而智(知)识产业的生产者好比演员,他(它)们的关系,是相互依存和合作的关系,是共赢和共同成功的关系。

房地产资智(知)合作的形式,主要表现为房地产业务的专业化分工,形成“泛地产”的模式。即房地产开发商原先一览全局的管理,转化为由各专业化产业分项执行的管理。开发商则扮演起资源整合者的角色,既融“资”,又融“智”(知)。

房地产的资、智合作时代已经到来,善等资本,尊重知识,已逐渐被越来越多的人所认识。但这仅仅是一个时代的开始。让智(知)识产业的价值能被充分体现、充分认可,还会有相当长的时间。

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篇2：房地产业发展需要社会学理论支持

房地产业在我国是一个只有十余年历史的新兴产业。为了满足中国经济迅速发展的需要,切实解决中国城市职工住房长期欠债太多的难题,于是,顺应中国住房制度改革的潮流,房地产业急速地膨胀起长,成为国民经济的一个新的增长点。在这个探索发展过程中,令人感到忧虑的是,房地产业的理论支持十分单薄,尤其是它的社会学背景远远不足以支撑起其日见肥硕的身躯。在国外,《住宅社会学》已有近百年历史,而在中国几乎还是一片空白,亟待填补。

房地产业具有相当的特殊性

房屋是不动产,对于家庭和个人来讲,是一件大商品。房地产业在国民经济中,具有与众不同的特点。它之所以特殊,就在于它与社会结构、社会运行、社会变迁、社会分层、社会流动、社会心理,乃至各种社会问题都有密切的关系,社会的每一个细微的变化,或多或少都会反映到房地产业中来。同时,房地产业又具有一定的稳定性(与时装、食品、家用电器、汽车等行业相比)和滞后性(因为它的生产营销周期很长)。所以,如果在经营房地产业时,没有足够的预见性,就会造成极大的失误。

在卖方市场时期,房地产商可以通过“买楼花”的方式来尽量减少或避免盲目性带来的风险;而处于买方市场时期,开发定位稍有闪失,就会出现大量的闲置楼盘,实际上这些闲置楼盘就是理论失误下的产物。例如,香港在这方面就具有十分惨痛的教训,令人不得不长记取。还有,许多地方存在着大量的空置房,如何进行消化,又将是一个棘手的问题。

房地产业与社会学关系密切

房地产业与社会学关系可以说是密不可分,我们不妨举例说明一下:

都市化是现代化的一个重要标志,我国是世界上都市化程度最低的国家之一。今后国家将着力解决都市化问题。那么,在以后的十年里究竟将有多少农民会在城市里落户,在什么样的城市里寻求住房?他们的住房需求是什么?房地产的商机在什么地方?现代人希望什么样的住宅?这一系列问题颇值得我们关注,加以思考和研究。

人口的年龄结构是社会学高度重视的问题之一。2000年中国已进入老龄化社会,中国进入老龄化社会与西方发达国家有很大的差别。中国老龄化过程具有绝对规模大、老龄化速度快、在社会发展水平尚低的情况下发生、农村老年人比重大、女性老年人多于男性、与中国的经济改革耦合等特点。这些特点,将在不同程度上对房地产业产生重要的影响,这些影响不仅表现在老年人对住房需求上,而且也表现在老年人在家庭中的地位和购房的主导权上。因此开发适合老年人居住生活的住宅,具有一定市场潜力。

社会学理论推进房地产业的发展

“社区”是社会学苦心经营的一个概念。在计划经济时代,中国只有街巷、胡同、家属院、大院的概念,今天突然冒出一个“社区”来,可以说是社会进步的一个表现。一个完整的社区需要具备哪些要素?楼盘与社区的关系是什么?需要哪些社区配套支持?这些问题,同样值得我们探索和研究。

历史在前进,时代在发展,社会在变化,人们的时间观念、空间观念、家庭观念、婚姻观念、健康观念、消费观念、住房观念等都在悄然地发生改变。如果我们不能利用社会学感触社会脉博跳动的话,那么,房地产业就难以创新出有价值的概念来,也就是说,房地产品难以跟上时代发展的步伐。

社会学知识不仅对经营者是有价值的,消费者同样可以受益。这是因为,任何消费行为脱离社会学的常识都可能导致失误。例如,住房消费对许多消费者而言,也许是平生第一次,甚至是唯一的一次(当然,不排除二次置业者和多次置业者)。售楼者要将消费者作为朋友,把许多住房的基本知识,尤其是住宅社会学的知识告诉他们,只有这样才能科学地引导住房消费,促进房地产业的健康发展。因此,大张旗鼓地宣传房地产业的经济支柱作用以及重大社会意义极为必要。

篇3：城建房地产须以科学发展观作灵魂

如何贯彻落实以人为本,全面、协调、可持续发展的***,在城市建设、人文发展与环境资源保护利用之间寻找最佳平衡点,现正成为我国城市建设中的头等大事。

近年来,随着城市建设的迅猛发展、城市规模的不断扩大,城市功能已经日趋完善,对于促进我国经济社会的发展发挥了重要的作用。但是,无庸讳言,在我国城市快速发展中,一些地方忽视城市科学的发展规律,导致的问题也已日益突出。

这突出表现在:一些地方背离国务院批准的城镇体系规划和城市总体规划,超越经济发展阶段和资源承受能力,提出不切实际的城市发展目标,盲目扩张趋势有所加剧。一些地方搞不切实际的“形象工程”,超过国家公布的建设标准和批准规划确定的建设规模,严重超越自身的经济承受能力,上马建设追赶时髦的行政中心、豪华办公楼、中央商务区等“形象工程”“政绩工程”。一些地方不注意现有设施的利用,超越经济发展水平,好大喜功,大规模拆迁房屋,甚至随意拆除历史文化建筑,导致群众严重不满,拆迁矛盾、纠纷十分突出。

为解决好当前存在的突出问题,更好地顺应形势发展的要求,以科学的发展观统领导我国城市建设,已成当务之急。

1、***的核心是以人为本,以人为本应该成为城市建设的出发点和落脚点。

坚持以人为本,就是要以实现人的全面发展为目标,从人民群众的根本利益出发谋发展、促发展,不断满足人民群众日益增长的物质文化需要,切实保障人民群众的经济、政治和文化权益,让发展的成果惠及全体人民。

“以人为本”体现在城市建设上,就是我们城市建设的出发点和落脚点,要满足人民生存的需要、发展的需要和享受的需要。更进一步说,就是老百姓的生存环境,生存质量要真正得到改善,要明显得到提高。

如果,一边是高楼大厦、花园别墅,动辄搞什么“国际一流”、“超一流”;一边却是老百姓买不起,住不上,甚至让房子白白地闲置。那么,这样的房地产开发得最多对老百姓来说,也是枉然?如花了巨资建了公园,景色是引人入胜、美不胜收,但公园收费门票很贵,普通百姓望而却步。那么,这样的公园对于大多数市民来说,“有”同“无”又有何区别呢?又如耗费钱财,建造了一个广场,广场上是绿草如荫、花团锦簇,可是用绳圈着、用栅拦着,小孩子不能进去游戏,大人不能进去闲坐,就只能那么在外面远远看看。那么,这样的广场又有多大意思呢?……这样的“形象工程”、“政绩工程”多了,那么,这个城市的发展还会是真正符合***“以人为本”内涵的发展吗?

对以上这些问题,我们必须引起高度重视。我们必须清醒地认识到,***强调的以人为本,这个“人”,是人民群众,这个“本”,是人民群众的根本利益。

在城市化进程中,目前,城市建设很大的一块内容是房地产开发。在房地产开发时,我们应该始终不忘,住房首先是用来供老百姓居住的产品。为满足人民群众对住房不断增长的需求,在城市建设中,我们应力求实现房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、增速基本平稳;我们既要遏制房价上涨过快的趋势,也要防止市场大起大落的局面,使房地产业的发展与当地的社会经济发展相协调。

在房地产开发中,当我们面对新一轮大规模住宅建设高潮、面临着住房供销两旺的时候,我们尤其得保持清醒的头脑,千万不要去一味追求经济效益,从而失去理性地去追求超高建筑密度、超高容积率,从而造成建筑拥挤、景观压抑等后果。我们应该在住宅小区的规划建设时,不忘以人为本,在追求经济效益的同时,也要努力追求社会效益。坚持“以人为本”,以人居理念为指导,将创造人居环境作为房地产开发健康有序、全面协调、可持续发展的必由之路。将亲情关怀、人文关怀、教育关怀统一融入到人居环境的规划建设之中。为老百姓提供一个集居住、生活、社交、健身、休闲、商务、教育、文化于一体,关爱无处不在的优质的人居环境。这应该成为***强调“以人为本”新形势下,促进房地产业健康发展的重要举措。

2、***注重的是全面发展,全面发展是城市建设应有之义。

全面发展,就是要以经济建设为中心,全面推进经济、政治、文化建设,实现经济发展和社会全面进步。体现在城市建设上,就是应该确保全体市民在物质生活得到提高的同时,精神生活也能得到相应的提高。

但是,一段时间以来,我们有些干部在“发展”问题上产生了很大的误区,将“发展是硬道理”片面地理解为“经济增长率是硬道理”,把经济发展简单化为GDP决定一切。在这种片面发展观的指导下,很多地方不同程度地出现了片面的政绩观,一些地方的领导眼睛只盯着GDP的增长,争当“GDP书记”、“GDP市长”。反映到城市建设中,一些地方开始脱离经济实力、地方实际,为追求一时的增长速度盲目上项目、办企业、引投资,大搞“形象工程”、“亮丽工程”、“夜景工程”。

一些城市的领导,对这些脱离群众需求的“形象工程”、“政绩工程”可谓是十分热心,可以是建了又拆,拆了又建;但对全体市民迫切需要、关系到子孙后代成长、影响到城市长远发展潜力的学校、医院、科技馆、图书馆、博物馆、工人文化宫等精神文化方面设施的建设,却往往以财力不足、缺乏资金为假

口,有意无意地加以拖延,甚至于回避。一些地方领导热衷于傍大款,为房地产项目开发拆迁不遗余力,还美名其曰“以经济建设为中心”;却对城市下岗职工和那些因房屋拆迁而由富变穷的弱势群体的疾苦视而不见,听而不闻。

在一些地方的城市建设中,或多或少地存在着重经济指标,轻社会进步;重物质成果,轻人的价值;重眼前利益,轻长远福祉的偏颇。有的甚至为了谋求“政绩工程”、“GDP的增长”,全然不顾群众的反对,大肆圈地卖地,通过各种手段“挤占”群众利益,在当地引发了诸多社会矛盾。

以科学的发展观为指导,我们就会懂得,单纯GDP的增长并不是真正的发展。GDP固然重要,但一个地方GDP增长很快,同时下岗职工大量涌现,“三无(土地、岗位、保障)”农民大量增加,怎么能叫发展呢?其实,人们常常提起,然而又唯恐避之不及的“拉美陷阱”就是这样的,一边是现代化,一边却产生了很多穷人;有增长、无发展,大多数人享受不到现代化的成果。

因此,在城市建设中,我们不光要为GDP的增长创造条件,还应为社会的发展、环境的改善、文化生活和精神道德水平的提高提供物质基础。具体来讲,就是要加强城市环境综合整治,合理配置基础设施,积极兴建文化、科学、教育、医疗等方面的公共设施和公益设施。

3、***的根本要求是协调发展,协调发展应是城市建设的主要内容。

协调发展,就是要做到“五个统筹”,即统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放,推进生产力和生产关系、经济基础和上层建筑相协调,推进经济、政治、文化建设的各个环节、各个方面相协调。协调发展体现在城市建设上,就是要全面发展,统筹发展,有计划地发展。

理论是行动的指南,规划是建设的先导。用***指导城市建设,首先是要将***作为规划编制的指导思想,统领城市建设的各项规划,使各规划的内容相互衔接、相互促进、良性互动。在规划理念上要以人为本;规划方法上要善于统筹兼顾;规划内容上,一方面要突出强制性内容,另一方面要有效配置资源,保护资源环境;规划体系上,要形成功能清晰、衔接协调的城乡规划体系。

从而真正有效地充分发挥城市规划对城市建设的综合调控作用,确保城市建设全面、协调、可持续发展。

其次,是在城市建设的具体实施中,要以人为本,分清轻重缓急,统一部署,统筹安排。如果一边是基础设施、公用设施十分简陋、落后,市民日常生活,如出行、入学、就医等十分不便;一边却大兴土木,建什么大广场、大马路,搞什么与国际接轨的富人区、豪华别墅区。一边是用电十分紧张、老百姓日日遭受停电之苦,一边却搞什么“亮化工程”,“美化工程”,……这些,显然不符合以人为本的***。

最后,在工业化、城市化加速发展的进程中,在城市建设中,当面临农用地转化为建设用地,农民转化为市民的时,我们一定要按照***协调发展的要求,做好城乡分割的体制性障碍的消除工作,有序推进农民向非农产业转移,引导生产要素特别土地要素在城乡间的合理配置,从而加快城镇化进程,逐步解决城乡二元结构问题。同时,要抓好城市本身的建设,加快城市的现代化进程,大力提高城市综合竞争力和辐射能力,以城市辐射力,带动农村发展,实现以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展。

4、***强调的是可持续发展,可持续发展应成城市建设之路的必然选择。

可持续发展,就是既要考虑当前发展的需要,满足当代人的基本需求,又要考虑未来发展的需要,为子孙后代着想。体现在城市建设上,就是城市建设不能走粗放式、外延式发展之路,而应走集约型、内涵式可持续发展之路。

过去的20多年里,我们的经济取得了高速增长,但同时,我们应当看到,我们有些地方的城市建设,是以牺牲资源和环境为代价的。一些地方在城市化、工业化过程中,沉湎于铺摊子、上项目。许多地方,为追求GDP的增长,在招商引资时展开恶性竞争,以低地价、甚至是零地价作为招商引资的优惠措施。而为弥补财政亏空,在征用农民土地、给农民补偿时,却往往拼命压低补偿款,为此甚至不惜动用公安、武警,采用非法强征的暴力手段。

这样,耕地的大量占用不仅威胁着粮食安全,影响到社会经济的发展。同时,也带来农民利益受害,不安定因素增加的社会问题。全国各地因征地、拆迁而引发的群体事件时有发生,成为影响社会稳定的一大隐患,一种突出的社会问题。农业部反映,最近2年关于征地、土地流转等问题的信访占其接待信访总量的一半以上。

同时,以这种超低地价招商引资的方式,带来的是“圈地运动”的泛滥。据国土资源部统计,20**年全国各类开发区6015个,占地面积从1997年的1.2万平方公里扩展到3.6万平方公里,已超过全国现有城镇建设用地面积的总和。中国社会科学院一位学者痛心地预言:

国土资源的消耗、浪费与流失已超过了我国社会和资源承受力的临界点。从现在起到20**年,资源约束将超越劳动力和资金因素,成为对经济发展的第一制约因素。

可怕的是,这个预言在一些

地方,现在就已变为现实。一些地方的领导,前些年在“经营城市”理念的支配下,沉湎于“以地生财”,大肆铺摊子、上项目,到了今天,却陷入了“无地可卖”的窘境。现在,资源约束增强、环境污染加剧、尤其是土地供给紧张的问题业已成为经济社会发展中突出的矛盾。

为彻底解决这个矛盾,最有效的方法,就是以***为指导,在城市建设、工业化进程中,我们必须从粗放式发展的泥潭中挣脱出来,转而选择走集约型、内涵式,可持续发展之路。

在城市建设中,我们要以提高质量效益为中心,以节约资源、保护环境为目标,加大实施可持续发展战略的力度,大力发展循环经济,在全社会提倡绿色生产方式和文明消费,形成有利于低投入、高产出、少排污、可循环的政策环境和发展机制,全面建设节约型社会。坚持经济社会发展与环境保护、生态建设相统一,资源开发与节约并举,把节约放在首位,在保护中开发,在开发中保护。我们既要金山银山,又要绿水青山。要以人为本,关注民生,切实维护资源所有者和使用者的资源权益,特别是保护好广大农民的合法土地权益。

总之,我们要以***统领城市建设的全局,处理好城市建设、人口增长与资源利用、生态环境保护的关系,统筹人与自然的和谐发展,从而使经济社会保持快速、稳定、健康和持续发展的势头,推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。

篇4：美国房地产发展模式

　　美国房地产发展模式

　　中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。

　　美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。

　　金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只 REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。

　　按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。

　　据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs 的96%.，每个REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%（见图10）。

　　1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构（详见《新财富》20**年8月号《美国地产的资金流》）

　　REITs的操作模式是：先发行股票筹集资金，发行方式有募集和公开发行等，让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后，将资金交给一个专业的房地产公司，然后进行一个地区、一个国家，甚至全球化的操作。

　　不过正是因为这种独特的发展模式，使美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。

　　在美国，一些大的金融集团，如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。

篇5：国内房地产策划理论发展六个阶段

　　国内房地产策划理论发展的六个阶段

　　在我国，房地产策划从无到有发展十分迅速，首先归功于国外营销理论的发展给我们奠定了坚实的理论基础，其次，房地产业迅速发展的现实，造成市场需求的变幻莫测、房地产业强大的竞争压力、居高不下的楼盘空置率……，再次，归功于国内众多策划人勤奋努力，耕耘实践，使房地产策划理论逐步趋于完善和丰富，他们在实践中创造出许多精典楼盘和精彩营销方略的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创建的策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、等值策划模式以及最新提出的房地产全程策划理论模式——增值策划模式及其核心DSTP思想：分析需求、细分市场、锁住目标、准确定位等。这些理论给房地产企业的开发实践插上了理论的翅膀，并在实践上给以智力、思想、策略的帮助与支持，使房地产企业的发展有了可遵循的方向，并使其有目的的去创造更多的经济效益。房地产策划理论的发展，使房地产策划越发显现出其不可忽视的巨大作用。

　　笔者对我国房地产策划理论的发展进行总结，认为我国房地产策划理论的发展演进的过程经历了六个阶段，根据国外房地产策划理论发展历程，我国南方房地产业发达地区，将进入整合营销观念阶段——整合策划时代。

　　一、建设观念阶段——标准规划

　　计划经济时代，我们只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，谁也不能超标准，甚至是出几套标准图，大家全按标准图进行建设，千楼一面。

　　80年代以前，还没有房地产市场概念，那时“盖房子”、“盖家属院”，连人们的基本居住需求都难以满足，“规划设计有规划院，建筑设计有设计院”，策划等同于标准规划。

　　80年代末，消费者对住房的需求迅速增长，需求也逐渐有了层次,过去按标准图建设的住宅的观念被初步的规划设计取代，国外营销理论进入，导致房地产开发开始以设计为中心。当时，由于经济发展与生活水平有限，价格低廉的住房受到消费者欢迎，加之消费者对房地产产品的需求远大于供应，因而消费者最关心的是能否得到住房，而不是关心住房的细小特征。开发商致力于获得高生产效率和广泛的分销覆盖面，同时认为消费者喜爱那些可以随处得到的、价格低廉的住房。

　　二、楼盘观念阶段——销售策划

　　房地产刚刚走向市场化，大部分开发商开发项目的意识依然停留在计划经济时代，往往是跟着感觉走，那时的策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，根本没有市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断，开发商的营销处于楼盘观念阶段，认为消费者最喜欢高质量、多功能和具有某些特色的楼盘，开发商总是致力于生产优质产品，并不断地改进产品，使之日臻完善。开发商认为，消费者欣赏精心建设的楼盘，他们能够鉴别楼盘的质量和功能，并且愿意出较多的钱买质量上乘的楼盘。许多开发商没有意识到其市场可能并不那么迎合时尚，甚至市场正在朝不同的方问发展。开发商认为自已知道该怎样设计和改进产品，他们甚至不考察竞争者的楼盘。他们认为：“在我们的楼盘没有盖起来以前，消费者怎么会知道他们需要什么样的住房？”结果楼盘空置率猛增。虽然此时房地产开发依然以设计为中心，但规划的大部分功能与设计功能合并，房地产策划概念于1993年前后悄然出现。

　　1997年以前房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，随着房地产策划实践的日益深入，房地产策划理论也逐渐形成，房地产策划的一些成功案例，为企业创造了可观的经济效益，因而房地产策划开始得到人们的关注和认可。一些发展商在企业内部设立策划部，专业策划公司、策划代理机构，物业顾问公司、自由策划人也应运而生，以房地产策划为谋生手段的也多起来。

　　但总体上说，此阶段的房地产策划95%以上属于“销售策划”。

　　三、推销观念阶段——概念策划

　　房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销，用好话劝说他们。开发商没有意识楼盘空置的真正原因，继续销售其能够建造的楼盘，而不是建造能够出售的适用楼盘。开发商的市场竞争观念，使营销成为企业的主要功能被置于开发商一切工作的核心。

　　在1997～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、 “销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。这段时间里，“卖点”是一个使用频率最高的词汇，策划人选择楼盘的显著特征，主要集中在地段、价格等最基本的房地产要素上。这种策划方式只是解决了消费者的识别选择，发展商仅靠楼盘的某项优点而实现销售意图，很难圆满实现，由此导致房地产策划的低潮期。