中国房价指数变化趋势分析预测

　　中国房价指数变化趋势分析及预测

　　本文着重分析了在次贷危机和20** 年房产新政对中国房地产市场的双重影响下，房地产价格指数的变化趋势，并指出20** 年之前房价非理性上涨和目前相对平稳的原因。同时运用GM（1，1）模型对次贷危机、房产新政后和没有次贷危机、房产新政情况下未来价格走势进行预测的对比。

　　中国房地产企业问题较多，如房地产开发企业鱼龙混杂，部分企业资金链管理能力和抗风险能力不强；房地产开发资金筹集方式不规范，缺乏风险控制机制； 房地产开发企业债务负担过重，极易受到系统风险的影响；市场具有很强的垄断性同时房地产供求结构不均衡。尤其是20** 年上半年美国次货危机与全球经济减速，对房地产业产生了直接影响，房地产市场明显表现出信心不足，购房者持币观望，住房成交量缩减，房地产投资、新开工面积和土地购置面积持续下行。这样造成房地产开发企业在前一阶段投资开发项目的实际收益率偏离了预期收益率，甚至有的企业将面临生存危机。房地产市场呈现较快的下行趋势， 市场信心明显不足，市场不确定性增加，稳定房地产市场压力很大。汶川地震对中国房地产市场产生严重的负面影响，这种影响不仅在于对灾区的房地产市场造成毁灭性打击，而且在于改变目前国内居民对住房消费与投资的观念。这些都会严重影响国内房产市场的供求关系，特别会影响房产市场的投资理念。

　　一、房地产价格指数变化分析

　　图1 为自20** 年1 月份以来中国房地产价格指数的变化图，从图中可以看出， 从20** 年1 月起开始进入一个比较明显的下行周期，20** 年初进入谷底， 随后进入上行周期，20** 年初中国房地产价格指数处于一个历史高位，但由于美国次货危机等因素的影响房地产价格指数一路下行， 而且幅度颇大。次贷危机的影响逐步消退，20** 年底房地产价格开始回升，但是由于政府出台房地产新政策，房地产价格指数变动幅度很小，大部分投资者处于观望状态。

　　房价在20** 年以前一直表现为一种非理性上涨， 影响房价的因素主要有：

　　①物理因素，这里说的物理因素是指那些对房地产价格有影响的，反映房地产自身的自然地理性状的因素。

　　②需求因素，供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势。

　　③经济因素，影响房地产价格的主要经济因素是经济发展状况， 经济的高速发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、商场、活动室等设施需求增加必将会推动房地产业价格上涨。

　　④人口因素，房地产（特别是居住房地产）的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。

　　⑤心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。

　　⑥社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。

　　⑦行政因素，土地制度和住房制度，对房地产价格有着决定性影响。

　　⑧环境因素。

　　⑨利率因素。

　　20**-20** 年由于金融危机和中国房地产新政策的影响，房地产价格指数波动较大，20** 年以前中国的商品房一直处于供不应求的状态，由于供给小而需求大， 以至于房价一路飙升， 然而20** 年1 月却首次出现了供大于求的状况，供给量增大但需求量却回落并低于供给量。20** 年10 月至20** 年7 月期间房地产价格指数同比增长比率都为负。20** 年2 月至20** 年3 月房地产价格指数递减， 自20** 年3 月开始房价指数缓慢上升， 至20** 年4 月又开始回落。20** 年金融危机的影响因素已在减弱，这期间影响房价的主要因素是政府出台的新政策，随着新政策一个接一个地出台， 控制力度一步步加强，房地产价格指数逐步下降，各方都处于观望状态。

　　目前政府的政策并没有起到很大作用的原因在于：

　　①宏观调控目标的模糊性和摇摆性。中国政府对房地产的调控目标有两个，一是保持房地产投资的合理增长和房地产价格的平稳发展，二是保障居民基本住房需求。但这两重目标本身是冲突的。

　　②房地产宏观调控流于形式。我国房地产宏观调控的手段主要集中在资金、土地、房地产法规的执法等三个方面。

　　③房地产宏观调控机制不成熟。房地产市场宏观调控是一个系统工程，它的成功运作不仅有赖于多种方式和手段的有机配合与合理运用，而且要求房地产管理部门与其他经济部门和领域管理措施的配合与协调。

　　④部门的自利性；⑤中央政府和地方政府的非合作博弈。

　　⑥房地产市场是一个区域寡头垄断市场，房地产市场具有很强的垄断定价特征。

　　⑦房地产宏观调控缺乏一个信息支持系统和定量分析系统作支撑，造成房地产宏观调控政策的针对性和有效性差。

　　具体问题如：银行在房地产资金链中承担风险过大；没有建立完善的信用评价制度。信贷风险难以得到控制；房地产行业预警系统仍没有起到行业发展的警示和指导作用。房地产行业供需失衡所带来的市场风险不能得到及时抑制；我国金融机构的资金来源比较单一，导致了风险过度集中于金融机构。

　　同时，由于房地产企业上市比例较少，普通投资者难以通过购买股票或各种有资产抵押的证券实现对房地产行业的解决居民住房需求投资， 分享房地产业高速发展的利益；部分房地产业的宏观调控政策对于平抑房这一调控目标的作用有待推敲和证实，“招拍挂”制度带来的土地获得成本上升问题；对部分二手房转让征收营业税的制度造成的“炒房人”囤积住房，使房屋供需关系改变问题对新建楼盘户型结构的限制既无理论和实际依据也难以实现调控目标问题等。作为参照，20**-20** 年期间国内生产总值和居民生活指数变动情况见图2。国民生产总值虽然上涨速度放缓，但总值稳中有升。居民消费物价指数自20** 年2 月下降，幅度较大，至20** 年2 月降至最低点，此后缓慢回升，变化趋势与房地产价格指数趋同。

　　二、运用GM（1，1）模型对未来价格走势的预测分析

　　GM（1，1） 模型主要用于单个时间序列的动态预测， 具体的计算步骤如下：

　　步骤一：根据原始数据序列（1）， （2），…， （n），计算累加生成数据序列：

　　步骤二：根据累加生成序列 ，计算均值生成序列：

　　步骤三：根据 和 ，

　　计算参数序列 ，令

　　采用最小二乘估计可求得参数列

　　步骤四： 根据参数序列 ，求解白化方程 的解，也称时间响应函数：

　　步骤五：根据时间响应函数，求解时间响应序列：

　　步骤六：根据时间响应序列，计算

　　表2 房价预测表1

　　年份房地产销售价格指数

　　20**102.2

　　20**103.7

　　20**104.8

　　20**109.7

　　20**107.6

　　20**105.5

　　20**107.6

　　20**109.3

　　20**110.4

　　20**111.6

　　预测20**112.7

　　预测20**113.8

　　表3 房价预测表2

　　年份房地产销售价格指数

　　20**102.2

　　20**103.7

　　20**104.8

　　20**109.7

　　20**107.6

　　20**105.5

　　20**107.6

　　20**106.5

　　20**99.3

　　20** 年1~7 月102.7

　　预测20** 104.1

　　预测20** 104.0

　　序列数据还原值：步骤七： 根据步骤一到步骤六，对实际问题建立模型，进行模拟和预测；运用GM （1，1） 模型对2000-20**年不存在次贷危机和房产新政情况下的房地产价格走势进行预测，得到的结果见表2。再一次运用GM （1，1） 模型对20**-20** 年发生次贷危机和颁布房产新政情况下的房地产价格走势进行预测，得到的结果如表3。

　　对比两个预测结果，发现房地产价格指数在次贷危机和房产新政的作用下并不存在下降趋势，反而有继续上涨之势。次贷危机对房地产的影响已经逐渐减弱，而政府的新政刚出台，房价前几年上涨过快，如果仅仅只是短时间的抑制，效果很不明显，只有将政策措施进一步加强力度和坚持执行，才能达到坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房的问题。

　　参考文献

　　1 马征．对我国房地产市场观调控政策的分析与建议商业经济，20**

　　2 丁磊．海南房地产大势分析中国房地产金融，20**

　　3 时玉畅． 论我国房地产市场的价格走势华东经济管理，20**

　　4 张永胜，左祥．20** 年房价上涨因素分析及20** 年房价走势预测经济研究导刊，20**

　　5 邓聚龙．灰理论基础华中科技大学出版社，20**

　　6 穆勇．优化灰导数白化值的无偏灰色GM（1，1）模型数学的实践与认识，20**

　　7 张辉，胡适耕．GM（1，1）模型的精确求解系统工程理论方法应用，20**（责任编辑晓天张俊明）

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篇2：中国居住地产景观趋势分析和研究

　　20**年中国居住地产的景观趋势分析和研究

　　景观设计和施工是居住地产开发中的一个环节，在整体投资中所占的比例可谓九牛一毛，但在销售的效果上却是不可或缺的，甚至可以说有画龙点睛的作用。那么在居住地产开发的过程中，景观到底谁说了算呢？是开发商，还是景观设计师呢？我们只有明确了研究对象，才能更好地进行趋势分析。通过对全国近100家知名房企的抽样调查，我们发现近40%的房企有自己的建筑景观研发中心或设计院，85%的房企有自己的产品系列和景观风格定位。由于房产开发商是从“顾客（购房者）的角度”来看待和实施景观的，而景观设计师是从专业的设计和施工角度来看待景观的，两者不同的角度必然导致相互间的矛盾和妥协。笔者在十多年的从业经验中，有感于双方沟通和协调对一个开发项目成败的重要性，故本文着重通过以下几个问题从双方的角度，来分析和研究中国居住地产的景观趋势。（注：本文的房产开发商，以“万科、星河湾、绿城、龙湖、仁恒”等作为研究样本）

　　一、从功能出发，真正以人为本的趋势

　　景观设计师的设计文本里经常出现“从功能出发，真正以人为本”的设计说明。而以万科为代表的开发商经常要刨根问底，比如景观设计师在小区中设计了一个广场，开发商就问“你为什么要做这个广场？为什么要放在这里？是50㎡好，还是100㎡好？这个使用面积是拍脑袋的，还是统计分析出来的？给谁使用？多少人使用？如何使用？一天什么时候使用？你分析过这个社区中儿童、老人、青年、中年人的比例吗？。。。。。。”事实上，大多数的景观设计师是从形态好看与否的角度来做景观设计的，因此导致了对功能定位的随意性，使之将来的使用性较差。由此可见，景观设计师要合理运用“数据量化分析”，真正做到从功能出发来设计居住地产的景观，这样才能帮助开发商从以人为本的角度来营造和谐的社区环境。

　　二、产品系列和景观风格定位的趋势

　　当前，居住地产的景观风格一般都是追随开发商“产品系”风格，比如说现代简约、ART-DECO、西班牙风格等等，这些风格在建筑语言上，包括屋顶、山墙、景观小品、灯具上能体现出来，但是在软质景观，即绿化上是很难体现的，必须要因地制宜、适地适树。特别是中国的北方地区和中西部地区，一定要选择当地的乡土树种来进行绿化配置，这样才能达到好的效果。比如说，今年8月18号盛大开盘的上海浦东星河湾一日销售40亿，那么它的景观是什么风格？恐怕大家都会说它是欧式风格。没错，建筑的屋顶、立面的装饰以及景观小品、亭子都是欧式风格的，这延续了其产品系从广东到北京再到上海的一贯风格。但是，它的绿化配置不仅没有种植欧洲的花草树木，更不是欧式、美式疏林草坡的风格，而是中国园林所擅长的上、中、下多层次、高密度的绿化搭配手法，并大量采用了长江中下游地区的乡土树种。另外，其产品系中一直延用的结合地下车库堆叠黄腊石造瀑布的手法，也是纯正的中国岭南园林风格和现代建筑的结合罢了。所以，笔者认为，从实质上而言，星河湾的景观就是用中国造园手法造出一个好的园林，再用西方的繁琐线条和符号给中国富豪打造一个奢侈尊贵的噱头。

　　另一方面，现代中式的景观风格所占的比例在大型开发商的楼盘定位中不断增加。如万科推出的棠樾项目是“第五园”的升级版，参考了丽江悦榕庄酒店的景观风格，也是“现代中式”风格的不断演进。还有，笔者参与的天津泰达建设集团格调竹境项目以现代中式的风格一举夺得建国六十周年全国十大国宅典范大奖。而且，随着很多项目在历史文化街区附近进行开发，如在北京颐和园边的绿城“御园”和龙湖的“颐和原着”、在苏州拙政园边上的华润“平门府”项目等，从规划定位和开发责任上都必须匹配这些历史文化遗产的风格，但是又不能倒退复古，因此大家都在研究如何来展现“现代中式”的景观。另外，如上海仁恒河滨花园、笔者参与的苏州晋合水巷邻里花园等项目，其本身是很现代的建筑风格，但是为了表达西方景观设计师对中国文化的崇拜，也在现代的景观设计中点缀若干中国符号和元素，这种新的发展趋势我们称之为“源于中国的现代景观设计风格”。上述两种景观趋势必将融合成一股强大的“现代中国风”，随着上海世博会的召开和中国馆的落成，影响中国居住地产新的十年。

　　三、景观空间营造的趋势

　　一直以来，居住地产景观有两个不同的发展方向，一种是以硬质景观为主，主张大广场、大轴线，以及大型构筑物；另一种是以软质景观绿化为主，强调自然、静谧和温馨的景观效果。笔者认为，将来地产景观的趋势应该是向着以绿化配置为重点的方向发展，不仅绿量增大，而且绿化的品种、层次将会更加多样化，后期的绿化养护也越来越重要，植物长得越好，楼盘的效果也会越好。由于硬质构筑物的材料会随着时间推移而老化变形，需要投入大量成本进行翻修维护，因此硬质构筑物的设计量要尽量减少，主要放置于重点区域必不可少的位置上。

　　实际上，用这种精致的绿化造景手法能够快速地回笼销售收入，并赢得了买房者的价值认同，达到了口碑宣传的效果。用景观所创造的价值远远超过了成本投入，前述的上海浦东星河湾就是成功的案例。而且，这样的项目中硬质景观很少，亭廊等几乎没有，都是以绿化配置为主景，以适当的小尺度装饰品如花钵、陶土罐、石头等搭配，少而精地点缀硬景，这样的成本投入也比以硬质景观为主的造价略低。当然，我们一定要做到把房地产的和谐人居环境和生态环保、可持续发展的理念结合起来，这是将来房地产景观重要的发展趋势。

　　四、“相地”的趋势

　　相地，意思是给基地“相面”，也就是对基地采用最佳的景观设计手法，根据基地的不同特色做出最适合这个基地的景观。如在山地上进行地产开发，就应该依山就势布置登山路径，步移景异，合理借景和对景，这样的景观设计既节约开发商的成本，又能做出好的景观效果。而且，不仅要对基地内部的环境进行相地，还要注意基地周边环境的改造，也就是巧妙地“借景”。如北京星河湾在建造之初就特意改造基地周边非红线范围内的青年沟、朝阳北路，以及周边的围墙和绿化种植，并修建了一个大型的城市专属公园，给居住在该小区的居民使用，这就是“景观增值服务”的魅力。

　　还有，要根据相地得出景观卖点，并给楼盘取个好名字。如万科“第五园”是因为广东有四个著名的岭南园林，其号称为第五个，既体现了现代中式的韵味，又提升了它在购房者心中的文化价值，可谓讨得好口彩。而笔者参与的天地源集团苏州“水墨三十度”项目也是现代中式的风格，因为苏州在北纬三十度的纬度上，“水墨”代表中式的格调，因此，该景观设计和与之相符的案名极大地促进了该楼盘的销售。

　　五、控制力和执行力的趋势

　　景观行业有句话，叫“三分设计，七分施工”，这就需要开发商的现场控制力要很强，景观设计师的执行力也要强。在一些专业的地产公司，都有景观方面的“现场工程师”，他们就是代表开发商在工地上进行现场控制的。而专业

的景观设计公司都很重视派遣骨干在现场全程跟踪、服务和监督，如笔者曾经花大量的时间呆在工地上与施工单位一起探讨施工过程中所遇到的问题和解决方案。其实，地产景观施工亟需像建筑施工一样，引进专业的景观监理单位，他们作为独立的机构，对开发商和景观建成效果负责。现场控制的关键在于使之达到最佳的景观效果。比如说种植大树，不是把一棵大树挖个坑种下去就可以的，而必须在现场要严格控制大树的胸径、冠幅、树形、全冠移植、是否截枝、几级分叉、观赏面的朝向、成活的情况、有无病虫害等等，这些都需要开发商有较强的现场控制力的专业人员。另外还要根据预算，合理控制成本。景观品质的提高要从细部设计入手，关键在于施工工艺的提高和新材料的运用。而且，好的创意贵在从设计到施工坚持下去，一步一步地造出来。

　　六、材料和成本的趋势

　　材料到底是“高技派”的好，还是“低技派”更实用呢？景观设计师总想用最先进、最特别的材料，创造出最炫目的景观效果，而常常忽视对景观造价的考虑，而这恰恰是开发商最关注的重点。因此，材料的选择以合适楼盘的风格为宜，切莫盲目使用最新潮、最高科技的材料。而某些低技派的乡土材料，也会产生令人耳目一新的效果。关于控制成本，这里面有很大的学问。景观施工的监督和管理不像建筑施工那样规范和成熟，所以如何在现场控制好成本是一个重要的课题。将来的趋势是，开发商会在景观建设上增加一次性投入，而尽量减少后期物业管理的维护成本。因此，景观设计师必须有成本控制的概念，帮助开发商合理地控制成本。而后期物业管理的维护成本主要集中在水体的维护、植物的修剪养护等方面，这需要景观设计师为将来的物业管理而考虑景观设计的后期维护措施及消减成本的方法。各开发商都有自己的成本核算和控制，景观师要根据开发商的要求进行限价设计。

　　开发商根据楼盘的档次在景观工程的投入差异性极大，因此，一定要在景观设计的前期，根据楼盘的定位和售价来推断景观工程的造价。如上海浦东星河湾一期的景观造价号称3000元/㎡，约4万平米的景观面积，其景观工程投入约1.2亿。如果其豪宅平均每套售价3000万，那么也就是4套房子。但是，它的景观创造了极大的口碑和品牌价值，成为购房者进入该小区后最强烈的视觉冲击，这是高端毫宅用景观赚取最大的利润溢价的经典案例。上海仁恒河滨城的景观造价约在1000元/㎡，由于其超大的规模和优美的景观效果，房价由20**年的1.8万元/㎡飙升到当前的5.5万元/㎡。绿城和龙湖的景观造价一般约为500-600元/㎡，万科的景观成本一般控制在300-500元/㎡之间，它的某些低端楼盘在20**年5000元/㎡的售价，景观造价控制到150元/㎡左右。这些也从成本的角度制约着景观效果的不同。而且，随着将来大盘的逐渐减少，景观将朝着更加精致化、小型化的方向发展。

　　七、创新的趋势

　　创新，是房地产企业和景观设计公司不断进步的动力。景观设计公司的创新大多是在专业领域对空间和细部以及材料的探索。相比较而言，房地产企业的创新是由前述的一批精英地产公司推动的，直接面对顾客的需求和销售产品进行创新，因此，在地产市场上更加具有针对性。他们的创新为自己赢得了大量的利润，并被国内众多的地产公司效仿和学习，这也符合“20-80法则”。因此，关注这些精英地产公司的创新型产品就会发现居住地产景观的新趋势。

篇3：15种养老地产开发模式分析探讨

　　15种养老地产开发模式分析探讨

　　引言

　　我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。

　　近年来，我们对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，我们尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式，希望与大家共同探讨。

　　为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。

　　第一类：与社区共同建设

　　在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：

　　模式1：专门建设综合型养老社区

　　综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

　　综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。

　　通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

　　图1综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施

　　图2大规模的养老社区可考虑分期建设

　　模式2：新建大型社区的同时开发养老组团

　　一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

　　开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

　　以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。

　　图3养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内

　　模式3：普通社区中配建各类养老产品

　　据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

　　图4普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图

　　普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

　　普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。

　　模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

　　据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。

　　此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务(图5)。

　　图5日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图

　　第二类：与相关设施并设

　　养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种：

　　模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施

　　目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老

设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

　　与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。

　　以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图6)，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。

　　图6日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起

　　模式6：养老设施与幼儿园并设

　　养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

　　在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。

　　随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。

　　图7日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起

　　模式7：与教育设施结合，建设养老公寓

　　与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。

　　美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。

　　第三类：与旅游或商业地产结合

　　养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。

　　模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品

　　养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

　　此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

　　一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新，例如设计新型的养老公寓(图8)，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

　　图8结伴式养老公寓标准层平面图

　　模式9：与商业地产结合，开发老年公寓

　　图9日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图

　　在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

　　由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。

　　第四类：与国际品牌接轨

　　这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。常见的有以下两种模式：

　　模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施

　　目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

　　模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

　　图10美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少，与我国国情不太相同

　　最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。

　　例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响(图10)。如果对我国国

情不够了解，直接“生搬硬套”，就容易产生很多问题。

　　第五类：以其他方式转型

　　除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。具体说来，有以下几种：

　　模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产

　　目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

　　模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

　　在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

　　模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产

　　在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

　　模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

　　可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

　　这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

　　图11利用旧有房产改建而成的养老设施：北京石景山区首钢老年福敬老院

　　小结

　　养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。

篇4：老年住宅赢利运作模式分析

　　老年住宅赢利的运作模式分析

　　普通房地产产品都是通过产品销售来获取利润的，但是，老年住宅的赢利模式却是由产品销售和物业服务两方面组成。产品销售赢利是一次性的，服务赢利则是长期性的，因此，单从赢利模式来说，这种新型的房地产项目形式突破了传统、单一、纯粹的地产，而是将地产与福利事业糅合起来的一种全新的复合地产。

　　老年社区具有"一低二高"的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。

　　为老年人提供养老服务的同时，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务。这样一方面减少了老年公寓作为老年社区的"暮气"，让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面还可增加社区收入，维持其正常经营，为老年人提供更优质的养老环境。

篇5：老年住宅赢利模式运用策略分析

　　老年住宅赢利模式的运用策略分析

　　1、老年住宅销售的定价策略

　　老年住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品，硬件投入中，唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。但是，这种特定社区与其它普通社区的最大区别就在于其与众不同的软件投入，它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务，这才是老年住宅项目的最大的卖点。惟其如此，产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。

　　因此，尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品，但是，这种高附加值产品的价格定位，应该高于它们。因为客户买到的不仅仅是一个住房，而是一种无微不至的呵护和关怀；购买的不仅仅是一个环境，而是一种无处不在的乡情和亲情，"房屋有价亲情无价"是老年住宅项目的最贴切的广告语。

　　目前成熟的消费市场对产品的选择，第一要素就是性价比的比较，所以，只要营销推广到位，对于这种能够满足市场的一种特定需求的新型产品，这种定价策略会给投资者带来丰厚的利润回报。

　　物业服务赢利策略

　　所以提出物业服务，而不叫物业管理，是因为管理是一种职能，一种义务，从经济学的意义讲职能就是无条件的应该完成的工作，如各级政府职能等，而义务则是打明了不要钱的旗号，都是不应该收取费用的。服务则是一种产业形式，是有偿劳动方式中的一种

　　⑴物业服务费

　　由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取高价位的形式，一是为了增加利润空间，二是为了将普通消费者拒之门外。即使产品本身价格定位再低，每月较高的物业服务费也会令中青年人觉得不值，这样更利于社区的治安状况和小区的统一管理。

　　⑵各种单项的服务费

　　在这种老年人社区内，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务。家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。当然，如果每月的物业服务费用收取得较高，那么我们可以视情况将某些项目作为免费服务内容，用以减轻消费者的经济负担，这需要对运作成本进行细致的核算才能决定。

　　⑶需要单独提出来的是物业服务中的租赁服务

　　国人均寿命不超过70岁这一点来看，这种社区的居民平均居住年限不会超过20年(这还是以人均寿命80多岁来计算的)，那么十几年以后就可能有住房空置出来，这些房产的继承者如何处置房产是比较为难的事情。只有两种可能：要么变卖，如果整个房地产市场升值水平较高，那么只要能够找到合适的买家，还是有利可图的，关键是作为个人行为，这种合适的买家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租赁，同样还是客户问题的困扰。因此，其中就蕴涵着很大的商机。

　　如果在销售产品时就给客户一个承诺：十年或者二十年后，客户可以以一定的价格租赁给社区，然后由社区将住房子租赁出去，由社区统一收费、统一管理，这样是不是也解决了购买者由于将来房屋闲置带来的困扰呢?由此一来，老年社区将逐步转型为类似分权式酒店公寓的经营模式，也就是说，产权由不同的客户分别所有，而经营权则集中在社区，这样可以得到物业服务的利润，同时还可以得到房屋租赁的部分差价，积少成多年长日久，这也是一个不小的数目。

　　通过精确的成本核算，在销售产品的时候，把这一条作为销售条款，以吸引消费者；或者针对希望自主租赁的客户，提高服务门槛，同样可以达到便于统一管理的目的。