茅台今天会否成为房地产明天分析

　　茅台的今天会否成为房地产的明天的分析

　　阎 岳/证券日报/20**0930

　　看到文章标题，你不禁会问：茅台和房地产能扯上关系吗？不用急着探寻答案，我们先来分析这两个事。

　　先说茅台现象。

　　20**年7月16日创出最高价266.08元，20**年9月27日股价已跌至134.06元，在经过14个多月之后，贵州茅台股价跌去132.02元，跌幅高达49.62%。

　　贵州茅台为什么会出现这种走势。业界分析后普遍认为，塑化剂事件、“三公”消费限制等因素导致了A股市场龙头贵州茅台的“倒下”。

　　从本质上来说，白酒行业属于快消品类别，喝完就没有了。而所谓的高端白酒究竟卖给了谁，老百姓心里最清楚了，肯定不是他们。即便他们出于不得已买两瓶，也是用作送礼之用。

　　以茅台为代表的白酒行业出现的剧烈调整，其核心因素是政策导向的变化，从消费终端扼住了其高高在上的价格。于是，这些高端白酒“喘”不过气了，用降价来“顺气”在所难免。

　　所以，非常认同申银万国的分析，未来白酒行业主要看“大众消费”。

　　再看房地产。

　　关于房价各路媒体已经报道的非常充分，此处不再赘述。而在地产的问题上，相关部门3年6次喊话严防地王，地王却如“地火”般左冲右突，压抑不住。据中国经济研究院统计，国内已经至少有26个大中型城市在今年刷新了城市地王纪录。

　　国土资源部在9月25日召开的部分地区和城市房地产管理和调控座谈会上明确要求，各地要根据实际情况稳定土地供应水平，特别是北京、上海、广州、深圳等一线热点城市，要比照前3～5年住宅用地平均供地量，持续加大住宅用地供应力度。

　　但业界对此项政策并不乐观。他们分析认为，由于土地供应有至少一年的周期，在土地市场已过热之时提加大供应，短期效果不会太明显。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在博文中提出，国土部真想稳定地价与禁止地王出现应该出最好的狠招，就是改革土地制度，调整供应方式，增加保障房土地供应比例，同时改革财税制度，解除地方政府对卖地还债的依赖。另外是给小产权房合法的身份与土地逐渐私有化。

　　素有“任大炮”之称的任志强也认为，如果土地政策不发生变化、公共资源配置情况不改变，继续涨的情况还会延续很长时间。换句话说，房子还没到真正贵的时候。

　　文章写到现在，茅台和房地产的关系就有了。畸高的高端白酒价格因为“三公”消费政策的改变而迅速下滑，可谓捏住了其“七寸”。本就高企的房价却因为“零零碎碎”的土地政策越控越高，因其多为隔靴搔痒之策。

　　“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”，是今年年初决策层提出的需要扎实做好的“群众关心、社会关注、牵一发动全身的事”。

　　现在，房地产调控长效机制正在由国家发改委、住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局、银监会等部门抓紧制定之中。

　　然而，即便房地产调控长效机制出台，也不能指望房地产市场出现如茅台般的走势。因为，它们在本质上是不同的，一个是快消品，另一个是不动产、能动摇一国经济根本的行业。所以，最有可能的结果是，茅台的今天就是房地产的明天的明天……

编辑：www.pmceo.Com

篇2：房地产项目市场定位分析探讨

　　房地产项目市场定位分析探讨

　　房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。

　　个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。

　　一、项目定位要解决的问题

　　进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。

　　二、项目定位要达到的目的

　　在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面：

　　1、经济技术指标的可行性

　　通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。

　　2、时间操作的可行性

　　由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。

　　3、长久发展的可行性

　　项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。

　　4、公司其他项目更可行因素等

　　由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发时，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。

　　三、项目定位涉及的主要环节

　　项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：

　　1．现金流测算与把握

　　开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。

　　2．土地条件

　　土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了处理，使项目开发受到巨大影响，不能顺利进行。

　　3．销售速度

　　销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。

　　4、客户群体

　　客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。

　　5．房屋的单价/总价构成

　　现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。

　　6．公司擅长开发类型

　　在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。

　　7．公司要求的利润和品牌

　　项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。

　　四、项目定位需要注意的问题

　　项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。

　　1．开发商的实力，包括资金/人才/经验等等

　　作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。

　　2．土地条件及规划条件

　　在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。

　　3．针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析

　　很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。

　　4．客群调查

　　目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。

　　5．单方利润率/总利润率/资金风险

　　项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，必须深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。

　　五、影响项目定位的前瞻性几个因素

　　1．人群思想意识形态的定位研究

　　客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。

　　2．建筑要有特色，要增加文化

气氛

　　人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。

　　3．研究建筑的发展方向

　　市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。

　　4．增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争

　　项目市场定位离不开对周遍竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分要求非常精确，对产品定位的细节进行深入研究。

　　综合以上个人简单见解，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展的成功。

篇3：房地产项目投资决策分析

　　房地产项目的投资决策分析

　　房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。

　　一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。如图

　　在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。

　　当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤：

　　1、开发项目的选定

　　项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。

　　在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。

　　在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。以此为基础，对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是SOHO一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等;以及进入市场的时机和方式。

　　2，开发方案的选择与确定

　　在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条件，构思项目建设方案。是采用高层还是多层，是采取何种建筑风格：欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。在确定项目建设方案的同时，根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模（总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期。

　　3、对总收入或销售总额的估计

　　这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。根据项目的具体情况，了解市场的供应量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。

　　4、项目开发总成本的分析

　　正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括：

　　A土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，如是通过市场行为获得的就是土地的地价。

　　B前期工程费：可行性研究费、勘察设计费等。

　　C房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。

　　D开发商管理费

　　E融资费用及占用资金的利息。

　　F不可预见费

　　G营销费用

　　5、经济分析

　　主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为辅。主要进行项目现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算。以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。

　　6、项目投资决策

　　通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。众所周知，拥有足够的资金是项目完成的前提条件，我们进行项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的，但是，在实际操作中，作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的，往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。

　　在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、技术计划、财务计划、管理计划。正式进入项目的实际操作。

　　房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程，是对项目风险与收益权衡的结果，同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数据、理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综合分析，以得出最终的投资决策结论。进的方向发展。

篇4：房地产企业开发运营经营成本控制分析

　　房地产企业开发运营经营成本控制的分析

　　所谓经营成本的控制分析，是指在经营成本的形成过程中，定期对成本件支情况所进行的差并分析。即通过成本评支与原订标准和计划目标的对比分析，发现偏差，寻找原因，采取对策，使成本形成过程始终处于控制状态，确保企业成本计划和成本降低计划得以实现。

　　经济体制改革以后，我国的工业企业为了强化经营机制、加强成本管理、健全和完善企业内那的经济责任制，普遍推行了责任成本制。责任成本制是与经济责任制相结合的一种成本管理与控制办法。按照分析原则，将各项成本指标分解划小，落实到有关单位和个人，这些单位或个人即成为某些成本指标的责任者。即他们应对自己所管辖范围内的可控成本承担责任。可控成本是指责任者能够预测、计算和控制的各种成本。因此，所谓责任成本就是责任者（单位部门或个人）能够对之进行预测、计算和控制的各项可控成本之和。形成责任成本应具备如下三个主要特征：①是责任者能够预测的有关耗费；②是可以计量的耗费；③是可以控制和调节的耗费。

　　实行责任成本制，企业把执行成本计划，降低生产经营成本的责任落实到每个责任者，从而调动了企业各部门以及每个职工在成本管理方面的积极性。责权利的紧密结合，能使企业成本的发生得到全面的监督和控制，使成本管理落到实处。责任成本制是企业成本控制行之有效的一套管理体制。虽然各行各业生产经营方法有很大差异，成本形成过程也各具特色，成本责任制的贯彻执行方法不尽相同，但一般来讲大体上应按如下步骤进行。

　　1、确定目标成本这里的目标成本有两个含义，其一是成本计划执行阶段．通过成本预测，考虑企业生产经营条件所确定的目标成本；其二是企业内各责任者按谁承担谁负责的原则所划分的责任成本。前者是成本预测与成本计划编制阶段应做的工作，后者便是用于成本控制的成本责计制的首要内容。

　　l).责任单位的划分责任成本制的第一步工作，便是根据企业内部各部门及职工的工作性质和成本发生的关系程度，划分各种不同的责任单位，并明确各责任单位可以控制的成本与费用，建立各责任中位的责任成本指标考核形式和奖惩办法。

　　划分责任单位的标准不在单位大小，凡是管理上可分，责任。可以辨认，成绩可单独考核的单位，大至公司、工厂、部门，小至科室、班组、个人都可划分为责任单位或责任者。房地产业的企业组织规模差别很大，经营形式也大相径庭。成本责任单位的划分当然也不可千篇一律。一般来讲，具有建筑设计、施工能力的较大型的开发公司，其责任单位可划分为如下几类：

　　①物资供应部门其主要任务是进行物资材料采购，实现合理储备；保证按时、按质、按量供应施工生产需要；保证材料物资的安全完整。

　　物资供应部门又可根据具体情况划分为更小的责任单位。有些成本指标甚至可分解到个人。如按材料类别区分为：金属材料、建筑材料、装饰材料、车配件等。建筑材料还可细分为水泥、砂石、砖等。按业务性质划分为：计划、采购、仓库等部门。

　　②施工技术部门其主要任务是编制施工组织设计方案；贯彻执行施工方案中所列的降低成本技术组织措施；及时办理工程设计变更商洽；管理施工进度、质量，保证按期、按质完成任务等。施工技术部门可采取栋号甚至是区、片包干的办法将责仔单位划分得更小。

　　③劳动工资部门劳动工资部门的主要什务是加强劳动管理，改善劳动组织，合理利用人力，严格控制非生产用工和无产值用工；加强劳动定额管理，严格执行劳动定额；管理人工成本，记录工时，制订及执行降低人工成本措施等。

　　④开发部门开发部门主要任务是进行市场分析，承揽开发任务，参与投标招标，组织征地拆迁，协助企业经理进行项目决策等。开发部门也可分项目将成本责任单位划分得更小。

　　⑤财务分理部门财务部门的主要任务是组织、汇总、编制企业的降低成本计划并考核其完成情况，严格成本开支范网和财政纪律，控制开支标准，实行成本监督检查，及时进行成本核算，开展成本分析。财务部门应按各成员分行业务将成本指标落实到各业务小组或个人。

　　⑥经营部门经营部门主要任务是经营管理好企业的现有业务。主要业务有房屋租赁、修缮及房屋销售。经营部门的成本责任中位应按经营性质和经营管理对象尽可能的划小划细。

　　2).目标成本的确定及分解目标成本即经营成本应达到的预计水平。目标成本是衡量实际成本节超的标准。房地产企业确定目标成本通常有如下几种方法。

　　①分管法即把公司、分公司、各科室、各部门的费用开支计划汇集起来，经过补充、修改审定后，把成本费用开支计划和指标分管结合起来作为指标，然后按责任成本的划分分解到三级各有关部门，实行指标分管。这种方法多适用于非定额开支的成本费用控制。

　　②预算法即对生产费用支出事先编制预算，成本开支控制以预算为标准，如开发工程的工料费开支，均以施工预算为目标成本，把工料费开支水平控制在施工预算之内。

　　③定额法对某些成本项目，如施工管理费开支、工具消耗费等，应以定额为依据，制定控制标准，以此作为目标成本，控制成本开支，称之为定额法。

　　2、实施过程控制成本形成过程控制的内容有两个。其一是对成本开支范围及成本开支标准的监督控制，其二是对成本计划执行情况的控制分析。

　　1).成本开支的监督控制企业的成本管理部门，应以国家的有关规定和企业成本计划中的目标成本、各责任单位分摊的责任成本为依据，对经营成本形成过程实施有效监督与控制。监督其超定额消耗、超标准开支、超越成本开支范围以及超过目标成本等方面的情况和问题。为此，企业应建立和健全各项成本管理制度，如前述的责任成本制，还有成本开支审批制，材料管理的限额领料制，工具管理的个人承包制，以旧换新制等等。

　　2).成本计划执行情况的控制分析成本计划执行情况的控制，是在经营成本形成过程中，通过对成本开支的差异分析，揭露矛盾、予以纠正的控制分析过程。这种分析一般是成本管理部门定期进行的。对房地产开发企业而言，成本差异分析一般包括如下内容。

　　①材料成本差异分析原材料实际支出偏离计划的差异分析。

　　建筑工程材料费用一般占成本总额的6O％以上，加强材料成本差异分析，对于降低房地产开发成本具有重要意义。材料费支出脱离计划的偏差由用料数量变化和材料价格变化两部分构成。原材料数量差异是指原材料实际消耗偏高定额的差异。包括材料质量变化、型号规格变化、材料加工工艺改变、建筑设计变更等引起的原材料用量的增加或减少。；数量差异一般是采用定额用料制实施管理的。定额用料制也叫限额领料制，它要求在施工时，必须把材料消耗控制在该项工程的消耗定额之内。定额用料有三种形式：a．按分项工程实行定额用料。即以施工班组为单位，按不同工种的施工项目实行定额用料；b．按丁程部位实行定额用料。即以工程的基础、主体、装修、设备安装等为施工阶段，以混合施工队伍为用料对象实行的定额用料；C．按单位工程实行定额用料。即对一个单位工程的

全部材料用量实行定额。各定额单位，对材料使用数量以定额为依据实行“材料定保”，即包工包料、一次定死、完工结算。节约发奖，超额扣除。

　　②材料价格变化反映厂原材料外购实际价格与外购计划价格的差异，即材料采购成本的差异。材料采购成本由材料买价、运杂费、采购保管费、损耗费构成。材料价格变化有些对企业而言是不可控成本差异，有些是可控成本差异。不可控成本差异，如材料市场价格的涨落等，是客观因素造成的，一般按用料对象分摊到单位工程上去，有些也可分摊到建筑工区。可控材料成本差异，如采购过程的损耗费、运杂费等，应按责任单位分摊为责任成本。按企业的管理条例进行处理。

　　③工资成本差异分析由劳动效率和劳动工资构成的成本反映的是企业经营成本中的活劳动消耗。在成本项目中，它们是以工资成本的形式出现的。由于劳动效率的波动、劳动工资的变化最终会引起工资成本的差异。工资成本差异分析是成本控制分析的重要内容。劳动效率是指劳动的生产效率，即单位时间内生产某种产品的数量。显然，劳动效率越高，单位时间生产的产品办越多，每个单位产品分摊的活劳动消耗越低，产品成本也就越低。因此，提高劳动效率是成本管理的重要内容。建筑施工及建筑修缮业的劳动效率是用劳动定额来考核的。企业应当按核定的劳动定额定期检查分析施工生产班组、工区乃至分公司劳动定额完成情况。

　　工资成本差异分析的另一项内容就是劳动工资基金计划的执行情况分析。国家实行百元产值工资含量包干后，企业的工资总额随生产经营的经济效益好坏而浮动。不过对有些部门如房地产经营管理部门，仍然按核定的工作量定编的人数核定企业的工资总额。无论工资总额如何核定，企业都应当编制年度、季度工资基金计划。在计划执行过程中应定期对其执行结果进行阶段性的差异分析，结合成本责任制，考核各责任中位工资成本差异。

　　④间接费用差异分析。间接费用指企业管理费、固定资产折旧费、生产工人的计时工资、管理人员工资等。间接费用差异包括耗用差异、效益差异和数量差异三种。

　　耗用差异反映的是实际间接费用与间接费用预算值的差异。

　　耗用差异=实际间接费-间接费预算值

　　效率差异反映的是按定额工时和实际耗用工时制订的间接费用预算差异。

　　效率差异=（实际工作小时-定额工作小时）×每小时固定费预算值

　　间接费用差异=耗用差异+效率差异+数量差异

　　对于自身没有建筑施工队伍、不具备施工生产能力的某些房地产开发公司，以及没有修缮维护队伍、不具备房屋修缮能力的房产经营公司，间接费用差异分析往往只进行第一项，即耗用差异分析。

　　3).责任成本的控制分析实施责任成本制的企业，应在成本形成过程中对责任成本的发生实行有效的控制。

　　责任成本拧制应着重从各责仔单位内部入手，同时应配合公司的协调与指导。因而，责任成本控制应包括公司测控与各责任单位自控两个层次的控制分析。

　　①公司对责任成本的控制公司对责任成本的控制作用主要在于管理、指导、督促、协调诸方面。其具体工作包括如下内容：

　　A.推行以质量、成本、产量三大指标为核心的经济责任制；

　　B.设立内部仲裁机构，及时、合理地调停与裁决各责任单位间责、权、利方面的纠纷；

　　C.制定内部结算价格，保证责任成本核算的正确性；

　　D.设立责任成本统计核算管理机构；

　　E.制订各责任单位评价与考核标准、奖罚办法，加强责任成本执行效果的考核与控制。

　　②责任单位对责任成本的控制责任单位应对其内部发生的责任成本施行更直接、更有效的控制。由于各责任单位工作性质不同、成本责任内容不同，其控制内容与方法自然不一样。一般来讲，各责任单位的成本控制应做好如下工作。

　　A.密切结合本单位的工作实际，制定各种成本降低措施与成本计划。如物资供应部门的材料设备采购成本计划、物资保管的损耗率降低措施，施工生产部门的合理利用原材料、材料综合利用措施，提高工时利用率，降低活劳动消耗计划，开发经营部门的开发成本降低计划等。

　　B.为每项成本降低计划和降低措施制定考核指标与标准。考核指标是成本控制效果的定量描述，考核标准是各指标应实现的目标。为了对自身的责任成本控制效果有客观的评价，各责任单位应按公司规定的指标标准要求，结合自身工作性质进一步完善与分解，尽可能分解到具体的工作岗位与责任者。如管理部门的管理费用指标应分解到各有关科室，材料损耗率降低指标应分解到具体的材料项目或材料仓库，租赁成本应视分工的管辖范围分解落实到具体的栋号。

　　C.为每项成本降低计划和成本控制标准制订切实可行的控制办法。

　　责任单位应结合自己的工作性质、责任成本考核内容制订一整套成本控制和管理办法。虽然各责任单位工作性质不同，实施办法各异，但一般来讲，房地产行业成本责任单位常用的控制管理办法有预算法、定额法、制度法和分析法四类。

　　预算法：按预先计算的费用预算施行控制的方法，力求使实际责任成本费用单项和总额均低于或接近预算费用。

　　定额法：按国家、上级主管部门和公司自己制定的定额施行控制的方法。定额法特别适用于物资供应和劳动工资的责任成本分析。

　　制度法：按国家规定的财经制度和企业规定的有关规章制度对成本开发范围和额度施行分理与控制的方法。

　　分析法：对比实际成本与计划成本，定期进行差异分析、揭示矛盾、发现问题、寻找对策，采取措施的控制方法。

篇5：房地产宣传方式分析

目前房地产市场上,开发商青睐的宣传途径主要包括报纸、房展会、路牌条幅、互联网络、电视广播、宣传单页以及业主联谊等,怎样运作可以利用有限的宣传资金实现最佳宣传效果呢?

购房者获取房地产信息途径

传播渠道报纸 朋友介绍 房展会 路牌 杂志 互联网 电视 广播
比例66%50%26%14%13%9%7%5%

从上述调查数据可以发现:报纸是房地产广告的主要媒体,而口碑即熟人朋友的推荐也中有相当重要的地位,其他途径各具特色。以下是各种主要途径的特点比较。

报纸广告优势明显:报纸的受众广泛,易被广大客户接受;可保存;易传递;色彩丰富,表现形式多样;费用相对低廉。房地产项目大多选择报纸广告作为主要的宣传方式。

房展会优缺点分明:项目集中,新盘往往在展会上推出;对客户而言,能短时间内了解尽量多的项目还是在展会上。展会上的资料比较全,对感兴趣的项目可以直接咨询销售人员,这一点优势比报纸明显;新项目总能吸引客户的目光,在展会上也可造势,因为许多新项目在展会前一段时间一般开始销售或内部认购,可以集中在展会上预约客户来签单交钱,以达到造势目的,炒旺人气,以吸引更多的客户关注。以往展会的大量成交中有相当一部分属于造势行为。但由于项目非常集中,客户的注意力也很容易被分散,常常挑花眼,凭冲动购房的较多,展会上签约多,展会后退房比例往往也比较高。

路牌和条幅对周边潜在客户有良好作用,尤其是物业处于比较成熟的区域,许多客户购买新房时,仍希望在原居住地附近。及时安排路牌和条幅广告能够吸引周边潜在客户,重要交通枢纽处对过路客户有重要的吸引作用。

互联网优势在于可以足不出户即找到自己需要的房地产项目,是没有场地的房展会;缺点在于网上资料不齐,套型图浏览受网路速度限制。

市区交通台的广播听众比较固定,主要是出租车司机和有车族两大群体,合适的项目可借此定向宣传。电视图文并茂,直观的楼盘环境和现房实景对客户有相当的吸引力。但广播电视转瞬即逝,可保存性较差,有效客户看到的机率较低,需要反复播放才能给客户留下印象,成本较高。

值得关注的是朋友介绍,即口碑。不需要付出宣传费用,能抓住客户心理,因为自己选定的项目都认为是最好的,会尽力对朋友宣传他的感受,此时从众心理就会发生重要作用。有调查认为,购房客户中60%以上为管理人员,大多工作较忙,没有时间和精力认真分析和筛选,因此朋友推荐的项目相对容易得到认同,成交的机会随之增大,这在高档物业中尤其显示出重要作用。业主联谊以及开发商为业主制作的客户通讯,可以说就属于建立口碑的具体手段。

此外,还有车体广告、宣传单页等其他传播工具。国内目前已形成一定体系的家电营销宣传值得借鉴,他们一般根据淡旺季节差别、产品生命周期所处的不同阶段,合理运用广告宣传手段,房地产广告按照实际情况综合运用各种宣传手段,单独仰仗其中任何一种手段或是机械的增加投入都是不可取的。