判断房地产广告有效

　　如何判断房地产广告有效

　　一位跨国公司的总经理曾经这样抱怨广告，“我知道我们投放的广告费有一半被浪费了，但不知道是哪一半。”对于房地产企业而言，其广告投放浪费的恐怕还不只一半。广告投放是基于一定的市场判断，明确要达到的目标后实施的。如何对销售促进产生影响，对品牌价值有所增益，对竞争者实现区分，是房地产广告要解决的问题，也是判断房地产广告是否有效的一个参考标准。

　　房地产广告源于生活而高于生活，要将真实的事情艺术地告诉大家，是基于科学调研、理性分析后的智慧的创作。判断房地产广告是否有效，一定要基于广告目标的界定与产品的相关性、可记忆性以及与受众的沟通来把握。简而言之，从一则房地产广告能否较清晰的具有记忆点（Memory）、利益点（Benefit）、支持点（Support）、沟通点（Commcenication），可以反映出该广告的有效性。

　　挖掘记忆点（Memory）用李奥贝纳的话说来，“广告就是要挖掘产品内在戏剧性、让产品成为过目难忘的英雄。”，一个好的房地产广告深刻洞番目标受众对家、对生活、对空间的独有理解和潜伏心底的情愫，找寻到最能代表、体现目标消费者对家与生活理解的相关创作原素，通过艺术的方式放大，形成对目标受众的强烈震撼。这处原素可能是一个场景、一个音符、一个生活片断、一个记忆，甚至是一份朦胧的向往。记忆点必须与产品有关联性，能突出产品的特性，例如1999年评为深圳十大明星楼盘的海月花园在三个月内创出销售500套单位的业绩，出色的广告表现是推动其成功的主要原因之一，其广告口号“海风一路吹回家”成为深圳居民海边置业的极好记忆点，一方面传达出滨海大道开通后蛇口与市区的交通便利，另一方面切合深圳人对海的依恋、对家在海边的向往；加之平面以一位有亲和力的金领丽人开着红色跑车在滨海大道上飞驰来表现，长发飘飘、优雅怡然，那份回家的惬意、那份成功的风度成为撩拨深圳人邻海而居无法忘记的画面。

　　一般来说，构成广告记忆点的的原素中，动感比静态更能形成记忆点，大面积图形易形成记忆点，富有戏剧性、幽默性的造型易形成记忆点，重复、对比易形成记忆点，越是创新的东西越易形成记忆点。按照伯恩巴特ROI广告创作理论，寻找广告的记忆点的过程也就是寻找广告创意的切入点的过程。房地产广告的记忆点要基于产品的特性（关联性Relevance），其创作原素应是新鲜（原创性Originality）、深入消费者心中（震撼性Impact）。

　　找准利益点（Benefit）就是告诉买家你的房子能提供什么利益和便利，对于竞争激烈、市场发育程度高的深圳楼市而言，发展商卖得不仅是房子，还是一种生活方式，在广告中就要传递出物业所提供的或者说买家入住后所能体验的何种生活境况，这种生活境况对置业者来说有何种意义。

　　找准利益点在广告文案创伤中有特别重大意义，如何找到一个利益诉求点并概括成一句精炼的广告语，去说服消费者采取行动，是房地产广告创作中的难题所在。目前深圳房地产广告普遍显出一种浮躁心态，对项目欠缺深入理解，对置业者购买行为不做深入研究，表现诸如“欧陆经典”、“至尊豪宅”的空洞口号和平面表现上的大红大紫的奢华。广州奥林匹克花园以健康住宅为项目定位，在广告推广中以“运动就在家门口”为主题创作一系列广告，清晰的告知受众，买的不仅是房子，也是健康的社区、健康的家庭、健康的生活。明确的利益诉求让置业者心动并产生行动。

　　广告中一定要有利益诉求点（Benefit）这源于瑞夫斯的usp（独特的销售主张）理论。这位广告大师强调的是广告应从具体的产品特征中找寻出对消费者有重要意义的利益。可以说利益点是房地产广告的主题，房地产广告找到一个好的利益诉求便成功了一半。

　　把握支持点（Support）就是应用科学原理或事实来说明广告中的利益承诺点，泛指房地产广告中说明部分。深圳招商海月花园2000年7月一次广告以“海月生活，成熟之美”为利益诉求是基于项目本身事实：小区环境美仑美奂、项目建设已成现楼、社区配套功能强大、业主会所开张营业、宽带上网成为现实等支持点的把握。

　　任何广告创意一定是基于产品本身的特征，同时受众理解、相信广告创意也必然基于事实。支持点一般作为辅助性文案出现，作为房地产广告，对项目描述性文字一定要简短、明确、易读易懂，同时要求客观、真实、科学。支持点一般是关于项目的基本事实，也可以是科学原理、权威机构的技术鉴定。

　　乔治路易斯对广告有经典定义：“广告是什么，广告是让一百万看起来像一千万”，房地产广告要做到这点，必须慎重权衡项目的支持点，若把握不当很可能百万看起来像几十万。海月花园销售后期有多个支持点，创作广告时很难权衡，因为这些支持点都是影响消费者购买的决定性因素。考虑到海月花园已有较大知名度加之所剩单位不多，全面综合后确定了成熟生活这一主题来统率全部支持点。实践证明这种选择是对的。

　　一般来说广告中若有多个支持点要求主次分明，一定要可信，有说服力。如果把广告中的利益点比作树干，那么支持点就是广告中的枝叶部分，好的广告就应该做到枝叶并茂。

　　创设沟通点（Commcenication）就是要建立广告活动与消费者进行双向信息沟通的通道，劳特朋（Lauterborn）所宣称的营销整合理论最后一条就是沟通。

　　房地产广告发布时要知道消费者反应怎样？有什么要求？这就需要设立一个沟通的通道，最普通就是打上一个电话号码，其实在房地产广告中创设沟通点是大有讲究的。平面广告中以设立赠品、有奖问答的形式强化受众与发展商沟通的热情。在项目推广中可利用办法更多：建立会员俱乐部之类的客户联谊组织、举办装修讲座等方式可以有效增加主客双方沟通接触的频度和深度。

　　沟通所带来的收益是多方位的，通过沟通能使企业更好地改进产品，调整营销策略，更深入回应消费者置业所关注的问题。

　　总的来说，广告首先要解决的是定位问题，事实证明大量的无效广告多数是由于定位模糊所致，一条好广告首先要求能吸引人，引起人们的关注，然后清楚地告诉消费者利益的承诺点和支持点，最好能创设沟通点。

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篇2：房地产广告渠道盘点

房地产广告渠道盘点

　　房地产营销的过程中需要发现客户的需求，将客户的需求通过项目建议书转化成产品，但是更重要的就是要通过营销活动将来我们的产品信息传递给客户，如何更快更准确的传递给客户，以往所谓的酒香不怕巷子深现在已经行不通了，那么我们通过什么渠道，用什么样的方式，将什么样的信息传递给客户，从而最终达到我们的营销目的呢，我们都需要准备哪些硬件和软件的材料呢，在这部分立面主要谈这些问题。

　　第一渠道，对于房地产，或者说所有的行业来说，所有的营销都讲究一个渠道，某些渠道可以长久，但是冲击性差，某些渠道震撼性强，但是实际效果未必如此，还有很多渠道也许效果很好但是对销售结果的营销没有那么大。下面我们对所有可能的销售渠道进行一一简叙。最重要的就是平面广告，所谓的报纸，当然一般来说要看城市有多少的报纸，都有什么样的报纸，报纸的受众面都有哪些报纸上的广告可以分为硬广和软广，可以兼具图片和文字两块内容。房地产市场一般都具有区域性，而报纸恰恰具有了这种特点，报纸的发行也具有城市性和区域性的特点，但是报纸的缺点也比较明显，没有持久性，这在某种程度上来说也为什么是报纸比较重要的原因，因为房地产公司都会频繁的在报纸上做广告。

　　报纸广告可调节性也比较大，可以最大程度的贯彻执行公司的营销计划，从区域广告，公司形象，项目品牌，到优惠政策，价格政策等等。其次是户外广告，就是所谓高炮，户外广告具有很好的形象性，但是限于安装等因素，户外广告不可能很频繁的更换，所以户外广告的时效性比较长，某种程度上也决定了户外广告不能很随意，必须要慎重，要凸现公司在某个时间段的特征。此外户外广告，由于视觉的限制，切忌户外广告用很繁复的字体，一方面人们看户外广告的距离都比较远，另外一方面户外广告的观看时间比较短，太多的文字并不合适，所以户外广告尽可能要凸现形象性，凸现公司的某个期限内的主旨，统领公司所有的其他广告。

　　第三个渠道，短信，在很多城市都有很多的短信群发公司，可以通过短信的消费额区别选择客户，然后给客户群发短信，短信一般都只是简单的告知功能，比如销售价格，比如销售时间，短信不不应该太长。第四种所谓的传单，也叫做DM，这种广告方式的受众比较小，最难做的在于传单的发放，而且传单容易降低项目的形象，好处在于传单可以做很多详细的介绍，类似与销售现场的楼书。

　　第五种就是所谓的其他渠道，比如车体广告，车体广告流动性比较大，但是受众有所选择，尤其在稍微大一点的城市，高端客户多数都不喜欢看车体广告，尤其是对于房地产这么大价值的商品，在稍微欠发达的城市，车体都比脏，车体广告的效果不好，再比如道旗，这个广告渠道一般比较有限，主要限于项目周边的道路，而且没有办法做的太大，需要数量比较多，再比如项目工地上的墙体广告，电视广告，电视广告一般很少为房地产公司采用，主要是电视广告没有办法锁定受众，同房地产产品特点格格不入，偶尔会有房地产公司做电视广告，基本都是大型房地产集团做形象广告。再比如网络广告，一般也很少有公司选择网络广告，只有多项目公司才会进行，还有一些代理公司，大城市的媒体公司或者二手房交易公司会采用网络广告的特点。还有一些渠道是没有固定的，我们称为线下活动，比如项目推介会，产品说明会，客户答谢会，各种节日活动，参观活动等。除了这些广告渠道，还有一种未必可以算上广告渠道，比如营销中心，某些营销中心家徒四壁基本上就是简单的销售，是客户和销售人员讲话，但是有一些营销中心通过自己的装饰彰显项目的文化内涵，通过模型，影视等等让客户提前感受产品，通过营销中心的建造品质让客户提前感受项目的建筑特点。

　　以上提到的这些渠道就是我们同客户进行沟通和交流的一种方式，更加准确的说是我们将信息传递给客户的方式，客户并没有给我们什么反馈，这就需要调动客户的积极性，比如我们可以做纪念品的发放，这样在客户来领取纪念品的时候就知道哪种广告对他们的影响最大，就可以通过交流获得更多的客户信息，再比如如果我们做的是有关价格的广告，那也可以通过有奖竞猜来获得客户的心里价位。包括报纸上的有奖问卷调查等等，我们就不逐一而论，那么我们来谈以下通过这些渠道，我们究竟要将哪些信息传递给客户。第一就是区域信息，房地产最天然的不同在于位置，最能体现价值的也是位置，所以我们的广告首先要传递的，要宣传的就是区域位置。对于老城区，核心城区的位置宣传不需要多说了，这个是项目高价的根本原因，更多的宣传是围绕那些非热点区域，甚至是周边区域，比如一些城市的新城区，开发商需要向消费者传递政府的未来规划，传递项目周边的山水资源。其实所谓的区域渲染无非就是从两个方面进行的，政府的重点规划，这些规划可能带动不同类型的经济，比如产业园区建设，重点公共设施的建设，这些都可能带动区域的发展，最终带动房价的上涨，甚至是写字楼，商业地产的发展。除了政府的规划建设上，房地产项目可以渲染的就是自然资源，比如附近的山水景观，环境保护之类的，甚至在某种程度上还有一些风水和日常风俗等，这些都可以在区域信息中进行介绍。第二个方面就是公司信息，很多时候，尤其是很多小公司都很不注意这方面的宣传，然而这恰恰是小公司最应该做的，虽然不是最紧迫的事情，但是非常的重要，一旦有关公司的形象和实力建立起来，这就是公司品牌，这就是项目成功的有力保证，比如现在的品牌开发商都直接打出公司旗号提高项目的吸引力，尤其是在项目进行的前期，项目建筑还没有启动，很多事情都没有定论，这个时候可以通过区域位置和公司的宣传对客户进行渗透。第三个方面就是项目信息，从项目的形象到项目的具体细节，一个项目的定位和立足，要向客户宣传一个概括的形象，比如是豪宅，写字楼，商铺，是大户型还是小户型，是高价还是低价，诸如此类的信息都是需要通过渠道宣传出去的。第四个方面的就是服务信息，比如活动信息，开盘信息，交房信息，包括增值服务，尤其是商业地产和写字楼地产对于增值服务非常的感兴趣。包括所有项目的进展信息等。当然所有项目信息的传递都不是通过单一的某一个渠道传递出去，可能同时进行，也可能差别进行，或者配合进行。如果从源头看，需要传递给客户的信息比较杂，那么我们可以从目的上看，我们要吸引客户的注意力，敦促可以作出购买决定，让客户获得我们的品牌渗透感情。

　　营销过程中还有一个很需要注意的事情就是所谓的物料，比如传单，楼书，纪念品，手提袋，名片，钢笔，还有一些软文等，这些都是需要准备好的物料，以及相关活动需要准备的备品。

篇3：房地产企业让广告更有效

　　房地产企业如何让广告更有效

　　一位跨国公司的总经理曾经这样抱怨广告，"我知道我们投放的广告费有一半被浪费了，但不知道是哪一半"，对于房地产企业而言，其广告投放浪费的恐怕还不只一半。

　　广告投放是基于一定的市场判断，明确要达到目标实施的。如何对销售促进产生影响，对品牌价值有所增益，对竞争者实现区分，是房地产广告要解决的问题，也是判断房地产广告是否有效的一个参考标准。

　　一、消费者素描

　　首先，认识一下我们的消费者，他们是什么样的人？他们的生活习惯和价值观是怎样的？是如何看广告的？

　　1.我是什么样的人？

　　（1）我对自己目前的状态很满意，工作收入不错。虽然忙，我也很关注家庭，因为家才是人生的归属，在家里我感到很安宁、快乐。平时，我会和几个朋友聚一聚，聊一聊彼此的近况，大家都说我是一个易于相处的人。

　　（2）我觉得充实的人生是享受品味、高质量的生活。但我基本上还是很理智的，我会为了提高自己的生活质量而花大价钱去购买产品，但却不会为了单纯追求一些不必要的奢侈品而消费。

　　2.我怎么看待房地产广告？

　　（1）我很忙，基本上没有多余的时间去特别关注房地产广告，除非是在等红灯、或者某个房地产广告特别吸引我注意的时候。

　　（2）看房地产广告，我会对那些引人注目的图片更感兴趣，除了标题，我基本上不太会注意那些密密麻麻的小字信息，因为平时已经阅读太多的文字了，而且也费眼睛。

　　（3）现在很多广告让人难以理解，我一眼看上去都不知道想要说什么，就更别提会感兴趣了，所以广告最好能突出重点。而且如果广告中出现那些听上去或看上去不吉利、萧条、压抑的文字或图片，我对这个广告和楼盘就会完全提不起兴趣。

　　3.从消费者的角度看，什么样的广告是好广告呢?

　　好的广告是通过四个步骤完成对客户的捕获，就像在演绎凤求凰的过程…

　　二、如何让广告更有效果？

　　（一）认识一下

　　客户首先关注以下哪些广告信息？

　　1.要有项目基本信息

　　楼盘地址、业态是广告中必要的基本信息。

　　2.关键信息是生产力

　　（1）楼盘名称：楼盘名需突出，让客户看得见，有效提升广告力。

　　a.楼盘名称字体较小，或位置不突出，消费者没注意/记不住，削弱了广告力。

　　b.强调楼盘名称的广告，可有效加深消费者对项目的印象。与楼盘定位、广告创意契合的名称还可起到传递信息、激发好感的关键作用。

　　c.为楼盘取个好名字可事半功倍。楼盘名与利益点、广告创意整合，能增强消费者对楼盘名和其本身利益点的理解和记忆，提升广告力。

　　弗莱明戈：名字好听，有异域情调，听起来是西班牙风格

　　d.让人费解的楼盘名称往往会影响消费者对广告的印象和理解。

　　①名称让人费解

　　②此外，名称中有生僻字，也会造成理解障碍，如"香醍"、"滟澜山"等，一些客户反映说不知道怎么念。

　　（2）开发商名称：要让客户注意到开发商名称，提升销售力。

　　a.公认的较有实力的开发商能很好的给予消费者信赖感，从而增加销售力。

　　①从消费者的反馈发现，在成都和重庆，龙湖的品牌知名度非常高，而且也是很受推崇的可信赖的实力品牌，在广告中突出龙湖品牌将会给广告加分。

　　万科在一些地区消费者的心目中是有名的，有实力的。在几支万科广告中，"万科"比较突出，消费者也很容易记住广告并对其产生兴趣。

　　（3）广告主题语：广告主题语（多蕴含重要定位等信息）突出，可以让人们更好的记住广告。

　　北京香醍漫步："别墅写给森林的诗"，很有意境和诗意。

　　北京滟澜山："以心役物享人生"，充满生活的哲理和智慧。

　　重庆悠山郡："以龙湖标准，识别墅高下"，有气势，表明开发商实力出众。

　　（二）利益诉求易懂、恰当

　　1.客户要什么

　　客户在选择房子时都看重哪些方面呢？

　　（1）客户看重园林、地段和建筑风格

　　a.园林景观、地段、建筑风格是客户最看重的三个楼盘特点。

　　b.开发商品牌是选择楼盘的一个门槛，大品牌和小品牌之间有差距，但研究显示大品牌之间的品牌效应不明显。

　　*注：研究选取的样本都是较大品牌开发商的意向客户

　　2.让客户听得懂

　　消费者观看一支广告的时间可能只是几秒；而且消费者都是很懒惰的，不会花费太多的精力去理解广告内涵。因此广告需要让消费者在短时间内看懂。那么，如何让消费者看懂广告呢？

　　（1）从消费者的视角说话

　　例如，唐宁one有一个户外广告的主题语是"巨著"，但对消费者看了之后会很茫然，不知道表达了什么意思，是代表周围学院很多还是代表社区入住人群高？

　　（2）用消费者容易理解的语言交流

　　（3）利益点与创意相配合

　　小贴士：完成广告创意初稿后，不妨找3、5人看一下，10秒钟后盖住广告问他们看到了什么，广告说的是什么？如果他们面露难色，支支吾吾说不出来；或者说的和你想表达的不一样，那么请重新创意。

　　3.让客户认同、需要

　　（1）消费者需要的是利益点，而不是楼盘的特点

　　消费者只会为他们得到的"价值"，"利益"买单，因此需要把他们直接说出来。利益诉求点是对消费者而言的价值/利益而不仅是楼盘的特点。

　　（2）选择与消费者相关，被客户认同的利益点能事半功倍。?"皇家/皇脉"是西安房地产广告的一个重要诉求点，但是在消费者的反馈中效果不如那些说居住和生活的。

　　上图两个广告语虽然突显了楼盘的特征，但是没有把对消费者的利益传递出来，消费者并没有认为这是对他们的利益点。

　　而那些突出给消费者带来利益的广告，如"度假"般的生活、"宜居"则能引起更好的反馈。

　　小贴士：在广告创意前做消费者利益点的测试

　　在做广告之前进行调查，了解广告中的楼盘价值对于消费者来说，有哪些好处，找到适合的生活场景，可以有助于提炼消费者利益点。如：

　　①您觉得这个楼盘有哪些独特特点？包括好或不好的。

　　②这些特点能给您带来哪些好处？

　　③请想象一下如果居住在这里，您会有什么样的感受？（您觉得情绪/心情如何，状态如何？）

　　④请想象一下如果居住在这里，这个楼盘会给您的生活带来什么样的变化

？

　　4.稀缺卖点是双刃剑

　　"稀缺"信息，可能有助于传递"这个楼盘好于其他"的概念。稀缺信息主要指：售罄、仅余、限量发售等信息形式。如"1批次46席售罄，珍稀滨河独栋别墅，加推热销"；"仅余50席，正式接受VIP认购申请"等。

　　"稀缺"概念在平面广告中使用更有效。那么，哪些"稀缺"卖点的传递方式更有效呢？

　　（1）与有说服力的广告信息相结合，能更好激发消费者的兴趣和好感。

　　a.数字说明，增加说服力和可信性。如"开盘260天，成交1056套洋房，销售突破14.6亿"，让人感觉销售量大，销售额高，值得信赖。

　　b.有实力开发商，增加"稀缺"说服力。如在重庆、成都，如果凸现是龙湖的"稀缺"，合理可信，广告效果较好。

　　(2) 简单化、夸张等问题，会削弱广告力。

　　a."稀缺"信息较简单，只提示了"限量发售""火热销售"，但没有凸现"稀"的原因（如1批次已经售罄等），缺少力度。

　　b.稀缺不"稀"，如"仅余232席"，没有让人感受到很稀少，所起作用有限。

　　c.稀缺过"稀"，如"仅余3席"，会使人质疑是否还需要做推广。且可能让人感觉肯定已经没有了而放弃进一步的行动。

　　（三）广告创意符合习惯

　　1.图与文的配合

　　调查显示，广告中有"图"比只使用"文"效果更佳。图文并茂可更好的抓住消费者的眼球；有图能更好的提升广告的销售力。而图片是吸引消费者注意到广告的首要因素。

　　2.如何构图

　　（1）在户外广告中，全构图和左右构图效果相近，均可使用。

　　（2）平面广告需构图简洁，突出重点，慎用三段式构图。

　　三段式构图信息太过复杂，不易理解。

　　a.单图－图文环绕型：图片与文字都较小，不利于信息搜索。

　　b.多图型：图文繁杂，主题不清，引起消费者反感。

　　3.创意要素的运用

　　（1）使用景观类、写意类图片效果更好。人物类广告在广告的冲击力上表现较弱。

　　人物类图片需配合楼盘名称，或结合利益点，才能取得较好效果。

　　a. 未配合楼盘名称或利益点，冲击力较差。

　　b.配合楼盘名称，或结合楼盘利益点，取得较好广告效果。

　　c.如果水能作为楼盘的卖点，一定尽量把"水"展现在图片中。

　　①图片中有"水"的效果要好于图片中无"水"的广告。

　　②不一定所有的楼盘都能与水有关，但是如果水能作为楼盘的卖点，一定尽量把"水"展现在图片中。

　　山水传达出自然、健康、宁静、诗意、梦幻的感觉，带给人超出普通景观写意（如花草树木）更丰富的内涵。

　　左图：有湖泊，代表生活很舒适，很静谧（图片中阳光洒在湖面上）；阳光照耀下的湖水（感觉起了一层薄雾，环绕建筑，感觉像梦幻的城堡）。

　　右图：楼盘的环境很漂亮（幽静），青山，绿水很有感觉；河岸非常自然，与众不同。

　　d.房屋类图片对广告力提升无明显影响，可考虑适当缩小展示比重。

　　房屋图片需有个性，才能很好的体现某类特色，增加消费者兴趣。

　　4.慎用的元素

　　（1）需慎用生僻字、英文字，以更好确保消费者对广告的兴趣和理解。

　　a.慎用英文：英文难以理解，不能用其来传递广告主要信息，其大小不应超过中文。

　　b.英文在提升广告品味上作用有限，因此不需为提升品味而将其放在非常显著的位置。

　　c.此外，名称中有生僻字，也会造成理解障碍，如"香醍"、"滟澜山"等，客户反映说不知道怎么念。

　　(2) 利益诉求点，尽量不要使用引起消费者负面联想的话语，如"终", "天堂"。比如"终一宅"传达的意思个人理解为临终最后一住所，而且名字不好听，让人感觉不舒服，"终"字不吉利。

　　(3) 在色彩和场景的运用上尽量避免使用夕阳、秋景和深暗色调。

　　a.夕阳秋景的意境，容易使消费者产生萧索感

　　日落西山，枯枝很有英雄迟暮的感觉，让人感觉沮丧，图上有日落西山感觉适合老人居住,乌云密布的天空，容易让人看到心情不舒服。

　　（4）慎用深暗色调，会让人觉得压抑、不舒服

　　（五）跟我走吧！

　　记不住楼盘名或开发商是较普遍的问题，阻碍了消费者的进一步行动。有相当一部分的消费者声称自己记得看过某广告但是想不起楼盘名或者开发商。好的楼盘名和突出的开发商名会有助于消费者去进一步了解楼盘。

　　楼盘名在帮助消费者进一步搜索相关信息时会起到最重要的作用。电话、开发商名称也是消费者锁定信息的重要方式。

　　因此，为了让消费者行动起来，广告中需要强调以下这些信息：

　　1.楼盘名称：让消费者知道你是谁？

　　2.联系方式：让消费者知道怎么联系？

　　3.其他容易打听的信息，如上口、好记的楼盘名或电话，有特点的广告创意等。

　　此外，为了鼓励消费者主动与我们接触，还可以提供一些别的好处，临门一脚收奇效。

　　三、广告测试

　　如何知道广告是否能达到前述标准呢？建议在投放前对广告创意进行把关。借助广告前测，可以有效帮助我们了解下列问题：

　　1.广告能不能让消费者看到？

　　2.消费者能不能看懂、理解广告想要传递的信息呢？

　　3.我的优点是否被消费者所认同？他们是否会对广告中的楼盘产生好感？

　　4.消费者对这种信息传递方式（广告创意）喜不喜欢，有没有可以改进的方面？

　　5.我手头上有好几个广告版本，看起来都不错，我该选择哪一个呢？

篇4：房地产广告投放十大要诀

　　房地产广告投放十大要诀

　　广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，不可否认的是，媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。

　　一、大众媒体树品牌，小众媒体促销量

　　大众媒体具有覆盖面广、受众数多和权威性强的三大特点，有助于项目和企业造声势、树形象、立品牌，诉求重点在"平面表现的形式"上面，属"明线"通路。小众媒体则具有低成本、针对强、见效快的优势，在大众媒体炮火掩护下，帮助项目实实在在的进行消化，故该诉求重点是在于明明白白的"卖点"，属"暗线"通路。在实际操作中，一般明暗交替、互动推进。

　　二、大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化

　　楼盘推向市场之初，启用的广告形态应该是先导性、告知性的，应使用大众媒体。根据对台湾十个著名楼盘推向市场之初的统计，80%首先使用报纸，20%使用电视，然后再使用各种媒体强化品牌印象。

　　三、新闻性软文启动市场，商业广告跟进断后

　　市场启动是一个"煮开水"的过程，新闻性广告具有权威性和可信度两大特点，它可以轻易突破人们对广告本能的心理防线，正好适合用来"温柔"地撕开市场，在不动声色中占领消费者的心智高地。如上海热销的黄浦国际(花园)就是采用"新闻启动法"，先借助新闻性广告把"上海西藏南路住宅板块"炒热炒熟，然后立即商业广告跟进，锁定"黄浦国际是西藏南路住宅板块的风向标和领头羊"，结果市场反应火爆，推出当天狂售138套，创造沪上十月楼市奇迹。总之，"广告未动，新闻先行"是操盘高手惯用的"杀手锏"。

　　四、软性广告晚报类有效，硬性广告晨报类有效，专业性杂志软硬兼施

　　软性广告以文字解说的形式出现，阅读起来较为繁杂和耗时，不太适合行色匆匆、惜时如金的"晨报式"读法，由于上班时间紧迫，晨报类主要是以"浏览"为主，故要以大标题或色彩跳跃的大画面(硬性广告)来抢夺瞬间眼球。

　　相反，晚报类恰好是"休闲阅读"方式为主，人们下班后一身轻松，一茶一报慢慢品味，此时即使有再繁杂再耗时的软文，都可以消遣的起。时下，随着房地产在全国的一片火热，各个城市也涌现出许多专业性的杂志。专业性杂志虽然不及大众媒体范围广，但它具有费用低、针对性强、收藏性好等优点，它的主要读者都是需要买房的消费者，所以可以用软硬兼施的办法，硬性广告树形象，软性广告循循善诱。所以只有深谙其中之道，才能做到"排兵布阵"时了然于胸，以少博多，把广告的最佳效果发挥到极致。

　　五、夹报软性广告比硬性广告效果好

　　夹报的好处在于，一是费用相对较低，二是由于纸张的差异而比较突出抢眼球，但同时也给人一种非正规、低档和权威性不够的负面印象，因此不适宜做硬性品牌形象类的宣传。但可以充分利用它的"抢眼球"和"低成本"的优势，投放一些软性说教类的广告。

　　六、形象广告前半周有效，促销广告后半周有效

　　一般来说，前半周的报纸广告费用相对较低，且房地产广告量也相对较少，此期间适宜投放"积累"型的形象类广告。而对于短平快"急功近利"型的促销类广告，则最好放在后半周投放，根据人脑的记忆弧线图分析，三天之后记忆线陡然下跌，换言之"记忆点"在三天之内能保持在较理想区间，后半周投放促销类广告的"记忆点"正好吻合周末看房购房的售楼"铁律"。因此说，促销广告在后半周投放效果最为理想。

　　七、媒体组合拳威力最大

　　根据科学测验，两种媒体作用于人一次的效果，比一种媒体作用与人两次的效果要高30%，例如我们看"黄浦国际"这四个字，报纸电视各一次，可记一个月，报纸上看两次只能记二十天。因此，广告运行应从不同时间、不同地理空间、不同传播渠道全方位进行，全面互补。据国外资料显示：100万元广告费割裂地使用，比整合使用效果低20%，亦即：整合使用只需80万元，便可达到非整合广告100万元之功效。所以要学会点面结合，长短兼济地整合使用有限的广告资源。

　　八、滞销的解决之根本点在于找到准确的“通路”

　　通路即渠道，当房子卖不动时，千万别冲动地向广告狂轰滥炸一番，盲目性出击既浪费钱财又难以打中目标消费者。实践证明，最好的方法是"让房子找主人"。房子本无好坏之分，每套房子天生就有爱它的主人存在，关键点在于他们是否有相遇的缘分，故此时广告的"通路"准确与否尤显重要，"通路"顺畅，一石三鸟，"通路"不畅，三石难中一鸟。所以先自问，滞销的房源符合哪类消费者购买，他们在哪里?如何找到他们?通过怎么样的渠道才能把相应的信息"送到群众最需要的地方去"?若拿捏准了对应的"渠道"，相信对楼盘的"解套"将起到事半功倍之功效!

　　九、节假日后三天的广告效果比节前的效果更理想

　　广告最怕挤堆，尤其是有竞争楼盘的同台上演，效果大打折扣不说，还有可能陷入被广告"汪洋"淹没的命运。节前的广告最容易"塞车"，大家都挤成一堆上演"广告暴力"，一时洛阳纸贵，价格飞涨;而节后却冷冷清清，广告价位暴跌也鲜有人问津，人们都认为此阶段是节前广告的消化期，且消费波峰刚过故广告不宜出击。其实不然，人们对诸如房子之类的大宗消费品的消费意识不是随机性的，而是一定的印象叠加过程，节后几天恰好是进攻的"真空"，一是"众人皆睡我独醒";二是费用相对较低，可以大张旗鼓宣传;三是由于节假期间新闻信息的断档，节后急需补给，所以不仅报纸零售量猛增且阅读也将更加仔细，广告效果指数当然也随之飙升。

　　十、大盘靠品牌带动销售量，小盘靠销量树品牌

　　大盘一是由于销售周期长，二是广告费用总量较大，所以具备"以品牌带动销量"的营销模式要件，依附品牌支撑走完全销售路线，而小盘由于案量小和宣传费用所限，适合走短、平、快的"销量"路线，当以快速的销量创造营销神话时，品牌也自然随之而来。

　　最后需补充一点，以上所有观点仅就一般规律相对而言，具体到个案的特殊性，还是那句老话"具体问题具体分析"，要因时、因地和因人的不同而采取更具针对性的营销策略。

篇5：做房地产好户外广告设计

　　如何做房地产好户外广告的设计

　　简单明了是好的户外广告设计的基本原则。

　　切记，大多数的户外广告被阅读到的时间只有几秒钟，设计人员在设计时可以将它与一支10至15秒的电视广告相同对待。

　　好的户外广告设计无外乎以下七个基本要素：

　　第一、清晰展现产品、品牌

　　第二、使用最少的文字。多数有效的广告设计中只有不超过10个或更少的文字。

　　第三、使用简单字体

　　1、注意文字之间的间隔，如果排得太紧，从远处看将会连在一起，不容易看清楚。

　　2、尽量避免使用过粗或过细的字体，因为在远处看的时候，过粗的字体容易变成模糊一团，而过细的字体又可能会看不到。

　　3、尽量使用简单的字体，连笔或是粗细不均的字体都会影响阅读。

　　4、如果有英文字，尽量不要全部都使用大写，使用大小写混合的方式排列，从远处较容易看懂。

　　第四、设计排版简单明了

　　第五、插图要大

　　第六、背景简单

　　第七、使用反差较大的颜色，令远处的人群可以清楚地看到，同时从设计理念上提高户外广告的冲击力。