准确区分房屋基本单元

　　如何准确区分房屋基本单元

　　《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”

　　上述规定，除“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记”和“集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记”相对明确和易于把握外，“有固定界限、可以独立使用”的表述比较宽泛，“有明确、唯一的编号(幢号、室号等)”本就是房屋登记机构为房屋登记基本单元设定唯一对应编码的技术性手段。

　　一些房屋登记机构和房屋测绘单位对于什么样的情况应当以幢、什么样的情况应当以层、套、间登记，以及房屋登记基本单元的合并、分割没有明确和统一的认识，对申请人提出的质疑也难以圆满回复。以致在房屋登记实践中对权利人所有的酒店、办公楼、厂房等房屋，既有整幢登记的，也有分层分间登记的。

　　房屋基本单元是开展房屋登记的最小单位，当申请人提出房屋登记申请，房屋登记机构最大以幢为单位，最小以间为单位进行登记，不允许几幢为一个基本单元登记，也不允许将一间房屋分割成若干平方米分别登记。对于一幢房屋，到底是应当按幢，还是应当按层、套、间登记，是可以由申请人任意申请，还是由房屋登记机构决定?显然，房屋登记基本单元的确定应当遵循一定的区分原则，不论是申请人还是房屋登记机构都不能任意区分房屋登记基本单元。

　　一、房屋登记基本单元区分原则

　　房屋登记基本单元本不是什么新的概念，在1998年颁布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第20条规定：“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。”可见，房屋登记应当区分基本单元，否则登记工作会变得无所适从。但当时基本单元的规定突出了权属单元的地位，也就是同一产权人的同一门牌号下的房屋，不论几幢几间一般都作为一个基本单元登记(比较典型的是一个单位大院的所有房屋为一个基本单元的情况)，造成在一本权属证书中难以准确全面反映全部房屋的自然状况和权利状况。

　　因此，《房屋登记办法》对房屋登记基本单元做出了较为详尽的规定，确立了“有固定界限、可以独立使用”的基本单元区分原则，该原则保证了每一个房屋登记单位能够独立、不受干扰的行使物权权利。但“有固定界限、可以独立使用”的表述比较宽泛、不易把握，容易造成一幢房屋到底应当分间、分层、分套还是整幢登记的分歧。

　　1、建筑物区分所有原则

　　《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权，是数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物的共同部分按其专有部分比例(另有约定除外)共有的建筑物所有权。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。按照《房产测量规范》(GB／T 17986．1—2000)房屋建筑面积的规定，建筑物为多个所有人区分所有的，专有部分建筑面积为套内建筑面积：建筑物不属于多个所有权人区分所有的，专有部分建筑面积即为建筑面积。因此，一幢房屋为同一权利人所有时，没有专有部分和共有部分的划分，应当以幢为基本单元登记。

　　2、规划用途区分原则

　　工业化和城市化步伐的加快，土地的稀缺性和建筑技术的发展，使高层建筑随处可见。为合理利用建筑物，一幢房屋中可能既有商业用途、还有办公和住房，既可能分属不同权利人所有，也可能为同一权利人所有。因为房屋规划用途的不同，按照土地共用分摊的原则，土地用途和出让年限也可能不同。因此，一幢房屋虽为同一权利人所有，但批准建造文件明确为两个或两个以上规划用途时，则不能以幢为房屋登记的基本单元，而应当按照不同的规划用途区分房屋登记基本单元，分层或分间登记。

　　3、逐项区分原则

　　《房屋登记办法》第10条中规定了“非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元”和“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元”，如何理解上述规定，业界普遍认为一幢房屋要么以一幢，要么以一层、一套、一间为基本单元登记，不允许数层、数间为基本单元登记。但对于一幢房屋中有一间为其他权利人所有或为其他规划用途，是不是整幢房屋都只能以每间房屋登记了呢?如若如此，显然不符合立法精神，也会使房屋登记机构落人以刻意区分基本单元增收创收的话柄。

　　因此，当一幢房屋中有一层按照建筑物区分所有原则和规划用途区分原则分割为基本单元的，其余各层均为一个基本单元；一幢房屋中有一套划分为基本单元的，其余各套为一个基本单元；一层房屋中有一间划分为基本单元的，该层其余各间为一个基本单元。

　　二、基本单元区分原则的适用

　　通过上述论述，我们基本理清了房屋基本单元区分应当遵循的原则，但在应用到房屋登记实践中，具体个例又不免使人心生疑惑，因此需要对这些问题予以分析。

　　1、商品房基本单元的确定

　　我们都知道，商品房是开发商开发建设向不特定买受人出售的特殊商品，在现实生活中，买受人一般都是购买一套住房或一间商铺，购买数套或数间商铺的也不在少数，但个别的也出现了整幢住房、写字楼、综合楼被一人买走的现象。

　　如果按照上述登记原则确定房屋登记的基本单元，一幢商品房在未销售前(从登记的角度则为转移登记前)为开发商一人所有，一幢房屋即为一个基本单元。如前所述，商品房是开发商开发建设向不特定买受人出售的特殊商品，如果一幢或一层商品房从设计功能和使用权限上看，本就是只能向一个买受人出售的(如商业厂房、写字楼、商场)，就应当以一幢或一层为一个基本单元登记；如果是一般商品住房、单间商铺，就应当按照现售方案或预售许可批准的预售方案确定的销售单位，按套或间为一个基本单元办理商品房预售备案、预告登记和所有权初始登记。

　　2、基本单元的合并与分割

　　《房屋登记办法》第36条规定：同一所有权人分割、合并房屋的应当申请房屋所有权变更登记。《房地产登记技术规程》3．0．9规定：“当房屋基本单元合并、分割时，应重新编码，原代码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。”因此，已经登记的房屋基本单元可以合并和分割，但合并、分割房屋基本单元应当满足区分基本单元的条件。如：数间中符合基本单元合并条件(数间为同一权利人、结构相通、可以独立使用)可以申请合并为一个基本单元登记。申请分割基本单元的前提应当是分割后的部分基本单元或所有

基本单元已经发生转移给不同权利人的事实，申请分割基本单元的所有权变更登记与所有权转移登记应当一并申请，登记机构按照《房地产登记技术规程》2．1．7的规定予以合并办理。

　　3、跨层的基本单元

　　《房屋登记办法》第10条规定：国有土地范围内非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。从条文规定来看，房屋是以幢、层、套、间为基本单元登记的，但现实生活和登记实践中，很多房屋横向的可以按“套、间”区分基本单元，纵向的却跨越数层突破了“层”为房屋登记基本单元的界限(如：复式住房、一楼一底或一拖二的商住房等)。显然，先分层再分套、间登记，明显违背房屋基本单元区分“可以独立使用”的基本原则。因此，“同一权利人所有、结构相通、可以独立使用”的跨层房屋应为房屋登记的基本单元。 (作者工作单位：泾县房地产管理局)

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篇2：论房屋登记中测绘报告审查

　　论房屋登记中的测绘报告审查

　　按《房屋登记办法》的规定，房屋测绘报告，是申请人申请房屋所有权初始登记和因房屋面积变动产生的变更登记时，应当向登记机构提交的材料。对该材料，登记机构是形式审查，还是实质审查?长期以来，学界和实务界争论不休。

　　形式审查说认为，《测绘法》第34条规定，测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《物权法》第21条第1款规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。在房屋登记实务中，《房产测绘管理办法》第 3条第1款规定，房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。《房屋登记办法》第11条第3款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。综合法律、规章的规定可知，用作房屋登记材料前的房屋测绘报告的质量由测绘机构对测绘委托人负责，用作房屋登记材料的房屋测绘报告的真实性、合法性和有效性则由申请人对登记机构负责。因此，登记机构对作为登记材料的房屋测绘报告只作查验该报告的有无，核对报告上记载的信息能否满足登记需要等形式上的审查。且房屋登记仅是一种物权公示手段，即对申请人申请登记的权利或事项，只要与其提交的登记证明材料载明的信息一致，就可以在登记簿上作记载，予以公示，故登记机构在办理房屋登记时，只是利用房屋测绘报告，而无须对房屋测绘报告作全面的、实质性的审查。

　　实质审查说认为，《房产测量规范》(GB／T17986— 2000)3·1·4条规定，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。《房产测绘管理办法》第18条规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。综合规范、规章的规定，只有经过登记机构审核、确认的房屋测绘报告，才可以用作房屋登记的依据。但是，经过登记机构审核、确认的房屋测绘报告，对其合法性、真实性和有效性承担责任的义务就由申请人转移给了登记机构。且房屋登记是一种行政行为，行政行为具有公定力和确定力，即房屋登记行政行为一经成立，就具有权威性，不能随意变动，故登记机构在办理登记时，须对房屋测绘报告作全面的、实质性的审查。

　　如前所述，无论形式审查说，还是实质审查说，对其主张都有各自的依据和道理，孰是孰非?无从评判。笔者认为，房屋登记材料，是申请人依法向登记机构提交的证明申请登记的权利或事项合法、真实、有效的证据，即房屋登记审查，实质上是证据审查，故应当从登记机构在证据审查中须履行的职责的角度来探究其对房屋测绘报告的审查责任。 那么，登记机构对房屋测绘报告的审查应当履行什么样的职责呢?

　　在司法实践中，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释[20**]15号)第12条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。换言之，房屋登记机构对登记材料的合法性、真实性和有效性的审查未尽到合理审慎职责的，应当承担责任。何为合理审慎职责呢?笔者认为，合理审慎职责，即登记机构充分履行其在房屋登记中的法定职责，对申请人提交材料的合法性、真实性和有效性在力所能及的范围内尽到注意义务。具体到用作房屋登记材料的房屋测绘报告亦然。

　　合法性，即用作房屋登记材料的房屋测绘报告须符合法律、法规、规章和政策的规定，具体体现：一是房屋测绘报告的制作主体合法。硼g绘渤第22条规定，国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度。该法第25条规定，从事测绘活动的人员须具备相应的执业资格。因此，只有具备房屋测绘资质的机构和房屋测绘执业资格的人员，才可以从事房屋测绘活动，出具的房屋测绘报告才合法。《房产测绘管理办法》第18条规定，用作房屋登记依据的房屋测绘报告，登记机构须审查施测机构的资质。故在房屋登记实务中，登记机构须查验出具房屋测绘报告的单位是否有资质，在测绘报告上签字的测绘人员是否有执业资格；二是房屋测绘报告的内容合法。<俯屋登记簿管理试行办法》第8条规定，房屋建筑面积是登记簿记载的内容之一，该建筑面积是按照《房产测量规范》(GB／T 17986．1—2000)测量的房屋建筑面积，由房屋专有部分建筑面积和分摊的共有部分建筑面积构成。<俯屋测绘管理办法》第18条规定，用作房屋登记依据的房屋测绘报告中面积测算依据与方法属于登记机构应当审查的范围。《房屋登记办法》第10条规定，房屋应当按照基本单元进行登记，有固定界限的幢、层、套、间为房屋登记的基本。因此，对为房屋登记提供建筑面积信息依据的测绘报告的内容，登记机构主要审查：①房屋测绘报告是否以幢、层、套、间为单位反映建筑面积；②房屋测绘报告提供的建筑面积数据是否按《房产测量规范》规定的范围、依据和方法计算。

　　真实性，即用作房屋登记材料的房屋测绘报告须客观、真实地反映申请登记的房屋建筑面积、界址、墙体归属等情况。《房产测绘管理办法》第18条规定，用作房屋登记依据的房屋测绘报告中界址点的准确性属于登记机构应当审查的范围。《房屋登记办法》第19条第(一)项规定，办理房屋初始登记时，登记机构应当现场查看。虽然《房屋登记办法》没有规定对因建筑面积变动产生的变更登记，登记机构须查看现场，但笔者认为，房屋建筑面积的增加或减少导致房屋面积变动，从而导致房屋界址点的变动，欲知晓房屋测绘报告反映变动后的界址点正确与否，登记机构唯有查看现场，因此，办理房屋初始登记和因建筑面积变动产生的变更登记时，登记机构应当现场查看，核实房屋测绘报告反映的是否是申请登记的房屋，界址点是否准确，墙体归属是否真实等。

　　有效性，即用作房屋登记依据的房屋测绘报告满足登记要求且与申请登记的事项相关，即具有可采用性，主要体现：一是房屋测绘报告须合法、真实；二是房屋测绘报告具有适用性。《房产测绘管理办法》第18条规定，用作房屋登记依据的房屋测绘报告的适用性属于登记机构应当审查的范围。所谓适用性，就是房屋测绘报告提供的信息与申请登记的权利或事项具有相关性。用作初始登记材料的房屋测绘报告，反映的房屋建筑面积信息与申请登记的房屋建筑面积信息一致，就具有相关性；用作因建筑面积变动产生的变更登记材料的房屋测绘报告，除反映的房屋建筑面积信息与申请登记的房屋建筑面积信息一致外，还应当反映房屋建筑面积的变动情况，即房屋建筑面积变动前和变动后的情况，才具有相关性。

　　结论：登记机构对用作房屋登记材料的测绘报告的审查，不能拘泥于形式审查或实质审查，应该是证据审查。登记机构在法定职责范围内，须对该证据的真实性、合法性、有效性尽到力所能及的注意义务。

篇3：70年后房屋产权到期怎么办房地产税什么时候收？

　　
　　70年后房屋产权到期怎么办房地产税什么时候收？
　　
　　眼下，房产是很多家庭最为重要的资产，关于房子的事，自然小视不得。
　　我国住宅用地的期限是70年，那么70年后房子是否仍然属于我们？这同备受关注的房地产税有关系吗？到期后如何续期，会不会又要交上一大笔钱？此外，房地产税何时开始征收？征收标准是什么？和工人君（ID：grrbw*）一起来看看最新消息。
　　70年期满自动续期
　　目前，正在酝酿的民法典是我国首部民法典。前不久提请审议的民法典各分编（草案），将同已经出台的民法总则合并为一部完整的民法典草案，在20**年提请审议。
　　值得注意的是，此次审议的物权编草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。有关专家表示，房产是居民最重要的资产，这个规定体现了对居民财产权的保护，其意义不仅在于明确权益，更在于稳定长远预期。
　　以前，人们买房后可以拿到两个证书，一个是房产证，一个是土地证。这是因为根据宪法，我国土地所有权归国家和集体所有。在城市里，土地归国家所有，在农村，土地是集体所有。也就是说，人们在购房后，可以拥有房屋的所有权和土地的使用权。
　　房屋所有权是私有财产权的一种，根据我国20**年起施行的物权法，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。
　　土地使用权和房屋所有权的区别在于——房屋所有权没有期限限制，土地使用权则有期限。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。
　　现在，我国已经推行不动产统一登记制度，房产证和土地证已经合二为一，住宅用地仍有最高70年的使用期限。
　　“有恒产者有恒心”。此次草案规定住宅建设用地使用权期满自动续期，意味着我们所购房屋70年土地使用权期满后，可以自动续期，不必担心土地被收回，体现了对人们财产权的保护。
　　为征收房地产税奠定基础
　　土地使用权期满自动续期和征收房地产税之间有关系吗？对此，专家表示，两者之间并没有直接联系。
　　图为河南省宁陵县清水河小区
　　但是，需要注意的一点是，房地产税被定义为财产税，征收的前提条件是私有财产，如果住宅的土地使用权是70年，期满后不能续期，征收房地产税就没有根据。只有房屋和土地都属于个人财产，从法律的角度来说，才能收取财产税。
　　也就是说，住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为征收房地产税奠定了基础。房地产咨询机构嘉丰瑞德负责人表示，70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不存在了。与此同时，我国已经赋予规模较大的城市以立法权，这也为房地产税的“分城施策，分步推进”奠定了基础。
　　另一个值得注意的是，我国统一的不动产登记信息管理平台已实现全国联网，不动产登记体系进入到了全面运行阶段。这些都为房地产税的推出奠定了基础。
　　住宅用地期满后怎么办
　　草案规定，70年期满后续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。但是，对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用，并未给出具体规定，这也给期满后是否要继续收取土地使用费打了个问号。为更好理解这个问题，有必要追溯一下我国土地使用权出让的来源。
　　此前，自然资源部副部长王广华表示，对于少数住宅建设用地使用权到期问题如何处理，原国土资源部出台了过渡性措施，即业主不需要提出续期申请，不需要缴费，可正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。
　　民法典草案规定住宅建设用地使用权期满自动续期也涉及一些修法问题，根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。
　　目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定，对此先作出一个原则性规定，即：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步作好衔接。
　　有专家表示，目前也有可能与房地产税结合，通过缴纳房地产税的方式，实现住宅用地使用权70年期满后续期的衔接安排。
　　最新消息
　　本月7日，十三届全国人大常委会公布立法规划（共116件），其中房地产税法为第一类项目：条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案（69件）。
　　全国人大常委会法工委副主任许安标表示，立法规划明确了立法项目的提请审议机关或牵头起草单位，“落实的关键在于法律起草和牵头起草单位。承担牵头起草任务的单位要按照‘任务、时间、组织、责任’四落实的要求，拟定起草工作计划，包括工作进度安排，主要问题的解决思路和步骤，起草工作负责人、参加单位和工作班子等。”。

篇4：房屋建筑工程质量保修书

房屋建筑工程质量保修书

　　发包人（全称）：____________________________________________________________________
　　承包人（全称）：____________________________________________________________________

　　发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对________________________________________________（工程全称）签定工程质量保修书。

　　一、工程质量保修范围和内容
　　承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。
　　质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：____________________________________________
_____________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________。

　　二、质量保修期
　　双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：
　　⒈地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；
　　⒉屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为____年；
　　⒊装修工程为_____年；
　　⒋电气管线、给排水管道、设备安装工程为_____年；
　　⒌供热与供冷系统为____个采暖期、供冷期；
　　⒍住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为_____年；
　　⒎其他项目保修期限约定如下：
　　_________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
__________________________________________________________。
　　质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

　　三、质量保修责任
　　⒈属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。
　　⒉发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。
　　⒊对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实施保修。
　　⒋质量保修完成后，由发包人组织验收。

　　四、保修费用
　　保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。
　　五、其他
　　双方约定的其他工程质量保修事项：__________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
__________________________________________。

　　本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。

发　包　人（公章）：　　　　　承　包　人（公章）：
法定代表人 ：　　　　　法定代表人 ：
授权代表人：（签字）授权代表人：（签字）
　　　年　月　日　　　　　　　　　　　年　月　日

篇5：新建房屋接管验收程序

新建房屋的接管验收程序如下：

（1）建设单位书面提请接管单位接管验收。

（2）接管单位按有关条件进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

（3）接管单位会同建设单位进行检验。

（4）对验收中发现的质量问题，依照有关规定处理。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭

证，签发接受文件。