建筑项目弱电系统深化施工图设计

　　建筑项目弱电系统深化施工图设计

　　1弱电系统的设计阶段

　　一个民用建筑项目的设计一般由建筑、结构、给排水、暖通空调、电气、弱电等专业协作完成，其中弱电专业是比较新兴的一个专业，从传统的电气专业中独立出来，其建立在计算机技术、通信技术和控制技术之上，是现代信息技术在建筑物内的具体应用。建筑工程设计通常分为初步设计和施工图设计两个阶段，但对于弱电系统还需要一个深化施工图设计阶段。

　　在我国目前的项目建设方式下，初步设计和施工图设计一般为建筑设计院所完成，而深化施工图设计由弱电工程承包商完成。弱电的初步设计主要明确各子系统的功能、范围、规模和各子系统采用何种技术手段。施工图设计阶段由于各子系统品牌及设备选型不定，因而设计院只能按通用的系统及设备进行设计，但这样肯定不能达到施工的深度。由于弱电系统技术的迅速发展，弱电系统设备多种多样，其为实现系统功能所配置的设备及管线都不同，其经济成本也不同。业主可以有多种选择，一般以设计院所提供的施工图作为招标图纸，投标单位选型系统品牌、设备配置以及提供工程报价进行投标，在业主确定中标单位后，由该单位根据所投标系统品牌设备配置，再进行深化施工图设计，明确具体设备的规格、尺寸、定位、标高以及管线的规格、路由等，该图才能达到真正可以施工的程度。

　　2初步设计和施工图设计深度

　　就初步设计和施工图设计的深度要求，建设部曾在1992年发布102号文《建设工程设计文件编制深度的规定》，该文中对各专业在两个阶段的设计深度上有了明确的规定。

　　初步设计文件一般根据业主提供的设计任务书进行编制，包括设计总说明和各专业的设计说明书、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书等四部分组成。弱电专业在初步设计阶段，根据建筑功能需要、经济因素，结合《智能建筑设计标准》等相关标准，选择哪些弱电子系统，系统集成到哪个层次，确定各子系统的规模、功能、参数指标和采用何种的技术实现方式。

　　施工图设计根据已批准的初步设计进行编制，以图纸内容为主，弱电专业施工图设计深度至少应满足如下要求：

　　(1)能够明确有哪些弱电子系统，各系统要实现哪些功能，以系统图体现；

　　(2)能明确各子系统关键设备的技术指标和技术类型，以设备材料表和系统图体现；

　　(3)能明确各子系统的点位数量、布置和弱电井、控制室位置，以平面图体现；

　　(4)能明确公共区域线槽规格路由，预留孔洞，暗埋管路，以平面图体现；

　　(5)能够可以进行工程招标，不局限于某特殊产品或系统，

　　使投标单位的商务报价具有可比性。

　　3深化施工图设计深度

　　《建设工程设计文件编制深度的规定》中规定了各专业施工图设计深度要求：

　　(1)能据以编制施工图预算；

　　(2)能据以安排材料、设计订货和非标准设备的制作；

　　(3)能据以进行施工和安装；

　　(4)能据以进行工程验收。

　　对于弱电专业，由于以前所叙述的原因，上述要求只能在深化施工图设计阶段达到。该阶段设计图纸内容及深度详述如下：

　　(1)图纸目录。先列新绘制图纸，后列选用的标准图或重复利用图。标明图纸内容、图号、图幅。

　　(2)设计说明及图例。设计说明按各弱电子系统分别叙述。应说明设计的依据(原设计院的施工图和招投标文件)、遵循的标准，各子系统功能及配置概况、各子系统施工要求、设备材料安装高度、与各专业配合条件、各施工需注意的主要事项、接地保护内容，注明图纸中有关特殊图形、图例说明，对非标准设备的订货说明。

　　(3)设备材料表。分系统罗列各系统的设备材料的选型规格、数量、品牌。

　　(4)系统图。表现系统原理、系统主要设备配置和构成、系统设备供电方式、系统设备分布楼层或区域、设备间管路和线缆的规格、系统逻辑及连锁关系说明。对于楼宇自控系统，还需表现所监控的机电设备的工艺流程及监控点设置、监控点的类型(AI、AO、DI、DO)及供电等级、控制器的划分、相关的机电设备和电气控制箱编号等。

　　(5)平面敷设图。分层表现该层上弱电相关设备的位置、标高、安装方式，线槽和管路的规格、走向、标高和敷设方式，线缆的规格、走向，弱电井的位置及井内设备材料布置示意，控制室的位置。

　　(6)弱电井，控制室布置平、剖面图。表现弱电井内的设备、线槽、管路的布置，控制室内的操作台、显示屏、工作人员衣物柜的布置。明确弱电井内的电源要求、控制室内的装修要求和电源要求。由于弱电井内还有消防系统的设备，井内布置时需业主、监理、消防等相关方协商确定。

　　(7)室外管线图。标明室外弱电管线的敷设方式、埋设深度、线路坐标、架空线路高度、杆型、各种管线的规格型号，与其他管线平行和交叉的坐标、标高，与城市或园区管网的衔接位置。

　　(8)设备配线连线图。各系统外接线量复杂的设备需提供接线图，如楼字自控系统的控制器、门禁管理系统的控制器、停车管理系统、电视监控系统控制室内设备间连线。背景音乐控制室内设备间连线等等。外接线简单的可注明参见设备说明书，如摄像机、扬声器等的接线。

　　(9)电气接口图。表现楼宇自控系统与电气控制箱的接口方式。

　　(10)安装大样图。表现机房内设备的安装位置和安装方式。

　　4深化施工图设计阶段注意事项

　　在弱电深化施工图设计阶段，一般其他专业的设计已经完成，但仍有局部的修改。该阶段，弱电工程商要注意处理与主导设计院所的技术界面，业主也应及时将相关专业图纸的变更修改通知弱电专业。

　　深化施工图与施工图最大的不同在于前者更着重于某个品牌的系统设备在工程上的具体应用，所以设计者应首先注意对该选型系统设备的外特性、配置、通信方式详细了解，例如不同品牌的楼控控制器的点数及AI、AO、DI、DO分配不同，深化施工图设计需要明确到某一控制器的某一通道接入到某一传感器或执行器，以及接入的线缆的规格和管路的规格及走向。

　　深化施工图设计是在原施工图和招投标文件的基础上结合选型设备的技术特性、业主认可的优化方案所绘制的施工图纸，在经过业主、原设计卓位确认后成为施工时技术性依据文件。但投标时的商务文件是依据原施工图做出的，在深化图纸出来盾，工程商要据此及时修正商务文件，以保证技术性依据文件和经济性依据文件的一致性。

　　由于深化设计时，已经很难有各专业的管道汇总，所以设计中涉及到公共区域的设备如公共区域的线槽等的定位、标高需要高度注意，需要业主、监理的统一协调，否则很容易引起管道打架，造成返工。

　　5结论

　　由于弱电工程商既负责深化设计又负责施工，施工图深度不足对工程实施的影响并不明显。但

图纸深度不够却直接影响到业主、监理对工程质量的监督和管理及工程验收。此外，竣工图是在深化施工图的基础上，结合设计变更、工程洽商绘制出来的，施工图深度不足，多数情况下其竣工图的深度也不足，这样竣工图就不能完全的反映工程实施细节，为工程后期维护、升级、扩容都带来极大的不便。所以，无论对于业主还是弱电工程商，都要注重深化施工图设计这个环节，使设计图纸真正体现工程的全貌和细节。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：建筑智能化电气施工图深化设计分析

　　建筑智能化电气施工图深化设计分析

　　【摘 要】随着科技的发展建筑智能化已被广泛应用,大量的现代科技已被应用到现代建筑,建筑的人性化、智能化、舒适性、安全性已成为现代建筑师们最高要求,而目前,而设计院由于主要是针对整体建筑做以系统设计,加之业主方的需求又存在多方面差异,因此他们往往会忽视了建筑智能化的细微设计,这就要求施工单位针对业主的具体要求进行深化设计,这样才能满足建设放的实际需求。

　　【关键词】建筑智能化;深化设计

　　1. 深化设计图纸的基本要求

　　1.1 图纸目录。

　　新设计的图纸一般先列新绘制的图纸,然后列所选用标准图或重复利用图纸(标准图及安装图选用准确合理)。在同一系统内的图纸顺序一般应按干线系统图、平面图、剖面及大样图、控制原理图的顺序排列。大型或复杂的工程,如因图纸较多,也可采取按系统划分分册编排的方式。

　　1.2 图纸首页。

　　图纸的首页应列设计总说明,主要设备和材料明细表。不同系统的材料表宜有适当的分隔空行,以利区分;其它图纸排列顺序,一般应按高压到低压、前端至末端、强电到弱电的方式进行。

　　1.3 设计总说。

　　图纸的设计说明书中应有对建设项目面积、高度、功能及防火等级主要数据的叙述,另外还应标明部分材料、设备的安装方法、安装高度及施工工艺,必要时应附简图予以说明,除此之外还应对关键材料的规格型号予以说明,这样才便于读图人的理解及提高图纸的可操作性。

　　大型或复杂工程的详细分项说明也可列在干线系统图中或第一张平面图上。大型或复杂工程照明和消防材料表可同时列于每张平面图中(但仍有汇总的材料表)。

　　设计依据、设计文件要完整正确;内容和深度符合预结算及现场施工的要求;文字要通顺、表达清楚、交代明确,同一工程中主要字体应始终保持一致,以保持图纸协调,不得有较大误差;对有众多管线的厂房应有管线综合图。

　　主要设备及材料表中应列出相应图例符号,干线系统中也应列出相应图例符号。电器设备及装置配件的安装高度,除图纸中有所交待外,一般可在材料表的附栏中有所提及。以利于图纸的阅读与理解。

　　1.4 设计依据。

　　设计依据中,凡有缺项设计的项目(如变配电所、消防、人防、建筑智能化、需由二次装饰设计确定的照明场所、多层及高层住宅内配电等),应作必要的说明。特别是涉及到建筑安全的,应将建设方有关委托资料存档备案。

　　1.5 设计条件书与设计计算书。

　　设计条件书与设计计算书是工程设计的基础,工程项目审查人应在审查中认真查验、签署,且应按时归档,并作为工程设计报优的依据之一。

　　1.6 设计专业的协调。

　　建筑各个专业间应相互协调好,互提要求,必要时应召开专题会议就各专业间容易产生矛盾的部位进行讨论,把施工中容易发生的问题提前解决,会议资料一般均应以书面方式,并按时间归档存查,以保证设计基础资料的完整性。

　　2. 总平面图施工图设计若干要求

　　2.1 供电系统(含特殊电源)、电力系统、室内外照明、防雷、防静电、接地及其他安全用电措施,其变电所及配电所的位置、设备选择、设备及线路布置原则符合初步设计及其批复文件要求,材料选择合理,有关措施,能满足生产及使用要求。

　　2.2 在总平面图上,应绘制电力电源的进线及敷设方式(从建筑轴线外起至建筑内受电处止),说明电源引入配电所或变电所的方式及楼层或标高,必要时须做出局部剖面图予以交待。

　　2.3 绘出建筑物内部配电或变电所的位置,并说明配电所及变电所需求电力电容器容量及变压器装机容量。

　　2.4 通信系统、自控系统、信号系统的站房及设备选择及线路布置原则符合初步设计及其批复文件要求,具体布线及有关措施合理可行,能满足生产及使用要求。

　　2.5 在总平面图上绘制通信交接间(箱)的位置,并标出通信干线引入的人孔位置及规格型号。选用人孔须标出其引用的标准图号,非标的必须出大样图说明。对建筑通信规模、容量及组成情况亦需加以说明。

　　2.6 对有线电视系(电气施工图设计深度)统,应绘制信号同轴电缆的进线方向、位置,并标示出规格型号。

　　2.7 涉及有“建筑智能化”系统中相关系统工程的管线走向及埋要求,须在总平面中绘制。

　　2.8 室外电气管线与其他专业管线出现平行排列或交错排列等复杂方式时,应绘制局部剖面图交待高度、埋深、间距和特殊的防护处理措施。

　　2.9 对有防腐蚀、防爆、恒温、恒湿及其他特殊要求的生产环境(如空气洁净度、防微振、防静电及电磁兼容等)有关强弱电系统,要按初步设计及其批复文件的要求,采取合理、可实施的总体布局,以满足生产及使用要求。

　　3. 各子系统施工图设计要求

　　3.1 闭路电视监控系统 。

　　闭路电视监控系统主要是辅助保安系统对建筑物进行监视。它使管理人员在监控中心机房中能观察到建筑物内所有重要地点的情况。如在出入口、通向室外的大门、边门、主要通道等处安装摄像机,将现场的情况以图像方式实时传送到监控中心,值班人员通过电视屏幕墙可以随时了解这些地方的重要情况。监视系统除了起到正常的监视作用外,在接到防盗报警系统的示警信号后,还可以进行实时录象,录下报警时的现场情况,以供事后重放分析。

　　3.2 防盗报警系统。

　　防盗报警系统是用报警探测器对建筑物内重要地点和区域进行布防。它可以探测非法侵入时,及时向有关人员示警。防盗报警系统除以上功能外,还有就是一旦有报警,便即时记录入侵时间、地点和人物,同时向监视系统发出信号,让其录下现场情况。

　　安保系统的设计应根据建筑物的使用功能、建设标准及业主的要求,并贯彻国家已颁布实施的有关“规范”、“标准”,考虑到节约成本,需充分利用国家中低压电器质量监督检验中心安保系统,并综合运用电子信息技术、计算机网络技术、安全防范技术等,构成先进、可靠、经济适用的安全防范体系。

　　3.3 综合布线。

　　综合布线是一套完整的系统工程,包括传输媒体(双绞线)、连接硬件(包括跳线架、模块化插座、适配器、工具等)、安装、维护管理及工程服务等。

　　综合布线系统的设计使得用最小的附加布线与变化(如果需要的话)就可实现系统的搬迁、扩充与重新安装。

　　作为CCITT七层协议中最底层的物理层,综合布线系统构成了某种基本链路,像一条信息通道一样来连接楼宇内或室外的各种低压电子电气装置。这些信息路径提供传输各种传感信息及综合数据的能力。

　　综合布线系统的设计同时兼容话音及数据通信应用。这样一来减少了对传统管路的需求,同时提供了一种结构化的设

计来实现与管理这一系统。

　　综合布线系统允许用户有可能采用各种可行的新技术。这是因为综合布线系统独立于应用,并能对未来应用提供相当的余度。

　　因此,可以说布线技术的选择和布线系统的设计就决定了整个建筑的信息系统的生命力,它将关系到建筑未来三十年甚至五十年的使用效果。

　　3.4 其他子系统应与业主充分沟通,例如访客系统、电子寻更系统、停车场管理系统、一卡通系统、门禁管理系统、背景音乐系统、嬉戏发布系统等,在结合业主需求,建筑特点等前提下精心设计,以求建筑的智能化、舒适化。本文就不再赘述。

　　3.5 系统设计总体原则。

　　为了提高设计水平,保证设计质量,完成设计任务的根本保证。为此,在设计工作中,拟遵循以下指导原则:

　　(1)采用先进、成熟及实用的技术;

　　(2)系统应具有集中统一的管理能力,为现代化管理大大提供方便;

　　(3)系统应具有开放性、可扩充性、兼容性和灵活性;

　　(4)系统设计和设备选型应标准化、规范化、国际化;

　　(5)系统必须具有安全性、可靠性、容错性;

　　(6)合理的性能价格比。

　　一个好的建筑离不开一个好的设计,当今社会,是一个迅速发展的社会,一切当以人为本,而人的活动又离不开建筑,生活、工作、运动都离不开建筑,人们对建筑的要求不再只是遮风避雨那么简单,要享受生活,所以建筑的智能化设计就显得尤为重要,因此在建筑的智能化深化设计也就显得至关重要。

　　参考文献

　　[1] 董春丽编著 《宾馆酒店智能化实际与实施》中国电力出版社

　　[1] 《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92

篇3：中学国旗下讲话:深化安全教育 共建和谐校园

　　中学国旗下讲话--深化安全教育，共建和谐校园

　　老师们，同学们，早上好：

　　今天我在国旗下讲话的题目是《深化安全意识，共建和谐校园》。

　　据有关方面统计，校内外安全事故已经成为青少年非正常死亡的第一原因。我国每年大约有1.6万名中小学生非正常死亡，中小学生因安全事故、食物中毒、溺水、自杀等死亡的，平均每天有40多人，也就是说每天将有一个班的学生在“消失”。而导致悲剧发生的一个重要原因，就是我们的青少年欠缺安全防卫知识，自我保护能力差。专家研究和实践证明：通过法制安全教育，强化安全管理工作，提高广大师生的自我保护能力，80%以上的意外伤害是完全可以避免的。

　　为了全面深入地推动中小学安全教育工作,区教育局将每学期的第一周定为“安全教育周”、每年六月定为“安全教育月”。本学年度安全教育的主题就是“关注生命、关注安全”。

　　为此我们要做到：

　　上学、放学，无论是步行、乘车还是骑自行车，都要严格遵守交通规则，防止意外事故发生。生命只有一次。倘若因为一时的方便，闯红灯，乱穿马路，违反交通规则，从而造成对自己身体的伤害乃至丧失了生命，那么换来的只能是自己终生的遗憾和亲人的悲伤。

　　安全隐患无处不在。食品安全，交通安全，影响着生命安全。当然，作为中学生的我们更应该不吸烟、不酗酒，珍爱生命，远离毒品！

　　同学们，让我们积极响应上级的号召，努力培养公共安全意识，提高自我保护能力，切实保障人身安全，共建和谐校园。

　　我的讲话完了，谢谢大家

篇4：学校党支部深化主题教育开展创先争优活动实施方案

　　学校党支部深化主题教育开展创先争优活动实施方案

　　“践行***，建设美好新姜堰”主题教育活动，是在我市经济发展的关键时期开展的一项重要活动，为进一步巩固和扩大师德师风建设教育活动成果，推动整改工作不断深入，学校党支部在狠抓目标管理、教育教学常规管理、教育教学质量的同时，决定在全校开展“创先争优”活动。安排部署如下：

　　一、指导思想

　　深化主题教育、开展创先争优活动，必须坚持以*理论、“***”、“***”重要思想为指导，认真贯彻十七届四中全会精神，坚持以“创先争优”活动统揽工作全局，把“创先争优”活动与转变作风、提高效率相结合，与提高素质，推动创新相结合，以“建一流班子，带一流队伍，创一流业绩”为目标，不断提高工作效率和服务水平，推动自身建设和业务工作，不断提高工作效率和教学质量，为建设美好新姜堰作贡献。

　　二、宣传发动，创造 “创先争优”的良好氛围。

　　认真学习贯彻武局长在教育系统深化“践行***、建设美好新姜堰”主题教育、开展“创先进基层党组织、争做优秀共产党员”活动动员会上的重要讲话精神，围绕“五个好”的目标开展工作，即：领导班子好、党员队伍好、工作机制好、工作业绩好、群众反映好。力争做到“五个带头”，即带头学习提高、带头争创佳绩、带头服务群众、带头遵纪守法、带头弘扬正气。认真学习《教师法》等有关教育法规，学习和贯彻市委关于工作会议精神，利用广播、宣传橱窗搞好宣传发动工作，造成“创先争优”的良好学校氛围。

　　三、成立组织机构

　　组长：z

　　组员：z

　　三、主要措施和步骤

　　开展创先争优活动，并与师德师风建设教育活动成果紧密结合起来。具体分四个阶段进行。

　　第一阶段，建立学习机制，强化学习意识。

　　一是健全学习制度，召集专门的理论学习会，每位党员要有反思材料并及时交办公室；

　　二是定期考核，就是要对党员的理论学习状况考评，并将学习结果记入个人师德档案，还将作为今后晋职晋级、评优表模的重要依据。

　　第二阶段，强化责任意识，建立领导班子整改制度。

　　责任意识，是每一名党员干部的基本素质。为强化我们党员干部的责任意识，我们要着力从以下几方面入手：一是加强任用考核，即干部的入口关。二是完善好干部年度工作量化考评，并建立具体的考评制度。力求使我们干部求真务实、真抓实干，身体力行。

　　第三阶段，开好民主生活会，自查自纠。

　　开好民主生活会，每位行政人员要根据具体情况及自身实际，认真分析，明辨利弊得失，针对自己的工作责任心、能力、方法写一篇自查材料交办公室，在民主生活会上宣讲。坚定正确的理想信念，保持高尚的道德情操。

　　第四阶段，开好教师座谈会，自我总结，树立荣辱观念。

　　1.认真反思、树立良好形象、建立好用人机制。

　　开好全校教职员工座谈会，实现能者上、庸者下，给能干事又想干事者一个施展的平台，彻底打破“干好干坏一个样”的固有观念，树www.pmceo.com立“校兴我荣，校衰我耻”的新型荣辱观，要使解放思想和科学发展进入一个新的更高境界，着力转变不适应不符合***的思想观念，以继续解放思想推动科学发展。每位队员每人写一份自我总结材料交办公室。

　　2.抓典型，树形象。

　　通过“创先争优”活动的深入推进，努力造就一批一流的教学能手和专家型管理人才，通过典型的带动，促进我校教育管理水平和教书育人能力的提高，树立好教师的良好形象。

　　3.坚持清廉，解放思想，寻求发展

　　要自觉抵制歪风邪气，清正廉洁、勤奋为官，求真务实，努力做到“为民、务实、清廉”，解放思想，以***解决和处理各种问题，以实际行动切实增强领导干部的先锋模范作用和带头示范作用，增强党组织在新时期的感召力和凝聚力，团结和带领广大教师，为促进我市改革、发展、稳定，为建设美好新姜堰的宏伟目标而不懈奋斗。

　　四、切实加强组织领导

　　各年级组、部门主要负责人要切实加强对创先争优活动的领导，抓紧研究部署和落实。

　　一要把创先争优活动与师德师风建设教育活动紧密结合起来，做到相互促进。

　　二要加强督促检查，确保创先争优不搞形式、不走过场，取得预期效果。

　　三要加大宣传力度，利用广播、电视、宣传橱窗、文学刊物及时发现、推广、宣传创先争优活动中的典型，形成良好的舆论态势和氛围。

　　四要积极探索创先争优活动的好办法，把创先争优活动引向深入。

篇5：进一步深化高校后勤改革提高后勤服务质量

　　如何进一步深化高校后勤改革、提高后勤服务质量

　　对开放高校物业服务市场，提升后勤服务质量，促进后勤产业升级的若干思考

　　gg开放30年，中国高等教育的发展已经实现了历史性的跨越。从高等学校的管理体制、办学体制到学校内部管理体制都发生了一系列重大变化，高校后勤的社会化改革便是其中一项重要内容。随着改革的深入，后勤实体和社会企业的积极性得到了激发，后勤部门的运行效率、保障能力、服务水平和办学效益均得到显著提高，然而高校后勤社会化改革是一项极其复杂的改革，就全国而言，目前这项改革还远未完成，如何进一步深化高校后勤改革、提高后勤服务质量、促进后勤产业升级仍值得我们深思。

　　一、鲶鱼效应——高校后勤改革在竞争中前行

　　鲶鱼效应就是采取一定的手段和方法，刺激一些企事业单位活跃起来，投入到改革市场当中去。

　　鲶鱼是一种非常普遍的鱼类，它生性好动，其它并没有什么特别的地方，但是当渔夫把它用来保证沙丁鱼在长途运输中的成活率时，它却发挥了重要的作用。因为沙丁鱼是一种生性喜欢安静、追求平稳的鱼类，它对潜在的危险没有清醒的认识，只是一味的安于现状。鲶鱼的引入就是一种竞争机制的引入，渔夫巧用鲶鱼让沙丁鱼动了起来，从而保证了沙丁鱼的成活率。

　　同样，开放高校后勤服务市场，引入社会企业参与高校后勤服务，也会大大提升后勤服务质量，是以一种负激励的形式来推进高校后勤社会化改革的深入。

　　计划经济条件下，我们过着自给自足的生活，但是随着时间的推移，随着计划经济向市场经济的过渡，这种优越性越来越不明显了，甚至有的后勤部门已经成为了单位的负担，高校后勤更不例外。

　　市场经济条件下，尤其是中国加入WTO之后，我们面对的是一个开放的市场、全球的市场，花钱买“服务”，已经成为一种趋势。后勤服务同样是一种产品，它的特色是“无形”，现在我们花钱买的就是这种无形产品。过去我们高校的后勤部门自己生产，自给自足；现在社会化企业也在生产，而且由于市场的竞争，社会企业生产的后勤服务产品往往更具有专业化的品质。

　　我们认为，在市场经济条件下，高校后勤部门的发展方向应该有两个：

　　一是大胆改革，成立股份制企业，走出去、经风雨、见彩虹。比如浙江大学求是物业公司就属成功的范例。

　　二是加速社会化进程，后勤部门慢慢转变为监管部门，将后勤服务打包委托给社会上的专业化公司经营。比如山东师范大学、福建师范大学、哈尔滨理工大学等许多高校，他们把后勤方面的工作基本上委托给了专业的物业管理公司，取得了很好的效果。

　　小平同志讲，“发展就是硬道理”。作为高校后勤必须要进行改革，而且应该说“早该早主动，不改就被动”。高校后勤改革应该坚定不移的沿着gg开放的路子走下去，目前改革的大气候已经形成了，但是否营造出改革的“小气候”还需探究。

　　所有的改革都要付出成本，随着时间的推移，改革的成本还会越来越大。现在全国已有物业管理企业35000多家，其中近200家已达国家一级资质，随着这支队伍的日渐庞大，给我们后勤部门的改革工作无疑增加了压力。所以说，改革进行的越晚，竞争压力越大，付出的成本也将越高。

　　目前，开放高校后勤市场应该说是机遇与挑战并存。当前面临的机遇是：

　　（一）高校扩招带来新建大学城群星璀璨。近五年来，高校扩招带来新一轮的高校扩建、新建，而且高校的建筑物日趋考究，智能化程度日趋提高，这为高校物业管理的发展提供了广阔的市场和平台。

　　（二）高校后勤改革的序幕已经拉开。尤其是新建校区不愿再背上永久的包袱，他们以新校区竣工为契机，大胆引入物业管理公司，走出了高校后勤专业化、社会化的新路子。

　　（三）高校物业管理招投标市场逐步形成，优胜劣汰的竞争机制基本建立。近几年来，国内各大高校均采取招投标的形式选择自己的管家，物业公司在“公平、公开、公正”的环境中比拼，逐步形成了优胜劣汰的竞争机制，有力的提升了物业公司的服务水平。

　　同时，开放高校后勤服务市场也有来自于各个方面的挑战：

　　（一）大学物业管理招投标市场还不够规范。比如，很多高校出现了“梅开二度”的现象。《物业管理条例》中第34条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，但是在实际工作中很多高校是由两个甚至多个物业管理公司同时进行管理的，这就人为地制造了管理中的隔阂和矛盾，影响了一体化管理和服务。

　　（二）高校扩招的浪潮逐步退去，部分新建校舍处于“吃不饱”的状态，造成了个别高校无力支付物业费，甚至拖欠物业管理费的现象。

　　（三）物业管理企业的恶性竞争导致高校物业管理服务费的持续走低，形成了“质价不符”的局面。

　　（四）后勤职工缺乏居安思危的意识，普遍安于现状。现在物业管理行业发展迅猛，20**年12月，国家人事部和建设部出台了《注册物业管理师制度》，按照人事部规定获得了注册物业管理师资格，可以在大学里直接被聘任为中级职称，但是从20**年第一次认定考试的情况看，高校后勤部门参加考试的人寥寥无几。那么未来的发展会怎样呢？20**年12月30日，建设部、人事部在广州举行了首批注册物业管理师大会，在这次会议上建设部副部长齐冀表示，目前物业管理行业从业人员达350万，至少需要有10%的注册物业管理师，但是现在只有1119个；从另一个口径来说，按照人事部的法律规定，实施物业管理的项目负责人必须具备物业管理师资格，当然也包括各高校物业的项目负责人，现在具备此资格高校后勤负责人却是“凤毛麟角”。

　　（五）高校领导思想不统一。高校后勤改革是“一把手”工程，朝令夕改的现象时有发生，改革工作难以持续有效的进行下去。

　　二、“比武招亲”，通过市场机制搭建后勤服务平台。

　　中国古代用“比武招亲”的形式来挑选夫婿，现在我们也可以用“比武招亲”来促使高校后勤企业进入市场。

　　高校后勤企业要走出去就必须要“强身健体”，即做到以下六点：战略要新，标准要高，管理要细，观念要变，服务要好，文化要美。

　　第一，战略要新。我们已经有了一个明确的战略目标，即要建立“市场提供服务、学校自主选择、政府宏观调控、行业自律管理、职能部门监管”的新型后勤保障体系。如何实现这一目标？高校后勤物业企业要做到“变小”和“变大”。所谓“变小”，就是要把企业化整为零，比如具体的保洁工作可以委托给保洁公司，环境绿化可以交给园艺公司，机电维修可以交给工程公司等等。比如，戴尔的电脑很有名，但是戴尔公司却不生产电脑，戴尔公司经营的就是品牌，但是产品却享誉全球。而所谓“变大”，是指规模要变大，即要迅速占领较大的市场。现在的物业公司可以直接从市场上拿项目，但是几年以后就是“虎口拔牙”，或者说是从同行的手里拿项目，难度就是现在的两倍不止。所以我们要有市场紧迫感，要尽快把优质的项目、优质的物业树立起来，否则以后很难发展。

　　第二，标准要高。高校后勤企业走向社会是有绝对优势的，后勤人员在为学校提供服务的过程

中积累了大量经验，尤其是学校物业的复杂业态，锻炼出了大量的优秀后勤工作人员。高校后勤走出校门走进社会时就具备了较高的起点。但是，高校物业企业缺少物业管理的专业水准，要深入学习物业管理服务标准作业规程。“木桶理论”告诉我们，最短的木板决定了木桶的最高水位，所以没有高的标准，高校后勤企业很难发展。

　　第三，管理要细。也就是说“注重细节”，美国标准石油公司董事长叫雷可洛克，在他的公司里有一个叫阿基波特的小伙子，这个小伙子每次出差住旅店在签字时都会写上这么一句话:“每公升5美元标准石油”。同事知道后都嘲笑他，不明白他为什么多此一举。后来这件事被雷可洛克知道了，他专门接待了这个小伙子。十几年以后，这个小伙子成了雷可洛克卸任之后的继任董事长。标准石油公司有多少人比这个小伙子更聪明能干，但为什么只有他成功了？这就是细节决定的。在我们物业管理中更要注重细节，因为我们是服务行业，把每一个细节做好，才是最好的服务。

　　第四，观念要变。我们应该转变观念，打造一支学习型团队。作为由高校后勤转型的企业更应重视员工的学习能力。在物业管理行业里，谁学得快学得好，谁就能胜出。物业需要保值增殖，人也是需要增值的。

　　第五，服务要好。“***”的核心就是以人为本，而我们服务行业的性质也决定了必须要“以人为本”。为业主提供优质服务，企业自然得以生存，进而可持续的发展下去。

　　第六，文化要美。所谓文化要美就是要有一套良好的企业文化。在企业管理中，制度是硬件，文化是软件。就好象一台电脑，我们表面上看到的是硬件，而看不见的核心的东西却是软件。企业文化对一个企业来讲能起到陶冶情操的作用，达到一种润物细无声的境界。

　　三、殊途同归，全面提升后勤服务质量。

　　不论是高校后勤改制成立物业管理公司，还是社会化企业进入高校，根本目的都是提升高校后勤服务质量，更好的服务于高等学校教学育人的核心工作。结合几年来的工作经验，本人认为对于高校物业应该按照以下四个转变的原则来进行服务。

　　（一）从“人性化”向“人文化”的转变。过去要求人性化的管理，其实更科学的管理应该是人文化的。在大学项目上，从最基本的标识系统到员工服务系统，应处处体现“以人为本”的理念，比如校园绿化带内“芳草萋萋，何忍踏之”的标识牌，学生公寓内“文明三字歌”的宣传板，还有种种体现在服务中的细节内容，每一位师生都能感受到其中的人文色彩。

　　（二）从“主导式”向“共管式”的转变。高校不同于写字楼等物业类型，做高校物业管理一定要与学校有关部门配合协调。比如检查学生公寓，如果物业公司人员私自进入学生宿舍那是违法的，这时就需要联合院校的教务处等相关部门才能使问题迎刃而解。再比如对于晚归或者夜不归宿的学生，管理员也要及时报告给有关部门和院系，而不能放任不管。实施专业化的物业管理就是要领导老师放下包袱，让他们专心致志的从事教学科研工作。

　　（三）从“单一式”向“复合式”的转变。高校物业的构成很复杂，一个大学园区里有教学楼、公寓楼、办公楼、大学生活动中心，还有学生食堂等等多种类型的业态，需要实施不同的管理模式，这就要求树立新的复合式物业管理理念。

　　（四）从“委托式”向“管家式”的转变。高校物业管理特别是学生公寓管理上，由于兼有住宅和酒店的特点，加上学生单身生活的特殊性，需要更多、更细致、更贴心的家庭式关怀服务。所以物业管理提供的服务要从室外转向室内，要从共性化公共服务转向更加个性化、人性化的生活服务。比如为学生提供洗衣、购物、就业信息搜索、天气预报、病号饭等等多种形式的服务。

　　四、志存高远，全面促进后勤产业升级。

　　高校后勤改革的最终目的是做大后勤这个产业，进而让这个产业升级。

　　（一）提升物业管理的品味与层次。目前社会上很多人对物业管理的认识还是片面的，仅仅将物业管理认为是“看门的、扫地的、修水管的”，其实这只是物业管理的最初阶段。

　　物业管理有四个层次，现在的后勤服务以及初期的物业管理都属于第一个层次，也就是传统的物业管理，服务范围包括秩序维护、保洁、绿化、保修；第二个层次是设施管理，比如管理市政公用设施、道路交通设施等;第三个层次是资产管理，这是物业管理的核心内容，也可以叫不动产的管理，最终目的是实现不动产的保值增值。新实施的《物权法》规定了住宅的土地使用年限是无限期延长的，这就意味着人们将越来越关注如何使自己的住房延长寿命、增加收益，也就意味着物业管理将越来越受到人们的重视。第四个层次是投资组合管理，这是物业管理的最高层次。未来高校的物业管理也是一种投资组合，比如将公寓、超市、餐厅等投资经营。

　　（二）社会企业与高校后勤应整合资源实现竞争中的双赢。

　　现代社会讲的是双赢，高校的后勤部门不要因为社会企业进入高校就喊“狼来了”，社会企业也应该欢迎高校后勤走出校门走进社会一起参与竞争，在良性竞争的环境中实现双方共赢。

　　在校企合作方面，我们有几点想法：

　　1、作为企业要愿意参与高校后勤的社会化改革，愿意进入高校为学校领导和广大师生提供优质服务。企业的理念是为高校提供订单式服务，学校可以根据实际需要提出具体要求，企业就可以提供针对性的服务，比如独立的保洁服务、秩序维护服务、园林绿化服务等，当然，前提是“优质优价”的市场化原则。

　　2、我们的企业可以提供培训、顾问、咨询等服务，为高校后勤部门走向社会提供专业的资料和方法，帮助高校后勤顺利实现社会化改革的重大任务。

　　我们高兴的看到，自1999年11月国务院办公厅在上海召开第一次全国高校后勤社会化改革工作会议以来，通过各方面的共同努力，高校后勤社会化改革已经取得了巨大成绩：高校后勤已开始由计划经济体制向社会主义市场经济体制转变。越来越多的高校逐步开放校内后勤服务市场，引进社会力量，参与高校后勤服务和经营；后勤服务实体开始逐步实质性剥离高校，融入社会第三产业；市场机制开始在后勤资源配置中发挥主导性作用。

　　通过近年来的改革探索，改革的思路已经十分清晰，各地各高校也积累了大量成功的经验，只要我们下大力气深入研究，社会企业与高校之间、高校与高校之间相互学习，相互讨论，一定能够开创高校后勤社会化、专业化改革的新局面。

　　作者单位:山东明德物业管理有限公司